TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
195° Y 146°
PARTE ACTORA: GLADYS BEATRIZ GUERRA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.716.438.
PARTE DEMANDADA: RUBEN DARIO CAMINO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.088.690.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: LUISA IRENE CELIS, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 21761.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE ALFREDO CANELON M., abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 38.587.
MOTIVO: DESALOJO
a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la parte actora ciudadana Gladys Beatriz Tejada Guerra por intermedio de su apoderada judicial demanda al ciudadano Rubén Darío Camino quien ocupando un inmueble de su propiedad ha dejado de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes enero de 2005 a abril de 2006, a razón de tres mil novecientos cuarenta y seis bolívares con setenta y siete céntimos mensuales (Bs.3.946, 77) cada mes. Por otro lado, la parte demandada en la contestación opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del CPC, igualmente negó, rechazo y contradijo los hechos expuestos por la actora en su libelo de demanda
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 11 de mayo de 2006, que quedó atribuida este Juzgado en la referida fecha. Asimismo, el 18/06/2006, previa consignación de los recaudos pertinentes para su admisión, se admitió esta por los trámites del procedimiento breve, siendo posteriormente admitida su reforma el 02-06-2006, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Consta que en fecha 10 de julio de 2006, compareció el ciudadano alguacil de este despacho y consignó recibo de citación debidamente firmado en prueba de haber practicado la citación de la parte demandada ciudadano Rubén Darío Camino.
Estando en la oportunidad para contestación a la presente litis, compareció el ciudadano Rubén Darío Camino, en su condición de parte demandada, debidamente asistido por el abogado José Alfredo Canelón M., y procedió a dar contestación al fondo de la demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas solo la parte actora hizo uso de su derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
- Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora que a su representada le fue adjudicado el inmueble de autos como consecuencia de un juicio de liquidación y partición, y que una vez notificada su adjudicación, notificó al ciudadano Rubén Darío Camino, de su condición de propietaria del mismo, por ser éste su arrendatario según contrato de arrendamiento existente en la actualidad, que a su decir, se encuentra indeterminado por el tiempo.
Asimismo, aduce que el referido arrendatario no ha cancelado el canon de arrendamiento fijado por la Dirección General de Inquilinato en la cantidad de tres mil novecientos cuarenta y seis bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 3.946,77) por solicitud de su representada y que el mismo se encuentra insolvente desde el mes de enero de 2005 hasta el mes de abril de 2006.
- Alegatos de la parte demandada: La parte demandada en su escrito de contestación rechazo, negó y contradijo en toda y cada una de sus partes los hechos alegados por la actora en su libelo de demanda. Asimismo, negó y rechazo los siguientes hechos:
Que la accionante haya notificado a su representado de haber adquirido la propiedad del inmueble que le fue arrendado.
Que se encuentre en estado de insolvencia, por cuanto a su decir, ha cancelado a la Inmobiliaria Aldomar, C.A., los cánones reclamados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por lo que consigna 17 recibos en prueba de haber cancelados los cánones de arrendamientos desde enero de 2005 hasta junio de 2006.
DE LA CUESTION PREVIA
Como quiera que del art. 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se colige que deben decidirse la cuestión previa con antelación al fondo, como punto previo, se pasa de seguidas a definir su procedencia o no: Se evidencia de actas que la parte demandada en su escrito de contestación alego la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La parte actora presentó escrito de fecha 18-07-2006 en la que impugnó y contradijo la cuestión previa.
En lo que respecta a la cuestión previa prevista en el ordinal 11º, del artículo 346 eiusdem, reserva que:
“La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.”

La demandada asume que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y no a uno indeterminado, y que se pretende enervar su derecho a la prórroga de ley. Aduce que ese contrato se celebró con la posibilidad de tener varias prorrogas, y que se ha venido prorrogando año tras año por los mismos términos que la extensión principal lo que implica que el arrendamiento ha alcanzado el límite máximo de 15 años.
A juicio de quien decide, la naturaleza del contrato será analizada más adelante cuando se entre a valorar las pruebas respecto a las alegaciones, pues mal puede verificarse dicha naturaleza contractual sin valorar los medios de pruebas del cual emana. Como sabemos la Sala Constitucional del TSJ ha establecido que estando en presencia de contratos a tiempo indeterminados pueden resolverse por causales distintas a las establecidas en el art.34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sentencia del 01 de abril de 2005, Exp. 03-1697), y no sabemos si ese ha sido la intención del actor cuando afirma al libelo que en aplicación del art.34 de la LAI y en alusión al contrato que, “razón por la cual ha quedado rescindido”, o si de veras cree que estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado y por ende procede el desalojo.
En todo caso, debe desecharse la cuestión previa porque a criterio del juzgador, no encuentra que exista prohibición expresa de la Ley de admitir la presente acción, ya que al momento de instaurarse la demanda precisó el demandante el arrendatario lo ocupa por contrato indeterminado. Y así se declara.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno de los medios, desechando los ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
a) Pruebas de la parte actora: Con el escrito de demanda consignó los siguientes medios probatorios.
1.- A los folios 7 al 11 produjo marcado “A” en fotocopias simples el documento contentivo de partición efectuada por el partidor RUBÉN DARIO LAMAR en el juicio que por liquidación de comunidad incoó la ciudadana GLADYS BEATRIZ TEJADA en contra del ciudadano RAFAEL ANTONIO LUZON por ante el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Estos recaudos aparecen con nota de certificación del referido Tribunal, y no habiendo sido impugnados por la parte contraria se le tiene por fidedignos según lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Estos recaudos son pertinentes para acreditar que al folio 8, le fue adjudicado por el partidor a la ciudadana GLADYS BEATRIZ TEJADA, el inmueble objeto de juicio que conoce este Tribunal.
2.- A los folios 12 al 19 consta documento público contentivo de venta que hace el Banco Hipotecario de Crédito Urbano sobre el inmueble de autos al ciudadano RAFAEL ANTONIO LUZON en fecha 18 de abril de 1972. Por la naturaleza de este documento al no haber sido impugnado su fotostato se tiene por fidedigno conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este documento es pertinente para acreditar que en la fecha en referencia se dio en venta el inmueble de autos, bien que posteriormente fue objeto de partición y adjudicación a la hoy parte demandante como se aprecia en la prueba antes señalada.
3.- Al folio 20 cursa escrito consignado ante la Dirección General de Inquilinato, Ministerio de Infraestructura por el abogado JUAN ANDRÉS MARCANO en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana GLADYS BEATRIZ TEJADA, y a pesar de no haber sido impugnado su fotostato, se desecha del proceso por cuanto es impertinente respecto al fondo del litigio ya que el mismo solo contiene la petición en sede administrativa de la regulación del inmueble de autos, en si nada prueba.
4.- Al folio 29 produjo fotocopia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre INMOBILIARIA ALDOMAR, C.A. y RUBEN DARIO CAMINO, el cual solo puede tenérsele como indicio al adminicular su contenido con el contrato producido en original por la parte contraria, cuyo texto es exacto como se desprende al folio 46, no obstante que no aparezca firmado ni completo el resto del contrato.
5.- En el lapso probatorio produjo de los folios 63 al 82 documentos en copias simples relacionados con expediente que cursa ante la Dirección de Inquilinato contentivo de solicitud de regulación del inmueble de autos. Asimismo produjo los mismos instrumentos debidamente certificados del folio 88 al 107.
Por estar en presencia de una congelación a la fijación de los alquileres para vivienda por el Ejecutivo Nacional, y siendo que es un hecho alegado el establecimiento del canon de arrendamiento en la suma de Bs. 3.946,77, se desechan estos recaudos por impertinentes.
6.- Al folio 85 produjo escrito en copia simple dirigido al Juez Primero de Parroquia, el cual por sí solo nada prueba y debe desecharse por impertinente.
7.- Promovió testimoniales del ciudadano RAFAEL ANTONIO LUZÓN el cual fue evacuado el 26 de julio de 2006, y se tiene con valor probatorio sus deposiciones respecto a que fue en su nombre y por su cuenta, por el que INMOBILIARIA ALDOMAR C.A. dio en arrendamiento el inmueble objeto de juicio. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
b.) Pruebas de parte demandada: Junto a la contestación de la demanda, produjo los siguientes medios:
1.- Marcado “A” en los folios 46 y 47 cursa contrato de arrendamiento celebrado en forma privada entre INMOBILIARIA ALDOMAR, C.A. y RUBEN DARIO CAMINO sobre el inmueble de autos. Dicho contrato no fue desconocida su firma por el actor, razón de tenérsele por reconocido y legalmente promovido a tenor de lo establecido en el art.444 CPC, además por no haber sido tachado de falso por ninguna de las causales establecidas en el artículo 1381 del Código Civil.
Es pertinente para acreditar que en fecha 1º de noviembre de 1990 se celebró el referido contrato por el inmueble de autos, y que la arrendadora, INMOBILIARIA ALDOMAR, C.A. actuó como administradora y mandataria del ciudadano RAFAEL LUZÓN.
2.- Consignó a los folios 42 al 58 planillas de depósitos bancarios correspondientes a la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Dichos instrumentos contienen sello húmedo del Juzgado en referencia y en el reverso dispone de los meses a los que se contrae cada uno de tales depósitos. Si bien no fueron producidos las consignaciones que acrediten la oportunidad en que se hicieron tales depósitos, los mismos se tienen como indicios concordantes con el contrato de arrendamiento producido por el propio demandado, ya que se pueden adminicular ambos medios probatorios. Destacándose el monto del canon de arrendamiento en la suma de tres mil novecientos cuarenta y seis bolívares con setenta y siete céntimos (Bs. 3.946,77)., tanto del contrato como de tales depósitos. Todo ello de conformidad con lo establecido en el art. 510 del Código de Procedimiento Civil.
También se evidencia de tales depósitos que en forma sucesiva desde la planilla del folio 43 en adelante se efectuaron los depósitos correspondientes al mes inmediatamente anterior a la fecha de los mismos. Respecto al depósito del folio 42 es el único que contiene dos meses consecutivos, con lo cual se desprende que el 15 de febrero de 2005 se efectuó el pago del mes de enero y de febrero, éste último en forma adelantada.
Con respecto a enero, consta se depositó dentro de los quince días establecidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con lo cual es tempestivo.
Conclusiones Probatorias
Luego del debate probatorio se consideran probados los siguientes hechos:
I.
1. Que se celebró contrato privado por el inmueble de autos el 01 de noviembre de 1990 entre INMOBILIARIA INDOMAR, C.A. y RUBEN DARIO CAMINO, como arrendador y arrendatario respectivamente.
2. Que INMOBILIARIA ALDOMAR, C.A. para la celebración de dicho contrato fungió como mandataria y por cuenta del ciudadano RAFAEL LUZON.
3. Que el ciudadano RAFAEL LUZON adquirió por documento público el inmueble objeto de juicio.
4. Que en vista de la partición de la comunidad de los ciudadanos RAFAEL LUZON y GLADYS BEATRIZ TEJADA, le fue adjudicado a esta última el inmueble objeto de juicio, y con ese carácter actúa en juicio.
II.
Respecto al fondo de la demanda queda por determinar la procedencia o no de la acción con vista a los depósitos bancarios producidos por la parte demandada y la verificación de la naturaleza del contrato. La parte demandante alega la falta de pago de dieciséis (16) mensualidades consecutivas que van desde enero de 2005 a abril de 2006, pero es el caso, que quedó probado que tales mensualidades fueron depositadas en la cuenta del Tribunal de consignaciones (25º de Municipio).
Incluso, se precisó del material probatorio que las mensualidades fueron realizadas en forma consecutivas, por mensualidades vencidas y que, solo aparece un depósito referente a los meses de enero y febrero en un mismo mes, el cual fue efectuado el 15 de febrero de 2006, esto es dentro de la oportunidad establecida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, respecto al mes de enero, se hizo dentro de los 15 días siguientes al vencimiento y teniéndose como vencido el último día de enero, es obvio que al efectuar el depósito el 15 de febrero lo hizo en forma tempestiva. Además respecto a febrero los depositó en forma anticipada en esa misma fecha, lo cual a criterio del Tribunal se tiene por válida.
III
Otra situación que merece resaltar es lo relativo a la naturaleza del contrato, que para la parte actora es a tiempo indeterminado y por esa razón demanda el desalojo, y para la parte demandada es a tiempo determinado, y por esa razón arguye que debió pedirse la resolución del contrato.
A juicio del Tribunal por la redacción de la cláusula tercera del contrato, y al haberse estipulado la posibilidad de sucesivas prórrogas, el contrato siempre mantuvo su naturaleza determinada, es decir las partes siempre conocían cuando se vencería la próxima prórroga contractual de un año.
Es evidente que la parte accionante demandó el desalojo por las causales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que priva a los contratos indeterminados y los verbales, porque conocía se había extraviado el contrato de arrendamiento original, tal y como se aprecia de la pregunta octava que formuló al testigo (folio 109) referente a la pérdida del contrato. Tanto es así, que solo acompañó una parte del mismo.
El que se califique el contrato, bien a tiempo determinado o bien a tiempo indeterminado de igual manera no procedería la acción que nos ocupa, ya que si fuere indeterminado (como piensa el actor) no existe falta de pago de dos mensualidades consecutivas establecidas en el literal a) en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Y, caso de ser determinado no hay causal de resolución ya que las consignaciones se hicieron en forma tempestiva por los meses reclamados, y a criterio de este Tribunal priva la voluntad de la ley en su artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre la estipulación de las partes establecidas en la cláusula segunda, esto quiere decir que el inquilino podía consignar en el plazo establecido en la ley y no en el contrato. Distinto fuera el caso, que el arrendatario haya dejado de pagar tanto en el lapso contractual (5 primeros días) como en el lapso de ley (15 días siguientes al vencimiento de cada mes), pues en ese caso si estaría incurso en causal de resolución.
En consecuencia, por lo expuesto anteriormente el demandado si cumplió con su carga de pruebas (art.506 CPC) no así la parte actora, que no probo ningún hecho que probara la obligación reclamada como establece el art.1354 del Código Civil, y habida cuenta de la plena prueba de autos, como lo exige el art. 254 del CPC., la presente demanda debe sucumbir.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana GLADYS BEATRIZ TEJADA GUERRA contra RUBEN DARIO CAMINO, ambas partes identificadas en autos. Asimismo, SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada
SEGUNDO: Se condena al accionante al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo dentro del lapso para dictar sentencia, se hace innecesaria la notificación de las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los ocho (08) días del mes de agosto de dos mil seis (2006). Años 195° y 146°
EL JUEZ TITULAR

LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
EL SECRETARIO,
FRANCRIS PEREZ GRAZIANI
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m. ), se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
EL SECRETARIO,

LAPG/FP/gj.-
Exp.- N° 8519.-