TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 196° y 147°
PARTE DEMANDANTE: ENRIQUE JOSÉ NIETO ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 5.218.295.-
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: ELBA MOLINA DE ALVARADO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 5.668.
PARTE DEMANDADA: MARIA DEL PILAR PORTELA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No.7.921.658
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ORLANDO CARABALLO y CARLOS CALMA CANACHE, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 43.772 y 45.427, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO (Apelación)
I
Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 27 de abril del año 2006.
En fecha 27-04-06, el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por desalojo incoara el ciudadano ENRIQUE JOSÉ NIETO ROJAS, contra la ciudadana MARIA DEL PILAR PORTELA MARTINEZ, declarando Con lugar la demanda que aquél propusiera contra ésta. Contra dicha sentencia la parte demandada a través de su apoderado, propuso formal recurso de apelación, siendo el mismo oído por el Tribunal de la causa en fecha 08-05-2006, en ambos efectos.
En fecha 22 de mayo del presente año, se recibió el expediente, y por auto dictado en fecha 26 de mayo del año en curso, de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia.
Por ante esta alzada, la representación judicial de la parte demandada, promovió pruebas de posiciones juradas, las cuales fueron debidamente admitidas por este Juzgado mediante auto de fecha 06 de junio del 2006, sin embargo la misma nunca logró ser evacuada.
En fecha 13 de los corrientes, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de fundamentación de la apelación.
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
II
En fecha 09 de enero del 2006, la parte actora presentó escrito libelar, el cual fuera admitido por auto de fecha 18 de enero del referido año, emplazándose a la parte demandada a que compareciera por ante el Juzgado a quo al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Posteriormente en fecha 17 de febrero del 2006, la apoderada actora, presentó escrito de reforma de demanda, en el cual afirma que su mandante es propietario de un inmueble denominado “LOS NIETOS” ubicado en el Km. 8, de la Carretera que conduce de Caracas a El Junquito, Edificio Los Nietos, Segundo Nivel, Parroquia el Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que con tal carácter suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA DEL PILAR PORTELA MARTÍNEZ, ya identificada, sobre el local comercial situado en la segunda planta o segundo nivel del Edificio Los Nietos, mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, a través del cual convinieron las partes expresamente que la duración del mismo, sería por un año improrrogable, el cual comenzó a correr desde el día 08 de junio de 2002. Que la arrendataria en la cláusula novena, se obligó a realizar las reparaciones menores que necesitare el inmueble, tales como pintura de exteriores e interiores, reparación de paredes y pisos, acondicionamiento de servicios eléctricos y sanitarios (W.C), fregaderos, tuberías en general, así como a notificar a la arrendadora de cualquier novedad dañosa acaecida sobre el inmueble que amerite reparaciones en el mismo, y que en tal sentido la demandada incumplió con tales cláusulas contractuales, como bien se puede evidenciar de la Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual el aludido Juzgado dejó constancia del deterioro del inmueble, existiendo filtraciones en los techos y paredes, tuberías de aguas blancas oxidadas, pisos rotos, sin notificar al arrendador de tales daños, violando las referidas cláusulas del contrato, demandando a la ciudadana MARIA DEL PILAR PORTELA MARTÍNEZ, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal al desalojo del inmueble arrendado con la consecuente entrega del mismo, libre de personas y bienes, con fundamento en lo dispuesto en el literal c y e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil.
Admitida como fue la reforma de la demanda, el 21 de febrero del 2006, la misma se tramitó por el procedimiento breve, ordenándose la comparecencia del demandado al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda.
En fecha 20 de marzo del presente año, el alguacil titular del Juzgado a quo, ciudadano MIGUEL HERNANDEZ, consignó diligencia por medio de la cual dejó constancia que tras haber entregado compulsa a la demandada, la misma se negó a firmar el recibo de citación. Así las cosas, el a quo mediante auto de fecha 27 de marzo del 2006, previa solicitud de la parte actora, ordenó librar boleta de notificación a la demandada, a los fines de complementar la citación de la misma, conforme lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Así, la Secretaria titular del aquo, en fecha 28 del señalado mes y año, dejó constancia de haber complementado la citación personal de la demandada, tras dejar en el domicilio de ésta la boleta de notificación librada al efecto, empezando a correr desde dicha fecha, exclusive, el término para contestar la demanda.
En la oportunidad legal correspondiente, los abogados ORLANDO CARABALLO y CARLOS CALMA CANACHE, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MARIA DEL PILAR PORTELA MARTÍNEZ, ya identificados al inicio del presente fallo, dieron contestación a la demanda. En primer lugar, alegaron como cuestión previa que habían intentado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial en contra del actor en el presente juicio, acción mero declarativa, para establecer los derechos derivados sobre el inmueble objeto del presente juicio, solicitando al a quo se sirviera remitir las actuaciones a dicho Tribunal, por guardar estrecha relación a la presente causa. Posteriormente procedieron a oponerse a la demanda, negándola rechazándola y contradiciéndola en todas sus partes. Alegan la existencia de una inepta acumulación en cuanto a las peticiones efectuadas por la parte demandante por cuanto por una parte la misma solicita la entrega del inmueble por el vencimiento de la prórroga legal, mientras que por otra parte solicitan la entrega del inmueble por no haber dado cumplimiento la demandada a la cláusula novena del contrato de arrendamiento, referente al mantenimiento y conservación de la cosa, impugnando de igual forma la notificación judicial efectuada por la actora, por cuanto la misma no puede invocarse en cualquier proceso inquilinario, ya que la misma no reúne los requisitos que exige la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el demandante le dio un erróneo enfoque a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en ningún momento comenzó a correr prórroga legal alguna, ya que no puede otorgársele al contrato el carácter que no tiene en el tiempo, como viene a ser contrato a tiempo determinado, por cuanto sus representados tienen más de trece (13) años ocupando el inmueble en su condición de arrendatarios, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado. Que es falso que en el inmueble objeto del presente juicio, existan daños como filtraciones en las paredes, tuberías de aguas blancas oxidadas, pisos rotos, etc, por cuanto la inspección extrajudicial efectuada precisamente por el a quo no es suficiente para demostrar tales daños, por cuanto la misma fue realizada a espaldas de sus representados, no teniendo valor probatorio alguno, señalando que posiblemente fueron modificados los sitios donde se escenificó la misma.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. La representación judicial de la parte demandada, promovió las siguientes documentales: a) talones de chequeras del Banco Unión, marcadas “A”, “B”, “C”, “D”, ”E”, ”F”, ”G”, ”H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, y de UNIBANCA marcada “N”, a los fines de evidenciar el pago de los cánones de arrendamiento que van desde el año 1993 al 2002; b) Copia de los pagos correspondientes a los meses del año 2005 y el pago hasta marzo del 2006; c) Constancia de matrimonio existente entre los ciudadanos JOSE ANGEL CELIN BAZA y MARIA DEL PILAR PORTELA MARTÍNEZ, esta última demandada en el presente juicio; d) copias de contratos de arrendamientos del año 2000, del año 1997, del año 1998, suscrito entre los señalados ciudadanos y el demandante. Promovió las testimoniales de los ciudadanos JAIRO SANTOS HERNANDEZ RAMIREZ, YOLANDA GONCALVES DE ABREU, MARLENE CASTELLANO, MARIO ULISES PETIT MENDEZ y CARLOS LÓPEZ, de las cuales ninguna logró ser evacuada dentro de la oportunidad legal correspondiente. Por último, promovió prueba de inspección ocular en el local objeto del presente juicio. Por su parte la representación judicial de la parte actora, reprodujo el mérito probatorio del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio; de la inspección judicial extralitem evacuada el 11 de noviembre del año 2005 practicada sobre el inmueble objeto del presente juicio; del justificativo de testigos presentado como prueba preconstituida, que contiene las declaraciones de los ciudadanos CESAR ALBERTO MARTINEZ RODRIGUEZ y JOSE GREGORIO LEON GUEVARA. Promovió la testimonial de los dos ciudadanos anteriormente mencionados, a los fines de ratificar sus declaraciones efectuadas extrajudicialmente.
III
SOBRE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
La representación judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda opuso cuestión previa, señalando que su representada había intentado por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial en contra del actor en el presente juicio, acción mero declarativa, para establecer los derechos derivados sobre el inmueble objeto del presente juicio, solicitando al a quo se sirviera remitir las actuaciones a dicho Tribunal, por guardar estrecha relación a la presente causa. Esta alzada al respecto se abstiene de pronunciarse sobre la misma, toda vez que la declaratoria con o sin lugar de tales cuestiones previas no tienen apelación y como consecuencia de ello no son revisables por la alzada. Así se precisa.
IV
SOBRE LA INEPTA ACUMULACIÓN

La representación judicial de la parte demandada al momento de contestar la demanda, entre sus defensas explanó que en el presente caso la parte actora incurrió en una inepta acumulación en cuanto a las peticiones efectuadas por ella, por cuanto por una parte solicita la entrega del inmueble por el vencimiento de la prórroga legal, mientras que por otra parte solicita la entrega del inmueble por no haber dado cumplimiento la demandada a la cláusula novena del contrato de arrendamiento, referente al mantenimiento y conservación de la cosa. Al respecto esta alzada considera:
En el caso bajo estudio, tenemos que la representación judicial de la parte actora, en fecha 09 de enero del 2006, presentó libelo de demanda en el cual demandó la resolución del contrato por haber vencido el lapso de la prórroga legal, y por otra parte en virtud del incumplimiento de la cláusula Novena y Décima, referente a la omisión del mantenimiento y conservación de la cosa arrendada.
Sin embargo, en fecha 17 de febrero del 2006, dicha representación judicial, presentó escrito de 02 folios útiles, contentivo de la reforma de la demanda, la cual constituyó como es bien llamada por la doctrina una reforma íntegra y no parcial de la demanda, sustituyendo el libelo reformado íntegramente al presentado originalmente; y, por ello resultaba innecesaria la defensa del demandado respecto a aquél libelo primitivo, como en efecto ocurrió.
Dicha inepta acumulación opuesta por la parte demandada, no se daba en este nuevo libelo, dado que en éste se suprimió como fundamentos de la extinción del contrato de arrendamiento, el vencimiento de la prórroga legal otorgada a la demandada, modificándose la acción, a una de desalojo (antes resolución de contrato), fundamentándola únicamente en el deterioro del inmueble, no existiendo por ende bajo ningún modo inepta acumulación. Así se decide.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, también debe desecharse del debate a decidir en el presente juicio, la impugnación efectuada por la representación judicial de la parte demandada, a la notificación judicial efectuada por el arrendador a la arrendadora respecto al vencimiento del contrato, toda vez que como bien se estableciera en dicha nueva acción de desalojo contenida en la reforma de la demanda, no se encuentra fundamentada en ningún momento en el vencimiento de la prórroga del contrato de arrendamiento, importando en lo absoluto si tal notificación es ilegal o no. Así se precisa.
V
SOBRE LA DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
La parte actora sostiene que la relación arrendaticia que lo une con la demandada, se inició el 08 de junio del 2002, según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de mayo del 2002, anotado bajo el N° 68, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones, el cual tendría por lapso de duración un (01) año fijo e improrrogable.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada, reconoció la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes, sin embargo arguyó que es falso que la relación arrendaticia tenga tan solo un (1) año de antigüedad, por cuanto en realidad la misma data desde hace trece (13) años, y que en tal sentido el actor le dio un erróneo enfoque a lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en ningún momento comenzó a correr prórroga legal alguna, ya que no puede otorgársele al contrato el carácter que no tiene en el tiempo, como viene a ser contrato a tiempo determinado, por cuanto sus representados tienen más de trece (13) años ocupando el inmueble en su condición de arrendatarios, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado.
Al respecto esta alzada ratifica lo dispuesto en el capítulo anterior, en el sentido de que con la reforma de la demanda efectuada por la representación judicial de la parte actora, la demanda originaria o primitiva, ha sido sustituida íntegramente por ésta, razón por la cual las defensas explanadas por la demandada debían ir dirigidas a atacar únicamente lo dispuesto en la reforma de la demanda.
En este orden de ideas, tenemos que la parte actora en su reforma de la demanda cambió el enfoque de la demanda, en el sentido de señalar que el contrato de arrendamiento cuya extinción pretendía era un contrato a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado, por cuanto cambió la acción ejercida “Resolución de Contrato”, que se circunscribe para extinguir los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, a una acción de “desalojo” que es aquélla otorgada por el legislador patrio para extinguir las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado. Así, poco importa si en realidad la relación arrendaticia tenía trece o un año de antigüedad, dado que en uno y otro caso, el actor-arrendador aceptó que el contrato objeto del inmueble cuyo desalojo pretende, se indeterminó en el tiempo. Así se resuelve
En fuerza de lo expuesto anteriormente deben desecharse todas aquéllas defensas efectuados por la demandada que atacaban la demanda primitiva, específicamente, todas aquéllas dirigidas a atacar la temporalidad de la relación arrendaticia. Así se precisa.
VI
SOBRE EL DETERIORO DEL INMUEBLE
La representación judicial de la parte actora, demanda el desalojo del inmueble objeto del presente juicio, con base en lo dispuesto en los literales “c” y “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aduciendo que la arrendataria incumplió con su obligación contractual dispuesta en la cláusula novena y décima del contrato, dado que según inspección extrajudicial evacuada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el aludido Juzgado dejó constancia del deterioro del inmueble, existiendo filtraciones en los techos y paredes, tuberías de aguas blancas oxidadas, pisos rotos, sin notificar al arrendador de tales daños, violando las referidas cláusulas del contrato, demandando a la ciudadana MARIA DEL PILAR PORTELA MARTÍNEZ, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a desalojar el inmueble arrendado con la consecuente entrega, libre de personas y bienes.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada adujo que es falso que en el inmueble objeto del presente juicio, existan daños como filtraciones en las paredes, tuberías de aguas blancas oxidadas, pisos rotos, etc, por cuanto la inspección extrajudicial efectuada precisamente por el a quo, no es suficiente para demostrar tales daños, por cuanto la misma fue realizada a espaldas de sus representados, no teniendo valor probatorio alguno, señalando que posiblemente fueron modificados los sitios donde se escenificó la misma.
Habiendo quedado fijado los términos en que quedó trabada la litis, este Juzgado pasa a analizar las pruebas aportadas, tomando en cuenta las reglas de la carga de la prueba contenidas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.
(Subrayado y negrilla del Tribunal).
Así en primer lugar, correspondía a la parte actora demostrar la existencia de la obligación, es decir, comprobar la existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes. A tal efecto, promovió copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, al cual se le otorga pleno valor probatorio conforme lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, en armonía con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al quedar reconocido por ambas partes. Así se establece.
Asimismo, la representación judicial de la parte actora, promovió inspección judicial extralitem evacuada el 11 de noviembre del año 2005, por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, practicada sobre el inmueble objeto del presente juicio. Al respecto la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, señaló que con tal inspección mal podría probarse el deterioro alegado, dado que la misma no merece valor probatorio alguno, por cuanto fue efectuada a espaldas de su representada, vulnerando el derecho a la defensa y al debido proceso, al no haber una intervención activa procesalmente hablando por parte de su representada en la conformación de la misma.
Respecto al valor probatorio de la inspección judicial preconstituida, la jurisprudencia nacional se ha pronunciado en diversos fallos señalando que la misma es perfectamente valorable, con el carácter de indicio, sin necesidad de ratificación durante el transcurso del proceso, cuando se den los siguientes supuestos:
a) cuando solo se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.
b) Que la misma sea necesaria para sustentar la acción propuesta.
En este orden de ideas, tenemos que la inspección judicial extralittem, reúne ambos supuestos de validez, siendo por ende perfectamente valorable, dado que la misma era absolutamente necesaria para hacer constar el mal estado o deterioro en que se encontraba el inmueble arrendado para el momento en que introdujo la demanda, cuestión que perfectamente era modificable por la arrendataria si procedía a realizar las reparaciones pertinentes, así como también sirvió de fundamento a la acción incoada, pues la actora señaló en su demanda que de la inspección practicada se constató que la arrendataria incumplió con algunas cláusulas del contrato, referentes al mantenimiento de la cosa, lo que ponía de manifiesto la urgencia y necesidad de incoar el presente juicio. Así se precisa.
En consecuencia, estima esta alzada que la prueba ideal a ser preconstituida para justificar una demanda de desalojo, por el deterioro del inmueble, es la de la inspección judicial que se está analizando, ya que cualquier otro medio probatorio previsto en las leyes, no alcanzarían ese fin, por la vía jurisdiccional. Así se establece.
Así las cosas, no bastaba para sustraerle valor probatorio a la aludida prueba de inspección judicial extralitem, señalar que pudiese perfectamente haberse evacuado la misma en un sitio distinto al local arrendado, por cuanto la referida actuación fue realizada por un funcionario público, autorizado para ello, que incluso en el caso bajo estudio, fue efectuada por la propia Juez titular del a quo, que merece plena fe sus actuaciones, no pudiendo ser atacadas con simples presunciones, sino únicamente por la vía de tacha, cuestión que no fue realizada en el presente caso, debiendo desecharse tal impugnación en la manera en que fue planteada. Así se precisa.
Por último, la representación judicial de la parte demandada en el escrito de informes consignado por ante esta alzada, adujo que para que tal inspección tuviera valor probatorio alguno era necesario que la misma se efectuara con la asistencia de prácticos, lo cual no fue verificado en la inspección aquí valorada. Al respecto, esta alzada considera que la prueba de inspección judicial extra litem, tiene más bien la característica de una inspección ocular, que puede tener por objeto dejar expresa constancia de lo que percibe el Juez a través de los sentidos, con la correspondiente descripción del estado en que se encontraba el inmueble sin necesidad para ello de la asistencia de prácticos, por cuanto en la misma no se dejan plasmados, circunstancias que requiriesen conocimientos especiales o periciales, sino simplemente lo percibido por los sentidos de la juez que la practicó. Así se resuelve.
En consecuencia en fuerza de todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado le da carácter de indicio a la inspección judicial preconstituida, conforme lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, siendo por lo que, adminiculada a la declaración testimonial efectuada por el ciudadano CESAR ALBERTO MARTÍNEZ RODRÍGUEZ, quien ratifica lo expuesto por él, en el justificativo de testigos preconstituido, en el sentido de corroborar el deterioro en que se encontraba el inmueble objeto del presente juicio para el momento en que se introdujo la demanda, puede llegarse a la conclusión del deterioro en que se encuentra el inmueble arrendado, el cual como bien se puede evidenciar en el acta de inspección efectuada por el aquo, contiene los siguientes desperfectos: el techo del inmueble presenta rastros y frisos por presunta filtración; una columna donde se encuentran espejos fijados, los mismos se encuentran rotos en dos de sus partes laterales; el piso del inmueble presenta deterioro, al existir roturas y desprendimientos en el mismo; en el área del balcón se observa en mal estado la pintura, y en el área donde se encuentra los lavacabezas se observan rastros de filtraciones. Así se establece.
Ahora bien, la parte demandada al momento de contradecir la demanda, arguyó entre sus defensas, la falsedad de que en el inmueble arrendado existiesen daños como filtraciones en las paredes, tuberías de aguas blancas oxidadas, pisos rotos, no habiendo deterioro alguno en el inmueble. Al respecto, si bien es cierto tal aseveración constituye la alegación de un hecho negativo que por regla general no debe ser probado, invirtiéndose la carga de la prueba, no es menos cierto que tal defensa en realidad comportó lo que ha sido llamado por la doctrina, hecho negativo no indefinido o definido que perfectamente puede y debe ser probado por quien lo alega, toda vez que por ejemplo en el presente caso es posible la demostración del mismo, con la práctica de una inspección ocular sobre el inmueble objeto de la presente litis, a los fines de dejar constancia del buen estado en que se encuentra el inmueble,
Al respecto el autor Hernando Devis Echandía sostiene:
“…6°) La carga de la prueba en el caso de las negaciones. La regla general que hemos enunciado para distribuir la carga de la prueba, tiene aplicación absoluta al caso de las negaciones, tanto definidas como indefinidas. Ahora bien, corresponde la prueba del hecho negativo no indefinido a quien persiga los efectos jurídicos consagrados en ella, pero cuando se trate de una negación indefinida, hay exención de prueba…”
En este orden de ideas, correspondía probar a la demandada que en efecto el inmueble arrendado no se encontraba en deterioro o abandono alguno, lo cual como bien se dijera perfectamente podía ser acreditado mediante la prueba de inspección ocular, la cual si bien fue promovida por dicha representación, no logró ser evacuada por causas imputables a ella. Lo único que se limitó a aportar la representación judicial de la parte demandada, fueron los siguientes instrumentos:
Rielan en los folios 82 al 94, ambos inclusive, talones de chequeras del Banco Unión, marcadas “A”, “B”, “C”, “D”, ”E”, ”F”, ”G”, ”H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, y de UNIBANCA marcada “N”, a los fines de evidenciar el pago de los cánones de arrendamiento que van desde el año 1993 al 2002, los cuales son desechados por esta alzada, por cuanto los mismos constituyen medios probatorios totalmente impertinentes, toda vez que la presente demanda no se sustenta en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, así como tampoco importa como bien se dispusiera en el capítulo V de la presente, la duración de la relación arrendaticia. Así se precisa.
Copia de los pagos correspondientes a los meses del año 2005 y el pago hasta marzo del 2006, que rielan en los folios 45 al 47, ambos inclusive, los cuales son desechados por esta alzada, por la impertinencia manifiesta de los mismos, en razón de las mismas argumentaciones que se explanaran en el punto anterior.
Copias de contratos de arrendamientos del año 2000, 2001, del año 1997, del año 1998, suscrito entre los demandados y el demandante, que rielan a los folios 98 al 108, los cuales nuevamente son desechados por esta alzada en virtud de la impertinencia manifiesta de los mismos, toda vez que con los mismos la parte demandada pretendía acreditar la antigüedad de la relación arrendaticia, cuestión que como bien ha sido reiterado a lo largo del presente fallo, no es un hecho controvertido en el presente proceso.
Respecto a las testimoniales promovidas, como bien se puede evidenciar de las actas procesales que corren insertas en el presente expediente, las mismas no lograron ser evacuadas durante el lapso legal correspondiente.
Aunado a lo anterior resulta evidente que para el momento de la práctica de la inspección la arrendataria incumplió con la obligación que le impone el numeral 1° del artículo 1592 del Código Civil, esto es, servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia. Así se precisa.
En consecuencia, por cuanto de todos los razonamientos anteriormente expuestos, ha quedado determinado la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, existiendo por ende la obligación de la demandada –como se señalara- de cuidar la cosa como un buen padre de familia (art. 1592 ord. 1° CC), debiendo reparar y mantener el inmueble objeto del contrato de arrendamiento en buen estado (Art.1597 CC), obligación que fue incumplida por la demandada tal y como quedó plenamente demostrado durante el devenir de la presente litis, toda vez que la parte actora lograra demostrar el deterioro acaecido en el inmueble, tales como daños en pintura de exteriores e interiores, techo con rastros de filtración y desprendimiento de frisos por presunta filtración, espejos de paredes rotos, pisos con roturas y desprendimientos, mientras que por otra parte la demandada no acreditó prueba alguna que evidenciara el buen estado del inmueble, ni siquiera que acreditara su voluntad de realizar las reparaciones menores necesarias para la conservación del mismo, es por lo que esta alzada concluye que en efecto el inmueble presenta serios daños y deterioros. Así se precisa.
En consecuencia habiendo quedado plenamente demostrado el deterioro grave del inmueble objeto del presente juicio, es por lo que esta alzada conforme lo dispuesto en el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara con lugar la demanda que por desalojo incoara el ciudadano ENRIQUE JOSE NIETO ROJAS contra la ciudadana MARÍA DEL PILAR PORTELA MARTÍNEZ, ambas partes identificadas al inicio del presente fallo.
VII
Con base a las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación propuesta por la representación judicial de la parte demandada.
SEGUNDO: Se confirma con motiva diferente la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 27 de abril del 2006; y declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano ENRIQUE JOSE NIETO ROJAS, contra MARÍA DEL PILAR PORTELA MARTÍNEZ, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.
TERCERO: Se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora libre de personas y bienes, en el mismo buen estado en que lo recibió, el siguiente bien inmueble: “Local comercial ubicado en la segunda planta o segundo nivel del edificio denominado Los Nietos, situado en el Kilómetro ocho (08) de la carretera Caracas-El Junquito, Parroquia El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital.
CUARTO: Se condena en costas al recurrente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil
Publíquese, Regístrese, Notifíquese, Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de julio del año dos mil seis (2006). Años 196 de la Independencia y 147 de la Federación.
La Juez
La Secretaria
María Rosa Martínez C
Norka Cobis Ramírez
En la misma fecha de hoy 06-07-2006 siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. La Secretaria.

MRMC/NCR/guido Exp N° 43167