TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

“VISTOS, Con sus antecedentes.
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
PARTE ACTORA: ciudadano JOSÉ MARÍA FREIRE DEFEZ, argentino, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº E.- 566.293.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ciudadano Joao Henriques Da Fonseca, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.301.-

PARTE DEMANDADA: ciudadano MIGUEL RODRÍGUEZ SILVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 1.595.000, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.146, quien actuó en el juicio en defensa de sus propios derechos.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó.-

II.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.
Suben los autos a esta Alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 30.11.2005 (f.165), por el ciudadano MIGUEL RODRÍGUEZ SILVA parte demandada, actuando en su propio nombre y representación, contra la sentencia definitiva de fecha 24.05.2005 (f.143 al 159), proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Sub-Arrendamiento que intentara el ciudadano José María Freire Defez en contra del ciudadano Miguel Rodríguez Silva; (ii) Condenó a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de Siete Millones Cuatrocientos Doce Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 7.412.400) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de octubre de 1999 a diciembre de 2000 y desde el mes de enero 2001 al mes de enero de 2003 a razón de Doscientos Noventa y Seis Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 296.460,00) mensuales; (iii) condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
Cumplida la distribución legal, por auto de fecha 19.12.2005 (f.169), este Juzgado Superior dio por recibido el presente expediente, le dio entrada y trámite de definitiva.
En fecha 16.01.2006 (f.170 al 172), la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos solicitando la declaratoria sin lugar de la apelación ejercida por la demandada y la confirmatoria de la sentencia del tribunal de instancia.
Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace con arreglo a las siguientes consideraciones.
III. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-
Se inició el presente juicio de Resolución de Contrato de Arrendamiento e Indemnización de Daños y Perjuicios, mediante demanda interpuesta por el ciudadano JOSÉ MARÍA FREIRE DEFEZ, asistido de abogado, contra el ciudadano MIGUEL RODRÍGUEZ SILVA, cuyo conocimiento correspondió realizada la distribución, al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f.01 al 05), referida a un inmueble identificado con el Número 4-B, piso 4, Residencias San José de Flores, ubicado en la Calle Peña Hípica, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Por auto de fecha 17.02.2003 (f.06), el Tribunal de la causa, dio por recibido el presente libelo de demanda, le dio entrada y ordenó agregarlo al libro de causas del Tribunal, asimismo se instó a la parte accionante a consignar los recaudos respectivos.
En fecha 17.02.2003 (f.07; anexos f. 08 al 58), la parte actora asistida de abogado, consignó los recaudos que consideró fundamentales a la demanda y otorgó poder apud acta al abogado Joao Henriques Da Fonseca.
Por auto de fecha 26.02.2003 (f.59), el Tribunal de la causa, admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda interpuesta y, a los fines legales consiguientes, emplazó a la parte demandada para que compareciera por ante ese Juzgado, al segundo día de despacho siguiente a su citación, a fin de que contestara la demanda.
Cumplidos los trámites de citación, en fecha 30.06.2003 (f.100 al 102), la parte demandada actuando en su propio nombre y representación, consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 07.07.2003 (f.103 al 105), la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos.
En fecha 07.07.2003 (f.106 y 107), la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 14.07.2003 (f.108), el Tribunal de la causa admitió salvo su apreciación en la definitiva, las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 28.07.2003 (f.109 al 111), la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones.
En fecha 06.11.2003 (f.112), la representación judicial de la parte actora, participó al tribunal que la parte demandada entregó la llave del apartamento al propietario del mismo, el día 31.10.2003.
En fecha 21.11.2003 (f.113), la representación judicial de la parte actora, solicitó al tribunal abrir una articulación probatoria, ordenar una inspección judicial y autorizar a la parte actora propietaria del inmueble para alquilarlo.
En fecha 19.02.2004 (f.122), la representación judicial de la parte actora, insistió en su diligencia de fecha 21.11.2003.
Por auto de fecha 05.03.2004 (f.123), el Tribunal de la causa, acordó y fijó la fecha y hora para la práctica de la inspección judicial solicitada por la parte actora.
En fecha 11.03.2004 (f.125 y 126; anexos f. 127 al 131), el Tribunal de la causa practicó la inspección judicial solicitada por la parte actora.
En fecha 22.03.2004 (f.132), la representación judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal de la causa autorización para el arrendamiento del inmueble inspeccionado, por estar deshabitado.
Por auto de fecha 05.04.2004 (f.133), el Tribunal de la causa, autorizó a la parte actora para arrendar el inmueble dentro del transcurso de la presente causa y hasta la sentencia definitiva.
En fecha 20.07.2004 (f.136), la representación judicial de la parte actora, pidió a la Jueza del Tribunal de la causa su avocamiento y consecuentemente solicitó la notificación de la parte demandada.
Por auto de fecha 05.08.2004 (f. 137), La jueza del Tribunal de la causa, se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de la parte demandada.
En fecha 20.04.2005 (f.142), la Secretaria Temporal del Tribunal de la causa, dejó constancia de que en la referida fecha se fijó en cartelera del Tribunal notificación librada.
En fecha 24.05.2005 (f. 143 al 159), el Tribunal de la causa, dictó sentencia definitiva, declarando textualmente lo siguiente;”PRIMERO: Declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE SUB-ARRENDAMIENTO interpuso el ciudadano JOSE MARIA FREIRE DEFEZ contra el ciudadano MIGUEL RODRIGUEZ SILVA ambas partes plenamente identificadas en autos. En consecuencia, declara resuelto el Contrato de sub-Arrendamiento (sic) suscrito en fecha 01 de julio de 1.996, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 4-B, ubicado en el piso cuatro (4) de las Residencias San José de Flores, situado en la Calle Peña Hípica, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda. En consecuencia, se ordena al demandado a entregar el inmueble objeto del presente juicio a su legítimo propietario en las mismas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la actora la cantidad de SIETE MILLONES CUATROCIENTOS DOCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.412.400) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes (sic) desde el mes de octubre de 1999, al mes de Diciembre de 2000, y desde el mes de Enero 2001, al mes de Enero de 2003 a razón de DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 296.460,00) mensuales. TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente causa”.
En fecha 06.06.2005 (f. 160), la representación judicial de la parte actora, solicitó la notificación de la parte demandada de la sentencia definitiva.
Por auto de fecha 07.06.2005 (f.161), el Tribunal de la causa acordó la notificación de la parte demandada. Y en fecha 09.11.2005 (f. 163 y 164), quedó notificada la parte demandada en su domicilio procesal.
En fecha 30.11.2005 (f.165), la parte demandada actuando en su propio nombre y representación, apeló de la sentencia definitiva dictada el 24.05.2005 (f. 143 al 159).
Por auto de fecha 07.12.2005 (f.166), el Tribunal de la causa, oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada y remitió los autos al juzgado superior distribuidor.
IV. MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- De la trabazón de la litis.-
a. Alegatos de la parte actora:
• Que su apoderada la ciudadana María E. Muller Pacheco, celebró contrato de arrendamiento en fecha 11.09.1990, con la ciudadana Juana Antonia Ledezma Rodríguez, respecto del apartamento distinguido con el N° 4-B, ubicado en el Cuarto Piso, de las Residencias San José de Flores, situado en la Calle Peña Hípica, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyo contrato anexó marcado con la letra “A”.
• Que en el referido contrato, se fijó un canon arrendaticio mensual de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00).
• Que la duración del contrato se fijó en un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, y a cada prórroga un aumento de mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales, comenzando su vigencia el 02.10.1990.
• Que quedó por cuenta de la arrendataria el pago de la luz eléctrica, gas, teléfono y la conservación del inmueble, etc.; y el pago del condominio correspondiente al apartamento arrendado.
• Que en el referido contrato no se prohibió el sub-arrendamiento del inmueble.
• Que en fecha 01.07.1996, la ciudadana Juana Antonia Ledezma Rodríguez (arrendadora), suscribió contrato de subarrendamiento con el ciudadano Miguel Rodríguez Silva (subarrendatario), sobre el mismo inmueble que le fue arrendado.
• Que en el anterior contrato de subarrendamiento, se fijó un canon de subarrendamiento de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) mensual, pagadero dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a su vencimiento.
• Que la duración de éste se fijó en un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, comenzando su vigencia el día 01.07.1996.
• Que se convino también que el subarrendatario pagaría por su cuenta la luz eléctrica, gas, teléfono, la conservación de los muebles que contiene el apartamento, la conservación del apartamento subarrendado y los gastos de conservación (pinturas, carpintería, etc.)
• Que en la cláusula sexta del referido contrato, se estableció que el incumplimiento o violación de cualquier cláusula de este contrato por parte del subarrendatario facultaría de pleno derecho a la subarrendadora a pedir y obtener la Resolución Judicial del mismo, por cuenta de quien serán los gastos judiciales y de cualquier naturaleza, calculados desde entonces en la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00), por vía de cláusula penal y por concepto de daños y perjuicios.
• Que la ciudadana Juana Antonia Ledezma Rodríguez, la arrendataria, en fecha 12.02.2003 le cedió, traspasó y subrogó en todos los derechos y acciones, el contrato de subarrendamiento que había suscrito con el ciudadano Miguel Rodríguez Silva.
• Que el subarrendatario, ciudadano Miguel Rodríguez Silva se encuentra insolvente en el pago de las pensiones de arrendamiento a partir del mes de octubre de 1999, inclusive, a razón de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, hasta el mes de diciembre del año 2.000, para un total de quince (15) meses, que suma la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00); y a partir del mes de enero del año 2001, las pensiones de arrendamiento objeto de la regulación solicitada por el actor, en su condición de propietario del inmueble subarrendado, que fue debidamente notificada al subarrendatario ciudadano Miguel Rodríguez Silva, fueron fijadas mediante resolución de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 294.460,00), que se encuentra impagados por el subarrendatario, quién se ha abstenido de pagar los cánones arrendaticios, tanto contractualmente establecidos, como legalmente determinados. Que hasta el mes de enero de 2.003, debe un total de veinticinco (25) meses de pensiones de arrendamiento reguladas, que suman la cantidad de Siete Millones Seiscientos Cincuenta y Cinco Mil Novecientos Sesenta Bolívares (Bs. 7.655.960,00), para un total global de Ocho Millones Quinientos Cincuenta y Cinco Mil Novecientos Sesenta Bolívares (Bs. 8.555.960,00).
• Que habiendo sido inútiles las gestiones amistosas de cobro de los cánones arrendaticios con el subarrendatario (demandado), se ha visto obligado el arrendador a dar por extinguido el contrato de arrendamiento.
• Que en consecuencia demanda al ciudadano Miguel Rodríguez Silva (subarrendatario), con el carácter de propietario del inmueble subarrendado, y en su carácter de cesionario, por Resolución Judicial de Contrato de Subarrendamiento, para que convenga o sea condenado en lo siguiente:
- Primero: Que son ciertos todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo, particularmente que ha incumplido con su obligación de pagar los cánones arrendaticios a partir del mes de octubre de 1999, inclusive, a razón de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, hasta el mes de diciembre del año 2000, inclusive, para un total de quince (15) meses, que suma la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00); y a partir del mes de enero del año 2001, inclusive, las pensiones objeto de la regulación notificada, que se fijaron en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 294.460,00), y hasta enero de 2003, inclusive debe un total de Veinticinco (25) meses de pensiones de sub-arrendamiento reguladas, que suma la cantidad de Siete Millones Trescientos Sesenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 7.361.500,00), para un total global de Ocho Millones Trescientos Veinte y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 8.321.500,00), para que convenga en indemnizar al propietario del inmueble, o que en su defecto a ello sea condenado.
- Segundo: Que como consecuencia del incumplimiento de la obligación demandada, establecidas en el contrato de sub arrendamiento, solicita que se declare Con Lugar la Resolución Judicial del referido Contrato, de conformidad con lo dispuesto en su cláusula Segunda y Sexta, en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil, y consecuentemente se ordene la desocupación del inmueble accionado subarrendado libre de personas y con los muebles de su propiedad en perfectas condiciones como los recibió.
- Tercero: Que en forma subsidiaria el demandado convenga en indemnizar por Daños y Perjuicios, Cláusula Penal, conforme a la Cláusula Sexta del contrato de subarrendamiento por la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00); asimismo para que convenga en indemnizar por Daños y Perjuicios, de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, los siguientes conceptos: los cánones arrendaticios a partir del mes de octubre de 1999, inclusive, a razón de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, hasta el mes de diciembre del año 2000, inclusive, para un total de quince (15) meses, que suma la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00); y a partir del mes de enero del año 2001, inclusive, las pensiones objeto de la regulación notificada, que se fijaron en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 294.460,00), y hasta enero de 2003, inclusive debe un total de Veinticinco (25) meses de pensiones de sub-arrendamiento reguladas, que suma la cantidad de Siete Millones Trescientos Sesenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 7.361.500,00), para un total global de Ocho Millones Trescientos Veinte y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 8.321.500,00), para que convenga en indemnizar al propietario del inmueble, o que en su defecto a ello sea condenado. Así como también en forma indemnizatoria por daños y perjuicios demandó todos los arrendamientos que se siguiesen venciendo a partir del 01.02.2003, hasta que entregue forma material y efectiva el inmueble subarrendado.
- Cuarta: Para que el demandado en pagar al demandante, las costas y costos del presente proceso, la indexación de la moneda nacional y los intereses moratorios de conformidad con el artículo 27 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir del mes de octubre de 1999, exclusive o en su defecto a ello sea condenado.

b. Alegatos de la parte demandada en la Contestación (f. 100 a 102):
• Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra.
• Conviene en que en fecha 01.07.1996, celebró contrato de subarrendamiento con la ciudadana Juana Antonia Ledezma Rodríguez, por el apartamento distinguido con el N° 4-B, ubicado en el Cuarto Piso, de las Residencias San José de Flores, situado en la Calle Peña Hípica, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, con un canon mensual de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00). Empero señala que el mismo es nulo de acuerdo a lo contemplado en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no haber estado autorizado en forma escrita la ciudadana arrendataria Juana Antonia Ledezma Rodríguez para subarrendar.
• Rechazó, contradijo y se opuso en todas y cada una de sus partes, al documento autenticado en fecha 12.02.2003, por el cual la ciudadana Juana Antonia Ledezma Rodríguez, arrendadora, cedió traspasó y subrogó en todos los derechos, intereses y acciones, el contrato de subarrendamiento suscrito en fecha 01.07.1996, por ser éste nulo de acuerdo al artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
• Rechazó, negó y contradijo que se encuentre insolvente en el pago de canon arrendaticio alguno con el demandante.
• Rechazó, negó y contradijo que hubiese sido notificado de la regulación por cartelera publicado y fijado para el 13.12.2000 en el apartamento subarrendado.
• Rechazó, negó y contradijo que le adeude desde el mes de enero 2003, un total de veinticinco (25) meses pensiones de arrendamiento, que suma un total de Siete Millones Trescientos Sesenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 7.361.500,00), para un total global de Ocho Millones Trescientos Veinte y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 8.321.500,00).
• Rechazó, negó y contradijo en que la arrendadora Juana Antonia Ledezma Rodríguez, haya hecho gestiones de cobro de los cánones de subarrendamiento vencidos.
• Rechazó, negó, contradijo y se opuso a la Resolución Administrativa de fecha 17.05.2000 del cual señalan que tiene conocimiento.
• Rechazó, negó y contradijo que le adeude al accionante a partir del mes de octubre de 1999, inclusive, a razón de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, hasta el mes de diciembre del año 2000, inclusive, para un total de quince (15) meses, que suma la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00); y a partir del mes de enero del año 2001, inclusive, las pensiones objeto de la regulación notificada, que se fijaron en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 294.460,00).
• Rechazó, negó y contradijo que le adeude a la demandante la cantidad de Ocho Millones Trescientos Veinte y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 8.321.500,00).
• Rechazó y contradijo la estimación de la demanda en la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00).
Así quedó trabada la litis, correspondiendo a cada parte la carga de sus afirmaciones (art. 506 CPC). ASÍ SE DECLARA.
2.- Aportaciones probatorias.
* Recaudos acompañados al escrito libelar:
1. Marcado con la letra “A” Original del documento contentivo del Contrato de Arrendamiento, celebrado en fecha 11.09.1990, autenticado ante la Notaría Pública Novena de Caracas, anotado bajo el Nº 31, Tomo 238, de los Libros de Autenticaciones respectivos, por el cual la ciudadana María Esther Muller Pacheco en su carácter de apoderada especial del ciudadano José María Freire Defez (arrendador), suscribe con la ciudadana Juana Antonia Ledezma Rodríguez (arrendataria), un contrato de arrendamiento sobre un inmueble distinguido con el N° 4-B, ubicado en el piso 4 de las Residencias San José de Flores, situado en la Calle Hípica, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda (f. 08 al 10).

En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal de Alzada que el mismo se trata de un documento autenticado traído en original, por lo que de acuerdo a los artículos 1363 y 1360 del Código Civil, se le confiere pleno valor probatorio para acreditar que la ciudadana María Esther Muller Pacheco en su carácter de apoderada especial del ciudadano José María Freire Defez (arrendador), suscribió con la ciudadana Juana Antonia Ledezma Rodríguez (arrendataria), un contrato de arrendamiento sobre un inmueble distinguido con el N° 4-B, ubicado en el piso 4 de las Residencias San José de Flores, situada en la Calle Hípica, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda. ASÍ SE DECLARA.-
2. Original del documento autenticado en fecha 12.02.2003, ante la Notaría Pública Vigésimo Primero del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 46, Tomo 04 de los Libros de Autenticación llevados en dicha Notaría, por el cual la ciudadana Juana Antonia Ledezma Rodríguez: (i) dio por extinguido totalmente el contrato de arrendamiento que celebró en fecha 11 de septiembre de 1990; (ii) Cedió y traspasó al propietario del inmueble, el contrato de subarrendamiento que por el mismo inmueble celebró en fecha 01.07.1996, y consecuentemente subrogó en el demandante todos los derechos concretos o eventuales que le corresponden el citado contrato de subarrendamiento, asimismo señaló que el subarrendatario adeuda para la fecha de la presente convención el mes de octubre de 1999, inclusive hasta el mes de enero de 2003, inclusive. Cesión ésta que fue aceptada en el mismo documento por el ciudadano José María Freire Defez (f.11 y 12).

En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal de Alzada que el mismo se trata de un documento autenticado traído en copia certificada, por lo que de conformidad con los artículos 1363 y 1360 del Código Civil, se le confiere pleno valor probatorio para acreditar que la ciudadana Juana Antonia Ledezma Rodríguez: (i) dio por extinguido totalmente el contrato de arrendamiento que celebró en fecha 11 de septiembre de 1990; (ii) Cedió y traspasó al propietario del inmueble, el contrato de subarrendamiento que por el mismo inmueble celebró en fecha 01.07.1996, y consecuentemente subrogó en el demandante todos los derechos concretos o eventuales que le corresponden el citado contrato de subarrendamiento, asimismo señaló que el subarrendatario adeuda para la fecha de la presente convención el mes de octubre de 1999, inclusive hasta el mes de enero de 2003, inclusive. Cesión ésta que fue aceptada en el mismo documento por el ciudadano José María Freire Defez. ASÍ SE DECLARA.-

3. Marcado con las letras “CS” original del documento contentivo del Contrato de subarrendamiento suscrito en fecha 20.06.1996, y autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Caracas el 01.07.1996, quedando insertado bajo el N° 38, tomo 34 de los Libros de autenticaciones de dicha notaría, entre la ciudadana Juana Antonia Ledezma Rodríguez, en su carácter de arrendataria del inmueble según contrato de arrendamiento de fecha 11.09.1990, subarrienda al ciudadano Miguel Rodríguez Silva un inmueble distinguido con el N° 4-B, ubicado en el piso 4 de las Residencias San José de Flores, situado en la Calle Hípica, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo las siguientes cláusulas generales: (i) se fijó un canon subarrendaticio mensual de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00), pagaderos dentro de los diez días hábiles siguientes a su vencimiento; (ii) se estableció una duración de un (1) año fijo prorrogable automáticamente por prórrogas de un (1) año fijo siempre que alguna de las partes no notifique por escrito a la otra, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o cualquiera de las prórrogas, sí las hubiere la voluntad de no prorrogar, comenzando la vigencia de este contrato de subarrendamiento el día 01.07.1996; (iii) El incumplimiento o violación de cualquiera cláusula de este contrato por parte del subarrendatario dará pleno derecho a la subarrendadora a solicitar la Resolución Judicial del mismo, por cuenta de quien serán los gastos judiciales y de cualquiera naturaleza calculados desde ya en la suma de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00), por vía de cláusula penal por concepto de daños y perjuicios (f. 13 al 16).

En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal de Alzada que el mismo se trata de un documento autenticado, por lo que de conformidad con los artículos 1363 y 1360 del Código Civil, se le confiere pleno valor probatorio para acreditar que en fecha 20.06.1996, la ciudadana Juana Antonia Ledezma Rodríguez en su carácter de arrendataria del inmueble distinguido con el N° 4-B, ubicado en el piso 4 de las Residencias San José de Flores, situada en la Calle Hípica, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, dio en subarrendamiento el inmueble por ella arrendado, al ciudadano Miguel Rodríguez Silva (subarrendatario); y (i) fijó un canon subarrendaticio mensual de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00), pagaderos dentro de los diez días hábiles siguientes a su vencimiento; (ii) se estableció una duración de un (1) año fijo prorrogable automáticamente por prórrogas de un (1) año fijo, siempre que alguna de las partes no notifique por escrito a la otra con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o cualquiera de las prórrogas, sí las hubiere, la voluntad de no prorrogar, comenzando la vigencia de ese contrato de subarrendamiento el día 01.07.1996; (iii) El incumplimiento o violación de cualquiera cláusula de este contrato por parte del subarrendatario dará pleno derecho a la subarrendadora a solicitar la Resolución Judicial del mismo, por cuenta de quien serán los gastos judiciales y de cualquiera naturaleza calculados desde ya en la suma de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00), por vía de cláusula penal por concepto de daños y perjuicios. ASÍ SE DECLARA.-

4. Marcado con las letras “RA”, copia certificada del expediente administrativo N° 87.966-F1 de la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio de Infraestructura, en la cual consta procedimiento de regulación de alquileres solicitado por el ciudadano José María Freire Defez, del inmueble subarrendado en fecha 28.04.1998, el cual tuvo el siguiente desenlace después de la inspección fiscal: (i) en fecha 17.05.2000 (f.24 al 27), el referido organismo de inquilinato dictó acto administrativo resolviendo: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda al apartamento 4-B, del Edificio denominado San José de Flores, situado en la Avenida La Peña Hípica, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, en la cantidad de Doscientos Noventa y Seis Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 296.460,00) y ordenó su notificación, la cual quedó efectuada el 13.12.2000 (la presente resolución se sustanció y resolvió bajo la legislación vigente para la fecha de la solicitud de la regulación, o sea la anterior al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) (f.17 al 33).

En cuanto a este medio probatorio, observa esta Superioridad que se trata de copias certificadas de documentos administrativos, que de acuerdo al criterio de la Sala Plena (st. 17.12.2003) se puede incluir dentro de las copias admitidas por el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y, en consecuencia, al no haber sido impugnadas, se le otorga el valor de veracidad de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para acreditar que, según regulación practicada al inmueble subarrendado cuya regulación fue solicitada, específicamente al inmueble identificado como: apartamento 4-B, del Edificio denominado San José de Flores, situado en la Avenida La Peña Hípica, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, se fijó el canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de Doscientos Noventa y Seis Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 296.460,00) y se ordenó su notificación, la cual quedó efectuada el 13.12.2000 (la resolución se sustanció y resolvió bajo la legislación vigente para la fecha de la solicitud de la regulación, o sea la anterior al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). ASÍ SE DECLARA.-

5. Marcado con las letras “DE” Copia Certificada del documento de condominio del Edificio Residencias San José de Flores, registrado el 22.10.1979, el cual se encuentra asentado en los Libros de Registros respectivos bajo el N° 6, Tomo 4, Protocolo Primero (f.34 al 57).

En cuanto a este medio probatorio, observa este Tribunal de Alzada que el mismo se trata de un documento público traído en copia certificada, el cual de conformidad con el artículo 1360 del Código Civil se le confiere pleno valor probatorio para acreditar el régimen de propiedad horizontal sobre el edificio del cual forma parte el inmueble subarrendado y sus áreas de extensión, empero el contenido de dicho documento no tienen relación con lo debatido en el presente proceso, por lo que se desecha como prueba a los fines de este proceso. ASÍ SE DECLARA.-

** En el lapso de promoción, la parte actora promovió las pruebas siguientes (f.106 y 107)
6. Reprodujo el Mérito favorable de las siguientes documentales acompañadas al libelo de demanda:
- Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 11.09.1990, acompañado junto al libelo de demanda marcado con la letra “A”.
- Contrato de Subarrendamiento celebrado en fecha 01.07.1996, acompañado junto al libelo de demanda marcado con las letras “CS”.
- Contrato de Cesión de los derechos concretos o eventuales sobre el subarrendamiento, que riela a los folios 13 al 16.
- Expediente de la Dirección General de Inquilinato N° 87.966-F1, acompañado junto al libelo de demanda marcado con las letras “RA”.
- Documento de condominio del Edificio Residencias San José de Flores, acompañado junto al libelo de demanda marcado con las letras “DE”.

Esta Alzada considera que promover el mérito favorable de autos, y en especial de unos documentos que rielan en el expediente, constituye una invocación forense que no requiere pronunciamiento del Tribunal, por cuanto este Juzgado Superior tiene la obligación de valorar inexorablemente todos y cada uno de los medios probatorios promovidos y evacuados debidamente por las partes en el presente juicio. Dichos documentos ya fueron objeto de análisis supra (art. 509 y 510 Código de Procedimiento Civil). ASÍ SE DECLARA.-

3.- Del mérito.-
*De la supuesta nulidad del contrato de subarrendamiento.-
La parte demandada (subarrendatario), en su contestación a la demanda opuso como defensa al fondo, que el contrato de subarrendamiento cuya resolución se solicita es nulo y por tanto inexistente, agregando que por esas razones no podía ser cedido, todo ello de conformidad con el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que no existía autorización expresa y escrita por parte del arrendador del inmueble, que facultara a la arrendataria a dar el inmueble en subarrendamiento,
El artículo 15 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“Es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo.”
A los solos fines pedagógicos, observa esta sentenciadora, que el contrato de subarrendamiento cuya resolución se pretende, fue suscrito en fecha 20.06.1996 y su vigencia se inició el 01.07.1996, para esa fecha no había entrado en vigencia la Ley especial invocada. En efecto, hasta el 01.01.2000, la Ley que regía lo referente a los arrendamientos y, por lo tanto al referido contrato de subarrendamiento, era la Ley de Regulación de Alquileres de fecha 01.08.1960, que contemplaba en su artículo 19 casi en los mismos términos la prohibición de subarrendamiento anteriormente transcrita, así: “Es nulo el subarrendamiento hecho sin la autorización expresa y escrita del arrendador y la fijación del alquiler correspondiente por el Organismo Regulador…”.
Por consiguiente, se atenderá entonces la solicitud de nulidad formulada por el demandado, de conformidad con el artículo 15 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (i) por haber sido solicitada la nulidad del subarrendamiento encontrándose ésta vigente, (ii) por ser el subarrendamiento un contrato de tracto sucesivo, es decir que se va cumpliendo en el tiempo, por lo tanto debe ir acoplándose a la normativa que se dicte y (iii) porque la similitud al regular la prohibición del subarrendamiento no afectaría en todo caso los derechos del subarrendatario ni del arrendador. ASÍ SE ESTABLECE.-
Tanto la disposición contenida en el artículo 19 de la Ley de Regulación de Alquileres, como la contenida en el artículo 15 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen la nulidad del subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. A criterio de quien decide esa nulidad está consagrada para proteger al arrendador y limitar al arrendatario (que es el único que puede dar en subarrendamiento), de manera que no puede ser invocada por el subarrendatario en contra del arrendador, sino viceversa.
Por otra parte, el artículo 1583 del Código Civil reconoce el derecho del arrendatario de subarrendar si el contrato no lo prohíbe expresamente. Al analizar el contrato de arrendamiento originalmente celebrado se observa que no se estableció la prohibición expresa de subarrendar.
Se observa también que consta de autos que la arrendataria –subarrendadora del contrato objeto de juicio- cedió al arrendador hoy demandante, la totalidad de los derechos derivados del subarrendamiento celebrado, el cual fue consentido por este último según quedó demostrado con el documento contentivo de la cesión, autenticado en fecha 12.02.2003, ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 46, Tomo 4 de los Libros de Autenticación llevados en dicha Notaría, el cual fue analizado con anterioridad y apreciado en toda su fuerza probatoria. Por lo que se desechan las defensas de nulidad e inexistencia del contrato de subarrendamiento y, consecuentemente, de la cesión de los derechos derivados de éste, formuladas por la parte demandada. ASÍ SE DECLARA.-

** De la resolutoria del contrato por la falta de pago de los cánones arrendaticios.-

La parte actora funda la acción resolutoria interpuesta, en la falta de pago de los cánones arrendaticios de los meses de octubre de 1999 hasta la fecha de interposición de la presente demanda (febrero de 2003), de conformidad con lo dispuesto en las cláusulas Segunda y Sexta del contrato de subarrendamiento, en concordancia con el artículo 1167 del Código Civil y, consecuencialmente, pide que se ordene la desocupación del inmueble subarrendado, libre de personas y con los muebles de su propiedad en perfectas condiciones como los recibió.
En contraposición, la parte demandada sólo alegó que no se encuentra insolvente y no consignó elementos probatorios que demuestren la cancelación de los cánones que la demandante señala como insolutos, ya sea que los hubiese pagado a la cedente o mediante el proceso consignatario que consagra la legislación especial inquilinaria.
En este sentido se observa que el contrato de subarrendamiento en su cláusula segunda, establece que el canon arrendaticio sería cancelado dentro de los diez (10) días hábiles siguientes del mes; se observa también que en la cláusula sexta del mismo contrato se establece que el incumplimiento de las obligaciones del subarrendatario (demandado), daría derecho al subarrendador a solicitar la resolución del contrato. Por lo tanto, al no haber acreditado la parte demandada el pago de los cánones arrendaticios demandados como insolutos, de conformidad con la cláusula sexta del contrato de subarrendamiento celebrado y en atención a lo previsto por el artículo 1.167 del Código Civil, es imperativo para este Juzgador declarar la resolución del contrato de subarrendamiento, y consecuentemente acordar la desocupación inmediata del inmueble subarrendado, libre de personas y con los muebles de su propiedad, por haber dejado de cancelar el subarrendatario hoy demandado, las pensiones de los meses de octubre de 1999 hasta la fecha de interposición de la presente demanda (febrero de 2003), tal como se hará en la dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECLARA.-
*** De las solicitudes subsidiarias de cobro de los cánones arrendaticios supuestamente insolutos y de los Daños y Perjuicios.-
Ha solicitado la parte actora que la demandada le pague por concepto de Daños y perjuicios por la falta de pago de los cánones arrendaticios, lo siguiente: (i) Los derivados de la cláusula penal “cláusula Sexta” del contrato de arrendamiento, o sea la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00); (ii) De conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, los cánones arrendaticios a partir del mes de octubre de 1999, inclusive, a razón de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, hasta el mes de diciembre del año 2000, inclusive, para un total de quince (15) meses, que suma la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00); y a partir del mes de enero del año 2001, inclusive, los cánones de arrendamiento por la cantidad fijada por la regulación realizada por el organismo competente y contenida en la Resolución notificada a la parte demandada, fijados en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 294.460,00) mensuales, hasta enero de 2003, para un total de Veinticinco (25) meses de pensiones de sub-arrendamiento reguladas, que suma la cantidad de Siete Millones Trescientos Sesenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 7.361.500,00), para un total general de Ocho Millones Trescientos Veinte y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 8.321.500,00). Y (iii) los arrendamientos que se siguiesen venciendo a partir del 01.02.2003, hasta que entregue forma material y efectiva el inmueble subarrendado.
Así pues se observa que la parte actora reclama el pago de los cánones de arrendamiento insolutos y, adicionalmente, reclama los daños y perjuicios.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1592 del Código Civil, una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago del canon de arrendamiento y así contractualmente se estipuló en la cláusula segunda del respectivo contrato, en la cual se fijó su cuantía, que con posterioridad quedó modificada por la Resolución dictada por el organismo competente y debidamente notificada al subarrendatario hoy demandado, que antes se analizó.
Atendiendo entonces a lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, la parte actora demostró en el juicio, la existencia de la relación contractual, la cual fue admitida por el demandado en la contestación a la demanda. Al contrario, la demandada no alegó ni probó haber cumplido con la obligación de pago a su cargo, por lo que no podría permitírsele el uso como subarrendatario del inmueble sin el pago de la correspondiente contraprestación, que es el canon estipulado en el contrato o el fijado por el organismo de inquilinato. Lo contrario implicaría un enriquecimiento sin causa en perjuicio del actor, propietario del inmueble.
En virtud de lo expuesto, resulta procedente el reclamo de la demandante al exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos desde el mes de octubre de 1999, inclusive, a razón de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,00) mensuales, hasta el mes de diciembre del año 2000, inclusive, para un total de quince (15) meses, que suman la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00); y desde el mes de enero de 2001 inclusive, en razón de la regulación respectiva, a razón de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 294.460,00), hasta enero de 2003, inclusive para un total de Veinticinco (25) meses, que suman la cantidad de Siete Millones Trescientos Sesenta y Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 7.361.500,00), así como los cánones vencidos hasta la entrega del inmueble a la parte demandante.
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 30.11.2005 (f.165), por el ciudadano MIGUEL RODRÍGUEZ SILVA parte demandada, actuando en su propio nombre y representación, contra la sentencia definitiva de fecha 24.05.2005 (f.143 al 159), proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró (i) Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Sub-Arrendamiento que intentara el ciudadano José María Freire Defez en contra del ciudadano Miguel Rodríguez Silva; (ii) Condenó a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de Siete Millones Cuatrocientos Doce Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 7.412.400) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes desde el mes de octubre de 1999, al mes de diciembre de 200, y desde el mes de enero 2001 al mes de enero de 2003, a razón de Doscientos Noventa y Seis Mil Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 296.460,00) mensuales; (iii) condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE SUB-ARRENDAMIENTO que interpuso el ciudadano JOSE MARIA FREIRE DEFEZ contra el ciudadano MIGUEL RODRIGUEZ SILVA, ambas partes plenamente identificadas en autos. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de subarrendamiento suscrito en fecha 1º de julio de 1.996, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 4-B, ubicado en el piso cuatro (4) de las Residencias San José de Flores, situado en la Calle Peña Hípica, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda. Se ordena al demandado MIGUEL RODRIGUEZ SILVA a entregar al demandante JOSE MARIA FREIRE DEFEZ el mencionado inmueble, en las mismas condiciones en que lo recibió. Se condena a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de SIETE MILLONES CUATROCIENTOS DOCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.412.400) por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de octubre de 1999 a Diciembre de 2000 a razón de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo) mensuales y desde el mes de Enero de 2001 al mes de Enero de 2003, a razón de doscientos noventa y seis mil cuatrocientos sesenta Bolívares (Bs.296.460,oo) mensuales.
SÉPTIMO: Se confirma la sentencia apelada.
OCTAVO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente juicio.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de enero del año dos mil seis (2.006). Años 195° y 146°.-
LA JUEZA SUPLENTE ESPECIAL

DRA. MARÍA AUXILIADORA VILLALBA
LA SECRETARIA TEMPORAL

Abg. RUTH GUERRA M.

Exp. Nº 05.9535
Resolución de Contrato Arrendamiento/Definitiva
Materia: Civil
MAV/rgm/cf

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las diez de la mañana. Conste,
La Secretaria Temporal