TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
196º y 147º

ASUNTO: AP31-V-2006-000240

PARTE ACTORA: ACACIO DA SILVA TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.113.562, representado en juicio por el abogado en ejercicio, Carlos Gottberg Toro, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 51.871.

PARTE DEMANDADA: JUAN CARLOS CORTEZ AMADO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 82.149.339, asistido en juicio por la abogada en ejercicio, Consuelo Arroyo López, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 25.164.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
El presente juicio se inició mediante demanda que por Resolución de Contrato Arrendaticio, conjuntamente con sus anexos, presentara la representación judicial de la parte actora, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, correspondiéndole a este Tribunal su conocimiento y sustanciación, previo sorteo de ley.

El Tribunal mediante auto dictado el día 27 de abril de 2006, admitió la demanda presentada por los trámites del juicio breve. Libelo que posteriormente reformó a través de escrito de fecha 03 de mayo del año en curso, cuya admisión se produjo en autos, en fecha 5 del citado mes y año.

Sostiene la representación judicial de la parte accionante en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que desde el 04-09-2001, su mandante tiene celebrado contrato con el ciudadano, Juan Carlos Cortez Amado, antes identificado, mediante el cual dio en arrendamiento el apartamento No. 1, del Edificio denominado “San Benito”, ubicado en la calle San Benito, subida sector Gato Negro No. 11, Parroquia Sucre del municipio Libertador, Caracas;
2.- Que el plazo de duración del contrato se convino en un año, prorrogable por períodos iguales;
3.- Que el canon estipulado en el contrato era de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000);
4.- Que el demandado en su condición de arrendatario ha dejado de pagar las pensiones correspondientes a los meses de julio de 2005 a la fecha de presentación de la demanda, incumpliendo así, con su obligación legal y contractual;
5.- Que ante tal incumplimiento procedió a demandarlo para que convenga o en su defecto sea condenado en la Resolución del Contrato y la consiguiente entrega del inmueble arrendado; en pagar los cánones adeudados, de julio de 2005 a abril de 2006, a razón cada uno de Doscientos veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000); así como una cantidad equivalente a la citada, durante todo el tiempo que permanezca en el inmueble hasta la entrega del inmueble; cantidades que exigió debidamente indexadas.

Entregada como fue al apoderado actor, la compulsa de citación, de conformidad con lo previsto en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, dicha representación judicial, mediante diligencia presentada el día 07 de junio del presente año, consignó las resultas correspondientes, de las cuales se constata la citación personal del demandado.

En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada debidamente asistido de abogado, presentó escrito mediante el cual, además de oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contestó la demanda, señalando, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye, con fundamento que en el contrato arrendaticio acompañado a la demanda, se constata que conforme al artículo 229 eiusdem, se procedió a designar el domicilio y la persona del ciudadano, JOSE FEDERICO LEON LEON, titular de la cédula de identidad No. 6.019.575; ciudadano al cual debía citarse en el presente juicio.
2.- En lo que respecta al fondo, adujo que ciertamente tomó en arrendamiento, en fecha 04 de septiembre de 2001, el inmueble previamente descrito, por la suma mensual de Doscientos Veinte Mil Bolívares (bs. 220.000).
3.- Que a partir del mes de mayo de 2005, las partes de mutuo acuerdo acordaron el canon de Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 265.000).
4.- Que a pesar del contenido de la cláusula cuarta del contrato, que indica que el pago del canon debía hacerse por depósito bancario, en la cuenta y banco conocida, por decisión verbal, el pago siempre se realizó de forma personal; y que es así como ha pagado, sin que el arrendador le emitiera recibo alguno, por la confianza existente.
5.- Que el motivo de la demanda obedece a un aumento del canon no aceptado por su persona.
6.- Que se encuentra solvente con todos los pagos reclamados.

En fecha 09 de junio de 2006, el demandado otorgó poder apud acta a la abogada Consuelo Arroyo López, ya identificada.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron las pruebas que estimaron pertinentes, las cuales fueron debidamente admitidas, salvo su apreciación en la definitiva. El apoderado actor, invocó el mérito de los autos, especialmente, el contrato arredaticio, con especial énfasis en que el acto de la citación es personalísimo, independientemente de lo establecido en el contrato. La representación judicial del demandado, por su parte, destacó el mérito de autos, haciendo valer lo establecido en la mencionada cláusula de conforme al artículo 229 del Código de Procedimiento Civil.

II

Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el día 4 de septiembre de 2.001, con fundamento en que la parte demandada en su carácter de arrendatario ha dejado de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a julio de 2.005 a abril de 2.006, ambos meses inclusive, a razón de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,oo) cada mes.

Establece el artículo 1.167 del Código Civil:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como consecuencia de la aplicación de la citada norma, la pretensión dirigida a obtener la declaratoria de la resolución del contrato de arrendamiento deberá tener como fundamento en cuanto a la conducta contractual del arrendatario, el incumplimiento de las obligaciones que con tal carácter le impone el contrato o el Código Civil. Es decir, la resolución funciona como un mecanismo de sanción al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
La representación judicial de la accionante acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador, el día 1º de abril de 2.003, bajo el No. 15, Tomo 03, el cual arroja pleno valor probatorio, al no haber sido tachado ni objetado en forma alguna por el demandado; desprendiéndose del mismo, la representación judicial que se atribuye el abogado que se presenta en nombre y representación de la actora, y así se establece.

2.- Copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitana, el 04 de septiembre de 2001, bajo el No. 80, Tomo 99, la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada por la parte demandada; documental de la cual se constata que efectivamente las partes del juicio bajo estudio, desde la citada fecha, están vinculadas en arrendamiento, relación que regularon en el mencionado instrumento; y que siendo el demandado quien ostenta el carácter de arrendatario, dentro de sus obligaciones se encuentra la de pagar el canon, en los términos convenidos, y así se establece.

Por su parte, el demandado al dar contestación a la demanda, ejerció las defensas que estimó conducentes, las cuales seguidamente pasa este Juzgado a resolver, atendiendo al orden procesal que corresponde:

De la Cuestión Previa

Tal como se indicara con anterioridad, la parte demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual sustenta en la circunstancia que, del contenido de la cláusula novena del contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, de conformidad con lo previsto en el artículo 227 del Código de Procedimiento Civil, se estableció, como domicilio especial, único y excluyente, el perteneciente al ciudadano, JOSE FEDERICO LEON LEON, titular de la cédula de identidad No. 6.019.575, ubicado en el apartamento No. 10-3, situado en el piso 10 de las Residencias “Venezuela”, Edificio Monagas; y que en virtud de ello, la citación debió practicarse en la persona designada contractualmente.

Establece el ordinal 4º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“4º La ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado, por no tener el carácter que se le atribuye. La ilegitimidad podrá proponerla tanto la persona citada como el demandado mismo o su apoderado.”

La referida cuestión previa se refiere a la falta de representación de la persona citada; y de acuerdo a lo expresado por el respetado procesalista Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su Obra “Código de Procedimiento Civil”, dicha defensa procede cuando la persona señalada como representante de otro o personero de un ente moral, no tiene el carácter que se le atribuye; y que la depuración de este vicio es esencial a la debida integración del contradictorio, pues si no existe tal cualidad, no se estará llamando a juicio al verdadero demandado con legitimación a la causa.

El fundamento esgrimido por el demandado para oponer la cuestión previa bajo estudio, no se corresponde con los elementos de hecho consagrados en la referida norma para su procedencia.

Ello en razón de que, en el caso sometido a la consideración de este Juzgado, el ciudadano a quien citó personalmente el alguacil competente, (JUAN CARLOS CORTEZ AMADO) es el propio demandado, es decir, aquél llamado a sostener directamente la acción resolutoria incoada por el ciudadano ACACIO DA SILVA TORRES. En otras palabras, la citación efectuada en el presente juicio se hizo de forma personal en el propio sujeto pasivo y no en ninguna otra persona en calidad de representante del primero.

No obstante, debe resaltarse que, si bien es cierto que la norma contenida en el artículo 229 del Código de Procedimiento Civil, autoriza la elección de domicilio para los efectos de la obligación demandada, con indicación de persona, en la cual se practicaría la citación conforme a la ley; no es menos cierto que, siendo la citación una formalidad necesaria para la validez del juicio, a los fines de garantizar el derecho a la defensa, cuya primera oportunidad de ejercicio, es la contestación a la demanda, lo importante procesalmente es que la citación realizada cumpla su fin útil; observándose, en el caso de autos, que a pesar de que el citado no es la persona indicada contractualmente, dicha citación recayó en el propio demandado y no en una persona distinta a éste último ni a la establecida en el contrato; y qué más garantía jurídica, en aras del derecho a la defensa y del debido proceso, puede haber cuando la persona citada es directamente el demando, quien en todo caso, es el llamado a ejercer su defensa, por ser a éste a quien se le exige judicialmente la obligación reclamada.

De modo pues, que no configurándose el supuesto consagrado en la norma adjetiva civil para la procedencia en derecho de la cuestión previa opuesta, la misma debe ser desechada, y por tanto, se declara sin lugar, y así se establece.

Del Fondo de lo Controvertido

Tal como se indicara con anterioridad, la parte actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el demandado, en fecha 4 de septiembre de 2001, por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del Distrito Metropolitano, con fundamento en que el demandado en su condición de arrendatario, ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de julio de 2005 a abril de 2006, a razón cada uno de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000).

El contrato cuya resolución pretende el actor, fue reconocido de forma expresa por el demandado al contestar la demanda, reconociendo ocupar el apartamento indicado en el contrato como No. 1-A, planta baja, calle San Benito No. 11, sector Gato Negro de Catia, en calidad de arrendatario.

Igualmente el demandado, señaló que el canon fijado –inicialmente- fue la suma de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000), tal como lo alegó la actora; pero que dicha cantidad sufrió un aumento acordado por las partes a Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 265.000); rechazando, negando y contradiciendo la afirmación actora, relativa a la falta de pago de las pensiones arrendaticias correspondiente a los meses de julio de 2005 a abril de 2006, invocando –en tal sentido- estar solvente con tales pagos, los cuales, desde el inicio del contrato, por aceptarlo así las partes, los realizó personalmente al arrendador, a pesar de que en el contrato se había indicado que era a través de depósito en cuenta bancaria, no expidiéndosele recibo ni constancia alguna de los mismos.

De conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

En el caso de autos, este Juzgado en estricto apego al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, relativo a que los jueces deben atenerse a lo alegado y probado en autos, observa de las actas que integran el presente expediente, que la parte actora demostró procesalmente la obligación reclamada al demandado, a través del contrato arrendaticio, valorado previamente, obligación que además, fue expresamente reconocida por el demandado al rendir la contestación; sin embargo, de las actas no se evidencia prueba alguna que aporte al juicio la veracidad de las afirmaciones esgrimidas por el accionado, pues, en primer lugar, señaló que –actualmente- el canon pagado era de Doscientos Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 265.000) y no de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000), como lo indica el actor y como se lee en el contrato; afirmación de la cual no existe prueba alguna, por lo que debe tenerse que el canon mensual a pagar, es la última de las sumas citadas, el cual sí quedó probado en juicio; y por la otra, expresó estar solvente con los pagos de los cánones indicados por el actor como no pagados e insolutos, no incorporando a los autos, prueba alguna con la cual demostrara la solvencia alegada o algún otro hecho extintivo de la obligación reclamada como lo exige la norma adjetiva antes referida.

Debe señalarse en ese orden de ideas, que la representación judicial del demandado, una vez abierto el juicio a pruebas, sólo hizo valer el alegato relativo a que la citación debía practicarse en la persona señalada en el contrato y no en la persona de su representado, argumento éste que ha sido analizado en el cuerpo del presente fallo, al decidir la cuestión previa opuesta, por haber sido el sustento de dicha defensa.

En consecuencia, habiéndose demostrado en autos el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, cuyos contratantes son las partes hoy en litigio; más no así, el cumplimiento con el pago de los cánones correspondientes a los meses de julio de 2005 a abril de 2006, en virtud del cual es exigida tal resolución, es deber de este Juzgado, declarar la insolvencia del demandado con tales pagos y por ende afirmar que la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio debe prosperar en derecho, en lo que a dicha petición de resolución se refiere y así se establece.

Por último, del libelo se constata que, la parte actora pretende la indexación de las sumas demandadas, siendo imperioso resaltar que, el legislador en el texto contentivo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 27, consagró el pago de intereses de mora por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, y no la figura de la corrección monetaria; por lo que se estima improcedente en derecho tal solicitud, dada la naturaleza de orden público que reviste a las normas inquilinarias; entendiéndose asimismo, que de acordarse la corrección conforme a lo solicitado por la demandante se condenaría al demandado, a pagar sumas que superarían, incluso, a las autorizadas por el órgano administrativo encargado de regular el canon máximo a pagar por los arrendamientos de inmuebles, y así se establece.
III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera el ciudadano ACACIO DA SILVA TORRES contra el ciudadano JUAN CARLOS CORTEZ AMADO, ambos previamente identificados. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 4 de septiembre de 2001, por ante la Notaría Pública Décima Cuarta del distrito Metropolitano, bajo el No. 80, Tomo 99, el cual tuvo por objeto un inmueble identificado como apartamento N° 1-A, planta baja, calle San Benito No.11, Los Frailes de Catia, sector Gato Negro, municipio Libertador del Distrito Capital, el cual se ordena a la parte demandada, entregar a la parte actora. Igualmente, se condena al demandado al pago de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 2.200.000), por concepto de las pensiones arrendaticias dejadas de pagar, correspondiente a los meses de julio de 2005 a abril de 2006, ambos inclusive, así como, una cantidad equivalente al canon mensual de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000), por cada mes que transcurra desde mayo de 2006 a la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, por indemnización por la ocupación del inmueble arrendado.

Dada la naturaleza del fallo no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los seis (6) días del mes de julio de 2006.
La Juez

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
El Secretario,

Abg. Juan E. Freitas Ornelas.

En esta misma fecha, (06 de julio de 2006), siendo las 10:09 a.m., se registró y publicó la presente sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Abg. Juan E. Freitas Ornelas