TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
196° y 147°
I. PARTE NARRATIVA
PARTE ACTORA: HERMANN ALFREDO SCHACHT PEREZ, venezolano, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-14.501.305.
PARTE DEMANDADA: JULIO JARAMILLO SOSA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-10.519.524.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, MIGUEL GALINDEZ, IRVING MAURELL, FEDERICA ALCALA, GABRIELA RODRÍGUEZ ANZOLA y MARIO BRANDO, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el IPSA bajo los Nº12.710, 90.759, 83.025, 101.708, 103.919 y 119.059, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: TITO U. SANCHEZ RUIZ, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 11.698.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
a) Planteamiento de la Controversia: Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora Hermann Alfredo Schacht Pérez, demanda por desalojo al ciudadano julio Jaramillo Sosa, por necesidad de ocupar el inmueble objeto del presente juicio que es de su propiedad. Por su lado, la parte demandada en su escrito de contestación negó y rechazo tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su escrito libelar, además alego la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
b) Desarrollo del Procedimiento: En fecha 27 de septiembre de 2006 se introdujo por ante el Juzgado distribuidor de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, demanda por desalojo quedando asignada a este Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en esa misma fecha.
Por auto de fecha 09 de octubre de 2006, se admite la demanda por los trámites del procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 30 de octubre de 2006, compareció el alguacil titular del Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y manifestó haberse trasladado a la dirección donde se encuentra ubicado el inmueble propiedad del demandado y consignó recibo de citación debidamente firmado por el demandado.
Siendo la oportunidad para dar contestación a la presente litis en fecha 01/11/2006, la parte demandada negó y rechazó los hechos y el derecho alegado por la actora, oponiendo a su vez la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron su de su derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:
a) Alegatos de la parte demandante: La representación judicial de la parte actora alega que el inmueble propiedad de su representado fue arrendado por su anterior propietario (Ingresos Asociados de Caracas, C.A) al ciudadano Julio Jaramillo Sosa por intermedio de la empresa Bensa Bienes, C.A., en fecha 11-09-2000.
Argumenta que el contrato celebrado en la data anterior según su cláusula tercera sería de un año fijo contado desde el 15-09-2000 hasta el 15-09-2001, celebrándose posteriormente un nuevo contrato de igual duración de tiempo el 01-08-2002. Igualmente, manifiesta el apoderado actor que la empresa Bensa Bienes C.A., en fecha 31-07-2003 le comunicó al ciudadano Julio Jaramillo Sosa, su deseo de no renovar el referido contrato por cuanto a su decir, el mismo se encontraba vencido y que fenecida la prórroga de Ley que le correspondía al arrendatario, la referida empresa siguió recibiendo los cánones de arrendamiento por lo que a su decir, el contrato de arrendamiento se indeterminó.
Expone el representante judicial del actor que su poderdante se encuentra viviendo con sus padres en la Quinta El Chaparral, Calle Mirador, Urbanización Alto Hatillo, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, y en virtud de contraer matrimonio con su novia, es por lo que, comparece ante este ente judicial a demandar el desalojo conforme a lo previsto en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
b) Alegatos de la parte demandada: El apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación alego la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del art. 346 del CPC, argumentando que su representado suscribió contrato de arrendamiento con vigencia de un (01) año es decir, desde el 01 de agosto de 2002 hasta el 31 de julio de 2003, pactándose en su cláusula tercera que el mismo se consideraría fenecido sin necesidad de desahucio o notificación alguna y que en ningún caso operaria la tácita reconducción, a fin de evitar que el mencionado contrato se indeterminara y que para la validez de la prorroga legal seria necesario la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento.
Igualmente, expuso que para que opere la mencionada tácita reconducción se requieren tres extremos fundamentales: a) que se trate de un arrendamiento de caso de hecho (sic., folio 44) por tiempo determinado; b) que el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término y c) que no haya oposición del propietario, por lo que a su decir, la misma no opero al ser notificado su poderdante por el arrendador en fecha 31 de agosto de 2003 de no prorrogar el contrato de arrendamiento, aunado a que su representado siguió ocupando el inmueble de autos, trayendo como consecuencia la no indeterminación del referido contrato.
La representación judicial de la parte demandada adujo en su contestación que su representado celebró contrato de arrendamiento en fecha 15-09-2000 hasta el 4-08-2001, firmando posteriormente un nuevo contrato hasta el 31-07-2003, con la sociedad mercantil Ingresos Asociados Caracas, C.A., por intermedio de la sociedad mercantil Bensa Bienes, C.A., quien actúo en su nombre y representación, que a su decir, es el propietario del inmueble objeto del presente juicio.
Asimismo, arguye que el arrendador le notificó a su poderdante la oferta preferencial sobre el inmueble de autos, por la cantidad de Quinientos Millones de Bolívares (Bs. 500.000.000), cantidad esta que a su decir, le fue exigida de contado y que no es el valor de dicho inmueble.
De igual forma expone que la mencionada oferta de venta fue una burla a su poderdante en el derecho de preferencia que le corresponde, por cuanto el anterior propietario era dueño del inmueble desde el año de 1989 y de repente aparece como propietario el ciudadano Hermann Alfredo Schacht Pérez, quien es hijo del propietario del inmueble, lo que a su decir, es una simple simulación de venta que va en detrimento de los derechos que tiene su representado como inquilino.
Por último expone que la actora consignó una constancia de residencia donde hace constar que habita con sus padres en el Alto Hatillo, lo que para él significa tener un alto nivel socioeconómico, lo que va en contraposición a su pretensión, de tener necesidad de habitar el inmueble de autos en virtud de contraer matrimonio a futuro, lo que a su decir, esta necesidad tiene que ser un hecho presente y de inmediato, y que en vista de la referida simulación se evidencia a todas luces que es ilegal y contraria a derecho de acuerdo a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
DE LA CUESTION PREVIA
Como quiera que del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se colige que debe decidirse la cuestión previa con antelación al fondo -como punto previo- se pasa de seguidas a definir su procedencia o no:
Se evidencia de actas que la parte demandada en su escrito de contestación alegó la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no contradicha por la parte actora.
En este sentido, este juzgador pasa a pronunciarse acerca de la cuestión previa opuesta, en la siguiente forma: En el juicio breve no hay oportunidad para que la parte contraria se oponga o impugne alguna de las cuestiones previas, toda vez que se haga o no (la impugnación) siempre serán decididas al fondo como punto previo. Todo a excepción del ordinal 1º, art.346 CPC que se decide el mismo día o al siguiente en que es opuesta, de forma que, el resto de las cuestiones previas se deciden “con los elementos de autos”
En lo que respecta a la cuestión previa prevista en el ordinal 11º, del artículo 346 eiusdem, reserva que:
“La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda.”
La parte demandada opuso la referida cuestión previa aduciendo que en la cláusula tercera de la última contratación locataria de fecha 01 de agosto de 2002, se estableció que su duración seria de un (1) año y que una vez fenecido se consideraría terminado sin necesidad de desahucio, ni notificación alguna. Que en virtud de ello, en ningún caso operaria la tácita reconducción.
Alega que el objeto de dicha convención contractual era que no se indeterminara y que permaneciera a tiempo determinado, señalando tres elementos esenciales para que opere la mencionada tácita reconducción los cuales a su decir, fueron incumplidos por la demandante manteniendo el mismo su carácter determinado.
Cita de esta manera el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que solo podrá demandarse el desalojo de un contrato a tiempo indeterminado.
Analiza quien decide con motivo del silencio de la actora al no contradecir la cuestión previa opuesta: En nuestro ordenamiento jurídico están contempladas prohibiciones expresas que deben estar tipificadas en nuestros Códigos tanto sustantivo como Adjetivo para consagrar la inadmisibilidad de cualquier demanda que se interpusieren por ante los Tribunales de República. A título de ejemplos podemos citar a.) interponer una demanda verificada la perención de la instancia, sin que haya transcurrido el lapso de los noventa (90) días art. 271 C.P.C., b.) alegar una causal de divorcio distinta a las establecidas en el art. 185 C.C., c.) intentar una acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite o en una apuesta art. 1.801 C.C., d.) cuando la demanda de intimación no contenga los requisitos del art.340 CPC, según prevé el art.642 CPC, e.) demandar en sede judicial un asunto cuando se previó cláusula arbitral; f.) cuando se presente demanda que no cumpla con los requisitos de admisibilidad general del art.341 CPC.
En el caso bajo estudio, se observa que la pretensión del actor es desalojar el inmueble de autos por necesidad de ocuparlo, acción prevista en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No entiende este juzgador cuál es la prohibición expresa aducida por el demandado, máxime cuando la demanda versa sobre un contrato que se encuentra convertido en a tiempo indeterminado, en atención que el arrendatario siguió cobrando los cánones con fecha posterior al vencimiento del tiempo contractual y su respectiva prórroga, hecho que no ha sido negado por el demandado.
En efecto, se verifica que el contrato de arrendamiento si bien nació con naturaleza determinada, al vencerse la prórroga legal, y desde que el arrendador inicial acepta los cánones de arriendo, se indeterminó en el tiempo. Así, no priva la mera mención en el contrato que “jamás se indeterminaría”, toda vez que conforme las actuaciones de las partes contratantes, si se indeterminó. Ello es consecuencia de la interpretación que sobre los contratos está permitida a los jueces en atención del art.12 CPC.
En conclusión, por las razones anteriores y no existiendo prohibición expresa de admitir la acción propuesta, lo procedente es desechar la cuestión previa opuesta y así expresamente se decide.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.

a) Pruebas de la parte demandante:
Junto al libelo de demanda la accionante produjo los siguientes:
1.- Marcado “B” consta a los folios 13 al 18 fotocopia simple del documento de propiedad del inmueble de autos, debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda. Dicho instrumento de naturaleza pública no fue impugnado por la parte contraria en su oportunidad, el mismo se tiene como legalmente promovido y con pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. El mismo es pertinente para acreditar la cualidad activa que en su carácter de propietario, tiene el actor para intentar el presente juicio, sobre cuyo inmueble existe un contrato de arriendo por el que se subrogó (sustituyendo al arrendador inicial).
2.- Marcados “C” y “D” constan a los folios 19 al 32, en fotocopia y original documentos privados de contratos de arrendamientos celebrados por el inmueble de autos entre la sociedad mercantil “BENSA BIENES, C.A”., actuando en representación de INGRESOS ASOCIADOS DE CARACAS, C.A., como parte arrendadora frente al ciudadano Julio Jaramillo Sosa, como arrendatario. Dichos documentos no fueron objetados por la demandada contra quien se oponen y siendo de naturaleza privada se tiene por reconocidos a tenor de lo establecido en el art.444 del Código de Procedimiento Civil.
A los mismos se le otorga pleno valor de pruebas al ser además pertinentes para demostrar la relación arrendaticia que consta en el contrato y sus respectivas estipulaciones, entre las que se encuentra la relativa al tiempo de duración, por el cual se discute por los litigantes si la naturaleza es determinada o indeterminada, lo cual ya fue decidido en punto previo.
3.- Marcado “E” y “F” consta a los folios 33 y 34 cartas o misivas emanadas de terceros, y quienes les suscriben no ratificaron por prueba testimonial como indica el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, siendo por tal motivo que se desechan por no ser legalmente promovidos.
4.- Marcado “G” cursa al folio 35, constancia de residencia emitida por la Prefectura del Municipio El Hatillo. Dicho medio es de los denominados instrumentos administrativos de carácter público, el cual se tiene como legalmente promovido al no ser tachado de falso por la parte contraria conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código Civil. El mismo es pertinente para acreditar que el accionante habita en la quinta El Chaparral, Urbanización alto Hatillo, Municipio El Hatillo, Estado Miranda. Por todo ello se valora como plena prueba.
Considera este juzgador, que este medio es suficiente (por sí sólo) para establecer la necesidad de ocupar su inmueble alquilado, ya que debe preferirse a éste frente a un tercero. Su sola disposición de ocupar su inmueble genera la necesidad, de forma que no queda condicionado a que el arrendador celebre matrimonio o no en el futuro mediato, ya que, el sólo hecho que carezca de su propio inmueble y viva junto a sus padres, constituye per se la necesidad que invoca la norma 34, lit.b LAI. Y así se declara.
En la etapa probatoria produjo los siguientes instrumentos:
5.- De los folios 56 al 120 rielan marcados “A1” en fotocopia simple recaudos del expediente de consignación N°20058532 que sustancia el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. El referido instrumento al constituir instrumento público, sin haber sido impugnado se tiene con pleno valor probatorio conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De los mismos se desprende que el arrendador ha continuado ocupando y pagando los montos de los cánones, y que el arrendatario ha recibido dichos montos, por el cual se constata la naturaleza indeterminada del contrato.
6.- Del folio 121 al 124, cursa notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que siendo instrumento público a pesar de no haber sido impugnado, se desecha por impertinente porque de ella consta el ofrecimiento del inmueble y el hecho en litigio es la necesidad del arrendador de ocupar su inmueble arrendado. Y así se declara.
7.- Al folio 128, marcado “C1” cursa recibo de pago por concepto de reservación de fecha de matrimonio para el día 02 de junio de 2007, por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00), el cual por emanar de terceros se desecha por no ser legalmente promovido al no constar la declaración testimonial de quien le suscribe, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
8.- Marcados “D1”, E1” y “F1” rielan documentos contentivos de presupuestos emanados por terceros los cuales se desechan por no haber sido ratificados mediante prueba testimonial de quienes emanan, todo conforme lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
9.- De los folios del 139 al 142, cursan declaraciones testimoniales de los ciudadanos PEREZ PIÑANGO NORKYS EDITH y CEDEÑO RODRIGUEZ ANGEL ANTONIO, promovidos por la parte actora los cuales se valoran conforme lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, siendo pertinentes para indicar el conocimiento que tienen del hecho futuro y cierto de que el ciudadano HERMANN ALFREDO SCHACHT PÉREZ contraerá matrimonio junto a su novia.
Aún cuando sean testigos que refieren los hechos por “escucharlos” de otros, son válidos para dejar sentado que hay un hecho conocido, que aunque se consume o no (matrimonio), hoy es un hecho cierto y posible, y que genera un motivo más respecto a la necesidad de ocupar el inmueble por el propietario.
10.- A los folios 146 al 147, rielan constancias de residencia emitidas por la Prefectura del Municipio El Hatillo. Dicho instrumento administrativo de carácter público, se tiene como legalmente promovido al no ser tachado de falso por la parte contraria y con pleno valor probatorio por emanar de un funcionario público conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código Civil. De las referidas constancias de residencias se demuestra que los ciudadanos Alfredo Schacht Nevado y Milagros Irene Pérez de Schacht, habitan en la quinta El Chaparral, urbanización Alto Hatillo, Municipio El Hatillo del estado Miranda. Antes se precisó también que el demandante, tiene su domicilio en el mismo inmueble indicado y por ese motivo es pertinente en juicio.
11.- De los folios 152 al 221 consta en fotocopias certificadas del expediente de consignación N° 20058532, el cual se sustancia por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de municipio de esta Circunscripción Judicial. Los referidos instrumentos al constituir instrumentos públicos, sin haber sido tachado de falso por razones del art.1380 C.Civil, se tienen como legalmente promovidas conforme a la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por emanar debidamente certificadas como indica el art.1384 del Código Civil.
Son pertinentes para demostrar que el arrendador recibió los cánones que consignó el arrendatario desde julio de 2005.
b) Pruebas de la parte demandada:
En la contestación de la demanda la accionada produjo el siguiente instrumento:
1.- Al folio 46, marcado “A” cursa fotocopia simple de escrito de notificación recibido el 03-04-2006, del cual se evidencia sello del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, firmado ilegible. Dicho instrumento también fue promovido por la actora en original (folios 121, 124) y desechado por impertinente. NO se está discutiendo la oferta de venta.
DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
Luego del debate probatorio quedaron probados los siguientes hechos:
A- Quedó demostrada la condición de propietario de la parte actora y su cualidad activa para intentar la acción.
B- Quedó demostrada la subrogación del arrendador secundario por el arrendador inicial.
C- Quedó demostrada la condición de arrendatario de la parte demandada y su cualidad pasiva.
D- Que el demandante - propietario habita en la residencia de sus padres y que tiene necesidad de ocupar su inmueble.
E- Que los testigos siendo contestes en sus declaraciones, demostraron que el demandante tiene previsto contraer nupcias en junio de 2007, lo que demuestra segundo motivo para que el demandante tenga necesidad de ocupar su inmueble. El otro de los testigos manifestó constarle que el demandante tiene su residencia junto a sus padres, ya que el testigo presta servicios de vigilancia en la calle donde esta ubicada dicha residencia
Así las cosas, justifica este sentenciador la necesidad del demandante de ocupar su inmueble, primero porque tiene su domicilio junto a sus padres, por lo que por sí sólo genera la causa de necesitarlo para ocuparlo según se comprobó de instrumentos, y segundo, porque contraerá nupcias con su novia según refieren los testigos.
Habiendo demostrado la parte actora su carga de la prueba como lo exige al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y en aplicación del artículo 254 eiusdem, la presente demanda debe prosperar en derecho y así expresamente se establece.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano HERMANN ALFREDO SCHACHT PEREZ contra el ciudadano JULIO JARAMILLO, ambas partes identificadas en autos.
TERCERA: Como consecuencia del presente fallo se le concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses improrrogables para hacer entrega al accionante el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 11-A, ubicado en el Piso 1 de la Torre “A” del Edificio Residencia Mont Blanc, ubicado en el sitio denominado La Guairita con frente a la Avenida Norte 4 de la Urbanización Los Naranjos, en Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, el cual comenzará a correr una vez se encuentre definitivamente firme el presente fallo de conformidad con lo establecido en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los trece (13) días del mes diciembre de dos mil seis (2006). Años 196° y 147°
EL JUEZ TITULAR
LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
EL SECRETARIO
FRANCRIS PEREZ GRAZIANI
En la misma fecha y siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal, quedando anotado al libro diario con el Nro.11.
EL SECRETARIO,

LAPG/FP/gj.-
Exp.- N° 8633.-