TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

“VISTOS”. Con sus antecedentes.-
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ELODIA JOSEFINA RIVERA DE MALAVE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-3.561.532.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Omar Antonio Díaz e Ismael Medina Pacheco, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 22.711 y 10.945, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSE EMILIO VELASQUEZ VIVANCO, peruano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-82.063.812.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Carlos Colmenares Varela, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 37.052.

II.- ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA.-
Suben los autos al conocimiento de este Tribunal, en virtud de la apelación interpuesta el 27.03.2006 por el abogado Carlos Colmenares Varela, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSE EMILIO VELASQUEZ contra la decisión definitiva proferida en fecha 13.02.2006 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se declaró con lugar la demanda de desalojo intentada por la ciudadana ELODIA JOSEFINA RIVERA de MALAVÉ contra el ciudadano JOSÉ EMILIO VELASQUEZ VIVANCO. En consecuencia, se condenó a la parte demandada, salvo derechos de terceros, a entregar a la parte actora el inmueble constituido por la Primera Planta de una casa signada con el N° 251, ubicada al final de la calle Las Flores, Barrio Las Nieves, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Cumplida la distribución legal correspondió a este Juzgado Superior Primero el conocimiento de la presente causa, quien por auto de fecha 06.04.2006 (f.102) recibió el expediente, le dio entrada y cuenta al juez, y le dio tramite de procedimiento breve al presente proceso.
En fecha 26.04.2006 (f.103), la parte demandada consignó escrito de alegatos propios de la causa.
Estando dentro de la oportunidad de decidir, se hace bajo las siguientes consideraciones.
III.- BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-
Se inició el presente juicio de Desalojo de un inmueble constituido por la Primera Planta de una casa signada con el N° 251, ubicada al final de la calle Las Flores, Barrio Las Nieves, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, mediante demanda interpuesta en fecha 08.03.2004 (f.1) por la ciudadana ELODIA JOSEFINA RIVERA DE MALAVE contra el ciudadano JOSÉ EMILIO VELASQUEZ VIVANCO, por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Por auto de fecha 02.09.2004 (f.21), el Tribunal de la causa admitió la demanda de desalojo y le dio trámite por el procedimiento breve.
Cumplida la citación de la parte demandada, en fecha 03.10.2005 (f.59), consignó escrito de contestación a la demanda y de reconvención.
Por auto de fecha 05.10.2005 (f.76), el tribunal de la causa declaró inadmisible, de conformidad con lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 366 eiusdem, la reconvención propuesta de daños y perjuicios y daño moral, en razón de que ser dicho procedimiento incompatible con la demanda de desalojo que se tramita por el procedimiento breve.
Abierto a pruebas, en fecha 11.10.2005 (f.79), la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas. Por auto de fecha 11.10.2005 (f.81), el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 21.10.2005 (f.82), la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales le fueron admitidas por auto de fecha 21.10.2005 (f.83).
Por diligencia de fecha 27.10.2005 (f.84), la parte demandada impugnó el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora, asimismo impugnó el contrato de arrendamiento y los recibos marcados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G” , “H”, “I”, “J” y “K”, cursantes a los autos.
En fecha 13.02.2006 (f.85), el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando con lugar la demanda de desalojo y condenó a la parte demandada, salvo derechos de terceros, a entregar a la parte actora el inmueble objeto de la litis.
Notificadas las partes, por diligencias de fechas 21.03.2006 (f.97) y 27.03.2006 (f.98), la parte demandada apeló de la decisión de fecha 13.02.2006.
Por auto de fecha 28.03.2006 (f.99), el Tribunal de la causa oyó la apelación interpuesta en fecha 27.03.2006, en ambos efectos, y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior distribuidor.
IV.- MOTIVACIONES PARA DECIDIR.
1.- Punto Previo.-
1.1.- De la Nulidad del Fallo por encontrarse la misma incursa en la disposición contemplada en el artículo 243 ordinal 5°.

Ante el reclamo de la parte accionada de que no hubo respuesta a su alegato de que hubo una operación de compraventa del inmueble, esta Alzada de oficio pasa revisar el fallo apelado, para determinar si en él se cumplieron las exigencias de los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con la potestad revisora de los fallos que confiere el recurso de apelación a este Tribunal Superior.
Sobre el contenido de la sentencia, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse sentencia debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:
“Artículo 243. Toda sentencia debe contener:
1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.”

La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia, tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa:
“Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”

De lo que puede concluirse que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) Cuando absuelva de la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita.
Ahora bien, en el presente caso subapelación, observa esta Alzada que en fecha 03.10.2005 (f.59 al 61) la parte demandada esgrimió como defensa que es propietario del inmueble objeto de la presente demanda, a su decir, según se evidencia del documento de (sic) “compra-venta de fecha 12-05-003 debidamente notariado ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 02, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; el cual opongo en su contenido y firma a la demandante ELODIA JOSEFINA RIVERA DE MALAVE…”, lo cual evidentemente entró dentro del tema a decidir. Sin embargo, se observa que el Juzgado a quo en su sentencia definitiva de fecha 13.02.2006 (f.85), no dio respuesta a ese alegato, de lo que se podría inferir que la sentencia se encuentra afectada por los vicios de incongruencia y falta de decisión expresa, positiva y precisa sobre lo alegado y probado.
El referido vicio puede encuadrarse en el ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que establece que la sentencia es nula cuando no contenga decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
Sobre el ordinal 5° del mismo artículo, ha sido doctrina reiterada de la Sala de Casación Civil y que ratifica en su fallo del 02.08.2001 que:
“(...) En diversas oportunidades esta Sala ha señalado que el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, equivale al mismo precepto que se encontraba previsto en el artículo 162 del Código de Procedimiento Civil derogado, el cual exige que la sentencia contenga “decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas”.
De esta manera, el legislador desea que la sentencia sea congruente, es decir, que guarde relación con los pedimentos del libelo de la demanda y los términos en que el demandado dio su contestación. Este requisito que la doctrina denomina ‘principio de congruencia’, tiene relación con dos deberes fundamentales: a) Resolver sólo sobre lo alegado y b) resolver sobre todo lo alegado, para dar cumplimiento así, a otro principio de la moderna doctrina procesal, que es la exhaustividad, que según el tratadista de Derecho Procesal Civil Español, Prieto Castro, consiste en que ‘el Juez por su función, no sólo está obligado a fallar en todo caso, sino a fallar de manera total, como deber impuesto por la necesidad de someter el principio político de la suficiencia del ordenamiento jurídico del Estado, y cuyo cumplimiento implica que la sentencia contenga todas las declaraciones que la demandada y la defensa adversaria exijan, y la posible reconvención de ésta: Condena o absolución y decidir todos los puntos litigiosos, esto es, tanto los principales como los accesorios que hayan sido objeto del debate’.
En nuestro sistema procesal existe toda una tradición sobre lo que debe entenderse por problema judicial como tema y objeto de la sentencia, determinándose como tal, que el mismo queda circunscrito a los términos de la demanda y de la contestación, por lo cual el juez sólo puede resolver las cuestiones que hayan sido presentadas en esos actos. En este sentido la Sala ha venido pronunciándose, variando únicamente en los últimos años, para considerar que, además, está igualmente obligado a decidir aquellos planteamientos, que si bien no fueron alegados en el curso del debate judicial, lo han hecho fuera de la demanda y la contestación, como los pedimentos de confesión ficta, perención, prescripción y otros similares, que al dejarlo de considerar el juez en el fallo, se produciría el vicio de omisión de pronunciamiento o incongruencia negativa.”

Hechas estas precisiones conceptuales, observa esta Alzada que al contestar la demanda en fecha 03.10.2005, (f.59 al 61), la demandada esgrimió como defensa que es propietario del inmueble objeto de la presente demanda y no arrendatario como alega la actora, por lo cual de ninguna manera podía solicitarle el pago de los cánones de arrendamiento y menos aún el desalojo del inmueble. Y en la sentencia apelada, se observa claramente de una lectura extensiva del referido fallo, que no se decidió, ni siquiera mencionó el destino de la prueba ofrecida, esto es, el contrato de opción de compra venta de fecha 12.05.2003, así como tampoco se pronunció sobre la defensa referida a la propiedad del inmueble, es decir, que hubo una omisión absoluta o decisión expresa sobre esos puntos. Por lo tanto, se verifica la alegada incongruencia negativa.
Así pues, ante esa ausencia de decisión expresa, positiva y precisa sobre esa defensa, deviene la nulidad del fallo apelado de fecha 13.02.2006 (f.85 al 93), de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por faltar la determinación indicada en el artículo 243.5 eiusdem. ASÍ SE DECLARA.-
De acuerdo al artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, se advierte dicho vicio, se declara la nulidad del fallo apelado, pero no se repone la causa y se asume la resolución del fondo del litigio. ASÍ SE DECLARA.
2.- Alegatos de las partes.-
a) La parte actora.-
Alegó la parte actora en su libelo de demanda los siguientes hechos:
• Que en fecha 18 de agosto de 200 suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano José Emilio Velásquez Vivanco, sobre un inmueble constituido por la primera planta de una casa, signada con el Número 251 , ubicada al final de la Calle Las Flores, Barrio Las Nieves, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital.
• Que en la cláusula tercera del referido contrato se pactó un canon de arrendamiento en la cantidad de Bolívares Ciento Setenta Mil (Bs.170.000,00) mensuales.
• Que dichas mensualidades se pagarían con toda puntualidad durante los primeros cinco (5) días de cada mes.
• Que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento se pactó un tiempo de duración del mismo de seis (6) meses fijos, prorrogable a voluntad de las partes, termino contado como sean treinta (30) días a partir de la firma de este contrato, es decir, que dicho vencimiento estaba entendido entre las partes para el 18 de febrero de 2001.
• Que ninguna de las partes por su propia voluntad prorrogaron el mencionado termino, y por cuanto el arrendatario siguió ocupando el preidentificado inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento sin oposición de la arrendadora, desde el día 18 de febrero de 2001, en principio operó la tácita reconducción, adquiriendo el contrato la categoría de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
• Que el arrendatario está actualmente adeudando las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2003, y los meses de enero y febrero de 2004, que hacen un total de un millón setecientos mil bolívares (Bs.1.700.000,00).
• Que han sido múltiples las gestiones amistosas y de carácter extrajudicial a los efectos de lograr el cobro de las referidas pensiones de arrendamiento, siendo infructuosos todos los esfuerzos realizados dada la contumacia demostrada por el arrendatario.
• Que en atención al derecho que le asiste, es que demanda por desalojo al arrendatario, ciudadano José Emilio Velásquez Vivanco, de conformidad con lo previsto en los artículos 33 y 34 literal a, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 1.614 del Código Civil.
• Que solicita que sea convenido o declarado por el Tribunal (i) el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento libre de bienes y personas; (ii) se pague cantidad de Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs.1.700.000,00), por concepto de indemnización por el uso del inmueble, cantidad equivalente a la de los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2003; y, enero y febrero de 2004 a razón de Bolívares Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs.170.000,00) mensuales.
• Que estimo la demanda en la cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs.6.000.000,00).

b) La parte demandada.-
Alegó la parte demandada en su contestación a la demanda lo siguiente:
• Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la demanda por desalojo intentada en su contra sin ningún fundamento la cual impugnó junto con el contrato en todas sus partes.
• Que niega que adeude a la parte actora pensiones de arrendamiento de los meses de mayo, junio julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003 y los meses de enero y febrero de 2004, así como ningún mes o año, por cuanto el ciudadano José Emilio Velásquez Vivanco es el propietario del inmueble objeto de la presente demanda.
• Que la propiedad alegada se evidencia de la compra efectuada por él a la demandante Elodia Josefina Rivera de Malave, de acuerdo al documento de compra venta de fecha 12.05.2003, autenticado por ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 2, Tomo 23 de los Libros de autenticaciones llevados en esta Notaría, el cual opongo en su contenido y firma a la demandante.

Asimismo reconvino, siendo declarada inadmisible dicha reconvención por auto de fecha 05.10.2005 (f.76).
Así quedó trabada la litis, correspondiéndole a cada parte la carga de sus afirmaciones. ASI SE DECLARA.
3.- Aportaciones probatorias.-
2.1) De la parte demandante. -
* De los recaudos acompañados al libelo de la demanda:
 Copia simple de copia certificada y copia certificada mecanografiada del documento contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Elodia Josefina Rivera de Malave y el ciudadano José Emilio Velásquez Vivanco, sobre un inmueble constituido por la primera planta de una casa, signada con el Número 251, ubicada al final de la Calle Las Flores, Barrio Las Nieves, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, anotado bajo el N° 48, Tomo 52, de fecha 18.08.2000, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y copia certificada del mismo contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 18.08.2000.

En cuanto a este medio probatorio, observa este Sentenciador que la parte actora consignó una copia simple de un documento autenticado de arrendamiento y además acompañó a su escrito libelar copia certificada del mencionado contrato de arrendamiento. Estos recaudos probatorios, fueron genéricamente impugnados en la contestación de la demanda (Vto.f.59), por lo cual dicha impugnación no tiene valor alguno, ya que sólo tendría fuerza contra la fotocopia, pero como tal como lo expresa el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la promoción de una copia certificada deja sin efecto la impugnación que se haga. En consecuencia, es improcedente la impugnación que del documento autenticado antes mencionado ha hecho la parte demandada. ASI SE DECLARA.
Desechada la impugnación, hay que señalar que en el referido documento consta la ubicación, descripción del inmueble y obligaciones del arrendador y arrendatario propias de un contrato de arrendamiento. Por lo tanto, se aprecia, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código de Civil, para acreditar la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Elodia Josefina Rivera de Malave y José Emilio Velásquez Vivanco, el monto del canon de arrendamiento y la duración del mismo. ASÍ SE DECLARA.
 Nueve (9) recibos en original, por concepto de arrendamiento, S/N, de fechas 31.05.2003, 28.06.2003, 29.07.2003, 28.08.2003, 28.09.2003, 28.10.2003, 29.11.2003, 29.12.2003 y 27.01.2004, en los que se reciben del ciudadano Emilio Velásquez, el monto de Bolívares 180.000,00, sin firma de recibo.

En lo que respecta a los recibos emitidos por concepto de canon de arrendamiento, de fechas 31.05.2003, 28.06.2003, 29.07.2003, 28.08.2003, 28.09.2003, 28.10.2003, 29.11.2003, 29.12.2003 y 27.01.2004, de los que la ciudadana Elodia Josefina Rivera de Malave declara fueron librados a los fines de que fuesen pagados por el arrendatario, ciudadano José Emilio Velásquez Vivanco, sin que éste cumpliera con tal obligación. Dichos recibos fueron emitidos por la cantidad de Ciento Ochenta Mil Bolívares (Bs.180.000,oo), monto que no concuerda con el canon establecido en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, que es de Bs. 170.000,oo mensuales. En tal sentido, este Tribunal debe desecharlo por contradictorio este medio probatorio y, en consecuencia, carece de valor probatorio. ASÍ SE DECLARA.
** En el lapso probatorio.-

 Reprodujeron nuevamente los recaudos acompañados al escrito libelar, esto es, (i) Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana Elodia Josefina Rivera de Malave y el ciudadano José Emilio Velásquez Vivanco, sobre un inmueble constituido por la primera planta de una casa, signada con el Número 251, ubicada al final de la Calle Las Flores, Barrio Las Nieves, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, mediante el cual se estableció que los cánones de arrendamiento lo serán por un monto de Bolívares 170.000 mensuales a ser pagados los 5 primeros días de cada mes; igualmente se estableció que el contrato tendrían una duración de seis (6) meses fijos prorrogables a voluntad de las partes, dicho contrato quedo anotado bajo el N° 48, Tomo 52, de fecha 18.08.2000, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y (ii) Nueve (9) recibos en original, por concepto de arrendamiento, S/N, de fechas 31.05.2003, 28.06.2003, 29.07.2003, 28.08.2003, 28.09.2003, 28.10.2003, 29.11.2003, 29.12.2003 y 27.01.2004, en los que se reciben del ciudadano Emilio Velásquez, el monto de Bolívares 180.000,00, sin firma de recibo.

En cuanto a las pruebas documentales acompañadas al libelo de la demanda y reproducidas en la oportunidad de la articulación probatoria, observa quien decide, que las mismas ya fueron analizadas y les fue conferido o negado su respectivo valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.
2.2) De la parte demandada.-
* De los recaudos acompañados a la contestación de la demanda:

 Copia Certificada de contrato de opción de compra venta, suscrito entre Elodia Josefina Rivera de Malave y José Emilio Velásquez Vivanco, de un bien inmueble distinguido con el N° 251, situado en Las Adjuntas, Barrio Las Nieves, final Calle Las Flores, Parroquia Caricuao del Municipio Libertador.

El precio de la opción fue por la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs.20.000.000,oo) y para garantizar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta el optante, José Emilio Velásquez Vivanco entrego a la propietaria, ciudadana Elodia Josefina Rivera de Malave, la cantidad de ocho millones de bolívares, los cuales se imputaran como un pago a cuenta del precio de la compra venta; el referido contrato fue autenticado en fecha 12.05.2003, por ante la Notaria Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 2, Tomo 23, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
En cuanto a la prueba documental, observa quien decide que se trata de un contrato de opción de compra venta, no de un documento de compraventa que haya sido protocolizado con todas las solemnidades que el legislador exige. Luego, por cuanto el mismo constituye un documento público traído en copias certificadas, así pues, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se admite su reproducción y de acuerdo al artículo 1.360 del Código Civil, se le confiere valor probatorio a lo allí referido, para acreditar la existencia de un contrato de opción de compraventa. ASÍ SE DECLARA.-
 Notificación Judicial N° S-2317, de fecha 23.01.2004, por ante el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, solicitada por el abogado Carlos Colmenares Varela, mediante la cual se pretendió notificar al actor del incumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra venta.

En cuanto a éste medio probatorio, observa este Juzgador de Alzada que se trata de un documento público, emanado de persona facultada para autorizarlo con las formalidades exigidas en el artículo 1.357 del Código Civil, en el que se acredita que el demandado no pudo notificar al actor de su interés de resolver el contrato de opción de compra venta. ASÍ SE DECLARA.
** En el lapso probatorio.-
 Reprodujo el mérito favorable de los autos en lo que se refiere a las documentales que fueron acompañadas conjuntamente a su escrito de contestación de la demanda, contentivos del contrato de opción de compra venta suscrito entre Elodia Josefina Rivera de Malave y José Emilio Velásquez Vivanco, de un bien inmueble distinguido con el N° 251, situado en Las Adjuntas, Barrio Las Nieves, final Calle Las Flores, Parroquia Caricuao del Municipio Libertador y Notificación Judicial N° S-2317, de fecha 23.01.2004, practicada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

En cuanto a las pruebas documentales acompañadas al escrito de la contestación de la demanda y reproducidas en la oportunidad de la articulación probatoria, observa quien decide, que las mismas ya fueron analizadas y les fue conferido su respectivo valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.
*** Ante esta Alzada.
 Once (11) reproducciones fotográficas del estado en que se encuentra el inmueble.-

Con respecto a las once (11) reproducciones fotográficas, este Juzgador de Alzada observa, que las mismas fueron consignadas por ante este Juzgado Superior dentro del lapso previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, las copias o reproducciones fotográficas, tal y como señala el artículo 429 eiusdem, deben ser producidas en el libelo, en la contestación o en su defecto en el lapso de promoción de pruebas, de lo contrario esas reproducciones fotográficas producidas en cualquier otra oportunidad no tienen ningún valor probatorio si no son aceptadas por la otra parte, aparte de que no son los medios probatorios a que se refiere el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, siendo que la prueba que se analiza fue producida fuera de la oportunidad de ley, no cumpliendo con el requisito de aceptación expresa de la otra parte, quien aquí decide debe inadmitirla por imperio de los mencionados artículos 429 y 520. Y ASÍ DECLARA.
4.- Del Mérito de la Causa.-
Ha señalado la actora que su pretensión se contrae al desalojo del inmueble constituido por la Primera Planta de una casa signada con el N° 251, ubicada al final de la calle Las Flores, Barrio Las Nieves, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, en razón de que la parte demandada, ciudadano JOSE EMILIO VELASQUEZ VIVANCO, arrendatario, violentó la cláusula 3ª del contrato de arrendamiento en lo que se refiere al pago del canon de arrendamiento fijado en la cantidad de ciento setenta mil bolívares mensuales, al no cancelar los cánones de mayo a diciembre de 2003 y de enero y febrero de 2004. Conducta esta que se inscribe, a decir de la parte actora, en lo previsto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De otro lado, la representación judicial de la parte demandada adujó que impugna el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora y que no incumplió de ninguna manera con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2003 y los meses de enero y febrero de 2004, fundamentado en el hecho de que es el propietario del inmueble.
Primeramente, quiere señalar quien sentencia, que en el presente asunto se está en presencia de una relación contractual de arrendamiento que originalmente era determinada y que vencía el 18.02.2001; y que en virtud de continuar la ocupación sin oposición del arrendador, se operó la tácita reconducción del mismo, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
Este contrato no fue modificado, ni sustituido, ni dejado sin efecto, por el contrato de opción de compra venta que el 12.05.2003, suscriben las partes, ya que no hay acuerdo en ese sentido, ni tampoco a través de él se le otorga la cualidad de propietario al demandado, ya que en ningún momento la venta no se perfeccionó, y tan no se perfeccionó que el mismo demandado en una notificación fallida, quiso dejar sin efecto el contrato de opción. Luego, a través del contrato de opción de compraventa no puede el demandado la cualidad de propietario, simplemente era un opcionante a adquirir el inmueble. ASI SE DECLARA.
Ahora, un contrato de opción de compra venta no imposibilita a la propietaria de arrendar el inmueble y más aún si a quien se lo arrienda es al optante en compra del mismo; ni inhabilita al optante en compra venta a suscribir un contrato de arrendamiento y a pagar los cánones allí establecidos, hasta que se ejecute la compra-venta, toda vez que, salvo pacto en contrario, no puede pretender hallarse en una situación de gratuidad por su condición de ocupante del inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.
Bajo esta premisa, se tiene un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado de un inmueble, que no ha sido invalidado por el contrato de opción, sobre el cual se esta solicitando el desalojo, en virtud de que la parte demandada, a decir, de la actora no cumplió con su obligación de pagar el canon de arrendamiento por más de dos (2) meses, hechos estos que, de acuerdo a lo alegado y probado en autos serán objeto de análisis por este Juzgador de Alzada. Y ASÍ SE DECLARA.
Al respecto, hay que señalar que la relación arrendaticia, según dispone el artículo 1.579 del Código Civil, se establece en un contrato por el cual las partes contratantes se obligan hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entiende entonces, que el arrendatario conserva el poder de disposición de la cosa arrendada y transfiere únicamente el poder de usar la cosa, obligándose a hacer gozar al arrendador quien disfrutara por cierto tiempo de una cosa mueble (muebles y enseres) e inmueble (primera planta de una casa, en este juicio), a cambio de una contraprestación o remuneración, que es el canon de arrendamiento, claramente establecido en el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes.
En cuanto a las obligaciones del arrendador, se tiene que la principal obligación del arrendador es hacer gozar (usar) de la cosa al arrendatario y, en consecuencia debe entregarla en buen estado, manteniendo al inquilino en el goce pacifico de la cosa durante el tiempo que dure el contrato (Arts. 1585 y 1586 Cciv.). Por su parte, la principal obligación del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.
En este orden de ideas, el arrendador esta en la obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, la cual se encuentra señalada en el artículo 1.592 del Código Civil.
Sobre este punto el Dr. Fernando Martínez Riviello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 108, señaló lo siguiente:
“Esta Obligación se deriva de la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento, el cual tiene entre sus características esenciales el de ser un contrato a titulo oneroso, lo que significa que en este tipo de contratos la prestación de una de las partes se da en razón de la contraprestación que promete o ejecuta la otra, se nota, en consecuencia, que cada una de las obligaciones de las partes contratantes son recíprocas de tal modo que las ventajas que obtiene una parte, tiene como correlativo el cumplimiento de la prestación a que se compromete la otra.
De la propia definición del contrato de arrendamiento que nos da el Art. 1.579 del Código Civil Venezolano, se denota su carácter oneroso. El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon. Según parte de la doctrina, la cláusula de que el pago se efectúe en el domicilio del arrendador debe interpretarse, en principio, en el sentido de que el pago debe efectuarse en el domicilio que tenía el arrendador al tiempo de la celebración del contrato.
En cuanto a la forma de pago del canon de arrendamiento, generalmente se pacta que sea pagadero mensualmente…”

Ahora bien, habiéndose alegado la desocupación con fundamento en la letra “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, corresponde al demandado demostrar su solvencia, es decir que está al día en el pago de los cánones arrendaticios.
En ese sentido se observa que la parte actora consignó a los autos contrato de arrendamiento, que si bien es cierto es de fecha posterior al contrato de opción de compra venta; no es menos cierto, que el demandado debía cumplir con la obligación de pagar los cánones de arrendamientos allí convenidos hasta tanto se ejecutara la compra venta, pues la opción de compra, es eso una posibilidad de comprar el inmueble reservando el mismo con una cantidad de dinero y de ninguna manera otorga la propiedad del inmueble.
Así, observa este Juzgador de Alzada que la parte demandada no trae a los autos prueba alguna que acredite el pago y por el contrario admite no haberlo hecho justificado o apoyado en el contrato de opción, lo que evidentemente debe hacer prosperar la presente demanda de desocupación, en razón de que el arrendador-demandado dejó de pagar más de dos cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo a diciembre de 2003 y de enero y febrero de 2004.
Luego, siendo que la parte demandada no probó haber pagado los cánones de arrendamiento ya señalados y no trajo a los autos prueba alguna que contradijera las alegaciones y pruebas de la parte actora, debe declararse procedente el desalojo del inmueble constituido por la Primera Planta de una casa signada con el N° 251, ubicada al final de la calle Las Flores, Barrio Las Nieves, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital. Y ASÍ SE DECIDE.
V. DISPOSITIVA
En mérito de los razonamientos de hecho y derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 27.03.2006 por el abogado CARLOS COLMENARES VARELA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano JOSE EMILIO VELASQUEZ VIVANCO, contra la sentencia definitiva de fecha 13.02.2006, proferida por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo intentada por la ciudadana ELODIA JOSEFINA RIVERA DE MALAVÉ contra el ciudadano JOSÉ EMILIO VELASQUEZ VIVANCO. En consecuencia, se condenó a la parte demandada, salvo derechos de terceros, a entregar a la parte actora el inmueble constituido por la Primera Planta de una casa signada con el N° 251, ubicada al final de la calle Las Flores, Barrio Las Nieves, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por Desalojo sigue la ciudadana ELODIA JOSEFINA RIVERA DE MALAVÉ contra el ciudadano JOSÉ EMILIO VELASQUEZ VIVANCO, ambas identificadas a los autos. Y, en consecuencia, se condena a la parte demandada a desalojar el inmueble arrendado constituido por la Primera Planta de una casa signada con el N° 251, ubicada al final de la calle Las Flores, Barrio Las Nieves, Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital; y salvo derechos de terceros, entregarlo a la parte actora libre de personas y bienes, con fundamento en la letra “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO: Queda anulada la sentencia apelada.
CUARTO: Se condena en las costas del juicio a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA, NOTIFIQUESE a las partes por haber sido dictada fuera del lapso de ley y BÁJESE en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ocho (08) días del mes de Junio del año dos mil seis (2.006). Años: 195° y 147°.
EL JUEZ
Dr. FRANK PETIT DA COSTA
LA SECRETARIA

Abg. FLOR CARREÑO AGUIAR

Exp. N° 06.9593
Desalojo/Def.
Materia: Civil
FPD/fca/rgm

En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo, siendo las diez y treinta minutos de la mañana. Conste,
La Secretaria,