TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
196° y 147°
I. PARTE NARRATIVA
PARTE ACTORA: CONSTRUCTORA BLASINI, C.A. sociedad de comercio inscrita en el registro mercantil II, de la Circunscripción judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 04 de noviembre de 1976, bajo el nro.11, tomo 127-A-sgdo.
PARTE DEMANDADA: NAIN ALEXANDRA PIMENTEL VALENZUELA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad NºV-12.401.701.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIBEL HERNANDEZ MARIÑO, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº38.346.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ALICE JULIETTE GARCÍA GUEVARA y FRANCESCO CASELLA GALUCCI, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.42.493 y 36.678.
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento.
Sentencia definitiva
a) Planteamiento de la Controversia: La accionante dispone que dio en arrendamiento el inmueble de autos por contrato celebrado con la ciudadana NAIN ALEXANDRA PIMENTEL VALENZUELA en cuya cláusula 2ª se convino un canon de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs.650.000,oo) y que el arrendatario ha dejado de pagar lo correspondiente a los meses de marzo a junio de 2006, y la demandada además de negar los hechos excepcionándose en el pago a través de vauchers bancarios que consignó, demanda al arrendador en reconvención por cobro en exceso de sobre-alquileres por un millón ochocientos mil bolívares (Bs.1.800.000,oo).

b) Desarrollo del Procedimiento: En fecha 18 de julio de 2006 se introdujo por ante el Juzgado distribuidor de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, demanda por resolución contractual de arrendamiento quedando asignada a este Juzgado Octavo de Municipio.
Previa consignación de los recaudos fundamentales, se admitió la demanda por auto del 09 de agosto de 2006, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que contestara la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia de su citación.
Consta comparecencia espontánea de la demandada (sin gestionarse citación por alguacil) dándose citada expresamente en diligencia del 28 de septiembre de 2006 y otorgando poder apud acta a quienes le representan en juicio, arriba identificados.
En fecha 02/octubre/2006, siendo la oportunidad para dar contestación a la presente litis la parte demandada presentó escrito en el cual negó los hechos alegando estar solvente en el pago de las sumas reclamadas por cánones de arrendamiento y además, reconvino al demandado por el cobro de sobre-alquileres.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:
a) Alegatos de la parte demandante: La parte actora Constructora Blasini, S.A. alega que en fecha 31 de marzo de 2003 celebró contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado junto a la ciudadana NAIN ALEXANDRA PIMENTEL VALENZUELA por el inmueble constituido por el apartamento 02, situado en la Quinta Virginia, Avenida Neverí, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta de Estado Miranda.
Que en su cláusula 6ª se convino un plazo de duración de un (1) año desde el 01 de noviembre de 2005 hasta el 31 de octubre de 2006 con prórrogas sucesivas de 6 meses cada una y que, en la cláusula 6ª se estipuló un canon a razón de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs.650.000,oo). Alega que su arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006.
Por este motivo, demanda la resolución del contrato de arrendamiento.
b) Alegatos de la parte demandada: Al contestar la demanda, negó los hechos invocados por el accionante, alegando estar solvente en el pago de los meses reclamados como insolutos correspondientes a los cánones de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006. Aduce que esos pagos constan en los recibos de depósitos bancarios que originales produjo, y que la forma de pago se hace en la cuenta de ahorros Nro.01020438170100070953 a nombre de Olga Morrison de Blasini mediante mensualidades acumuladas por instrucciones del arrendador, hecho que pretende demostrar mediante testigos. Que de los recibos se evidencia que siempre se convino y aceptó pagos en forma acumulada, haciendo hincapié que la cláusula 2ª nada más indica que debe pagarse por mensualidades vencidas sin señalar cuántas mensualidades dejadas de pagar son causales de resolución del contrato.
Respecto a la demanda de reconvención, alega que existe simulación por parte de su arrendador ya que suscribió un contrato de arrendamiento que dispuso el canon en Bs.450.000,oo y que en cuya cláusula 5ª estableció la posibilidad de prorrogar en forma automática por seis -6- meses si ninguna de las partes diere aviso a la otra, y que no existe comunicación alguna que pruebe que las partes no tuvieron intención de prorrogarlo, aún más, que el instrumento (contrato) acompañado en el libelo debe dejarse sin efecto. Que la prueba de tal simulación se constata del otro contrato de la misma fecha el cual anexa, que viola el decreto presidencial que congela los alquileres de vivienda, cuando es lo cierto –según afirma- que con la misma fecha (31 marzo 2003), contempla un canon a razón de Bs.650.000,oo.
Pide sea anulado el contrato objeto de demanda y por la forma de redactar su contestación, entiende quien decide que reclama el cobro a su contrario por el exceso de alquileres pagados los cuales cuantifica en un millón ochocientos mil bolívares (Bs.1.800.000,oo).
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC:
a) De las pruebas del demandante:
1.) Con el libelo de demanda el accionante produjo marcado “B” contrato de arrendamiento de índole privado celebrado con fecha 31 de marzo de 2003, entre la sociedad de comercio Constructora Blasini, S.A., como arrendadora y la ciudadana NAIN ALEXANDRA PIMENTEL VALENZUELA como arrendataria, que tiene por objeto el inmueble de autos. Este instrumento debe tenerse como legalmente promovido al no haber sido desconocido su firma por la parte contraria, siendo de naturaleza privada todo de conformidad con lo establecido en el art.444 del Código de Procedimiento Civil. Es pertinente para acreditar que en la fecha en referencia se celebró dicho contrato, y que dentro de sus estipulaciones consta que el plazo de duración del mismo seria de un (1) año fijo contados a partir del 1 de noviembre de 2005.
2.) De los folios 13 al 17 constan documentos públicos en fotocopia simple en donde se verifica la venta que por el inmueble de autos se hace a la sociedad de comercio Constructora Blasini, S.A. Este recaudo no fue impugnado por la parte contraria, por lo cual se tiene por fidedigno en razón de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. El mismo es pertinente para probar la cualidad del propietario y su facultad para dar en arriendo el inmueble.
b) De las pruebas de la parte demandada:
1.) Se deja constancia que consta del cuaderno de medidas oposición a la medida de Secuestro efectuada por la parte demandada a través de apoderado judicial, por lo cual produjo a los folios 8 al 19 un conjunto de comprobantes bancarios en fotocopias simples, los cuales aparecen producidos en original desde los folios 21 al 51 relativos al Banco de Venezuela. Asimismo aparecen de los folios 52 al 55 comprobantes de depósitos bancarios relativos a Banesco.
Por el principio de adquisición procesal, estos medios al constar en el expediente deben analizarse por quien decide: En tal sentido con relación a los hechos de la demanda principal relativos a la falta de pago de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2006 a razón de Bs. 650.000,oo, se desprende que el mes de febrero lo depositó con la planilla Nro.44377523 del 5 de junio de 2006. Con relación a marzo consta que lo depositó con planilla Nro.57715688 del 7 de Julio de 2006, así el mes de abril lo depositó el 3 de agosto de 2006 con planilla Nro.78865687, los meses de mayo y junio los depositó con planilla Nro.57715689 del 21 de septiembre de 2006, y que los meses de julio y agosto los depositó el 22 de septiembre de 2006 con planilla Nro.98124585.
Los depósitos bancarios de Banesco (folio 52 al 55) se desechan porque no se corresponde con las sumas (Bs.350.000,oo) que el propio demandado asume convino en el contrato ( Bs.450.000,oo) para el primer período.
2.) En el lapso de pruebas el demandado produjo partida de nacimiento de la niña NAIN ALEXANDRA, la cual se desecha por impertinente ya que no es un hecho en discusión la existencia de dicha persona natural, y si la misma fue presentada por Alondra Juana Inés Valenzuela.
3.) A los folios 53 al 57 cursa fotocopias certificadas de actuaciones contenidas en el expediente 2003-5769 del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, las cuales se tienen como legalmente promovidas al ser presentadas certificadas por el funcionario de Ley, de conformidad con lo establecido en el articulo 1384 del Código Civil, no obstante se desechan por impertinentes ya que en su contenido nada se evidencia respecto a los hechos en litigio.
4.) En la etapa probatoria produjo el demandado (folios 59 al 62) contrato de arrendamiento en original de índole privado celebrado con fecha 31 de marzo de 2003, entre la sociedad de comercio Constructora Blasini, S.A., como arrendadora y la ciudadana NAIN ALEXANDRA PIMENTEL VALENZUELA como arrendataria, que tiene por objeto el inmueble de autos. Este instrumento debe tenerse como legalmente promovido al no haber sido desconocido su firma por la parte contraria, siendo pertinente para acreditar que en la fecha en referencia se celebró dicho contrato, y que dentro de sus estipulaciones consta que el plazo de duración del mismo seria de UN (1) año fijo contados a partir del 1 de mayo de 2004 hasta el 30 de abril de 2005, y que el canon estipulado fue la suma de Bs.450.000,oo.
DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
Luego de verificarse el valor probatorio de todos y cada uno de los medios de pruebas producidos en juicio corresponde establecer cuales hechos quedaron probados dentro de los hechos en litigio.
Es un hecho probado por reconocimiento de ambas partes la existencia de un contrato de arrendamiento entre Constructora Blasini S.A. (arrendadora) y la ciudadana NAIN ALEXANDRA PIMENTEL VALENZUELA (arrendataria) por el inmueble identificado en autos.
Son hechos en discusión en juicio:
a.) Si las partes convinieron que el arrendatario pagara en forma acumulativa (como alega el demandado) los cánones de arrendamiento. No consta de autos prueba verosímil que haga creíble tal teoría, ya que no trajo a los testigos que según el demandado expuso, conocen de tal situación, ni trajo otro medio fehaciente.
De la lectura del contrato (contenido en ambos instrumentos) se desprende el acuerdo que se pagaran los montos de cánones por mensualidades vencidas y en forma puntual, lo que no interpreta quien decide por aplicación del art.12 CPC que signifique que “pueda” acumularse varios meses. En efecto, la redacción de la cláusula 2ª (folios 7 y 29, ambos contratos) es clara e inteligible respecto a la obligación de pago a cargo del arrendatario en el pago “puntual” a mensualidades vencidas, lo que supone que se venza mes por mes. Y así se decide.
Por tal motivo el arrendatario incurrió en incumplimiento del contrato por esta vía.
b.) La fecha inicial de la celebración del contrato, o si existen dos contratos con vigencias distintas suscritas en la misma fecha. Comprobó este juzgador que existen dos contratos privados producidos uno por cada parte. Ambos contratos tienen el mismo objeto (inmueble), el mismo negocio jurídico (arrendamiento), las mismas partes (contratantes) y con idéntica fecha de suscripción del 31 de marzo de 2003. Solo que, el producido por el actor (folios 7 al 10) tiene vigencia desde el 1º de noviembre de 2005 hasta el 31 de octubre de 2006, y que, el producido por el demandado (folios 30 al 36) tiene vigencia del 1º de mayo de 2004 hasta el 30 de abril de 2005.
Conforme a lo anterior el primer contrato tenia establecido un canon de arrendamiento de Bs. 450.000,oo y el segundo, de Bs 650.000,oo.
No comparte este juzgador la tesis del demandado respecto a la existencia de un fraude o la simulación, porque es lo cierto que se ha podido establecer aumentos graduales del canon para del primer año hasta el segundo año de vigencia, y ello ha podido preverse en una sola cláusula, solo que arrendador y arrendatario lo acordaron en dos ejemplares distintos, pero que como tiene una sola fecha de celebración debe ser considerado como un solo contrato (contenido en dos documentos).
Sin embargo, si tiene razón el demandado respecto al motivo de su reconvención relativa al exceso de cobro del contrato.
En el presente caso, se analiza si aplica o no la prohibición de aumento por parte del Ejecutivo nacional por órgano de los Ministerios de Infraestructura y de la Producción y Comercio para efectuar ajustes o aumentos por cánones de arrendamiento. Es un hecho conocido que el Ejecutivo nacional determinó que la vivienda es un servicio de primera necesidad (febrero de 2003).
Con base a ello, los Ministerios en referencia dictaron la resolución del 04 de abril del 2003 que aparece en gaceta oficial Nro.328.223 de fecha 08 de abril de 2003, produciéndose lo que se conoce en el foro inquilinario como “congelación de alquileres”, el cual hasta la fecha sigue vigente a través de resoluciones posteriores hasta el presente. La resolución primigenia establece que se mantienen los montos de cánones convenidos hasta noviembre de 2002.
En el caso en estudio, al momento de suscribirse –ambos contratos- del 31 de marzo de 2003 no había entrado en vigencia la resolución en referencia del 04 de abril de 2003. Teniendo en cuenta que la duración inicial era de un (1) año establecía (el primer contrato) vigencia hasta el mes de abril de 2004, hasta ese entonces no podría tener nuevos aumentos.
En consecuencia, como el segundo contrato de la misma fecha 31 de marzo de 2003 estableció nuevo canon para un nuevo período (noviembre 2005 a octubre 2006), no aplicaba el nuevo canon fijado en Bs.650.000,oo porque lo prohibía la resolución de la denominada congelación de alquileres.
Por consiguiente, conforme a esta resolución administrativa los cánones establecidos para la fecha noviembre 2002 se mantendrían para los inmuebles utilizados como viviendas, ello indica que el contrato de arrendamiento vigente del 1 de mayo de 2004 y que venció el 30 de abril de 2005, no podría sufrir incremento, y que el nuevo período convenido tiene necesariamente que mantener el anterior canon (sin aumento).
Así las cosas no estaba obligado el arrendatario a pagar lo que se cobro por exceso (superior a Bs.450.000,oo) y esas sumas deben repetirse al patrimonio del inquilino. En consecuencia, incurrió el arrendador en causal de incumplimiento del contrato, y debe condenarse a entregar (devolver) lo cobrado en exceso.
Por todo lo anterior, debe concluirse que hay dos situaciones fácticas diferentes y debidamente probadas: la primera, que la arrendataria no pagó en la forma convenida en el contrato según cláusula 2ª, ya que depositó los cánones no en forma puntual por mensualidades vencidas, sino por mensualidades acumuladas. Segunda, que el arrendador incurrió en un cobro ilegal de los montos que por exceso pagó su inquilino, ya que no pudo aplicarse el aumento convenido para el segundo año contractual, sino que se mantendría el monto inicial (de Bs.450.000,oo)
Si tomamos en cuenta que el segundo instrumento (del mismo contrato) tiene vigencia desde 1º de noviembre de 2005, es a partir de esa fecha inclusive en que el arrendador deberá devolver el exceso de cobro (la diferencia) de lo que debía pagarse (Bs.450.000,oo) y lo que se cobró y pagó efectivamente (Bs.650.000,oo) hasta la fecha de interposición de la demanda (julio 2006).
En conclusión, son Doscientos mil bolívares (Bs.200.000,oo) por cada mes, desde noviembre 2005 a julio de 2006 que determina nueve (9) meses como reclamó el arrendatario, y que asciende a Bs.1.800.000,oo. No procede la supuesta simulación del contrato y menos su anulación pedida por el demandado.
Respecto a la pretensión principal y estando en presencia de un contrato a tiempo determinado, al preverse la posibilidad de cumplirse prórrogas consecutivas, y además demostrada la causal de incumplimiento de demandado, procede su resolución por aplicación del artículo 1167 del Código Civil.
Dada la plena prueba de autos, tanto de la demanda principal como de la demanda en reconvención (sólo respecto al cobro en exceso, no por simulación), ambas acciones deben prosperar en aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil y así expresamente se declara.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de contrato de arrendamiento sigue la ciudadana CONSTRUCTORA BLASINI, S.A. contra la ciudadana NAIN ALEXANDRA PIMENTEL VALENZUELA ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Como consecuencia del presente fallo se ordena a la parte demandada a efectuar la entrega material a la parte actora, del siguiente bien inmueble: apartamento 02, situado en la Quinta Virginia, Avenida Neverí, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta de Estado Miranda.
TERCERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de reconvención o mutua petición incoada por la ciudadana NAIN ALEXANDRA PIMENTEL VALENZUELA en contra de CONSTRUCTORA BLASINI, S.A. (sólo respecto al exceso en el cobro de alquileres).
CUARTO: Se condena a la parte actora – reconvenida a pagar a la parte demandada – reconviniente la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.1.800.000,oo), correspondientes al exceso en el cobro de las pensiones de arrendamientos relativas a los meses de noviembre de 2005 hasta julio de 2006, ambas inclusive.
QUINTO: Se condena a ambas partes al pago de sus costas recíprocas conforme lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se ordena la notificación de las partes para que tengan conocimiento de los efectos del presente fallo e interpongan los recursos de ley.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los trece (13) días de diciembre de dos mil seis (2006). Años 196° y 147°
EL JUEZ TITULAR
LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
EL SECRETARIO TITULAR
FRANCRIS PEREZ GRAZIANI
En la misma fecha y siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m. ), se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
EL SECRETARIO,

LAPG/FP/gj(Exp.- N° 8575)