REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
196º y 147º
ASUNTO: AP31-V-2006-000393
Visto el contenido del auto dictado por este Órgano Jurisdiccional en fecha 21 de Septiembre de 2.006, y efectuada por parte de la representación actora la consignación de las documentales requeridas, este Juzgado pasa a dictar el pronunciamiento correspondiente en relación a la HOMOLOGACIÓN DE LA TRANSACCION celebrada por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del estado Miranda, el 24 de agosto de 2.006, bajo el No. 13, Tomo 59, previo estudio exhaustivo de las actas que integran el presente expediente:
De las referidas actas judiciales se constata que, el presente juicio se dio inicio mediante demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL intentara la empresa INVERSIONES EDCHA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscrpción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 21 de julio de 1.993, bajo el No. 61, Tomo 29-A, por intermedio de su apoderado judicial, el abogado en ejercicio, Jesús Rafael Senior Anato, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 99.389, contra la sociedad mercantil FESTEJOS ALTA FLORIDA,C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la citada Circunscripción, el día 21 de Diciembre de 1.999, bajo el No. 81, Tomo 377 a Qto, representada en el juicio, por su administradora, ciudadana Mercedes Cabezón de Vidal, titular de la cédula de identidad No. 10.812.085, asistida por la abogada en ejercicio, Norbelys Suárez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 99.387.
De la referida demanda se determina que la pretensión deducida se contrajo única y exclusivamente a la entrega del inmueble arrendado, constituido por una quinta denominada “EDNA”, situada en la avenida Los Chaguaramos No. 21, urbanización La Florida, parroquia El Recreo del Distrito Capital, en virtud de haber operado el vencimiento del lapso que le correspondía por prórroga legal.
La representación judicial aportó conjuntamente con el libelo los siguientes instrumentos:
1.- Documento autenticado contentivo del mandato que le fuera conferido por la empresa actora.
2.- Contrato de Arrendamiento privado celebrado en fecha 1º de abril de 2.005.
3.- Comunicación de fecha 15 de abril de 2.005, (catorce días luego de suscrito el contrato), dirigida a la empresa arrendataria, mediante la cual se le indica que el día 1º de abril de 2.006, vencía el contrato y su prórroga legal, debiendo entregar el inmueble en tal fecha.
4.- Copia de cédula de identidad de la ciudadana Mercedes Cabezón de Vidal.
Admitida como fue la demanda a través de auto de fecha 19 de julio de 2006, y librada la compulsa de ley, el día 18 de septiembre del mismo año, compareció a los autos el apoderado actor y a través de escrito consignó documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Distrito Sucre, el 15 de agosto del año en curso, contentivo –según dicha representación- del convenimiento celebrado por las partes, solicitando la homologación a la transacción.
En dicho documento, suscrito por las representaciones ambas partes, se estableció fundamentalmente lo siguiente:
1.- El acuerdo de las partes de celebrar transacción con el fin de dar por terminado el presente juicio.
2.- La demandada se dio por citada, renunció al término de comparecencia y convino en la demanda en todas sus partes.
3.- La demandada se comprometió a:
3.1.- Entregar a la actora el inmueble arrendado previamente identificado, el día 30 de junio de 2.008.
3.2.- A pagar a la actora por concepto de indemnización derivada de la ocupación del inmueble, para un primer período, Un Millón Setecientos Mil Bolívares (Bs. 1.700.000) mensuales, más impuesto al valor agregado. Al inicio de cada mes, desde julio de 2.006 a diciembre de 2006; para un segundo período, la suma mensual de Un Millón Setecientos Diez Mil Bolívares (Bs. 1.710.000), más el Índice de Inflación que fije el Banco Central, para todo el año 2006; desde enero a diciembre de 2.007, y para un tercer período la cantidad resultante en el segundo período más el Indice de Inflación.
Ha sido admitido por la doctrina, que el fin público de todo proceso como las normas de orden público que lo estructuran de forma organizada, constituye la más sana garantía de que los juicios no puedan eternizarse a voluntad de las partes o del Juez, debiendo concluir sea en forma “normal” (con la sentencia) o de manera “anormal”, a través de los actos de autocomposición procesal, encontrándose dentro de estos, la figura de la transacción; siendo la diferencia entre ambas modalidades, que la primera proviene del Órgano Jurisdiccional que conoce del asunto; y la segunda son las propias partes las que dictaminan la forma de terminar el litigio o en tal caso, de precaverlo.
Sostiene el procesalista A. Rengel Romberg, que la autocomposición o resolución convencional de la controversia, antes que un modo “anormal” de terminación del proceso, constituye, pues, un subrogado de la sentencia, de gran valor en los procesos de tipo dispositivo, por la economía y la celeridad que introducen en la solución de las controversias. (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Volumen II. Editorial Arte, Caracas, 1.994, pág. 330).
Es así, que el Legislador inspirado precisamente -entre otros- por los principios procesales de celeridad y economía, puso al alcance de los litigantes la posibilidad de evitarse gastos en el proceso, procurando la terminación del mismo a través de las formas de autocomposición procesal.
De conformidad con lo previsto en el artículo 1.713 del Código Civil, la transacción, es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan el litigio o precaven un litigio eventual.
A la luz de la citada norma sustantiva, resulta procedente afirmar que, el fin último de la transacción es la terminación del juicio ya instaurado o la prevención de uno eventual.
En el caso de autos, luego de la lectura realizada al acto de auto composición celebrado, con vista a los términos en los cuales fue realizado, se pone en notable evidencia que, efectivamente las partes a través del mismo, expresaron el ánimo y voluntad de terminar el presente juicio; intención que emerge de forma clara de la circunstancia que, siendo la pretensión deducida mediante el mismo, no otra que, la de obtener la entrega del inmueble arrendado –dado el invocado vencimiento del término contractual y de la prórroga de ley-, la arrendadora (actora) conjuntamente con la accionada (arrendataria) establecen un exceso y amplio lapso, respecto a la fecha en que debe verificarse la pretendida entrega, concretamente para el día 30-06-2.008; situación fáctica que permite a este Despacho, determinar que, la actora sucumbió su pretendida solicitud de entrega inmediata de la cosa arrendada, y que lejos de evidenciarse un lapso prudencial de verificación de la exigida entrega que realizara por vía judicial, acordada por transacción, reitera la plena intención y voluntad de terminar el litigio sustanciado por ante este Despacho, en razón de renunciar tácitamente al inmediato cumplimiento exigido, consistente en la contigua entrega del inmueble, y de establecer un nuevo tiempo de duración a la relación arrendaticia que la vincula con la accionada.
Debe añadirse que, dicha intención y voluntad, las partes no la limitaron a la sola conclusión del juicio –como fin de la transacción-; por el contrario, se puso en evidencia, la libre autonomía de contratación de la cual disponen los justiciables; y en el caso de autos, las partes expresaron tácitamente, haber solventado las diferencias que las llevaron a litigar, y decidieron seguir vinculadas en arrendamiento por el mismo inmueble, aún cuando bajo algunas condiciones diferentes a las anteriores, relativas a canon y por ende respecto a su duración.
Siendo efectivamente la transacción, un contrato, de acuerdo al contenido del artículo 1.133 del Código Civil, se entiende entonces que, se alude a una convención, entre dos o más personas, para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Respecto a ello, se estima de gran importancia jurídica señalar que, a través de la transacción celebrada, las partes –aún cuando expresamente no lo manifestaron- se determina de su lectura e interpretación –conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil- que la voluntad se contrajo, además de terminar el juicio, a seguir vinculadas en arrendamiento, por el mismo inmueble; y para ello, ante la extinción del contrato inicial por expiración del tiempo de prórroga legal (cuyo cumplimiento fue exigido), establecieron las condiciones bajo las cuales se regularía de dicho vínculo, en el propio acto transaccional.
Nótese del contenido de la transacción, que a través de ella, en primer lugar, la demandada admite que el contrato inicial había terminado en razón del vencimiento de la prórroga legal; en segundo lugar, se establece un nuevo y considerable lapso de entrega, al 30 de junio de 2.008, para que la arrendataria permanezca en el goce del inmueble; en tercer lugar, se estipula un pago mensual a favor del arrendador, derivada de la ocupación del mismo, que –según lo convenido- varía en determinados períodos según el Índice de Inflación que establezca el Banco Central de Venezuela; en cuarto lugar, las partes establecen la falta de pago de las mensualidades convenidas o la falta de pago de dos (2) recibos vencidos de los servicios prestados al inmueble, como causa para solicitar la ejecución de la transacción; y en quinto lugar, de forma expresa las partes acuerdan, que el incumplimiento de alguna de las obligaciones asumidas por la demandada en la transacción y en el contrato de arrendamiento acompañado a la demanda, daba derecho a la arrendadora a solicitar la entrega inmediata del inmueble.
De la última situación descrita, resalta igualmente, la intención de las partes de concluir el presente juicio dada su decisión imperante de continuar unidas bajo arrendamiento, toda vez que, hacen referencia a la contratación anterior cuyo cumplimiento se exigía, respecto a las cláusulas que seguirán rigiendo tal vínculo, excluyendo evidentemente, lo pactado en relación al canon y al tiempo; al punto de convenir que, el incumplimiento de una dichas cláusulas, podría conducir a la solicitud de entrega del inmueble.
Concatenado lo indicado por las partes en el acto transaccional con lo consagrado en el artículo 1.579 del Código Civil, norma sustantiva que define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, (elemento verificado en el caso de autos, descrito en el párrafo anterior, segundo lugar,) y mediante un precio determinado que la arrendataria se obliga pagar a la arrendadora (circunstancia que en la controversia bajo estudio, emerge de lo descrito previamente, en tercer lugar), se impone a este Juzgado, la determinación cierta que, mediante dicho acto voluntario, las partes celebraron nuevo contrato arrendaticio.
Llamar el tiempo de duración, como fecha de entrega del inmueble, el cual –en el caso de autos- fue fijado un amplio y excesivo lapso y no uno prudencial e inmediato que, haga imponer y reitere la pretensión del actor, de entrega inmediata del inmueble; denominar la contraprestación que mensualmente va a recibir la arrendadora, indemnización derivada de la ocupación, no desvirtúa ni hace cambiar en forma alguna, su verdadera calificación y conceptualización jurídica, que no es otra, que lo señalado en primer lugar, se contrae al tiempo de duración del arrendamiento pactado por las partes contractualmente, y lo segundo, al canon mensual que la arrendataria se obliga a pagar a la arrendadora, como contraprestación por el goce del inmueble, tal como lo dispone la mencionada norma sustantiva contenida en el artículo 1.579.
En relación a lo descrito, como cuarto lugar, refleja las tradicionales cláusulas contractuales en cuanto a lo que puede dar lugar a la acción destinada a la extinción del contrato, siendo una de ellas, la falta de pago de la pensión mensual correspondiente, cuya obligación no sólo contractualmente sino legal, es atribuida a la arrendataria, ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil.
Y conforme a lo analizado en quinto lugar, se resalta que no solo el incumplimiento por parte de la arrendataria, de las obligaciones asumidas en la transacción, conceden a la arrendadora la posibilidad de exigir la entrega inmediata del inmueble, sino que las partes hacen referencia a las contenidas en el contrato arrendamiento inicialmente suscrito, lo que hace reiterar la voluntad de la permanencia en el tiempo de la relación arrendaticia.
Determinado como ha sido la voluntad de las partes de terminar el juicio y que aunado a ello, a través de la transacción celebraron, este Juzgado de conformidad con lo previsto en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, imparte la HOMOLOGACIÓN DE LEY al acto trasnacional celebrado en la presente controversia, única y exclusivamente en lo que respecta a la terminación de la misma; más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Tal declaratoria en virtud que, en materia arrendaticia el arrendatario está ampliamente protegido a través de instituciones consagradas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales –de conformidad con lo previsto en su artículo 7, son irrenunciables, siendo nulo todo acuerdo que implique su renuncia, disminución o menoscabo; de impartirse la correspondiente homologación en lo que respecta a la convención arrendaticia celebrada a través del ya mencionado acto transaccional, este Juzgado podría incurrir en una violación de la citada norma especial, y eventualmente cercenar a la arrendataria, derechos, defensas, recursos que, procesalmente resultarían improcedente esgrimir y/o resolver en una etapa de ejecución de la transacción homologada, por ser elementos propios a ser debatidos en el procedimiento que el ordenamiento le tiene previsto, y así establece.
Atendiendo al análisis efectuado, este Tribunal Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, le imparte la Homologación a la Transacción celebrada en fecha 24 de Agosto de 2.006, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, sólo en lo que respecta a la decisión de las partes de terminar el presente juicio, más no así, respecto a la convención en ella celebrada, cuyas diferencias, exigencias de su contenido, que en relación a ella surja entre las partes, deberá sustanciarse y resolverse conforme al procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; dándose por consumado el acto y procediéndose como sentencia pasada en autoridad de Cosa Juzgada.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes. Déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de noviembre de 2006.
La Juez
Carmen Jolenne Goncalves Pittol
El Secretario
Juan E. Freitas Órnelas
En esta misma fecha, 22 de Noviembre de 2006, siendo las 12:19 a.m., se publicó y registro la anterior decisión, dejándose copia a los efectos establecidos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario
Juan E. Freitas Órnelas
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