República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Antonio Guarino, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 6.205.887. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Franklin Cohen Martínez, Simón Amado González y Henry Gómez, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, Abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.889.866, 4.507.428 y 5.893.152, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.313, 21.240 y 69.926, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Berto Wilson Pereyra Pereira, uruguayo, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.459.912. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Federico Barboza Siri, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Abogado en ejercicio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 77.786. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la pretensión procesal deducida por las partes, en cuanto a la acción de cumplimiento de contrato ejercida por el ciudadano Antonio Guarino, en contra del ciudadano Berto Wilson Pereyra Pereira, fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 01.08.2003, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el galpón situado en el parcela Nº 18-1, ubicada en la carretera Petare-Mariche, kilómetro 9, sector El Limoncito, Municipio Sucre, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario de entregar el inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como las defensas argüidas por la parte demandada durante el acto de contestación de la demanda, razón por la que se procede de seguidas a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes: - I - ANTECEDENTES En el juicio principal, acaecieron los siguientes eventos procesales: El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 09.05.2006, por ante el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en su condición de Tribunal distribuidor de turno, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó los instrumentos que fundamentan su pretensión, el día 31.05.2006. Acto continuo, en fecha 13.06.2006, se admitió la acción ejercida por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para las once de la mañana (11:00 a.m.) del segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a fin de que diese contestación de la demanda, durante el acto que, a tal efecto, se llevaría a cabo. A continuación, en fecha 15.06.2006, la Secretaria dejó constancia de haberse librado la compulsa, así como abierto el cuaderno de medidas. Acto seguido, el día 13.07.2006, el Alguacil dejó constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada, siendo que en fecha 14.07.2006, dicho funcionario judicial informó acerca de la práctica de la misma. Por consiguiente, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) del día 19.07.2006, oportunidad fijada por este Tribunal para que tuviese lugar el acto de contestación de la demanda, en el acta levantada a tal efecto, se dejó constancia de la comparecencia de la parte demandada, quien consignó escrito de contestación de la demanda. Abierto el juicio a pruebas, el día 08.08.2006, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron providenciadas mediante auto dictado en esa misma oportunidad. En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes: En fecha 15.06.2006, se abrió el cuaderno de medidas. Luego, mediante decisión dictada el día 27.07.2006, se negó la medida preventiva de secuestro solicitada por el accionante en el escrito de demanda. A continuación, en fecha 31.07.2006, la parte actora ejerció recurso de apelación en contra de la referida decisión, el cual fue oído en un solo efecto, por auto proferido el día 02.08.2006. - II - FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN El abogado Franklin Cohen Martínez, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Antonio Guarino, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representado, adujo lo siguiente: Que, su representado, en fecha 01.08.2003, suscribió contrato privado de arrendamiento con el ciudadano Berto Wilson Pereyra, para que el mismo ocupara en calidad de inquilino, un inmueble propiedad de su representado, constituido por un galpón de trescientos metros (300 mts.) de terreno, ubicado en la parcela N° 18-1, carretera Petare Mariche, kilómetro 9 del sector El Limoncito, Parroquia La Dolorita, del Estado Miranda. Que, el canon de arrendamiento, a tenor de lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato, se estableció en la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000.oo). Que, el vencimiento de dicho contrato se estableció de común y mutuo acuerdo para el día 01.08.2004, tal y como lo establece la cláusula tercera. Que, la relación contractual arrendaticia ha tenido una duración de un (1) año, mediante el contrato de arrendamiento, el cual acompañó a la demanda marcado con la letra “B”. Que, se ha dado cumplimiento a la prórroga legal prevista en el artículo 38, literal (b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día 01.03.2006, por lo que la entrega del inmueble arrendado debía efectuarse en esa fecha, si se toma como fecha para el inicio de la prórroga legal el día 01.03.2005, fecha en la cual venció el plazo acordado por el arrendador ante la autoridad civil, razón por la cual el año de prórroga previsto en la Ley que le corresponde al arrendatario finalizó el día 01.03.2006, y que tal dictamen proviene de Sentencia emanada del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que, tal y como lo establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, treinta (30) días antes de concluir el lapso establecido en el mismo, su representado informó a su inquilino, ciudadano Berto Wilson Pereyra, su decisión de no renovar el contrato suscrito entre las partes, pero que el referido ciudadano se negó a recibir comunicación alguna emanada de su representado, y ante la serie de inconvenientes que se suscitaron, se hizo necesaria la intervención de las autoridades competentes, por lo que en fecha 01.09.2004, ambas partes comparecieron ante la Casa de Gobierno del Municipio Sucre, Gobernación del Estado Miranda, para firmar una caución, en la cual, entre otras cosas, ambas partes se comprometieron a “…Adicionalmente a la presente caución el segundo de los mencionados, se compromete a darle un plazo de seis (6) meses continuos contados a partir de la presente fecha al primero de los prenombrados para que desaloje el Galpón y este a su vez la dará permiso para la limpieza del terreno…”. Que, en fecha 03.09.2004, fue realizada inspección de promotores adscritos a la Comisión de Participación Ciudadana y Servicios Municipales del Consejo Municipal del Municipio Sucre, y ante la presencia de su representado y el arrendatario, se estableció en el punto tercero del informe del promotor, que “…de igual manera se comprometen a desocupar el galpón en el término de 6 meses a partir de la fecha 01.09.04, que se firmó la caución en prefectura de Petare…”. Que, como complemento a los acuerdos firmados ante autoridad pública, en fecha 07.09.2004, su representado envió correspondencia a su inquilino, ciudadano Berto Wilson Pereyra, recibida por este último, en la cual ratificó el convenio acordado de otorgarle el plazo de seis (06) meses para desocupar el inmueble habitado en calidad de arrendatario, así como le recordó que el plazo para desocupar el inmueble en cuestión vencía el 01.03.2005. Que, llegado el momento de la desocupación del inmueble por parte del ciudadano Berto Wilson Pereyra, se acogió en forma tácita a lo establecido en el artículo 38, inciso (b) e hizo valer la prórroga legal que le correspondía. Que, una vez vencida dicha prórroga, el citado ciudadano lejos de cumplir con el compromiso adquirido de desocupar el inmueble, se ha convertido en un verdadero impertinente y grosero, hasta el punto de proferir una serie de ofensas y amenazas a su representado, quien cuenta con ochenta y tres (83) años de edad, por lo que no esta en capacidad física de responder a insultos u ofensas y mucho menos a agresiones de cualquier naturaleza. Que, tal situación en el pasado, motivó la comparecencia nuevamente de su representado ante la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre, por lo cual el arrendatario fue citado en fecha 30.03.2005, para que compareciera por ante ese Despacho, el día viernes, 08.04.2005, por lo que en esa fecha de forma por demás descarada manifestó “…no estar de acuerdo con el tiempo señalado Ellos solicitan un plazo de seis (6) meses más…”. Fundamenta la pretensión deducida por su representado en los artículos 1159, 1160, 1257 y 1258 del Código Civil, así como en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por las razones antes expuestas, se solicitó la desocupación total del inmueble arrendado, y que el mismo se le entregue a su representado libre de personas y cosas, así como que el arrendatario pagase la suma de un millón trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 1.380.000,oo), por concepto de la demora en la entrega del inmueble arrendado, desde el día 02.03.2006, además de los intereses de mora que se causaren por el tiempo que dure el presente proceso, y también el pago de las costas procesales. - III - ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA El ciudadano Berto Wilson Pereyra Pereira, debidamente asistido por el abogado Federico Daniel Barboza Siri, en el escrito de contestación de la demanda presentado durante el acto llevado a cabo en fecha 19.07.2006, sostuvo lo siguiente: Que, el presente proceso debe extinguirse por haber operado, según un simple análisis objetivo e incontrovertible, la perención de la instancia, modo anormal de terminación del proceso previsto en el numeral 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Que, realizado un análisis de las actas que conforman el presente expediente, se puede observar que según ha establecido nuestro Máximo Tribunal, en Sala de Casación Civil, se configuran todos los hechos para que se decida la extinción del proceso por perención de la instancia (perención breve). Que, en el caso de autos, se observa objetivamente que la demanda fue admitida el día 13.06.2006, siendo practicada la citación del demandado en fecha 14.07.2006, vale decir, luego de trascurridos los treinta días continuos a que hace referencia el numeral 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, operando forzosamente la perención de la instancia, al no haberse realizado por parte del demandante, todas las diligencias necesarias para practicar oportunamente la citación del demandado. Que, para el supuesto negado que este honorable Juzgado no comparta la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal y decida que no procede la perención de la instancia, observa que la presente demanda a todo evento debe ser declarada sin lugar, por cuanto el contrato de arrendamiento tiene vigencia desde el 01.08.2003, y debía finalizar el 01.08.2004; sin embargo, por falta de práctica del correspondiente desahucio, se renovó automáticamente, a tenor de lo indicado en la cláusula tercera, desde el 01.08.2005, hasta el 01.08.2006, más la prórroga legal, toda vez que no se ha practicado legalmente el desahucio. Que, el arrendador demandó a su representado en fecha 14.08.2005, correspondiéndole la decisión al Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda interpuesta, entendiéndose a tales efectos que legalmente no se ha cumplido con la cláusula tercera del contrato, la cual es ley entre las partes, a tenor de lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil y que el demandante se niega a cumplir. Que, del simple análisis del contrato, el cual es reconocido por ambas partes, la cláusula tercera ordena la renovación del contrato por periodos sucesivos de un (01) año, razón por la cual, el año de vigencia del contrato (luego de su tercera renovación a falta de desahucio legalmente emitido y aceptado), finalizaría el 01.08.2006. - IV - DE LA COMPETENCIA Preliminarmente, considera oportuno este Tribunal referirse a su competencia para resolver en primera instancia la presente causa, lo cual se hace de la manera siguiente: Clásicamente se ha entendido que la jurisdicción es el derecho y la competencia es la medida de ese derecho, así como que la jurisdicción es el género y la competencia es la especie. Por tal razón, la jurisdicción constituye un todo integral, como el único poder del Estado para solucionar controversias, cuya labor se concreta a través de los órganos jurisdiccionales, mientras que la competencia es una parte de ese poder localizado en una esfera determinada. Al respecto, estima este Tribunal que la competencia se encuentra íntimamente vinculada con la garantía de un debido proceso, ya que a través de ella el justiciable es juzgado por su juez natural y competente, cuya garantía se encuentra consagrada en los numerales 3° y 4° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual expresa lo siguiente: “Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia: (…) 3°. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente por un Tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. (…) 4°. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias o especiales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Al hilo de lo anterior, son unísonas las consideraciones de varios autores cuando sostienen que la competencia “…es la extensión del poder perteneciente a cada órgano jurisdiccional…” (Carnelutti); “…fija los límites dentro de los cuales el Juez puede ejercer su potestad…” (Alsina); “…las relaciones que guardan los distintos Tribunales entre sí…” (Goldsmith) y, “…la atribución a un órgano de determinadas pretensiones con preferencia a los demás…” (Guasp). Por otro lado, contemporáneamente se ha delimitado a la competencia en i) objetiva, que concierne a la distribución del poder jurisdiccional entre los distintos Tribunales por imperio de la Ley, la cual corresponde a la materia, valor y territorio; ii) subjetiva, referida a la incompetencia del Juez para conocer el asunto sometido a su conocimiento, por tener una directa vinculación con alguna de las partes o el objeto del juicio, en la que se encuentra la inhibición y la recusación; y, iii) funcional, que alude a una competencia por grados, a la organización jerárquica de los Tribunales de acuerdo a las funciones específicas encomendadas por la Ley, referida ordinariamente a la primera instancia y segunda instancia o apelación, y excepcionalmente, la casación. Ahora bien, observa este Tribunal del capítulo VI del escrito libelar que el accionante procedió a estimar la demanda en la cantidad de un millón setecientos noventa y cuatro mil bolívares (Bs. 1.794.000,oo), en cumplimiento de lo preceptuando en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, como consecuencia del incumplimiento que le fue atribuido al demandado. Siendo así, considera este Sentenciador que son diversas las normas que emergen de nuestra Legislación para atribuir a los órganos jurisdiccionales la competencia objetiva para conocer de determinados casos, destacándose particularmente las relativas a la cuantía, materia y territorio, reguladas en el Código de Procedimiento Civil y la Ley Orgánica del Poder Judicial. Por este motivo, la incompetencia objetiva puede ser alegada por las partes, y aún declarada de oficio por el Tribunal, en cualquier estado e instancia del proceso la relativa a la materia y territorio, salvo la incompetencia por el valor, que sólo puede declararse en cualquier momento del juicio en primera instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 60 del Código de Procedimiento Civil, que dispone textualmente lo siguiente: “Artículo 60.- La incompetencia por la materia y por el territorio en los casos previstos en la última parte del artículo 47, se declarará aun de oficio, en cualquier estado e instancia del proceso. La incompetencia por el valor puede declararse aun de oficio, en cualquier momento del juicio en primera instancia. La incompetencia por el territorio, con excepción de los casos previstos en la última parte del artículo 47, puede oponerse sólo como cuestión previa, como se indica en el artículo 346. La incompetencia territorial se considerará no opuesta si no se indica el Juez que la parte considera competente. Si la parte contraria se adhiere a esa indicación, la competencia del Juez indicado queda firme y se pasarán los autos al Juez competente, ante el cual continuará el procedimiento en el quinto día después de recibidos los autos”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal) De manera pues que la Ley Orgánica del Poder Judicial, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 5.262, de fecha 11.09.1998, dispone en el numeral 1° del segundo acápite del artículo 70, lo siguiente: “Artículo 70. Los Jueces de Municipios actuarán como jueces unipersonales. (…) Los Juzgados de Municipio serán ordinarios y especializados en ejecución de medidas. (…) Los Juzgados ordinarios tienen competencia para: 1°. Conocer en primera instancia de las causas civiles y mercantiles cuyo interés, calculado según las disposiciones del Código de Procedimiento Civil, no exceda de cinco millones de bolívares…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En vista de ello, clara e inequívoca es la norma antes transcrita en atribuir a este Tribunal de Municipio ordinario, la competencia para conocer de aquellas pretensiones civiles y mercantiles, cuyo valor no excedan de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo), caso contrario, le corresponderá el conocimiento del asunto que supere esa cantidad al Juzgado de Primera Instancia con competencia en materia civil y mercantil. Por lo tanto, juzga este Tribunal que al estimar el accionante el quantum de la demanda en la cantidad de un millón setecientos noventa y cuatro mil bolívares (Bs. 1.794.000,oo), la cual se adecua a la cuantía legalmente establecida para los Tribunales de Municipio ordinario, es por lo que este órgano jurisdiccional resulta competente para resolver en primera instancia la controversia sometida a su conocimiento. Así se declara. - V - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Encontrándose este Tribunal dentro del lapso al cual se refiere el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, para resolver la pretensión procesal deducida por las partes, se procede de seguidas a dictar la sentencia de mérito, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación: PUNTO PREVIO DE LA PERENCIÓN DE LA INSTANCIA Preliminarmente, resulta pertinente para este Tribunal pronunciarse respecto a la perención de la instancia alegada como defensa por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, y, en tal sentido, se observa que el criterio general en materia de perención, formula que el sólo transcurso del tiempo, sin que las partes hubiesen realizado actuaciones que demuestren su propósito de mantener el necesario impulso procesal para llevar el proceso hasta su culminación, origina la perención, la cual se verifica de pleno derecho y puede declararse de oficio, tal y como lo prevé el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto, la perención de la instancia se verifica cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado, o cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de la reforma de la demanda, hecha antes de la citación, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la Ley para que sea practicada la citación del demandado, así como cuando dentro del término de seis meses contados desde la suspensión del proceso por la muerte de alguno de los litigantes o por haber perdido el carácter con que obraba, los interesados no hubieren gestionado la continuación de la causa, ni dado cumplimiento a las obligaciones que la Ley les impone para proseguirla. En este sentido, el Código de Procedimiento Civil utiliza el término instancia en dos sentidos diferentes, en primer lugar, como solicitud, petición o impulso, cuando alguna disposición exige que el Juez proceda a instancia de parte, y en segundo lugar, como proceso judicial de conocimiento, desde que se inicia con la demanda, hasta la sentencia definitiva de fondo. En el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, el término instancia es utilizado como impulso, en el sentido de que el proceso se inicia a impulso de parte, y este impulso perime cuando se verifican los supuestos establecidos en la citada norma procesal, provocando su extinción. Es pues, la perención de la instancia el efecto procesal extintivo del procedimiento, causado por la inactividad de las partes durante los plazos determinados en las causales taxativamente señaladas en el citado artículo 267 ejúsdem. En sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 08.10.2003, bajo la ponencia del Magistrado Iván Rincón Urdaneta, caso: Sountraj, se precisó lo siguiente: “…El derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, previsto en el artículo 26 de la Constitución, es ejercido mediante la acción. El requisito del interés procesal como elemento de la acción deviene de la esfera del derecho individual ostentado por el solicitante que le permite elevar la infracción constitucional o legal ante los órganos de administración de justicia. No es una abstracción para el particular que lo invoca, pudiendo ser abstracto para el resto de la colectividad. Tal presupuesto procesal es entendido como simple requisito o circunstancia de un acto procesal, cuya carencia imposibilita el examen de la pretensión. (…) El interés procesal surge así de la necesidad que tiene una persona, por una circunstancia o situación jurídica real en que se encuentra, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto, personal o colectivo. El interés procesal ha de manifestarse de la demanda o solicitud y mantenerse a lo largo del proceso, ya que la pérdida del interés procesal conlleva al decaimiento y extinción de la acción. Como un requisito que es de la acción, constatada esa falta de interés, ella puede ser declarada de oficio, ya que no hay razón para poner en movimiento a la jurisdicción si la acción no existe…”.- (Subrayado y negrillas del Tribunal) Según el procesalista Piero Calamandrei, “...[e]l interés procesal en obrar y contradecir surge precisamente cuando se verifica en concreto aquella circunstancia que hace considerar que la satisfacción del interés sustancial tutelado por el derecho, no puede ser ya conseguido sin recurrir a la autoridad judicial: o sea, cuando se verifica en concreto la circunstancia que hace indispensable poner en práctica la garantía jurisdiccional…”. (Calamendrei, Piero. Instituciones de Derecho Procesal Civil. Volumen I, La Acción, p. 269, Ediciones Jurídica Europa América, Buenos Aires, 1.973) Aunado a lo anterior, la perención se verifica de pleno derecho y no es renunciable por las partes, razón por la que puede declararse de oficio por el Tribunal y la sentencia que la declare, en cualquiera de los casos del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, es apelable libremente, tal y como lo precisa el artículo 269 ejúsdem. Ahora bien, la obligación que imponía el ordinal primero del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, de acuerdo a la jurisprudencia reiterada de la extinta Corte Suprema de Justicia, concernía al pago de los derechos arancelarios relativos a la compulsa y litis contestación dentro de los treinta días calendarios consecutivos siguientes a la admisión de la demanda, pero, bajo el imperio de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la cual establece en el único acápite de su artículo 26, que el Estado garantizará una justicia gratuita, el cumplimiento actual de la obligación impuesta al demandante para que sea practicada la citación de la parte demandada, se patentiza en la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del Alguacil los medios y recursos necesarios, cuando haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de quinientos metros de la sede del Tribunal, de acuerdo a lo contemplado en el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 06.07.2004, bajo la Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, exp. nº AA20-C-2001-000436, la cual acoge este Sentenciador, a los fines de mantener la unidad de criterios a que se contrae el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, señaló lo siguiente: “…Siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previó la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la presentación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando ésta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; de otro modo su omisión o incumplimiento, acarreará la perención de la instancia, siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporcionó lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado el criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, el cual se aplicará para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca ésta…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) En razón de lo expuesto, del examen de rigor efectuado a las actas procesales que conforman el presente expediente, no se evidencia que el demandante haya inobservado la carga que la Ley impone luego de admitida la demanda, para que se lleve a cabo la citación de la parte demandada, a los fines de la trabazón de la litis. En efecto, desde el día 13.06.2006, fecha en la cual se admitió la demanda, hasta el día 13.07.2006, oportunidad en la que el Alguacil dejó constancia de haber recibido los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte demandada, transcurrió exactamente treinta (30) días calendarios consecutivos, sin que ello implique que haya operado la perención de la instancia, conforme al supuesto de hecho contemplado en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, dado que para su ocurrencia se hace necesario que el demandante hubiese incumplido la carga que la ley le impone con posterioridad a los treinta (30) días, lo cual conduce a precisar la improcedencia de la perención de la instancia alegada por la parte demandada en el escrito de la demanda. Así se declara. Resuelto el anterior punto previo, se procede de seguidas a decidir el mérito de la controversia a que se refiere las presentes actuaciones, previas las consideraciones siguientes: Observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano Antonio Guarino, en contra del ciudadano Berto Wilson Pereyra Pereira, se patentiza en la acción de cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 01.08.2003, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el galpón situado en el parcela Nº 18-1, ubicada en la carretera Petare-Mariche, kilómetro 9, sector El Limoncito, Municipio Sucre, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario de entregar el inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es por ello que, el autor José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga a pagar a aquél el precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la Ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal, como una potestad para el primero y, una obligación para el segundo, pero, si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, luego del vencimiento de la referida prórroga legal, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado. Así las cosas, nuestra Legislación establece diferentes acciones para terminar los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, como la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo consagra el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de modo que para verificar la idoneidad de la acción escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, prevé que: “Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) De acuerdo con la disposición especial anteriormente citada, la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito, a tiempo determinado, conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, pero si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 ejúsdem. En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si la relación arrendaticia ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Ahora bien, para apreciar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción, observa este Tribunal que el plazo de duración del mismo fue convenido entre las partes por un (01) año fijo, contado a partir del día 01.08.2003, hasta el 01.08.2004, el cual podía prorrogarse por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra su voluntad de no prorrogar la convención locativa con no menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de las prórrogas, tal y como se evidencia de su cláusula tercera. Siendo ello así, no consta en autos ninguna probanza que haga determinar la voluntad de alguna de las partes contratantes de revocar el vínculo contractual que las une, a través del aviso escrito requerido para su ocurrencia con no menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de las prórrogas, de modo que al fenecer el día 01.08.2004, el plazo de un (01) año fijo convenido como duración de la convención locativa, el mismo se prorrogó por igual término y sucesivamente hasta la actualidad, lo cual conduce a calificar la relación arrendaticia como “a tiempo determinado”, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, concluyéndose, de esta manera, que la norma aplicable para deshacer los efectos del contrato accionado es la contenida en el artículo 1.167 ejúsdem, ante el incumplimiento del arrendatario de deberes contractuales, pero, de ninguna manera por el vencimiento de una prórroga legal que aún no ha transcurrido. Dadas estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Sentenciador respecto a la idoneidad de la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, la cual escogió el accionante para dilucidar su pretensión, pese a que la legislación especial inquilinaria sólo permite el ejercicio de tal acción, cuando ha vencido el plazo de duración convenido por las partes en el contrato. En este sentido, resulta pertinente precisar que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ex artículo 1.159 del Código Civil). De manera pues que si bien de las cauciones suscritas por las partes por ante la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre de la Gobernación Bolivariana del Estado Miranda, en fecha 01.09.2004 y 08.04.2005, se desprende en la primera que el arrendador le concedió al arrendatario un plazo de seis (06) meses para la entrega del inmueble arrendado, y éste a su vez le concedió a aquél un permiso para la limpieza del terreno, pero, en la segunda, el arrendador denunció la falta de entrega del referido bien por parte del arrendatario en el plazo que se le concedió, solicitando el demandado en esa oportunidad al demandante un nuevo plazo por seis (06) meses más, también es cierto que ante la incertidumbre en que las partes se encuentran con ocasión a la entrega del inmueble arrendado, debe supeditarse esta circunstancia a las condiciones plasmadas en el contrato de arrendamiento. Por consiguiente, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ex artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. Por lo tanto, habiéndose detectado de autos que el arrendador no notificó al arrendatario sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, por escrito y con no menos treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de las prórrogas, pese a que tal requerimiento se lo exige la cláusula tercera de dicha convención, la cual constituye Ley entre partes, es por lo que este Tribunal concluye que en el presente caso, aún la relación arrendaticia se mantiene a tiempo determinado, conforme a lo reglado en el artículo 1.599 del Código Civil, cuyas acciones judiciales ejercitables para terminar los efectos que emanan del contrato, se encuentran contempladas en el artículo 1.167 ejúsdem, pero, por el incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales, y no por el vencimiento de una prórroga legal que aún no ha transcurrido, ya que para ello se requiere que el arrendador notifique su voluntad de no prorrogar el contrato en el plazo pactado, y llegada la oportunidad de su vencimiento, comenzará a transcurrir el beneficio de la prórroga legal, conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, lo cual motiva a desechar la demanda sometida al conocimiento de este Tribunal, por no haberse configurado el supuesto de hecho a que se refiere el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara. - VI - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, ejercida por el ciudadano Antonio Guarino, en contra del ciudadano Berto Wilson Pereyra Pereira, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil. Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. El presente fallo ha sido dictado dentro del lapso al cual alude el artículo 890 ejúsdem. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil seis (2006).- Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.- El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. N° 992-06