TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO UNDECIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los cinco (5) días del mes de diciembre del año dos mil seis (2.006).
Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: LUIS FELIPE PLAZA, venezolano, mayor de edad, e este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 960.306.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: VICTOR RAMON BERMUDEZ, Abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 64.738.
PARTE DEMANDADA: RAMON ANTONIO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.065.436.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: KAREN ARCE, Abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 103.528.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 23.609
Conoce esta alzada en virtud de la apelación ejercida por la apoderada judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha nueve (9) de junio de 2006.
Se inició el presente proceso mediante libelo de demanda el cual correspondió al Tribunal Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien la admitió el 21 de marzo de 2006 a través del procedimiento breve, emplazando a la parte demandada para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación a las 11:00 de la mañana, a los fines de que diera contestación a la demanda.
En fecha 18 de mayo de 2006 el Alguacil dejo constancia de haber citado a la parte demandada. El 23 de mayo de 2006 el Tribunal dejo constancia que siendo las 11:00 de la mañana oportunidad y hora fijada para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda y promoción de cuestiones previas se anuncio el acto no compareciendo al mismo la parte demandada ni apoderado judicial alguno.
El 23 de mayo de 2006 compareció la abogado Karen Arce en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada consignando poder que acredita su representación así como escrito de contestación a la demanda.
En fecha 30 de mayo de 2006 el apoderado judicial de la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas el 31 de mayo de 2006. El 08 de junio de 2006 la apoderada judicial de la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas las cuales no fueron admitidas por extemporáneas.
El 09 de junio de 2006 el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dicto sentencia definitiva declarando la confesión ficta de la parte demandada, con lugar la demanda condenando al accionado a entregar al actora el inmueble constituido por una casa de habitación, ubicada en el Barrio Unión, zona 519, manzana 73-85, Callejón El Olvido, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda y al pago de la cantidad de Ochocientos Setenta mil bolívares (Bs. 870.000,00); el 13 de junio de 2006 la parte demandada apelo de la decisión definitiva la cual fue oída en un ambos efectos.
El 26 de junio de 2006 se fijo el décimo (10º) día de despacho siguiente a esa fecha la oportunidad para dictar sentencia.

PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La parte actora alega que en fecha 21 de julio de 2004 suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda sobre inmueble constituido por una casa de habitación, ubicada en el Barrio Unión, zona 519, manzana 73-85, Callejón El Olvido, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda con el ciudadano Ramón Antonio Hernández.
Señala además que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Ciento Diez mil bolívares (Bs. 110.000,00) mensuales y que de manera expresa se convino que la duración del mismo sería de un (1) año a partir del 15 de junio de 2004 al 15 de junio de 2005 y que podría extenderse por periodos iguales previo acuerdo entre las partes.
Que mediante comunicación del 15 de abril de 2005 recibida por el arrendatario le comunico que la prorroga legal de 6 meses comenzaría a correr el 16 de julio de 2005 y que vencería el 15 de diciembre de 2005 y que vencida ésta debería hacerle entrega del inmueble; pero que vencida la prorroga legal, el 15 de diciembre de 2005, el arrendatario se niega a desocupar el inmueble.
En virtud de todo lo antes expuesto demando el cumplimiento del contrato de arrendamiento y como consecuencia de ello la entrega del inmueble y el pago de la cantidad de Ochocientos Setenta mil bolívares (Bs. 870.000,00).

PUNTO PREVIO
DE LA OPORTUNIDAD PARA LA CONTESTACION A LA DEMANDA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda el Juzgado a quo dejo expresa constancia que el demandado ni apoderado judicial alguno había comparecido a la hora fijada por el Tribunal en el auto de admisión de la demanda, es decir, a las 11:00 de la mañana, sin embargo del computo que cursa al folio 32 se puede constatar que el día en que debió verificarse la contestación a la demandada fue el 23 de mayo de 2006, siendo que la apoderada judicial del demandado en esa misma fecha consignó escrito dando contestación a la demanda, por lo tanto este Tribunal tiene como valida dicha contestación a la demanda.

Resuelto como ha sido el anterior punto previo, este Tribunal observa: La parte demandada mediante su apoderado judicial alego la falta de cualidad de la parte actora; asimismo sostiene que su mandante ha ocupado el inmueble a través de una relación arrendaticia por mas de 15 años y que por lo tanto la prorroga legal otorgada es incorrecta, ya que le correspondía por tal concepto 3 años de prorroga para la desocupación del inmueble de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que aunque se realizaron nuevos contratos por un año no se pierde la vinculación de los otros que le otorgan antigüedad y que manifiesta hacer valer.
De igual manera negó, rechazó y contradijo la demanda.
Seguidamente se pasa a resolver la falta de cualidad alegada por la parte demandada:
PUNTO PREVIO II
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA
La parte demandada fundamenta la falta de cualidad en que el actor no presentó ningún documento que lo acredite como propietario del inmueble como tampoco poder que lo acredite como apoderado del propietario, toda vez que la demanda la realizó en nombre propio por lo que estaría haciendo valer en nombre propio un derecho ajeno y que mal podría intentar o sostener el juicio.
Al respecto este Juzgado observa: El proceso debe instaurarse entre aquellos sujetos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de la relación procesal incoada o por instaurarse. En este sentido nuestro procesalista patrio Arístides Rengel Romberg en su Obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1.987” indica que:
(....)”Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la Sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda”(....).
Partiendo de este criterio doctrinario, el Juez en la sentencia debe entrar a analizar la legitimatio ad causam de las partes que actúan en el proceso.
Según la opinión de nuestro Jurista, Dr. Luís Loreto, en su Obra “Ensayos Jurídicos”:
(.....)”La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. Esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de Cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera....La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado.” (...).
En este mismo orden de ideas, encontramos la opinión del Dr. A. Rengel Romberg en su Obra citada, según la cual:
(...) “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.(...)
Por tanto, para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación material controvertida y pidan al Juez una decisión de mérito sobre la misma.
Y aplicando al presente caso, todo lo antes expuesto se evidencia el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda fue suscrito entre Luís Felipe Plaza (arrendador) y Ramón Antonio Hernández (arrendatario), titulares de la cédulas de identidad Nos 960.306 y 2.065.436 respectivamente, dicho contrato no fue tachado ni desconocido por la parte demandada durante el proceso, razón por la que conforme lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil se le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de autos que la pretensión de la parte actora esta dirigida al cumplimiento de un contrato de arrendamiento en el cual actúa como arrendador el ciudadano Luís Felipe Plaza por lo tanto dicho ciudadano tiene la cualidad activa para actuar como demandante e intentar el presente juicio; en consecuencia se desecha la defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada. Así se decide.

Establecidos los alegatos de las partes de seguidas se pasa a analizar y valorar las producidas en el proceso:
Pruebas de la parte demandante:
a.- Original de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda celebrado entre Luís Felipe Plaza (arrendador) y el ciudadano Ramón Antonio Hernández (arrendatario) por una vivienda ubicada en el Barrio Unión, Zona 519 Manzana 73-85, Callejón El Olvido, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, dicho documento no fue desconocido ni tachado por la parte demandada, por lo cual según lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil se le otorga pleno valor probatorio.
b.- Original de carta misiva de fecha 15 de abril de 2005 dirigida al ciudadano Ramón Antonio Hernández firmada por el ciudadano Luís Felipe Plaza mediante la cual se le notifica a Ramón Antonio Hernández que el contrato de arrendamiento suscrito sobre una vivienda ubicada en el Callejón El Olvido, Zona 519, Manzana 73, Nº 75 del Barrio Unión cuyo vencimiento opera el 15 de junio de 2005 no sería prorrogado y que debería entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas el 15 de junio de 2005, la cual no fue desconocida ni tachada por la parte demandada, por lo que de conformidad con los artículos 1363 en concordancia con el 1374 ambos del Código Civil se le otorga pleno valor probatorio .
c.- Original de carta misiva de fecha 20 de diciembre de 2005 dirigida al ciudadano Ramón Antonio Hernández (arrendatario) firmada por el ciudadano Luís Felipe Plaza (arrendador) en la cual se le participa al arrendatario que el 15 de diciembre de 2005 venció la prorroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que deberá entregar de manera inmediata el inmueble que usa en su condición de arrendatario libre de personas y bienes, la cual no fue desconocida ni tachada por la parte demandada, por lo que de conformidad con los artículos 1363 en concordancia con el 1374 ambos del Código Civil se le otorga pleno valor probatorio .
El escrito de promoción de pruebas de la parte demandada de fecha 08 de junio de 2006 fueron declarado inexistente por el Juzgado a quo ya que el lapso probatorio precluyo el 07 de junio de 2006, y por cuanto las pruebas consignadas son documentos privados promovidos extemporáneamente por tardíos, este Tribunal no entrara a analizar el valor probatorio de los mismos.
Ahora bien, de las pruebas aportadas al proceso se evidencia la existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos Luís Felipe Plaza (arrendador) y el ciudadano Ramón Antonio Hernández (arrendatario) sobre una vivienda ubicada en el Barrio Unión, Zona 519 Manzana 73-85, Callejón El Olvido, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, que las partes pactaron que la duración de dicho arrendamiento seria según la cláusula primera por un (1) año a partir del 16 de junio de 2004 hasta el 15 de junio de 2005, pudiéndose extender por periodos iguales previo acuerdo entre las partes, siendo que según consta de la carta misiva que riela al folio 5 el arrendador le notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y el 20 de diciembre de 2005 de igual manera le informo que el 15 de diciembre de 2005 venció la prorroga legal y que le debería hacer entrega del inmueble.
De lo antes transcrito se puede concluir que en la relación de arrendamiento que nos ocupa se pacto que el plazo de duración sería de un (1) año a partir del 15 de junio de 2004 al 15 de junio de 2005, siendo que el arrendador notifico al arrendatario el 15 de abril de 2005 su voluntad de no prorrogar el contrato por lo que de conformidad con el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios opero en beneficio del arrendatario la prorroga legal, “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…” y en presente caso las partes contratantes establecieron una duración de un (1) año (del 15-06-2004 al 15-06-2005) por lo que le es aplicable la norma antes transcrita, es decir, que en dicha relación arrendaticia opero la prorroga legal de seis (6) meses los cuales comenzaron a transcurrir el 16 de junio de 2005 y vencieron el 15 de diciembre de 2005, y por cuanto la parte demandada no aporto a los autos prueba alguna que desvirtué los alegatos de la parte demandante ni tampoco que prueben sus alegatos de defensa tal y como lo exigen los artículos 506 del Código Adjetivo Civil, el cual reproduce el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, que dispone: “... Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, ello trae como consecuencia que haya quedado plenamente demostrado que el contrato de arrendamiento suscrito entre Luìs Felipe Plaza y Ramòn Antonio Hernàndez vencio el 15 de diciembre de 2005. Asì se establece.
Con respecto a la solicitud de la parte actora de que la demandada pague la suma de Ochocientos Setenta mil bolìvares (Bs. 870.000,00) por el retardo en la entrega del inmueble de conformidad con la clausula quinta del contrato de arrendamiento, este Tribunal observa: Las partes pactaron en la clausula quinta de la convencion locatva lo siguiente:
“Todo retardo o demora en la entrega del inmueble arrendado compromete y obliga a “EL ARRENDATARIO” a pagar a “EL ARRENDADOR”, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 10.000,oo) por cada dìa de atraso”
Y por cuanto el arrendatario (parte demandada) en este caso tenia la carga de probar haber entregado el inmueble al vencimiento de la prorroga legal tal y como lo establece expreamente el artículo 506 del Código Adjetivo Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil y al no haber traido a los autos el accionado alguna prueba que demuestre haber dado cumplimiento a la clausula primera de contrato de arrendamiento, es decir, haber entregado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento el 15 de diciembre de 2005, es decir una vez vencida la prorroga legal, ello hace procedente la pretensiòn de la parte demandante y pactada en la clausula quinta relativa al pago de la suma de Diez mil bolìvares (Bs. 10.000,00) por cada dìa de retraso en la entrega del inmueble. Asi se decide.
Por las razones de hecho y de derechos antes expuestos y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho.
III
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada ciudadano RAMON ANTONIO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.065.436 contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Arrea Metropolitana de Caracas en fecha nueve (9) de junio de 2006, en consecuencia se CONFIRMA en toda y cada una de sus partes la referida decisión definitiva pero con distinta motiva.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara LUIS FELIPE PLAZA, venezolano, mayor de edad, e este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 960.306 contra RAMON ANTONIO HERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.065.436.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en el Barrio Unión, Zona 519, Manzana 73-85, Callejón El Olvido, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda cuyos linderos son: Norte: Con calle pública; Sur: Con casa del señor Liendo; Este: Con casa de Silvestre Hernández y Oeste: Con casa de Elio García.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de Ochocientos Setenta mil bolívares (Bs. 870.000,oo) de conformidad con lo pactado por las partes en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento mas aquellos que se continúen venciendo desde la presentación de la demanda (15 de marzo de 2006) hasta la presente fecha a razón de Diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) diarios.
De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena al demandado al pago de las costas del recurso así como de conformidad con el artículo 274 eiusdem al pago de las costas procésales por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la anterior decisión en el copiador de sentencias definitivas de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días del mes de diciembre del año dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,
ELIZABETH BRETO GONZALEZ,

EL SECRETARIO,
JOSE OMAR GONZALEZ.

En esta misma fecha 05 de diciembre de 2006 y siendo las 12:45 de la tarde se publicó y registró la anterior decisión.
EL SECRETARIO,

Exp. Nº 23.609