TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, veintidós (22) de junio de 2006
196º y 147º

EXPEDIENTE No.: AN31-V-2001-000005
(01-4312)
PARTE ACTORA: JAN DE KOK BAKKER
APODERADOS JUDICIALES: Inicialmente, RICHARD RODRÍGUEZ BLAISE. Posteriormente TRINA FUENMAYOR BORREGO
PARTE DEMANDADA: OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO
APODERADO JUDICIAL: VÍCTOR CECCATO
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por el abogado RICHARD RODRÍGUEZ BLAISE, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 21.811, en representación del ciudadano JAN DE KOK BAKKER, holandés, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° E-81.138.656; contra la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-2.101.766.
El apoderado judicial de la parte actora afirmó en el libelo original que el 15 de enero de 1999, la ciudadana RAMONA PERDOMO DE CALABRÉS, suscribió con el carácter de arrendadora, un contrato de arrendamiento con la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO, sobre una casa situada en la Avenida González Rincones, denominada “Quinta Isnotu”, ubicada en la Urbanización La Trinidad, sector Industrial, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Que a tenor de lo establecido en la cláusula sexta del contrato, el lapso de duración de la relación arrendaticia se convino por el término de un año fijo, pudiendo ser prorrogado por un período igual o menor, siempre que una cualquiera de las partes no notificase a la otra por escrito, por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento del referido plazo fijo, o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo por más tiempo.
Que el día 10-11-1999, previa solicitud de la arrendadora, el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial se trasladó a notificar a la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO, que no le sería renovado el contrato de arrendamiento. Señaló que el día 29 de marzo de 2000, el ciudadano JUAN CALABRÉS PERDOMO, en representación de la ciudadana Ramona Perdomo, viuda de Calabrés, vendió al ciudadano JAN DE KOK BAKKER, la casa quinta referida, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 29-03-2000, bajo el No. 47, Tomo 21, protocolo primero, indicando que acompañaba dicho recaudo marcado “D”. Que por ese motivo su mandante se encontraba legitimado como propietario para acceder a esta vía jurisdiccional.
Expuso que a partir del 15-01-2000, fecha de vencimiento de la relación arrendaticia, cuya naturaleza jurídica en cuanto a su duración es considerada a tiempo determinado, la arrendataria continuó en el goce pacífico del inmueble alquilado por un lapso de seis meses más, hasta el 15-07-2000, por efecto de la prórroga legal que le correspondía de pleno derecho. Por lo que debía cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado a su mandante, ciudadano JAN DE KOK BAKKER, en su carácter de propietario y arrendador subrogado, a más tardar para el 15-07-2000, cuestión que no ocurrió así, pese a los múltiples requerimientos extrajudiciales que se le han hecho. Incumplimiento éste que da derecho al ciudadano JAN DE KOK BAKKER de solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
Fundamentó la demanda en los artículos 20, 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente indicó que sobre la base de las razones de hecho y de Derecho expuestas, en nombre del ciudadano JAN DE KOK BAKKER, demanda judicialmente a la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal al cumplimiento de su obligación de entrega del bien inmueble antes identificado y al pago de las costas.
El 05 de febrero de 2001 el Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó auto mediante el cual admitió la demanda, ordenando la citación personal de la demandada, para que compareciera ante ese Juzgado al segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda incoada contra ella.
El 19 de febrero de 2001, el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, a desalojo por falta de pago; admitida el 20 de febrero de 2001, ordenándose igualmente la citación de la demandada.
El 02 de marzo de 2001, el Juzgado que inicialmente conoció del presente juicio, dictó auto mediante el cual ordenó librar la correspondiente compulsa de citación y acordó abrir una articulación probatoria de ocho (08) días para que la parte actora ampliase su prueba respecto a la medida de secuestro por él solicitada.
Dentro del lapso antes indicado, la parte actora consignó original de la notificación judicial practicada el 13 de marzo de 2001 por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
El 22 de mayo de 2001, la parte demandada, ciudadana OLGA CALABRES DE HITROVO, asistida por el abogado VÍCTOR CECCATO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 2.780, presentó escrito de contestación de la demanda. Alegó la falta de cualidad e interés del actor para proponer la demanda y de la demandada para sostenerlo.
En fecha 23 de mayo de 2001, la demandada otorgó poder apud-acta a los abogados VÍCTOR CECCATO MORENO, PEDRO RAFAEL ARÉVALO y ALBERTO ARANDA TRUJILLO, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 2.780, 2.128 y 15.482, respectivamente.
El 06 de junio de 2001, compareció el apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto de esa misma fecha.
Posteriormente fue propuesta recusación contra la Juez del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien se desprendió del expediente y por distribución correspondió a este Órgano Jurisdiccional conocerlo.
El 16 de octubre de 2001, mediante nota de Secretaría se dejó constancia de haberse remitido el cuaderno de medidas al Juzgado superior jerárquico por la apelación.
El 29 de septiembre de 2003, la juez que con tal carácter suscribe las presentes actuaciones, se abocó al conocimiento y revisión de la presente causa, ordenándose la notificación a las partes para su continuación. Ambas partes quedaron notificadas del abocamiento referido, de lo cual se dejó constancia mediante auto dictado el día 2 de marzo de 2006.
En fecha 04 de mayo de 2006, se ordenó oficiar al Tribunal Décimo Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, para que a través del libro Diario llevado en ese Despacho indicara el día en que fueron recibidas y agregadas las resultas de la medida de secuestro y los días de Despacho subsiguientes hasta el 11 de junio de 2001. Cómputo éste que una vez recibido fue agregado a los autos el 12 de mayo de 2006.
Del referido cómputo se evidencia que la parte demandada contestó la demanda al segundo día siguiente de haber sido agregadas al expediente las resultas de la medida de secuestro decretada en el proceso, lo que significa que dicho acto lo hizo tempestivamente. También se evidencia que el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora fue hecho dentro del lapso legalmente previsto para hacerlo.
Vencido el lapso de sustanciación de la presente causa, y encontrándose en etapa de emitir el pronunciamiento definitivo, pasa a hacerlo este Tribunal, tomando en consideración las circunstancias que seguidamente se plasman.
PUNTOS PREVIOS.-
I.- DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA:
La demandada hizo valer la falta de cualidad e interés tanto del demandante como en ella para intentar y sostener el presente juicio, respectivamente. Solicitó que se declare con lugar dicha excepción y que la acción propuesta sea desechada por infundada.
Señaló la demandada que el ciudadano JAN DE KOK BAKKER no tiene cualidad de arrendador por no haber suscrito con ella contrato de arrendamiento alguno sobre el inmueble a que se refieren los autos y tampoco es cesionario del contrato de arrendamiento vigente que se convirtió en plazo indeterminado.
Indicó que cuando la parte actora solicitó en fecha 12 de marzo de 2001, en el escrito presentado al Juez Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, invocando el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, ha debido cumplir con lo previsto en el artículo 1550 del Código Civil.
Que de acuerdo a la solicitud y participación de fechas 12 y 13 de marzo del año 2001, no se hace mención sobre alguna cesión de derecho; resultando que para entonces no solamente se dejó de hacerle saber la condición de ser el actual propietario del bien inmueble, que ha debido hacerlo mediante la presentación o siquiera con el señalamiento de un documento traslativo de propiedad protocolizado donde constara la venta que “su madre” le pudiera haber hecho al actor, hecho que presumiría al menos la cesión del contrato de arrendamiento celebrado con la arrendadora.
Indicó que dichos hechos comprueban la circunstancia de que el actor no tiene la cualidad ni el interés jurídico para proponer esta acción, careciendo la demandada también del interés para mantenerla.
Con relación a dicha excepción, el Tribunal observa:
Ambas partes coinciden en que la relación arrendaticia sobre una casa situada en la avenida González Rincones, denominada “Isnotú”, ubicada en la Urbanización La Trinidad, Sector Industrial Municipio Baruta del Estado Miranda, comenzó con la ciudadana RAMONA PERDOMO DE CALABRÉS, como arrendadora y OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO, como arrendataria. Que dicha relación arrendaticia fue instrumentada mediante documento privado suscrito el 15 de enero de 1999, acompañado a los autos por la parte actora. Por cuanto la parte demandada reconoció expresamente dicho contrato de arrendamiento, los hechos y declaraciones contenidos en él tienen valor de plena prueba para este Tribunal.
Ahora bien, el presente proceso fue incoado por el ciudadano JAN DE KOK BAKKER, en su condición de nuevo propietario del inmueble arrendado a la demandada, con lo cual afirmó su legitimación para acceder a esta vía en sede jurisdiccional. Para demostrar ese carácter fue consignado al expediente copia simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 29 de marzo de 2000, registrado bajo el No. 47, Tomo 21, protocolo primero. Por cuanto dicha copia simple no fue impugnada por la parte contraria, de conformidad a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene como fidedigna. Se evidencia de este documento que el ciudadano JUAN CALABRÉS PERDOMO, en representación de la ciudadana RAMONA PERDOMO (Vda.) de CALABRÉS, vendió al ciudadano JAN DE KOK BAKKER, un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el No. 747B y la casa de dos plantas construida sobre la misma, situada en la primera sección de la Urbanización La Trinidad, jurisdicción del Municipio Baruta del estado Miranda, con las medidas y linderos indicados en dicho documento.
Por cuanto la demandada no contradijo el hecho implícitamente afirmado por el demandante de que el inmueble identificado en el contrato de arrendamiento es el mismo que aparece en el documento mediante el cual fue adquirido, este Juzgado debe tener por cierto que la casa de dos plantas a la que se refiere el documento protocolizado referido es la denominada “Isnotú” en el contrato de arrendamiento, aun cuando esta mención no se señale en el documento traslativo de propiedad. Queda así demostrado el hecho de que el demandante es el propietario del bien inmueble arrendado a la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO por su antigua propietaria, ciudadana RAMONA PERDOMO DE CALABRÉS.
Siendo el ciudadano JAN DE KOK BAKKER el actual propietario del inmueble arrendado, éste queda igualmente subrogado en la posición de arrendadora que antes tenía la ciudadana RAMONA PERDOMO DE CALABRÉS; y por ende, tiene la cualidad para interponer la presente demanda. No es necesario que la arrendataria suscriba un nuevo contrato de arrendamiento con el actual propietario para que éste funja como su arrendador, pues la primera condición aludida hace que automáticamente también obtenga el carácter de arrendador. Y tal como lo prevé el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados con el propietario-arrendador inicial; lo que significa que la relación contractual arrendaticia termina con el antiguo propietario y continúa con el nuevo, quien por efecto de la nueva titularidad sobre el inmueble, se subroga en la posición de arrendador que tenía su antecesora respecto a la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO.
Igualmente, habiendo sido admitido por la demandada que ella es la arrendataria del inmueble, mismo carácter que le atribuyó la parte actora para demandarla en este proceso, no queda ninguna duda de que ella tiene también la legitimación y el interés para sostener el juicio.
En consecuencia, se declara improcedente la excepción alegada de falta de cualidad tanto del actor como de la demandada, para intentar y sostener el presente proceso. Así se decide.
II.- DEL DERECHO DE PREFERENCIA Y DEL RETRACTO
LEGAL ARRENDATICIO:
Antes de decidir el fondo de la controversia, también es necesario referirse a los alegatos presentados por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, con relación a lo siguiente:
Ésta manifestó que la notificación o participación realizada con motivo de la solicitud de fecha 12 de marzo de 2001, consignada por el apoderado actor no le es oponible en los términos en que está concebida, por cuanto ella no tenía conocimiento de una “supuesta venta” del inmueble arrendado, hecha por la arrendadora. Agregó que de ese hecho sólo tuvo conocimiento el día 16 del “presente mes mayo”, fecha en la que solicitó y obtuvo copia certificada de “estas actuaciones”, destinadas a la preparación de la contestación. Que por ello le niega validez a tal notificación o participación del 13 de marzo de 2001, realizada por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Que se basa en tal rechazo en que al ser arrendataria tiene el derecho a que le sea ofrecida la cosa como lo establece el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Una vez que cita dicho artículo, la demandada sostiene que de ello hay ausencia en la solicitud y notificación del 12 y 13 de marzo de 2001, por lo cual no surte efecto contra ella, por lo cual –a su decir- queda rechazada.
Añadió la demandada que ésta es sólo una de las circunstancias de las que surge en su favor el derecho de subrogarse en sustitución del actor para adquirir el inmueble deslindado en el libelo en las mismas condiciones en que éste lo hizo, cuyo derecho hacía “relucir” en este acto.
Que existe otro motivo que da lugar a la subrogación en el lugar del actor. Que la ciudadana RAMONA PERDOMO DE CALABRÉS, el 24-08-1999, le ofreció en venta el inmueble objeto de la presente acción en la cantidad de (Bs. 90.000.000,00), pagaderos en la forma establecida en la oferta que consigna marcada “A”; y posteriormente, el 6-10-1999 modificó su oferta de venta fijando un nuevo precio de (Bs. 60.000.000,00), según se desprende del recaudo marcado “B”. Que dicha oferta fue aceptada por la demandada, según correspondencia que le dirigió a la dirección indicada por la arrendadora. Señaló que con dicha aceptación quedaba cerrado el compromiso de compra venta, como lo establece el artículo 1474 del Código Civil.
Que además por su condición de arrendataria ofertada, quedó a su favor, frente a la negociación celebrada sobre el mismo inmueble, por el demandante y la ciudadana RAMONA PERDOMO DE CALABRÉS, el derecho de reemplazar, mediante subrogación, al actor en este juicio, en las mismas condiciones en que éste lo hizo, tal como consta en el documento protocolizado producido a los autos.
Que por dichas razones, expresa su voluntad de subrogarse en la negociación señalada. Agregando que de esta manifestación queda notificado el actor en esta contestación.
De la exposición que antecede, se evidencia que la demandada se refiere a dos instituciones que rigen en materia arrendaticia, como son el derecho de preferencia y el derecho de retracto arrendaticios.
El derecho de preferencia es la prerrogativa legal o convencional que tiene una persona en un momento determinado ante el resto de la colectividad con respecto a una determinada situación, se trata de una ventaja, de una posición privilegiada. Ejemplos de derechos de preferencia son muchos, entre los cuales se encuentra el consagrado inicialmente en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y actualmente en el artículo 42 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, el arrendatario tiene mejor derecho sobre otras personas para adquirir el inmueble cuando el propietario esté dispuesto a venderlo.
Por otra parte, el retracto legal es un derecho que la Ley le confiere a determinadas personas, denominadas retrayentes, para subrogarse en la posición de otra persona en un contrato perfeccionado del que no son parte, en las mismas condiciones que fueran estipuladas entre las que sí lo sean. El ejercicio del retracto legal supone, como primer requisito, la existencia de un contrato cumplido, venta o dación en pago, en el que el retrayente tan sólo ha de reemplazar a una de las partes de dicho contrato. Casos concretos de personas en abstracto con legitimación para el ejercicio del retracto legal, son: El comunero, ante el extraño que ingresa a la comunidad por efecto de una venta o dación en pago por parte de otro comunero, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, así como, el arrendatario, ante el comprador del inmueble que le ha sido dado previamente en arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto también en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y actualmente en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, la existencia del derecho de retracto legal es independiente de la existencia del derecho de preferencia, aún cuando puedan estar estrechamente vinculados entre sí. El propietario respetará el derecho de preferencia del arrendatario en la medida en que, al momento en que esté dispuesto a vender el inmueble arrendado, agote todas las negociaciones posibles con dicho arrendatario. Y, aun respetado en los términos expuestos el derecho de preferencia del arrendatario, ello no puede comportar en ningún caso la pérdida por parte de aquél de su derecho de retracto legal.
Según se desprende de lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el adquirente está en la obligación de notificar la operación de traslación de propiedad al arrendatario, a los fines del ejercicio del derecho de retracto. Dicha notificación debe hacerse mediante documento o actuación de fecha cierta, entregándosele al notificado copia certificada del documento contentivo de la negociación.
En el caso que nos ocupa, la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO, manifestó que no se le notificó de la operación de venta del inmueble que ocupa como inquilina en los términos previstos en el artículo 47 eiusdem, y que tuvo conocimiento de dicha venta el día 16-05-2001, cuando solicitó y obtuvo copia fotostática de las actuaciones del expediente para contestar la demanda. Finalmente afirmó lo siguiente: …”categóricamente expreso mi voluntad de subrogarme por el actor Bakker en la negociación señalada, manifestación de la que queda notificado en esta contestación”.
Al respecto, este órgano jurisdiccional declara que lo que antecede es simplemente una manifestación de voluntad de la parte demandada de querer subrogarse en la posición del demandante en su condición de nuevo adquirente del inmueble que ocupa como inquilina; sin que de ninguna manera a este órgano jurisdiccional se le haya planteado la resolución de un derecho de retracto ejercido por la demandada, pues no existe en su contestación ninguna reconvención dirigida a la parte actora.
Si la parte demandada está en el convencimiento de que le asiste el derecho de retracto frente al ciudadano JAN DE KOK BAKKER, efectivamente puede ejercerlo, tal como lo prevé el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y en sede judicial, no puede ser otra la forma de ese ejercicio, sino a través de una demanda; y más específicamente en el presente caso, a través de una contrademanda o reconvención. Sin embargo, la parte demandada no contrademandó a su contraparte, para que éste tuviera a su vez el derecho de defenderse, sino que se limitó a expresar que manifestaba su voluntad de subrogarse por el actor en la negociación señalada, indicando además que de dicha manifestación quedaba notificado el demandante en la contestación.
Por las razones que anteceden, a este Juzgado no le es dable resolver sobre el derecho de retracto del cual pudiera ser acreedora la parte demandada, por cuanto ésta no lo demandó a través de la reconvención de su contraparte. En consecuencia tampoco corresponde al Tribunal decidir si la referida notificación del 12-03-2001 fue debidamente realizada por el comprador. Así se decide.
III.- DE LA ACCIÓN INTERPUESTA:
Antes de precisar cómo quedó establecida la controversia en el presente proceso, igualmente es necesario indicar que como se sentó antes, la demanda inicialmente fue propuesta por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, bajo el alegato de que el contrato era a tiempo determinado y que la notificación de no prórroga fue hecha antes del vencimiento del lapso fijo pactado entre las partes y que a su vez la prórroga legal había vencido.
Posteriormente, la demanda fue reformada totalmente según escrito presentado el día 19 de febrero de 2001, siendo interpuesta esta vez por desalojo por falta de pago, sin que el apoderado judicial de la parte actora indicara que hacía valer cualquier hecho o pretensión planteados en el libelo original y en iguales términos fue admitida dicha reforma. Lo que significa que su pretensión original de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término fue sustituida o reformada por una demanda de desalojo por falta de pago del canon de arrendamiento y en base a esta última pretensión será decidida la presente causa. Así se decide.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA.-
En el escrito de reforma de la demanda, el apoderado judicial del ciudadano JAN DE KOK BAKKER, indicó que a tenor de lo convenido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento celebrado el 15 de enero de 1999 entre la ciudadana Ramona Perdomo de Calabrés y Olga Alida Calabrés de Hitrovo, sobre el inmueble antes identificado, el canon mensual se fijó en la cantidad de (Bs. 100.000,00), a ser pagado por mensualidades vencidas, los cinco primeros días de cada mes en el domicilio de la arrendadora.
Que conforme a lo previsto en la cláusula novena, la violación de cualquiera de las cláusulas contractuales por parte del arrendatario, daría derecho al arrendador a dar por resuelto el contrato, pudiendo en consecuencia proceder a solicitar ante los Tribunales competentes, las medidas judiciales a que diera lugar el incumplimiento.
Señaló que a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales hechos por el demandante, la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2000, enero y febrero de 2001. Que esto ha causado un perjuicio grave en el patrimonio del propietario y arrendador subrogado del inmueble, que a razón de (Bs. 100.000,00) mensuales, arroja el total de (Bs. 1.300.000,00), contraviniendo lo previsto en la cláusula segunda del contrato, lo que otorga el derecho de demandar el desalojo.
Fundamentó la demanda en los artículos 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil venezolano.
Agregó que en base a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos, demandaba en nombre y representación del ciudadano JAN DE KOK BAKKER, a la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO, por DESALOJO, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En el desalojo y consecuencial entrega del bien inmueble que ocupa como inquilina, libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Segundo: A pagar por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de (Bs. 1.300.000,00), correspondientes a los meses reclamados como insolutos y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. Tercero: Al pago de las costas procesales.
Por su parte, la demandada, ciudadana OLGA CALABRÉS DE HITROVO, en el escrito de contestación contradijo tanto la demanda propuesta admitida el 5-2-2001 como la reforma de demanda admitida el 20-02-2001. Rechazó que estuviese obligada a desalojar el inmueble que ocupa como inquilina, fundamentada en que no está obligada como inquilina con la parte actora por el contrato de arrendamiento que él menciona.
Igualmente rechazó la pretensión del actor de que se le pague la cantidad de (Bs. 1.300.000,00) por cuanto no le ha causado daño o perjuicio alguno por no tener vinculación contractual con éste, indicando además que los daños y perjuicios no están especificados por lo que se le colocó en indefensión.
Rechazó que tuviese que pagarle al actor la cantidad de (Bs. 1.000.000,00), de conformidad a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Que el derecho al cobro de costas procesales sólo surge si el actor triunfa en la acción, sujeto a su vez a lo dispuesto en la Ley de Abogados.
Seguidamente indicó que no existe subrogación de la parte actora en el contrato celebrado por la ciudadana RAMONA PERDOMO DE CALABRÉS, el 15 de enero de 1999, por lo que sólo rige entre ésta y la demandada.
Con relación a dicho contrato señaló que desde hace más de diez (10) años ha venido ocupando el inmueble arrendado, regidas por una convención verbal a tiempo indeterminado, a la cual quisieron darle continuidad hasta la fecha que establecieron, pero que no por ello se dejaba fuera el hecho cierto e indiscutible de la fecha en que asumieron el rol de arrendataria y arrendadora, pagando el canon de arrendamiento en diferentes cuentas señaladas por la arrendadora.
Que a partir de diciembre de 1999 procedió a efectuar las consignaciones de los cánones de arrendamiento a la arrendadora ante el Juzgado Noveno de Municipio, y desde junio de 2000, en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, ambos de esta Circunscripción Judicial. Indicó que acompañaba recaudos de los cuales se demostraba que ha sido arrendataria del inmueble.
Con relación a la primera defensa de la parte demandada, el Tribunal declara que siendo el ciudadano JAN DE KOK BAKKER el arrendador del inmueble arrendado a la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO, ésta sí está obligada frente a él como arrendataria, pues el contrato inicialmente celebrado con la primera arrendadora rige entre las partes actuales en los mismos términos inicialmente convenidos.
Por otro lado, la arrendataria indicó que lo que existía entre ella y la arrendadora original era un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado que comenzó desde hacía más de diez años. Sin embargo para demostrar tal hecho, consignó a los autos diversos recaudos marcados con las letras de la “T” hasta la “S”5, que emanan de terceras personas que no son parte en el presente proceso y por consiguiente no le pueden ser opuestos a la parte actora, ya que no fueron ratificados con la prueba de testigos o de informes, pues son documentos privados que emanan supuestamente del Presidente de la Asociación de Residentes de La Trinidad, de la ciudadana RAMONA PERDOMO, planillas de depósito bancario en una cuenta del Banco Unión cuya titular es supuestamente la antigua arrendadora y estados de cuenta a nombre del ciudadano Hitrovo Vladimir, del Banco Caracas.
Por consiguiente la demandada no logró desvirtuar la presunción de plena prueba que emana del contrato suscrito entre ella y la ciudadana RAMONA PERDOMO DE CALABRÉS el día 15 de enero de 1999, del cual se evidencia que ambas partes pactaron que el contrato a tiempo determinado sobre el inmueble ya identificado, comenzaba a regir a partir de esa misma fecha de suscripción.
Respecto a la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, se evidencia que según lo convenido por las partes en el contrato reconocido por la arrendataria, en la cláusula sexta, el contrato se celebró por el lapso de duración de un año, pudiendo ser prorrogado por un período igual o menor, siempre que cualquiera de las partes no notificare a la otra por escrito, por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento del plazo fijo su deseo de no prorrogarlo por más tiempo. El año inicialmente pactado comenzó a correr desde el 15 de enero de 1999.
El demandante sostuvo en el escrito de reforma de la demanda que el día 10 de noviembre de 1999, a solicitud de la ciudadana RAMONA PERDOMO DE CALABRÉS, se notificó judicialmente a la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO a través del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que el contrato de arrendamiento celebrado el 15-01-1999 no sería renovado a la fecha de su vencimiento, el 15-01-2000. Efectivamente consta en autos copia simple de la referida notificación judicial, por lo que este Juzgado tiene como un hecho cierto el contenido del acta levantada por el Juzgado Noveno de Municipio el día 10 de noviembre de 1999, ya que no fue impugnada por la parte contraria y se trata de un documento público judicial.
Sin embargo, se observa que el nuevo arrendador permitió que la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO continuara en el inmueble arrendado, sin exigirle el cumplimiento del contrato con la entrega del inmueble que había adquirido cuando aun estaba corriendo el lapso de la prórroga legal. Ello se evidencia del hecho de que para la fecha de interposición de la demanda de desalojo por falta de pago, ya había transcurrido el lapso de prórroga legal desde hacía varios meses, pues éste venció el 15-7-2000 y la demanda por falta de pago fue interpuesta el día 19-2-2001, en la cual el apoderado judicial del demandante afirma que la arrendadora no ha pagado los cánones de arrendamiento desde febrero de 2000 hasta febrero de 2001, a pesar de los múltiples requerimientos extrajudiciales que le fueron hechos por el nuevo propietario y arrendador.
Haber dejado que la arrendataria continuara ocupando el inmueble arrendado durante los meses subsiguientes y a su vez exigirle extrajudicialmente el pago de los cánones de arrendamiento causados, expresa la voluntad del arrendador de que la relación arrendaticia continuara luego de vencido el lapso de la prórroga legal, si la demandada le pagaba el canon de arrendamiento que extrajudicialmente le estuvo requiriendo. Como consecuencia de ello, este Juzgado declara que se produjo la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, por lo que la relación arrendaticia que rige entre el ciudadano JAN DE KOK BAKKER y la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO es a tiempo indeterminado. Así se decide.
Ahora bien, en cuanto al pago del canon de arrendamiento señalado como insoluto, la arrendataria afirmó que desde el mes de diciembre de 1999 efectuó su consignación ante el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial y desde junio de 2000 lo hace en el Juzgado Vigésimo Quinto. Corresponde al Tribunal determinar si efectivamente la demandada logró demostrar el pago del canon de arrendamiento de los meses indicados por el demandante.
A tales efectos, la demandada consignó a los autos en original, comprobantes de ingreso de consignaciones con la copia de la respectiva planilla de depósito, que se hicieron en el expediente No. 2000-3979 del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los cuales tienen valor de plena prueba para este Juzgado, pues están debidamente firmados por la Juez del Tribunal. De los mismos se evidencia que la ciudadana OLGA ALIDA DE HITROVO en carácter de arrendataria realizó consignaciones a favor de la ciudadana RAMONA DE CALABRÉS, por el inmueble ubicado en la Avenida González Rincones, Quinta Isnotu, La Trinidad, en la cuenta corriente No. 00-23-100799-1, a nombre del referido Juzgado en el Banco Industrial de Venezuela, de la siguiente manera:
Fecha depósito en banco: Fecha consignación en Tribunal: Por la mensualidad de:
Monto en Bs.:

30-03-2000 4-4-2000 15-2 al 15-3-2000 100.000,00
27-04-2000 4-5-2000 15-3 al 15-4-2000 100.000,00
31-05-2000 7-6-2000 15-4 al 15-5-2000 100.000,00

Igualmente consta en el expediente que la demandada realizó el depósito del canon de arrendamiento en la cuenta corriente No. 12-103-759-2 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el Banco Industrial de Venezuela, según se evidencia del original de las planillas de depósito destinadas a esos efectos (copia cliente), y posteriormente los consignó ante dicho Juzgado, en el expediente No. 2000-1513, a favor de la ciudadana RAMONA PERDOMO DE CALABRÉS, según se evidencia de sello húmedo de ese órgano jurisdiccional estampado en cada planilla, así como de las copias de constancias de recibos de las consignaciones. Estos pagos fueron realizados de la siguiente forma:
Fecha depósito en banco: Fecha consignación en Tribunal: Por la mensualidad de:
Monto en Bs.:

27-06-2000 27-6-2000 15-5 al 15-6-2000 100.000,00
8-8-2000 8-8-2000 15-6 al 15-7-2000 100.000,00
6-9-2000 8-9-2000 15-7 al 15-8-2000 100.000,00
6-10-2000 6-10-2000 15-8 al 15-9-2000 100.000,00
8-11-2000 8-11-2000 15-9 al 15-10-2000 100.000,00
6-12-2000 6-12-2000 15-10 al 15-11-2000 100.000,00
10-1-2001 10-1-2001 15-11 al 15-12-2000 100.000,00
8-2-2001 8-2-2001 15-12-00 al 15-01-2001 100.000,00
21-3-2001 21-3-2001 Febrero 2001
15-1 al 15-2-01 100.000,00
30-3-2001 30-3-2001 15-2 al 15-3-2001 100.000,00

Con relación a dichas consignaciones, en el escrito de promoción de pruebas la parte actora a través de su apoderado judicial, conforme al principio de comunidad de la prueba, invocó a su favor el mérito probatorio favorable que emerge de las copias de los recibos de consignaciones realizadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, alegando que de ellas se evidenciaba el pago extemporáneo por tardío de los meses reclamados como insolutos, en desconocimiento de lo convenido entre las partes en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.
Así las cosas, corresponde al Tribunal verificar si el pago fue realizado debidamente, esto es dentro del lapso convenido. De conformidad con lo previsto en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito el 15 de enero de 1999, el canon de arrendamiento debía pagarse en la cantidad de (Bs.100.000,00) dentro de los cinco primeros días después del vencimiento de cada mes, lo cual siguió rigiendo para con el nuevo arrendador.
Si las partes no convinieron expresamente que el pago fuese hecho por mensualidades adelantadas, se entiende que debía hacerse por mes vencido, y según lo convenido, dentro de los primeros cinco días del vencimiento de cada mensualidad, esto es desde el día 16 al 20, por cuanto la mensualidad vencía el día 15, según se desprende del contrato. Sin embargo, la ley especial que rige la materia arrendaticia en su artículo 51 otorga un lapso más amplio al arrendatario para que consigne ante el Tribunal de Municipio el pago de la pensión de arrendamiento dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. En consecuencia, dando el beneficio que concede la ley especial al arrendatario, se declara que la arrendataria podía consignar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, desde el día 16 hasta el día 30 del mes que estaba corriendo.
Es importante precisar que las mensualidades que se señalaron como insolutas, se encuentra la del mes de febrero de 2000, entendiéndose que es la que comenzó desde el día 15 de febrero hasta el día 15 de marzo de 2000. El demandante adquirió el inmueble el día 29 de marzo de 2000, por lo que como arrendador subrogado, la primera pensión de arrendamiento de la cual se hace acreedor es la comprendida desde el 15 de marzo hasta el 15 de abril, ya que era la mensualidad que estaba corriendo para la fecha de compra del inmueble. Por lo que no está legitimado para exigirle a la arrendataria la pensión de arrendamiento del mes de febrero (del 15-2 al 15-3) de ese año, pues para esa fecha no era propietario del inmueble y por ende, tampoco arrendador de la ciudadana OLGA CALABRÉS DE HITROVO. En consecuencia, el Tribunal procederá a verificar si la demandada realizó debidamente el pago del canon de arrendamiento por las mensualidades del mes de marzo de 2000 hasta febrero de 2001.
De la relación de pagos que consta en los cuadros que anteceden, los cuales reflejan la forma de realizar los depósitos y consignaciones de las pensiones de arrendamiento, se observa que la ciudadana ALIDA CALABRÉS DE HITROVO, lo hizo de la forma siguiente:
MENSUALIDAD
(MES) FECHA EN QUE
DEBÍA PAGAR FECHA EN QUE
DEPOSITÓ FORMA DE
PAGO:
15-3 al 15-4-00
(marzo) Del 16 al 30 de abril 2000 27-4-2000 Tempestivo
15-4 al 15-5-00
(abril) Del 16 al 30 de mayo 2000 31-5-2000 Tempestivo
15-5 al 15-6-00
(mayo) Del 16 al 30 de junio 2000 27-06-2000 Tempestivo
15-6 al 15-7-00
(junio) Del 16 al 30 de julio 2000 8-8-2000 Extemporáneo
15-7 al 15-8-00
(julio) Del 16 al 30 de agosto 2000 6-9-2000 Extemporáneo
15-8 al 15-9-00
(agosto) Del 16 al 30 de septiembre 2000 6-10-2000 Extemporáneo
15-9 al 15-10-00
(septiembre) Del 16 al 30 de octubre 2000 8-11-2000 Extemporáneo
15-10 al 15-11-00 (octubre) Del 16 al 30 de noviembre 2000 6-12-2000 Extemporáneo
15-11 al 15-12-00 (noviembre) Del 16 al 30 de diciembre 2000 10-1-2001 Extemporáneo
15-12 al 15-01-01 (diciembre) Del 16 al 30 de enero 2001 8-2-2001 Extemporáneo
15-1 al 15-2-01 (enero 2001) Del 16 al 30 de febrero 2001 21-3-2001 Extemporáneo
15-2 al 15-3-01 (febrero 2001) Del 16 al 30 de marzo 2000 30-3-2001 Tempestivo

La demanda de desalojo fue interpuesta por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses relacionados. Aun cuando la parte demandada procedió a consignar el pago en los Juzgados competentes para recibirlos, en el segundo Tribunal, que actualmente es el único ente competente en esta Circunscripción Judicial para recibir las consignaciones arrendaticias, no lo hizo debidamente, esto es de la forma establecida en la ley. Como se evidencia de la relación que antecede, la demandada pagó extemporáneamente por tardío las pensiones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2000 y enero de 2001, lo que equivale a falta de pago.
De conformidad a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendador puede accionar el desalojo contra el arrendatario cuando éste ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. En el caso concreto, la arrendataria incumplió su obligación de pagar en la forma prevista legalmente, durante ocho (8) mensualidades consecutivas, superando el número por el cual la ley especial concede acción al arrendador para demandar el desalojo del inmueble por falta de pago.
En consecuencia, resulta forzoso para quien decide declarar la procedencia de la acción de de desalojo interpuesta por el ciudadano JAN DE KOK BAKKER contra la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO. Así se decide.
En cuanto a lo solicitado por el demandante en el punto segundo del petitorio por concepto de daños y perjuicios, correspondiente a los meses reclamados como insolutos y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble; y a lo cual la demandada se opuso alegando que no le ha causado daño o perjuicio al demandante por no tener vinculación contractual con éste y no están especificados, se observa:
Conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Lo previsto en esa norma es aplicable al arrendamiento, por ser un contrato bilateral.
Si la parte demandada estuvo usando el bien inmueble arrendado sin pagar debidamente el canon de arrendamiento de los meses señalados, ello causó perjuicio en el patrimonio del demandante, tal como éste lo afirmó en el libelo, pues la arrendataria debía cumplir con la contraprestación contractualmente pactada. Ese perjuicio lo señaló y cuantificó el accionante en la misma cantidad que la arrendataria debía pagarle mensualmente por canon de arrendamiento, lo cual considera este Tribunal ajustado a derecho, pues una de las obligaciones del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento y cuando no lo hace, genera daños y perjuicios al arrendador, por cuanto pudiendo percibir los frutos del inmueble que le pertenece, el importe del canon arrendaticio no ingresa a su patrimonio cuando legítimamente le corresponde como contraprestación por el uso del inmueble arrendado.
En base a ello, es procedente la pretensión del demandante, como indemnización por daños y perjuicios por el tiempo en que la demandada estuvo usando el inmueble sin pagar debidamente el canon convenido, sin incluir la cantidad equivalente al mes de febrero, por las razones antes expuestas.
No obstante lo decidido, considera este Tribunal que no puede condenar a la demandada a pagar la cantidad equivalente a las pensiones de arrendamiento desde marzo de 2000 hasta febrero de 2001, por cuanto dicho monto ya se encuentra consignado en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de donde el demandante puede retirar lo que legítimamente le corresponde como propietario y arrendador del inmueble.
En cuanto a la solicitud del demandante para que a título de daños y perjuicios, se condenara a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento de los meses que se siguieran venciendo hasta la definitiva entrega del bien inmueble arrendado, considera esta Juzgadora que es procedente tal petición, toda vez que la arrendataria estuvo usando el inmueble sin cumplir con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, causándole perjuicios al arrendador, quien no puede disponer del inmueble ni tampoco disfrutar de sus frutos, que estarían representados por el canon de arrendamiento mensual, mientras esté ocupado por la demandada, o como sucedió en el presente caso, afectado por una medida cautelar de secuestro.
Sin embargo, el Tribunal considera que debe limitarse el pago de dichos cánones de arrendamiento hasta el último mes vencido a la fecha en que quede definitivamente firme la sentencia, porque de acordarlo de la forma solicitada “hasta la entrega definitiva del inmueble”, sería dictar una sentencia indeterminada, pues se trata de una fecha futura e incierta para el Tribunal, dependiendo su determinación de la parte demandada o de la diligencia de la propia parte actora para ejecutar la sentencia que le favorece, y al emitirse un decreto de cumplimiento voluntario o forzoso, no tendría este órgano jurisdiccional una fecha cierta hasta la cual condenar la indemnización requerida.
Con fundamento en las precedentes consideraciones este Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad de las partes, alegada por la demandada.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, interpuso el ciudadano JAN DE KOK BAKKER contra la ciudadana OLGA ALIDA CALABRÉS DE HITROVO, antes identificados. Se condena a la demandada a hacer la ENTREGA MATERIAL, a la parte actora, del siguiente bien inmueble: Una casa situada en la Avenida González Rincones, denominada “Quinta Isnotu”, ubicada en la Urbanización La Trinidad, sector Industrial, Municipio Baruta del Estado Miranda.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a PAGAR a la parte actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de dinero que resulte del cálculo de las mensualidades que siguieron venciéndose desde el 15 de marzo de 2001 hasta la última mensualidad vencida a la fecha en que la presente decisión quede definitivamente firme.
No hay condena en costas, por cuanto al demandante no se le concedió todo cuanto solicitó, en interpretación de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo es dictado fuera del lapso para emitirlo, se ordena su notificación a las partes.
Publíquese y regístrese, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada a los veintidós (22) días del mes de junio de dos mil seis (2006), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO

LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En la misma fecha, y siendo las (11:10) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,