TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: LUZ DEL ALBA SERRA LUNA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V.- 4.617.130.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Roso Antonio Castillo, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el números 27.375.

PARTE DEMANDADA: CESAR ANTONIO CARRRILLO SANCHEZ Y CARMEN CECILIA VEROES CARRILLO, venezolanos, mayor de edad, cónyuges, titulares de la cedula de identidad Nros. 1.848.024 y 2.123.996

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: William López Linares y José Luis Villegas, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 10132 y 28050.

II.- ACTUACIONES ANTE ESTA INSTANCIA.-
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 11.07.2006 (f. 159), por el abogado Gustavo Adolfo Delgado, en su carácter de apoderado de la parte demandada, ciudadanos CESAR ANTONIO CARRILLO SANCHEZ y CARMEN CECILIA VEROES CARRILLO, contra la sentencia definitiva de fecha 30.05.2006 (f.147 al 150), proferida por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Parcialmente Con Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato incoara la ciudadana LUZ DEL ALBA SERRA LUNA, contra los apelantes, ciudadanos CESAR ANTONIO CARRILLO SANCHEZ y CARMEN CECILIA VEROES CARRILLO.
Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 01.08.2006 (f.165), este Juzgado Superior dio por recibido el presente expediente, le dio entrada y trámite de definitiva.
Mediante diligencia de fecha 02.10.2006 (f. 167), la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes. Y en fecha 13.10.2006 (f. 194 al 200), la representación judicial de la parte actora consignó escrito de observaciones.
Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.
III.- BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-
Se inició el presente juicio de Cumplimiento de Contrato, mediante demanda interpuesta por la ciudadana LUZ DEL ALBA SERRA LUNA, mediante apoderado judicial, contra los ciudadanos CESAR ANTONIO CARRILLO SANCHEZ y CARMEN CECILIA VEROES CARRILLO, por ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 26.03.2004 (f. 21), el Tribunal de la causa admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de los demandados, acordando darle el trámite por el procedimiento ordinario.
Cumplidas las gestiones de citación, se designó como defensor de oficio a la abogada Marianela Parisi, quien en fecha 30.08.2.004 (f. 58), consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 15.09.2004 (f. 62 al 63), la representación judicial de la parte demandada consignó escrito mediante el cual opone cuestiones previas.
En fecha 23.09.2.004 (f. 86), la representación judicial de la parte actora consigno escrito mediante la cual negó y rechazó las cuestiones previas propuestas por la demandada.
Cumplidos los trámites de esta incidencia, en fecha 17.05.2005 (f. 101 al 103) el tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Notificadas las partes, en fecha 08.07.2005 (f. 120 al 123) la representación de la parte demandada consigno escrito de contestación de la demanda.
Abierto a pruebas, en fecha 28.07.2005 (f.124), la representación de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y en fecha 02.08.2005 (f. 125) lo hizo la representación de la parte actora.
En fecha 28.11.2005 (f. 139), se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 14.03.2006 (f. 140 al 142), la representación judicial de la parte actora consigno escrito de informes.
En fecha 30.05.2006 (f. 147 al 150) el tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual declaró parcialmente con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato.
Notificadas las partes, la parte demandada apeló y mediante auto de fecha 19.07.2006 (f. 161) fue oída en ambos efectos y se ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial.
IV.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.-
1.- De la nulidad del fallo.-
Como punto previo debe resolverse el alegato de la parte demandada referido a que la sentencia apelada debe ser declarada nula por contener los vicios señalados en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, ya que, en su decir, se incurrió en (i) inmotivación por contradicción en cuanto a la calificación que del contrato hiciera la primera instancia; (ii) falso supuesto por establecer que l pretendido cumplimiento se hizo en forma distinta a lo estipulado por las partes y dar por probado hechos sin existir pruebas a los autos, atribuyéndole menciones que no existen; y (iii) por infracción de ley por atribuir la naturaleza de acto administrativo a actuaciones que no se corresponden y otorgarle valor probatorio a copias de documentos privados.
Sobre el contenido de la sentencia, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse sentencia debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:
“Artículo 243. Toda sentencia debe contener:
1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”

La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia, tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa:
“Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”

De lo que puede concluirse que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) Cuando absuelva de la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita.
Ahora bien, en el presente caso subapelación la parte demandada alegó que la sentencia apelada contiene graves vicios que la infectan de nulidad, puesto que el juez a quo incurrió tanto en infracción de las formas sustanciales que deben guardarse en la sentencia al no valorar las aportaciones probatorias, como en falso supuesto, violando así lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El apelante le imputa a la sentencia incongruencia y falta de decisión expresa, positiva y precisa sobre lo alegado y probado.
Los vicios alegados por la parte demanda pueden encuadrarse en los ordinales 4° y 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que establece que la sentencia es nula cuando no contenga decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Sobre el requisito prescrito en el ordinal 4º, esto es, los fundamentos de hecho y de derecho, ha sido criterio de la Sala Civil de la Corte, que los fundamentos en que se apoye la sentencia, no han de consistir en meras afirmaciones del Juez, sino en las razones y demostraciones de lo resuelto en el dispositivo del fallo, esto es, abrazar la cuestión de derecho y la cuestión de hecho, lo que implica la mención de las normas generales y abstractas de la ley que el Juez utiliza para determinar el contenido material de la norma individual en que consiste la sentencia.
Sobre el ordinal 5° del mismo artículo, ha sido doctrina reiterada de la Sala y que ratifica en su fallo del 02.08.2001 que:
“(...) En diversas oportunidades esta Sala ha señalado que el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, equivale al mismo precepto que se encontraba previsto en el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil derogado, el cual exige que la sentencia contenga “decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas”.
De esta manera, el legislador desea que la sentencia sea congruente, es decir, que guarde relación con los pedimentos del libelo de la demanda y los términos en que el demandado dio su contestación. Este requisito que la doctrina denomina ‘principio de congruencia’, tiene relación con dos deberes fundamentales:
a) Resolver sólo sobre lo alegado y b) resolver sobre todo lo alegado, para dar cumplimiento así, a otro principio de la moderna doctrina procesal, que es la exhaustividad, que según el tratadista de Derecho Procesal Civil Español, Prieto Castro, consiste en que ‘el Juez por su función, no sólo está obligado a fallar en todo caso, sino a fallar de manera total, como deber impuesto por la necesidad de someter el principio político de la suficiencia del ordenamiento jurídico del Estado, y cuyo cumplimiento implica que la sentencia contenga todas las declaraciones que la demandada y la defensa adversaria exijan, y la posible reconvención de ésta: Condena o absolución y decidir todos los puntos litigiosos, esto es, tanto los principales como los accesorios que hayan sido objeto del debate’.
En nuestro sistema procesal existe toda una tradición sobre lo que debe entenderse por problema judicial como tema y objeto de la sentencia, determinándose como tal, que el mismo queda circunscrito a los términos de la demanda y de la contestación, por lo cual el juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos.
En este sentido la Sala ha venido pronunciándose, variando únicamente en los últimos años, para considerar que, además, está igualmente obligado a decidir aquellos planteamientos, que si bien no fueron alegados en el curso del debate judicial, lo han hecho fuera de la demanda y la contestación, como los pedimentos de confesión ficta, perención, prescripción y otros similares, que al dejarlo de considerar el juez en el fallo, se produciría el vicio de omisión de pronunciamiento o incongruencia negativa.”

Bajo estas premisas, y analizado el fallo apelado, observa esta Alzada que las invocaciones contra el fallo apelado que hace la parte demandada apelante sobre la valoración de las pruebas y sobre su disconformidad con lo resuelto por la primera instancia, constituyen motivos de análisis por esta Alzada al momento de la revisión de la apelación en virtud de la potestad que le deviene por la apelación, ya que se pretende enervar la sentencia apelada por la valoración de las pruebas, por la interpretación del contrato de opción, lo que no constituye un motivo de nulidad del fallo sino de revisión por esta Superioridad. ASÍ SE DECLARA.
Luego, es improcedente la solicitud de nulidad del fallo apelado. ASÍ SE DECLARA.
2.- De la trabazón de la litis.
a) Alegatos de la parte actora.
La representación judicial de la parte actora, alegó en su libelo de demanda lo siguiente:
LOS HECHOS
(...) En fecha dieciséis (16) de Octubre de 2.003, mi representada LUZ DEL ALBA SERRA LUNA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 4.617.130, celebró un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos CESAR ANTONIO CARRILLO SANCHEZ Y CARMEN CECILIA VEROES CARRILLO, quienes son venezolanos, mayores de edad, casados entre sí, titulares de la cedula de identidad N° 1.848.024 y 2.123.996 respectivamente, por un apartamento propiedad de estos constituidos por un apartamento distinguido con el N° 8–1, destinado a vivienda ubicado en el piso 8, de Edificio Savoy IV, del Conjunto Residencial Savoy, Av. Intercomunal de El valle, Sector CI, jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Pared divisoria con módulo de circulación, SUR: Fachada A del edificio; ESTE: Fachada B de edificio; y OESTE: Pared divisoria con apartamento N° 8-2. El referido inmueble tiene una superficie de sesenta y tres metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (73, 90Mts2), y sus dependencias son: Estar, cocina, comedor, pasillo de circulación, tres (03) dormitorios con closets, baño, closet en el pasillo y balcón con lavandero. Dicho inmueble le pertenece a los vendedores según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo circuito de Registro Publico del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Agosto de 1.972, bajo el N° 4, Folio 145, tomo 43, Protocolo Primero. El apartamento forma parte del edificio Savoy IV, del Conjunto Residencial Savoy, comprendido dentro de los linderos y medidas que señala el documento de condominio inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, del Distrito Capital, el 09 de Junio de 1.972, bajo el N° 40, folio 262, Tomo 15, Protocolo Primero, modificado según consta de documento inscrito por ante la misma oficina, el 19 de Junio de 1.972, bajo el N° 29, folio 131, Tomo 17 adc., Protocolo Primero, le corresponde un porcentaje de condominio de Uno con Un Mil Trescientos Sesenta y Tres Diez Milésimas por ciento (1,1.363%) sobre las cosas de uso común y la carga de comunidad de propietarios, y en lo que se requiere al edificio en particular y de Dos Mil Doscientos Sesenta y Tres Diez Milésimas por ciento (0,2.273%), en lo que se refiere a la totalidad del Conjunto Residencial Savoy. Tal porcentaje es inherente a la propiedad del apartamento vendido e inseparable de ella. Según consta en contrato de opción de compra venta que acompaño a este acto marcado con letra “B”.
En dicho contrato se estableció en la CLAUSULA PRIMERA que los vendedores se comprometían a vender y la compradora a adquirir el inmueble anteriormente identificado.
Igualmente se estableció en la CLAUSULA SEGUNDA que el precio de venta era de TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 39.000.000,00) de los cuales la compradora entregaba en ese acto SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) y la cantidad restante de TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 33.000.000,00) serian cancelados en el momento de la protocolización definitiva del documento de venta por ante la Oficina de Registro Correspondiente.
Se estableció en la CLAUSULA QUINTA que el plazo de duración de la opción de compra venta era por ciento cincuenta (150) días hábiles contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta.
Es el caso, ciudadano Juez, que desde el 16 de Febrero de 2.004 le fue aprobado a mi representada un crédito por el IPASME para la compra de dicho apartamento al punto que le entregaron el documento para la protocolización de la venta el cual presentó al registro para su calculo, igualmente le entregaron a mi representada los cheques para ser entregados a los vendedores tal como consta en documentos que acompaño a este escrito marcados con las letras C, D, E y F.
Pero es el caso, ciudadano juez, que desde que le fue aprobado a mi representada el crédito por el ISPAME ésta se ha estado comunicando con los vendedores CESAR ANTONIO CARRILLO SANCHEZ y CARMEN CECILIA VEROES CARRILLO, para la firma del documento de venta y estos le han manifestado a mi representada que no están dispuestos a vender ahora porque ya no quieren mudarse y que en definitiva no van a vender que haga lo que mejor le parezca porque ellos no le van a vender y punto.
Por las razones de hechos y derechos antes expuestas considero que los vendedores CESAR ANTONIO CARRILLO SANCHEZ Y CARMEN CECILIA VEROES CARRILLO, ampliamente identificados, supra han violentado lo dispuesto en las CLÁUSULAS PRIMERA Y SEGUNDA, antes citadas del mencionado contrato.
Primero: Los vendedores han violentado la cláusula primera del mencionado contrato al negarse a cumplir lo allí estipulado que es venderle a mi representada el inmueble allí identificado, violado flagrantemente la cláusula primera del mencionado contrato.
Segundo: Los vendedores han violentado la cláusula Segunda del mencionado contrato al negarse a cumplir lo allí estipulado que es venderle a mi representada el inmueble por el monto allí estipulado, violando flagrantemente la cláusula segunda del mencionado contrato.

PETITORIO
(…)Por todo lo antes expuesto es que recibiendo instrucciones de mi representada LUZ DEL ALBA SERRA LUNA, para demandar como efectivamente en este acto demando POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a los ciudadanos CESAR ANTONIO CARRILLO SANCHEZ Y CARMEN CECILIA VEROES DE CARRILLO, anteriormente identificados, para que convenga o a ello sea condenado por este tribunal en lo siguiente:
Primero: a venderle a mí representada el inmueble identificado en el documento de opción de compra – venta en las mismas condiciones allí estipuladas, incluyendo el precio señalado.
Segundo: hacerle entrega material del inmueble objeto del presente juicio una vez se haya realizado la venta definitiva y en el caso de que sea el tribunal el que condene a los demandados a la venta del inmueble solicito la entrega material del mismo, una vez haya sido cancelada la totalidad del valor del inmueble.
Tercero: a pagar a mí representada, las costas y costos del presente juicio así como los honorarios de abogado por haber dado lugar a la presente demanda.
Cuarto: a pagarle a mí representada, los intereses de mora así como la indexación de ley en relación al índice inflacionario del monto demandado, de acuerdo a la reiterada jurisprudencia de nuestro tribunal supremo de justicia. Estimo el valor de la presente demandada en la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 39.000.000,00). (…).

b) Alegatos de la parte demandada.
La representación judicial de la parte demandada alegó lo siguiente en su escrito de contestación a la demanda:
(…) Afirma la Representación Judicial de la actora que los ciudadanos Cesar Antonio Carrillo Sánchez y carmen Cecilia Veroes de Carrillo suscribieron con la ciudadana Luz Alba Serra Luna, en fecha dieciséis (16) de Octubre del año 2.003, Contrato de Opción de Compra – venta, el cual fue autenticado ante la Notaria Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital de Caracas, quedando anotado bajo el Número 57 Tomo 55, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; sobre un Apartamento propiedad de mis mandantes, constituidos por un apartamento distinguido con el número 8–1, destinado a vivienda, ubicado en el piso 8, del Edificio Savoy IV, del Conjunto Residencial Savoy, Av. Intercomunal del Valle, Sector CI, Jurisdicción de la Parroquia el Valle, cuyos Linderos, Medidas y determinaciones, aparecen ampliamente identificados en el escrito libelar, Punto este, que no es controvertido, en razón de que en nombre de mis representados reconozco la suscripción del precitado Documento de Opción de Compra–Venta, sobre el apartamento de marras; así mismo, señala la parte actora, que en la cláusula Segunda del Contrato de Opción de Compra–Venta, se estableció que el precio de la venta del inmueble era la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 39.000.00,00), de los cuales la compradora, entregó en el acto de la suscripción del documento de Opción de Compra - Venta a los vendedores, la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo) y la cantidad de TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 33.000.000,00) restante, serían pagados por la ciudadana Luz Alba Serra Luna, al momento de la suscripción del Documento definitivo de Compra – Venta, ante la Oficina de registro Correspondiente; punto este que en nombre de mis representados reconozco formalmente; habida cuenta, de que en efecto la cláusula Segunda del mencionado Contrato de Opción de Compra – Venta, expresamente señalada como monto de la Operación de Opción de Compra – Venta, el monto referido supra; asimismo, alega la actora, que en la Cláusula Quinta del contrato de Opción de compra – venta, se estableció como plazo de duración de la Opción de compra – Venta, CIENTO CINCUENTA (150) DÍAS HABILES, contados a partir de la fecha de la autenticación del documento de Opción de Compra – Venta, es decir el 16.10.2003; plazo este que en efecto reconozco en nombre de mis representados, en razón de que ciertamente así lo estableció la referida Cláusula Quinta.
Ciudadana Juez, extrañamente no obra en el escrito libelar presentado por la actora, referencia obligada del contrato de Opción de Compra Venta, como lo es la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra – venta, la cual reza textualmente “En caso de incumplimiento de cualquiera de la cláusulas establecidas en el presente documento, se establece la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo) por daños y perjuicios. Si es por culpa de los VENDEDORES, esto devolverán a LA COMPRADORA los Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,oo) dados en arras, más Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo), por daños y perjuicios, en caso contrario, es decir, que por culpa de la compradora, los vendedores retendrán la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,oo), y devolverán la diferencia que es la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo) de inmediato”.
Ciudadana juez, si bien la representación de la actora de manera tendenciosa y actuando a todas luces de mala fe, ello con el propósito de confundir la buena fe de la Juzgadora, obvió mencionar en el escrito libelar la existencia de la cláusula Tercera del Compromiso Bilateral de compra – Venta, la cual establece la llamada CLÁUSULA PENAL”, que se traduce en un hecho liberatorio bien sea para el comprador, o para el vendedor, en el supuesto de incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato; y en sí, esta cláusula tiene como objetivo medular, castigar, a quien por algún motivo incumpliere impidiendo llegar a feliz termino la compra venta del inmueble, obligándolo a indemnizar a la parte que no dio motivo al incumplimiento, pero no obstante la actora de manera baladí se salta a la torera el mencionar esta cláusula, demandando ante este tribunal el Cumplimiento de contrato de Opción de Compraventa, demanda que bajo ningún concepto puede prosperar, habida cuenta de que mis representados hicieron dentro del lapso establecido en el contrato de Opción de Compraventa, es decir dentro de los 150 días hábiles siguientes a la suscripción del precitado contrato, formal oferta real y deposito de las cantidades a que a tenor de la Cláusula Tercera del referido contrato, le correspondía devolver a la ciudadana Luz del Alba Serra Luna, en razón de la imposibilidad de parte de mis patrocinados de cumplir con la con la venta definitiva del Contrato de Compraventa, y como consecuencia del incumplimiento de mis poderdantes, estos acogiéndose en toda su extensión a la Cláusula Tercera del Compromiso de Compra – Venta, hicieron a través del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil,. Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas formal ofrecimiento de las cantidades que le correspondía reintegrarle a la ciudadana LUZ DEL ALBA SERRA LUNA, así como la cantidad mediante la cual tenían que indemnizar a la ciudadana en referencia, por causa del incumplimiento imputable a mis representados; es decir, mis patrocinados le hicieron a la señora LUZ DEL ALBA SERRA LUNA, formal ofrecimiento y deposito de las siguientes cantidades: la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES, que es la cantidad dada en arras, por la ciudadana LUZ DEL ALBA SERRA LUNA; así como hicieron formal oferta y depósito de la CANTIDAD DE UN MILLON DE BOLÍVARES, por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por mis representados, que fue la cantidad que se estableció en el contrato de opción de compra – venta, para el caso de que alguna de las partes no cumpliera con el contrato; como lo es en este caso, que por causa imputable a mis patrocinados no se llevo a cabo la compraventa definitiva; en consecuencia, como hecho liberatorio, y ateniéndose a la cláusula penal establecida entre las partes mis representados dieron fiel cumplimiento a esta Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra – Venta, devolviendo a la ciudadana LUZ DEL ALBA SERRA LUNA, la cantidad entregada por esta en calidad de Arras, y el monto que estableció el contrato, por concepto de los daños y perjuicios que se le pudieran causar a la precitada ciudadana, por el incumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta. Vale señalar, ciudadana juez, que le juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el Procedimiento de Oferta Real y Deposito que se le hicieron mis representados a la ciudadana LUZ ALBA SERRA LUNA, ante el precitado juzgado, en el expediente signado con el número E- 5902, mediante sentencia de fecha seis (06) de junio del 2.005, declaró procedente la oferta real realizada por mis representados a la ciudadana Luz del Alba Serra Luna, señalando en su primer punto de manera textual lo siguiente: Primero: se declara Procedente la oferta real hecha por los ciudadanos CESAR ANTONIO CARRILLO SÁNCHEZ Y CARMEN CECILIA VEROES DE CARRILLO por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 7.000.000,oo) monto éste que se desglosa de la siguiente manera: la cantidad de Bs. 6.000.000.oo dados en arras, más la cantidad de Bs. 1.000.000.oo POR CONCEPTO DE INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS A FAVOR DE LA CIUDADANA LUZ ALBA SERRA LUNA. Sentencia cuya copia certificada previamente consigne en el presente expediente. Como consecuencia de lo expuesto, ciudadana juez, lo cual he ampliamente fundamentado en el presente Escrito de Contestación de la demanda, es que solicito, se declare Sin Lugar en la definitiva, en todas y cada una de sus partes, la demanda que por cumplimiento de contrato intentó ante este tribunal la ciudadana Luz Alba Serra Luna, en contra de mis representados CESAR ANTONIO CARRILLO SÁNCHEZ Y CARMEN CECILIA VEROES DE CARRILLO; como consecuencia de ello, solicito se le condene en Costas en la definitiva. (…)”.

Así quedó trabada la litis, correspondiéndole a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.
3.- Aportaciones probatorias.
a.- De la parte actora:
* Recaudos acompañados al escrito libelar y ratificadas en su escrito de promoción de pruebas de fecha 15.10.2004:
1.- Marcado con la letra “B”, Copia Simple de documento del contrato de Opción de compra – venta. Firmado por el demandante la Ciudadana Luz del Alba Serra Luna y los demandados ciudadanos Cesar Antonio Carrillo y Carmen Cecilia Veroes de Carrillo, en la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador distrito Capital, en fecha 16.10.2003, quedando anotado bajo el N° 57, Tomo N° 55 (f.07 al 09).

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, por tratarse de una copia simple de un documento público que no fue impugnado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que las partes en contienda suscribieron un contrato de opción de compraventa del bien objeto de litigio, fijándose como valor de venta la cantidad de Treinta y Nueve Millones de Bolívares, con unas arras de Seis Millones de Bolívares imputables al precio final y que la operación se cerraría en los 150 días siguientes a la firma de la opción, y que en caso de incumplimiento indemnizaría el no cumplidor en la cantidad de Un Millón de Bolívares. ASÍ SE DECLARA.-
2.- Sin Marcado, copia simple de documento privado del crédito solicitado por la parte actora, ciudadana Luz Alba Serra Ante el IPASME, sin firma de la parte demandante, en su condición de comprador en el Contrato de Opción de Compra – Venta, del inmueble objeto del referido contrato, (f.10 al 12)

En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada no les confiere valor probatorio, en virtud de tratarse de copias simples de documentos privados, las cuales no pueden admitirse por no tratarse de los documentos que permisa el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser promovidos en fotostatos simples. ASÍ SE DECLARA.
3.- Marcado con la letra “C”, original de las planillas de liquidación destinado a la legalización del crédito solicitado por la ciudadana Luz Alba Serra Luna, en su condición de comprador en el Contrato de Opción de Compra – Venta, del inmueble objeto del referido contrato (f. 14 al 17).

En cuanto a este medio probatorio, observa esta superioridad que se trata de las planillas que normalmente emiten las oficinas de registro y como tales tienen el valor de un documento administrativo por ser emitido por un funcionario administrativo a los fines del pago de los derechos registrales, y, en consecuencia se le tienen como ciertos salvo prueba en contrario de que la parte actora gestionó el registro del documento de venta correspondiente. ASÍ SE DECLARA
4.- Marcado con la letra “D y E”, copia simple de cheques girados a favor de los ciudadanos Cesar Carrillo Sánchez y Carmen Veroes de Carrillo, parte demandada y Luz Alba Serra Luna, parte actora, de fecha 16.02.2004, por la cantidad de VEINTE Y NUEVE MILLONES CIENTO NOVENTA MIL OCHOCIENTOS CHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 29.190.885,00). Con vencimiento a los 120 días (los 2 primeros cheques) y de SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL (Bs. 7.500.00,oo) (f. 18 al 19).

En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada tendría que decir que no les confiere valor probatorio, en virtud de tratarse de copias simples de documentos privados, las cuales no pueden admitirse por no tratarse de los documentos que permisa el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser promovidos en fotostatos simples; sin embargo debe considerar esta Alzada que los mismos tienen un valor de indicio, que concordado con las otras aportaciones probatoria, sirven para formar la convicción del juzgador de que la parte actora realizó gestiones para que se otorgara el documento y la existencia del pago a que se había obligado. ASÍ SE DECLARA.
** Las aportadas en el período de promoción
5.- Mérito favorable de autos, así como el Principio de Comunidad de Prueba.
En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. ASÍ SE DECLARA.-
6.- Copias simples donde consta que la sentencia consignada por la parte demandada sobre la oferta real hecha por ellos ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de tránsito de esta Circunscripción Judicial no esta firme, ya que la misma a sido apelada por la ciudadana LUZ ALBA SERA, en fecha 06 de julio del 2.005 y oída dicha apelación en fecha 21 de julio del 2.005 y distribuida al Juzgado Superior Quinto en lo Civil y Mercantil, quien conoce de dicha apelación.

En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, por tratarse de una copia simple de un documento procesal que no fue impugnado, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que se tramita una apelación. ASÍ SE DECLARA.-
7.- Original de Telegrama enviado por los ciudadanos CESAR CARRILLO Y CECILIA DE CARRILLO, donde se demuestra que esto le manifiesta a la ciudadana LUZ ALBA SERRA que ya no cumplirán con el compromiso de Compra Venta celebrados entre ellos.

Al tratarse de unos telegramas, hacen fe de su contenido, de conformidad con el artículo 1375 del Código Civil, para que acreditar que que se le anuncia a la demandante que se encuentran a su disposición la cantidad de Siete Millones de Bolívares. ASÍ SE DECLARA.-
b) De la parte demandada.
* Las aportadas en el período de promoción
1.- Copia certificada del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito entre los ciudadanos CESAR ANTONIO CARRILLO SÁNCHEZ Y CARMEN CECILIA VEROES DE CARRILLO, y la ciudadana LUZ DEL ALBA SERRA LUNA.

Esta Alzada considera que promover unos documentos que rielan en los autos equivale a promover el mérito favorable de los autos, lo cual como se dijo anteriormente, no requiere pronunciamiento del Tribunal, además que los mismos ya fueron objeto de análisis por este Tribunal cuando fueron adminiculados junto al libelo de demanda y en este mismo escrito a los folios, 22, 23 y 24 respectivamente, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-
2. Copia certificada de cheque de Gerencia por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000.00), número 00033928, girado contra el Banco Provincial, de fecha 31.03.2.004, correspondiente a la cuenta CESAR ANTONIO CDARRILLO, a favor de la ciudadana LUZ DEL ALBA SERRA LUNA.

En cuanto a este medio probatorio, esta Alzada no les confiere valor probatorio, en virtud de tratarse de copias simples de documentos privados, las cuales no pueden admitirse por no tratarse de los documentos que permisa el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para ser promovidos en fotostatos simples, pero al igual que lo se dijo cuando se admitió como indicio los cheques promovidos por la parte actora, en este caso también se admite como indicio de que la parte accionada ha emitido un cheque por la cantidad de Siete Millones de Bolívares para indemnizar a la parte actora. ASÍ SE DECLARA.
3.- Copia Certificada de Escrito de Oferta Real, realizado por los ciudadanos CESAR ANTONIOO CARRILLO SÁNCHEZ y CARMEN CECILIA VEROES DE CARRILLO, a la ciudadana LUZ DEL ALBA SERRA LUNA, a través del juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
4. Copia Certificada del Auto emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
5. Copia Certificada del acta emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 17.05.2004, mediante el cual el juzgado precitado se traslado al domicilio de la ciudadana Luz del Alba Serra para hacerle la oferta real.
6. Copia certificada de la sentencia emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 06.06.2005, mediante la cual se declaró procedente la oferta real realizada por los ciudadanos CESAR ANTONIO CARRILLO Y CARMEN CECILIA VEROES DE CARRILLO A LA CIUDADANA LUZ DEL ALBA SERRA LUNA. Por la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 7.000.000.00), más la cantidad de Bs. 1.000.000,00 por concepto de Indemnización por Daños y Perjuicios a favor de la ciudadana Luz del Alba Serra Luna.

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, el cual es admisible su promoción en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, para acreditar que se tramita una oferta real con sentencia favorable en primera instancia. ASÍ SE DECLARA.-
4.- Del mérito.-
Se reclama el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, suscrito por las partes ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador, Distrito Capital, el 16.10.2003, quedando anotado bajo el N° 57, Tomo N° 55, de opción de compra de un apartamento propiedad de los demandados constituido por un apartamento distinguido con el N° 8–1, destinado a vivienda ubicado en el piso 8, de Edificio Savoy IV, del Conjunto Residencial Savoy, Av. Intercomunal de El Valle, Sector CI, jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Pared divisoria con módulo de circulación; SUR: Fachada A del edificio; ESTE: Fachada B de edificio; y OESTE: Pared divisoria con apartamento N° 8-2. El referido inmueble tiene una superficie de sesenta y tres metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (73, 90Mts2), y sus dependencias son: Estar, cocina, comedor, pasillo de circulación, tres (03) dormitorios con closets, baño, closet en el pasillo y balcón con lavandero. Dicho inmueble le pertenece a los vendedores según documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Publico del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de Agosto de 1.972, bajo el N° 4, Folio 145, tomo 43, Protocolo Primero. El apartamento forma parte del edificio Savoy IV, del Conjunto Residencial Savoy, comprendido dentro de los linderos y medidas que señala el documento de condominio inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, del Distrito Capital, el 09 de Junio de 1.972, bajo el N° 40, folio 262, Tomo 15, Protocolo Primero, modificado según consta de documento inscrito por ante la misma oficina, el 19 de Junio de 1.972, bajo el N° 29, folio 131, Tomo 17 adc., Protocolo Primero. Y le corresponde un porcentaje de condominio de Uno con Un Mil Trescientos Sesenta y Tres Diez Milésimas por ciento (1,1.363%) sobre las cosas de uso común y la carga de comunidad de propietarios, y en lo que se refiere al edificio en particular y de Dos Mil Doscientos Sesenta y Tres Diez Milésimas por ciento (0,2.273%), en lo que se refiere a la totalidad del Conjunto Residencial Savoy. Tal porcentaje es inherente a la propiedad del apartamento vendido e inseparable de ella.
Se alegó que se estableció en la CLAUSULA SEGUNDA que el precio de venta era de TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 39.000.000,oo), de los cuales la compradora entregaba en ese acto SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,oo) y la cantidad restante de TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 33.000.000,oo) serian cancelados en el momento de la protocolización definitiva del documento de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente; y que se estableció en la CLAUSULA QUINTA que el plazo de duración de la opción de compra venta era por ciento cincuenta (150) días hábiles contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta. Sin embargo, habiendo tenido el pago dentro del plazo convenido no se le otorgó el correspondiente documento de venta.
La parte demandada admitió esos hechos y alegó como defensa de fondo (i) que en el escrito libelar presentado por la parte actora se obvió mencionar la existencia de la Cláusula Tercera del compromiso bilateral de compra – venta, la cual establece la llamada cláusula penal, y de que se tiene una presunción de mala fe y ello con el propósito de confundir la buena fe del juzgador; (ii) que en vista de que los vendedores no pudieron dar cumplimiento a este contrato de compraventa definitiva se hizo a través de un juzgado de primera instancia Oferta Real a la compradora del inmueble por la cantidad establecida en la cláusula tercera del mencionado contrato.
a.- Del contrato de opción a compra.
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De la anterior definición puede concluirse que el contrato es una convención que comprende el concurso de las voluntades de dos o más personas enlazadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que consiste en la creación de regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.
Ahora bien, en la doctrina y en la jurisprudencia se contempla esa categoría contractual cuyo objeto es la celebración posterior de un contrato. En este sentido, el autor patrio Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Tomo II, afirma que no se trata de una oferta, acto unilateral, cuya aceptación por el destinatario hace nacer un contrato, sino de un verdadero negocio bilateral que tiene como objeto la celebración de un contrato futuro.
En la doctrina se distinguen dos tipos de precontratos: la promesa unilateral de contratar, y la promesa bilateral de contratar.
La promesa bilateral de contratar es aquel contrato mediante el cual ambas partes se obligan a celebrar un contrato, siendo el caso más frecuente, la promesa bilateral de compra venta de una cosa.
Al respecto, sostiene Maduro Luyando que “la promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue”.
En el presente asunto, se evidencia del contrato de opción de compra venta, y así ha sido admitido, que las partes se comprometieron a celebrar un contrato de venta sobre un (1) apartamento distinguido con el N° 8-1, destinado a vivienda ubicado en el Piso 8, del Edificio Savoy IV, del Conjunto Residencial Savoy, Av. Intercomunal de El Valle, Sector CI, jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, previo cumplimiento de las condiciones establecidas en dicho contrato, que eran las siguientes:
* El Objeto.
En las cláusulas Primera, Segunda y Quinta, se estableció que (1) los vendedores se comprometen a vender y la compradora a comprar el inmueble que consta de un apartamento distinguido con el N° 8-1, destinado a vivienda ubicado en el Piso 8, del Edificio Savoy IV, del Conjunto Residencial Savoy, Av. Intercomunal de El Valle, Sector CI, jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, y tiene una superficie de setenta y tres metros cuadrados con noventa décimos cuadrados ( 73,90Mts2) y sus dependencias son: Estar, cocina, comedor, pasillo de circulación, tres (3) dormitorios con clóset, baño, closet en el pasillo y balcón con lavandero (cl. 1ª); (2) que el precio de venta era del inmueble era por la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 39.000.000,oo), de los cuales la compradora entregaba en ese acto SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo) y la cantidad restante de TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 33.000.000,oo) serían cancelados en el momento de la protocolización definitiva del documento de venta por ante la Oficina de Registro Correspondiente (cl. 2ª); y (3) que el plazo de duración de la opción de compra venta era por ciento cincuenta (150) días hábiles contados a partir de la firma del documento antes mencionado(cl. 5ª).
Luego, está claramente determinado el objeto del contrato, esto es la venta del inmueble antes identificado. ASI SE DECLARA.
** Término.
Las partes se confirieron un término de ciento cincuenta (150) días hábiles, para el cumplimiento normal del presente contrato que no es otro que la suscripción por las partes del documento definitivo de compra venta, su registro y realizarse la tradición del objeto del presente contrato.
Alegó que desde el 16 de febrero de 2.004 le fue aprobado el crédito por el IPASME para la compra de dicho apartamento, esto es, dentro de los ciento cincuenta (150) días hábiles, y que se ha comunicado con los vendedores para la firma del documento de venta y estos le han manifestado a mi representada que no están dispuestos a vender.
Ciertamente la parte actora ha acreditado en juicio que dentro de los 150 días hábiles siguientes al acuerdo de opción de compraventa, tenía el dinero necesario para cumplir con su obligación de pagar el precio, y por lo tanto, surgió para los demandados cumplir con lo que había sido pactado (art. 1264 Cciv), sin que pueda negarse por un acto unilateral de voluntad, ya que el contrato se resuelve por acuerdo mutuo o por incumplimiento reclamado a una de las partes (art. 1159 Cciv).
Y por otra parte, los accionados han admitido su incumplimiento de su obligación de vender, cuando de manera unilateral ofertan la indemnización a que se refiere la cláusula penal suscrita interpartes.
De tal suerte, que hay que considerar que la parte actora ha cumplido dentro de los 150 días siguientes al contrato, de tener a disposición de los vendedores el pago comprometido. ASI SE DECLARA.
*** El precio.
El precio del inmueble objeto de la opción a compra, por la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 39.000.000,oo), de los cuales la compradora entregaba en ese acto de firma del convenio SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000.oo) y la cantidad restante de TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 33.000.000,oo) serían cancelados en el momento de la protocolización definitiva del documento de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente.
La parte actora, alegó que desde que le fue aprobado el crédito por el IPASME, se ha estado comunicando con los vendedores CESAR ANTONIO CARRILLO SANCHEZ Y CARMEN CECILIA VEROES CARRILLO, para la firma del documento de venta y estos le han manifestado que no están dispuesto a vender ahora porque no quieren mudarse y que en definitiva no van a vender que haga lo que mejor le parezca porque ellos no le van a vender y punto.
Este juzgador estima que la parte actora ha demostrado que la parte actora obtuvo un crédito de IPASME por la cantidad de Bs. 29.190.885,15 y que pagó los derechos de registro en fecha 18.03.2004, actuaciones estas tendientes a dar cumplimiento a sus obligaciones, quedando pendiente, adicional al dinero recibido en crédito, el pago del saldo restante del precio de inmueble, que es la cantidad de Tres Millones Ochocientos Nueve Mil Ciento Catorce Bolívares con Ochenta y Cinco Céntimos (3.809.114,85), el cual tendrá lugar al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. ASI SE DECLARA.
Quiere decir, que la parte actora ha tenido, en tiempo útil, a la disposición de la parte demandada la cantidad de TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 33.000.000,oo), que constituye el saldo que se obligó a pagar. ASI SE DECLARA.
**** Cláusula Penal
Ha venido sosteniendo la parte demandada, como su defensa, que las partes establecieron que (i) si en caso de incumplimiento de las cláusulas establecidas en el documento de contrato, se pagará la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo) por daños y perjuicios. Si es por culpa de LOS VENDEDORES, estos devolverán a LA COMPRADORA los Seis Millones de Bolívares (Bs. 6.000.000,oo) dados en arras y Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo), por daños y perjuicios, en caso contrario, es decir, si es por culpa de LA COMPRADORA, LOS VENDEDORES retendrán la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo), y devolverán la diferencia que es la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo) de inmediato.
Lo dispuesto es una cláusula penal, que no excluye la potestad que confieren los artículos 1259 y 1167 del Código Civil, de que en caso de incumplimiento por una de las partes del contrato bilateral, la otra puede solicitar a su elección la ejecución (cumplimiento) del contrato o la resolución del mismo.
Es decir, que la parte actora se encuentra facultada, de conformidad con los artículos 1259 y 1167 del Código Civil, pese a la cláusula penal, a reclamar el cumplimiento del contrato de opción a compra, y la consecuente suscripción por las partes del documento definitivo de compra venta, su registro y realizarse la tradición del objeto del presente contrato. No está obligada a recibir la indemnización que se le ofrece.
Ahora bien, visto que las defensas de la parte demandada, no giraron en contra de un no cumplimiento por parte de la actora de su prestación que se estableció en el contrato, como es el pago de la obligación y además quedó probado para esta Alzada que ha tenido a su disposición el pago, o sea, que cumplió con su parte de la prestación.
En tal sentido se considera que tiene razón de reclamar judicialmente, el cumplimiento de la parte demandada de traditir la cosa. En consecuencia, de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, esta Alzada declara Con Lugar la acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra, y se especificará en la dispositiva del presente fallo las consecuencias de la referida declaratoria con Lugar de la demanda.- ASÍ SE DECIDE.-
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida el 11.07.2006 (f. 159 ) por el abogado Gustavo Adolfo Delgado Arias, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanos CÉSAR ANTONIO CARRILLO SÁNCHEZ Y CARMEN CECILIA VEROES DE CARRILLO, contra la decisión definitiva dictada en fecha 30.05.2006, (f.147 al 150) por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar el juicio de Cumplimiento de Contrato incoado por la ciudadana LUZ DEL ALBA SERRA LUNA, contra los ciudadanos CÉSAR ANTONIO CARRILLO SÁNCHEZ Y CARMEN CECILIA VEROES de CARRILLO
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el juicio de Cumplimiento de Contrato de opción de compraventa incoado por la ciudadana LUZ DEL ALBA SERRA LUNA, contra Los ciudadanos CÉSAR ANTONIO CARRILLO SÁNCHEZ Y CARMEN CECILIA VEROES de CARRILLO, todos identificados a los autos. En consecuencia, se ordena a los mencionados ciudadanos CÉSAR ANTONIO CARRILLO SÁNCHEZ y CARMEN CECILIA VEROES de CARRILLO, que, dentro del lapso de ejecución voluntaria, proceda a escriturar a nombre del demandante y a protocolizar el documento de Compra-Venta del inmueble identificado de la siguiente manera: un (1) apartamento distinguido con el N° 8-1, destinado a vivienda ubicado en el Piso 8, del Edificio Savoy IV, del Conjunto Residencial Savoy, Av. Intercomunal de El Valle, Sector CI, jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, y tiene una superficie de setenta y tres metros cuadrados con noventa décimos cuadrados ( 73,90Mts2) y sus dependencias son: Estar, cocina, comedor, pasillo de circulación, tres (3) dormitorios con clóset, baño, closet en el pasillo y balcón con lavandero y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Pared divisoria con módulo de circulación; SUR: Fachada A del edificio; ESTE: Fachada B de edificio; y OESTE: Pared divisoria con apartamento N° 8-2. según señala el documento de condominio inscrito en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, del Distrito Capital, el 09 de Junio de 1.972, bajo el N° 40, folio 262, Tomo 15, Protocolo Primero, modificado según consta de documento inscrito por ante la misma oficina, el 19 de Junio de 1.972, bajo el N° 29, folio 131, Tomo 17 adc., Protocolo Primero, le corresponde un porcentaje de condominio de Uno con Un Mil Trescientos Sesenta y Tres Diez Milésimas por ciento (1,1.363%) sobre las cosas de uso común y la carga de comunidad de propietarios, y en lo que se requiere al edificio en particular y de Dos Mil Doscientos Sesenta y Tres Diez Milésimas por ciento (0,2.273%), en lo que se refiere a la totalidad del Conjunto Residencial Savoy.
Debiendo quedar establecido, en el Contrato de CompraVenta, que el precio del Inmueble antes identificado, es la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 39.000.000,oo), de los cuales TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 33.000.000,oo), serán cancelados al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa, en virtud de que SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo) fueron entregados en calidad de arras. Se advierte que, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado, ésta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Queda así confirmada la sentencia apelada
CUARTO: Se le impone las costas del juicio a la parte accionada, conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido confirmada en todas sus partes la sentencia apelada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cinco (5) días del mes de diciembre del año dos mil seis (2.006). Años 196° y 147°.-
EL JUEZ

DR. FRANK PETIT DA COSTA
LA SECRETARIA

ABOG. FLOR CARREÑO

Exp. N° 06.9679
Cumplimiento de Contrato/Definitiva
Materia: Civil
FPD/fc/jea

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo la una y treinta minutos de la tarde. Conste,
La Secretaria,