TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
196° y 147°
PARTE ACTORA: MANUEL FLORES FLORES, REYNA MARGARITA MARQUEZ CHAPARRO, MIRIA MALAVE MATA, NERIS ESPERANZA MALAVE MATA, WILLIAN JARAMILLO BURITICA, ALCIRA JOSEFINA AGUIAR de DIAZ, ANA VILLAMIZAR de MONCADA y OMAR JOSE ALVAREZ AGUIAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Números 3.984.294, 919.0400, 2.638.042, 3.027.460, E-81.886.078, 1.855.375, 12.484.266 y 10.808774, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: HAYDEE LOENZO de QUINTERO, ANGEL MANUEL QUINTERO y RICHARD MARIN, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 12.599, 59.323 y 80.543, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES DINAMICAS, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 16 de septiembre de 1.964, bajo el Nro. 48, Tomo 35-A.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ANIBAL JOSE LAIRET VIDAL y RICARDO LOPEZ VELASCO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 19.882 y 35.852, respectivamente.-
MOTIVO: NULIDAD DE DOCUMENTO.-
I
Se inició el presente procedimiento por acción de nulidad de Documento que interpusieran los ciudadanos MANUEL FLORES FLORES, REYNA MARGARITA MARQUEZ CHAPARRO, MIRIA MALAVE MATA, NERIS ESPERANZA MALAVE MATA, WILLIAN JARAMILLO BURITICA, ALCIRA JOSEFINA AGUIAR de DIAZ, ANA VILLAMIZAR DE MONCADA y OMAR JOSE ALVAREZ AGUIAR, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES DINAMICA, C.A, en fecha 22 de julio de 2.002.-
En fecha 09 de agosto de 2.002, se admitió la demanda, por este Juzgado, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a fin de que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación a la demanda.-
En fecha 21 de mayo de 2.003, la parte demandada se da por citada, contestando la demanda el 2-6-2003.-
Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte demandada hizo uso de tal derecho. Asimismo presentó informes en fecha 3-12-2003.
La representación de la parte actora presentó en fecha 16-9-2003 escrito de pruebas, pidiendo la revocatoria del auto a través del cual se admitieron las pruebas de su contrario, lo cual le fue negado por el Tribunal, por extemporáneo, previo cómputo, ejerciendo la apoderada de la parte accionante apelación, la cual luego de haber sido oída en el solo efecto devolutivo fue declarada sin lugar por la alzada.-
II
Avocada quien suscribe a conocimiento de la causa, y debidamente notificadas las partes, siendo la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con fundamento en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA
La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:
Que son inquilinos de los apartamentos 8, 10, 16, 17, 15, 12, 7 y 13 del edificio “Edén” ubicado en la calle El Convento, Urbanización Valle Abajo de esta ciudad de Caracas, cuyo propietario es la sociedad mercantil Inversiones Dinámicas, C.A..-
Que en fecha veintisiete (27) de marzo del año dos mil dos (2.002), recibieron del administrador del edificio, comunicación mediante la cual les informaban que la propietaria del edificio decidió vender los apartamentos en propiedad horizontal de acuerdo al documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador el día treinta (30) de julio del año dos mil uno (2001).-
Que para aceptar o rechazar la oferta de venta, debían hacerlo por vía autentica.-
Que una vez recibida la comunicación, se dirigieron a la oficina de registro y se dieron cuenta que se había otorgado el documento de condominio para el edificio “Edén”, el cual no reúne las condiciones esenciales para haber sido otorgado.-
Que a los efectos de aceptar la oferta efectuada se trasladaron con el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los efectos de notificar a los oferentes la aceptación de la venta, pero que aplicaban ciertas condiciones.-
Que el Documento de Condominio no cumple las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal y otras leyes que rigen la materia.-
Que no se acompañó, el permiso de sanidad ni el permiso de bomberos.-
Que el documento de condominio fue otorgado bajo engaño al Registrador, y que por cuanto fue protocolizado por hechos fraudulentos, el mismo es nulo de nulidad absoluta.-
Que por tales razones, demandan la nulidad del acto mediante el cual se protocolizó el documento de condominio del edificio “Edén” y del reglamento del mismo.-
Estiman la demanda en la cantidad de ciento cuarenta millones de bolívares (Bs. 140.000.000,00).-
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su lado, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, fundamentó la defensa sobre la base de los siguientes argumentos:
Rechazan y contradicen, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta en su contra.-
Sostienen que la ley de propiedad horizontal determina con claridad qué debe entenderse por documento de condominio, y los recaudos que deben acompañarse al mismo para su protocolización.-
Que los requisitos señalados por la parte actora, como el supuesto de la habitabilidad, se refiere a la enajenación de las unidades de vivienda.-
En cuanto al permiso de los bomberos, el registrador lo consideró suficiente, además de que no son de los exigidos por la ley para la protocolización del documento de condominio.-
Que los demandante carecen de cualidad para intentar la acción, por cuanto, se trata de inquilinos y no de los propietarios de apartamentos y locales del edifico “Edén”, y por lo tanto no pueden hacer uso de los derechos contenidos en la ley de propiedad horizontal.-
Finalmente pide se declare sin lugar la demanda.-
Establecida como ha quedado la ordenación procesal de los actos fundamentales de esta litis, este Tribunal observa:
PUNTO PREVIO
Como punto previo debe este tribunal hacer un pronunciamiento sobre la falta de cualidad alegada por la parte demandada.-
El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, exige que para proponer la demanda, el actor debe tener interés jurídico y actual.-
Mientras que el artículo 361 eiusdem, en su primer parágrafo establece que:
“… (omissis)…,
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio,..”.-
De lo anterior se infiere que el Estado tutela, a través del poder judicial, los derechos de las personas, y éstos para hacer valer sus derechos, deben ejercerlo a través de la acción, que no es más que el derecho de acudir ante los jueces para que otorguen lo que se les debe.-
Ahora bien, no hay acción si no hay interés, por lo tanto no puede haber demanda en la cual no se exprese el objeto de las razones en que se funda, a fin de demostrar su interés jurídico actual, ya que la pretensión del actor no puede estar desprovista de fundamento jurídico ni ser contraria a derecho, dado que de lo contrario la acción no prosperaría.-
Para que alguien pueda intentar una demanda judicial, se requiere, independientemente de la capacidad del actor para estar en juicio, que exista la acción por él ejercitada en la demanda, y además que tenga interés legítimo y directo.-
De igual manera, para que haya juicio, para que pueda ser llamado a él el demandado, no basta que el actor tenga interés en el ejercicio de la acción; es necesario que el demandado tenga a su vez interés en la decisión que haya de resolver la cuestión propuesta contra él.-
De forma que, si al ser propuesta la demanda, sostiene el demandado que no existe la acción, que el actor no tiene interés para proponerla o que él es extraño al interés de dicha acción, puede alegar la falta de cualidad e interés para sostener el juicio, a fin de que, sin necesidad de que se entre en el fondo de lo controvertido, o se discuta si hay o no derecho a lo pretendido en juicio, se le niegue la entrada al litigio.-
Entonces tenemos que basándose en el principio contradictorio que rige el procedimiento civil, existe un sujeto con legitimación activa, es decir, el que pretende, el que acciona y otro que contradice, que se defiende.-
De allí que la legitimatio ad causam, es la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derecho tienen para figurar en nombre propio como actores o demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión litigiosa concreta que constituye su objeto.
Ella califica y define quienes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación procesal, esto es, quienes deben ser partes legítimas en un proceso y no simplemente partes.-
Vale decir que, que la cualidad es la capacidad de ejercitar determinada acción cuando hay un interés legítimo y directo, cuando se es el titular del derecho controvertido.-
En el presente caso, la demandada alega la falta de cualidad de los actores para intentar y sostener este juicio, porque la demandante es una inquilina que no goza de los derechos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal por ende al no ser propietarios carecen de cualidad para sostener el presente juicio.-
Observa quien decide, que es indispensable a los efectos de la presente decisión tener en cuenta qué se entiende por propiedad horizontal, y para ello vamos a tomar la definición del autor Juan Fuentes Lojo, en su obra Suma de la Propiedad por Apartamento, (Pág. 301. editado por la librería Bosch, Barcelona. 1.964); allí el Maestro Fuentes considera que:
“… Es el derecho singular y exclusivo de propiedad que una persona o un grupo de personas posee sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, que estén comprendidos dentro sus limites y sirven exclusivamente al propietario, y a los anexos que expresamente hayan sido señalados en el titulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado; así como sobre aquellos elementos, pertenencias y servicios comunes que ha de disfrutar en unión de los demás propietarios”.- (Negrilla y cursiva del Tribunal).
De la anterior definición se observa, que una de las características principales es que es un derecho exclusivo para el propietario del inmueble constituido en propiedad horizontal.-
Por su parte el articulo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en Gaceta Oficial Nº 3.241 (Extraordinaria) de fecha 18 de agosto de 1983, establece, la obligación imperativa del otorgamiento de el documento de condominio, y al efecto se establece:
“Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará al documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
1) Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;
2) Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;
3) Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;
4) Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
5) Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo Único: Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio, no se considerará válida.”.-
Ahora bien, este otorgamiento ante la Oficina Subalterna del Registro del documento de condominio, constituye un acto jurídico solemne del propietario o propietarios de un edificio que desean enajenarlos por apartamentos, del cual nacen efectos jurídicos para los futuros copropietarios de tales apartamentos.-
De manera que, solo a los condóminos, les corresponde impugnar el documento de condominio, cuando éste por dolo o negligencia haya sido protocolizado con errores en las cuotas asignadas a los apartamentos, por ejemplo, o por que se hayan dejado de cumplir uno o más de los requisitos exigidos por la ley como esenciales referidos en el articulo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.-
De allí que, era indispensable que la parte actora a tenor de lo antes expuesto, acreditara la condición de propietario, presupuesto esencial para la procedencia de la acción, en otras palabras, no puede el actor considerarse liberado de su carga procesal de probar la causa petendi de nulidad del documento de condominio con su solo argumento del escrito del libelo de la demanda, debió ésta aportar pruebas reales y fehacientes que hicieran inferir que cuenta con la condición de propietario o condómino del edificio “Edén”, así como el interés directo o beneficio de que la declaratoria de nulidad accionada le reportaría una utilidad o un provecho, ya sea haciéndole adquirir o evitándole perder un derecho, y al no haberlo hecho en la oportunidad procesal correspondiente, carece de la cualidad e interés para proponer este juicio.-
De modo que la parte actora, ciudadanos MANUEL FLORES FLORES, REYNA MARGARITA MARQUEZ CHAPARRO, MIRIA MALAVE MATA, NERIS ESPERANZA MALAVE MATA, WILLIAN JARAMILLO BURITICA, ALCIRA JOSEFINA AGUIAR de DIAZ, ANA VILLAMIZAR de MONCADA y OMAR JOSE ALVAREZ AGUIAR, quienes son los que intentan la presente acción, no acreditaron bajo ningún título o prueba que tenga la cualidad jurídica firme e indiscutible de ser propietarios del Edificio “Edén”. Así se decide.-
Analizada como ha sido la excepción de falta de cualidad opuesta por la representación de la demandada, es evidente que la misma ha prosperado, quedando así demostrado que los demandantes carecen de cualidad e interés para demandar la nulidad del documento de condominio aquí accionada, razón por la cual quien aquí decide, considera inoficioso entrar a conocer el merito de la causa. Así se establece.-
III
DISPOSITIVA
En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la falta de cualidad propuesta por la parte demandada y como consecuencia de ello SIN LUGAR la demanda que por acción de nulidad de documento de condominio interpusieran los ciudadanos MANUEL FLORES FLORES, REYNA MARGARITA MARQUEZ CHAPARRO, MIRIA MALAVE MATA, NERIS ESPERANZA MALAVE MATA, WILLIAN JARAMILLO BURITICA, ALCIRA JOSEFINA AGUIAR de DIAZ, ANA VILLAMIZAR de MONCADA y OMAR JOSE ALVAREZ AGUIAR, en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES DINAMICA, C.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.-
Se condena en costas a la parte actora por haber sido totalmente vencida en la litis.-
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo pautado en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 20 días del mes de junio del año 2006.- Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 20-6-2006, siendo la 1:00 p.m. se registró y publicó la anterior sentencia, previo el anuncio de ley.-
La Secretaria.