REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, siete de diciembre de dos mil seis 196º y 147º ASUNTO: AP31-V-2006-000618 Se refiere el presente juicio a una demanda de resolución de contrato por falta de pago en los alquileres que presentó la ciudadana RENEE CAMILLE BAUMAN TONDU, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No. E-144.590, representada por la abogada Carmine Santi Englielmo, IPSA # 37.590, C.I. No.V-5.535.909; contra la ciudadana GRAZIA TORNENSE DE PEZZETTI, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.V-994.160. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refiere el apoderado-actor que su defendida le dio en arrendamiento a la parte demandada un inmueble de su propiedad, constituido por un local de 67 mts2, construido en el área lateral izquierda de la Quinta “Santa Teresa”, distinguida con el No.28, en el Plano de la Urbanización La Carlota. Acompaña documento contentivo del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, de fecha 01 de febrero de 2006. El canon de arrendamiento fue pactado en Bs.300.000,oo mensual para el primer año y para el año 07-08 se previó otro de Bs.400.000,oo. Es el caso que la arrendataria esta debiendo los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, que suman Bs. 1.500.000,oo. Después de explanar los fundamentos de derecho de la demanda, transcribiendo normas del Código Civil, concluye con Los Pedimentos, donde demanda a la inquilina: 1. La resolución del contrato. 2. La devolución del inmueble 3. El pago de las costas. Estima la demanda en cinco millones de bolívares, pide medida preventiva y establece un domicilio procesal. Contestación de la demanda La parte demandada, haciéndose asistir por el abogado Ricardo Isturiz Castillo, IPSA # 26.786, pasó a contradecir la demanda, aduciendo los siguientes argumentos. 1. Dice que viene ocupando el inmueble de autos como arrendataria desde hace más tiempo del que se indica en el libelo. Primero en forma verbal y después en forma escrita, desde hace más de diez años. Va señalando y presentando recibos para demostrar todo el tiempo que arrienda el inmueble. 2. Niega que haya dejado de pagar el alquiler del mes de junio de 2006; ya que se lo canceló a la parte actora, según recibo que produce con su contestación. 3. Y en cuanto a los cánones de los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, dice que los ha consignado judicialmente, por cuanto la parte actora no se los ha querido recibir. Presenta comprobante bancario representativo de dicha consignación por Bs.1.500.000,oo. Hace consideraciones jurídicas en torno a la consignación inquilinaria reglamentada en el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999. 4. Fija también su domicilio procesal. Examen de las pruebas Visto como ha quedado trabada la litis, pasemos entonces a examinar las pruebas allegadas a los autos, oportunidad en que haremos las consideraciones que correspondan al tema controvertido de la falta o no de pago de los alquileres. 1.- A los folios 08 y siguientes riela documento privado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, que fue presentado por la parte demandante con el libelo. Se le tiene por reconocido. Allí se observa que el inmueble arrendado consiste en un local de 67 mts2, ubicado en el lado derecho de la Quinta Santa Teresa, distinguida con el No.28 en el Plano de Fraccionamiento de la Urbanización La Carlota, del Municipio Sucre, del estado Miranda. El canon es por Bs.300.000,oo mensual. Se le estipuló una duración de dos años, desde el 01 de febrero de 2006, prorrogable por períodos anuales si no hay aviso en contrario. Cabe decir que independientemente que “la relación arrendaticia” haya comenzado con anterioridad a este contrato, éste, por ser el último firmado, es el que viene a expresar la única voluntad de las partes respecto a los derechos arrendaticios sobre el local; habida cuenta que los contratos sirven para modificar otros contratos (art.1133 CC). Esto no significa que “la relación arrendaticia” no haya comenzado antes; aspecto que tendría importancia a la hora de un juicio por cumplimiento de la entrega de la cosa en virtud del vencimiento de la prórroga legal, cuya duración va a depender de la antigüedad de la relación arrendaticia (art.38 DLAI). Pero en el presente proceso se acciona por motivo de la falta de pago de ciertos cánones de arrendamiento, en que no interesa para nada si el demandado ocupa como inquilino el inmueble desde hace diez años o desde hace un año, ya que el thema decidendum es la falta de pago del alquiler, y no el vencimiento de la prórroga legal. La falta de pago de alquileres, como incumplimiento, es la misma en un inquilino de un año como en uno de diez. La ley no hace distinciones. 2.- A los folios 24 y siguientes hasta el folio 51 corren una serie de recibos privados concernientes a pagos de alquileres y honorarios que van desde febrero del 2004 hasta junio de 2006. Se tienen por reconocidos. Estos recibos de pagos, salvo el del mes de junio de 2006, son anteriores a los meses que se imputan en el libelo como impagados (que son: junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006) por lo que no son relevantes a esta litis. Y si bien, por otro lado, demuestran que la relación arrendaticia data del año 2004, ello—como dijimos—no tiene mayor incidencia en el presente juicio, donde lo que se debe demostrar para enervar la acción incoada, es el pago de los meses señalados en el libelo como insolutos; lo cual veremos de inmediato. 3.- Al folio 53 riela una planilla de depósito bancario del Banco Industrial de Venezuela, por Bs.1.500.000,oo en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, la cual aparece firmada, causada, fechada y sellada por dicho Juzgado. En ese sentido representa “el comprobante de consignación” a que hace referencia el art.53 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se asimila a documento público y hace mérito probatorio, en cuanto a demostrar la consignación judicial que realizó la parte demandada a favor de la parte demandante respecto de los cinco meses que van de julio a noviembre de 2006, por Bs.300.000,oo cada uno. Ahora bien, esta consignación judicial tiene fecha del Juzgado receptor el 21 de noviembre de 2006 y el deposito del dinero en el banco tiene fecha 15 de noviembre de 2006. Lo que significa que la misma se hizo cuando el juicio resolutorio ya estaba incoado, que lo fue en fecha 31 de octubre de 2006. Siempre hemos defendido la tesis de que la consignación realizada fuera de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad, previstos en el art.51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si bien es tardía, no por ello deja de ser válida a los fines de purgar “el efecto resolutorio” de la mora incursa, siempre que se haga antes de que el arrendador haya incoado el juicio de resolución del contrato por incumplimiento en el pago de los alquileres. En efecto, el vencimiento del plazo de quince días previsto en la ley para realizar la consignación, sin que ella se realice, lo único que produce es la entrada del inquilino en estado de mora (art.1269 CC), pero la mora por si sola—en obligaciones pecuniarias como es la de pagar alquileres—no produce de pleno derecho la resolución del contrato; solo actualiza la posibilidad, la opción diría mejor, de demandar: o la resolución o la ejecución del contrato (arg.ex-art-1167); pero mientras el arrendador no se decida por alguna de esas alternativas, demandando una u otra, el contrato esta vigente y puede ser perfectamente cumplido por el inquilino, consignando judicialmente el alquiler, aún cuando lo haga después de los quince días que prevé la norma; o sea, aún cuando lo haga en estado de mora. Téngase presente que “la posición tradicional” de la doctrina jurisprudencial en Venezuela , de la que nosotros nos separamos, ha sido que el plazo de quince días para consignar es “perentorio”, en el sentido que su vencimiento produce de pleno derecho la resolución del contrato; y la consignación que se haga después, se considerará inválida por extemporánea para solventar al arrendatario, aún cuando el juicio resolutorio no hubiese estado incoado. Nosotros nos hemos apartado de esto último, morigerándolo, en el sentido de que la mora en cumplir no produce automáticamente la resolución del contrato, sino que hay que demandarla, y solo a partir de la presentación de la demanda—que es cuando se puede decir que el arrendador ha escogido entre las dos alternativas del art. 1167 CC—es que el derecho a resolver se podría considerar una suerte de derecho adquirido del arrendador, sin que el inquilino se lo pueda arrebatar con una consignación judicial tardía dentro del juicio. Esa posibilidad de consignar con efectos purgatorios dentro del juicio se contempló en el juicio de desalojo del art. 1 letra a) del Decreto Legislativo de Desalojo de Viviendas de 1947; pero, como sabemos, el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, que lo derogó, suprimió esa posibilidad. En conclusión: consideramos que la consignación judicial, bajo examen, de fecha 21 de noviembre de 2006, por Bs.1.500.000,oo, de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2006, no es válida para subsanar o purgar el efecto resolutorio de la mora incurrida, por lo que respecta a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, que son los meses de cánones de arrendamientos señalados en el libelo como insolutos, por estar hecha dicha consignación no solo fuera del plazo de quince días del art. 51 ejusdem, sino además por estar hecha dentro del presente juicio. Así se declara. 4.- Al folio 64 y siguiente riela el acta de la declaración del testigo Yosmar del Carmen García de Pérez, C.I. No.11.157.190, promovida por la parte demandada. De su interrogatorio nada se desprende que ya no sepamos, como es que la parte demandada es arrendataria del local de autos y que lo es desde hace varios años. No aporta nada al tema causante de este juicio; esto es, el incumplimiento de la obligación de pagar los alquileres imputados en el libelo como insolutos. 5.- Al folio 66 y siguiente corre otra acta de la declaración del testigo Marielvis Yanacelis Rojas Marrufo, C.I. No.18.881.892, promovida por la parte demandada. Cabe decir lo mismo: de dicho interrogatorio no se desprende nada que ya no sepamos, como es que la parte demandada es arrendataria del local de autos y que lo alquila desde hace seis años. Pero no aporta nada que pueda esclarecer el punto en relación a la causa petendi de este juicio, vale decir, en cuanto a los pagos de los alquileres de los meses señalados como impagados en el libelo de demanda, que es lo que interesaría dilucidar, y no el tiempo que ocupa el inmueble como inquilina, que en este juicio resulta irrelevante. 6.- Al folio 74 corre otra planilla bancaria sellada y causada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, representativa de una consignación judicial del demandado a favor de la parte actora, en fecha 29 de noviembre de 2006, por el monto de Bs.300.000,oo, correspondiente al mes de arrendamiento de Diciembre de 2006. Los meses que fueron señalados en el libelo como insolutos fueron junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006. Así que ni el pago de los meses anteriores ni los posteriores a éstos son relevantes a los fines de este juicio. Conclusiones Visto el material probatorio allegado a estos autos, estamos ya en condiciones de concluir que la parte demandada, habiéndosele imputado en el libelo el haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, a razón de Bs.300.000,oo c/u, solo aportó a los autos la prueba del recibo del pago del mes de junio-06; y en cuanto a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, los consignó judicialmente (21 de noviembre de 2006) cuando ya estaba demandada y en pleno juicio resolutorio, por lo que dicha consignación advino tardía; y por ello no es válida para purgar el efecto resolutorio de la mora en que se encontraba incursa. Así se declara. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA que presentó RENEE CAMILLE BAUMAN TONDU contra GRAZIA TORNENSE DE PEZZETTI, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia, adopta las siguientes resoluciones: 1. Declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes sobre el inmueble de autos. 2. En consecuencia condena a la parte demandada a que proceda a devolver a la parte actora dicho inmueble: un local de 67 mts2, construido en el área lateral izquierda de la Quinta “Santa Teresa”, distinguida con el No.28, en el Plano de la Urbanización La Carlota, Municipio Sucre del estado Miranda; haciendo entrega del mismo en las mismas condiciones que lo recibió. 3. En pagar las costas procesales. Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los siete días del mes de diciembre del año dos mil seis, en los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH La secretaria Acc. IVONNE CONTRERAS Nota: En esta misma fecha, siendo las nueve y media de la mañana, se publicó la presente sentencia, con su incorporación en el expediente. La Secretaria Acc.