REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS 196° y 147° PARTE ACTORA: DESARROLLOS PROMOMAR C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de esta Circunscripción Judicial el 23-12-1997, bajo el Nº 80, Tomo 179-A-Qto.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: RODRIGO PEREZ BRAVO, CRISTIAN WULKOP MOLLER, MARIA GABRIELA ANGELISANTI DIZONNO y ALFREDO HERNANDEZ ROSAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 9.277, 22.694, 34.701 y 69.404, respectivamente.- PARTE DEMANDADA: GENESIO PITEO BORRILLO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la cédula de identidad Nº 6.972.955.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ISMAEL MEDINA PACHECO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 10.495.- MOTIVO: DESALOJO (Apelación).- I Se inició el presente procedimiento por acción de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil DESARROLLOS PROMOMAR C.A., contra del ciudadano GENESIO PITEO BORRILLO, por el hecho de no haber desocupado el bien dado en arrendamiento constituido por un puesto o área para estacionar un trailer en un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno sin construir, ubicada en una zona extraurbana, de una superficie de 86.500 metros cuadrados, dentro de la jurisdicción de municipio Brión del estado Miranda.- Admitida la demanda en fecha 05 de septiembre de 2.003 y practicada como fue la citación personal de la parte demandada, ésta procedió a dar contestación a la demanda.- Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando escritos de promoción de pruebas, siendo agregadas y admitidas en su oportunidad.- En fecha 8 de diciembre 2.003, el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda y en consecuencia ordena el desalojo del inmueble constituido por el área Nº 12, ubicada en la orilla de la playa en el parcelamiento balneario mirador Bahía de Buche, parcela Nº1, Manzana 15 en el lugar denominado Bahía de Buche de la jurisdicción del municipio Brión del estado Miranda.- En fecha 11 de febrero de 2.004, la representación de la parte demandada apeló de la anterior sentencia.- En fecha 16 de febrero de 2.004, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 11-02-2004 y ordenó remitir los autos al Juzgado distribuidor de Primera Instancia.- Mediante auto de fecha 23 de marzo de 2.004, luego del correspondiente proceso de distribución, este Tribunal le dio entrada al expediente, fijando el 10º día para dictar sentencia.- II Avocada quien suscribe al conocimiento de la causa y notificadas las partes, siendo la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones: DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos: Que es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno con una superficie de 86.500 metros cuadrados que forma parte del parcelamiento balneario Mirador de la Bahía por compra que hiciera a HOTEL CLUB BAHIA DE BUCHE C.A.- Que según contrato privado del año 1.980, la anterior propietaria dio en arrendamiento un área del inmueble antes identificado para estacionar un trailer el cual se utilizaría solo para esparcimiento y recreación, por el que se estableció una contraprestación de Bs.5.000,00. Que al adquirir el inmueble arrendado, notificó al arrendatario del trailer Nº 12, que era el nuevo propietario y que no renovaría el contrato suscrito con la anterior propietaria, debiendo el mismo quedar resuelto a su vencimiento lo cual ocurrió en fecha 30 de octubre de 1.998.- Que posteriormente volvió a notificar al demandado participándole que contaba con 60 días contados a partir del 28-7-2.003, para que desocupara y desalojara el área de terreno que ocupa sobre su inmueble.- Que a pesar de haber terminado el contrato, haberse notificado el desahucio y de haber trascurrido el tiempo establecido y concedido para la desocupación, el demandado no ha desalojado el inmueble ni retirado el trailer, además de incurrir éste reiteradamente en insolvencia de las mensualidades, por lo que procede a demandar al ciudadano Genecio Piteo Borrillo, para que convenga en que el contrato ha quedado resuelto y desocupe el área o espacio arrendado, desalojando el trailer.- Que en razón de lo expuesto solicita el desalojo del inmueble y la entrega del mismo, así como la extinción del contrato de arrendamiento.- DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA En la oportunidad de contestar la demanda el demandado impugnó la copia del poder conferido a la representación judicial de la parte actora.- Igualmente cuestiona que la vendedora de la parte actora sea una sociedad regular y por lo tanto el contrato de venta es nulo.- Considera que de declarase con lugar la demanda ésta seria inejecutable por carecer de asidero y de determinación.- Afirma que el área que ocupa es de dominio público, por ser zona protectora del espacio territorial.- Que está autorizado por el Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales Renovables para tener junto al mar su trailer y su yate.- Objeta e impugna el documento fundamental de la demanda por no tener fecha cierta, por lo tanto carece, a su decir, de valor.- LA SENTENCIA RECURRIDA El 08-12-2.003, el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda, y como consecuencia de ello, condenó al demandado a desocupar el inmueble objeto de este proceso.- Fundamenta el a quo la decisión, primero en un punto previo en el cual consideró que al no haber sido impugnada la copia del poder mediante el mecanismo legal de la cuestión previa y en virtud de que en el lapso de pruebas fue consignada copia certificada del instrumento poder ha quedado subsanado cualquier vicio que pudiera existir de la representación judicial de la parte actora.- Por lo que respecta a la defensa de que la vendedora de la parcela, sociedad mercantil Hotel Club Bahía de Buche, a la parte actora es una sociedad de hecho e irregular, consideró el tribunal que la parte demandada no aportó elementos de pruebas en los cuales pudiera sustentar sus afirmaciones, y que no obstante ello en autos constan copias certificadas que no fueron impugnadas por la parte demandada, mediante las cuales de demuestre la existencia de la sociedad de mercantil Hotel Club Bahía de Buche.- Que existe una relación contractual entre la actora y el demandado consistente en un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.- Que en cuanto a la inejecutabilidad de la demanda, consideró el a quo que eso no impidió que el demandado ocupase el área de terreno asignada.- Que no demostró la parte demandada que no había sido notificado del desalojo del área de terreno en donde tenia ubicado el trailer de su propiedad, habiendo sido tal hecho por el contrario probado por la actora. quien demostró, haber manifestado su voluntad de no renovar el contrato ni al aquí demandado ni a ninguno de los que estaban ocupando el área con tráiler.- Que el demandado no probó que fue desconocida la notificación de desocupación que se le hiciera, y tampoco demostró su obligación de entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió.- Con base en tales hechos declaró la procedencia de la acción de desalojo y ordenó al demandado a entregar el área de terreno asignada para estacionar el trailer Nº 12, que ha sido ocupada por el demandado en calidad de arrendatario.- Condenó en costas a la parte demandada.- PUNTOS PREVIOS DE LA IMPUGNACIÓN AL PODER Respecto a la insuficiencia del poder la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (Sentencia Nº 3.460, de fecha 10-12-2.003) estableció en relación a la oportunidad de la impugnación de poderes, que la misma debe verificarse en la primera oportunidad procesal, después de su consignación o en la primera oportunidad de la actuación de la parte interesada en la impugnación, debido a que este tipo de nulidades sólo podrán declararse a instancia de parte, quedando en consecuencia subsanadas, si la parte interesada no solicita su nulidad en la oportunidad debida.- Debiendo aplicarse, en estos casos de impugnación analógicamente lo previsto en los artículos 350 y 340 del Código de Procedimiento Civil, cuyas reglas de procedimiento, prevén la subsanación de la parte a quien se le impugnó el poder consignado en el juicio, esto para el caso de que haya sido oportunamente impugnado.- También dejó sentado la Sala Constitucional que con relación a los poderes judiciales, el Código de Procedimiento Civil, prevé expresamente el cuestionamiento del poder presentado por quien comparece al demandar, como mandatario de la parte actora (artículo 346, ordinal 3°), lo que da origen a la oposición de una cuestión previa, la cual -como ya lo señaló este fallo- puede ser subsanada por el demandante en los supuestos que el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.- En razón de lo cual considera esta sentenciadora que al no haberse efectuado la impugnación en la primera oportunidad en que la parte demandada actuó en juicio es decir el día 16 de octubre de 2.003, folio 38 del presente expediente, quedó aceptada dicha representación, amen que, a los folios 90, 91 y 92 del presente expediente cursa inserto copia certificada del poder que le confiriera la parte actora a su representante judicial, al que de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio, aunado a que tal instrumento no constituye uno de los documentos fundamentales de la demanda. Así se establece.- Debe adicionar esta sentenciadora, que la forma para que la parte demandada impugne el poder del representante judicial de la parte actora es a través de una cuestión previa (346.3 del Código de Procedimiento Civil, sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 07-12-1.994 y mas recientemente la ya mencionada de fecha 10-12-2.003). Así se precisa.- DEL ALEGATO DE SOCIEDAD IRREGULAR TANTO DE LA VENDEDORA COMO DE LA ACTORA Por lo que respecta al señalamiento de que la sociedad mercantil Hotel Club Bahia de Buche, no es una compañía debidamente constituida y que es sólo una sociedad irregular en virtud de que no ha sido pagado su capital social, observa esta sentenciadora, que el thema decidendum o tema a decidir en la presente causa es el de la procedencia o no del desalojo solicitado por la parte demandante Desarrollos Promomar C.A., de manera que si la sociedad mercantil Hotel Club Bahia de Buche, que no es parte en el presente juicio es o no una sociedad irregular, resulta ajeno a la presente litis, y ha debido en todo caso oponer la parte demandada la defensa prevista en la ley para el caso de que considerase que la parte actora carece de cualidad para intentar o sostener el presente juicio.- De modo que al incorporarse un elemento que no se encuentra relacionado directamente con el objeto de esta controversia este tribunal forzosamente debe desechar esta argumentación de la parte demandada. Así se resuelve.- Por lo que respecta al argumento que efectúa la demandada de que la parte actora en el presente juicio es también una sociedad irregular, sosteniendo esta afirmación en el hecho de que no aparece que se haya aportado al expediente mercantil el capital social que sus promotores dijeron que iban a consignar en treinta días, observa este tribunal que esto tampoco es materia que se debate en el presente juicio, sobre todo si tenemos en cuenta que el articulo 139 del Código de Procedimiento Civil, le otorga capacidad procesal para obrar en juicio a la sociedades irregulares.- De manera que sin entrar al análisis de si es o no una sociedad irregular que como ya se mencionó no es materia de este proceso, se deja establecido que para el caso de que esta sea una sociedad irregular no le limita el derecho de accionar en el presente juicio. Así se decide.- Observa esta sentenciadora que a los autos, folios 12 al 18 del presente expediente, cursa copia simple del documento a través del cual el HOTEL CLUB BAHIA DE BUCHE C.A., vende a DESARROLLOS PROMOMAR C.A., el terreno a que hace referencia el actor en su demanda y que lo subroga en los derechos del arrendador, copia que al no haber sido impugnada por el demandado se tiene como fidedigna, a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de allí se desprende la legitimidad de la parte actora para actuar en el presente juicio. Así se declara.- DEL FONDO Decidido lo anterior pasa este tribunal al pronunciamiento del mérito de la presente causa y al respecto observa: El artículo 1.133 del Código Civil establece que: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico”.- Por su parte el artículo 1.159 del mismo texto sustantivo estipula que: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.- En el presente caso se observa que la pretensión de la parte actora está fundada en que la parte demandada no cumplió con su obligación de entregar el inmueble arrendado en la oportunidad debida y el demandado alega que no hay contrato alguno porque el que existe carece de fecha, por lo que lo impugna.- Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y, quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. En el mismo sentido está el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, que establece que la carga de la prueba, no es una obligación que se impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Al demandante le corresponde la prueba de los hechos que alega, es decir, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien niegue, más al demandado le corresponde la prueba de hechos en que fundamenta su excepción.- Ahora bien, la existencia de la relación arrendaticia no está controvertida a juicio de este tribunal, debido a que la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda no desconoció la firma ni el contenido del contrato, solo se ocupó de aducir que el contrato que cursa inserto a los autos en los folios 19 y 20 del presente expediente, no existe por que carece de fecha en la cual se haya podido comenzar obligación alguna.- De modo que, del instrumento privado ya mencionado constitutivo del contrato de arrendamiento en el cual se fundamenta la presente acción, que al no haber sido atacado en forma alguna por el demandado, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil surte pleno valor probatorio, por lo que su existencia y naturaleza se tienen como fidedignas, por lo cual quedaron fuera del debate probatorio los hechos jurídicos derivados de él, tal como el objeto de la relación convencional y las obligaciones de las partes.- Esto se corrobora del texto de la Resolución Nº 00167 de fecha 09 de abril de 2.001, dictada por el Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales Renovables, mediante la cual se deja expresa constancia que en escrito de fecha 06 de noviembre de 1.998, el demandado en esta causa admite la relación de arrendamiento entre éste y la empresa Desarrollos Promomar, C.A. De forma que el pacto de arrendamiento convenido entre las partes tiene fuerza de ley entre ellos, vale decir, entre la sociedad mercantil Desarrollos Promomar, C.A., y el ciudadano Genesio Piteo Borrillo, y debe cumplirse exactamente como fue contraído.- Ahora bien, de la cláusula cuarta del referido contrato se evidencia que la duración del mismo es de 6 meses, prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra con un mes de anticipación su disposición de dar por resuelto el referido contrato. Así se establece.- El demandado al momento de contestar la demanda, afirmó ocupar la porción de terreno desde hace más de 20 años consecutivos. Tal afirmación no le atribuye al demandado derecho alguno, diferente a las obligaciones que el poseedor precario debe cumplir; y, reconocido como ha quedado el contrato de arrendamiento se tiene al demandado como inquilino de un área ubicada en la Bahía de Buche, para aparcar un trailer desde 1.981, debiendo dar cumplimiento a las obligaciones contenidas en el contrato. Así se resuelve. Aportó a los autos la parte actora comunicación y avisos de prensa de las que se evidencia que con suficiente antelación a lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, el demandado fue notificado del deseo de la demandante de no prorrogar el contrato, de ahí que, vencida la prórroga (28-07-2.003) surgía para el arrendatario la obligación de hacer entrega de la porción arrendada. Así se decide. Al efecto, dispone el artículo 1160 del Código Civil, que los contratos obligan a las partes a cumplir lo expresado en ellos; y, el artículo 1167 dispone que si una de las partes contratantes no ejecuta su obligación la otra puede demandar la ejecución. En el presente caso se observa que llegada la oportunidad para que el arrendatario hiciera entrega del área por él ocupada en los terrenos propiedad de la actora, éste no cumplió con su obligación, incumpliendo con ello la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, dando lugar a la presente acción. Así se establece. De manera que, demostrada como ha sido la relación arrendaticia, y ante la ausencia de prueba de la parte demandada para demostrar el cumplimiento de su obligación de desalojar el inmueble en la fecha concedida (28 de julio de 2.003), se concluye que la parte demandada ha incumplido con la obligación de desocupar el inmueble dado en arrendamiento. Así se decide No habiendo la parte demandada desvirtuado lo alegado y probado por la parte actora; y, estando los méritos procesales a favor de ésta, debe forzosamente esta superioridad, conforme lo dispuesto en el artículo 254 del Código Adjetivo declarar con lugar la demanda de desalojo intentada por la sociedad mercantil DESARROLLOS PROMOMAR C.A. Así se declara.- III En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación de fecha 11-02-2004, interpuesta por la parte demandada, contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 08-12-2003.- SEGUNDO: CON LUGAR la acción de desalojo interpuesta por la sociedad mercantil DESARROLLOS PROMOMAR C.A., contra el ciudadano GENESIO PITEO BORRILLO, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.- TERCERO: Se confirma con motiva diferente la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 08 de diciembre de 2.003.- CUARTO: Se acuerda el desalojo del inmueble constituido por el área de terreno asignada para estacionar el trailer Nº 12, ubicada a orillas de la playa en el Parcelamiento Balneario Mirador Bahía de Buche, parcela Nº 1, Manzana 15 en el lugar denominado Bahía de Buche de la jurisdicción del Municipio Brión del estado Miranda.- QUINTO: De conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada en las costas del recurso.- Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia en el en el copiador de sentencia llevados por este Tribunal y en su oportunidad legal bájese el expediente al Juzgado de origen.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de julio del año dos mil seis (2006).- Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.- La Juez. María Rosa Martínez. La Secretaria. Norka Cobis Ramírez. En la misma fecha de hoy 17-7-2006, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:25 p.m. La Secretaria. Exp. 40.025.