TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (fuera de lapso)
Exp.: 28.585 / Civil

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: SERVICIOS INMOBILIARIOS EL SOL 23, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil I del Distrito Federal y Estado Miranda el 14/12/1994, bajo el Nº 33, Tomo 197 A Pro, representada por su director Lisbeth Parra Cardenas, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.500.211; en su carácter de administradora del edificio Residencias MUCUBAJI.-

APODERADOS: ISABEL LÓPEZ DE GUTIÉRREZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 7.719.-

PARTE DEMANDADA: JULIO CESAR NÚÑEZ GONZÁLEZ y NORA OSORIO de NÚÑEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-3.185.708 y V-2.962.045, respectivamente, quienes al no constituir apoderado hizo necesario nombrarles defensor judicial, cargo que recayó en el abogado JUAN FRANCISCO COLMENARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 74.693.-

MOTIVO: cobro de bolívares.

I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada el 27/04/2005 ante el Juzgado distribuidor de Primera Instancia, contentiva de la pretensión de cobro de bolívares interpuesta por el apoderado de la sociedad mercantil SERVICIOS INMOBILIARIOS EL SOL 23, C.A. contra JULIO CESAR NÚÑEZ GONZÁLEZ y NORA OSORIO de NÚÑEZ con ocasión de las cuotas de condominio insolutas del apartamento distinguido con el Nº 122-A, piso 12, situado en el Edificio Mucubaji, ubicado en la urbanización Los Naranjos, Municipio Baruta, Estado Miranda; el cual se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal. El inmueble tiene una superficie aproximada de 148 metros y está alinderado de la siguiente manera: Norte: con fachada norte de la torre A, Sur: con fachada sur de la torre A y foso de ascensores principales, Este: con apartamento 121-A foso de ascensores principales y pasillo de circulación común, Oeste: con fachada oeste de la torre A separado 0,05 m de la fachada este de la torre A; y le corresponden dos puestos de estacionamiento Nos. 96 y 97 y un maletero distinguido con el No. 11 de la planta sótano 1.
En síntesis, las actuaciones que dieron origen a la actual decisión fueron las siguientes:
El 27/04/2005, el apoderado de la parte actora consignó los recaudos ante este Juzgado al cual le correspondió su conocimiento después de realizar el correspondiente sorteo.
El 23/05/2005, el Tribunal mediante auto admitió la demanda por el procedimiento ordinario establecido en el Código de Procedimiento Civil y ordenó el emplazamiento de Ley concediéndole al demandado 20 días para contestar la demanda.
El 06/07/2005, el Alguacil suscribió diligencia haciendo constar que no pudo practicar la citación personal del demandado.
El 27/07/2005, el Tribunal acordó la citación por carteles, que fueron librados en esa misma fecha y su publicación fue consignada por la parte actora el 11/08/2005. El 28/09/2005, el Secretario suscribió diligencia haciendo constar que fijó el cartel según lo prevé el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 14/10/2005, el apoderado de la parte actora solicitó el nombramiento de defensor ad litem. El 31/10/2005, el Tribunal nombró el defensor, quien después de notificado, aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
El 01/12/2005, el Alguacil suscribió diligencia haciendo constar que había practicado la citación del defensor de la parte demandada.
El 06/12/2005, el defensor designado procedió a contestar la demanda incoada contra sus defendidos.
El 07/02/2006, el apoderado de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, que fueron agregadas a los autos el 03/03/2006 y admitidas por el Tribunal mediante auto de fecha 13/03/2006.
Establecido el trámite procesal correspondiente y vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:
II
En síntesis, los alegatos de las partes fueron los siguientes:
El apoderado de la parte actora refiere que su representada administra el edificio donde se encuentra el apartamento que adquirieron los codemandados desde el 19/09/1991 y que a éstos les corresponde aportar por concepto de condominio un 1,87% sobre las cargas comunes del edificio, dado que el mismo se encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal.
Aduce que los codemandados han incumplido su obligación de pagar las cuotas de condominio desde enero de 2000 hasta marzo de 2005, ambos inclusive; por lo que adeudan sesenta y tres (63) cuotas de condominio.
Fundamentó la demanda en los artículos 11, 12 literal e), 14, 15, 20 y 39 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Estimó la demanda en Bs. 12.490.785,09.
Demandó a JULIO CESAR NÚÑEZ GONZÁLEZ y NORA OSORIO de NÚÑEZ, para que le paguen:
1º Bs. 12.490.785,09 por las facturas adeudadas y no canceladas.
2º La indexación de las cantidades demandadas con base a los índices emanados del Banco Central de Venezuela.
Por su parte, el defensor designado por el Tribunal en la oportunidad de dar contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo los hechos afirmados por la parte actora.
Conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, el cual pone en cabeza de los litigantes la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1) Folios 8 al 20, copia certificada del documento de compraventa por medio del cual JULIO CESAR NÚÑEZ GONZÁLEZ y NORA OSORIO DE NÚÑEZ adquirieron el apartamento distinguido con el número y letra 122-A, ubicado en el piso 12 del Edificio Residencias Mucubaji, situado en la Avenida Los Naranjos, cruce con Prolongación Avenida Sur 7 de la Urbanización Los Naranjos, en jurisdicción del Municipio Baruta del Distrito Sucre del Estado Miranda; el cual fue protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda el 19/09/1991, bajo el Nº 18, Tomo 45, Protocolo Primero.
2) Folios 21 al 83, originales de los recibos de condominio emitidos por Servicios Inmobiliarios El Sol, C.A. a nombre de Julio Nuñez correspondientes al apartamento Nº A122 del Edificio Residencias Mucubaji por el período comprendido desde el 15/02/2000 al 15/04/2005.
3) Folio 84, copia transcrita de acta de junta de condominio del edificio Mucubají, celebrada el 18/09/2000, donde los miembros acordaron proceder judicialmente contra los propietarios que presenten una morosidad de pago superior a seis (6) recibos de condominio y autorizaron a la administradora Servicios Inmobiliarios El Sol 23, C.A. para cargar los gastos que ocasione tal proceso a cada propietario que por incurrir en mora sea objeto de una demanda judicial para cobrar las facturas vencidas.
El documento público consignado por la parte actora e identificado con el número 1), por cuanto no fue impugnado ni tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil hace plena prueba.
Los recibos de condominio señalados con el número 2), emitidos de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, se les otorga pleno valor probatorio.
El acta de la junta de condominio referida con el número 3), asentada en el libro de actas de la junta de condominio a que se refiere el literal g) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, se le otorga valor probatorio.
Para decir, se considera:
La actora reclama el pago de sumas de dinero derivadas de obligaciones adquiridas por los demandados en su carácter de condóminos del edificio que ésta administra, las cuales van más allá de los gastos que califican de distribuibles por ser comunes, por cuanto los recibos de condominio que sustentan esta demanda incluyen otros gastos causados en la conservación y mantenimiento del inmueble, gastos u honorarios administrativos, intereses y gastos por proceso legal.
El cuanto al régimen legal aplicable a este tipo de obligaciones cabe recordar que las relaciones de los condóminos devienen reguladas por las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal y supletoriamente en el Código Civil, en cuanto esta última no se opongan a la ley especial; pero en algunos supuestos rige el principio de la autonomía de la voluntad de las partes que plasmada en el documento de condominio o manifestada por un número mayor o igual al 75% de los propietarios puede calificar gastos distintos a los previstos en la ley como comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, tal como lo dispone el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal.
El artículo 25 ibídem establece que los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a las disposiciones de la ley serán obligatorios para todos los propietarios; aunque reconoce el derecho del propietario disidente de impugnar el acuerdo tomado por mayoría cuando éste contraviene la ley o el documento de condominio o incurre en abuso de derecho.
El artículo 14 ejusdem indica que las contribuciones para cubrir gastos pueden ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que haya pagado lo que corresponde al moroso; además, establece que para estos cobros harán fe contra éste, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que esta misma ley señala, y finalmente, termina la norma estableciendo la fuerza ejecutiva de las planillas o liquidaciones pasadas por el administrador del inmueble a los copropietarios respecto de las cuotas correspondientes a gastos comunes.
En este caso adquiere particular relevancia el contenido del artículo 1.354 del Código Civil:
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La jurisprudencia ha señalado reiteradamente que para probar la obligación derivada de un contrato basta con presentar el instrumento donde consta su celebración, porque de él se derivan todos los efectos legales, previstos o no por las partes.
El actor demanda el pago de obligaciones de naturaleza legal y contractual que derivan tanto de la relación entre los condóminos como de la relación entre éstos y el administrador; por lo que corresponde a este sentenciador pronunciarse sobre la procedencia del pago de cada uno de los rubros que fueron exigidos por el administrador a los condóminos demandados.
En el documento de propiedad del apartamento se hace referencia al documento de condominio protocolizado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 05/10/1984, bajo el Nº 22, Tomo 05, Protocolo Primero, en virtud del cual al inmueble de los codemandados le corresponde una participación de 1,87% sobre los bienes comunes y las cargas de la comunidad de propietarios.
El artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal indica de acuerdo a su origen cuáles gastos deben calificarse como comunes y el artículo 12 ibídem señala los distintos tipos de gastos comunes, cuando señala: “los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos...” y a continuación distingue entre varios supuestos: el primero, los gastos comunes a todos los apartamentos, que son cancelados por todo copropietario al ser determinado su monto de acuerdo a la cuota de participación sobre el inmueble, en los términos del artículo 7 ejusdem. En los otros supuestos, serían gastos comunes pero, a su pago estarían obligados sólo algunos apartamentos, e incluso un apartamento, los ocasionados por áreas comunes de uso exclusivo de uno o algunos locales, porque el uso sólo le está atribuido a ellos, es decir, el uso es privado pero la propiedad es común a todos.
En estas liquidaciones o planillas pasadas por el administrar se puede advertir que con la frase “gastos distribuibles” se califican aquellos gastos cuyo monto es determinado de acuerdo a la cuota de participación sobre el inmueble, en los términos del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, esto es, gastos a cargo de todos los propietarios, pero inmediatamente se incluyen otros gastos, algunos también comunes y causados por la conservación, reparación o reposición de cosas comunes, tales como unos trabajos de pintura, impermeabilización y suministro de llave, por lo que los demandados devienen obligados al pago de las sumas que fueron incluidas en tales partidas de gastos distribuibles, trabajos de pintura, impermeabilización y suministro de llave. Así se decide.
Pero hay más, el literal a) del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal califica de gastos comunes los causados por la administración de lo que atañe a la propiedad colectiva, dado que la administración del condominio es remunerada y en tal sentido, al ser el administrador en el caso de marras un ente moral cuyo objeto es la administración de inmuebles deben serle aplicadas las normas relativas al mandato, entre otras, el contenido del dispositivo del artículo 1.699 del Código Civil, que obliga al mandante a reembolsar al mandatario los avances y gastos así como su salario, y el artículo 389 del Código de Comercio, que consagra el derecho que tienen los mandatarios mercantiles a exigir una remuneración por el desempeño de su cargo, por lo que los demandados devienen obligados al pago de los montos que se incluyeron en las partidas señaladas como de gastos u honorarios administrativos. Así se decide.
En cuanto al cobro que pretende la sociedad mercantil accionante de una suma de dinero derivada de gastos judiciales, este sentenciador advierte que la actora no cumplió con la carga de probar de donde devienen obligados los demandados al pago de tales conceptos, porque sólo trajo a estos autos un acta emanada de la junta de condominio donde se autorizó a la administradora a cargar tales gastos al propietario moroso, pero tal autorización no cumple con lo dispuesto en la ley para obligar a los demandados; por lo que del monto cuyo pago demandó la parte actora deberá excluirse lo correspondiente a “gastos por proceso legal” que se incluyó en las planillas de junio y agosto de 2003 y que suman Bs. 1.093.000,00. Así se decide.
Sobre la indexación solicitada, este Juzgado acoge la solicitud por haber sido articulada oportunamente y ordenará la indexación calculada conforme a los índices de precios al consumidor para el área metropolitana de Caracas emitidos por el Banco Central de Venezuela en el dispositivo de este fallo, por un solo experto de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil, dado que su cálculo no presenta complejidad alguna y la información del mencionado índice de precios es de fácil acceso y hecho conocido la existencia de la página web del Banco Central de Venezuela. Así se decide.
De todo lo anterior se concluye que la parte demandada será condenada a pagar Bs. 11.397.785,09.
III
Por las razones que anteceden, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cobro de bolívares intentada por la administradora del edificio residencias Mucubají, la sociedad mercantil SERVICIOS INMOBILIARIOS EL SOL 23, C.A. contra los ciudadanos JULIO CESAR NÚÑEZ GONZÁLEZ y NORA OSORIO DE NÚÑEZ, todos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión;
SEGUNDO: como consecuencia de la anterior declaración, CONDENAR a la parte demandada a pagarle a la actora la cantidad de ONCE MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 11.397.785,09) por concepto de sesenta y tres (63) cuotas de condominio insolutas y vencidas desde enero de 2000 hasta marzo de 2005, ambas inclusive.
TERCERO: ordenar la indexación de los montos insolutos de las sesenta y tres (63) cuotas de condominio pendientes de pago, para lo cual se acuerda una experticia complementaria del fallo, conforme a los índices de precios al consumidor para el área metropolitana de Caracas emanados del Banco Central de Venezuela y lo cual se manda liquidar, de acuerdo a lo previsto en los artículos 249 y 455 por un solo experto, a quien se le señalan como puntos de base los siguientes: A) debe acoger los índices de precios antes mencionados librados por el Banco Central de Venezuela; b) hacerla desde la fecha de vencimiento del último de los recibos demandados hasta la fecha de la práctica de la experticia.
CUARTO: sin costas para nadie por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada.
Por cuanto la presente decisión sale fuera de su lapso legal, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 ejusdem.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los DIEZ (10) días del mes de NOVIEMBRE de dos mil seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ,

GERVIS A. TORREALBA.
LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.