TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE: N 6851-06

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
PARTE ACTORA: JESUS ALBERTO QUINTERO CHAVEZ y FILOMENA RUSSILLO DE QUINTERO, venezolanos, mayores de edad de este domicilio y portadores de las Cédulas de Identidad Nos. 6.857.897 y 6.976.494 respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARI CARMEN RUSILLO DEL VECCHIO y JORGE ENRIQUE DICKSON URDANETA, abogada en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 76.538 y 64.595 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CARMEN NATACHA SANCHEZ SANCHEZ, venezolana, mayor de edad de este domicilio y portadora de la Cédula de Identidad No. 10.557.392.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA,
Dres: CESAR CORTISSOZ, ARGENIS RODRIGUEZ y ALVARO OSPINO, abogados en ejercicio de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 77.650, 77.287 y 58.961 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. . -I-
Conoce por distribución que hiciera el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara los abogados MARI CARMEN RUSILLO DEL VECCHIO y JORGE ENRIQUE DICKSON URDANETA, actuando como apoderados judiciales de los ciudadanos JESUS ALBERTO QUINTERO CHAVEZ y FILOMENA EUSSILLO DE QUINTERO contra CARMEN NATACHA SANCHEZ SANCHEZ.
Admitida la demanda por auto de fecha 09 de junio del 2006, este Tribunal ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera ante este Juzgado al segundo (2do) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación a dar contestación a la misma, librándose las respectivas compulsas.
Mediante diligencia de fecha 19 de junio del 2006, la parte accionante dejo constancia de haber hecho entrega de emolumentos al alguacil del Tribunal.
Mediante diligencia de fecha 26 de junio del 2006, compareció el alguacil del Tribunal, consignando compulsa y recibo debidamente firmado por la demandada.
Mediante escrito de fecha 28 de junio del 2006, compareció la ciudadana CARMEN NATACHA SANCHEZ SANCHEZ, debidamente asistida por los Dres. ARGENIS RODRIGUEZ y ALVARO OSPINO, y consigno escrito de contestación a la demanda. Asimismo, consignó en esa misma fecha poder apud-acta otorgado a los abogados CESAR CORTISSOZ, ARGENIS RODRIGUEZ y ALVARO OSPINO.
En fecha 03 de julio del 2006, la parte demandada consigno escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha con los resultados que más adelante se analizaran.
Por auto de fecha 19 de julio del 2006, el Tribunal difirió la oportunidad para dictar sentencia.
-II-
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal observa:
Alega la accionante en su escrito de demanda que sus representados son propietarios legítimos del inmueble distinguido con el No. 2, planta segunda, que forma parte integrante del edificio denominado “EL MANGUITO”, situado en la Calle los Mangos, de las Delicias de Sabana Grande Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de documento de propiedad debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Miranda, de fecha 28 de septiembre de 2004, bajo el No. 50, folio 149, tomo 21, Protocolo Primero, el cual para el momento que lo adquirieron se encontraba arrendado a la ciudadana CARMEN NATACHA SANCHEZ SANCHEZ.
Asimismo, alegan los accionantes que por el inmueble antes descrito en fecha 15 de julio de 2005, llegaron a un acuerdo con la arrendataria y celebraron un nuevo contrato de arrendamiento, con una vigencia de ocho (8) meses, más dos (2) meses de prorroga en caso de que la arrendataria demostrara la imposibilidad de desocupar el inmueble, contados a partir del 15 de julio del 2005.
Alegan igualmente los accionantes, que la arrendataria incumplió con sus obligaciones contractuales, dejando en primer lugar de pagar directamente a sus propietarios, quienes jamás se negaron a recibir el pago de los cánones de arrendamiento, si no que ésta acudió directamente al procedimiento excepcional de consignación de alquileres, realizando la misma, correspondiente al mes de marzo del 2006, fuera del plazo normal establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y lo convenido en la cláusula “tercera” del contrato de arrendamiento, en el cual quedó establecido el pago del canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) días comprendidos entre el 15 y el 20 de cada mes, no obstante a ello, éste realizó el depósito y consignación del referido mes el día 11 de abril del 2006.
Por las razones antes expuestas, demanda a la ciudadana CARMEN NATACHA SANCHEZ SANCHEZ para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, PRIMERO: A entregar el inmueble arrendado constituido por el apartamento No. 2, planta segunda, que forma parte integrante del edificio denominado El Manguito, ubicado en la Calle Los Mangos, Las Delicias de sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente desocupado, libre de personas y bienes. SEGUNDO: A pagar a titulo de indemnización de daños y perjuicios la pensión de arrendamiento dejada de pagar correspondiente al mes de marzo del 2006 y las que se sigan venciendo.
Asimismo, al pago de las costas y costos que generan el presente proceso.
Por su parte, llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la ciudadana CARMEN NATACHA SANCHEZ SANCHEZ, debidamente asistida por los Dres. ARGENIS RODRIGUEZ y ALVARO OSPINO, procedieron a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de Admitir la Acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de la alegadas en la demanda, señalando a tal efecto, que la parte accionante en su escrito de demanda manifiesta que sus representados suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento con la arrendataria en fecha 15 de julio del 2005, con vigencia de ocho (8) meses, más dos (2) meses de prorroga sobre el inmueble objeto de la presente controversia ,y que éste tenía por finalidad la continuidad de un contrato de arrendamiento anterior, celebrado en fecha 15 de octubre del 2002, con un canon de arrendamiento mensual de (Bs.300.000,00), señalando que la arrendataria incumplió con sus obligaciones contractuales, porque dejo de pagar a sus representados, quienes jamás se negaron a recibir el pago, sino que ésta recurrió directamente al procedimiento de consignación de alquileres, realizando dichas consignaciones fuera del plazo legal, ahora bien se evidencia, que el contrato es equiparado a un contrato a tiempo indeterminado en cuanto a sus efectos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo único ajustado a derecho demandar el desalojo y no la resolución del contrato como lo solicitan los demandantes.
Asimismo la representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho por no ser ciertos, alegando para ello, que no es cierto que se haya celebrado contrato de arrendamiento alguno con nuevos propietarios, porque desde el primer momento que se contrato el arrendamiento del inmueble en cuestión, desde el 15 de octubre del 2002, la ciudadana FILOMENA RUSSILLO aparece como propietaria arrendadora, así como en el contrato posterior, otorgado el 15 de julio del 2005 y, en caso de existir otro contrato es obligación de la arrendadora de cumplir y respetar la relación arrendaticia, tal como lo prevé el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Asimismo, negó y rechazo que haya incumplido con la obligación del pago del canon de arrendamiento del mes de marzo del 2006, por cuanto en varias ocasiones fue a la dirección autorizada por ellos según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, edificio “Centro Solano, plazo II,” primer piso, oficina No. 1-B, ubicada en la calle la iglesia de sabana Grande, siendo atendida por la ciudadana MORAIMA GIL portadora de la cédula de identidad No. 11.616.242 quien es secretaria de la ciudadana FILOMENA RUSSILLO, quien manifestó que tenia instrucciones de la señora FILOMENA de no recibir el pago del canon de arrendamiento, luego de insistir vía telefónica, y no recibir respuesta oportuna realizo las consignación correspondiente.
Igualmente negó y rechazo, que el contrato que alega la parte accionante sea a tiempo determinado, puesto que se evidencia que el contrato que firmaron las partes, es del 15 de octubre del 2002, por un lapso de seis (6) meses y en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento firmado el 15 de julio del 2005, la misma parte actora señala que viene alquilando dicho inmueble desde el 2002, por lo que existe la tacita reconducción y estamos frente a un contrato a tiempo indeterminado.
Asimismo, negó, rechazo y contradijo, que deba entregar el inmueble arrendado desocupado, libre de bienes y personas, y que deba pagarle a titulo de indemnización la cantidad de (Bs.300.000,00) como indemnización por la falta del pago del mes de marzo del 2006, más las costas y costos del presente proceso, y se opuso a la medida cautelar, por no estar llenos los requisitos del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil.
Planteados así los términos del disenso, este Tribunal para decidir pasa en primer término a resolver la cuestión previa opuesta:
Respecto, a la cuestión de Prohibición de la Ley de Admitir la Acción Propuesta, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, observa este Juzgador, que la representación judicial de la parte demandada señala que existe prohibición de la ley de admitir la acción toda vez que la accionante incurrió en el error de demandar la resolución del contrato en vez de demandar el desalojo, con vista a la existencia de un contrato anterior al demandado. Por su parte la demandante rechazó tal alegato señalando que nunca obvio la existencia del referido contrato anterior.
Al respecto observa este Juzgador, que no existe prohibición legal alguna de la Ley respecto de las acciones de resolución de contrato o de desalojo, toda vez que su procedencia es materia de fondo debiéndose resolver la misma en esa oportunidad. Por otra parte, la única prohibición contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solo está referida a las acciones que por cumplimiento de contrato son intentadas cuando la relación arrendaticia se encuentra dentro del término de prorroga legal, en virtud de lo cual el alegato que fundamenta la cuestión previa alegada debe ser desechado y así se declara.
Por otra parte, respecto a la calificación del contrato de marras la misma es materia de fondo y determinar su tiempo de duración será analizado más adelante en el texto del presente fallo, y así se declara.
Ahora bien, resuelta la cuestión previa opuesta pasa este Juzgador a resolver el fondo del asunto controvertido para lo cual observa:
Que durante la secuela del juicio solo la parte demandada promovió pruebas:
En tal sentido, la representación judicial de la parte demandada reprodujo el merito favorable de autos en cuanto favorezca a su representada. Al respecto, este Juzgado observa, que al no señalarse expresamente sobre qué hechos se pretende valer tal mérito favorable, ello no constituye probanza alguna y su apreciación violentaría el principio de legalidad contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
Asimismo, promovió, consignó e hizo valer copia fotostática de la sentencia No. 834 (expediente 02-0570) de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril del 2002, ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON. Al respecto observa este sentenciador, que la jurisprudencias en si mismas no pueden ser tomadas como medio probatorio toda vez que en su contenido solo traen supuestos de hecho y norma aplicables a situaciones semejantes, por lo que este juzgador la desecha como medio probatorio en el presente juicio, y así se declara.
Promovió igualmente, copia del primer contrato privado de arrendamiento firmado el 15 de octubre del 2002. Al respecto observa este sentenciador, que dicho instrumento al no ser desconocido en forma alguna por la parte accionante, quedo reconocido quedando demostrado el vínculo jurídico que une a FILOMENA RUSSILLO y MARI CARMEN RUSSILLO. Asimismo, quedó demostrada la existencia de un contrato anterior, por seis (6) meses fijos, contados a partir del 01 de noviembre del 2002 y, así se declara.
Asimismo, la parte demandada promovió y consignó cuatro (4) recibos de depósito realizados por él en el Banco Industrial de Venezuela, signados con los Nos. 852768, 917939, 852772 y 904041 de fechas 11-04-2006, 20-04-2006, 15-05-2006 y 21-06-2006 respectivamente, a nombre del accionante. Al respecto, observa este sentenciador, que tales recibos no fueron impugnados por la parte accionante, habiéndolos por el contrario promovido junto con el escrito de la demanda, en base al principio de la comunidad de la prueba, ello constituye una presunción de pago, en consecuencia quedó demostrado que el arrendatario realizó consignaciones por concepto de cánones de arrendamiento a favor de su arrendador, cuyo merito probatorio respecto a su tempestividad, serán analizados más adelante y, así se declara..
Por su parte la accionante, aún cuando no produjo pruebas, consignó junto con su escrito de demanda original del instrumento poder, autenticado ante la Notaria Publica Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que a tenor de los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, surte valor probatorio de su contenido, quedando demostrada la cualidad que tiene la representación judicial de la parte accionante para intentar el presente juicio, y así se declara.
Igualmente, la parte actora consignó junto con su escrito de demanda copia fotostática del documento de propiedad, sobre el inmueble objeto del presente juicio de los ciudadanos JESUS ALBERTO QUINTERO y FILOMENA RUSSILLO DE QUINTERO, protocolizada en la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de noviembre de 2.004, bajo el N 39, Tomo 13, Protocolo Primero. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que a tenor de los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, surte valor probatorio de su contenido, quedando demostrada la cualidad que detentan los ciudadanos prenombrados sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en el presente juicio, y así se declara.
Asimismo, promovió el original del contrato de arrendamiento privado, cuya resolución se demanda. Al respecto observa este sentenciador, que dicho instrumento al no ser desconocido por la parte accionante a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedo reconocido quedando demostrado el vínculo que une a FILOMENA RUSSILLO y MARI CARMEN RUSSILLO, así como los términos en que fue celebrada la referida convención. Asimismo, quedo demostrado que dicho contrato fue suscrito sin fecha cierta, no obstante lo anterior se observa que el referido contrato tenia una duración de ocho (8) meses fijos, más dos (2) de prorroga contractual, iniciado desde el día el 15 de julio del 2005, por lo tanto un contrato con termino de duración determinable hasta el día 15 de mayo del 2006 (incluyendo el lapso de prorroga contractual), por lo que el contrato se reputa como a tiempo determinado, y así se declara
Asimismo, la parte actora consigno expediente de consignaciones arrendaticias signado con el N 2006-0557 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto observa este Juzgador que dichas consignaciones arrendaticias ya fueron valorados en el texto del presente fallo, y así se declara.
Ahora bien, conforme a lo expuesto y las pruebas analizadas observa este sentenciador que:
La relación arrendaticia existente entre las partes quedó demostrada. Ahora bien, se constata que en autos consta un contrato de arrendamiento anterior suscrito entre JESUS ALBERTO QUINTERO CHAVEZ y FILOMENA RUSSILLO DE QUINTERO el cual fue sustituido con la suscripción del contrato aquí demandado. En este orden de ideas, se constata que no obstante la relación arrendaticia que une a las partes debe ser computada por el lapso transcurrido por todo contratos de arrendamiento suscrito entre las partes, no menos cierto es que la acción de marras esta referida al incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre JESUS ALBERTO QUINTERO CHAVEZ y FILOMENA RUSSILLO DE QUINTERO, por lo que poco importaría para el caso de autos cuantos años tiene la relación arrendaticia que une a las partes, y así se declara.
Por otra parte como ya quedó sentado, el contrato de arrendamiento aquí demandado es a tiempo determinado, por lo que en caso de incumplimiento la acción correspondiente para dirimir la controversia planteada es la resolución de contrato, y así se declara.
Pasa este Juzgador a examinar la tempestividad y legitimidad de las consignaciones arrendaticias, para lo cual observa:
Conforme a lo pautado en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes las mensualidades deben ser pagadas en forma adelantada entre el 15 al 20 del mes que se inicia. Por otra parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que las consignaciones arrendaticias deberán realizarse dentro de los 15 días siguientes al ven cimiento de la oportunidad fijada para su pago, en el caso de autos, deberá ser consignado desde el día 20, exclusive, del mes que se inicia hasta que se cumplan los quince días siguientes señalados en la Ley.
Por otra parte, este Juzgador realiza la siguiente consideración, observándose que el mes contractual se inicia el día 15 de cada mes, concluyendo el 15 del mes siguiente. En este orden de ideas, el reclamado como insoluto, este es, el mes de marzo del 2006, se inició el día 15 de ese mes concluyendo el día 15 del mes de abril de 2006, así las cosas, el pago del referido mes contractualmente apreciado debió realizarse hasta el día 20 de marzo del 2006, y la consignación del referido mes debió realizarse hasta el día 04 de abril del 2006, inclusive, y así se declara.
Ahora bien, conforme a lo expuesto constata este juzgador que la parte demandada realizó consignaciones desde el mes de marzo del 2006, hasta el mes de mayo del 2006, y siendo que solamente, es demandada la falta de pago del mes de marzo del 2006, con vista al acuerdo contractual suscrito por las partes, este Juzgador solo se pronunciará sobre la tempestividad y legitimidad de la consignación del referido mes, desechando el resto de las consignaciones por no ser materia del debate y así se declara. En este sentido, constata este sentenciador, que la parte demandada realizó la consignación del mes de marzo en fecha 11 de abril del 2006, fecha ésta que a todas luces excede al lapso legal concedido por la Ley, el cual como ya quedó sentado vencía el 04 de abril del 2006, por lo que tal consignación es resulta intempestiva e ilegítimamente efectuada y así se declara.
Así las cosas, no se puede considerar, que la parte demandada haya cumplido con la obligación contractual que une a las partes, configurándose el supuesto de hecho contenido en la “cláusula tercera“del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda y así se declara.
Ahora bien, conforme a lo expuesto y respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento demandado, observa este Juzgador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago.
Sentado lo anterior constata este Juzgador, que como quiera que no constan en autos, pruebas que desvirtúen lo alegado por la accionante respecto a la falta de pago oportuno del mes de marzo de 2006, demandados como insolutos, y siendo que a consideración de este Tribunal, la parte demandada debió probar que ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, esto es, en el caso de autos, el pago oportuno del canon de arrendamiento del mes de marzo de 2006, lo cual no hizo ha quedado comprobado el incumplimiento por la falta de pago oportuno de dicho mes, en consecuencia, demostrado el incumplimiento en que incurrió la parte accionada y así se decide.
Conforme a lo anteriormente expuesto, por cuanto la presente acción se encuentra tutelada en el artículo 1167 del Código Civil, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la presente acción debe prosperar y así se declara.
Con respecto, al mes reclamado como insoluto y a los que se sigan venciendo cuyo pago, a titulo indemnizatorio solicita la parte actora, observa este sentenciador que por cuanto los mismos, fueron consignados por la parte demandada se autoriza a la parte actora a realizar su retiro imputándolos a la indemnización por éste exigida y así se declara.
-III-
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Primero: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 eiusdem relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoara JESUS ALBERTO QUINTERO CHAVEZ y FILOMENA RUSSILLO DE QUINTERO contra todos ampliamente identificados en el texto del presente fallo.
En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento que tenía por objeto el inmueble distinguido con el No. 2, planta segunda, que forma parte integrante del edificio denominado El Manguito”, ubicado en la Calle Los Mangos, las delicias de Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital
Se condena a la parte demandada a la entrega del referido inmueble distinguido con el No. 2, planta segunda, que forma parte integrante del edificio denominado El Manguito”, ubicado en la Calle Los Mangos, las delicias de Sabana Grande, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Se condena a la parte demandada al pago del mes de marzo de 2006 a título indemnizatorio a razón de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) mensuales, así como los que se siguieron venciendo hasta la fecha en que se decrete la ejecución del presente fallo. Asimismo, por cuanto el mes reclamado como insoluto y los que se siguieron venciendo los mismos, fueron consignados por la parte demandada se autoriza a la parte actora a realizar su retiro imputándolos a la indemnización por ésta exigida.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación del presente fallo, conforme lo pautado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita¬na de Caracas. Caracas, a los treinta y un (31) días del mes de julio de dos mil seis (2.006). Años 196º de la Inde¬pendencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

DR LUIS TOMAS LEON EL SECRETARIO,
Abg. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

LTLS/MSU/as (1).
Exp: 6851-06.