Republica Bolivariana de Venezuela EN SU NOMBRE Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas DEMANDANTE: Candelaria Carballo de Guillermo, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-1.725.892. DEMANDADO: Automotriz Vimo C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotada bajo el N° 51, Tomo 07. APODERADAS DEMANDANTES: Lilia Teresa Díaz y Maria Isleyer Aray Bata, abogadas en ejercicio, inscritas en el I.P.S.A. bajo los números 23.916 y 61.634, en su orden. APODERADOS DEMANDADOS: Víctor José Monsalve, Nais Blanco y Maria Alexandra Falcón Romero, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los números 98.704, 16.976 y 97.711 en su orden. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. (Apelación) EXPEDIENTE: N° 06-0426. - I - - Antecedentes - Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha veintiocho (28) de abril de 2.006, por las abogadas en ejercicio Maria Alexandra Falcón Romero y Nais Blanco Useche, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha cinco (05) de abril de 2.006, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la acción que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara la ciudadana Candelaria Carballo de Guillermo, contra la sociedad mercantil Automotriz Vimo C.A, En fecha cuatro (04) de mayo de 2.006, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia Distribuidor de turno a los fines pertinentes. Cumplidos los trámites de distribución correspondientes, en fecha ocho (08) de mayo de 2006, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fungiendo para ese momento como Tribunal Distribuidor, nos remitió el expediente contentivo de la presente causa y en fecha dieciocho (18) de mayo de 2.006, es recibido por este Juzgado, dándosele entrada mediante auto de esa misma fecha, fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia. - II - - Síntesis de los hechos - Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento instauró la parte actora, la ciudadana Candelaria Carballo de Guillermo contra la sociedad mercantil Automotriz Vimo, C.A., en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos mediante sus representantes judiciales: Que en fecha uno (01) de abril del 2003, su representada celebró contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Automotriz Vimo, C.A, representada ésta por el ciudadano Víctor Alejandro Monsalve en su carácter de Presidente, sobre un inmueble constituido por un local propiedad de su mandante, ubicado en la Avenida La Colina, N° 6, frente a la quinta Mi Capricho, Urbanización Colina de Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital. Que en el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, se estableció, en su Cláusula Décima Segunda, que todos los gastos ocasionados por los servicios de luz, electricidad, teléfono, agua, etc., serán por cuenta del arrendatario y el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en dicho contrato, traerían como consecuencia la pérdida del término de duración establecido. Aduce que la arrendataria incumplió en su totalidad la mencionada cláusula y hasta la presente no ha cancelado los gastos a los cuales quedó obligada. Que en consecuencia, la arrendataria adeuda los siguientes conceptos: servicios de teléfono, el cual fue cortado por una deuda de Doscientos Cuarenta y Ocho Mil Seis Bolívares (Bs. 248.006,77), servicio de agua, del cual adeuda la cantidad de Un Millón Setecientos Ochenta y Cuatro Mil Ochocientos Noventa Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs. 1.784.890,36), además de haber sido notificada en dos (02) oportunidades por la empresa Hidrocapital, por estar conectada indebidamente, y una deuda por concepto de aseo urbano, por la cantidad de Un Millón Novecientos Treinta y Ocho Mil Seiscientos Diecinueve Bolívares (Bs. 1.938.619,00), es decir que la deuda por pago de servicios públicos antes señalada alcanza la cantidad de Tres Millones Setecientos Ochenta Mil Dieciocho Bolívares (Bs.3.780.018,00), todo esto hasta la fecha once (11) de julio de 2005, ocasionando un perjuicio a su representada, sin que la arrendataria de respuesta alguna, respecto al pago de dichos servicios. Fundamenta la parte actora su demanda en los siguientes preceptos legales: artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.573, 1.592 y 1.594 del Código Civil, así como también en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Estimó su demanda en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs.5.000.000,00), a tenor de lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, solicita sea declarada con lugar la presente acción y sea condenada a la sociedad mercantil Automotriz C.A, a entregar el inmueble libre de personas y bienes y en las mismas condiciones en que la recibió, totalmente solvente con los servicios públicos. En fecha tres (03) de agosto de 2.005, el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente causa y ordenó el emplazamiento del demandado para el acto de la contestación. Cumplidas todas las formalidades relativas a la citación de la demandada, el apoderado judicial de ésta, el abogado Víctor José Monsalve, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 98.704, comparece en fecha veintitrés (23) de septiembre de 2.005, y consigna por medio diligencia, poder apud-acta, que le fue otorgado por su mandante. En la misma fecha, la parte accionada presentó escrito de contestación, mediante el cual opuso cuestión previa prevista en el ordinal siete (7°) del artículo 346, referida a la existencia de cosa juzgada, por cuanto alega que en oportunidad anterior fue demandado, por Cumplimiento de Contrato por la misma ciudadana Candelaria Carballo de Guillermo, demanda que, según señala, cursó en expediente N° A31-V-2004-000548, el cual fue decidido en fecha ocho (08) de abril del 2005, declarando inadmisible la demanda interpuesta en su contra. De esta manera, pasa el apoderado judicial de la parte demandada a dar contestación al fondo de la demanda, y lo hace en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho la presente demanda, por ser temeraria e incierta, considerando que la presente solicitud debe ser desechada por no cumplir con los requisitos para solicitarla, ya que no fueron especificados los montos de los referidos pagos de servicios, los cuales supuestamente debe. En la misma oportunidad, el accionado mediante su representación judicial, reconvino a la parte actora, para que esta conviniera o fuese condenada por este Tribunal a cumplir con el contrato de arrendamiento, causado en fecha uno (01) de abril de 2003, fundamentándose en la Cláusula Décima Cuarta referida a la duración del contrato de arrendamiento de marras. Aduce la accionada reconviniente, que al estar en presencia de una obligación de hacer, cuya prestación es cumplir con el contrato de arrendamiento, incluyendo los servicios de electricidad, agua y teléfono, por los cuales se le demanda por segunda vez, sin justificación, fuese admitido el escrito de contestación, y declarada con lugar tanto las cuestiones previas como la reconvención planteada, por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs.5.000.000,00). Asimismo solicitó se declarara la cosa juzgada en el presente proceso. El Juzgado a-quo mediante auto de fecha veintitrés (23) de septiembre de 2005, declara inadmisible la reconvención ejercida por la parte demandada, con motivo a que ésta no expresó con claridad y precisión el objeto y los fundamentos de su petición, sin llenar las cargas que al respecto impone el Código Civil. Posteriormente, el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Víctor José Monsalve, solicita por medio de escrito presentado en fecha veintiocho (28) de septiembre, la reposición de la presente causa al estado de la contestación de la demanda, con motivo a que la compulsa presentada por el alguacil de este Despacho, no se encuentra completa, omitiéndose las páginas en donde se encontraba el fundamento de la demanda, haciendo referencia a los diferentes montos que alegan debe su representada, los cuales no pudieron ser rebatidos por desconocerlos, lo que según manifiesta, violenta el derecho a la defensa de su mandante. Abierto el juicio a pruebas, las partes presentaron sendos escritos de pruebas en fechas veintiocho (28) y treinta (30) de septiembre de 2005, respectivamente. En fecha treinta y uno (31) de octubre de 2005, mediante diligencia la representación judicial de la parte demandada, solicitó al Tribunal respetara la parcialidad que debe reinar en todo proceso judicial, en vista que solicitó una entrevista con el ciudadano Juez y no le fue concedida, caso contrario de lo ocurrido con la parte actora. Seguidamente el ciudadano Juez Titular de ese Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha uno (01) de noviembre se inhibió de la presente causa, inhibición que fue declarada con lugar por decisión del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Familia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha dos (02) de diciembre de 2005, correspondiéndole conocer este juicio al Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de Alzada, la parte demandada en el presente juicio consigna escrito de informes en el cual expuso las presuntas irregularidades que a su juicio cursan en el expediente, solicitando se declare sin lugar la demanda y con lugar la apelación intentada. Encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado. - III – - - Motivaciones para Decidir – Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan: La causa sub examine se defiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación interpuesto el veintiocho (28) de abril de 2.006 por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha cinco (05) de abril de 2.006, que declaró con lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoara la ciudadana Candelaria Carballo De Guillermo, contra la sociedad mercantil Automotriz Vimo C.A., fundamentando su decisión en base a lo siguiente: “ (...) Así las cosas, se evidencia que la parte demandada en la causa, aduce la reposición solicitada en la presunta omisión por parte de la boleta de citación, de paginas (SIC)“…en donde se encontraba el fundamento de la demanda haciendo referencia a los diferentes montos que alegan debe mi representada…”, lo que conllevó a que no pudieran ser rebatidos en su oportunidad por desconocerlos, argumento éste que se evidencia no se compaginaron la realidad , pues en el escrito de contestación a la demanda, éste (apoderado judicial de la demandada), textualmente alegó en defensa de su representada: (SIC)”…Rechazo, niego y contradigo tanto los hechos como en el derecho en la presente demanda por temeraria y no ser ciertos los hechos que relata la parte demandante en el presente juicio. La parte actora hace referencia al contrato suscrito en fecha 01 de Abril de 2003, sin embargo habla de cumplimiento de pagos de servicios teniendo por tanto la carga de probar que el arrendatario tiene deudas con esos servicios, pero por ser una vez mas temeraria e infundada la presente acción en su oportunidad demostraré que NUNCA tuve los servicios de parte de la arrendataria quien no cumplió con su obligación de entregarme la cosa con pleno uso y disfrute, por lo que he obtenido los servicios por nuestra propia cuenta… Con respecto a la solicitud de cumplimiento de contrato de arrendamiento considero que debe ser desechada por ésta instancia toda vez que no se cumplen los requisitos para solicitarla, pues sería para usted como Juzgador y para mi como contraparte defenderme de unos hechos que no conozco, que no aparecen especificados ni los montos de los referidos pagos de los servicios causados los cuales supuestamente debo…” (Fin de la cita textual). (Folios 38 y 38). (…) como puede al momento de contestar la demanda alegar en su defensa estar solvente con los mismos e incluso esgrimir el hecho negativo indeterminado de “NUNCA” haberlos tenido?, pues por la sencilla razón, que efectivamente conocía de los fundamentos de hecho por lo que se le demanda, y además en contra de lo cual pudo defenderse en su debida oportunidad , dado que las copias certificadas que de la “presunta compulsa de citación” consignara, no aparece mención alguna de deudas por concepto de servicios públicos, por lo que mal podría haber alegado la solvencia de lo que “no conoce”, razón esta suficiente para considerar que no habiendo demostrado la “omisión” señalada, mal puede sin que represente un retardo procesal injustificado, acordarse la reposición de la causa; aunado al hecho cierto de evidenciarse de su parte un conocimiento de los fundamentos por los que se le demandaba, lo que sin duda demuestra el cumplimiento del fin del acto de citación , como requisito sino quanon para la validez intrínseca de todo proceso, lo que conlleva a la inexorabilidad de declarar SIN LUGAR la reposición de la cusa impetrada. Así se decide. (…) pudiera serle adicionada la falta de la condición subjetiva del fallo en cuestión para poder producir la cosa juzgada alegada, pues, fue precisamente la condición de no arrendatario del inmueble del demandado en aquél juicio (ciudadano Víctor Alejandro Monsalve) y no la ahora demandada (Sociedad Mercantil Automotriz VIMO C.A), la que originó, entre otras cosas, el pronunciamiento de inadmisibilidad de la acción, dado que podría deducirse contra quien no es el obligado en el contrato. Situación esta que demuestra la falta de identidad de las partes entre aquel fallo y la pretensión incoada en ésta oportunidad, en virtud de lo cual se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta (…) (…) efectivamente la parte actora o demandante, como carga probatoria suya, logró demostrar la existencia de los servicios públicos de energía eléctrica y aseo urbano señalados por la parte demandada como inexistente en el inmueble, así como el estado de insolvencia en el que se encontraría ambos servicios, desvirtuando en consecuencia lo negado por la demandada. Así se decide. (…) al evidenciarse que la parte demandada efectivamente se encontraba obligada al pago de los servicios públicos con que contaba el inmueble arrendado al momento de la contratación, y siendo que a la fecha, todos esos servicios presentan un estado de insolvencia notable en el proceso, es evidente la procedencia en derecho de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada, con la consecuente perdida del plazo de vigencia y entrega del inmueble arrendado (…) en vista de lo cual se declara CON LUGAR la acción de cumplimiento incoada Así se decide. ”. Ahora bien, a los fines de resolver la presente controversia, este Sentenciador debe, previamente, determinar los límites en que la misma ha quedado planteada; esto es, determinar el thema decidendum. En efecto, básicamente la representación judicial de la parte actora ha alegado que la ciudadana Candelaria Carballo de Guillermo celebró contrato de arrendamiento con la Automotriz Vimo, C.A, por un local cuyas características fueron ya descritas anteriormente, pero que era el caso que la arrendataria había incumplido en su totalidad lo estipulado contractualmente, especialmente la Cláusula Décima Segunda del contrato, referida a que todos los gastos que se ocasionen , tales como servicios de luz eléctrica , teléfono, agua, aseo urbano, gas, etc., serían por cuenta de el arrendatario, y que el incumplimiento de ello daría lugar a dar por rescindido el contrato de marras. Adeudando así la cantidad de Tres Millones Setecientos Ochenta Mil Dieciocho Bolívares (Bs. 3.780.018,00) por todos estos servicios. Frente a estos alegatos, la parte demandada opuso la cuestión previa del ordinal siete (7°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando la existencia de cosa juzgada, pero es el caso el ordinal siete (7°) no corresponde a la existencia de cosa juzgada sino a “la existencia de una condición o plazo pendientes”, sin embargo este Juzgador en aras del resguardo de las garantías constitucionales, de la tutela judicial efectiva, entiende que la parte demandada incurrió en un error de forma, no esencial para la secuencia del proceso, por lo que resalta la intención de promover la cuestión previa prevista en el ordinal nueve (9°) del artículo 346 ejusdem, en base a la cual se decide. Negó tanto los hechos como el derecho de la demanda incoada en su contra y alegó que demostraría que nunca obtuvo los servicios de los cuales gozaba por parte de la arrendataria, ya que los obtuvo por cuenta propia, señalando que la arrendataria no cumplió en la entrega del inmueble con tales servicios incluidos. Trabada como ha quedado la litis pasa este Sentenciador a establecer y analizar las defensas previas opuestas por la parte demandada: - Punto Previo - - De la Reposición Invocada - La parte accionada mediante escrito presentado por ante este Tribunal en fecha veintiocho (28) de septiembre de 2005, solicitó la reposición de la causa al término de contestar la demanda incoada en su contra, basando su petición en que la compulsa de citación presentada por el alguacil de este despacho se encontraba incompleta, es decir, que habían sido omitidas las páginas en las cuales se establecía el fundamento de la demanda y los montos alegados como adeudados, los cuáles no pudieron ser debatidos por desconocerlos, viéndose violentado su derecho a la defensa. De la revisión de las actas procesales que constituyen el presente expediente se evidencia que, la parte accionada fue debidamente citada conforme las disposiciones y formalidades de ley, siendo la citación del demandado una formalidad esencial para la validez de los juicios, a los fines que éste compareciera a dar la contestación a la demanda, todo ello según lo establecido en el artículo 215 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Establecido lo anterior, pasa este Tribunal, a hacer las siguientes consideraciones: Establece nuestro texto constitucional, que es deber del Estado el garantizar una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles; constituyendo el proceso un instrumento fundamental para la realización de la justicia, no sacrificándose ésta por la omisión de formalidades no esenciales (artículos 26 y 257). Nuestro Legislador ha establecido en el Código Adjetivo que, constituye un deber de los Jueces el procurar la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal, siendo que en ningún caso se declarará la nulidad de un acto que a alcanzado el fin al cual estaba destinado. En el caso de autos, tomando en consideración que las normas procesales son de orden público así como el principio de unidad del proceso, si bien es cierto que la accionada alega la omisión de una página en la compulsa de citación, no menos cierto es que ello no resulta menoscabo del derecho que la misma tiene para ejercer su defensa en el presente juicio, en virtud que ésta dio contestación a la litis en su debida oportunidad, lo que en efecto demuestra que el acto de citación se llevo a cabo, considerando quien aquí decide que reponer la presente causa, sería incurrir en la llamada “reposición inútil”, visto que el acto de citación ha alcanzado su fin. Al respecto nuestra doctrina ha sido clara al señalar que, la reposición de la causa no es un fin, sino un medio para corregir un vicio procesal declarado, cuando no puede subsanarse de otro modo, pero no se declarará la nulidad del acto y la reposición, si éste ha alcanzado el fin al cual estaba destinado. Resulta obvia la importancia que tiene para el proceso el que los actos procesales se efectúen correctamente, observando las formas y validez de cada uno pues, cualquier falla que ocurra, puede afectar no sólo el acto en sí, sino a los subsiguientes que dependen de aquél. Así las cosas y del examen de las actas procesales, se desprende que, ambas partes están a derecho, por lo que el objeto del presente proceso se ha cumplido, por cuanto, las partes han comparecido y han ejercido el derecho a la defensa. Así se establece.- - De la Cosa Juzgada Alegada - Mediante escrito de contestación presentado en fecha veintitrés (23) de Julio de 2004, comparece la representación de la parte demandada, consignando escrito en el cual opone la cuestión previa contenida en el ordinal siete (7º) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de cosa juzgada, aclarado previamente por este Juzgador la intención de la parte demandada en promover la cuestión previa contenida en el ordinal nueve (9°) del mismo artículo, oposición fundada en la existencia de la decisión emitida por el Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha ocho (08) de abril de 2005, recaída en el expediente N° AP31-V2004-000548, por medio de la cual se declaró inadmisible la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana Candelaria Carballo de Guillermo contra la sociedad mercantil, Automotriz Vimo C.A.. Expuesto esto, considera menester quien aquí decide, realizar las siguientes apreciaciones: Examinadas detenidamente las actuaciones, alegatos y recaudos que cursan en el presente juicio, referidos a la cuestión previa bajo análisis, este Tribunal parte del hecho que, las cuestiones previas tienen un propósito purificador del proceso, para desechar desde el inicio todos los obstáculos que impida el debate al fondo con toda claridad, y en nuestro caso bajo estudio ordinal nueve 9º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, podemos observar lo siguiente: La cosa Juzgada es una institución jurídica de la cual dimanan diversos efectos de carácter trascendental. Es un título legal irrevocable y en principio inmutable, que determina los derechos del actor y del demandado que tienen su base en lo fallado por el Juez. De la cosa juzgada dimana la acción que lleva el mismo nombre para hacer efectivo lo resuelto y lo ordenado en la sentencia ejecutoriada. Establece Ricardo Henríquez La Roche, Código de Procedimiento Civil, Tomo III, 2a edición actualizada, lo siguiente: “a) Cosa Juzgada. La triple identidad de sujetos, objeto y causa de pedir (eadem personae, eadem res, eadem causa petendi) que determina la procedencia de la excepción de cosa juzgada, está consagrada en el articulo 1.395 de nuestro Código Civil, en cuya parte in fine, se expresa: “La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda está fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y estas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior” En relación al elemento subjetivo (eadem personae) es menester la identidad física y la del carácter, porque si en un primer juicio el actor actuó en representación de otro, habrá ciertamente, identidad física, pero no del carácter con que obra la parte formal. Dicha identidad no tiene que ver con la posición del sujeto en la relación procesal; valga decir, si es demandante o demandado, sino con su cualidad a la causa por la cual forma parte de la relación sustancial controvertida (...). El objeto (eadem res) es el núcleo de la cosa, de la cosa que ha sido juzgada. No concierne al derecho sino al bien de la vida que se pretende como objeto de la pretensión; en una acción reivindicatoria, seria el inmueble medido y alinderado; en una demanda de cobro de dinero, será la suma (quantum) que se adeuda de una cosa fungible; en una acción mero-declarativa, será el proferimiento, con certeza oficial, que hace el órgano jurisdiccional. Respecto a este requisito objetivo, de que la cosa juzgada se limita a “lo que ha sido objeto de la sentencia”, es conveniente significar el esclarecimiento que ha hecho la doctrina procesal sobre la eficacia de la motivación del fallo en lo que concierne a las declaraciones, con certeza oficial, que son sólo un presupuesto o antecedente del dispositivo de la sentencia (…) El tercer elemento, identidad de la causa de pedir (eadem causa petendi), concierne a la razón de la pretensión, o sea, al fundamento inmediato del derecho deducido en juicio. No depende de la calificación que haga el demandante sobre el título, sino de la que realmente le atañe; de suerte que, si en un primer juicio se reclama una suma de dinero por concepto de letra de cambio aceptada y es rechazada la demanda; siendo cierta la obligación habría, ciertamente, un enriquecimiento sin causa del demandado, pero no puede impetrarse nuevamente la misma demanda bajo el ropaje jurídico de esa fuente cuasi-contractual de las obligaciones. (...) En nuestro caso bajo estudio, consta de las copias consignadas en el expediente, que ciertamente se trató de una demanda por cumplimiento de contrato, intentada por la ciudadana Candelaria Carballo de Guillermo contra la sociedad mercantil Automotriz Vimo C.A, que mediante sentencia dictada en fecha ocho (08) de abril de 2005, el Juez del Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial declaró inadmisible la demanda, por cuanto carecía de idoneidad formal y al acumular dos acciones que se excluyen mutuamente. No obstante, si bien es cierto que son las mismas partes las que intervienen en el presente juicio, también es cierto que el referido fallo emitido por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, no resuelve el fondo del tema controvertido en el presente juicio, por lo que se puede observar que no estamos en presencia de la figura de cosa juzgada, ya que no se dan los supuestos para la procedencia de ésta, razón por la cual resulta obligante para este Tribunal, establecer que, la cuestión previa opuesta debe ser declarada improcedente. Y así de declara.- En este estado con el propósito de resolver y dilucidar la presente demanda este Sentenciador, pasa a hacer referencia a las siguientes previsiones legales contenidas en el Código Civil: “Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” “Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…” “Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. “Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. De la lectura de las actas procesales que integran el presente expediente, resulta fácil comprender que la actora acciona el cumplimiento del contrato de arrendamiento, como consecuencia de la pérdida del término de duración establecido en éste, producto del incumplimiento por parte de la arrendataria de las cláusulas pactadas. Ahora bien, el vocablo cumplimiento tiene un significado bastante amplio, pues denota no solo pago como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, ya sea la entrega de una suma dineraria sino también la de la cosa a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como de duración del contrato, aún cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prórroga legal. Señalado lo anterior, se observa que la parte demandante invoca la existencia de una relación locativa, por medio de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, hecho éste que no fue negado en la oportunidad de la litis contestación por la respectiva representación judicial, lo que resulta argumento mas que suficiente, para que este Juzgador considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación locativa que vincula a las partes en litigio. Así se declara.- En efecto, quedó señalado ut supra en la presente decisión, la existencia de un contrato locativo privado, suscrito por la accionada, sobre el inmueble constituido por un local ubicado en la Avenida La Colina, N° 6, frente a la quinta Mi Capricho, Urbanización Colina de Los Chaguaramos, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital; queda de esta manera establecido por la Alzada, que entre las partes existe una relación arrendaticia que se gobierna bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, el cual se encuentra producido en los autos, así como por las normas legales que rigen la materia. Así las cosas se permite este Sentenciador destacar que en el contrato en cuestión, las partes declararon lo siguiente: CLÁUSULA CUARTA: “(...) El término de duración del presente contrato de Arrendamiento es por UN año fijo, prorrogable, contado a partir del primero de Abril del 2003 al 31 de Marzo del 2004, quedando expresamente convenido por EL ARRENDATARIO deberá entregar a LA ARRENDADORA al vencimiento del presente contrato, el inmueble dado en las mismas condiciones y en perfecto (…)”. (Subrayado por el Tribunal). Al respecto esta Alzada observa que el contrato de marras estableció la duración de la relación arrendaticia por un (01) año, prorrogable, ante lo cual quien aquí decide, entiende que, dicha prórroga, era concedida a la arrendataria por un período de tiempo igual, es decir un (01) año y, vencido este término, debía ser entregado el inmueble a la arrendadora. De lo anterior se deduce, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y de acuerdo a lo dispuesto en la Cláusula Cuarta transcrita precedentemente, dicho contrato era prorrogable, es decir, cada año nacía un contrato nuevo, y en vista de no verificarse de autos la negativa por alguna de las partes de prorrogar el mismo, conlleva a este Juzgador a concluir que el contrato bajo estudio se encuentra prorrogado y, en consecuencia, vigente, sin que se haya producido entonces, la terminación de la relación arrendaticia entre los contratantes. Así se establece. Insistentemente la parte demandante señala en su escrito libelar que, la accionada ha incumplido con la Cláusula Décima Segunda del contrato suscrito, que establece la responsabilidad de la arrendataria en el pago de todos los servicios del inmueble como agua, luz, electricidad, etc, y que su incumplimiento trae como consecuencia la pérdida del término de duración establecido, por lo que entiende, quien aquí decide, que la ciudadana Candelaria Carballo de Guillermo pretendió interponer la presente acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento, basándose en la supuesta culminación del tiempo de duración del contrato, solicitando la entrega del inmueble a través de la presente acción, con fundamento a la cláusula que a continuación parcialmente se transcribe: “DÉCIMA SEGUNDA: Todos los gastos que ocasionen, tales como servicios de Luz eléctrica, teléfono, agua, aseo Urbano, gas, etc., serán por cuenta de EL ARRENDATARIO de cualquiera de las cláusulas contenidas en el presente contrato de (…) y dará pleno derecho a LA ARRENDADORA a considerar rescindido el presente contrato de Arrendamiento, (…)”. (Negrillas y subrayado del Tribunal). No obstante, de la cláusula anteriormente descrita se logra evidenciar, que las partes, expresamente, convienen en que el incumplimiento de cualquiera de sus disposiciones contractuales, no daría lugar a la “pérdida del término de duración establecido”, como lo alega la demandante en su libelo, sino que se establece la posible rescisión del mismo. En este sentido se debe entender que tal rescisión opera por mutuo acuerdo de las partes y, caso contrario, a falta de acuerdo entre las partes, la acción corresponde a la persona protegida o indebidamente perjudicada, a la que ha resultado afectada por la lesión económica y por cuanto, la rescisión se propone quitar al contrato su eficacia, es claro que para su procedencia se requiere un perjuicio económico y, aunque la ley no lo establezca, debe entenderse que es también requisito esencial el hecho que el contratante no pueda evitar el perjuicio utilizando otro recurso legal, lo cual atribuye a esta acción, un carácter de subsidiario. En consecuencia de lo expuesto, debe entenderse que para que exista la rescisión, debe haber declaratoria judicial al respecto, cosa que no sucede en el caso que nos ocupa. Así se establece. En este estado, es menester resaltar que, corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso bajo examen, considerando que, en el caso de autos, el actor eligió la acción prevista en el Artículo 1.167 establecido en el Código Civil. Establecido lo anterior, concluye quien aquí decide, luego de examinado minuciosamente el contrato de marras, que no es posible verificar convenimiento alguno entre las partes, referido a que del incumplimiento de sus disposiciones la consecuencia inmediata sería la terminación del tiempo de la locación, quedando, al efecto, el contrato de arrendamiento aun vigente en su término de duración. Así se declara. De esta forma se evidencia que estando -como ya se dijo- ante un contrato a tiempo determinado y actualmente vigente en el tiempo, y por cuanto los fundamentos de hecho en los cuales sustenta la acción la demandante, están referidos a incumplimiento de obligaciones contractuales, distintas a la entrega del inmueble por haberse verificado el vencimiento del término, resulta evidente que, el accionante de autos, ha debido de intentar una Acción Resolutoria de Contrato, para obtener así, una vez demostrados los supuestos de hecho, la terminación de la relación locativa y consecuente entrega del inmueble, en virtud del incumplimiento sobrevenido de las obligaciones contraídas, debiendo sustentar dicha acción en la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil; circunstancia ésta que ha debido ser observada por el Juzgador A Quo, a los fines de declarar la inadmisibilidad de la acción propuesta. Así se declara. - IV - - D E C I S I O N - Como corolario de todo lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional declarar, que las pretensiones accionadas se hacen improcedentes, en virtud de haberse ejercido una acción no acorde con la situación de hecho planteada, lo cual conduce a que esta alzada, revoque el fallo recurrido, declare con lugar el recurso ejercido y declare inadmisible la presente demanda. Así se decide.- - V - - D I S P O S I T I V A - Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentara la ciudadana Candelaria Carballo de Guillermo, contra la sociedad mercantil Automotriz Vimo C.A, ambos identificados al inicio de este fallo, decide: PRIMERO: Se declara CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, ciudadanas Maria Alexandra Falcón Romero y Nais Blanco Useche, contra el fallo proferido en fecha cinco (05) de abril de 2006, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Se declara INADMISIBLE la demanda que por Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentara la ciudadana Candelaria Carballo de Guillermo, contra la sociedad mercantil Automotriz Vimo C.A, quedando así revocado el fallo apelado. TERCERO: Conforme establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales. Al haber sido publicada la presente decisión fuera de sus lapsos naturales, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes PUBLÍQUESE REGÍSTRESE Y NOTIFIQUESE.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Veintinueve (29) días del mes de junio del año Dos Mil seis (2.006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación. El Juez Titular, Dr. Carlos Spartalian Duarte El Secretario, Abg. Jesús Albornoz Hereira En la misma fecha siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. El Secretario, Abg. Jesús Albornoz Hereira CSD/JHA/flore.- Exp. N° 06-0426.-