TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
EN SU NOMBRE
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: Donato Rubinetti Scioscia, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.509.906.

DEMANDADO: R&B Desing Italia, C.A., sociedad mercantil inscrita ante el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11/12/01, bajo el N° 75, Tomo 240-A-Sgdo.

APODERADOS
DEMANDANTES: Dres. Rafael Parra, Haroldo José Piña Rodríguez y María Eugenia Parra Sistiaga, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.141, 12.051 y 85.860, en su orden.

APODERADOS
DEMANDADOS: Dres. Esmeli Rojas Bolívar y José Santiago Rodríguez, abogados en ejercicio de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 15.518 y 31.875, respectivamente.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

EXPEDIENTE: N° 05-0920
- I -
- Antecedentes -

Comienza el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha catorce (14) de octubre de 2005, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole por sorteo, a este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conocer y decidir de esta causa.

Señaló la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar, lo siguiente:

Que su representado es arrendador de un inmueble constituido por “Tres (03) plantas en el Edificio R&B Desing Italia, C.A., con un área total de trescientos sesenta metros cuadrados (360 M2), divido a su vez en tres (03) plantas de ciento veinte metros cuadrados (120m2) cada una, ubicado en tres (03) niveles superpuestos, con cuatro puestos de estacionamiento con frente a la Avenida Sucre de Los Dos Caminos”.

Que el citado inmueble está identificado con el número de Catastro Municipal N° 403-32/21 y 22 y se encuentra ubicado en la Avenida Sucre de Los Dos Caminos, Municipio Autónomo Sucre, Estado Miranda, tal y como consta del contrato de arrendamiento celebrado entre su representado y la sociedad mercantil R&B Desing Italia, C.A., en fecha veinte (20) de mayo de 2.002, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el N° 66, Tomo 51 de los respectivos Libros.

Que en el referido contrato fue convenido que el término de duración de la relación arrendaticia sería de cinco (05) años fijos; que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de Dos Mil Quinientos Dólares de los Estados Unidos de América (US $ 2,500.00), con un aumento del diez por ciento (10%) anual, por cuatro años sucesivos.

Que la arrendataria se comprometió a pagar el canon por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, siendo el caso que la arrendataria ha incumplido las obligaciones asumidas, dejando de cancelar las pensiones locativas correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.005.

Se fundamentó la presente acción en los artículos 1.159, 1.167 y 1.592 del Código Civil y se tramite tal y como dispone el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que por las razones expuestas procedió a demandar en nombre de su representado, a la sociedad de comercio R&B Desing Italia, C.A., para que convenga o en su defecto, sea condenada por el Tribunal sobre lo siguiente:

I. En la resolución del contrato suscrito en fecha veinte (20) de mayo de 2.002, que tiene por objeto el inmueble de autos, el cual deberá ser devuelto en el mismo estado en que le fue entregado al arrendatario.
II. En pagar por concepto de indemnización compensatoria, por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, la cantidad de Treinta y Siete Millones Veinticinco Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 37.625.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, comprendidos desde el mes de abril, hasta el mes de octubre de 2.005, ambos inclusive, más una cantidad igual y equivalente a una mensualidad, calculada conforme a la Ley del Banco Central de Venezuela, al cambio vigente, en Cinco Millones Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 5.325.000,00), cada una, hasta la definitiva desocupación del inmueble de marras.
III. En pagar las costas y costos del presente juicio.

Finalmente solicitó se decrete medida preventiva de secuestro sobre el citado inmueble, conforme a lo previsto en el numeral 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha veinticuatro (24) de octubre de 2005, se admitió la presente causa ordenando el emplazamiento de la empresa accionada, en la persona de su Director Principal, ciudadano Alberto Buzzanca, a fin que compareciera por ante ese Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha veinticuatro (24) de noviembre de 2.005, los abogados en ejercicio Esmeli Rojas Bolívar y José Santiago Rodríguez, procedieron en nombre de la sociedad mercantil R&B Desing Italia, C.A., a darse por citados en el presente juicio, consignando al efecto, instrumento el instrumento que les acredita tal representación.

En fecha veintinueve (29) de noviembre de 2.005, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), tuvo lugar el acto de contestación a la demanda, según acta levantada al efecto. En la referida oportunidad, la representación judicial demandada consignó escrito mediante el cual convino de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en que la empresa R&B Desing Italia, C.A., suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia, el cual tenía por objeto el inmueble descrito en el libelo de demanda, con una duración de cinco (05) años fijos, prorrogables por períodos de un (01) año a partir de su vencimiento, con un ajuste no menor del diez por ciento (10%), siempre que medie acuerdo entre las partes. Seguidamente, convino en la Cláusula Tercera del contrato accionado, relativa a la cantidad estipulada como canon mensual y la oportunidad para el pago del mismo. Finalmente, convino en que su representada pagó el canon de arrendamiento hasta el mes de marzo de 2.005.

Seguidamente, adujo que en ninguna parte del contrato de autos, las partes convinieron variación alguna en el cambio oficial de la moneda americana, a los fines de hacer la respectiva conversión de dólares a bolívares para aumentar la pensión de arrendamiento anualmente, como lo pretende la parte actora en su libelo de demanda.

En un primer punto de su escrito de contestación, la parte demandada relató una serie de supuestos facticos que denominó antecedentes a la relación arrendaticia, entre los cuales señaló que el arrendador Donato Rubinetti Scioscia, construyó dentro del inmueble arrendado un área cuyo acceso es el mismo, tanto para los representantes, empleados y clientes de la empresa arrendataria, como para el arrendador, violentado la norma contenida en el artículo 1.589 del Código Civil y alterando el goce y disfrute pacífico del inmueble arrendado.

Seguidamente, opuso la cuestión previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código Civil, por cuanto en libelo de demanda no se determina con precisión el inmueble objeto del contrato accionado, en cuanto a sus medidas, linderos, determinaciones específicas y datos tanto registrales como de propiedad.

Al contestar el fondo de la demanda, rechazó, negó y contradijo el petitorio de la misma, por no ser ciertos los hechos alegados y por cuanto, no le asiste a la parte actora, el derecho de demandar la resolución del contrato de autos; negó que su representada deba pagar por concepto de indemnización compensatoria la suma de Treinta y Siete Millones Seiscientos Veinticinco Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 37.625.000,00). Negó que su patrocinada haya dejado de pagar los cánones de arriendo señalados por la parte actora; que el canon vigente sea la cantidad de Bolívares Cinco Millones Trescientos Veinticinco Mil sin Céntimos (Bs. 5.325.000,00).

Que desde el mes de agosto de 2.002, hasta el mes de marzo de 2.005, el arrendador recibió en exceso por concepto de pago de alquiler, la cantidad de Bolívares Cuarenta y Dos Millones Quinientos Cuarenta y Tres Mil Cuatrocientos Setenta y Uno sin Céntimos (Bs. 42.543.471,00), por lo cual solicitó a este Tribunal declare solvente a su representada sobre las pensiones señaladas por el actor como insolutas.

En último lugar, reconvino al actor de conformidad con las normas contenidas en los artículos comprendidos desde el 58 al 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenado con el 35 del mismo cuerpo legal, el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, 1.159, 1.160, 1.264 y 1.589 del Código Civil y la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento accionado, para que reintegre los excesos de arrendamiento que ha recibido desde el mes de agosto de 2.002 a marzo de 2.005, lo cual asciende a la suma de Cuarenta y Dos Millones Quinientos Cuarenta y Tres Mil Cuatrocientos Setenta y Uno sin Céntimos (Bs. 42.543.471,00). Consecutivamente, demandó conforme a lo previsto en el artículo 1.589 del Código Civil, los daños y perjuicios que se han ocasionado a su representada, con motivo a la irregular e inconsulta construcción realizada por el arrendador dentro del local, consistente en un acceso por la puerta del local, que perturba el pacífico goce y disfrute de la cosa arrendada. Estimó su reconvención en la cantidad de Ciento Cuarenta y Dos Millones Quinientos Cuarenta y Tres Mil Cuatrocientos Setenta y Uno sin Céntimos (Bs. 142.543.471,00) y solicitó la indexación de las cantidades que a su decir, fueron pagadas en exceso. Acompañó recaudos.

Por providencia de fecha veintinueve (29) de noviembre de 2.005, se admitió la reconvención propuesta, ordenando el emplazamiento de la parte actora reconvenida, a fin que compareciera por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda.

En fecha uno (01) de diciembre de 2.005, a las diez de la mañana (10:00 a.m.), tuvo lugar el acto de contestación a la reconvención, según acta levantada al efecto. En la referida oportunidad, el apoderado actor reconvenido consignó escrito contentivo de la contestación a la cuestión previa, opuesta por la parte demandada reconviniente, rechazando y contradiciendo la referida defensa relativa al defecto de forma del libelo de demanda, sobre la base del numeral 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, alegando que este requisito solo se exige para los casos en que existan dudas acerca de la ubicación de un inmueble. Aunado a ello, sostuvo que la parte demandada convino en que el inmueble objeto del contrato locativo, es el indicado en la Cláusula Primera.

Al dar contestación al fondo de la reconvención propuesta, adujo que la misma es improcedente y carente de legalidad, toda vez que el inmueble objeto del contrato accionado nunca ha sido regulado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; que todas las variaciones del canon de arrendamiento fueron establecidas de común acuerdo y en consecuencia, rechazó que su representado le adeude a la demandada reconviniente, cantidad dineraria alguna por concepto de sobre alquileres. En cuanto al petitorio contenido en el segundo punto de la reconvención, rechazó y contradijo por ser falso, que el actor haya construido en forma irregular e inconsulta, una obra dentro del local arrendado, que perturbe el uso y disfrute pacífico del inmueble.

Acto final, la parte demandada reconviniente intervino, a los fines de peticionar al Tribunal, se declare con lugar la cuestión previa opuesta, esgrimiendo que su contraparte no subsanó dicha defensa.

Llegada la oportunidad probatoria, ambas partes hicieron uso de tal derecho, promoviendo sus respectivas probanzas, mediante escritos de fechas dos (02) y ocho (08) de diciembre de 2.005. Todos los medios de prueba que han sido aportados en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en la parte motiva del presente fallo, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

- III -
- Motivaciones para Decidir -

Con el propósito de resolver la presente controversia y antes de pasar a analizar las pruebas que han quedado válidamente aportadas al proceso, considera pertinente este Sentenciador determinar previamente los limites en que ha quedado planteada la presente controversia, para luego pronunciarse en relación a los aspectos fundamentales traídos a su conocimiento, tal es el caso de la cuestión previa invocada por la parte demandada, para luego establecer si la presente acción resulta procedente, así como también la reconvención propuesta en el presente caso.

En efecto, básicamente la pretensión actora consiste en la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha veinte (20) de mayo de 2.002, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el N° 66, Tomo 51 de los respectivos Libros, en razón a que la arrendataria ha incumplido sus obligaciones contractuales, dejando de pagar las pensiones locativas correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.005, todo lo cual asciende a la cantidad de Treinta y Siete Millones Veinticinco Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 37.625.000,00). Frente a ello, la representación judicial demandada se excepcionó, invocando la cuestión previa comprendida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en los fundamentos de derecho, la demanda incoada en su contra; negó que su patrocinada haya dejado de pagar los cánones de arriendo señalados por la parte actora; negó que el canon vigente sea la cantidad de Bolívares Cinco Millones Trescientos Veinticinco Mil sin Céntimos (Bs. 5.325.000,00) y, finalmente, reconvino al actor para que reintegre los excesos de arrendamiento percibidos desde el período comprendido desde el mes de agosto de 2.002 a marzo de 2.005, lo cual asciende a la suma de Cuarenta y Dos Millones Quinientos Cuarenta y Tres Mil Cuatrocientos Setenta y Uno sin Céntimos (Bs. 42.543.471,00). Consecutivamente, demandó los daños y perjuicios que se han ocasionado a su representada, con motivo a la construcción un acceso por la puerta del local, que perturba el pacífico goce y disfrute de la cosa arrendada.

- De la Cuestión Previa -

Siendo que fue opuesta la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado los extremos del artículo 340, ejusdem, defensa ésta que fue contradicha en su totalidad por la parte actora, todo lo cual pasa a decidir quien aquí sentencia, con arreglo a lo siguiente:

La representación judicial demandada adujo en su escrito de contestación, que en libelo de demanda no se determinó con precisión el inmueble objeto del contrato locativo accionado, en cuanto a sus medidas, linderos, determinaciones específicas y demás datos, tanto registrales como de propiedad; lo cual fue rechazado por el actor, alegando que este requisito solo se exige para los casos en que existan dudas acerca de la ubicación de un inmueble. Aunado a ello, sostuvo que la parte demandada convino en que el inmueble objeto del contrato locativo, es el indicado en la Cláusula Primera.

Ahora bien, en cuanto al defecto de forma del libelo de la demanda referente a que el objeto de la pretensión deberá determinarse con precisión, indicando los datos, títulos y explicaciones necesarias si se tratare de derechos u objetos incorporales, este Tribunal debe indicar que en el presente juicio no se encuentra discutida la propiedad del bien inmueble de marras, sino, obligaciones elementales a la existencia de una relación arrendaticia entre el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia y la sociedad de comercio R&B Desing Italia, C.A.. Sumado a ello, se observa del escrito de contestación a la demanda, que la parte accionada conviene en el hecho que el inmueble dado en arrendamiento y descrito en el libelo de demanda, es aquél que aparece identificado en las disposiciones contractuales, razones por las cuales, por lo que considera este Juzgador que la cuestión previa opuesta debe ser declarada improcedente. Y así se decide.

- Consideraciones del Fondo -

Resuelto lo anterior, corresponde ahora emitir el pronunciamiento sobre el mérito de la controversia, para lo cual, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien suscribe, fundamentar su decisión:

Pruebas aportadas por la Parte Actora Reconvenida:

 Copia simple del contrato locativo, celebrado por las partes en fecha veinte (20) de mayo de 2.002, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre, Estado Miranda, quedando anotado bajo el N° 66, Tomo 51, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Dependencia. Por cuanto dicho fotostato no fue objeto de impugnación en la debida oportunidad, este Juzgador lo considera fidedigno de su original, conforme a los supuestos contenidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
 Copia Certificada del instrumento poder, conferido por la parte actora en fecha siete (07) de octubre de 2.005, autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador, Distrito Capital, quedando anotado bajo el N° 11, Tomo 71, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Dependencia. Por cuanto dicha instrumental no fue objeto de impugnación en la debida oportunidad, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361 y 1.384 del Código Civil.
 Comunicación de fecha uno (01) de junio de 2.004, cursante al folio setenta y cinco (75), dirigida a la empresa R&B Desing Italia, C.A., mediante la cual, el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia, le participa que a partir del mes de junio de 2.004 la pensión de arrendamiento se incrementará en un veinte por ciento (20%), por el anexo construido en el local de aproximadamente cuarenta y cinco metros cuadrados (45m2). Al respecto, el apoderado de la demandada desconoció en su contenido y firma dicho documento y siendo que no se evidencia de autos, la promoción de su cotejo o bien, las testimoniales de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del proceso. Así se decide.

Pruebas aportadas por la Parte Demandada Reconviniente:

 Cuatro instrumentos cursantes a los folios treinta y seis al treinta y nueve (36 al 39), acompañados al escrito de litis contestación, denominados “pagos de alquileres 2.002, 2.003, 2.004 y 2.005”, de los cuales se observa una rúbrica en tinta de color negro. Por cuanto no fue desconocido en la oportunidad procesal correspondiente, este Autoridad Judicial lo tiene por reconocido y le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con la norma contenida en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
 Instrumento cursante al folio cuarenta (40), acompañado al escrito de litis contestación, denominado “Cuadro demostrativo”, del cual se aprecia una rúbrica en tinta de color negro, similar a las firmas que aparecen al margen de los escritos producidos en el presente juicio, por la representación judicial de la parte accionada. Con respecto a éste medio probatorio, se observa que se trata de un instrumento privado, emanado de la misma parte promovente, aportado al expediente sin firma alguna que haga presumir, a éste Sentenciador, su aceptación por la parte contraria; esto, aunado al hecho que tal circunstancia impide que pueda ser desconocido por la parte a quien se le opone y en razón de ello, debe desecharse del presente debate procesal, no siendo objeto de valoración alguna, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
 Recibo de pago cursante al Cuaderno de Medidas (folio 73), emitido por el ciudadano Enzo Rubinetti Grimaldi, cuya admisión fue negada por este Tribunal, mediante providencia de fecha seis (06) de diciembre de 2.005, motivo por el cual nada tiene que analizarse al respecto.
 Ratificó y promovió las copias simples, cursantes al Cuaderno de Medidas, contentivas del documento constitutivo estatutario de la empresa demandada R&B Desing Italia, C.A., así como también, Acta de Asamblea de Accionistas, celebrada en fecha dieciséis (16) de febrero de 2.005. De los precitados fotostatos se observa que, aun cuando no han sido objeto de impugnación en su oportunidad y en razón a ello, pudieren considerarse como fidedignos de su original, el objeto de estas pruebas no guarda relación con los puntos debatidos en la controversia, de allí que deban desecharse del proceso, dada su impertinencia.
 Ratificó y promovió las copias certificadas, cursantes al Cuaderno de Medidas, de actuaciones judiciales contentivas de las consignaciones arrendaticias, expediente N° 2005-8936, las cuales, no fueron impugnadas en la oportunidad procesal correspondiente y en consecuencia, este Sentenciador las aprecia y valora como documentos públicos, que han sido expedidos por el funcionario competente para ello, de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil. .
 Copia simple de comunicación cursante al folio cincuenta y ocho (58), emitida por el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia, de fecha treinta (30) de noviembre de 2.005 y dirigida al ciudadano Alberto Buzzanca, en su carácter de Director Principal de la empresa R&B Desing Italia, C.A. Con relación al fotostato que se analiza, este Juzgador debe indicar que por tratarse de un instrumento privado aportado en copia simple, no puede ser apreciado ni valorado en el proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se subsume en los supuestos de dicha norma, motivo por el cual es desechado del presente juicio y así se declara.
 Promovió la prueba de inspección judicial sobre inmueble objeto del contrato de locativo accionado, así como también, la prueba de exhibición del documento de propiedad del referido inmueble y, siendo que la admisión de estas probanzas fue negada por este Tribunal, mediante providencia de fecha seis (06) de diciembre de 2.005, motivo por el cual nada tiene que analizarse al respecto.
 Promovió las testimoniales de los ciudadanos Mina de Luca, Daniela Di Loreto y José Espinel, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad números 11.027.833, 3.976.549 y 16.801.306, en su orden. Al respecto, cursa a los autos, resultas de la comisión proveniente del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de lo cual puede constatarse que los respectivos actos fueron declarados desiertos, por falta de comparecencia de los tres (03) testigos, en consecuencia, nada tiene este Juzgador que analizar al respecto.
 Promovió las testimoniales de los ciudadanos Erika Piñatel y Carlos Velásquez, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en el Estado Bolívar y titulares de las cédulas de identidad números 10.554.707 y 12.149.006, en su orden. Al respecto, cursa a los autos, resultas de la comisión proveniente del Juzgado Segundo del Municipio Caroní del Segundo Circuito, de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, de lo cual puede constatarse que los respectivos actos fueron declarados desiertos, por falta de comparecencia de los dos (02) testigos, en consecuencia, nada tiene este Juzgador que analizar al respecto.

Ahora bien, por cuanto es un hecho convenido y admitido por las partes que las mismas suscribieron un contrato autenticado de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por “Tres (03) plantas en el Edificio R&B Desing Italia, C.A., con un área total de trescientos sesenta metros cuadrados (360 M2), divido a su vez en tres (03) plantas de ciento veinte metros cuadrados (120m2) cada una, ubicado en tres (03) niveles superpuestos, con cuatro puestos de estacionamiento con frente a la Avenida Sucre de Los Dos Caminos”, queda establecido por este Juzgador que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa. En el caso de autos, el actor eligió la acción de resolución de contrato de arrendamiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil que establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Por su parte, el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 establece lo siguiente:

“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía”

Se observa del documento contentivo de la relación arrendaticia, que la duración de la misma fue establecida en la Cláusula Segunda, por un período de cinco (05) años fijos, contados a partir del uno (01) de abril de 2.002, hasta el treinta y uno (31) de marzo de 2.007, pudiendo ser prorrogado por períodos de un (01) año, a partir de su vencimiento. Del contenido de esta cláusula, se evidencia el carácter de “a tiempo determinado” que tiene el contrato que vincula a las partes en litigio y cuya resolución fue demandada. Así se establece.

Respecto a las obligaciones que surgen para el arrendatario, con ocasión a la celebración de una convención locativa, la Ley Sustantiva prevé que:

Artículo 1.592 del Código Civil: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Demostrada como ha quedado, en el caso sub examine, la existencia de la obligación a cargo del arrendador, correspondía al demandado el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las mismas y en especial, el pago de las pensiones locativas de la manera pactada, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta en su contra.

En este estado, se hace menester, para quien aquí suscribe, analizar las consignaciones de arrendamientos efectuadas por la demandada, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cursantes al Cuaderno de Medidas, haciéndose necesario verificar si las referidas consignaciones han sido efectuadas conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Resaltado del Tribunal).

Ciertamente, el citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, permite que, cuando el arrendador de un inmueble se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, pueda el arrendatario consignarla dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, en el Juzgado de Municipio competente por la ubicación el inmueble.

Así las cosas, se aprecia de las copias certificadas aportadas por la parte demandada, que las consignaciones se efectuaron de la siguiente manera:

• Los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2.005, por la cantidad de Veintidós Millones Ochocientos Veintiséis Mil Seiscientos Cincuenta Sin Céntimos (Bs. 22.826.650,00), consignados en fecha diez (10) de Noviembre de 2.005.
• El mes de Noviembre de 2.005, por la cantidad de Tres Millones Doscientos Sesenta Mil Novecientos Cincuenta Bolívares Sin Céntimos (Bs. 3.260.950,00), consignado en fecha quince (15) de noviembre de 2.005.

Siguiendo este orden de ideas, puede constatarse que para la fecha de la interposición de la demanda (14 de octubre de 2.005), la empresa accionada no había cancelado las pensiones locativas demandadas, no obstante a ello, a lo largo del debate procesal efectuó la consignación de las mismas. Sin embargo, del análisis de dichas consignaciones se desprende que, la parte demandada consignó los cánones de forma irregular, no adecuándose a lo establecido en el citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto consignó de manera conjunta más de un (01) canon arrendaticio. En consecuencia de lo anterior, deberá el arrendatario realizar el retiro de las mismas, de conformidad con la norma contenida en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece.

Ahora bien, la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual y que, por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. La resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos. Entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Asimismo, el artículo 506 de la Ley Adjetiva vigente preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

En este estado, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar éste Juzgador, que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderado judicial legítimamente acreditado, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos o, en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación. Así se establece.

Esta falta de pruebas por parte de la accionada, conlleva indefectiblemente a este Órgano Jurisdiccional, a declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, el incumplimiento contractual por parte de la arrendataria, sociedad mercantil R&B Desing Italia, C.A., en el pago de las pensiones locativas, correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2.005; por lo cual, debe establecerse que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento se hace procedente y, en la misma forma, la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.
- De la Reconvención Propuesta -

Como ya anteriormente se señaló en la narrativa del presente fallo, la parte demandada reconvino a la parte accionante, sobre la base de las normas contenidas en el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concatenados con el 35 del mismo cuerpo legal, el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, 1.159, 1.160, 1.264 y 1.589 del Código Civil y la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento accionado, para que reintegre los excesos de arrendamiento que ha recibido desde el mes de agosto de 2.002, a marzo de 2.005, lo cual asciende a la suma de Cuarenta y Dos Millones Quinientos Cuarenta y Tres Mil Cuatrocientos Setenta y Uno sin Céntimos (Bs. 42.543.471,00). Conforme a lo previsto en el artículo 1.589 del Código Civil, demandó los daños y perjuicios que se han ocasionado a su representada, con motivo a la irregular e inconsulta construcción realizada por el arrendador dentro del local, consistente en un acceso por la puerta del local, que perturba el pacífico goce y disfrute de la cosa arrendada.

Ahora bien, se hace menester señalar que la reconvención es en nuestro ordenamiento procesal vigente, según el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, una petición por medio de la cual el demandado reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que aquél. La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una demanda nueva, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en un mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, pudiendo haber sido intentada en un juicio separado. Al respecto, sostiene el Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil: “La reconvención, antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explícita del demandado”; es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el decurso del juicio, por el demandado contra el demandante, con el propósito de obtener el reconocimiento de un derecho o, bien el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.

Realizadas las consideraciones doctrinarias anteriores, pasa de seguidas este Juzgador, a analizar los argumentos esgrimidos por la parte en su escrito de mutua petición:

Aduce la Representación Judicial de la parte reconviniente, que el arrendador ha cobrado en exceso, al canon mensual convenido en la Cláusula Tercera del contrato locativo de marras, la cantidad de Cuarenta y Dos Millones Quinientos Cuarenta y Tres Mil Cuatrocientos Sesenta y Un Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 42.543.471,00), por lo que corresponde a los meses comprendidos desde agosto de 2.002, hasta marzo de 2.005. En tal sentido, solicitó que la cantidad pagada en exceso sea compensada, a las pensiones arrendaticias de los meses comprendidos entre abril y octubre de 2.005, ambos inclusive y, de enero a marzo de 2.006.

A los fines de probar su pretensión, acompañó recibos de arrendamiento y cuadro demostrativo elaborado en base a dichos recibos, cuyo mérito probatorio ya fue analizado precedentemente.

Consecutivamente, demandó conforme a lo previsto en el artículo 1.589 del Código Civil, los daños y perjuicios que se han ocasionado a su representada, con motivo a la irregular e inconsulta construcción realizada por el arrendador dentro del local, consistente en un acceso por la puerta del local, que perturba el pacífico goce y disfrute de la cosa arrendada; así como también, la perturbación que produce el uso ilegal de los cuatro (04) puestos de estacionamiento que forman parte de la cosa arrendada, por parte de los familiares del arrendador.

Al efecto, el actor reconvenido adujo que la reconvención propuesta es improcedente y carente de legalidad, toda vez que el inmueble objeto del contrato accionado nunca ha sido regulado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; que todas las variaciones del canon de arrendamiento fueron establecidas de común acuerdo y, en consecuencia, rechazó que su representado le adeude a la demandada reconviniente, cantidad dineraria alguna por concepto de sobre alquileres. En cuanto al petitorio contenido en el segundo punto de la reconvención, rechazó y contradijo por ser falso, que el actor haya construido en forma irregular e inconsulta, una obra dentro del local arrendado, que perturbe el uso y disfrute pacífico del inmueble.

Definida la naturaleza de la acción que originó la mutua petición en el caso bajo análisis, como una acción de reintegro por sobrealquileres, este Tribunal observa que la misma encuentra su fundamento normativo en los artículos 58 y 60 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establecen lo siguiente:

Artículo 58: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”.

Artículo 60: “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato, hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”.

De los artículos anteriormente transcritos puede inferirse que, para la procedencia de la presente acción, se hace necesario que haya quedado, fehacientemente probado, primero la existencia de una relación arrendaticia y, segundo, la existencia de una resolución de la Dirección de Inquilinato que establezca un canon de arrendamiento menor al cobrado durante la vigencia del contrato.

Vistos los extremos que exige la Ley para la procedencia de la acción de reintegro y, examinadas, apreciadas y valoradas como han sido todas las pruebas que se encuentran en el expediente, indistintamente de quien las haya producido, porque una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte y, a su vez, el Juez valorarlas, aun en perjuicio de aquél que las produjo, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, y extraídas de ellas los elementos de convicción, no pudo constatar este Juzgador, la existencia de una fijación que pueda determinar el quantum, para el canon de arrendamiento mensual del inmueble de autos, por parte del órgano regulador competente, a saber, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, por lo que, se hace forzoso para quien aquí decide, declarar la improcedencia del reintegro de sobrealquileres peticionado por la demandada reconviniente. Así se establece.

Ahora bien, siguiendo el análisis de la reconvención propuesta, pasa este Sentenciador a examinar el segundo punto de la misma, contenido en el capítulo cuarto del escrito de contestación a la demanda, referido a los daños y perjuicios alegados, sobre la base de la norma contenida en el artículo 1.589 del Código Civil, ocasionados por una construcción que realizó el arrendador en el inmueble de autos, que -a decir del reconviniente- no le fue consultada, aunado a que tal construcción perturba en forma reiterada y constante, el goce y disfrute pacífico de la cosa arrendada, así como también, la perturbación que le produce el uso ilegal de los cuatro puestos de estacionamiento que forman parte de la misma.

La parte actora reconvenida adujo al respecto, que tanto las modificaciones, aumento del área arrendada y el libre acceso que se tiene a otras dependencias del inmueble objeto de la convención locativa de autos, fueron expresamente autorizadas por la arrendataria y, en virtud de ello, no se podría interpretar como una perturbación al funcionamiento de las actividades que desarrolla la demandada reconvenida, en el referido inmueble.

En este orden, corresponde citar la norma contenida en el artículo 1.589 del Código Civil, la cual determina que:

“El arrendador no puede, durante el arrendamiento, variar la forma de la cosa arrendada”.

Examinadas como han sido, todas y cada una de las actas que conforman el expediente, no pudo evidenciar éste Sentenciador, que la parte demandada reconviniente hubiese aportado al proceso, medio probatorio alguno, tendiente a demostrar la existencia de los daños y perjuicios invocados, y en virtud de ello, resulta forzoso para este Tribunal, declarar improcedente la pretensión sub examine. Así se decide.

- D E C I S I Ó N -

Estudiadas como han sido, suficientemente, las actas procesales que integran éste expediente y, tomando como base los argumentos de derecho explanados con anterioridad, se aprecia que, al no haber traído a los autos la parte demandada reconviniente, medio probatorio que enervara las pretensiones libelares y, a su vez, las pretensiones invocadas en la reconvención planteada, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional, declarar procedente la demanda propuesta y sin lugar, la mutua petición en el presente juicio. Así se decide.-

- V -
- D I S P O S I T I V A -

Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia, contra la sociedad mercantil R&B Desing Italia, C.A., ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada reconviniente, con fundamento en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Declara CON LUGAR la demanda que por Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara el ciudadano Donato Rubinetti Scioscia, contra la sociedad mercantil R&B Desing Italia, C.A. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito en fecha veinte (20) de mayo de 2.000, y se condena a la parte demandada, a hacer entrega a la parte actora del inmueble constituido por “Tres (03) plantas en el Edificio R&B Desing Italia, C.A., con un área total de trescientos sesenta metros cuadrados (360 M2), divido a su vez en tres (03) plantas de ciento veinte metros cuadrados (120m2) cada una, ubicado en tres (03) niveles superpuestos, con cuatro puestos de estacionamiento con frente a la Avenida Sucre de Los Dos Caminos”, libre de personas y bienes y, en el mismo estado en que lo recibió.
TERCERO: Declara SIN LUGAR la reconvención que por acción de Reintegro de Sobrealquileres y Daños y Perjuicios, propusiera la sociedad mercantil R&B Desing Italia, C.A., en contra del ciudadano Donato Rubinetti Scioscia.
CUARTO: Se acuerda que la parte demandante reconvenida, proceda a retirar del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril a noviembre de 2.005, así como todas aquellas que a su favor estuvieren consignadas ante la citada Dependencia Judicial.
QUINTO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora, los cánones de arrendamiento que se siguieron y se sigan venciendo, calculados conforme al petitum del libelo de demanda, a razón de Cinco Millones Trescientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 5.325.000,00) cada uno, por cada uno de los meses hasta la fecha en que quede firme la presente decisión.

Por cuanto la parte demandada ha resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se le condena al pago de las costas procesales.

Al haber sido publicada la presente decisión fuera de sus lapsos naturales, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes, sin lo cual no correrá el lapso de ley para el ejercicio del recurso ordinario de apelación.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Veinticinco (25) días del mes de Julio del año Dos Mil Seis (2.006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
El Juez Titular,

Dr. Carlos Spartalian Duarte

El Secretario,

Ab. Jesús Albornoz Hereira

En la misma fecha siendo las dos de la tarde (02:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Ab. Jesús Albornoz Hereira

CSD/JAH/lisbeth
Exp. N° 05-0920.-