REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO
ADMINISTRATIVO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL
DE LA REGION CAPITAL
En escrito presentado en fecha 10 de julio de 2003, por el abogado AZMY ABDULHADI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.1.877.285, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°.5.263, procediendo en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES GEMA S. R. L., inscrito en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 2 de agosto de 1983, bajo el N°.67, Tomo 97-A, propietaria del inmueble identificado como Edificio “GEMA”, ubicado en la Segunda Calle Las Luces, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, interpone recurso contencioso de nulidad en contra de la Resolución No.005662, de fecha 28 de septiembre de 2002, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.-
Por auto de fecha 17 de julio de 2003, se le dio entrada al recurso y se ordenó notificar al Director de Inquilinato a los fines de la remisión a este Juzgado del expediente administrativo respectivo.
Mediante oficio Nº.03-1126, de fecha 17 de julio de 2003, se dio cumplimiento al auto anterior.
En fecha 23 de octubre de 2003, se recibieron los antecedentes administrativos del caso.
Por auto de fecha 30 de octubre de 2003, se admitió el recurso y se ordenó notificar al ciudadano Fiscal General de la República y librar cartel a que se refiere el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, e igualmente se ordenó la notificación de los interesados, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 numeral 1º de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Consta en el expediente haberse realizado la notificación al Fiscal General de la República y a los interesados.
Por auto de fecha 6 de mayo de 2004, se avocó al conocimiento de la causa la Dra. María Elena Márquez Abreu de Lugo, y se acordó la notificación de las partes.-
En fecha 14 de diciembre de 2004, se dictó auto acordando la continuación de juicio, previa notificación de las partes. En fecha 26 de enero de 2005, el Alguacil consignó las notificaciones realizadas.-
Mediante auto de fecha 3 de febrero de 2005, se acordó librar el cartel de emplazamiento a que se refiere el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.-
En fecha 7 de marzo de 2005, compareció el abogado AZMY ABDULHADI y consignó el cartel publicado en el Diario El Nacional, de fecha 2 de marzo de 2005.-
En fecha 28 de abril de 2005, compareció la representación del recurrente y solicitó la apertura del lapso probatorio.-
Por auto de fecha 2 de mayo de 2005, se abrió a pruebas la presente causa, habiendo promovido las mismas la parte recurrente, quien consignó escrito de pruebas en fecha 5 de mayo de 2005, siendo admitidas posteriormente en fecha 6 de junio de 2005.
En fecha 8 de junio de 2005, tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos, siendo designados los ciudadanos EURIDISIS MORENO, RAFAEL CALDERA MARIN y JAVIER GRECIANO, y en fechas 14 de junio de 2005, aceptaron y se juramentaron, para realizar la misión encomendada.
En fecha 27 de julio de 2005, los expertos designados consignaron el informe pericial correspondiente.
En fecha 20 de septiembre de 2005, se dicto auto mediante el cual se fijó oportunidad para el comienzo de la primera relación de la causa, y para que tuviera lugar el acto de Informes. En fecha 14 de octubre de 2005, se dejó constancia de la comparecencia de la representación del recurrente al acto de informes, habiendo presentado escrito constante de un (1) folio útil.-
En 29 de noviembre de 2005, se dijo Vistos, y se fijaron 60 días para dictar sentencia.-
Siendo oportunidad para decidir, el Tribunal pasa a hacerlo previa las consideraciones siguientes.
FUNDAMENTACION DEL RECURSO
La parte recurrente denunció la infracción del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no se tomaron en consideración los requisitos en el previsto, que son determinantes para la fijación del precio a regular.
Solicita se declare la nulidad de la resolución recurrida y se restablezca la situación jurídica infringida, por dicho acto administrativo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 259 de la Constitución de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, con base a un proceso de evaluación conforme a Ley.-
Por último solicita se desaplique por incompatibilidad con la Constitución el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, conforme a lo previsto en el artículo 334 de la Constitución.-
ANALISIS DE LA IMPUGNACIÓN
El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio consideradas por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar, las cuales por tanto deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios 47 al 60, resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos antes referidos.
Dicho inmueble está descrito en el informe objeto del avalúo y los factores de su localización, la tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del estudio de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por ultimo se indican los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consisten en la infracción de los extremos que prescribe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se decide.-
RESTABLECIMIENTO DE LA SITUACIÓN JURIDICA LESIONADA
Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida, y en tal sentido observa:
El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente:
“La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.”
Por su parte el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, dispone textualmente lo siguiente:
“En su fallo definitivo el Tribunal Supremo de Justicia declarará, si procede o no, la nulidad del acto o de los artículos impugnados y determinará, en su caso, los efectos de su decisión en el tiempo. Igualmente, podrá, de acuerdo con los términos de la solicitud, condenar el pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la administración, así como disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa”.
Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece:
“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”.
De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos los jueces de la República, disponiendo que:
“En caso de incompatibilidad entre ésta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicará las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aun de oficio, decidir lo conducente”.
A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que:
“Cuando la ley vigente, cuya aplicación se pida, colidiere con alguna disposición constitucional, los jueces aplicarán ésta con preferencia.”
Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo”.
Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.
En virtud de la decisión anterior, estudiado como ha sido detalladamente el informe pericial correspondiente a la prueba de experticia evacuada en esta sede para determinar el valor real del inmueble objeto de regulación y habiéndose concluido que la misma se ajusta a los extremos exigidos por las normas aplicables en la materia, este Tribunal le acuerda valor de plena prueba, y se resuelve proceder a fijar canon de arrendamiento, con base al valor estimado en la misma el cual monta a la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MILLONES CIENTO DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CUATRO CENTIMOS (Bs.358.116.679.04), por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento del 8% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio, la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS (Bs.2.387.444,53), distribuidos mas adelante entre las distintas dependencias del inmueble.-
Por las razones expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara Con Lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto por el abogado AZMY ABDULHADI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°.1.877.285, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°.5.263, procediendo en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil INVERSIONES GEMA S. R. L., inscrito en el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital, en fecha 2 de agosto de 1983, bajo el N°.67, Tomo 97-A, propietaria del inmueble identificado como Edificio “GEMA”, ubicado en la Segunda Calle Las Luces, Urbanización El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, en contra de la Resolución No.005662, de fecha 28 de septiembre de 2002, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se fijó canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda y comercio, al inmueble identificado.-
SEGUNDO: A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, comercio, oficina y otros usos, la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA Y TRES CENTIMOS (Bs.2.387.444,53), distribuidos de la siguiente forma:
LOCAL A Bs. 398.612,94
LOCAL B Bs. 759.162,11
APARTAMENTO 11 Bs. 242.992,72
TERRAZA Bs. 1.680,79
TOTAL APARTAMENTO 11 Bs. 244.673,51
APARTAMENTO 12 Bs. 188.131,96
APARTAMENTO 23 Bs. 109.863,95
APARTAMENTO 24 Bs. 197.641,16
ASBESTO Bs. 11.192,23
TOTAL APARTAMENTO 24 Bs. 208.833,39
APARTAMENTO 25 Bs. 104.987,44
ZINC Bs. 17.356,99
TOTAL APARTAMENTO 25 Bs. 122.344,43
APARTAMENTO 36 Bs. 202.517,67
TERRAZA Bs. 5.344,60
TOTAL APARTAMENTO 36 Bs. 207.862,27
APARTAMENTO 37 Bs. 142.780,40
TERRAZA Bs. 5.179,58
TOTAL APARTAMENTO 37 Bs. 147.959,98
RENTA TOTAL DISTRIBUIDA Bs. 2.387.444,53
TERCERO: Conforme lo exige el Artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo, en lo que se refiere a los locales comerciales y las oficinas, tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente firme en adelante y, en cuanto a las dependencias destinadas a viviendas desde que quede definitivamente firme y haya transcurrido el plazo de vigencia de la Resolución conjunta de los Ministerios de Infraestructura y de Producción y Comercio No. 036 de fecha 04 de abril de 2003, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 37.667 de fecha 08 de abril de 2003, extendida mediante Resoluciones Nos. 152 y 046, respectivamente, de fechas 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004 y la emanada por los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio y de Infraestructura, N°.0047 y 028-E, respectivamente, de fecha 18 de mayo de 2005, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°.38.189 de fecha 18 de mayo de 2005, prorrogada de acuerdo a Resolución Conjunta de los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio y de Infraestructura Nros. 0106 y 088 de fecha 17 de noviembre de 2005, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°.38.316 de fecha 17 de noviembre de 2005, y prorrogada nuevamente mediante Resolución conjunta de los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio y de Infraestructura N°.0165 y 048, de fecha 15 de mayo de 2006, publicada en Gaceta Oficial Ordinaria N°.38.437 de fecha 16 de mayo de 2006.-
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de junio de dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.-
LA JUEZ,
DRA. MARIA E. MARQUEZ ABREU DE LUGO
LA SECRETARIA,
ABG. ADRIANA ORTEGA RUZZA
En esta misma fecha siendo las 02:30 p.m. se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,
Exp: 4116/pp
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