TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, ocho de agosto de dos mil seis
196º y 147º
ASUNTO N° AP31-V-2006-000106.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Resolución de Contrato de Arrendamiento.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano Christian Hecker, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° 6.503.163 Apoderado Judicial: abogado Johan Santiago Anuel V., venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° 14.583.408 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.913, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela en Miami, Estado de Florida, Estados Unidos de América, anotado bajo el N° 92, folios 201 al 202, Tomo 89 de los libros de autenticaciones llevado por ante ese Consulado, en fecha 16 de Noviembre de 2005, cursante a los folios 03 y 04 del expediente.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana Consuelo Martínez Gallego, de nacionalidad Colombiana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad N°.E-81.784.436. Representada en la causa por la Defensora Judicial designada, abogada María Eugenia Maceo Ponte, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° 4.774.160 e inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 104.548, según se evidencia de auto de fecha 08/06/2006, cursante al folio 39 del expediente.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce la presente causa éste Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano CHRISTIAN HECKER en contra de la ciudadana CONSUELO MARTINEZ GALLEGO, ambos ampliamente identificados en éste fallo.
En efecto, mediante escrito de fecha 23 de Febrero de 2.006, la parte actora interpuso la acción que ocupa a éste Juzgado, argumentando para ello, en síntesis, lo siguiente:
1.- Que en fecha 30 de Marzo de 1995, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana CONSUELO MARTINEZ GALLEGO, antes identificada, sobre un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 182, piso 18, del edificio Residencias Puerta Del Este, Torre Este, ubicado en la Calle Madrid, Urbanización La California Norte, del Municipio Sucre, Estado Miranda.
2.- Que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), los cuales la arrendataria se obligaba a pagar por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
3.- Que desde el mes de Marzo del año 2004, la arrendataria, antes identificada, ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento por el inmueble que ocupa, es decir los meses correspondientes a Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2004, Enero, Febrero, Marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005; y Enero del año 2006 a razón de Doscientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 200.000,00) que representaría una suma adeudada de Cuatro Millones Cuatrocientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 4.400.000,00).
4.- Que en razón de lo antes expuesto, procede a demandar a la ciudadana Consuelo Martínez Gallego (antes identificada) para que convenga o sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO.- En la Resolución del Contrato de Arrendamiento, ya señalado y como consecuencia de ello, en hacer entrega del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; SEGUNDO.- En pagar por vía subsidiaria por compensación de daños y perjuicios como consecuencia de los cánones de arrendamiento insolutos dejados de percibir, la suma de Cuatro Millones Cuatrocientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 4.400.000,00), daños estos que se traducen en detrimento del patrimonio como consecuencia del incumplimiento culposo, a razón de Doscientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 200.000,00), por concepto de los meses insolutos. TERCERO.- Una indemnización por la ocupación ilegal del inmueble equivalente a Doscientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 200.000,00) por cada mes de ocupación hasta la total entrega del inmueble.
5.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.167, 1.592, 1.160 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la cantidad de Cuatro Millones Cuatrocientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 4.400.000,00). (Folios 01 y 02).
- DEL CUADERNO DE MEDIDAS:
1- Por auto de fecha 09 de Marzo de 2006, se ordenó abrir cuaderno de medidas en la causa. (Folio 01 del cuaderno de medidas)
2- En fecha 09 de Marzo de 2006 se decretó Medida de Secuestro sobre un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 182, piso 18, del edificio Residencias Puerta Del Este, Torre Este, ubicado en la Calle Madrid, Urbanización La California Norte, del Municipio Sucre, Estado Miranda.(Folios 02 al 13 del cuaderno de medidas)
3.- En fecha 20 de Abril de 2006, el Juzgado Quinto de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, practicó medida de Secuestro decretada por éste Juzgado en fecha 09 de Marzo de 2006. (Folio 40 al 44 del cuaderno de medidas)

-DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte la defensora judicial de la demandada, mediante escrito de fecha 18 de Julio de 2.006 procedió a contestar la demanda incoada en contra de su defendida, argumentando, grosso modo, lo siguiente:
1.- Rechazó y contradijo la demanda intentada en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho que se pretende deducir.
En éstos términos quedó planteada la controversia.

-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito de fecha 23 de Febrero de 2.006, la parte actora incoó la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de la ciudadana Consuelo Martínez Gallego. (Folios 01 y 02).
Por auto de fecha 02 de Marzo de 2.006, se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y consecuencialmente se ordenó el emplazamiento de la demandada para la contestación a la demanda. (Folio 07).
En fecha 09 de Marzo de 2006, se libró la respectiva compulsa de citación a la parte demandada. (Folio 10).
Por auto de fecha 22 de Marzo de 2006, se acordó librar carteles de citación a la parte demandada, conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 21 y 21)
Por auto de fecha 08 de Junio de 2006, se designó como Defensora Judicial de la parte demandada a la abogada María Eugenia Maceo Ponte, (folio 34), quien mediante diligencia de fecha 10 de Julio de 2006, aceptó el cargo y juro cumplirlo. (Folio 37)
Mediante escrito de fecha 18 de Julio de 2.006, la defensora judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda incoada en contra de su defendida. Asimismo, consignó copia del telegrama enviado a la parte demanda en la que le participó su designación. (Folio 42).
Abierto el juicio a pruebas, ninguna de la partes hizo uso de tal derecho.

-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Así y conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil:
ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”
Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza:
ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales.
Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
Así, y derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,
d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
De igual forma, cabe observar que, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Por último, la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro.
Cabe señalar, que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que prevé:
Articulo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.- (Fin de la cita).
Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
Articulo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Fin de la cita).
Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio.
Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada.
La carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Sentado todo lo anterior, se observa que la pretensión del actor se circunscribe en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de Marzo de 1995, por la presunta insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que la demandada ha dejado de cancelar los cánones correspondientes a los meses Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2004, Enero, Febrero, Marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005; y Enero del año 2006, para lo cual probó la existencia de la obligación reclamada, pues trajo a los autos original del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, del cual se evidencian las obligaciones contraídas por ellas al momento de suscribir el mismo, en especial la carga del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas (cláusula segunda), cuyo documento privado no fue desconocido en la forma de ley por la parte demandada, razón por la cual se le atribuye de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil plena validez probatoria. Así se establece
Argumento que la parte demandada, a través de su defensor judicial, procedió a rebatir, mas sin embargo no probó el haber satisfecho la obligación que se le reclama, ni la ocurrencia de uno de los hechos que la ley califica como extintivos de las obligaciones, considerando el Tribunal que ha incumplido la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece
En consecuencia estando los méritos procesales a favor de la parte actora, existiendo plena prueba de los hechos alegados en el libelo y por cuanto se evidencia que la parte demandada en la causa se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Marzo del año 2004 hasta el mes de Enero de 2006 (ambos inclusive), resulta forzoso para éste Juzgado declarar CON LUGAR la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano Christian Hecker en contra de la ciudadana Consuelo Martínez Gallego, con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.
Con relación a lo solicitado por el actor en su petitum, referente a la indemnización por daños y perjuicios por la ocupación del inmueble hasta la total entrega del mismo, este Juzgado ordena el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, adeudados y pretendidos en pago en la causa por concepto de indemnización por el uso, goce y disfrute del inmueble arrendado, correspondientes a los transcurridos desde el mes de Marzo de 2004 a Enero de 2006 (ambos inclusive) para un total de Cuatro Millones Seiscientos Mil Bolívares (4.600.000,00 Bs.), mas aquellos que se continuaren venciendo hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, cada uno a razón de Doscientos Mil Bolívares mensuales (Bs. 200.000,00).
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuesto, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano Christian Hecker en contra de la ciudadana Consuelo Martínez Gallego, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se declara RESUELTO el contrato privado de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 30 de Marzo de 1.995 y como consecuencia de ello, se CONDENA a la parte demandada, ciudadana CONSUELO MARTINEZ GALLEGO, a realizar la ENTREGA MATERIAL real y efectiva del bien inmueble arrendado, el cual lo constituye por un apartamento, distinguido con el N° 182, piso 18, del edificio Residencias Puerta Del Este, Torre Este, ubicado en la Calle Madrid, Urbanización La California Norte, del Municipio Sucre, Estado Miranda, a favor de la parte actora, ciudadano CHRISTIAN HECKER, ya antes identificados.
-TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadana CONSUELO MARTINEZ GALLEGO, al pago de la suma de Cuatro Millones Seiscientos Mil Bolívares con cero céntimos (Bs. 4.600.000,00), por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y debidos, correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.004; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2005, y Enero del año 2.006, mas aquellos que se sigan venciendo hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa, cada uno a razón de Doscientos Mil Bolívares mensuales (200.000,00 Bs.).
-CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandada, al resultar totalmente vencida en la causa.
-QUINTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del término legal previsto para ello por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.

-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los OCHO (08) días del mes de AGOSTO del año DOS MIL SEIS (2.006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA TITULAR

ABG, KAREN SANCHEZ OSUNA
En la misma fecha, siendo las once y treinta y un minutos de la mañana (11:31 A.M.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el asiento N° 6 del libro diario del Juzgado.
LA SECRETARIA TITULAR

ABG, KAREN SANCHEZ OSUNA

NGC/KSO
Asunto N° AP31-V-2006-000106.
12 Páginas, 01 Pieza Principal, 01 Cuaderno de medidas N°AN3A-X-2006-000003