Expediente no. 06-1878 (Sentencia Definitiva) REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO TERCERO DE MUNICIPIO CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Vistos estos autos: I Demandante: La ciudadana ELEISA SELAS BARRERA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad personal Nº V-4.251.694. Apoderado Judicial de la Parte Actora: El abogado Eduardo Eloy Rodríguez Selas, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 73.558. Demandada: La ciudadana ELIZABETH RAMÍREZ MALDONADO, de nacionalidad colombiana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad personal Nº E-81.981.651. Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: Los abogados José Vives García, Genoveva Monedero Navarro, Gloria Vélez Ramos, Beatriz Chavero Graterol, Jhoanna Giménez, Alejandra Fuentes Arroyo y Brenda Mejías Manrique, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nºs.: 19.613, 31.861, 11.533, 8.120, 100.509, 85.691 y 94.129, respectivamente. Asunto: Resolución de Contrato de Arrendamiento. II Por auto dictado en fecha 2 de mayo de 2.006, este Tribunal admitió en cuanto ha lugar en derecho la demanda interpuesta por el abogado EDUARDO RODRÍGUEZ SELAS, de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 73.558, quien se presenta a juicio afirmando su condición de apoderado judicial de la ciudadana ELEISA SELAS BARRERA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-4.251.694, cuya representación acreditó mediante instrumento poder que le fuera conferido ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 13 de mayo de 2.005, anotado bajo el Nº 48, Tomo 24, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y anexado al libelo de la demanda a los fines legales consiguientes. En el sentido expuesto, y como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, el apoderado judicial de la actora indicó en su libelo los siguientes acontecimientos: a) Que, de acuerdo a documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 1º de julio de 1.998, anotado bajo el Nº 25, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana ELIZABETH RAMÍREZ, extranjera, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E-81.981.651, cuya convención tiene por objeto arriendo del bien inmueble constituido por el apartamento Nº 2, situado en el primer piso del Edificio identificado con los números 148, situado en la Calle Real de El Manicomio, jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador, perteneciente hoy al Distrito Metropolitano de Caracas. b) Que el mencionado contrato de arrendamiento tendría una duración inicial por el término equivalente a seis (6) meses calendario, contados a partir del día 1º de julio de 1.998 hasta el día 31 de diciembre de 1.998, ambas fechas inclusive, pero que no obstante el nombrado plazo de duración podía extenderse por períodos iguales y sucesivos al señalado anteriormente, a voluntad de las partes. c) Que el acuerdo de voluntades a que se contrae el citado contrato locativo fue incumplido por la arrendataria, pues en concepto del mandatario judicial de la actora: c.1. La inquilina ELIZABETH RAMÍREZ dejó de pagar el importe de los cánones de arrendamiento causados durante los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.002; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.003; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005; y los de enero, febrero, marzo y abril de 2.006, cada uno de ellos por la cantidad de veintiún mil bolívares exactos (Bs. 21.000,00), lo que, al tiempo de interponerse la demanda, representa un saldo deudor en beneficio de la actora que asciende a la cantidad de novecientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 945.000,00), lo cual, en opinión del apoderado judicial de la parte actora, constituye infracción al contenido de la cláusula ‘segunda’, del expresado contrato de arrendamiento. c.2. La arrendataria inobservó lo dispuesto en la cláusula ‘quinta’ del contrato de arrendamiento de autos, pues de acuerdo a las resultas de la inspección ocular extra-litem practicada en fecha 29 de septiembre de 2.005 por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se pudo evidenciar la existencia de deterioros en la fachada del inmueble arrendado, consistentes en la falta de un vidrio y la rotura de otro, la puerta carece de timbre, la reja se encuentra desconchada y la pared de la puerta del inmueble está en muy mal estado. c.3. La inquilina incumplió lo establecido en la cláusula ‘décima’ del citado contrato de arrendamiento, al dejar de notificar oportunamente a la hoy demandante de cualquier novedad dañosa o indicio de que pudiese ser necesaria la realización de alguna reparación mayor en el inmueble arrendado, pues de acuerdo a las resultas del reconocimiento judicial reseñado en líneas anteriores, llevado a cabo por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ‘es evidente la humedad que existe en la pared del apartamento objeto del contrato de arrendamiento, lo cual no fue notificado por la ciudadana ELIZABETH RAMÍREZ’ (sic). c.4. La arrendataria no dio cumplimiento a lo establecido en la cláusula ‘séptima’ del contrato de arrendamiento de autos, referente a la prohibición de efectuar modificaciones o realizar bienhechurías en el inmueble arrendado sin el consentimiento expreso de la arrendadora, dado por escrito, pues ‘la ciudadana ELIZABETH RAMÍREZ, procedió a instalar en la fachada del edificio, a la altura del inmueble objeto del contrato, un (sic) antena de televisión por cable, la cual se observa en las fotos de la fachada que se encuentra en la inspección realizada en fecha 29 de septiembre de 2.005, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas’ (sic), y ello implica, a consideración del apoderado judicial de la actora, que ‘Al colocar dicha antena, la demandada también colocó como accesorios de ésta, un sistema de cables, clavados a las paredes sin el debido empotramiento. Todas estas modificaciones al inmueble, se hicieron sin la autorización dada por escrito de mi representada’ (sic). Por tales motivos y sobre la base de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, relacionado con el artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se intenta la presente demanda en sede jurisdiccional en la que se le reclama judicialmente a la ciudadana ELIZABETH RAMÍREZ satisfacer en beneficio de la actora los siguientes conceptos: 1.- La resolución del contrato de arrendamiento anexado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la pretensión deducida y, por ende, la entrega del bien inmueble objeto de la convención locativa, totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió la inquilina al inicio de la relación contractual. 2.- El pago de la cantidad de novecientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 945.000,00), que es el monto de las pensiones de arrendamiento descritas como insolutas en el libelo, y causadas durante los meses comprendidos desde agosto de 2.002 hasta abril de 2.006, ambos inclusive, pero por concepto de daños y perjuicios, más el pago de aquellas pensiones de arrendamiento que, por el mismo concepto expresado anteriormente, se siguieren causando hasta que se produzca la entrega definitiva del inmueble arrendado. 3.- El pago de los intereses generados por el atraso en el pago de los cánones locativos, arriba señalados, a ser calculados a la tasa promedio de las seis principales entidades financieras, de acuerdo a la información que a tales efectos suministre el Banco Central de Venezuela. 4.- El pago de ‘todas y cada una de las reparaciones que sean necesarias en el inmueble, para ponerlo en el mismo buen estado en que lo recibió y corregir las modificaciones realizadas sin autorización de mi representada’ (sic). 5.- El pago de las costas y costos derivados de este juicio, incluyendo honorarios profesionales de abogado. En fecha 5 de octubre de 2.006, el ciudadano Alguacil de este Tribunal dejó constancia en autos de haber practicado la citación personal de la parte demandada, quien, sin embargo, se negó a firmar el recibo de la compulsa. No obstante y aún cuando en circunstancias como la que precede se hace necesario observar la previsión contenida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, se observa que la destinataria de la pretensión concurrió voluntariamente el día 9 de octubre de 2.006 a la sede de este Juzgado, con la finalidad de aportar los recaudos necesarios para evitar la práctica de la medida cautelar peticionada por el apoderado judicial de la parte actora, como también para otorgar poder apud acta a los profesionales del Derecho a las que ella confió su representación para este juicio, con lo cual se hizo innecesario el cumplimiento de alguna otra formalidad para completar la eficacia de esa citación. En el sentido expuesto, se observa que mediante escrito consignado en fecha 11 de octubre de 2.006, el abogado JOSÉ VIVES GARCÍA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, dio contestación a la demanda instaurada contra su representada, evento procesal en el que explicó las razones de hecho y de derecho que le asisten a su patrocinada para oponerse a las pretensiones de la actora. Esta actuación no fue objetada en la forma de ley por la parte actora. Abierto el juicio a pruebas, hubo actividad de ambas partes. En tal sentido, el Tribunal se permite a continuación analizar el material probatorio ofrecido por ambas partes: Mediante escrito del 13 de octubre de 2.006, el apoderado judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas: a) En el particular titulado ‘CAPITULO I’, promovió ‘el mérito favorable de los autos, en especial, las copias del expediente llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el No. 20035377, del cual se desprende los incumplimientos en el pago del canon arrendaticio’ (sic). Al respecto, debe considerarse lo siguiente: En primer lugar, cabe señalar que el mérito favorable de los autos no constituye medio de prueba legalmente establecido en nuestro ordenamiento jurídico ni a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues ello más bien concierne a la resultante misma de la definitiva por mandato expreso de lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, lo que conlleva a considerar la manifiesta impertinencia del medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora y, por ende, el mismo debe ser excluido de este debate procesal. Así se decide. Finalmente, y en lo que concierne al mérito invocado por el apoderado judicial de la parte actora referente a las documentales que él indica, es de considerar que tales recaudos son los mismos que incorporó la parte demandada para sustentar su defensa perentoria de pago, en cuyo supuesto se impone otorgarles a esos instrumentos el valor de plena prueba, pero sólo en cuanto al hecho material en ellos contenido. Así se decide. b) En el particular titulado ‘CAPITULO II’, el apoderado judicial de la parte actora promovió el mérito derivado de las resultas de la inspección ocular extra-litem practicada el día 29 de septiembre de 2.005 por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de demostrar ‘la falta de conservación, aseo y mantenimiento del inmueble, así como las modificaciones y bienhechurías, realizadas sin la autorización de mi representada’ (sic). Sobre el particular, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, en cuyo caso se impone otorgarle el valor de plena prueba solamente por lo que respecta al hecho material en él contenido, y así se establece. c) En el particular titulado ‘CAPITULO III’, el apoderado judicial de la parte actora promovió prueba de inspección judicial en el bien inmueble objeto de la convención locativa, con la finalidad de demostrar ‘el deterioro y las modificaciones alegadas en el libelo de la demanda’ (sic). La prueba en referencia fue admitida por este Tribunal según auto dictado en fecha 25 de octubre de 2.006 y evacuada el día 30 de octubre de 2.006. En el sentido expuesto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, quien ni siquiera hizo oposición a ella, por cuyo motivo se impone otorgarle el valor de plena prueba sólo por lo que respecta al hecho material en él contenido y así se establece. d) Finalmente, en el particular titulado ‘CAPITULO IV’, el apoderado judicial de la parte actora promovió la prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil “DIRECTV”, a los fines de demostrar ‘el incumplimiento del Artículo Séptimo del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda’ (sic). La mencionada prueba fue admitida por este Tribunal según auto dictado en fecha 25 de octubre de 2.006 y sus resultas rielan al folio 287 de este expediente. Al respecto, se observa que el medio de prueba ofrecido por la representación judicial de la parte actora no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, quien ni siquiera hizo oposición a ella, por cuyo motivo se impone otorgarle el valor de plena prueba sólo por lo que respecta al hecho material en él contenido y así se establece. Por su parte y mediante escrito del 20 de octubre de 2.006, el apoderado judicial de la demandada promovió las siguientes probanzas: a) En el particular identificado “I”, ratificó como pruebas ‘la totalidad de los documentos acompañados a la diligencia de mi representada de fecha 9 de octubre de 2006, así como los acompañados al libelo de demanda’ (sic). Al respecto y no obstante la vaguedad de la exposición realizada por el mandatario judicial de la parte demandada, se observa que ninguno de los recaudos a que alude fueron objetados en la forma de ley por la parte actora, por cuyo motivo se impone otorgarles el valor de plena prueba sólo por lo que respecta al hecho material en ellos contenido, individualmente considerados, y así se establece. b) Finalmente, en el particular identificado “II”, de su escrito del 20 de octubre de 2.006, el apoderado judicial de la parte demandada hizo valer en beneficio de su representada el mérito que se desprende del expediente Nº 6.797, de la nomenclatura de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, con la finalidad de demostrar el precio máximo que puede devengar el inmueble objeto de la convención locativa por concepto de canon de arrendamiento. III La competencia subjetiva de la ciudadana Jueza, que con tal carácter suscribe la presente decisión, no fue objetada en la forma de Ley por ninguna de las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa. Hecho el estudio individual del expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia y en ese sentido se hace necesario precisar las siguientes consideraciones: Primero Las partes integrantes de la presente relación jurídica litigiosa admiten, sin reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de arrendamiento cuyo objeto se contrae al bien inmueble constituido por el apartamento identificado con el número dos (Nº 2), el cual forma parte integrante del Edificio signado con los números 148, piso 1, situado en la Calle Real del sector conocido como el Manicomio, jurisdicción de la Parroquia La Pastora, perteneciente hoy al Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, lo cual se corresponde en un todo con las menciones contenidas en el contrato de arrendamiento que la parte actora anexara a su libelo como instrumento fundamental de la pretensión por ella deducida y autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 1º de julio de 1.998, anotado bajo el Nº 25, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. El expresado recaudo no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, lo que viene a consolidar el hecho cierto del nexo contractual arrendaticio cuya resolución fue sometida a la consideración de este Juzgado. Al ser esto así, debe considerarse que el legislador sustantivo define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes (el arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (el arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que deviene en considerar que estamos frente una modalidad contractual de que se forma por el simple consentimiento de las partes, con características de ser bilateral, onerosa y de tracto sucesivo, pues el solo consentimiento legítimamente otorgado por las partes contratantes tiene la singularidad de que ambas partes se obliguen recíprocamente, en el entendido que cada uno de los contratantes se procura una ventaja mediante un equivalente, y que las obligaciones que ellas asumen deben satisfacerse en el tiempo y en el espacio, pero en los términos y condiciones que las mismas partes estipularon como elemento de causa necesario para el logro específico de sus particulares necesidades. En el presente caso, la representación judicial de la parte actora sostiene en su libelo que la hoy demandada dejó de pagar injustificadamente el importe de los cánones de arrendamiento efectivamente causados durante los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.002; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.003; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005; y las de enero, febrero, marzo y abril de 2.006, según la descripción hecha al folio cuatro (04) de este expediente, lo que, en su concepto, es violatorio al precepto normativo contenido en el artículo 1.592, ordinal segundo, del Código Civil, y a las propias exigencias contenidas en la cláusula ‘segunda’ del contrato de arrendamiento de autos. Frente a tales circunstancias, la parte demandada, en la persona de su apoderado judicial, se defiende y alega, por un lado, que la totalidad de las pensiones de arrendamiento descritas como insolutas en el libelo fueron consignadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dada la negativa de su arrendadora en recibirle dichos pagos, por lo cual anexó las pertinentes actuaciones contenidas en el expediente Nº 2003-5377, de la nomenclatura de ese Tribunal, con lo cual da por descartado el alegato de insolvencia formulado por la demandante; y por el otro, argumenta el citado mandatario que la hoy demandada ha satisfecho en exceso el monto de esos cánones de arrendamiento, por sumas que sobrepasan el límite de la regulación oficial establecida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, contenida en la Resolución administrativa Nº 01539, de fecha 15 de julio de 1.997, a lo que adiciona que la arrendadora de su representada, de acuerdo a los instrumentos privados que se incorporan al mismo expediente de consignaciones, percibía, por ese mismo concepto (canon de arrendamiento), cantidades superiores a las que legalmente tenía derecho a cobrar. Ahora bien, el comportamiento procesal asumido por la parte demandada en relación a la delación formulada por el apoderado judicial de la actora, se ajusta a los parámetros indicados en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil para que este Tribunal considere la existencia de un caso de inversión de la carga de la prueba, pues sin duda se ofreció un elemento nuevo en el que, sin desconocer el derecho sustentado por la actora, se propende a destruir la presunción grave del derecho reclamado por ésta, lo que implica estimar que la hoy demandada se ha excepcionado en el sentido técnico de la palabra y, por ende, le corresponde la carga de probar su alegada excepción en razón del viejo aforismo ‘reus in excipiendo fit actor’. Al ser esto así, se aprecia que la cláusula ‘segunda’ del contrato locativo accionado contiene las circunstancias de tiempo, modo y lugar en que la arrendataria se obligó a honrar su obligación de pago frente a su arrendadora, señalándose en esa estipulación que el pago por concepto de canon de arrendamiento debía efectuarse por mensualidades vencidas pero con la modalidad de que el pago se haría anticipadamente dentro de los cinco (5) días al mes inmediato anterior de que se tratare. En consecuencia y tomando en consideración que ese contrato de arrendamiento comenzó a regir el día 1º de julio de 1.998, es de considerar que el pago de la pensión de arrendamiento debía satisfacerse entre el día dos (02) hasta el día seis (06) del mes inmediatamente anterior al de la respectiva causación del pago. Observa el Tribunal que en autos no se evidencia alguna prueba en concreto que demuestre la negativa de la hoy demandante en recibir el o los pagos causados por concepto de cánones de arrendamiento; sin embargo, constituye una máxima de experiencia que cuando un inquilino se dirige ante la competente Autoridad Judicial a efectuar el pago adeudado por concepto de canon de arrendamiento, es porque sencillamente tiene problemas con su arrendador. Por ende, para el caso en que el arrendatario pretenda que se le reconozca su solvencia en los pagos efectuados por ese concepto, debe ajustar su proceder a las propias exigencias de la Ley, contenidas en el artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues esa normativa, concebida en beneficio del débil jurídico de la relación económica, como es el arrendatario, es la que le brinda la adecuada tutela judicial efectiva, por cuyo motivo y sobre la base de la misma fórmula de cálculo reseñada en líneas anteriores, la cual se ajusta a los parámetros indicados por el artículo 12 del Código Civil, el lapso de gracia que la especial legislación inquilinaria concede al arrendatario se inicia los días dos (02) y concluye los días dieciséis (16), ambos inclusive, del mes inmediato anterior al de la respectiva causación del pago, respetándose de esta manera, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil, el elemento de causa estipulado por los contratantes. Así las cosas y luego de examinar integralmente los recaudos aportados por la representación judicial de la parte demandada, no se avizora que su representaba hubiese cumplido con las exigencias de la ley especial, de perentorio acatamiento, pues: a) No se constató la existencia de comprobante de pago alguno por lo que respecta a la satisfacción de las pensiones de arrendamiento causadas durante los meses de agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.002, ni la correspondiente al mes de febrero de 2.003, lo que implica considerar que la excepción perentoria de pago esgrimida por la representación judicial de la parte demandada no tiene su soporte en ninguna prueba que la respalde, motivo por el cual debe considerarse la mora de la demandada y, subsiguientemente, el incumplimiento contractual que se le atribuye, por lo que se refiere a las mensualidades arriba descritas. b) Las pensiones locativas causadas durante los meses de diciembre de 2.002, enero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.003; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005, y las de enero, febrero, marzo y abril de 2.006, fueron pagadas en el curso del mismo mes en que se originaban y no en el mes inmediato anterior al de la causación del respectivo pago, tal como se obligó la hoy demandada, lo que deviene en considerar la manifiesta extemporaneidad de tales pagos, ineficaces, por ende, de ser considerados como consignaciones legítimamente efectuadas en conformidad a lo establecido por el artículo 56 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que inexorablemente conduce a este Tribunal a desestimar la defensa perentoria de pago esgrimida por la representación judicial de la parte demandada, por haberse efectuado fuera del lapso de gracia concedido por la ley especial. Así se decide. Todas estas consideraciones conducen a establecer que la hoy demandada inobservó su obligación principal contenida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de autos, lo que de suyo resulta violatorio a la exigencia reseñada en el artículo 1.592, ordinal segundo, del Código Civil, para considerar la procedencia de la presente acción resolutoria. Así se decide. Ahora bien, no obstante la declaratoria que antecede, se hace necesario establecer que los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada solamente se orientaron a establecer la posibilidad de considerar a su patrocinada en estado de solvencia frente a su arrendadora, lo que deviene en considerar que este Tribunal, tomando en cuenta la razón de ser del principio dispositivo que informa al proceso civil, no pueda, de oficio, declarar el sobreprecio de los alquileres, ni el reintegro de las cantidades presuntamente pagadas en exceso por la arrendataria, ni conformar el establecimiento de una compensación de deudas, pues ninguna de esas razones fue aducida por el mandatario judicial de la demandada al momento de ejercitar su derecho a la defensa. En efecto: el apoderado judicial de la parte demandada invocó en beneficio de su representada el mérito derivado de la Resolución administrativa Nº 01539, de fecha 15 de julio de 1.997, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en la que se evidencia que el mencionado Organismo administrativo fijó como precio máximo que podía devengar por concepto de canon de arrendamiento el bien inmueble objeto de la convención locativa, la cantidad de diecinueve mil cuatrocientos cincuenta bolívares sin céntimos (Bs. 19.450,00), lo que, en principio, determina el buen derecho invocado por la representación judicial de la demandada para que se le considere la posibilidad de esbozar las defensas que hoy esgrime, pero para que esto sea así debe también considerarse que “…los derechos al acceso a la justifica, defensa, debido proceso y tutela judicial eficaz son y deben ser protegidos en su globalidad e integridad por todos los tribunales y órganos administrativos, pero, para que esa tutela se active, corresponde también –y en la misma medida- el respecto y aplicación de las reglas predeterminadas en el ordenamiento jurídico, en resguardo de principios igualmente constitucionales y superiores, como lo es, entre otros, la seguridad jurídica…” (Sentencia Nº 727 dictada en fecha 8 de abril de 2.003 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional). En el sentido expuesto, estima quien aquí decide que la Resolución administrativa Nº 01539, de fecha 15 de julio de 1.997, emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, constituye un acto administrativo de efectos particulares y temporales que, de acuerdo a lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, se presume legítimo, dotado de ejecutividad y ejecutoriedad en cuanto al hecho material en él contenido, por manera de provocar en el ámbito jurídico las consecuencias que de él se derivan, a lo que es de añadir la naturaleza ‘cuasi jurisdiccional’ del nombrado acto administrativo, pues la Administración, al momento de establecer o de fijar el precio máximo que puede devengar un determinado inmueble por concepto de canon de arrendamiento, no asume ni toma para sí la carga en su beneficio por no ser un acto que apareja su ejecución inmediata en la forma establecida por el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, sino que simple y llanamente la Administración centra su atención en dirimir un conflicto de derechos subjetivos, lo que deviene en considerar que ese acto administrativo se erige más bien en una simple expectativa de derechos, dado que de él solamente puede nacer la posibilidad para el inquilino de reclamar a su arrendador la repetición de las sumas de dinero supuestamente pagadas en exceso por concepto de cánones de arrendamiento, y de esa manera lograr el adecuado equilibrio y armonía deseada en el mantenimiento de la relación económica que involucra a las partes hoy en conflicto. Ello se explica porque quien fundamente su pretensión frente a otro sujeto en el reconocimiento que de la misma hace un acto administrativo, debe acudir ante los órganos de la jurisdicción para obtener la satisfacción completa de su interés, máxime cuando la propia Ley determina la existencia de una acción especial, como es la del reintegro, para hacer efectiva la decisión que emana del competente órgano administrativo, pues si todo pago presupone una deuda y lo que ha sido pagado en exceso o sin deberse está sujeto a repetición, es obvio considerar, por lo tanto, que la misma Ley especial en materia inquilinaria dota o concede al débil jurídico del contrato, como lo es el inquilino, su incuestionable derecho de acudir ante los órganos de la jurisdicción para exigir lo que ha pagado o ha estado pagando demás, sin estar obligado a ello. En tal caso, debe propenderse, en primer lugar, al establecimiento del hecho material del sobreprecio, lo que se logra en la medida que el beneficiario de la regulación ejerza las acciones idóneas para tal fin, lo cual se infiere al examinar el contenido del artículo 61 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme al cual: Artículo 61.- “Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial y breve establecido en el presente Decreto-Ley”; y solo así podrá el interesado gozar de los beneficios que le concede la ley en aras de oponer las defensas o excepciones contra su arrendador, tal como lo indica el artículo 63 eiusdem: Artículo 63.- “Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia, cuando el importe del reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres”. (subrayado del Tribunal). Las precitadas normas, a juicio de quien aquí decide, consagran las vías procesales adecuadas para que el inquilino, frente a un hecho imputable a su arrendador, como es el presunto cobro en exceso en el precio de los alquileres, pueda obtener la satisfacción completa de su interés, en aras de lograr la debida tutela judicial efectiva en cuanto a requerir la intervención de los órganos de la jurisdicción para el valimiento de sus particulares derechos, lo que conlleva a señalar que la cuantificación del sobreprecio pretendido, supuestamente ya pagado, debe necesariamente establecerse en forma previa y en un proceso contradictorio en el que el Juez competente por la cuantía le reconozca al inquilino un derecho de crédito frente a su arrendador, y la sentencia que en ese juicio se dicte, obtenida en un procedimiento seguido en forma autónoma y sede separada, o por vía de reconvención, es la que, en lo sucesivo, va a representar el justo título para que el arrendatario pueda hacer efectiva su acreencia frente al arrendador, y alegar frente a éste, si tal fuere el caso, las defensas y excepciones a que hubiere lugar, como por ejemplo, la compensación de deudas, la cual, en los términos indicados por el artículo 1131 del Código Civil, exige la concurrencia de dos deudas ciertas, líquidas, exigibles y contemporáneas para que una deuda pueda tener la virtud de extinguir a la otra, por cuyo motivo mal puede pretender el apoderado judicial de la parte demandada que este Tribunal, contraviniendo las exigencias contenidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, supla por él argumentos de hecho no alegados adecuadamente, si antes la hoy demandada no ha obtenido mediante declaratoria judicial previa la cuantificación de su crédito para obrar contra su arrendadora, y mucho menos resulta impensable que tal declaratoria pueda hacerse de oficio. Lo antes expuesto, obliga a este Tribunal a tener en consideración la tesis vinculante elaborada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia del 19 de agosto de 2002 (caso: Plaza Suite I, C.A.), en cuanto al respeto de las formas procesales establecidas por el legislador para el valimiento de un derecho o de una relación jurídica, ratificada en su sentencia N° 577 del 20 de marzo de 2005 (caso: Canal Point Resort C.A.): “...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho. Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad. En este sentido, se advierte como el ordenamiento jurídico introduce disposiciones normativas dirigidas especialmente a la actividad de juzgamiento”. Las anteriores consideraciones se fundamentan en los artículos 15, 243, ordinal 5º y 244 del Código de Procedimiento Civil...”. En consecuencia y no constando en los autos del expediente que la parte demandada hubiere obtenido previamente el establecimiento y la cuantificación del crédito que hoy ambiciona hacer valer contra la actora, es obvio concluir que su defensa no puede prosperar en derecho, pues una simple expectativa de derecho, como lo es la Resolución administrativa fijatoria del precio del canon de arrendamiento, no tiene la autonomía necesaria para considerar la existencia en el ámbito jurídico de una obligación cierta, líquida y exigible que pueda requerirse de inmediato a la hoy demandante, pues al no estar establecido ni liquidado previamente el monto de la acreencia cuya titularidad se atribuye la parte demandada, mal puede propenderse a la pretendida repetición que se señaló en la oportunidad de la litis contestación, lo que indefectiblemente acarrea para este Tribunal su desestimación. Así se declara. Segundo Dilucidada la defensa anterior, se observa que en el inciso tercero de su escrito del 11 de octubre de 2.006, el apoderado judicial de la parte demandada rechazó la demanda interpuesta contra su patrocinada por lo que concierne a la presunta infracción al contenido de las cláusulas quinta, décima y séptima del contrato de arrendamiento de autos, frente a lo cual el citado profesional del Derecho destacó: (omissis) “…Niego que mi mandante haya incumplido con la obligación de mantener en buen estado el inmueble arrendado, y que la inspección judicial practicada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que acompañó el apoderado de la demandante al libelo, no aporta prueba alguna respecto al incumplimiento del artículo quinto del contrato de arrendamiento. En efecto, la eventual falta de un vidrio y la rotura de otro, determinada de manera puntual al momento de practicar la inspección extra litem, carece de toda entidad para dar por resuelto el contrato. De haberse practicado la inspección una semana antes o una semana después, habrían encontrado un inmueble con todos sus vidrios. De la misma manera destacamos que en la inspección se dejó constancia de que no se encontraba nadie en el inmueble. De la simple lectura de la inspección judicial, podrá percatarse honorable Juez, que fue practicada fuera del inmueble arrendado, por lo cual le resultará fácil concluir que la fachada del apartamento que da a su frente es un área común del edificio propiedad de la demandante. Tampoco se determina en la inspección la existencia de filtración alguna en el inmueble arrendado…” (sic). Para decidir, se observa: Nuevamente, hay que tener en consideración lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pues al consagrarse en esa norma una manifestación específica del derecho a la defensa que le es inherente al destinatario de la pretensión, resulta indispensable, a los fines eminentemente procesales, determinar si el comportamiento asumido por el demandado ha producido o no la inversión de la carga de la prueba, lo que a juicio de esta Juzgadora no ocurrió, pues se está en presencia de una serie de alegatos que conforman un rechazo a la demanda esbozado en forma pura y simple a específicas delaciones por presunta violación contractual, pero sin introducir al juicio ningún hecho extintivo o modificatorio, en cuyo supuesto le incumbe a la parte actora la demostración de sus alegatos, de acuerdo al aforismo ‘actori incumbit onus probandi’, pues el demandante corre con toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre dependerá el alcance de sus pretensiones. En el sentido expuesto, se observa en autos que la representación judicial de la parte actora afirmó en su libelo que la hoy demandada, en su condición de inquilina, inobservó lo dispuesto en las cláusulas quinta, décima y séptima del contrato de arrendamiento accionado, al estimar que la arrendataria mantiene el inmueble arrendado en estado de deterioro y sin que por tal razón hubiere participado novedad dañosa alguna a su arrendadora, como también se indica que la inquilina efectuó modificaciones en el inmueble arrendado al permitir la instalación de un equipo para la recepción de señal por el sistema de televisión por cable, perteneciente a la empresa “DIRECTV”. Ahora bien, el artículo 1.585 del Código Civil preceptúa que el arrendador, sin necesidad de convención especial, está obligado, por la naturaleza del contrato, a conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para el cual se ha arrendado, y es esa condición, precisamente, lo que va a permitir al inquilino asumir su obligación de servirse de la cosa arrendada para el uso establecido en el contrato, lo que deviene en tener presente lo dispuesto por el artículo 12 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es del siguiente tenor: Artículo 12.- “Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento están en la obligación de mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. Todo ello sin perjuicio de las estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicable. El propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios”. Tal disposición constituye un desarrollo de la presunción contenida en el artículo 1.595 del Código Civil, pues si previamente no se hizo entre las partes contratantes la descripción del inmueble arrendado, es de asumir que el inquilino lo recibió en buen estado de uso, mantenimiento y conservación, y ello es lo que explica que el arrendatario debe devolver la cosa arrendada en el mismo estado en que la recibiera, salvo lo que hubiere perecido por vetustez o por causa de fuerza mayor. La parte actora sostiene que, luego de haberse celebrado el contrato de arrendamiento de autos, la inquilina no cumplió con su obligación contenida en la cláusula quinta de esa convención, pues en el desarrollo de la inspección ocular practicada en fecha 29 de septiembre de 2.005 por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se pudo constatar que ‘a las ventadas (sic) de la fachada del inmueble le falta un vidrio y tiene otro roto, la puerta carece de timbre, la reja se encuentra desconchada y la pared de la puerta del inmueble está en muy mal estado’ (sic). Frente a esta circunstancia, debe considerarse que la cláusula primera del contrato de arrendamiento de autos determina el objeto específico de la convención, referido, sin más, al apartamento identificado con el Nº 2, integrante del Edificio signado con el Nº 148, situado en la Calle Real del sector conocido como El Manicomio, jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, lo que conlleva a establecer que la voluntad de las partes contratantes concierne solamente a una porción interna perteneciente a ese Edificio, individualmente considerada, a la que tan solo se le permite el uso de áreas externas para la entrada, salida y comunicación del referido Edificio, y ello significa, por argumento en contrario, que otras partes de la edificación, como la fachada, no estén incluidas en el régimen contractual que interesa a las partes hoy en conflicto. Por ello, el presunto deterioro avizorado por el Tribunal actuante desde las afueras del Edificio, específicamente en la fachada, no puede conducir al establecimiento de violación alguna del contrato de arrendamiento, tal como ambiciona el apoderado judicial de la parte actora en su libelo, pues ello conduciría a establecer una modalidad de negociación que no se ajusta a la intención de los contratantes, y en esto radica, precisamente, la improcedencia de los medios de prueba ofrecidos por el mandatario de la demandante, ya que en la inspección ocular extra litem llevada a cabo el día 29 de septiembre de 2.005 por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se hizo constar que los aparentes daños o deterioros se localizan es en la fachada del Edificio, la cual no está contemplada por las partes como integrante del convenio que les vincula, y otros daños se patentizan en las afueras del apartamento, lo que de suyo incide en el ‘thema decidendum’, pues el problema jurídico sometido a la consideración de los jueces queda circunscrito a los hechos constitutivos de la pretensión procesal, descritos en el libelo, y a la respuesta ofrecida por el destinatario de la pretensión al momento de ofrecer su contestación, por manera de destruir la presunción grave del derecho reclamado por el actor. De allí, por tanto, que no se puede propender al establecimiento de otro tipo de factores que incidan en la conducta que debió observar la arrendataria, pues a ello se opone el postulado contenido en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, pues los hechos que el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en su inspección ocular realizada el 29 de septiembre de 2.005, y en los cuales la parte actora fundamentó su causa de pedir, no son los mismos que se señalan en la inspección judicial practicada por este Tribunal a instancias de la parte actora, es decir, se están demostrando hechos que no fueron alegados por la actora en su libelo, lo cual conduce a tener presente el criterio elaborado sobre la materia por nuestro más Alto Tribunal de la República: (omissis) “…considera esta Sala necesario señalar que efectivamente el derecho al debido proceso comprende el derecho a formular alegatos y probarlos, pero ese derecho a la prueba se encuentra sujeto a que la prueba sea admisible si cumple los requisitos de pertinencia, legalidad y licitud. Ello significa que cuando no existe una adecuación de medio afín entre la prueba promovida y el alegato formulado, o entre el alegato formulado y los hechos litigiosos, la prueba no debe ser admitida por impertinente. La prueba promovida para ser admitida debe versar siempre sobre un hecho (nunca sobre una proposición jurídica), y el medio propuesto deberá ser idóneo para acreditar el hecho controvertido sujeto a prueba…” (Sentencia Nº 147 dictada en fecha 9 de febrero de 2.001 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de Víctor Manuel Felipe Perera González). En consecuencia, la denuncia por infracción al contenido de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento se autos se hace improcedente, no debe prosperar, y así se decide. Luego, el apoderado judicial de la parte actora denunció la posible infracción a la cláusula décima del contrato de arrendamiento de autos, pues, de acuerdo a su exposición de motivos, durante el desarrollo de la inspección ocular practicada el día 29 de septiembre de 2.005 por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se pudo constatar ‘la humedad que existe en la pared del apartamento objeto del contrato de arrendamiento’ (sic). Ahora bien, la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de autos establece la obligación para la arrendataria, hoy demandada, de mantener el inmueble objeto de la convención locativa en el buen estado de conservación en que declaró recibirlo al inicio de ese pacto arrendaticio, lo que implica considerar que ella es la que debe acometer todas aquellas tareas destinadas al correcto mantenimiento de la cosa arrendada, a menos que se trate de reparaciones que, por su índole y naturaleza, corresponda ejecutarlas a su arrendadora, todo lo cual no es mas que el desarrollo de la premisa contenida en el artículo 1.596 del Código Civil, pues de no hacer la oportuna participación a su arrendadora, la inquilina de autos es responsable por los daños y perjuicios derivados por su omisión. No obstante, observa quien aquí decide, luego de examinar el contenido íntegro del contrato de arrendamiento que se analiza, que las partes no fueron del todo explícitas en señalar, definir e individualizar las atribuciones inherentes a cada contratante para el cuido y mantenimiento de la cosa arrendada, pues no se especifica el límite de las labores de mantenimiento atribuidas a la arrendataria para deslindarlas de aquellas reparaciones o trabajos de mantenimiento que, por su naturaleza e importancia económica, corresponderían a la arrendadora, cuyos supuestos están comprendidos en lo establecido por los artículos 1590 y 1596 del Código Civil; empero, por la misma índole de la expresada convención, es de señalar que la labor de mantenimiento, atribuida a la arrendataria, no podían exceder de los simples actos de conservación para el adecuado mantenimiento de la cosa arrendada, pues el arrendador está amparado por la presunción contenida en el artículo 1595 del mismo texto sustantivo, pero en uno y otro caso, la carga de la prueba es de quien alega el hecho, pues no puede deducirse un hecho concreto sobre la base de una proposición jurídica. La razón de ser de esta exigencia radica en el mismo requerimiento a que alude el artículo 340, ordinal sexto, del Código de Procedimiento Civil, pues tal precepto detalla los requisitos que debe cumplir todo libelo de demanda para no permitir la cuestión previa de defecto de forma de aquélla. Por ello, la exposición de los hechos en la demanda reviste gran importancia, porque si tal exigencia se cumple cabalmente, no hay derecho a probar hechos fundamentales no alegados en el libelo, y la prueba que contra esa regla se hiciere carecería de eficacia, pues de admitir lo contrario se consumaría una irritante desigualdad en el proceso, no pudiendo conocer con exactitud el destinatario de la pretensión cuáles hechos de los silenciados en la demanda pretenderá demostrar el actor, y no pudiendo conocer la promoción de éste sino cuando pasado el tiempo útil para promover la contraprueba de esos hechos, resultando así impedido el demandado de defenderse. La razón jurídica que origina tal determinación se centra en la obligación del juez de no basar su fallo en hechos que el demandado no invocó en su contestación, aunque los hubiere probado, porque con ello se priva al actor de hacer la contraprueba oportunamente, rigiendo el mismo principio a los hechos que el actor no invocó en el libelo de la demanda, circunstancia ésta que impediría al demandado hacer prueba contra esos hechos, por no haberlos invocado el actor sino en su escrito de promoción de pruebas. En el presente caso, la parte actora parte de una premisa falsa para afirmar el pretendido incumplimiento que le atribuye a la hoy demandada, pues al examinar las resultas de la inspección ocular extra litem, practicada en fecha 29 de septiembre de 2.005 por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se constata que el Tribunal actuante hubiese dejado constancia de ‘la humedad que existe en la pared del apartamento objeto del contrato de arrendamiento’ (sic), y no podía hacerlo ese Tribunal porque, tal como lo hizo constar en su acta, no pudo ingresar al apartamento objeto de la convención locativa, mientras que el acta levantada a tales efectos no se constata una sola mención que haga referencia al hecho que menciona el apoderado judicial de la actora en su libelo, lo cual se contradice abiertamente con las resultas de la inspección judicial practicada por este Juzgado a instancias del mandatario judicial de la parte actora, pues con esta prueba se ambiciona demostrar (particulares primero, segundo, tercero y cuarto) una serie de situaciones que no propiciaron el ejercicio de la acción resolutoria, lo que conduce a establecer que con esta segunda inspección judicial se pretende demostrar la posibilidad de establecer hechos no argumentados por la actora como su causa de pedir. Lo expuesto, conforma la existencia de una duda razonable en beneficio de la hoy demandada que imposibilita considerar la plena prueba de los hechos esgrimidos por el apoderado judicial de la parte actora en su libelo, lo que indefectiblemente conduce a desestimar la denuncia que nos ocupa y así se decide. Finalmente, el apoderado judicial de la parte actora denunció la posible infracción al contenido de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento de autos, pues en su concepto la hoy demandada ‘procedió a instalar en la fachada del edificio, a la altura del inmueble objeto del contrato, un (sic) antena de televisión por cable, la cual se observa en las fotos de la fachada que se encuentra en la inspección realizada en fecha 29 de septiembre de 2005, por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas’ (sic), lo que a su juicio permitió que ‘Al colocar dicha antena, la demandada también colocó como accesorios de esta, un sistema de cables, clavados a las paredes sin el debido empotramiento. Todas estas modificaciones al inmueble, se hicieron sin la autorización dada por escrito de mi representada’ (sic). Ahora bien, en renglones anteriores quedó establecido que el objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, está constituido por el bien inmueble constituido por el apartamento Nº 2, integrante del Edificio Nº 2, situado en la Calle Real de El Manicomio, jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del hoy Distrito Metropolitano de Caracas, lo que entraña considerar, por parte de la arrendadora, la existencia de un acto de disposición que versa sobre una estructura física en concreto por su naturaleza y en conformidad a la definición que enseña el artículo 527 del Código Civil, respecto de lo cual no pueden acometerse ningún tipo de obras que eventualmente pudiesen comprometer su estabilidad, tales como remoción o modificación de la placa de construcción, columnas, techos, pisos o paredes, entre otros aspectos que atañen a la vulnerabilidad del inmueble, y en ello radica, pues, la esencia de la cláusula séptima del contrato de arrendamiento de autos, en la que le está vedado a la inquilina ‘realizar modificaciones, ni bienhechurías en el inmueble arrendado, sin previa autorización escrita de LOS ARRENDADORES’ (sic). Esta prohibición, estipulada entre partes, solamente puede tener relevancia para garantizar la seguridad y la estabilidad de la edificación, pues se entiende que las modificaciones a su estructura física, así considerada, puede ocasionar un daño de mayor proporción que afecte al inmueble como tal, lo que, inclusive, es materia de vigilancia por parte de los competentes Organismos en materia de urbanismo, ingeniería y arquitectura municipal. En el presente caso, estima quien aquí decide que la instalación de una antena para la recepción de señal de televisión transmitida por cable, no constituye, en su esencia, una modificación sustancial a la estructura física del inmueble de autos, pues aun cuando es verdad que ese hecho quedó evidenciado con las resultas de la prueba de inspección judicial practicada por este Tribunal y por las resultas de la prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil “GALAXY ENTERTAINMENT DE VENEZUELA”, C.A., (DIRECTV), no se patentiza en autos un solo indicio de cómo esa antena receptora modificó o alteró sustancialmente la estructura física del inmueble arrendado como para ser proclive a estatizar un perjuicio hacia la arrendadora, ni tampoco se avizora cómo es que esa antena pueda considerarse un daño malicioso causada por la hoy demandada. Más bien, por el contrario, esa antena se erige en una mejora al inmueble, no prohibida por el legislador, lo que deviene en considerar la inexistencia del elemento de causa necesario para considerar la procedencia de la acción resolutoria que nos ocupa por lo que respecta a esta denuncia, en cuyo supuesto la misma no debe prosperar y así se decide. IV DECISIÓN Sobre la base de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, es de considerar que los méritos procesales se encuentran en autos a favor de la parte actora, toda vez que quedó plenamente demostrada, únicamente, la denuncia por incumplimiento contractual que se le atribuyó a la parte demandada por lo que respecta a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento comprendidas entre los meses de agosto de 2.002 y abril de 2.006, ambos inclusive, por cuyo motivo y sólo por este aspecto, la demanda iniciadora de estas actuaciones debe prosperar y así se decide en conformidad a lo establecido por el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Por ello, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1.- Parcialmente CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana ELEISA SELAS BARRERA en contra de la ciudadana ELIZABETH RAMÍREZ MALDONADO, ambas de las características personales descritas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento entre ellas celebrado y autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 1º de julio de 1.998, anotado bajo el Nº 25, Tomo 59, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, acompañado por la parte actora a su libelo como instrumento fundamental de la pretensión, toda vez que quedó plenamente comprobado el incumplimiento de la arrendataria por lo que respecta a la cláusula segunda de esa convención. Por ende, se condena a la parte demandada a entregar totalmente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibiera, el bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por el apartamento Nº 2, ubicado en la primera planta del Edificio Nº 148, situado en la Calle Real de El Manicomio, jurisdicción de la Parroquia La Pastora, Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas. 2.- De igual manera, se condena a la demandada a pagar, en concepto de daños y perjuicios, la cantidad de novecientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 945.000,00), que es el monto de las pensiones de arrendamiento descritas como insolutas y causadas durante los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.002; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.003; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.005; y las de enero, febrero, marzo y abril de 2.006, más aquellas pensiones de arrendamiento que se hubieren seguido causando hasta que la presente decisión quede definitivamente firme. 3.- Asimismo, se condena a la demandada a pagar los intereses generados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento señalados en el particular anterior, para lo cual y en conformidad a lo establecido por el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo en la que los expertos a ser designados determinen el monto de tales intereses, calculados a la tasa promedio de las seis (6) principales entidades financieras y en conformidad a los índices que suministre el Banco Central de Venezuela, todo ello en virtud de lo dispuesto por el artículo 27 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4.- En virtud de la naturaleza de esta decisión, no hay especial condenatoria en costas. Dado, sellado y firmado en el recinto del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de diciembre de dos mil seis. Años: 196 de la Independencia y 147º de la Federación. Regístrese y publíquese. Déjese copia. Notifíquese a las partes. La Juez, Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ. La Secretaria, Abg. INÉS BELISARIO. En esta misma fecha y siendo las 2 p.m, se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada de ella en el archivo de este Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria, Abg. INÉS BELISARIO.