TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
AÑOS: 196° y 147°

DEMANDANTES: N.E.G.J.C. STHEPHAN INVERSORA, C.A., sociedad mercantil inscrita en fecha 15 de junio de 2001, en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 84, Tomo 55AQTO.
APODERADOS
JUDICIALES: ADOLFO ACOSTA NÚÑEZ, ANTONIO CALLAOS y KARINA CHICA HUNG, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 46.934, 46.935 y 109.277 respectivamente.

DEMANDADO: LUIS RUBEN UZCATEQUI LIMA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. 2.965.623.
APODERADOS
JUIDICIALES: OSWALDO E. ABLAN CANDIA y OSWALDO ABLAN HALLAK, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.358 y 67.301, respectivamente.

MOTIVO: REINTEGRO DE ALQUILERES
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 06-9785

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 13 de marzo de 2006, por la abogada DIANA ANGELINI DIAZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora contra la decisión proferida en fecha 03 de marzo de 2006, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda que por reintegro de sobrealquileres que interpusiera la sociedad mercantil N.E.G.J.C STEPHAN INVERSORA C.A., en contra del ciudadano LUIS RUBEN UZCATEGUI LIMA condenándolo en costas conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 12 de junio de 2006, ordenando en consecuencia la remisión del presente expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno.
Cumplidos los trámites de distribución correspondientes, en fecha 15 de junio de 2006, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en su función de Tribunal Distribuidor, asignó a este Juzgado el conocimiento de la presente causa y en fecha 20 de junio de 2006 es recibido el expediente por esta alzada, por lo que se fijó de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, un lapso de diez (10) para dictar sentencia.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inicia el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por el ciudadano NICOLAS GABRIEL ESTEPHAN CALLAOS, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil N.E.G.J.C. STEPHAN INVERSORA C.A., asistido por la abogada KARINA CHICA HUNG, fundamentando su pretensión en los términos que de seguidas se explana: 1) Que su representada recibió en arrendamiento del ciudadano LUIS RUBEN UZCATEQUI LIMA, un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el No. 2, que forma parte inseparable de la quinta denominada “Lolike”, signada con el No. 13, ubicada en la Tercera Transversal con la Primera Avenida de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Sucre del Estado Miranda, en la cual existen adicionalmente dos (02) comercios, también ubicados en la planta baja de dicho inmueble. 2) Que consta en la cláusula Segunda del contrato suscrito entre las partes que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) mensuales, y en la cláusula tercera del mismo se estableció que la relación arrendaticia tendría una duración de dos (02) años fijos con dos (02) años de prorroga contados a partir del 15 de julio de 2001, siendo dicho canon incrementado por el arrendador en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) mensuales, a partir del día 16 de julio de 2005. 3) Igualmente, sostuvo que en cumplimiento a lo pactado en la cláusula Décima Séptima del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de junio de 2001, su poderdante entregó al arrendador la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00), correspondiente a tres meses de canon de arrendamiento por concepto de depósito, a fin de garantizar las pretensiones estipuladas contractualmente. 4) Que por causa extraña no imputable surgida en el país, con ocasión al paro de actividades habidas en diciembre del 2002 y enero de 2003, el monto del canon de arrendamiento fue reducido a dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00). 5) Que presumiendo la buena fe del arrendador su representada cumplió con la obligación contraída al pagarle en forma oportuna el canon de arrendamiento preestablecido, y que conforme a lo dispuesto en la ley especial, se vio obligado a efectuar las respectivas consignaciones arrendaticias, por el mismo monto de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) mensuales, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. 6) Que su representada en el mes de mayo de 2005, fue informada que la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, había dictado la resolución No. 3846 de fecha 03 de junio de 1974, y a solicitud del arrendador fijó un canon de arrendamiento máximo mensual de vivienda y comercio para la totalidad del referido bien inmueble, en la cantidad de tres mil ciento cuarenta y ocho con veinte céntimos (Bs. 3.148,20). 7) Que su representada no está obligada a pagar un canon superior a la porción que dicha quinta tiene arrendada, y como quiera que ha pagado por concepto de pensión de arrendamiento la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) mensuales, durante cada uno de los primeros 48 meses transcurridos desde el 15 de julio de 2001 hasta el 15 de julio de 2005, excepto para las mensualidades vencidas en fecha 15 de diciembre de 2002 y 15 de enero de 2003, las cuales como quedó dicho el monto fue establecido en dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) mensuales y cuatro millones ochocientos mil bolívares (Bs. 4.800.000,00) mensuales, y que su representada tiene derecho a solicitar la repetición de las cantidades pagadas por la mismas, encima de lo regulado, tanto por concepto de canon de arrendamiento como por depósito en garantía. 8) Que habiéndole entregado el arrendatario al propietario del bien inmueble la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00) por concepto de garantía equivalente a tres meses de canon de arrendamiento, calculado a cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), el mismo esta igualmente obligado a devolver el diferencial de esos doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00) por concepto de garantía entregado por su representada al arrendador. Finalmente la representación judicial de la parte actora solicitó previa determinación por experto nombrados por el tribunal, el reintegro de sobrealquileres desde la fecha del inicio del contrato hasta el día 15 de septiembre de 2005 inclusive, así como los montos cobrados ilegalmente a su representada estimados por la suma de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00), por concepto de canon mensual de arrendamiento entre las fechas 15 de julio de 2001 y 15 de julio de 2005, excepto en las mensualidades vencidas el 15 de diciembre de 2002 y 15 de enero de 2003, aunado a las cantidades recibidas por el propietario por concepto de depósito en garantía de la relación arrendaticia en razón de la resolución N° 3846, el cual fijó un canon de arrendamiento mensual máximo de bolívares (Bs. 3.148,20), los intereses producidos por la suma pagada en exceso por concepto de depósito calculados conforme a lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la corrección monetaria de todas las sumas objeto del reintegro y costas procesales del presente juicio.
Mediante auto de fecha 14 de octubre de 2005, fue admitida la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada LUIS RUBÉN UZCATÉQUI LIMA, conforme a lo previsto en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que comparecencia al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación para la contestación de la demanda.

Cumplidos los trámites de citación, en fecha 14 de noviembre de 2005 la representación judicial del ciudadano LUIS RUBEN UZCATEQUI LIMA, consignó escrito de contestación en los términos siguientes: 1) Alegó como punto previo el decaimiento del acto administrativo contenido en la resolución No. 3846 de fecha 03 junio de 1974, emitido por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, tras haber incorporado mejoras y bienhechurías al bien inmueble objeto en cuestión, con posterioridad al dictamen de la referida resolución, precedido de la celebración del contrato de arrendamiento inmobiliario, desapareciendo de esta forma los supuestos de hechos que condujeron al organismo administrativo a fijar el canon de arrendamiento máximo mensual establecido en dicho dictamen. 2) Igualmente, negó, rechazó y contradijo la demanda propuesta en cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, en consecuencia, opuso la prescripción de la acción consagrada en el artículo 62 del Decreto con Rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto -a su decir-, en el caso transcurrió los dos (02) años para interponer la acción de reintegro sobre alquileres, en función de la última regulación que resultó definitivamente firme, a partir de la última fijación del canon de arrendamiento mensual, lo cual ocurrió entre las fechas 03 de junio de 1974 y 03 de junio de 1976, razón por la cual la presente acción se encuentra prescrita. 3) Que no es posible determinar o precisar la supuesta cantidad de dinero pagada en razón de presuntos sobrealquileres correspondientes al período comprendido entre el 15 de julio de 2001 y 15 de septiembre del mismo año, en razón a lo dispuesto en la Resolución No. 3846 de fecha 03 de junio de 1974, por lo que resulta inaplicable al caso bajo análisis. 4) Finalmente, solicitó la declaratoria de sin lugar de la demanda formulada por la parte actora, así como su condenatoria en costas.

En la fase probatoria las partes promovieron pruebas en el orden siguiente:

La representación judicial de la parte accionante mediante escrito fechado 17 de noviembre de 2005, impugnó las copias consignadas por la parte demandada con base a lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo que los traslados o copias que hacen fe son las copias certificadas expedidas conforme a la ley, lo cual no ocurre en el presente caso.

• Reprodujo el mérito favorable de los autos, especialmente, de los documentos consignados en el libelo, esto es, el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de junio de 2001, bajo el No. 64, Tomo 84 de los libros respectivo; copia certificada del expediente llevado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y copia certificada del expediente administrativo No. 18.970, expedida en fecha 16 de mayo de 2005, por el Director General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
• Recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento, emitidos por el demandado y depósitos bancarios efectuados por su representada en la cuentan signada con el No. 0134003840383051274.
• Comprobantes de consignaciones arrendaticias efectuadas por su mandante ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que demuestran el pago de las pensiones de alquileres pertenecientes a los meses 15 de octubre de 2005 al 15 de diciembre del mismo año.
• Comprobante emitido por la parte demandada por la suma de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00), que determinan que el arrendador recibió de su mandante en fecha 25 de junio de 2001, el pago por concepto de tres (03) meses de canon de arrendamiento en calidad de depósito, correspondiente a los meses de diciembre de 2002 y enero de 2003.
• Documento contentivo del acuerdo suscrito entre las partes, mediante el cual se convino la reducción de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,00) de los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2002 y enero de 2003.
• Inspección judicial del inmueble objeto del contrato, a fin de que se dejara constancia de que en su planta baja existen adicionalmente dos (02) locales arrendados a su poderdante.
• Promovió la prueba de posiciones juradas, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente, para lo cual designó a su Presidente NICOLAS GABRIEL ESTEPHAN CALLAOS.
• Testimonial como perito a la ciudadana MIMITA SALCEDO de CORREDOR.
• Informes a la Alcaldía del Municipio Chacao, a fin de determinar si en los archivos de ese organismo existe permiso o constancia para construir, modificar el referido inmueble.

Mediante escrito de fecha 25 de octubre de 2005, el apoderado judicial de la parte accionada reprodujo el mérito favorable de los autos, reprodujo e hizo valer la Resolución No. 3846 fechada 03 de junio de 1974, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, y promovió los siguientes medios de prueba:

• Titulo supletorio evacuado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 03 de julio de 1979, registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 05 de septiembre de 1979, bajo el No. 28, Tomo 4, Protocolo Primero.
• Informe de avalúo a la empresa HJG CONSULTORES, en fecha 13 de marzo de 2000, a los fines de determinar las características que presenta el inmueble para esa fecha, las cuales se encuentran determinadas en dicho escrito de pruebas.
• Promovió el contenido de la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 20 de junio de 2001.
• Inspección judicial del inmueble tantas veces aludido e identificado en autos.
• Testimoniales del ciudadano HUGO GUERRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. V- 1.741.593.
• Hizo valer la Resolución No. 3846 de fecha 03 de junio de 1974, emanada de la Dirección de Inquilinato del entonces Ministerio de Fomento.

Por auto de fecha 25 de noviembre de 2005, el tribunal a quo admitió las pruebas promovidas por ambas partes, en consecuencia se fijó oportunidad para la practica de inspección judicial conforme lo previsto en el artículo 472 del Código del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, se fijó oportunidad para la evacuación de las posiciones juradas y testimoniales establecidas en el artículo 433 y 483 eiusdem, por lo que fue librado oficio a la Alcaldía del Municipio Chacao, a los fines de que informara con relación a lo solicitado en el escrito de pruebas consignado por la parte actora.

En fecha 30 de noviembre de 2005, el apoderado judicial de la empresa N.E.G.J.C STEPHAN INVERSORA C.A., impugnó los medios de prueba promovidos por la parte accionada, específicamente los que se desprenden de los capítulos tercero, cuarto y sexto del escrito de pruebas.

En fecha 05 de diciembre de 2005 fue fijada la oportunidad para que tuviera lugar las declaraciones de los ciudadanos MIMITA SALCEDO DE CORREDOR y HUGO JESÚS GUERRA.

Mediante diligencia fechada 13 de diciembre de 2005, la representación judicial de la parte actora desistió de las posiciones juradas promovidas en el Capítulo V del escrito de prueba, e instó al juez a quo a requerir informes a la Alcaldía del Municipio Chacao, en consecuencia, solicitó una prórroga del lapso de evacuación de pruebas, por no haberse evacuado en su totalidad. Acto seguido, en el 14 de diciembre de 2005 la ciudadana LUISA MERCEDES MARQUEZ, consignó informe de inspección judicial del referido bien.

Cumplida la sustanciación de la causa conforme al procedimiento de Segunda Instancia para sentencias interlocutorias, se entró a la fase decisoria correspondiente.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con base en las siguientes consideraciones:

Fueron deferidas las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 13 de marzo de 2006, por la abogada DIANA ANGELINI DIAZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora contra la decisión proferida en fecha 03 de marzo de 2006, por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda que por reintegro de sobrealquileres que interpusiera la sociedad mercantil N.E.G.J.C STEPHAN INVERSORA C.A., en contra del ciudadano LUIS RUBEN UZCATEGUI LIMA condenándolo en costas conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto este Juzgado Superior considera necesario resolver ahora, todos aquellos puntos que deben ser dirimidos previamente a cualquier decisión sobre el fondo controvertido, y comoquiera que la parte demandada opuso como cuestión perentoria la prescripción de la acción, su revisión y declaratoria debe ser previa a cualquier pronunciamiento, lo cual será el siguiente objeto de análisis por parte del Tribunal.

Punto Previo: La parte demandada solicitó la declaratoria de PRESCRIPCION DE LA ACCION de REINTEGRO en su escrito de contestación de la demanda, alegando que los dos años para interponer la acción de reintegro sobre alquileres, en función de la última regulación que resultó definitivamente firme, transcurrieron entre las fechas 03 de junio de 1974 y 03 de junio de 1976 y no es posible determinar o precisar la supuesta cantidad de dinero pagada en razón de presuntos sobrealquileres correspondientes al período comprendido entre la fecha 15 de julio de 2001 y 15 de septiembre del mismo año, en razón a lo dispuesto en la Resolución N° 3846 de fecha 3 de junio de 1974, la cual resulta inaplicable al caso.

El A quo en el fallo recurrido, respecto a la prescripción de la acción opuesta, se expresó así:

“ … Si el Estado Venezolano, considera que los cánones fijados a los inmuebles deben ser revisados cada dos (2) años, a instancia de parte interesada, porque este valor, evidentemente, puede fluctuar debido a circunstancias variables; no puede pretender el actual arrendatario hacer valer en el año 2005 una Resolución dictada en el año 1974, ya que evidentemente las circunstancias han variado, no sólo las del inmueble sino las del país, hay otras condiciones y necesidades económicas, tal como el fenómeno inflacionario; y realmente es un exabrupto pretender, tal como lo pretende el arrendatario, pagar por el inmueble que ocupa, una porción del canon fijado en el año 1974 en Bs. 3.148,20 sobre la totalidad del inmueble, que para esa fecha, ya contaba con dos locales comerciales y tres porciones del mismo eran viviendas; a los locales comerciales, uno de 95,19 m2 se le fijó un canon mensual de Bs. 1.004,75 y al otro local de 42,90 m2 se le fijó un canon mensual de Bs. 515,35.
Considera esta Sentenciadora, que dicha Resolución no puede ser opuesta al demandado (arrendador) por el arrendatario ( demandante), pues evidentemente en el presente caso ha operado la prescripción de la acción alegada por el demandado al momento de dar contestación a la presente demanda, con fundamento en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece...”.

Ahora bien, la prescripción extintiva o liberatoria extingue la obligación y la acción, es decir, extingue el poder jurídico de hacer cumplir la obligación, transformándose la misma en una obligación natural, cuyo cumplimiento será espontáneo y no está sujeto a repetición, y el elemento constitutivo es la inercia del acreedor. La prescripción es un derecho que puede hacerse valer o renunciarse y es una institución útil y necesaria, porque, castigando la negligencia del acreedor se asegura el dominio de las cosas y se evitan pleitos en la sociedad.
La doctrina admite tres condiciones fundamentales para invocar la prescripción extintiva o liberatoria: 1); la invocación por parte del interesado 2) el transcurso del tiempo fijado en la ley y 3) la inercia del acreedor.

Con respecto al primer requisito, observa esta Alzada, que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda opuso la prescripción de la acción de reintegro contenida en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:

“...La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos años...”.

Adicional a la norma transcrita, el artículo 60 eiusdem dispone que:

“El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme”.

De la interpretación auténtica de esta disposición legal se derivan las siguientes precisiones, a saber, 1°) La Ley Inquilinaria, ha establecido una prescripción especial, breve, de dos años, para el ejercicio de la acción judicial correspondiente. Estos dos años se cuentan a partir de que haya quedado firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuado al inmueble de que se trate, puesto que, si no está firme la Resolución no podrá demandarse el reintegro. 2°) Si han transcurrido más de dos años, contados a partir de la fecha en que quedó firme la resolución a través de la cual se fija el canon de arrendamiento al inmueble, el arrendatario que pretenda ejercer la acción de reintegro de sobrealquileres, tendrá que hacerlo, obligatoriamente, en función de una fijación actualizada del canon de arrendamiento máximo mensual que resulte definitivamente firme, ya que la acción de reintegro, en función de la anterior fijación, se encuentra prescrita.

En cuanto al transcurso del tiempo de dos años contados a partir de la última fijación de alquiler que esté firme, de autos se desprende que la parte actora aportó a los autos como instrumento fundamental de su solicitud a los folios 105 al 222 y su vuelto copias certificadas del expediente No 18970 tramitado por los ciudadanos JUAN CORREA GONCALVES y LUIS RUBEN USCATEGUI LIMA, en fechas 30-01-1973 y 28-05-1973 por ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura de fecha 16 de mayo de 2005; instrumento público que esta Superioridad valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil en armonía con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En el legajo de copias certificadas cursa inserta Resolución No 3846 de fecha 03 de junio de 1974, relativa a inmueble denominado Quinta Lolike, situado en la tercera calle, No 13 con primera Avenida, Los Palos Grandes, Distrito Sucre del Estado Miranda, en la cual se avaluó el inmueble en la cantidad de Bs. 314.827,20 y fijó como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio en la cantidad de Bs. 3.148,20, discriminados así: Vivienda 55,40 m2 Bs. 234,50; Vivienda 92,10 m2 Bs. 455,00; Vivienda 192,30 m2 Bs. 938,60; Comercio 95,19 m2 Bs. 1.004,75; comercio 42,90 m2 Bs. 515,35. Así se establece.

De las mismas copias certificadas se evidencia al folio 110 del expediente administrativo que el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 08 de noviembre de 1978 remitió el expediente a la Dirección de Inquilinato por considerar que las partes no tienen interés en el asunto ya que no aparece actuación procesal desde el día 25 de julio de 1978. Así se establece.

También cursa en autos a los folios 5 al 14 original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 29 de junio de 2001, anotado bajo el No 64, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones celebrado entre LUIS RUBEN UZCATEGUI LIMA, venezolano, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 2.965.623 como arrendador y la empresa N.E.G.J.C STEPHAN INVERSORA, C.A., como inquilino por el local No 2, ubicado en la tercera transversal con Primera Avenida de Los Palos Grandes Qta., Lolike No 45-16 Distrito Sucre del Estado Miranda, de aproximadamente 325 mts2; instrumento que esta Alzada valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil. Del señalado instrumento evidencia quien aquí decide que el contrato de arrendamiento comenzó a regir desde el día 15 de julio de 2001 hasta el día 15 de julio de 2005, y así se establece.

En el caso de autos, la Resolución que fijó el canon de arrendamiento fue proferida el día 3 de junio de 1974 y el Tribunal de Apelaciones día 8 de noviembre de 1978 consideró que las partes no tenían interés, remitiendo las actuaciones al organismo administrativo. De tal manera que para la fecha en que fue incoada la presente acción de reintegro, vale decir, el día 06-10-2005 había transcurrido con holgura – mas de veinte años- el término de dos años para intentar la acción de reintegro en caso de haber pagado un canon superior al establecido por el organismo regulador. Así se establece.

Ahora bien, respecto a la inercia por parte del acreedor, vale decir, la negligencia del acreedor – en este caso el arrendatario - alegó la parte actora que el arrendatario no podía ejercer la acción de reintegro porque no tenía la posibilidad de ejercerla ya que no había nacido y que además el arrendador tenía la carga de solicitar una nueva regulación.
Precisa esta Alzada, que en materia inquilinaria la ley especial que rige la materia, consagra, tanto para el arrendador como para el arrendatario, el derecho de solicitar la regulación del canon de arrendamiento, si considera que este es insuficiente o exagerado. De allí que, desde la celebración del contrato de arrendamiento, vale decir, el día 20 de junio de 200 estaba facultado el arrendatario para solicitar la regulación del canon de arrendamiento pactado si consideraba que éste era exagerado.
Además de un simple análisis comparativo de la Resolución de fecha 03 de junio de 1974 y la cláusula primera del contrato de arrendamiento – instrumentos ya valorados previamente – se colige con meridiana claridad que las áreas del inmueble reguladas no se compadecen con el área distinguida como Local No 2 objeto de acción de reintegro; razón por la cual, el arrendatario debió acudir al Organismo Regulador para que determinará el área arrendada y su valor, y con base a ello fijará el canon de arrendamiento que le correspondía al área de 325 mts2 destinada a comercio, y, posteriormente si resultaba que el canon actualizado y fijado era mayor al pactado en el contrato de arrendamiento, podía el arrendatario acudir a la vía judicial a solicitar la repetición de las cantidades pagadas por sobrealquileres.

También es necesario para esta Alzada precisar que la inflación es un hecho notorio que no requiere prueba, y que el valor de los inmuebles en el transcurso de veinte años han sufrido variaciones, y el legislador en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ha establecido que el órgano competente para determinar estas variaciones y su incidencia en el canon de arrendamiento es la Dirección de Inquilinato, la cual, a solicitud de cualquiera de los interesados – propietario, arrendador y arrendatario- actualizará la fijación del canon de arrendamiento; y será en base a esta actualización que los interesados harán valer en juicio sus derechos e intereses.

En el caso de autos han transcurridos más de veinte años desde que fue avaluado y fijado el canon máximo de arrendamiento del inmueble Quinta Lolike en su totalidad en Bs. 3148,20 y como se evidencia del análisis comparativo entre la Resolución de fecha 3 de junio de 1974 y de la cláusula primera del contrato de arrendamiento, las áreas del inmueble eran diferentes en el año 1974 - fecha de regulación - y el año 2001 –fecha de celebración del contrato de arrendamiento – por cuanto no aparece en la Resolución el avalúo y fijación de canon de arrendamiento del Local No 2 con un área de 325 mts2 destinado a comercio; razón por la cual sentenciadora presume que el inmueble Quinta Lolike ha sufrido transformaciones que hacen inaplicable la regulación de arrendamiento del año 1974, en el año 2006, y que confirman que la acción de reintegro de sobrealquileres con fundamento en la Resolución del año 1974, está prescrita.

Considera quien aquí decide que celebrado el contrato de arrendamiento en el año 2001 habiendo las partes pactado un canon de arrendamiento de Bs. 4.000.000;oo mensuales, desde esa fecha debió el arrendatario si consideraba exagerado dicho canon por un área comercial de 325 m2 acudir al organismo competente, solicitar la regulación del local No 2 que no aparece determinado, ni avaluado, ni fijado su canon de arrendamiento en el año 1974, y con base en ella, si de ésta resultaba la fijación de un canon menor, acudir a la vía judicial y solicitar la repetición de la pagado en exceso.

La necesaria actualización de la regulación del canon de arrendamiento que fue fijado para el año 1974 – hace más de veinte años - en Bs. 3.148,20 para la totalidad del inmueble y discriminadas por áreas que no se compadecen con el área objeto del contrato de arrendamiento, queda patentizada en el libelo de la demanda, cuando a la misma parte demandante se le hace imposible determinar cual es la cantidad que le corresponde pagar por canon de arrendamiento según la Resolución que invoca, y la que le correspondería por concepto de repetición de sobrealquileres, pretendiendo que sea el Tribunal quien se lo fije, cuando, como ya quedó establecido, eso le corresponde al órgano administrativo y debe determinarse mediante el procedimiento administrativo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así las cosas, habiendo transcurrido con holgura el término establecido en la ley contado a partir de la fecha de la Regulación firme, la acción de reintegro, en función de la anterior fijación, se encuentra prescrita, y debió el arrendatario que pretendía ejercer la acción de reintegro de sobrealquileres, hacerlo, obligatoriamente, en función de una fijación actualizada del canon de arrendamiento máximo mensual; circunstancias que delatan la inercia del arrendatario. Así se decide.

De allí que esta Alzada comparte el criterio sostenido por el a quo relativo a la prescripción de la acción de reintegro de sobrealquileres, razón por la cual se abstiene de pronunciarse sobre el mérito de la presente controversia y en consecuencia el recurso ejercido debe ser declarado Sin lugar en la dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho que han quedado expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada DIANA ANGELINI DIAZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora sociedad mercantil N.E.G.J.C STEPHAN INVERSORA, C.A., en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 03 de marzo de 2006. En consecuencia, se confirma la sentencia recurrida con la motivación expuesta en el presente fallo.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de reintegro de sobrealquileres incoada por la sociedad mercantil N.E.G.J.C STEPHAN INVERSORA, C.A en contra del ciudadano LUIS RUBEN UZCATEGUI LIMA.
TERCERO: De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas procesales a la parte actora dado que ésta quedó totalmente vencida.
Expídase copia certificada de esta decisión a los fines de su archivo en el Libro Copiador de Sentencias Definitivas, a tenor de lo establecido en el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación, a los siete (07) días del mes de julio de dos mil seis (2006).
LA JUEZ TEMPORAL,

SONIA FERNANDEZ DE ABREU
LA SECRETARIA TEMPORAL,

AMERICA GOMEZ PEREZ
En esta misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

AMERICA GOMEZ PEREZ

SFDEA/AGP.-
Exp. No. 06-9785