TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintisiete (27) junio de 2006
196° y 147°
Expediente: 31263
MOTIVO: Resolución de contrato
SENTENCIA: Definitiva en Alzada (Apelación)
-I-

PARTE ACTORA: JOSÉ JOAQUIM DA SILVA COSTA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.231.970.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: OSCAR GUILLERMO P., abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 506.
PARTE DEMANDADA: JULIO OTAIZA LOBO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.810.507. (Apelante)
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO J. GONZÁLEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 40.446.

Mediante auto dictado en fecha 16 de noviembre de 2004, se le dio entrada al presente expediente por ante este Tribunal, avocándose quien suscribe al conocimiento de la presente causa y fijándose el décimo (10mo.) día de despacho siguiente para dictar sentencia.

FECHA DE INTERPOSICIÓN DE LA APELACIÓN:
05 de noviembre de 2004, oída en ambos efectos por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 08 de noviembre de 2004.

DECISIÓN RECURRIDA:
Sentencia definitiva dictada por el a quo el 27 de febrero de 2004, declarándose con lugar la demanda incoada por JOSÉ JOAQUIM DA SILVA COSTA contra JULIO CESAR OTAIZA LOBO, declarando en consecuencia resuelto el contrato, condenándose a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien arrendado. De igual forma se condenó a la parte demandada a pagar al demandante la cantidad de Bs. 2.100.000,00, por concepto de los cánones de arrendamientos insolutos, correspondientes a los meses de diciembre de 2002, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2003; al pago al demandante de la cantidad de Bs. 350.000,00 mensuales, igual al canon de arrendamiento convenido, por concepto de uso ilegal del inmueble por parte del demandado, desde junio de 2003, inclusive, hasta la fecha de la decisión del a quo; al pago por concepto de servicios las siguientes cantidades: a) Bs. 133.394,00, correspondiente al servicio telefónico; b) Bs. 28.569,53 correspondiente al servicio de gas; c) Bs. 53.021,19, correspondiente al servicio de energía eléctrica. Asimismo se condenó en costas a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

FECHA DE ADMISIÓN Y PROCEDIMIENTO DE LA DEMANDA:
La demanda fue admitida por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de junio de 2003, admitiéndose por el procedimiento del juicio breve.

FECHA DE CONSTANCIA EN AUTOS Y FORMA DE CITACIÓN DEL DEMANDADO:
01 de octubre de 2003. Se verificó la citación del demandado mediante boleta de notificación suscrita por la secretaria del a quo, en virtud de la negativa del demandado de firmar el recibo correspondiente, al momento en que recibió la compulsa.

FECHA DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
El demandado dio contestación a la demanda en fecha 09 de octubre de 2003.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
La presente demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara la parte actora, está fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento del inmueble que más adelante se identifica, correspondiente a los periodos del 22 de diciembre de 2002, 22 de enero, 22 de febrero, 22 de marzo, 22 de abril y 22 de mayo de 2003, así como de los servicios de teléfono, gas y energía eléctrica.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de la parte actora en el escrito libelar, alegó entre otras cosas, las siguientes: Que según documento autenticado, en fecha 22 de julio de 2002, por ante la Notaria Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el No. 33, tomo 29 del Libro de Autenticaciones respectivos, su representado, el ciudadano JOSÉ JOAQUIM DA SILVA COSTA, obrando como arrendador, celebró con el ciudadano JULIO CESAR OTAIZA LOBO, actuando como arrendatario, un contrato de arrendamiento sobre un apartamento distinguido con el número 4-C, propiedad del arrendador, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 30 de junio de 1975, anotado bajo el No. 12, Tomo 36, Protocolo Primero, constituido por 3 habitaciones, 2 baños, sala-comedor, cocina, lavandero, un puesto de estacionamiento techado, ubicado en la planta baja del edificio y un maletero y está ubicado en el Edificio Residencias Gran Colombia, situado en la Avenida Principal Gran Colombia, en la Urbanización Gran Colombia, Parroquia Santa Rosalía, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie aproximada de 86,63 m2.; que la duración del contrato en cuestión, fue de un año fijo, iniciándose el 22 de julio de 2002; que se fijó como canon de arrendamiento del inmueble mencionado en autos, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 350.000,00) mensuales, los cuales pagaría el arrendatario por mensualidades anticipadas en el domicilio de el arrendador o a su orden en otro lugar donde se le indique, dentro de los 5 primeros días de cada mes; que convinieron las partes que sería por la exclusiva cuenta del arrendatario todo lo relacionado con el pago del suministro de energía eléctrica, gas, así como cualquier otro servicio que necesite el inmueble, teléfono, etc., con excepción del condominio.
Que el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento vencidos desde el 22 de diciembre de 2002 hasta el 22 de mayo de 2003, totalizando la falta de pago de 6 mensualidades de canon de arrendamiento, ascendiendo a la cantidad de Bs. 2.100.000,00; así como Bs. 133.394,00 correspondiente al servicio telefónico, la cantidad de Bs. 28.569,53 correspondiente al servicio de gas y la cantidad de 53.021,19 correspondiente al servicio de energía eléctrica.
La parte actora fundó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.592 y 1.264 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por los anteriores motivos, acudieron a este Juzgado para demandar como en efecto y formalmente demandaron, al ciudadano JULIO CESAR OTAIZA LOBO por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, para que convenga o a ello fuera condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento del inmueble constituido por un apartamento con un área de 86,63 mts.2, distinguido con el número 4-C en el Edificio Residencias Gran Colombia, ubicado en la Avenida Principal Gran Colombia, en la Urbanización Gran Colombia, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, y en consecuencia, convenga en la entrega inmediata, material y voluntaria de la cosa arrendada, o en su defecto, el tribunal le ordene forzosamente, por vía cautelar, en el fallo definitivo o en ejecución de la sentencia; SEGUNDO: En que el inmueble objeto de la resolución del contrato le sea entregado en las mismas perfectas condiciones como fuese convenido en el contrato de arrendamiento; TERCERO: Subsidiariamente en pagar la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, y en consecuencia líquidos y exigibles, más una cantidad mensual igual al canon de arrendamiento avenido por concepto del uso ilegal del inmueble por parte del arrendatario, hasta la terminación definitiva del presente juicio. Así como la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 133.394,00) correspondiente al servicio telefónico, la cantidad de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 28.569,53) correspondiente al servicio de gas y la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL VEINTIUN BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 53.021,19) correspondiente al servicio de energía eléctrica. De igual forma estimó la presente demanda en la cantidad de Bs. 4.200.000,00, así como solicito fuera condenado en costas el demandado.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada, debidamente asistida de abogado, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, se limitó a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos, como el derecho, la demanda incoada en su contra.

-II-

PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1) Contrato de arrendamiento, suscrito entre los ciudadanos JOSÉ JOAQUIM DA SILVA COSTA y JULIO CESAR OTAIZA LOBO, autenticado ante la Notaria Pública Trigésimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de julio de 2002, cursante del folio once (11) al quince (15) del presente expediente.
2) Copias simples del documento de propiedad del inmueble arrendado protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de junio de 1975, bajo el No. 12, Tomo 36, Protocolo Primero, las cuales cursan del folio dieciséis (16) al veintidós (22) del presente expediente.
3) Poder Autenticado ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de abril de 2003, el cual cursa del folio veintitrés (23) al veinticinco (25) del presente expediente.

PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1) Mérito probatorio de los autos en general.
2) Copias simples de recibos de pago, donde se lee “Administradora Serdeco, C.A.”, “Corfin, Corporación Financiera, C.A.”, cursantes del folio treinta y nueve (39) al cuarenta y uno (41) del presente expediente.
3) Copia simple de sentencia de la sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, marcada con la letra “B”, inserta del folio cuarenta y dos (42) al cuarenta y seis (46).

-III-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
En el caso bajo análisis, la parte actora fundamentó su pretensión en el incumplimiento por parte del arrendatario de cumplir con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los periodos del 22 de diciembre de 2002, 22 de enero, 22 de febrero, 22 de marzo, 22 de abril y 22 de mayo de 2003, así como de los servicios de teléfono, gas y energía eléctrica, en su condición de arrendatario de un inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el número 4-C, el cual está ubicado en el Edificio Residencias Gran Colombia, situado en la Avenida Principal Gran Colombia, en la Urbanización Gran Colombia, Parroquia Santa Rosalía, en jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie aproximada de 86,63 m2.
Determinada la materia en cuestión encuentra el Tribunal que la actividad probatoria de las partes tuvo que ceñirse a la demostración, por parte de la actora de la existencia de la obligación y por parte del demandado, a la existencia del pago de la obligación según lo dispone el artículo 1.354 del Código Civil.
Al respecto, este sentenciador observa que para probar lo alegado, la parte actora produjo junto al escrito libelar anexo, contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos JOSÉ JOAQUIM DA SILVA COSTA y JULIO CESAR OTAIZA LOBO, autenticado ante la Notaria Publica Trigésimo del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de julio de 2002, cursante del folio once (11) al quince (15) del presente expediente, instrumento público, el cual por no haber sido tachado conforme al artículo 1.380 del Código Civil, se tiene como fidedigno y se le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 1.360 eiusdem; así de este instrumento consta y se desprende la existencia de la obligación del demandado de pagar por concepto de canon de arrendamiento mensual la cantidad de Bs. 350.000,00, debiendo pagar dicha cantidad por mensualidades anticipadas en el domicilio del arrendador o a su orden en otro lugar donde se le indicara, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, así como quedó convenido que la falta de pago de una (01) mensualidad quince (15) días después de vencida la misma, daría derecho al arrendador a exigir la resolución del contrato en cuestión. Se desprende igualmente que la duración de dicho contrato sería de un (1) año fijo, contado a partir del día 22 de julio de 2002 y prorrogable por un periodo igual de una (1) año siempre y cuando ambas partes de mutuo acuerdo así lo hayan convenido. De igual forma se desprende la obligación del demandado de pagar todo lo relacionado con el pago del suministro de energía eléctrica, gas, teléfono, así como cualquier otro servicio que necesite el inmueble identificado anteriormente en el presente fallo, con excepción del condominio.
Asimismo, junto al escrito libelar, la parte actora consignó copias simples del documento de propiedad del inmueble arrendado, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de junio de 1975, bajo el No. 12, Tomo 36, Protocolo Primero, las cuales cursan del folio dieciséis (16) al veintidós (22) del presente expediente, y por cuanto no fueron impugnadas por el adversario, se tienen como fidedignas, y se le concede pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicho instrumento se desprende que el propietario del inmueble objeto de autos es el ciudadano JOSÉ JOAQUIM DA SILVA COSTA.
La parte demandada en el lapso de promoción de pruebas, promovió el mérito probatorio de los autos en general. Sobre el particular, advierte esta Juzgadora que el mérito probatorio de los autos no constituye medio de prueba alguna, por cuanto en aplicación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil el Juez debe valorar todas y cada una de las actas que conforman el expediente, motivo por el cual dicha prueba se desecha. Y así se decide.
De igual forma, promovió copias simples de recibos de pago, donde se lee “Administradora Serdeco, C.A.”, “Corfin, Corporación Financiera, C.A.”, cursantes del folio treinta y nueve (39) al cuarenta y uno (41) del presente expediente, y los cuales este Juzgado desecha, por cuanto los mismos no fueron ratificados por el tercero de quien emanaron, a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, promovió copia simple de sentencia de la sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, marcada con la letra “B”, inserta del folio cuarenta y dos (42) al cuarenta y seis (46), relativa a la protección a la familia y el elemento social de este tipo de contratos. Al respecto, debe señalar quien aquí sentencia, que tal y como lo dispuso el a quo en el fallo apelado, si bien es cierto que los jueces pueden adherirse a criterios jurisprudenciales sobre asuntos de similar naturaleza, éstos no son reconocidos legalmente para demostrar situaciones de hecho, no constituyendo medios de prueba, motivos por los cuales se desecha la prueba promovida. Y así se decide.
Ahora bien, analizadas como han sido las pruebas promovidas en el presente juicio, es menester hacer la advertencia de que la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, se limitó a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho, procediendo a traer nuevos alegatos en el escrito de promoción de pruebas. Al respecto, es oportuno hacer mención a la norma establecida en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual establece:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva…”

En el mismo orden de ideas, es menester señalar lo que dispone el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil:
“Terminada la contestación o precluido el plazo para realizarla, no podrá ya admitirse la alegación de nuevos hechos…”.

De manera que, debe concluir quien aquí decide, con fundamento en las normas transcritas, que resultan extemporáneos los alegatos que hiciera la parte demandada en el escrito de promoción de pruebas, cursante a los folios treinta y siete (37) y treinta y ocho (38) del presente expediente, desechándose tales alegaciones. Y así se decide.
Así pues, en virtud de que la finalidad de la prueba es procurar al Juez la verdad o falsedad de los hechos a probarse y él tiene el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, concluye este Tribunal que se desprende de los instrumentos probatorios traídos a los autos la existencia de la relación arrendaticia; se desprende además que el canon de arrendamiento fijado fue por el orden de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BÓLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 350.000,00), mensuales, por lo que, siendo así las cosas, se le impuso al demandado la carga de demostrar su solvencia en el pago de los cánones demandados como insolutos, así como el pago de los servicios demandados, para así desvirtuar la pretensión de la parte actora, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en este sentido la parte demandada no acreditó ni el pago ni el hecho extintivo de las obligaciones que le fueron reclamadas, sin embargo, por lo que la presente demanda debe ser declarada con lugar, como en efecto se declara. Y así se decide.

-IV-

DISPOSITIVA:
Por las razones anteriores, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada ciudadano JULIO CESAR OTAIZA LOBO, contra la decisión dictada en fecha 27 de febrero de 2004 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que se declara CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoada por el ciudadano JOSÉ JOAQUIM DA SILVA COSTA contra el ciudadano JULIO CESAR OTAIZA LOBO, en consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 22 de julio de 2002, entre el actor y el demandado, y se condena al demandado a:
PRIMERO: A la entrega material del bien inmueble constituido por el apartamento número 4-C en el Edificio Residencias Gran Colombia, ubicado en la Avenida Principal Gran Colombia, en la Urbanización Gran Colombia, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, en las mismas condiciones como fue convenido en el contrato de arrendamiento.
SEGUNDO: A pagar la cantidad de DOS MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 2.100.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de diciembre de 2002, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2003, así como la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 350.000,00) mensuales, desde el mes de junio de 2003 inclusive, por concepto de uso ilegal del inmueble por parte del demandado, hasta la entrega material y efectiva del inmueble, para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo.
TERCERO: A pagar la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 133.394,00) correspondientes al servicio telefónico; la cantidad de VEINTIOCHO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE CON CINCUENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 28.569,53) correspondiente al servicio de gas y la cantidad de CINCUENTA Y TRES MIL VEINTIUN BOLÍVARES CON DIECINUEVE CÉNTIMOS (Bs. 53.021,19) correspondiente al servicio de energía eléctrica.
Dada la naturaleza del presente fallo, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente demanda, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, notifíquese y déjese copia certificada a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a los veintisiete (27) días del mes de junio de 2006. Años 196º y 147º.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

ANA ELISA GONZÁLEZ

EL SECRETARIO ACC,

JOSÉ LEANDRO MEJIAS

En la misma fecha a los veintisiete (27) días del mes de junio de 2006, siendo las tres de la tarde (3:00 p.m.), previo el anuncio de Ley fue publicada la anterior sentencia.
EL SECRETARIO ACC.,

JOSÉ LEANDRO MEJIAS

Exp. 31263
AEG/JLM/vc.-
Sentencia No. DECIMO-06-0020