TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

EXP: 580.

PARTE ACTORA: DONATO RUBINETTI SCIOSCIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V- 6.509.906.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RAFAEL PARRA, HAROLDO JOSE PIÑA RODRÍGUEZ y MARIA EUGENIA PARRA SISTIAGA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 10.141, 12.051 y 85.860, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: R & B, DESING ITALIA, C.A., Sociedad Mercantil de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11 de Diciembre de 2.001, bajo el Nro. 75, Tomo 240-A Sgdo.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: ESMELI ROJAS BOLÍVAR y JOSE SANTIAGO RODRÍGUEZ, abogado en ejercicio de este domicilio, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 15.518 y 31.875, respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

- I -

Conoce esta Superioridad de la apelación ejercida el 03 de Octubre de 2.006, por la Abg. Esmeli Rojas Bolívar, contra la decisión de fecha 25 de Julio de 2.006, dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la Cuestión Previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada reconviniente; Con Lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentara el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia, contra la Sociedad Mercantil R & B, Desing Italia, C.A., en consecuencia declaró Resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito el 20 de Mayo de 2.000 y condenó a la demandada a entregar a la actora el inmueble objeto del presente juicio; Sin Lugar la Reconvención que por acción de Reintegro de Sobrealquileres y Daños y Perjuicios, propusiera la Sociedad Mercantil R & B, Desing Italia, C.A., contra el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia; acordó el derecho de la demandante reconvenida a retirar del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril a Noviembre de 2.005, así como aquellas que a su favor se encuentren consignadas en el citado Despacho; y condenó a la demandada a pagar a la actora los cánones de arrendamiento que se siguieron y sigan venciendo calculados conforme a petitum del libelo de demanda a razón de Cinco Millones Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 5.325.000,°°) cada uno, por mes, hasta la fecha de la definitiva cancelación. Condenando en costas a la parte demandada.-
Oída la apelación en ambos efectos, mediante auto de fecha 02 de Noviembre de 2.006, se ordenó la remisión de las actas que integran el presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor, correspondiendo por Insaculación de Ley, el conocimiento de la causa a esta Alzada, quien lo recibió y le dio entrada mediante auto de fecha 07 de Diciembre de 2.006, fijándose el lapso de Diez (10) días de Despacho siguientes a los fines de dictar el fallo correspondiente, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-
Siendo la oportunidad para emitir pronunciamiento en el presente juicio, este Juzgado Superior pasa a hacerlo y al efecto observa:

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ACTUACIONES QUE CONSTAN EN ACTAS

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto en fecha 14 de Octubre de 2.005, por la representación judicial de la parte actora, Donato Rubinetti Scioscia, por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia, correspondiendo, según el sorteo de Ley, el conocimiento de la misma al Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.-
En dicho escrito libelar arguye la representación judicial de la parte actora, entre otras cosas, lo siguiente: “Que su representado es arrendador de in inmueble conformado por Tres (3) plantas en el edificio R&B DESIGN ITALIA, C.A., con un área de 360 metros cuadrados mts2, dividido en tres plantas de 120 mts2, cada una, ubicado en tres niveles superpuestos, dispone de 2 baños y accesorios sanitarios, grifos y cerámica, instalaciones eléctricas. Forma igualmente parte integral del arrendamiento 4 puestos de estacionamiento con frente a la Avenida Sucre de los Dos Caminos, 3 líneas telefónicas y un patente de Industria y Comercio. Dicho inmueble esta situado en la Avenida Sucre de los Dos caminos, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda e identificado con el número de Catastro Municipal 403-32/21 y 22, todo lo cual se encuentra determinado en la Cláusula primera del contrato de arrendamiento celebrado el 20 de Mayo de 2.002, por ante la Notaría Publica Segunda del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Nro. 66, Tomo 55 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que el referido contrato fue suscrito entre su representado y la Sociedad Mercantil R&B DESIGN ITALIA, C.A., anteriormente identificada, representada en ese acto y para su entonces representante legal, ciudadano ENZO RUBINETTI GRIMALDI, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V- 14.890.130. Que en la Cláusula Segunda del referido contrato se convino que el término de duración del mismo es de 5 años fijos, contados a partir del 1º de Abril de 2.002, por lo que vencerá de pleno derecho el 31 de marzo de 2.007, fecha esta última en la cual el arrendatario se compromete y obliga a entregar el inmueble arrendado, sin necesidad de notificación previa por parte del arrendador, por cuanto con la firma del contrato el arrendatario se dio por notificado de tal obligación, y en consecuencia deberá entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento, funcionamiento y conservación. Que de conformidad con lo convenido en la Cláusula Tercera se estableció lo siguiente: “El canon mensual por el arrendamiento del inmueble objeto del presente contrato es la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (US $ 2.500,ºº), que únicamente para dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela para el momento de la firma del presente contrato tiene un valor equivalente a DOS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 2.450.000,ºº) mensuales para el primer período de un año, comprendido del día 01 de Abril de 2.002 al 31 de Marzo de 2.003; con un aumento del diez por ciento (10%) anual por cuatro años sucesivos. El arrendatario se compromete a pagar dicho canon por mensualidades adelantadas dentro de 5 días de cada mes, la falta de pago por parte del arrendatario de dos mensualidades estipuladas en virtud del presente contrato dará derecho al arrendador demandar por vía judicial la Resolución del Contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble dado en arrendamiento.” Que como colorario de las Cláusulas antes transcritas se convino en la Cláusula Décima del contrato: “Son causas de resolución del contrato, las siguientes: a) Si el arrendatario incumpliere cualesquiera de las obligaciones contraídas en este contrato o prevista en la Ley; b) Si el arrendatario no pagare el canon de arrendamiento los primeros 5 días de cada mes (…) En caso de que el arrendador accionare contra el arrendatario y/o su fiador si lo tuviere, por causa de incumplimiento de esta Cláusula, será por cuenta del arrendatario todos los gastos judiciales y extrajudiciales causados por tal motivo, así como los Daños y Perjuicios que resulten”. Que el arrendatario ha incumplido la contratación celebrada al no cancelar hasta la fecha los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE DE 2.005, por lo que ha violado el contrato de arrendamiento en su Cláusula Tercera, incurriendo en una causal de Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado. Hacen una serie de alegatos, para terminar demandando a la Sociedad Mercantil R&B DESIGN ITALIA, C.A., que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal: Primero: la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado el 20 de Mayo de 2.002, sobre el inmueble descrito en el presente fallo, y que el mismo sea devuelto en el mismo buen estado tal como le fue entregado al arrendatario. Segundo: Pagar por concepto de Indemnización compensatoria por los Daños y Perjuicios causados por su incumplimiento, la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 37.625.000,ºº) por haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE DE 2.005, más una cantidad igual y equivalente a una mensualidad, calculada en razón de CINCO MILLONES TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.325.000,ºº) cada una, y que transcurra hasta la definitiva desocupación del inmueble antes señalado, Tercero: Pagar las costas y costos, así como los Honorarios Profesionales de abogados, causados por el ejercicio de esta acción. Igualmente solicitó al Tribunal declare Medida de Secuestro sobre el bien objeto del contrato, de conformidad con lo establecido en el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. Y estimó la demanda en la suma de TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 37.625.000,ºº).-
Mediante diligencia de fecha 20 de Octubre de 2.005, el Abg. Rafael Parra, apoderado judicial de la parte actora, consignó en el Tribunal de Instancia los recaudos fundamentales del escrito libelar.-
Admitida la demanda mediante auto de fecha 24 de Octubre de 2.005, dictado por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.-
En fecha 10 de Noviembre de 2.005, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el ordenó la apertura del Cuaderno de Medidas, y decretando Medida de Secuestro sobre el bien inmueble identificado en autos, a tenor de lo establecido en el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 24 de Noviembre de 2.005, los Abg. Esmeli Rojas B. y José Santiago Rodríguez, se dieron por citados en nombre de la Sociedad Mercantil R & B, Desing Italia, C.A., y consignaron instrumento poder que acredita su representación y siendo la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, en fecha 29 de Noviembre de 2.005 compareció el Abg. José Santiago Rodríguez y consignó escrito dando contestación al fondo de la demanda, en el cual convino en la celebración del contrato cuya Resolución se demanda, así como en las cláusulas contractuales argüidas por el accionante en su escrito libelar; igualmente convino expresamente en que su mandante pagó el canon de arrendamiento hasta el mes de Marzo de 2.005; opuso la Cuestión Previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda. Así mismo negó y rechazó en todas sus partes el petitorio de la demanda, por cuanto no existe causa legal o contractual para que proceda la resolución del contrato invocada por el actor. Reconvino al ciudadano Donato Rubinetti Scioscia, antes identificado, por Reintegro de Sobrealquileres, fundamentando su pretensión en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, así como los Daños y Perjuicios ocasionados a su representada por la construcción del inmueble en cuestión. Estimó la reeconvención en la suma de CUARENTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 42.543.471,ºº), y solicitó la indexación monetaria sobre esa cantidad, oponiéndose al decreto de la Medida de Secuestro solicitada por la accionante.
En fecha, 29 de Noviembre de 2.005, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto mediante el cual admitió la reconvención y fijó oportunidad para la contestación a la misma.-
En fecha 01 de Diciembre de 2.005, estando presentes los Abg. Esmeli Rojas B., y José Santiago Rodríguez, apoderados de la demandada reconviniente, compareció el Abg. Haroldo José Piña Rodríguez, apoderado judicial de la actora reconvenida dio contestación a la Cuestión Previa opuesta bajo el argumento de que no imprescindible en los casos de Resolución de Contrato especificar los linderos del inmueble, más aún cuando la misma demandada en su escrito de contestación convino en la celebración del mencionado contrato y la ocupación del citado inmueble, pues según su decir: “…no se puede convenir primero cual es el inmueble dado en arrendamiento y después desconocer su ubicación.”. Así mismo dio contestación a la reconvención bajo el argumento de que la demandada luego de convenir en lo solicitado en el escrito libelar, relativo a la Cláusula Tercera del contrato celebrado, anteriormente transcrita, se confunde sobre la variación que pueda sufrir el cambio del dólar norteamericano a bolívares y el incremento acordado en el contrato. Alegó que los pagos efectuados ante el Tribunal correspondiente son extemporáneos e insuficientes, negó que su representado le adeude cantidad alguna al arrendatario por concepto de sobrealquileres. Arguyó además que la construcción realizada en el inmueble en cuestión fue permisaza por escrito por el arrendatario, en consecuencia su mandante nada debe por concepto de Daños y Perjuicios. Y consignó su contestación en escrito de 6 folios.
Abierto el juicio a pruebas, en fecha 02 de Diciembre de 2.005, el Abg. José Santiago Rodríguez, apoderado de la demandada reconviniente consignó escrito en el cual promovió las que consideró pertinentes, las cuales serán analizadas por esta Alzada más adelante en el cuerpo del presente fallo.-
En fecha 06 del mismo mes y año, el Juzgado A quo se pronunció respecto a la admisión o no de las pruebas promovidas por la demandada reconviniente.-
En fecha 08 de Diciembre de 2.005, el Abg. Rafael Parra, apoderado judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el A quo, por auto de esa misma fecha.-
En fecha 09 de Diciembre de 2.005, el Abg. José Santiago Rodríguez, apoderado de la demandada reconviniente, impugnó las pruebas promovidas por su contraparte, desconociendo el contenido y firma de la comunicación consignada como anexo al escrito de promoción.
Mediante diligencia de fecha 13 de Diciembre de 2.005, el apoderado actor Rafael Parra, insistió en la validez del citado instrumento y solicitó al Tribunal fije oportunidad para que sus firmantes Donato Rubinetti Scioscia y Enzo Rubinetti Grimaldi, reconozcan el mismo en su contenido y firma.
En fecha 25 de Julio de 2.006, el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó y publicó sentencia mediante la cual dclaró: Sin Lugar la Cuestión Previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada reconviniente; Con Lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentara el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia, contra la Sociedad Mercantil R & B, Desing Italia, C.A., en consecuencia declaró Resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito el 20 de Mayo de 2.000 y condenó a la demandada a entregar a la actora el inmueble objeto del presente juicio; Sin Lugar la Reconvención que por acción de Reintegro de Sobrealquileres y Daños y Perjuicios, propusiera la Sociedad Mercantil R & B, Desing Italia, C.A., contra el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia; acordó el derecho de la demandante reconvenida a retirar del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril a Noviembre de 2.005, así como aquellas que a su favor se encuentren consignadas en el citado Despacho; y condenó a la demandada a pagar a la actora los cánones de arrendamiento que se siguieron y sigan venciendo calculados conforme a petitum del libelo de demanda a razón de Cinco Millones Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 5.325.000,°°) cada uno, por mes, hasta la fecha de la definitiva cancelación. Condenando en costas a la parte demandada. Y ordenando la notificación de las partes de dicha sentencia.-
Notificadas las partes de la anterior decisión, mediante diligencia de fecha 03 de Octubre de 2.006 la Abg. Esmeli Rojas Bolívar, apoderada judicial de la demandada reconviniente, apeló de la misma, dicho recurso fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 02 de Noviembre de 2.006, por el Juzgado A quo y se ordenó la reemisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno, correspondiendo por insaculación, el conocimiento de la causa a esta Alzada, quien lo recibió y el dio entrada en fecha 07 de Diciembre de 2.006, fijando el lapso de Diez (10) días de Despacho siguientes a los fines de dictar sentencia, a tenor de lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de Diciembre de 2.006, los Abg. Esmeli Rojas Bolívar y José Santiago Rodríguez consignaron escrito de alegatos ante esta Superioridad, en el cual entre otras cosas, solicitaron la nulidad del fallo recurrido, fundamentándose en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, pues en la misma el Juzgado A quo manifiesta que el Arrendatario puede retirar del Tribunal correspondiente las consignaciones hechas, lo cual contradice la motiva del mencionado fallo, aunado a ello, según arguyen, en dicha sentencia no fueron valoradas las pruebas promovidas por la demandada reconviniente. Pro lo cual solicitaron sea declarada Con Lugar la apelación interpuesta por esa representación judicial contra la sentencia de fecha 25 de Julio de 2.006, la nulidad del fallo recurrido, Sin Lugar la demanda interpuesta y Con Lugar la reconvención propuesta.-
Ahora bien, descritas como han sido las actas procesales que integran la presente causa pasa este sentenciador a emitir un pronunciamiento previa las siguientes consideraciones:

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CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Demanda la representación legal del accionante, ciudadano Donato Rubinetti Scioscia, la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil R & B, Desing Italia, C.A., bajo la argumentación de incumplimiento de dicho contrato, en virtud de que la demandada se ha insolventado desde el mes de Abril de 2.005, por tal motivo le adeuda a su arrendador la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 37.625.000,ºº) a razón de CINCO MILLONES TRESCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.325.000,ºº) por mes. En base a ello, reclama la mencionada suma de TREINTA Y SIETE MILLONES SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 37.625.000,ºº), alegan que dicho incumplimiento acarrea la Resolución del Contrato por así haberlo convenido las partes en el contrato cuya Resolución se reclama.-
Así las cosas, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de contestación al fondo de la demanda, opuso la Cuestión Previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, bajo la premisa de que no se indicó en el mismo los linderos, medidas, determinaciones especificas y datos registrales del inmueble objeto del contrato; convino en ciertos aspectos planteados en el escrito libelar, tales como: que las partes suscribieron un contrato de Arrendamiento, el cual tendría una duración de 5 años, a contar desde el 1º de Abril de 2.002, hasta el 31 de Marzo de 2.007, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Sucre de los Dos Caminos, cuyas especificaciones constan en autos, y aquí se dan por reproducidas, que el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de Dos Mil Quinientos Dólares Norteamericanos (US $ 2.500,ºº) pagado a su equivalente en moneda de curso nacional y que dicho canon tendría un ajuste anual del Diez por Ciento (10%) sin necesidad de aviso a las partes; de igual manera y así lo convino expresamente el demandado, su representada pagó el canon de arrendamiento hasta el mes de Marzo del año 2.005. En esa misma oportunidad Reconvino a la actora por Reintegro de Sobrealquileres pagados por su mandante y por los Daños y Perjuicios ocasionados en razón de una construcción o reforma que el actor hiciera al inmueble objeto del contrato.
Ahora bien, establecidas como han quedado las posiciones de las partes en esta litis, quien sentencia, a los fines de emitir un pronunciamiento pasa a analizar las pruebas traídas a los autos, a tal efecto considera:

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ANALISIS DE LAS PRUEBAS
De seguidas pasa esta Alzada a examinar las pruebas aportadas por las partes, como fundamento de sus contrapuestas posiciones en la litis, considerando así que las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales, sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto es el siguiente:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor, al tornarse el demandado en actor de su excepción.
Hechas las consideraciones precedentes, procede esta alzada a analizar y emitir juicio sobre la valoración de los medios probatorios que fueron aportados al proceso:
La demandada reconviniente, en su escrito de promoción trajo a los autos las siguientes probanzas:
• El mérito favorable de autos.
En este sentido, este Sentenciador hace un pronunciamiento en cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos realizado por la parte actora en la presentación de las pruebas:
En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones, si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio esta regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, de la siguiente manera:
“El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso.”

En el mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:
“… principio de adquisición en virtud del cual las pruebas” una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Esto quiere decir que al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte. Sino que tiene que apreciarlas en su totalidad tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba, y así expresamente se declara.-

• Promovió recibos de pago de canon de arrendamiento suscritos por el ciudadano Donato Rubinetti.
Dichos recibos cursan en el expediente del folio 36 al 39 de la pieza principal del mismo, y por cuanto los mismos no fueron desconocidos por la contraria, este Tribunal les asigna el valor que de los mismos se des prende a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-

• Igualmente promovió como documental, Cuadro demostrativo cursante en autos, según el cual, pretende demostrar el monto de sobrealquileres pagados por su mandante.
Dicho instrumento no aparece suscrito por la parte actora reconvenida en esta litis, en tal sentido, comparte este sentenciador el criterio del Tribunal de Instancia y considera que el mismo emana de la parte promovente, razón por la cual este Juzgador no le asigna valor probatorio al mismo a tenor de lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.-

• Igualmente promovió copia certificada de actuaciones judiciales contentivas de las consignaciones hechas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente Nro. 2005 – 8936.-
Tales fotostatos fueron debidamente certificados por la Secretaría del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en tal sentido esta Alzada le da el valor que del mismo se desprende de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, ambos del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por emanar de un Órgano del Estado facultado para certificar dichas actuaciones.-

• Así mismo promovió copia simple de comunicación de fecha 30 de Noviembre de 2.005, emitida y firmada por el arrendador Donato Rubinetti, dirigida al Sr. Alberto Buzzanca, Director Principal de la empresa demandada.-
Tal misiva, la cual cursa al folio 58 de la pieza principal del expediente, luego de ser analizada por quien sentencia, se evidencia que la misma no aporta a los autos, elemento probatorio alguna que de luces para esclarecer las contraposiciones de las partes, en consecuencia no le asigna valor probatorio. Así se decide.

• Promovió de igual manera prueba testimonial de los ciudadanos Mina de Luca, Daniela Diligencia Loreto ,José Espinel, Erika Piñatel y Carlos Velásquez.
En relación a la declaración testimonial de los ciudadanos antes mencionados, este Juzgado Superior observa que los mismos no comparecieron a rendir su correspondiente declaración, por lo que esta Alzada se ve imposibilitada de emitir pronunciamiento alguno al respecto.-

Por su parte, la representación judicial de la actora reconvenida promovió a favor de su representada, los siguientes medios probatorios:
• Copia simple del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 20 de Mayo de 2.002, entre el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia (Arrendador) y la Sociedad Mercantil R & B DESIGN ITALIA, (Arrendatario), representada por el ciudadano Enzo Rubinetti Grimaldi, protocolizado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nro. 66, Tomo 51, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.-
Dicho contrato quedó reconocido en su contenido y forma, por el demandado en su escrito de contestación al fondo de la demanda y reconvención, en base a ello a esta Alza no le queda más que aplicar al caso el contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y asignarle todo el valor que del mismo se desprende. ASI SE DECIDE.-

• Así mismo promovió a favor de su mandante comunicación de fecha 1º de Junio de 2.004, la cual cursa al folio 75 del expediente, emanada del ciudadano Donato Rubinetti, mediante la cual informa a los representantes de la empresa demandada que a partir del mes de Junio de 2.004, la pensión de arrendamiento se incrementará en un Veinte por ciento (20%).-
Dicho instrumento fue desconocido por la representación judicial de la demandada reconviniente, en cuanto a su contenido y firma se refiere. Y aún cuando el promovente insistió en la validez de dicha comunicación, no consta en autos el reconocimiento de la misma por sus firmantes, en consecuencia este sentenciador no le asigna valor probatorio alguno. Así se decide.-

- V -

Ahora bien, analizadas como han sido todas y cada una de las probanzas aportadas a los autos y admitidas por el A quo, pasa este sentenciador a decidir sobre el fondo de la controversia, y al efecto considera:
Tal como quedó reconocido por las partes que conforman la litis, en fecha 20 de Mayo de 2.002, el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia, suscribió Contrato de Arrendamiento con la Sociedad Mercantil R & B, Desing Italia, C.A., representada por el ciudadano Enzo Rubinetti Grimaldi, sobre un inmueble de tres plantas identificados en autos, estableciendo una duración del contrato de 5 años, y un canon de arrendamiento fijado en la suma de Dos Mil Quinientos Dólares Norteamericanos, los cuales debían ser pagados en moneda en curso nacional, los primeros cinco días de cada mes. Así mismo quedó convenido que la demandada se insolventó desde el mes de Abril de 2.005, y en consecuencia, la actora reconvenida, fundamentándose en las cláusulas Segunda, Tercera y Décima del mencionado contrato, demandó la Resolución del mismo.-
En tal sentido, quien sentencia establece que los sujetos de una relación contractual están en la obligación de cumplirla en la misma forma como se está sujeto a cumplir las leyes. Es en esto que se fundamenta el Principio de Autonomía de Voluntad de las partes, según el cual son ellas las que determinan libremente las pautas a seguir en la relación contractual. Así tenemos que establecen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.159
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Al legislador establecer que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, significa que el mismo es de obligatorio cumplimiento para las mismas, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en diversas circunstancias que acarrean a las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento, entre otros, la acción resolutoria y la de daños y perjuicios contractuales.-
Así mismo dispone el artículo 1.592 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.592
El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. (Subrayado y resaltado del Tribunal).-

De modo pues que las partes contratantes están en la obligación de cumplir sus cláusulas, tal como se esta en deber de dar cumplimiento a las leyes, y por cuanto en el presente caso la Sociedad Mercantil R & B DESING ITALIA, fue demandada por incumplir en el pago de los cánones correspondientes a los meses desde Abril hasta Octubre de 2.005, de la relación arrendaticia contraída con el ciudadano Donato Rubinetti, hecho este admitido en el escrito de contestación al fondo de la demanda, y corroborado por este Juzgador al revisar las actas que integran el Cuaderno de Medidas se evidencia que en fecha 10 de Noviembre de 2.005, fueron consignados los meses antes señalados por ante el Juzgado de Municipio; y por cuanto la demanda fue interpuesta el 14 de Octubre de 2.005, es decir, un mes antes de la consignaciones respectivas, para quien sentencia no queda más que declarar en estado de Insolvencia a la parte demandada; con lo cual se hace procedente la acción de Resolución de Contrato propuesta. Así se decide.-

- VI –
LA RECONVENCIÓN

De seguidas pasa este sentenciador a resolver sobre la reconvención que por Reintegro de Sobrealquileres y Daños y Perjuicios propusiera la representación judicial de la Sociedad Mercantil R & B DESIGN ITALIA contra DONATO RUBINETTI, bajo el argumento que éste último ha cobrado a la arrendataria en exceso los cánones de arrendamientos, estimando éstos en la cantidad de Cuarenta y Dos Millones Quinientos Cuarenta y Tres Mil Cuatrocientos Setenta y Un Bolívares (Bs. 42.453.471,°°), consignando a tal efecto recibos de pago firmados por el accionante y Cuadro Demostrativo, los cuales ya fueron apreciados en el presente fallo.
En tal sentido, la representación actora arguye que la reconvención propuesta es improcedente y carente de legalidad, pues las variaciones de canon de arrendamiento fueron acordadas por las partes en la celebración del contrato, aunado a ello, el bien objeto del citado contrato no se encuentra regulado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, para que tal acción encuadre en los supuestos legales establecidos en los artículos 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen:

Artículo 58
En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
Artículo 59
La obligación de repetir conforme al artículo precedente, corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria, sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las sanciones establecidas en este Decreto Ley.
Artículo 60
El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.

La repetición o reintegro es un principio de derecho que consiste en que todo lo que se cobre de más debe devolverse. Es por eso que el inquilino o arrendatario que haya pagado un alquiler mayor al que corresponda según la Regulación, tiene derecho a que el arrendador le devuelva el excedente.
No obstante, en el caso de marras, el inmueble objeto del contrato no está regulado por el Organismo Regulador Competente, razón por la cual quien aquí decide comparte el criterio establecido por el Tribunal de Instancia, y considera que el presente caso no se subsume en los supuestos legales antes transcritos. En consecuencia forzosamente debe ser declarada Sin Lugar la Reconvención que por Reintegro de Sobrealquileres interpusiera la Sociedad Mercantil R & B DESIGN ITALIA contra DONATO RUBINETTI. Así se establece.-
Así mismo reconvino la representación judicial de la demandada por los Daños y Perjuicios ocasionados por la construcción de la entrada del inmueble arrendado. En base a este punto, la actora reconvenida lo rechazó y contradijo, alegando que tal reforma se hizo con autorización escrita del arrendatario.
El daño puede ser definido como el mal o perjuicio ocasionado a alguna persona, el cual tiene que cumplir ciertos requisitos para su procedencia, tales como que el daño debe ser cierto, es decir, la existencia real del mismo; debe lesionar un derecho adquirido; debe ser determinado. Así el demandante deberá especificar los daños y determinarlos en su extensión y cuantía; debe ser personal y no debe haber sido reparado para que proceda el reclamo respectivo.
En el caso que nos ocupa, aún cuando la parte actora reconvenida no trajo a los autos prueba alguna de haber notificado al arrendatario de la construcción a realizarse en el inmueble arrendado; tampoco cursa en el expediente prueba traída por la reconviniente tendiente a demostrar el daño sufrido, en tal sentido forzosamente debe quien sentencia declarar Sin Lugar tal reclamación. Así se decide.-

- VII -
DISPOSITIVA

En fuerza de las razones y consideraciones anteriormente explanadas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 03 de Octubre de 2.006, por la Abg. ESMELI ROJAS BOLÍVAR, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de Julio de 2.006. SEGUNDO: Se declara Sin Lugar la Cuestión Previa opuesta por la demandada reconviniente, prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; TERCERO: Con Lugar la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano DONATO RUBINETTI SCIOSCIA, contra la Sociedad Mercantil R & B DESIGN ITALIA, C.A., (anteriormente identificados). En consecuencia, CUARTO: Resuelto el Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 20 de Mayo de 2.002, y se ordena a la demandada a entregar a la actora el inmueble identificado en autos, libre de bienes y personas y en el mismo estado en que lo recibió; QUINTO: Sin Lugar la reconvención que por Reintegro de Sobrealquileres y Daños y Perjuicios interpusiera la Sociedad Mercantil R & B DESIGN ITALIA, C.A., contra DONATO RUBINETTI SCIOSCIA. SEXTO: Se acuerda que la parte actora reconvenida pueda retirar del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, las pensiones de arrendamiento consignadas por la parte demandada. SEPTIMO: Queda CONFIRMADO el fallo apelado. OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Todas las partes están identificadas en el texto del presente fallo.-
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del despacho, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese y en su oportunidad legal devuélvase el expediente a su Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Dieciocho (18) días del mes de Diciembre del año Dos Mil Seis (2006). AÑOS 196° DE LA INDEPENDENCIA y 147° DE LA FEDERACION.
EL JUEZ

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DR. MANUEL PUERTA GONZALEZ

LA SECRETARIA,

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Abg. MEY – LING CHARINGA de G.

En la misma fecha siendo las Doce y Treinta minutos de la tarde (12:30 p.m), se publicó y registró la anterior decisión, previo anuncio de Ley.

LA SECRETARIA.

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Abg. MEY – LING CHARINGA de G.

Exp. 580
MPG/MLChdeG/scm.