TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, treinta y uno de julio de dos mil seis
196º y 147º

PARTE ACTORA: TERESA ESCALONA DE OLIVETTI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 942.057.-
APODERADA ACTORA: PASCUALINA AMÉRICA MAZZOCCA, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 30.678.-
PARTE DEMANDADA: LUZ MARINA BOCANEGRA DE TOVAR, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 18.441.803.-
APODERADO DEMANDADO: HECTOR DE JESUS PEREZ, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 91.635.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
ASUNTO: AP31-V-2006-000188

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por la ciudadana TERESA ESCALONA DE OLIVETTI, en contra de la ciudadana LUZ MARINA BOCANEGRA DE TOVAR.-
La demanda se admitió mediante auto de fecha Veintinueve (29) de Marzo de Dos Mil Seis (2006), y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, para dar contestación a la demanda incoada.-
Por cuanto la parte demandada se negó a firmar el recibo de citación personal se acordó completar su citación de conformidad con lo establecido en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente en fecha Veintinueve (29) de Junio de Dos Mil seis (2006), compareció la parte demandada en el presente juicio y se dio por notificada de la demanda incoada en su contra.-
En fecha Seis (06) de Julio de Dos Mil Seis (2006), la parte demandada presentó su escrito de contestación a la demanda.-
Dentro del lapso probatorio ambas partes ejercieron su derecho.-

TÉRMINOS DE LA CONTROVERSIA

Alegatos de la Parte Actora:
Alegó la Actora, que en fecha Dos (02) de Junio de Dos Mil Cuatro (2004), celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana LUZ MARINA BOCANEGRA DE TOVAR, por un inmueble de su propiedad de conformidad con el documento de propiedad de conformidad con el documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha Trece (13) de Noviembre de 1998, dicho inmueble esta ubicado en Residencias Hornos de Cal, Piso 9, Apartamento Nro. 9-8-B, de la Torre “B”, San Agustín, Parroquia San Agustín, Caracas; el contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha Dos (02) de Junio de 2004, y anotado bajo el Nro. 44, Tomo 38, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.-
El canon de arrendamiento convenido según la cláusula del citado contrato de arrendamiento, fue de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), que debería depositar la arrendataria en Banesco, en una Cuenta de Ahorro a nombre de su hija ZORAIDA OLIVETTI, cuestión que nunca cumplió ya que sólo deposita la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), siempre con treinta (30) días de retraso, y hasta sesenta (60) días, todo lo cual se puede ver en la Libreta de Ahorros, que para tal fin fue acordado entre las partes.-
Aduce, que asimismo, en la Cláusula Cuarta del citado contrato, se estipuló que el mismo se celebraba “intuito personae”, por lo que respecta a LA ARRENDATARIA, (…), por lo que no podía SUBARRENDAR, cuestión que tampoco cumplió ya que desde la suscripción de ese contrato de arrendamiento, tiene sub-arrendada una (01) habitación.-
Que a la fecha LA ARRENDATARIA, sólo ha cancelado quince (15) cánones de arrendamiento; que ADEUDA seis (06) meses de arrendamiento, lo que asciende a la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.620.000,00), a razón de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), y las diferencias de los quince (15) cánones de arrendamiento que ha cancelado extemporáneamente a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), que totalizan TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES más (Bs. 300.000,00).-
Que habiendo resultado infructuosas las gestiones realizadas para llegar a un acuerdo con la ARRENDATARIA, y por cuanto se alquiló el apartamento con la finalidad de ayudarse la actora con sus medicinas, ya que sus hijas cancelan un apartamento en el que vive cerca de ellas, en alquiler, por lo que en fecha Dos (02) de Junio de 2005, por medio del inquilino de la habitación, le hizo llegar de acuerdo con el contrato de arrendamiento en su Cláusula Tercera, antes citada, una notificación solicitándole que no renovaría el contrato en cuestión, y que a partir de esa fecha comenzaba a correr la prorroga legal que de conformidad con el artículo 38, literal “A”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorgaba seis (06) meses de prorroga, a los fines de desocupar su apartamento.-
En virtud de lo antes mencionado, es por lo que demandó formalmente a la ciudadana LUZ MARINA BOCANEGRA DE TOVAR, antes identificada, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SEGUNDO: En la entrega del inmueble arrendado.-
TERCERO: En pagar a la actora la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.920.000,00), por concepto de pensiones de arrendamiento vencidos e incompletos.-
CUARTO: En pagar las pensiones de arrendamiento que se siguieren venciendo a partir del Quince (15) de Marzo de 2006.-
QUINTO: En pagar las costas y costos de este juicio.-
Estimó la demanda en la cantidad de MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00).-

Alegatos de la Parte Demandada:
La parte demandada en su escrito de contestación, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el Derecho las afirmaciones hechas en su libelo de demanda por la ciudadana TERESA ESCALONA DE OLIVETTI, parte demandante en el presente juicio, por ser totalmente falsos los hechos afirmados.-
Asimismo, procedió a desconocer su firma del documento presentado por la actora, de fecha 02 de junio de 2005.
Alegó que al analizar el contrato de arrendamiento, la relación arrendaticia se inició en fecha Primero (1ero) de Junio de Dos Mil Cuatro (2004) y según la Cláusula Tercera del Contrato, este era a un año fijo por lo que era a tiempo determinado. Así pues, la terminación de dicho contrato fue en fecha Primero (1ero) de Junio de Dos Mil Cinco (2005); por lo que operaba automáticamente la prorroga legal que de acuerdo con lo dispuesto en la norma era de seis (06) meses; es decir, que terminaba el Primero (1ero) de Diciembre del año Dos Mil Cinco (2005); pero una vez vencido este lapso y continuar la arrendataria en posesión del inmueble arrendado, de conformidad con el Artículo 1.600 del Código Civil, se configuro un cambio en la caracterización determinante el tiempo de Contrato, transformándose este en un Contrato por tiempo indeterminado.-
Que en el caso de marras la acción pretendida por la parte actora es la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO; prevista en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la acción aplicable a los contratos celebrados a tiempo determinado, siendo necesario precisar que cuando se trata de un contrato a tiempo indeterminado, la acción ha debido ser el DESALOJO, cuyas causales han sido taxativamente previstas en la norma; razón por la cual este digno Tribunal debe declarar IMPROCEDENTE, la presente demanda, toda vez que el contrato contentivo de las estipulaciones cuyo incumplimiento señala la actora en su libelo, el cual puede ser valorado por los ojos que sustancian, es un contrato de los celebrados por tiempo indeterminado.-

PARA DECIDIR ESTE TRIBUNAL OBSERVA:
La parte actora, con la presente acción pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en fecha Primero (1ero) de Junio de Dos Mil Cuatro (2004), con la ciudadana LUZ MARINA BOCANEGRA DE TOVAR, alegando, que la inquilina demandada, ha incumplido con su obligación de cancelar correctamente y oportunamente los cánones de arrendamiento, tal como fue convenido en el contrato señalado ut supra, incumpliendo la Cláusula Segunda del mismo, pues adeuda seis (06) meses de arrendamiento, lo que asciende a la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs1.620.000,00), a razón de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), y las diferencias de los quince (15) cánones de arrendamiento que ha cancelado extemporáneamente a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), que totalizan TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), y, que además subarrendó el inmueble, incumpliendo la cláusula cuarta del contrato.
La inquilina demandada, al momento de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes. De igual manera, solicitó se declarara la improcedencia de la presente demanda toda vez que el contrato de arrendamiento de marras es a tiempo indeterminado, conforme al artículo 1.600 del Código Civil, pues la arrendataria se le dejó el inmueble luego del vencimiento del contrato.
A los fines de resolver la presente controversia, observa quien aquí decide que la actora trae a los autos el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción en copias simples, el cual al no haber sido impugnadas por la demandada dichas copias, se tienen como fidedignas, otorgándosele valor probatorio a dicho contrato conforme al artículo 1.364 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual al hacérsele un análisis exhaustivo, se desprende que la naturaleza del mismo es a tiempo indeterminado, toda vez, que conforme a la cláusula tercera de este que se lee textualmente: “El presente contrato tendrá una duración de (01) año fijo. Queda expresamente entendido y así lo acepta “LA ARRENDATARIA” que la finalización del presente contrato, será suficiente y tendrá validez para que “LA ARRENDATARIA” quede obligada a entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado el día del vencimiento del termino acordado de su prorroga legal, y en el mismo buen estado en el que “LA ARRENDADORA” se lo entregó.” y, siendo que según la cláusula segunda del mismo contrato, éste comenzó a regir desde el 01 de junio de 2004, correspondiéndole entonces conforme al literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una prórroga legal de seis (06) meses, comenzando a correr dicha prorróga legal en el mes de julio de 2005 y culminando en el mes de diciembre de 2005, y, habiendo la arrendadora demandante reclamado judicialmente el pago de los meses subsiguientes al vencimiento de la prorroga legal del contrato de marras, por concepto de cánones de arrendamiento y las que se siguieran venciendo, tal y como lo señaló la parte demandada, en el presente caso operó la tácita reconducción contemplada en nuestro código sustantivo Civil que es del tenor siguiente: “ Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Y siendo, que la parte actora solicitó la Resolución del Contrato de Arrendamiento, acción establecida en el Código Civil para los contratos cuya naturaleza es a tiempo determinada y siendo que tal y como lo establece el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…)” (Subrayado del Tribunal), se evidencia de la norma anteriormente trascrita, que cuando la pretensión de la parte accionante persigue el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento bajo la figura de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, la vía procesal idónea para materializar dicha pretensión es el desalojo del inmueble, pero en el caso que nos ocupa la parte accionante solicita la Resolución del Contrato de Arrendamiento controvertido, con fundamento legal en el Código Civil.-
De tal manera quien aquí decide, observa que la acción de Resolución de Contrato, contemplada en nuestro ordenamiento jurídico, se puede ejercer cuando nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo determinado, en los cuales alguna de las partes haya incumplido con la obligación que deriva del contrato mismo; pero en el caso que nos ocupa, el Contrato de Arrendamiento objeto del presente proceso, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por lo cual la vía aplicable, idónea y legal era la acción de Desalojo.-
Por lo antes expuesto, es por lo que quien aquí decide, considera que la parte actora actuó en contravención a nuestro ordenamiento jurídico, específicamente en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al pretender la Resolución del Contrato de Arrendamiento, cuya naturaleza es a tiempo indeterminado, cuando lo correcto era intentar su pretensión en la acción de Desalojo, razón por la cual resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar IMPROCEDENTE, la demanda que por Resolución de Contrato, sigue la ciudadana TERESA ESCALONA DE OLIVETTI, en contra de la ciudadana LUZ MARINA BOCANEGRA DE TOVAR.-
Dada la improcedencia de la acción, resulta inútil pronunciarse sobre las demás pruebas pues en ningún caso alterarían lo dispuesto en el fallo.- Así se decide.-
II
PARTE DISPOSITIVA

En mérito de la anterior exposición este Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara IMPROCEDENTE, la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, intentada por la ciudadana TERESA ESCALONA DE OLIVETTI, contra la ciudadana LUZ MARINA BOCANEGRA DE TOVAR, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.-
Se condena en costas a la parte actora en el presente juicio, por haber resultado vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los treinta y un (31) días del mes de Julio de Dos Mil Seis (2006). 196 Años de Independencia y 147 Años de Federación.-
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA,

Abg. DAYANA PARODI PEÑA

En la misma fecha, siendo las tres y veinte de la tarde se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA,

Abg. DAYANA PARODI PEÑA

FBB/RL/dpp.-