TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

SENTENCIA DEFINITIVA

EXPEDIENTE N°. 1969
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE

IDENTIFICACION DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: AURA CELIS VERGARA DE ORTA
C.I. 2.728.242

APODERADOS JOSE DOMINGO MORENO VERGARA
JUDICIALES: y CESAR ALBERTO QUIROZ
INPREABOGADO N°114.631 Y 44.265

PARTE MICHELE TROIANO SALIERNO
DEMANDADA: C.I. 6.286.454

NARRATIVA

En fecha 10-04-06 se recibió por distribución del JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, libelo de demanda constante de nueve (09) folios útiles y siete (07) anexos marcados con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, intentada por la ciudadana AURA CELIS VERGARA DE ORTA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.728.242, domiciliada en la ciudad de Barinas, Estado Barinas, asistida por el Abogado JOSE DOMINGO MORENO VERGARA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.814.067 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 114.631 y demandó por DESALOJO DE INMUEBLE, al ciudadano MICHELE TROIANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.286.454 y domiciliado en Mesa de Cavaca, Calle Miranda, entre Avenida Central y Avenida Los Chorros, detrás del Vivero Los Samanes de esta ciudad de Guanare, Estado Portuguesa, en base a los hechos explanados en el mismo.-
En su escrito libelar la parte actora señala que es propietaria de dos inmuebles, consistentes en dos casas, una de ellas con un local comercial, ubicados en la calle 20, N° 3-36 y N° 20-10 de esta ciudad de Guanare, Estado Portuguesa y que hubo según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de este Municipio, anotado bajo el N° 32, folios 140 al 141, Tomo 4, Protocolo 1°, Segundo Trimestre, de fecha 30-04-2001 y documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de este Municipio, anotado bajo el N° 43, folios 297 al 298, Tomo 19, Segundo Trimestre, de fecha 30-06-2005, los cuales anexó marcados “F” y “G” y que dio en calidad de arrendamiento al ciudadano MICHELE TROIANO, en fecha 27-12-2001, según consta en contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de esta ciudad, anotado bajo el N° 23, Tomo 74, de fecha 27-12-2001 y que anexo marcado “A”.

Sostiene que la relación arrendaticia estuvo condicionada bajo las cláusulas contenidas en el referido contrato, tales como que el uso del inmueble arrendado era de uso exclusivo de habitación y local comercial, no efectuar modificaciones en la estructura y disposición del inmueble arrendado sin previo consentimiento de la arrendadora, no subarrendar parcial o totalmente el inmueble objeto del contrato, que la falta de cumplimiento de las cláusulas del contrato seria causa suficiente para rescindir del mismo y exigir la desocupación del referido inmueble y que posteriormente realizó con el arrendatario nuevos contratos de arrendamiento, en razón y efecto de las sucesivas renovaciones del mismo, hasta que celebraron el último contrato en fecha 28-11-2004, tal como se hizo constar en el documento anexado marcado “B”, el cual estaba condicionado con las mismas cláusulas de los primeros contratos celebrados, pero que el inquilino incumplió con lo pactado en el contrato de arrendamiento, al no utilizarlo como habitación ni como local comercial, sino que dio en subarrendamiento de una parte del inmueble a un Fondo de Comercio denominado FESTEJOS TEMERÍ, constituido según documento protocolizado ante la Oficina Primera de Registro Público de la Circunscripción Judicial de Guanare Estado Portuguesa, anotado bajo el N° 39, Tomo 1B, en fecha 29-011997, donde se puede constatar que la propietaria es una persona diferente al arrendatario, el cual consignó como anexo “C”.

También afirma que notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, según solicitud N° 4702, practicada por este Juzgado y que el último contrato fue celebrado por un lapso de un (01) año contado, a partir del día 28 de noviembre de 2004, no habiendo sido posteriormente prorrogado, tal como se evidenció en la notificación hecha al arrendatario, por cuanto incumplió con las cláusulas segunda, quinta y octava, no teniendo derecho a la prórroga legal, que el legislador estableció como sanción a los arrendatarios que incumplan condiciones contractuales.

Para garantizar las resultas del juicio solicitó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, haciendo las indicaciones del caso.

Señaló como su domicilio procesal la Avenida Elías Cordero, Edificio Los Palmares, parte superior de Repuestos Canaima, oficina N° 3, Barinas, Estado Barinas y como domicilio del demandado el Sector Mesa de Cavaca, calle Miranda, entre Avenida Central y Avenida Los Chorros, detrás del Vivero Los Samanes, en esta ciudad.-

Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.200.000,oo).

ADMISION Y EMPLAZAMIENTO

Por auto de fecha 17-04-2006 (f. 58), se ordenó el emplazamiento del demandado para la contestación de la demanda, el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, en virtud de que este tipo de acción se tramita por el Procedimiento Breve, regido por el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la remisión que hace el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 03-05-2006, el abogado JOSE DOMINGO MORENO VERGARA, consigno original del poder judicial, que le fuera otorgado por la ciudadana AURA CELIS VERGARA DE ORTA, con las facultades allí enunciadas, el cual fue anexado al expediente.-

En fecha 03-05-06, se le entregó al Alguacil WILLIAM ENRIQUE PEREZ ROJAS, la compulsa junto con su respectiva boleta de citación, por cuanto la parte actora en esa fecha fue que consignó los fondos requeridos para obtener las copias fotostáticas a certificar, para practicar la citación del demandado MICHELE TROIANO, y dicho funcionario rindió su informe en fecha 05-05-06 e indicó que este ciudadano se negó a firmar la boleta de citación y por lo tanto la devolvió, con la compulsa, se agregó al expediente, quedando aquel legalmente citado a los efectos de este proceso (f. 65).-

Con vistas a lo anterior, en fecha 8-05-06, se dictó auto acordando librar boleta de notificación al demandado, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (f. 78) y la cual fue practicada personalmente por la Secretaria del despacho, Abg. ANGIE VIVAS VELAZCO en fecha 16-05-2006, según diligencia estampada en el Expediente (f. 81)

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 18-05-06, oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció la Abogada ZORAIDA HERRERA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro.4.239.710, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 108.324 y de este domicilio y junto con el escrito de contestación de la demanda, consignó, marcado “A”, ( f. 88) original del instrumento poder que le confirió el demandado MICHELE TROIANO SALIERNO a ella y al Abogado CIRO RAMOS, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 4093 , para que le representen y sostengan sus derechos e intereses en este juicio, con las facultades enunciada en el mismo y consignó su escrito de contestación de la demanda (f. 86-88).-

En dicho escrito planteó dos situaciones que son:
a) Punto previo: En primer lugar se opuso a la acción de desalojo planteada en este juicio, en virtud de que no encuadra en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que transcribe parcialmente: “ Artículo 43.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en las siguientes causales….. (sic/omisiss) , lo que significa que contradice este fundamento legal que aduce la actora.-

Mas adelante, admite que su representado ha suscritos contratos de arrendamiento a tiempo determinado con la demandante, que evidencian las fechas de vigencia o el tiempo por el cual se rigen e igualmente, admite que el arrendatario ha sido notificado de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato que venció el pasado mes de Noviembre de 2005 y que actualmente se encuentra ejerciendo el derecho de prórroga legal.-

Así mismo aduce que con respecto a la prorroga legal, la mencionada Ley, señala….” Art. 38, Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mimas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere excepto de regulación “.-

Concluye este punto sosteniendo que se está ante la existencia de un contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado, para los que la normativa vigente prevé otro tipo de acción, en el caso de que una de las partes incumpla con alguna o algunas de las exigencias pautadas en dicho contrato.-

Finalmente indica que…(omisiss) “ me opongo a la Acción de Desalojo que ha sido incoada en contra de mi representado, poner no ser la que corresponde de acuerdo a los hechos que ha planteado la demandante en su libelo…”(sic).-

b) Defensa de Fondo: Rechaza, niega y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de su representado, por no estar ajustada a la normativa legal invocada y no ser ciertos los hechos detallados por la actora, en el sentido de que el ciudadano MICHELE TROIANO, no vive ni trabaje en el inmueble arrendado, ya que lo cierto es que en ese local funciona la Sociedad Mercantil COMERCIAL UNIÓN S.R.L. desde hace aproximadamente cuarenta años y que en la actualidad, debido a problemas de salud, es ayudado por sus hijos FIORELO ÁNGEL TROIANO PORTANOVA Y JHONNY TROIANO ,en la atención del negocio que se dedica a la venta de mercancía seca y que es lógico pensar que una familia que ha visto nacer y ha criado a sus hijos, en un inmueble que ocupa desde hace cuarenta años y que ahora se pretenda que sus hijos no vivan en el inmueble con sus padres, porque han crecido, ello no es causa para pedir el desalojo del inmueble, por haber incumplido una de sus cláusulas…(sic).-

Admite que debido a los problemas de salud que presenta el arrendatario, los médicos tratantes le han aconsejado que viva la mayor parte de su tiempo en un clima más fresco y tranquilo que la ciudad, pero no es cierto que se haya mudado definitivamente para otra casa, ya que su residencia definitiva es la casa de habitación que tiene arrendada a la demandante en esta ciudad y así mismo negó, rechazó y contradijo que su representado sea dueño de otros locales comerciales en esta ciudad, a los cuales también administra y negó, rechazó y contradijo que haya subarrendado parte considerable del inmueble al Fondo Mercantil FESTEJOS TEMERI.

Se opuso a la medida de secuestro por no estar llenos el supuesto establecido en el artículo 599, numeral 7, del Código de procedimiento Civil, sobre la cual aún no había pronunciamiento.-

En fecha 22-05-2006, el Tribunal dictó auto ordenando abrir Cuaderno Separado de Medidas, tal como fuera acordado en la parte infine del auto de admisión y con vistas la diligencia de fecha 17-05-2006 (f. 84-85) y escrito presentado por la parte accionante en fecha 18-05-2006 (f. 86-87), ordenándose desglosar los originales los cuales irán en el Cuaderno Separado de Medidas, dejando copias certificadas en el Cuaderno Principal, todo cumplido en su oportunidad.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.

Estando en la oportunidad legal para probar sus alegatos, la parte demandante promovió las siguientes: ( f. 104-108 ) Documentales: Mérito favorable de los siguientes documentos: a) Título de propiedad de los inmuebles objetos de esta controversia ( f . 53-57 ) .-b) Contrato de arrendamiento autenticado el 27-12-01(f.10-11) c) Contrato de arrendamiento privado del 28-11-04 (f.12-14) d) Registro Mercantil de FESTEJOS TEMERI (f. 15-17) y e) Notificación judicial del 26-10-05 ( f.26-30) - Inspección extrajudicial del 01-11-05 ( f. 31-52) Confesión expresa : Contendida en la contestación de la demanda por parte de la Abogada ZORAIDA HERRERA (f.86-87) Testimoniales: Pidió oír a los ciudadanos TERESA AMPARO TORRES PERNALETE, RAFAEL ORTIZ, RAMÓN ANTONIO CORDERO MARÍN Y CAROLINA ORÁ DE RAMO y asumió la carga de su presentación, en la oportunidad que se fije.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

Con la finalidad de probar sus alegatos, la parte demandada promovió las siguientes pruebas (f. 95-96). : Mérito favorable de las actas procesales: Documentales: Copia certificada del Registro Mercantil de la Sociedad de Responsabilidad Limitada COMERCIAL UNIÓN, en el cual consta que se prorrogó el lapso de veinte años más, ya que los primeros veinte años vencieron en el año 2000. Testimoniales: Pidió oír a los ciudadanos ORLANDO RUIZ AMAYA, RAMÓN ADELIZ PÉREZ, LUIS FRANCISCO SÁNCHEZ SALAS, SOBILLA DE LA COROMOTO PEÑA ZUMETA, KAILAR MARÍA ESTEVES HERRERA Y YARISA COROMOTO TERÁN DE RUIZ, de quienes hizo las pertinentes determinaciones, asumiendo la carga de presentarlos al Tribunal en su oportunidad.- Inspección Judicial: Promovió Inspección Judicial en el inmueble objeto de este juicio, para dejar constancia de los particulares indicados en su escrito.-

En su oportunidad todas estas pruebas fueron admitidas así:
a) Parte demandada:

1. Documentales: Fueron agregadas a los autos respectivos.-
2. Testimoniales: Se fijó el tercer (3er) día despacho siguiente, a las 11:00 a.m., 12:00 m, y 2:00 de la tarde y el cuarto (4to) día de despacho siguiente, a las 10:00 a.m., 11:00 a.m., y 12:00 m., respectivamente.-
3.- Inspección Judicial: Se fijó el quinto (5to) día de despacho a las 9:00 de la mañana y sus resultas aparecen a los folios 133-136. Testimoniales: Fueron evacuadas en su oportunidad y sus resultas aparecen a los folios 111-128.

b) Parte demandante:

1. Documentales: Aparecen agregadas a los autos respectivos.-
2. Inspección extrajudicial: Se practicó por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Circuito y Circunscripción Judicial y sus resultas aparece agregada a los autos.-
3. Confesión: En escrito respectivo aparece agregado a los autos.-
4.- Testimoniales: se fijó el primer (1er) día de despacho a las 2:00 y 3:00 de la tarde y el segundo (2do) día de despacho, a las 11:00 a.m., y 12:00 m, y de los cuatros promovido sólo fueron evacuados dos y dos no rindieron su declaración (f. 129-132.).

Por cuanto la presente causa se ventila por los trámites del Procedimiento Breve y que no requiere de Informes, el Tribunal en por auto de fecha 06-06-06 , fijó oportunidad para dictar sentencia dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes, de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.- (f. 140)

En fecha 09-06-06, compareció el Abogado CESAR ALBERTO QUIROZ SEPULVEDA, identificado y con el carácter de autos y consignó un escrito, para… (Omisiss) realizar unas breves consideraciones, las cuales corresponden a las conclusiones de adminiculación del derecho con los hechos probados en la presente causa...” (sic), explanadas en tres Conclusiones, que fue agregado al expediente, por no existir disposición legal que lo impida (f.142-146)

En cuanto a la medida preventiva de Secuestro, el juzgador en fecha 09-06-06, profirió Sentencia Interlocutoria, negando la misma, por las razones explanadas en el fallo (f. 7-11 del Cuaderno de Medidas) y que se dan aquí por reproducidas en su totalidad.-

En atención a la anterior fijación en fecha 13-06-06 (f- 146), se dictó auto de diferimiento para dictar sentencia definitiva en esta causa dentro de los cinco días de despacho siguientes y en consecuencia, estando en oportunidad legal, seguidamente pasa el juzgador a dictarla dentro del referido lapso de este diferimiento.-

A los fines de la decisión del mérito, en primer lugar, corresponde dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la valoración probatoria para su apreciación según las reglas de la sana crítica, a fin de formar libremente la convicción del jurisdicente y seguidamente lo hace en los siguientes términos:

Esta controversia tiene como núcleo medular el alegato de la propietaria y arrendadora accionante de que el arrendatario y accionado subarrendó parte del inmueble alquilado para el funcionamiento de la AGENCIA DE FESTEJOS TEMERI, propiedad del ciudadano ORLANDO RUIZ AMAYA, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.196.808, (f.16-17) y que para el 01-11-05, al momento de la inspección extralitem (38-39), la ciudadana YARISA COROMOTO TERAN DE RUIZ, titular de la Cédula de Identidad Nro.-5.127.494, manifestó a la Jueza actuante que era la encargada.-

La actora, al particular CUARTO de la inspección extra litem, pidió al Tribunal actuante, el JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE, dejara constancia …..” si en el inmueble o sus anexidades, se encuentra ocupado por cualquier negocio, empresa, firma personal, compañía o persona diferente a la sociedad mercantil COMERCIAL UNION S.R.L.. Si existiere alguna otra persona ocupando el local comercial y la casa de habitación arrendada, se deje expresa constancia de los datos de identificación de dichas personas, firmas o empresas”… (sic) .-

El Juzgado actuante dejó constancia de que….” y con respecto al anexo que forma parte de la casa de habitación se encuentra ocupado por la Agencia de Festejos TEMERI, representada por la ciudadana YARISA COROMOTO TERAN DE RUIZ, titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.127.494..(sic/omisiss).-

Así mismo Tribunal actuante dejó constancia de que al culminar la inspección…” se hizo presente en el local comercial el ciudadano TROIANO SALIERNO MICHELE…y manifestó ser el inquilino de los referidos inmuebles…(sic), sin que hiciera observación alguna sobre lo actuado y que tampoco la solicitante hiciera observación ni contradicción a esta ultima manifestación y ninguno de los dos pidió dejar constancia de la razón por la cual se encontraba ese negocio en ese inmueble e igualmente dejó constancia que se habían tomado veintidós (22) fotografías, por parte de la fotógrafa ALLISON BECERRA, quien el 04-11-05, las consignó en el expediente (1010-20) y de estas fotografías tomadas durante la mencionada inspección extrajudicial del inmueble de autos, específicamente del local comercial, (41-52), debidamente certificadas por el Juzgado actuante, a los folios 46,47y 48, se evidencia que para el 01-11-05, existía en el local comercial un letrero en el que se lee FESTEJOS TEMERI, que coincide con lo alegado por la actora, pero el juzgador observa, así mismo, que para el 05-06-06 cuando se practicó la inspección judicial de ese mismo local, ya no aparecía dicho letrero y que tampoco existía ningún establecimiento en dicho local, (f. 133-136), y que a solicitud de la misma parte accionante, se dejó constancia de que en el inmueble (casa) identificada con el Nro. 3-36, se encontraba una pared pintada de color amarillo, sin ningún logotipo o membrete de la Agencia de Festejos TEMERI, amen de que tampoco se encontraba funcionando ningún establecimiento distinto a COMERCIAL UNION, S.R.L.

Concordante con lo antes dicho es menester valorar las pruebas aportadas por las partes, bajo el principio de la comunidad de pruebas y al respecto tenemos:

A) La parte actora promovió el mérito favorable de lo siguiente:

Documentales:
a) Título de propiedad: (f.53-54) Fue protocolizado el 30-04-01 y del cual se evidencia que AURA VERGARA DE ORTA adquirió de los ciudadano JULIO VERA CRISTANCHO y TERESA ACOSTA DE VERGARA, constituyendo derecho de usufructo a favor de los vendedores , durante toda su vida y sin dar caución alguna, dos casas de habitación en el área urbana de esta ciudad, una de ellas , ubicada….” en el cruce de la carrera 4 de esta ciudad..” (Sic) con un local comercial …(sic) .-
Por tratarse de un documento público que no fue tachado de falso. hace plena fe entre las partes y frente a terceros, conforme al artículo 1359 del Código Civil, pero éste nada aporta , en virtud de que no ha sido planteado ni discutido su derecho de propiedad y así se declara.-
b) Contrato de arrendamiento: Fue autenticado por ante la Notaría Pública de esta ciudad en fecha 27-12-01y en el cual constan las condiciones y demás determinaciones atinentes al concurso de voluntades libremente pactadas entre las partes.
En la cláusula QUINTA, literal b) se estableció que el arrendatario no podía subarrendar total o parcialmente el inmueble.-Al no haber sido impugnado, se valora como plena prueba y así se declara.-
c) Contrato de arrendamiento privado: Fue celebrado el 28-11-04 y en la cláusula QUINTA , literal b) se estableció lo mismo que en el anterior.-Al no haber sido impugnado, se le tiene por reconocido y tiene entre las partes y respecto a los terceros. A tenor del artículo 1363 del Código Civil, tiene la misma fuerza probatoria y se valora como el anterior y así se declara.-
d) Registro Mercantil: Fue registrado por ante el Registro Mercantil Primero de esta ciudad, en fecha 21-01-97y en el cual solo se evidencia que el ciudadano ORLANDO RUIZ AMAYA, adquirió de la ciudadana MATILDE AMAYA DE RUIZ, un negocio denominado “FESTEJOS TEMERI”, por el precio y con las determinaciones convenidas por las partes.-

Como documento público, aporta al proceso el contenido de la Cláusula TERCERA en la cual se evidencia que según ese instrumento (f.18), el negocio estaba ubicado en parte de un inmueble propiedad de la vendedora de dicho Fondo de Comercio, “……”constituido por la Planta Baja del Edificio, situado en la carrera 4, entre las Calles 18 y 19, casa No. 18, Barrio la Peñita….(sic)” de esta ciudad y que en la Cláusula CUARTA, las partes acordaron que por cuanto se estaba gestionando la venta del inmueble (las dos plantas) , el comprador se comprometió a desocupar inmediatamente la parte del inmueble donde funciona el citado Fondo de Comercio y lo cual quedó aclarado en la Cláusula QUINTA, en el sentido de que con la compra del fondo de comercio, no se le transfería al comprador, ni la propiedad ni la posesión del inmueble, con las demás determinaciones atinentes al caso.-
De lo anterior se concluye que si para el 21-01-97 , ese local comercial funcionaba este negocio, y así para la fecha de interposición de la demanda, que lo fue el 10-04-06, la parte actora alega que funciona en el local arrendado al demandado, el juzgador asume que si en ese lapso fue vendido el edificio donde antes funcionaba y ahora este negocio tenia como sede el local comercial del inmueble de autos, en virtud de un contrato de subarrendamiento que había celebrado con el demandado, que pasó a ser arrendador, el propietario del mismo, que pasó a ser arrendatario, debió participarlo el Registrador Mercantil y a otros entes, como la Alcaldía del Municipio Guanare y al SENIAT, por lo menos, y de ser así, la parte accionante tenía a su alcance medios probatorios idóneos para demostrar que ese Fondo de Comercio funcionaba permanentemente en parte del inmueble arrendado al demandado y no de manera eventual y temporal como alega éste último y si no lo hizo, su alegato en este sentido no puede prosperar y este documento nada mas aporta al proceso .-Al no ser impugnado , se valora como plena prueba y así se declara-
e)Notificación Judicial: En este documento público, suscrito por un funcionario judicial, merece fe pública y en el se deja constancia de que en fecha 26-10-05, estando al frente de este despacho el abogado LESTER CORDIDO PEÑA, se trasladó y constituyó en el inmueble de autos, en presencia de la ciudadana AURA CELIS VERGARA DE DORTA, que es la demandante, asistida de abogado, a fin de notificarle al demandado MICHELE TRAIANO SATIERNO (omisiss)…”que no habrá prórroga en el contrato que tienen suscrito las partes en el local donde se encuentra constituidlo el Tribunal, el cual se vence el veintiocho de noviembre de dos mil cinco (28-11-05)…” (Omisiss)
El juzgador estima que esta notificación tuvo como finalidad la de comunicar al arrendatario o inquilino, la voluntad expresa de la propietaria arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento entre ellos celebrado, esto es, que la hora demandante acepta y admite que para el momento en el cual fue interpuesta la demanda, estaba en curso la prorroga legal establecida en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque en el presente caso, se toma como inicio de dicha relación, el contrato celebrado el 27-12-2001, y por lo tanto, tiene una duración de cuatro (4) años, según lo admite la actora en el escrito de solicitud y que si se efectuó en fecha 26-10-05, significa que lo fue en la oportunidad establecida en el Cláusula Cuarta del último contrato entre ellos celebrado el 28-11-04, estableciendo un año de duración, de tal forma que precluyó el 28-11-05 , de donde se concluye que tuvo plena eficacia y está corriendo la prórroga legal .- También se valora como documento público y así se declara.-
f) Confesión: La parte actora alega que la apoderada judicial del demandado, abogada ZORAIDA HERRERA, confesó, en el escrito de contestación de la demanda, en primer lugar, ….” que el Fondo Mercantil denominado FESTEJOS TEMERI, se alojo por pocos días en parte del inmueble que tiene arrendado su representado…(sic) , en segundo lugar, …” y que ahora se pretenda que sus hijos no vivan en el inmueble con sus padres, porque han crecido, ello no es causa para pedir el desalojo del inmueble, por haber incumplido a una de sus cláusulas…” (sic)
Sostiene que esta prueba debe ser valorada conforme al artículo 1401 del Código Civil , dado a que la apoderada judicial del demandado, tiene facultades para ello, no advirtiendo que a tenor del artículo 1405 ejusdem, para que la confesión produzca efecto debe hacerse por persona capaz de obligarse en el asunto en el que recae y así lo ha sostenido la jurisprudencia patria, de tal forma que al respecto es menester determinar si se trata de posiciones juradas o no y en este ultimo supuesto, de una detallada revisión del poder que le fue conferido por el demandado (F. 88), se observa que no le confirió esta facultad y por lo tanto, si además de no ser una confesión expresa sobre el asunto en el que recae, tal afirmación de la parte actora no está ajustada a derecho y así se estima.-

B) TESTIMONIALES: Promovió las testimoniales indicadas up supra y por auto del 31-05-06, se fijó oportunidad para oírlas, fueron evacuadas y se valoran , a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil :

1.- TERESA AMPARO TORRES PERNALETE:
Rindió sus declaraciones el 01-06-06 (f-129-130) y a la 6ta. Pregunta , atinente al tiempo que observó que el Fondo de Comercio Festejos Temerí en el inmueble ubicado en la carrera 4ta. con calle 20, propiedad de la actora, contestó “Yo creo aproximadamente de siete a ocho meses por ahí” (sic) y en la sexta repregunta respecto a la fecha aproximada en que observó que dicho fondo de comercio comenzó a laborar en esa dirección, contestó : “Como siete u ocho meses”, lo cual no es una fecha , sino que es simplemente una repetición de la respuesta a la pregunta formulada por el promoverte, razón por la cual esta testigo no le inspira confianza al juzgador y por lo tanto la desestima, valorada conforme a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.-

2.- RAFAELA RAMONA ORTIZ :

Rindió sus declaraciones el 01-06-06 (f.131-132) y a la 6ta. Pregunta, en el mismo sentido que la anterior, contestó: “El tiempo no se pero se que fui una vez a buscar un presupuesto, pero estaba cerrado, no hice nada del presupuesto” y en la 8va. Pregunta, respecto a que si observó laborando al Fondo de Comercio Temerí, transportando sillas y mesas para festejos, fiestas y reuniones, contestó: “ Laborando si pero transportando mesas o sillas no, laborando es normal porque una pasa y ve que está abierto”. En cuanto a la 4ta. Repregunta respecto a quien le indicó que viniera a declarar”. Contestó: “Bueno la señora Aura me pidió el favor”.-
Esta testigo y en razón de estas respuestas, no le merece confianza al juzgador y tanto, la desestima, a tenor de la misma valoración que antecede y así se declara.-

3.- RAMON ANTONIO CORDERO MARIN:
Para el 05-06-06, a las 11.00 AM. debía rendir su testimonio, pero no compareció y el acto se declaró desierto.- (f. 138)

4.- CAROLINA ORA DE RAMO:

Para el 05.06.06, a las 12.OO m. debía rendir sus testimonio, pero no compareció y el acto se declaró desierto (f. 139)

La parte demandada promovió las pruebas antes indicadas, fueron admitidas y se evacuadas, se valoran a continuación:

a) DOCUMENTAL UNICA.- Acta de Asamblea de COMERCIAL UNION SRL. Fue levantada en fecha 19-03-01, fue presentada como una participación por ante el Registro Mercantil Primero de esta ciudad en fecha 27-03-01 y el curso de ley en fecha 17-04-01, anotada bajo el Nro. 6, Tomo 4-A y de ella solo se evidencia que fue modificada la Cláusula Cuarta de sus estatutos Sociales, prorrogando su duración por un lapso de veinte (20) años mas .-

En este sentido el juzgador observa que esta Sociedad Mercantil fue inscrita el fecha 23-02-72, bajo el Nro. 24, folios 58-61 de los Libros respectivos y si bien ocurrió hace mas de treinta y dos (32) años , del acta en cuestión no se evidencia que desde esa fecha haya funcionado en el local comercial donde actualmente se encuentra.-

Sin embargo, llama la atención del decisor, que la apoderada judicial del demandado, en el escrito de contestación de la demanda (f. 86 vto) señala…” empresa que funciona en dicho local desde hace aproximadamente cuarenta años…”(sic/omissis) y que en su escrito de promoción de pruebas, indica que se trata de….” una copia certificada del Registro de la Sociedad de Responsabilidad Limitada COMERCIAL UNION….de la cual se evidencia que el negocio mercantil que funciona en el local comercial arrendado por mi representado es esta sociedad “ (sic/ omisiss).-

Así mismo , en cuanto a la primera afirmación, si bien no fue rebatida por la parte demandante, se concluye que este documento público traído a los autos, si bien hace plena fe entre las partes y los terceros y se valora a tenor del artículo 1359 del Código Civil, nada aporta a la decisión de esta causa, pero si del primero se evidenciara que efectivamente funciona desde hacemos de cuarenta años, o de treinta y dos, inclusive, tal hecho, debidamente probado, hubiese tenido relevancia y trascendencia jurídica a los fines de la prórroga legal que está en curso, nada de lo cual ocurrió y así se declara.-

B) TESTIMONIALES: La parte demandada promovió los testigos arriba indicados, se oyeron sus testimonios y sus resultas son :

1.-ORLANDO RUIZ AMAYA.- (F.110-113)

Rindió sus testimoniales el 31-05-06 y al ser interrogado por la parte promoverte, en la 3ra. pregunta admitió ser el propietario del Fondo Mercantil Festejos TEMERI y en la 4ta. pregunta admitió que estuvo unos meses en el inmueble arrendado objeto de esta litis…
”porque yo hablé con Fiorello para que me hiciera el favor y me permitiera guardar parte de la mercancía en el garaje de la casa, que supuestamente iba a hacer unos quince días a veinte días mientras me terminaban el local donde me iba a mudar definitivamente, no duramos ni quince días ni vente días sino que duramos como tres meses porque no terminaron el local que estaba previsto, incluso yo construí en mi casa un galpón para meter parte del material allá…(sic)

Observa el juzgador que en ningún momento la promovente preguntó a este testigo, que resulta clave para decidir este caso, si pagaba alguna suma de dinero al demandado, por concepto de arrendamiento pues en este supuesto, sería un subarrendador, ni tampoco que la contraparte , al repreguntarlo obtuvo respuesta o indicio en este sentido, de donde se concluye que con esta sola respuesta , quedó claro que si , al no caer en contradicción y ser concordante con la afirmación del demandado, que si bien ocupó temporalmente parte del local arrendado, no lo fue en calidad de sub arrendatario .-

Respecto a este testigo se concluye que dice la verdad, es conteste, no incurrió en contradicción, sus deposiciones concuerdan entre si y con las demás pruebas y por lo se valora conforme a lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y así se estima

2.- RAMON ADELIS PEREZ.- ( F.114-116)

Rindió su testimonio el 31-05-06 y en la 6ta. pregunta sobre si tiene conocimiento que en los meses de noviembre y diciembre de 2005 y enero de 2006, parte del local comercial de autos , estuvo ocupado por el Fondo de Comercio TEMERI, manifestó que si y en la 8va pregunta, si durante ese tiempo estuvo en calidad de subarrendamiento, manifestó que no le constaba, ni tampoco que le constara pago alguno y en la 6ta. repregunta, respecto as la fecha aproximada en que fue mudado del local el Fondo de Comercio, respondió: Bueno, yo no veo esa gente desde los últimos días de enero primeros de febrero..(Sic) y en la 11va. Repregunta, manifestó “Yo se que se mudaron en noviembre pero no tengo la fecha exacta y que fue arrendado tampoco” (sic).- Este testigo es conteste y no incurrió en contradicción, razón por la cual, con los testimonios analizados, concluye que dice la verdad, concuerdan entre si y con las demás pruebas y en tal virtud, se valora conforme al articulo 508 del Código de Procedimiento Civil y así se estima.-

3.- LUIS FRANCISCO SANCHEZ SALAS (F.117-119)

Rindió su testimonio el 31-05-06 y en la 6ta. pregunta sobre si tiene conocimiento de que el demandado subarrendó el inmueble de autos, contestó. “Que tenga conocimiento yo ese señor no ha arrendado eso” , en la 7ma pregunta contestó: “ Que tenga conocimiento hay un señor que lo desalojaron y el señor Miechelle se lo dio mientras conseguía donde mudarse, pero sin subarrendarse” , a la 8va dijo: “Que tenga conocimiento yo no ha pagado nada se lo dio en calidad de que tuviera sus corotos allí”

Este testigo es conteste, al ser repreguntado no incurrió en contradicción, sino que, por el contrario, en la 9na. repregunta dijo:
“Cuando lo conocí (se refiere a Festejos Temerí), cerca de COPEI ejercía la función de alquilar sillas y mesas para fiestas y en la 10ma. señaló: ” Me percaté que lo desalojaron donde estaba y el señor Miguel accedió a darle para que alojara lo que tenían mientras conseguían donde irse, lo que si le puedo asegurar es que nunca le subarrendó”.- Sus deposiciones concuerdan entre si y con las demás pruebas y por tanto merece confianza al decisor y lo valora a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 ibidem y así se estima.-

SOBELLA DE LA COROMOTO PEÑA ZUMETA.- ( F.120-122)

Rindió su testimonio el 01-06-06 y en la 6ta pregunta respecto a que si pudo observar que los meses de noviembre y diciembre de 2005 y enero de 2006, en el garaje del local comercial de autos permaneció el señor ORLANDO RUIZ, con parte de sus bienes que conforman el negocio denominado Festejos TEMERI, contestó_ “ Bueno allí si estuvo ese señor pero eso era como un depósito y mas era lo que estaba cerrado que lo que estaba abierto porque eso era como un depósito que tenía guardando muebles, sillas” y al complementar la 8va pregunta dijo….”si pero allí no hubo ninguna negociación que era alquilado sino una ayuda”. A la 10ma contestó: Bueno se que el señor Ruiz es el propietario pero de verdad ahí mas que todo no funcionaba como una agencia sino como algo que .-
“guardaba ahí, si porque incluso ahí no se veía que sacaban corotos para fiestas”.- El decisor observa que las repreguntas de la contraparte, no son conducentes a lo declarado por el testigo y en tal virtud carecen de relevancia para la decisión de la causa.-
Este testigo no incurrió en contradicción, sus respuestas son concordantes entre si y con las demás pruebas y por consiguiente, le inspira confianza y se valora conforme a la norma indicada up supra y así se estima.-

KAILAR MARIA ESTEVES HERRERA.- (f.123-125)

Rindió su testimonio el 01-06-06 y en la 8va pregunta , atinente a quien autorizó al señor ORLANDO RUIZ para permanecer en esa parte del local con sus bienes, durante el tiempo indicado, contestó “ Bueno eso fue que ellos le prestaron por unos días mientras le estaba listo el local donde él se iba a mudar” . En la 10ma, respecto a si pagaba alguna suma de dinero, contestó: “No, no pagaba nada”.- El juzgador observa que las repreguntas formuladas por la contraparte, no son conducentes a lo declarado por la testigo y en tal virtud carecen de relevancia para la decisión de la causa.-
Esta testigo no incurrió en contradicción, sus respuestas son concordantes entre si y con las demás pruebas , inspiran confianza y se valora conforme a la misma norma legal y así se estima.-

YARISA COROMOTO TERAN DE RUIZ.- (f.126-128)

Rindió su testimonio el 01-06-06, manifestó que es la encargada del Fondo de Comercio denominado Festejos Temerí , propiedad del señor ORLANDO RUIZ, y en la 4ta pregunta , respecto a si la parte del negocio permaneció instalada en el garaje del local comercial objeto de esta litis, contestó: “ Si teníamos una parte del material ahí como una exihición mas bien del negocio, lo demás lo teníamos en la casa”, y mas adelante dice : “Mi esposo, con la amistad con Fiorello (para que ) le prestara mientras nosotros conseguíamos un local…habló con su papá (el demandado) y lo autorizó para que nosotros estuviéramos ahí mientras nos arreglaban el local (sic/omisiis)”.- En la 8va pregunta, respecto al tiempo de permanencia en el local, contestó: “ Eso fue como unos quince a veinte días mientras nos arreglaran el otro local pero duramos mas porque no nos habían terminado el otro local”.-
Esta testigo fue repreguntada por la contraparte y en sus respuestas no incurrió en contradicción, estas concuerdan con las demás pruebas y por lo tanto, inspiran confianza y se valora a tenor de lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y así se estima,-

C) INSPECCION JUDICIAL: Fue practicada por este Juzgado de la causa el 05-06-06 (f.133-136), en presencia de los apoderados judiciales de ambas partes y conforme a lo solicitado se dejó constancia de sus particulares así: - AL PRIMERO: Que al momento de la constitución del Tribunal, se encontraban presentes los ciudadanos MICHELLE TRAIANO SALIERNO, FIORELO ANGELO TROIANO PORTANOVA y CARMELA PORTANOVA de TROIANO, titulares de las Cédulas de Identidad Nro. 6.286.454, 9.407.065 y 6.289.073, respectivamente, el primero, en su carácter de notificado.arrendatario.demandado, el segundo, su hijo y la tercera, su cónyuge.- AL SEGUNDO: Que en el local que hace esquina, funciona el establecimiento denominado COMERCIAL UNION,S.R.L., que el notificado manifestó es de su propiedad, lo cual se corrobora, tanto con la copia del Acta indicada up supra, como en la Licencia de Funcionamiento expedida por la Alcaldía del Municipio Guanare , que el Tribunal ordenó incorporar en fotocopia simple (f. 137).- AL TERCERO: Que en el inmueble signado con el numero cívico 3-36, que es una casa de habitación familiar, se hizo presente la esposa del notificado , permitió el acceso e informó que allí residía con su esposo y con su hijo de nombre JHONNY TROIANO , su esposa ANGELKINA RIZZA de TROIANO y el hijo de éstos de nombre GUISEPPE TEROIANO, de siete años de edad, pero que no se encontraban presentes en ese momento.-

El apoderado judicial de la accionante hizo observaciones que a criterio del juzgador, resultan irrelevantes para la decisión de la causa, en virtud de que esta actuación es de la promovente, amen de que desvirtúan el contenido de la misma.-

MOTIVA

Esta controversia quedó entonces resumida a que la parte actora alega que el accionado incumplió con la Cláusula QUINTA del Contrato de Arrendamiento que establece:

“ El arrendatario se obliga expresamente a:
..b) No subarrendar parcial o totalmente el inmueble objeto de este contrato “
..c) No ceder el presente contrato.-

y que estas cláusulas han sido reiteradamente establecidas en todos los sucesivos contratos entre ellos celebrados y que aparece en el último de fecha 28-11-04, con vigencia de un año y actualmente en prorroga legal, tomando en cuenta que la duración de éstos ha sido de cuatro (4) años.-

Alega que tal incumplimiento quedó patentizado en el hecho de que el inquilino subarrendó parte considerable del inmueble alquilado para el funcionamiento del Fondo de Comercio FESTEJOS TEMERI, propiedad del ciudadano ORLANDO RUIZ AMAYA y del cual es encargada su esposa, YARISA COROMOTO TERAN de RUIZ y que no vive ni trabaja en el inmueble arrendado, ya que adquirió una vivienda en el sector Mesa de Cavaca de esta jurisdicción.-

La parte demandada negó que haya subarrendado parte del inmueble alquilado para el funcionamiento del mencionado Fondo de Comercio, sino que facilitó y permitió su permanencia , en la parte correspondiente al garaje , por pocos días y sin recibir ninguna cantidad como pago por su estadía, ya que el local que ocupaba anteriormente, debió ser desocuparlo y que si vive y trabaja en el inmueble arrendado, aunque admite que por razones de salud, sus médicos tratantes le han aconsejado que debe vivir la mayor parte de su tiempo en un lugar con un clima mas fresco y tranquilo, pero que en el local arrendado, desde hace aproximadamente cuarenta años, funciona su establecimiento MERCANTIL UNION S.R.L y que si vive en el inmueble, con un hijo de de ambos con su esposa y un hijo de éstos (nieto) y que en el negocio es ayudado por sus hijos.-

En vista de lo anterior, no cabe duda alguna que el “ thema decidendum “ sometido a la consideración del juzgador, está circunscrito a determinar, en primer lugar, si efectivamente hubo o no por parte del arrendatario, un incumplimiento contractual en razón del subarrendamiento de parte del inmueble arrendado y la cesión del contrato, y por la otra, si por el hecho de no residir permanentemente en el inmueble, porque ocasionalmente lo hace en el sector de Mesa de Cavacas, por razones de salud, es igualmente una violación contractual.-

Ante lo anterior y con las pruebas que obran en autos, el juzgador arriba a la conclusión de que, en primer lugar, no hubo tal subarrendamiento ni cesión contractual y en segundo lugar, que esta última circunstancia, de residir temporalmente en otra parte, tampoco configura violación contractual alguna ya que , por el contrario, quedó probado que el establecimiento propiedad del demandado MERCANTIL UNION SRL, funciona en el inmueble y que allí también vive el accionado con su familia y por lo tanto, conforme al principio de exhaustividad, con fundamento en las probanzas de ambas partes y su valoración como se indicó precedentemente y en armonía con el principio de congruencia, el juzgador concluye en que la demandante no logró probar sus alegatos y por lo tanto, su acción no puede prosperar por lo que la presente demanda debe ser declarada sin lugar y así se decide.-

DISPOSITIVA

En fuerza de las precedentes consideraciones este Juzgado Primero del Municipio Guanare del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE incoada por la ciudadana AURA CELIS VERGARA DE ORTA , venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 2.728.242 y domiciliada en Barinas, Estado Barinas en contra del ciudadano MICHELLE TROIANO SALIERNO, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nro. 6.286.454 y de este domicilio.-
SEGUNDO: Que como consecuencia de lo anterior, al término de la relación arrendaticia, en virtud de la notificación efectuada por la arrendadora al arrendatario por intermedio de este Juzgado, y por cuanto no fue desvirtuado el alegato de que la misma tiene mas de diez (10) años, porque no fue desvirtuada la afirmación del demandado de que tiene mas de cuarenta (40) años en ese inmueble, la prorroga legal es de tres (3) años, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

En consecuencia y a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante, por haber sido totalmente vencida.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de este Juzgado Primero del Municipio Guanare, del Seguido Circuito de esta Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a los veintiún (21) días del mes de Junio de Dos mil seis.,- Anos:196 y 147.-

El Juez

HUGO SEGOVIA LOVERA

La Secretaria Accidental

Abg. ADELINA MIRANZA LOZANO