TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 196° y 147°

EXP. No. 2006-1776.
DEMANDANTE: Ciudadano: JOSÉ LUIS PABON RAYDAN, abogado en ejercicio, con domicilio en Caracas, titular de la cédula de identidad N° 3.471.727, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.143.

DEMANDADO: Ciudadana: FRANCIA ORTIZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 4.509.539. SIN APODERADO JUDICIAL CONSTITUIDO.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por el abogado JOSÉ LUIS PABON RAYDAN, en contra de la ciudadana FRANCIA ORTIZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, observa previamente lo siguiente:

Manifestó el abogado JOSÉ LUIS PABON RAYDAN, en su escrito libelar; que en fecha 23-05-2006, la empresa AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 18-12-1952, bajo el N° 610, Tomo 3-B, y con varias reformas siendo la última de ellas, la que consta de asiento inscrito en el mismo Registro, el 18-08-2003, bajo el N° 4, Tomo 52-A Cto., le cedió según consta en cesión que anexó marcada con la letra “B”, los derechos y acciones que le correspondían sobre el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual acompañó marcado con la letra “A”, suscrito con FRANCIA ORTIZ, parte demandada (antes identificada), sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 4-A, del Edificio Mariu, situado éste en la Avenida Rotaria, Urbanización la Paz, El Paraíso, Parroquia la Vega, Jurisdicción del Municipio Libertador, y que hace valer en el acto para proponer formal demanda por resolución de contrato contra la mencionada ciudadana, todo en los términos como a continuación pasó a explicar:

Que consta de documento privado que la “ADMINISTRADORA YURUARY, C.A.”, dio en arrendamiento a la ciudadana FRANCIA ORTIZ, el inmueble objeto del presente juicio, propiedad de INVERSIONES MARIU, C.A.

Según la cláusula SEGUNDA del Anexo al contrato y TERCERA del contrato, el canon de arrendamiento estipulado fue UN MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.448,00) mensuales, la duración se fijó en un (1) año prorrogable por periodos iguales y entró en vigencia a partir del día 07-05-1979, o sea, de debió finalizar el 06-05-1980, pero ninguna de las dos partes ha avisado a la otra su voluntad de darlo por terminado, o sea, que se ha prorrogado hasta la presente fecha.

Que el canon de arrendamiento en el transcurso del tiempo ha venido aumentando progresivamente y actualmente, se convino en fijarlo en la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00), mensuales.

Que la parte demandada no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo a Julio del presente año, los cuales ascienden a la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00), a razón de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00) mensuales.

Siendo así, que la arrendataria FRANCIA ORTIZ no ha pagado los meses antes señalados, incurrió en el cumplimiento de la obligación establecida en la cláusula segunda del contrato y segunda del anexo al contrato, razón por la cual al haber agotado la vía amistosa para lograr el pago de los cánones de arrendamiento arriba indicados que se mantienen insolutos, es por lo que ocurre ante este Juzgado a demandar como en efecto lo hace a la ciudadana FRANCIA ORTIZ, por resolución de contrato de arrendamiento.

Ahora bien, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece:

“TERCERA: …..El plazo de duración del presente contrato será de UN AÑO FIJO, contados a partir de esta fecha; más si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prorrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un termino igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso debe darlo El inquilino, por lo menos un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prorrogas que pudiera haber sufrido el contrato. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial o término del mismo.” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

Por otra parte, el contrato de arrendamiento fue celebrado en la siguiente fecha:

“….Se hacen (3) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en CARACAS a los 7 días del mes de MAYO de mil novecientos SETENTA Y NUEVE…” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

Dicho contrato empezó a regir desde el 07/05/1.979, según consta en el contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios 8 y 9, por otra parte, de la cláusula tercera se puede apreciar que el mismo era a tiempo determinado, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 07 de Mayo de 1.979 al 07 de Mayo de 2.006, se cumplieron veintisiete (27) años de duración del contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1580.-Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..” (Negrillas del Tribunal)

Así lo interpretó la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:

”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”

Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la jurisprudencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde el 07 de Mayo de 1979 hasta el 07 de Mayo de 1994, pasando el contrato a ser a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción (Resolución de Contrato de Arrendamiento) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación, es la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado; lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:

“Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“…En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora no incoó la acción idónea; pues, tal como se dijo antes al pasar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado lo correcto y ajustado a derecho era intentar el desalojo y no el cumplimiento de contrato como efectivamente lo hizo. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por el Abogado JOSE LUIS PABON RAYDAN en contra de la ciudadana FRANCIA ORTIZ, (todos ampliamente identificados) en el cuerpo del presente fallo. Y así se decide.

Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los catorce (14) días del mes de Agosto del año 2.006. Años 196° y 147°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.

LA SECRETARIA TITULAR,

Abg. VERHZAID MONTERO
En esta misma fecha, siendo las 3:29 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA TITULAR

Abg. VERHZAID MONTERO

Exp N° 2006-1776
LS