TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. N° 2006-1738.-
PARTE DEMANDANTE: La ciudadana NANCY MENDIETA POSADA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Girona, España y titular de la cédula de identidad N° 13.515.047, representado judicialmente por el Abogado ALBERTO LATORRE CACERES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 32.028.-

PARTE DEMANDADA: La ciudadana ROSA MARINA HERNANDEZ VERGARA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 13.538.116, SIN APODERADO JUDICIAL CONSTITUIDO.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el apoderado actor, por ante el Distribuidor de Turno, Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ejerciendo la acción RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, correspondiéndole el conocimiento de dicha causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, observa previamente lo siguiente: Manifiesta el representante legal de la parte actora en su escrito libelar; que la sociedad mercantil Administradora Briceño S.A., suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano ANTONIO LUIS HERNANDEZ MARRERO, el cual tuvo por objeto un inmueble constituido por el apartamento N° 14, del edificio Aragort, situado en la esquina de San Francisquito, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una duración de un (01) año fijo a partir del 01/03/1.987.
Así mismo, consta de instrumento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 01/08/2.003, que la sociedad mercantil Arabandre, C.A., dio en venta a su representada el inmueble objeto del contrato de arrendamiento antes señalado.
Que el ciudadano ANTONIO LUIS HERNANDEZ MARRERO, falleció dejando como única heredera a su hija, la ciudadana ROSA MARINA HERNANDEZ VERGARA, quien se subrogó como arrendataria en el contrato celebrado, y que la subrogada cedió de forma deliberada los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento al ciudadano LUIS MIGUEL GARCIA PERDOMO.
Que la arrendataria incumplió en el pago de los servicios de aseo, agua, así como en el pago de las cuotas de condominio y hacer las mejoras y mantener en perfecto estado de conservación y aseo el inmueble arrendado.
Que como propietaria y arrendadora por subrogación, su mandante puede demandar la resolución del contrato de arrendamiento, conforme al Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber subarrendado el inmueble objeto del contrato, sin autorización expresa y por escrito del arrendador, así como por haber permitido el deterioro del dicho inmueble.
De la anterior síntesis, se evidencia que la parte accionante acude ante el Órgano Jurisdiccional pretendiendo obtener la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito con la ciudadana ROSA MARINA HERNANDEZ VERGARA, sobre el inmueble antes identificado.

Siguiendo este mismo orden de ideas, observa el Tribunal que del contrato de arrendamiento antes aludido, se lee textualmente en su cláusula PRIMERA, lo siguiente: “… EL PRESENTE CONTRATO TENDRÁ UNA DURACION DE UN (01) AÑO COMO PLAZO FIJO, CONTADO A PARTIR DEL 1° DE MARZO DE 1.987, QUE SE PRORROGARÁ AUTOMATICAMENTE POR IGUAL PERIODO, SI ALGUNA DE LAS PARTES NO MANIFESTARE SU DECISION DE DARLO POR TERMINADO CON TREINTA DIAS, POR LO MENOS, DE ANTICIPACION AL VENCIMIENTO DEL PLAZO FIJO O DE LA PRORROGA EN CURSO, SI LA HUBIERE. PARA LOS EFECTOS LEGALES CONSIGUIENTES, CADA PRORROGA SI LA HUBIERE, SE CONSIDERARÁ COMO UN NUEVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR UN (01) AÑO FIJO, PERO QUEDANDO SIEMPRE SUJETA SU CONTINUIDAD A LA CONDICION DE LOS AVISOS ANTERIORMENTE PREVISTOS.”

Dicho contrato empezó a regir desde el 01/03/1.987, según consta en el contrato de arrendamiento que corre inserto al folio 12, por otra parte, de la cláusula PRIMERA se puede apreciar que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, ahora bien, siendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 01 de Marzo de 1.987, al 01 de Junio de 2.006, se cumplieron más de diecinueve (19) años de duración del contrato de arrendamiento, al respecto el artículo 1580 del Código Civil, establece lo siguiente:

“Artículo 1580.-Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto……..” (Negrillas del Tribunal)

Así lo interpretó la anterior Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, en sentencia de fecha 14 de Agosto de 1991, con Ponencia del Magistrado Hildegard Rondon de Sanso, cuya decisión en forma muy resumida se transcribe:

”…….Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580, en consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación paso a ser la regulada en el artículo 1600 del Código Civil, que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento a tiempo indeterminado……”

Todo esto indica, que el contrato de arrendamiento según lo establecido en el artículo 1580 de la norma in-comento y la jurisprudencia antes citada, tuvo una duración de quince (15) años, desde el 01 de Marzo de 1.987, hasta el 01 de Marzo de 2.002, pasando el contrato a ser a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil, que establece:

“Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción (Resolución de Contrato de Arrendamiento) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación, es la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado; lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:
“Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora no incoó la acción idónea; pues, tal como se dijo antes al pasar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado lo correcto y ajustado a derecho era intentar el desalojo y no el cumplimiento de contrato como efectivamente lo hizo. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por el Abogado ALBERTO LATORRE CACERES, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana NANCY MENDIETA POSADA, en contra ciudadana ROSA MARINA HERNANDEZ VERGARA, (todos ampliamente identificados) en el cuerpo del presente fallo. Y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los doce (12) días del mes de Junio del año 2.006. Años 196° y 147°.
LA JUEZ TITULAR,

DRA. LORELIS SÁNCHEZ.
LA SECRETARIA TITULAR.,

Abg. VERHZAID MONTERO
En esta misma fecha, siendo la 11:20 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA TITULAR

Abg. VERHZAID MONTERO

Exp N° 2006-1738.-
LS/vr