REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, treinta de noviembre de dos mil seis 196º y 147º ASUNTO: AP31-V-2006-000419 Se refiere el presente caso a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento que presentó la empresa INVERSIONES EL LIRIO S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (SIC) y Estado Miranda, en fecha 14 de julio de 1982, anotado bajo el No.34, Tomo 91-A Sgdo., represada por la abogada Ángela Merola Calabria, IPSA # 41.372; contra la ciudadana PRISCA DIAZ, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.2.143.475. Planteamiento de la litis Libelo de demanda Refiere la apoderada-actora que la sociedad mercantil CONTADMI S.R.L. celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre el apartamento No. 140, del Edificio “Los Ortega”, situado en la Avenida México, entre las Esquinas de Pele el Ojo y Pasaje Anáuco, Urbanización La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital. El alquiler quedó fijado en Bs. 63.000,oo mensuales; pero es el caso que la arrendataria ha dejado de pagar los meses de abril, mayo y junio de 2006. Después de transcribir normas del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y del Código Civil, y después de sacar conclusiones, termina formulando el Petitorio, en que, recibiendo instrucciones de su mandante como propietaria del inmueble, demanda a la inquilina: 1. La resolución del contrato, y consecuencialmente la entrega del apartamento. 2. En pagar como indemnización Bs.189.000,oo por concepto de los cánones insolutos. Contestación de la demanda La parte demandada se hace representar por las abogadas Mary Jose Ladera Salazar y Maria Elena Dopico, IPSA # 63.662 y 64.021 respectivamente, quienes rechazaron la demanda bajo los siguientes argumentos: 1. Alegan falta de cualidad de la parte demandante. La fundamentan en la circunstancia de que el contrato de arrendamiento fue suscrito con la empresa Contadmi s.r.l.; y nunca se celebró contrato con la empresa actora, que por cierto corrige su nombre, porque en el libelo le falta el artículo “el” Lirio 2. Oponen la cuestión previa del No.6° del art. 346 CPC. La fundamenta en la circunstancia de que no se opone el documento de propiedad del apartamento, ni tan siquiera se indica dicho documento, aún cuando lo acompaña con la demanda. Esto actualiza la omisión del requisito 6° del art. 340 CPC. Cita jurisprudencia para apoyar que dicho documento es de los fundamentales. 3. En consecuencia, “desconoce” la copia simple del documento de propiedad en cuestión. 4. No es cierto que la inquilina haya dejado de pagar los alquileres que se le imputan como insolutos. Los tiene consignados judicialmente, porque la arrendadora no se los quiso recibir. 5. No es cierto que el contrato objeto de este juicio sea a tiempo determinado. Dice que ha operado la tácita reconducción, de conformidad con los arts. 1600 y 1614 CC, por lo que se ha indeterminado. 6. Promueve las Planillas de Depósito Bancarios que demuestran las consignaciones judiciales y la solvencia de la demandada. 7. Promueve en original documento representativo de un contrato de arrendamiento que la demandada había celebrado con Julián Fernández Caballero, sobre el apartamento de autos, para demostrar que lo ocupa desde el 15 de julio de 1973, y no desde el año 2003, como se dice en el libelo. Examen de las pruebas Vista como ha quedado trabada la litis, pasemos a analizar los medios probatorios traídos a los autos; oportunidad en la que iremos haciendo las consideraciones que correspondan a los planteamientos hechos. 1.- Al folio 12 y ss. Riela en original documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto de este juicio, de fecha 30-07-03. Acompañado con la demanda. Se tiene por reconocido. De dicho documento se observa que la parte arrendadora: CONTADMI S.R.L. dice actuar como “administradora del edificio”, y no como propietaria. La mención de que obra “como administradora” implica claramente que a dicha empresa le ha sido conferido un mandato de administración por el propietario, que es el poseedor legítimo. La administradora posee a título precario, esto es, como mandataria, a nombre del dueño (arg.ex-art.771 y 773 CC).Entonces el propietario tiene cualidad para actuar judicialmente en razón del contrato celebrado por su administradora, que posee en su nombre. Además, y por otro lado, si el propietario actual esta legitimado para accionar judicialmente cuando el contrato lo hubiese celebrado personalmente un propietario anterior, que era un poseedor legítimo (argumento ex-art.1604 y sgs. del CC y art.20 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), como más razón puede hacerlo cuando el contrato lo haya celebrado el administrador, que es un poseedor precario. Quien puede lo más, puede lo menos. Veremos enseguida que la parte actora es propietario del apartamento, y por lo tanto tiene cualidad para incoar el presente juicio; aún cuando el contrato objeto del mismo lo haya celebrado la empresa que administra el inmueble, ya que ésta posee en nombre de aquél. En cuando a la duración del contrato, vemos que en la cláusula cuarta se dice que el mismo se prorrogará automáticamente por períodos anuales, mientras las partes no se avisen lo contrario. Ello hace que por cada prórroga convencional que tenga el contrato, éste sea considerado a tiempo determinado. Para que en un contrato como éste opere la tácita reconducción, y se indetermine, se requiere: primero, que haya un aviso de desahucio que impida la renovación automática del contrato y consecuencialmente dé comienzo a la prorroga legal del art. 38 DLAI; y segundo, que después de vencida la prorroga legal, el inquilino “quede y se le deje en la posesión de la cosa” (art.1600 CC). No antes. 2.- Al folio 16 y ss. corre en fotostato un documento público registrado en la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro Público del Distrito Federal, en fecha 28-02-84, representativo de la compra venta del apartamento de autos que hizo la parte actora. Fue acompañado con el libelo. La parte demandada, en contestación, “desconoce” este fotostato, porque—argumenta—debió decirse en el libelo que se oponía expresamente al demandado, lo que no se dijo; y además, porque siendo—dice—un documento fundamental de la demanda, se debió acompañar en original o copia certificada, pero no una copia simple, lo que actualizaría la cuestión previa del No.06 del art. 346 CPC, por omitir el requisito No.6 del art. 340 ejusdem. Cabe decir: ► Primero de todo, el recurso contra “un fotostato” de un documento público, no es el “desconocimiento” (Art. 444 CPC), sino la impugnación por no ser fidedigno al original (art.429 CPC). Son recursos diferentes: • El desconocimiento del art. 444 CPC se dirige contra los originales de documentos privados, y es para cuestionar o dudar de la autenticidad de la firma puesta en ellos (art.1364 y 1365 CC y 445 CPC); y el remedio a cargo del presentante es una experticia grafotécnica para verificar la autenticidad de la firma cuestionada. • Con la impugnación del fotostato del art. 429 CPC lo que se duda o cuestiona es que el fotostato como tal sea fidedigno respecto al original; ya que el original es un documento cuya autenticidad no puede ser “desconocida”, por ser un documento público o privado reconocido; el remedio, a cargo del presentante del fotostato, para dicho cuestionamiento es hacer comparar el fotostato con una copia certificada o con el original, para verificar si es o no un retrato fiel del mismo. • En este caso el fotostato traído a juicio es de un documento público, y contra él no se invocó la impugnación del art.429 CPC; por lo que se tiene por fidedigno. Así se declara. Pero como se verá más adelante, la parte actora trajo en el lapso de promoción copia certificada del documento en cuestión, cancelando todo cuestionamiento sobre el fotostato. ► En segundo lugar, el documento bajo examen no es de aquellos de donde “derive inmediatamente el derecho deducido”. Esta expresión—y recalcamos el adverbio “inmediatamente” que usa el legislador—debe quedar reservada para aquellos documentos que sin ellos el derecho accionado no pudiera probarse por otros medios, que es cuando cabe decir que el derecho reclamado deriva de “forma inmediata” del documento, como ocurre con los documentos ad-solemnitaten o los títulos valores. Extender esta exigencia a todos los documentos ad-probationem, solo porque, al estar relacionados con tópicos o aspectos de la demanda, se le califique de “fundamentales”, sería obligar al actor a que promueva con el libelo toda la prueba documental de que dispone, lo que obviamente no fue el propósito del legislador. En este caso el fotostato presentado tiene relación con la condición de propietario de la parte actora sobre el apartamento de autos; tópico que pudiera perfectamente probarse en el lapso de promoción. En este caso, sin embargo, se trajo la demostración (en fotostato) con la demanda. Pero ya veremos que en el lapso de promoción la parte actora presentó una copia certificada de este documento, con lo cual cancela toda discusión respecto al fotostato. ► Por otra parte, asumiendo que un documento publico fuese “fundamental”—que el examinado no lo es—el presentarlo en fotostato no hace defectuosa la demanda; ya que la norma del art. 340 # 6 CPC no dice que los “documentos fundamentales” se deban presentar en original o en copia certificada. Si son documentos públicos, cabe presentarlos en fotostato simple, de conformidad con el art. 429 CPC. Los que sí se deben presentar en original son los instrumentos fundamentales privados, v.gr. letras de cambio en un juicio cambiario; pero por ejemplo en un juicio de ejecución de hipoteca, cabría perfectamente presentar en fotostato el documento público constitutivo de la misma, que si el deudor hipotecario demandado no impugnara la copia fotostática presentada, ella, de conformidad con el art. 429 CPC, se debe tener como fidedigna. ► En lo que incurrió el actor fue “no mencionar” (en el libelo) que promovía el fotostato que acompañaba. Pero este silencio no esta previsto como cuestión previa de defecto de forma del libelo ; además, dicha omisión no aparejó ninguna merma al derecho de defensa de la parte demandada, porque ella, aún sin habérsele mencionado en el libelo el fotostato en cuestión, lo tuvo en cuenta en su contestación; solo que para atacarlo usó un recurso no previsto, como es “el desconocimiento”, haciendo en consecuencia que el fotostato del documento público de marras adviniera fidedigno. ► En conclusión: con dicha copia fotostática simple del documento público queda demostrado que la parte actora es propietaria del apartamento de autos, lo que le da legitimación ad-causa para demandar la resolución del contrato de arrendamiento, aún cuando éste fuere celebrado por intermedio de la administradora. Respecto a este aspecto de la legitimación del actor, nos remitimos a lo dicho en el No.1 de estos análisis. 3.- Al folio 54 y siguientes hasta el folio 58 inclusive rielan cinco planillas bancarias de depósito del Banco Industrial de Venezuela, en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de Caracas, representativas de consignaciones judiciales de alquileres que hiciera la parte demandada a favor de la empresa administradora, con quien celebró el contrato. Se les da valor probatorio, ya que representan “comprobantes judiciales de consignación” (art.53 primer aparte del DLAI); que por estar firmadas, fechadas y selladas en original por el Juzgado de Municipio de Consignaciones, y no solo por el banco receptor del dinero, adquieren naturaleza de documentos públicos, solo atacables por vía de tacha de falsedad. Además, al estar dichas consignaciones hechas a favor de la empresa administradora y celebrante del contrato, se considera que ella esta legitimada para recibirlos, de conformidad con el art. 12876 y 1287 del Código Civil que legitima como sujeto calificado para recibir los pagos al autorizado o al poseedor del crédito. Corresponde la primera (de las planillas) a los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2006, por Bs.189.000,oo; y cada una de las cuatro planillas restantes, corresponden a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, por Bs. 63.000,oo c/u. Cabe decir: ► La primera consignación judicial, hecha el día 03 de julio de 2006, cubre los tres meses de abril, mayo y junio de 2006, por Bs.189.000,oo, (Bs.63.000,oo cada uno) que son los meses que se señalan en el libelo como impagados para demandar la resolución del contrato. Ahora bien, podría argumentarse que dicha consignación es inválida por extemporánea, ya que se están depositando tres meses juntos, por lo que abril y mayo son tardíos, de conformidad con el art.51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que estipula que “la consignación se hará dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”; y de conformidad con el art.56 ejusdem, que estipula que “en virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia” Sin embargo, siempre hemos sostenido que “la consignación tardía”, siempre que se realice antes de la presentación de la demanda, es válida; por lo menos para purgar “el efecto resolutorio” de la mora incurrida; dado que la mora puede tener otras consecuencias, que no se borran con la consignación, como por ejemplo la generación de intereses moratorios (art.27 Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999) En efecto, la mora en el cumplimiento de una obligación, cuando la prestación es dineraria, como es la de pagar alquileres, no produce de pleno derecho la resolución del contrato. La “mora debitoris” por si sola lo que actualiza para el acreedor es la posibilidad de demandar: o la resolución del contrato o el cumplimiento del mismo; o sea, solo crea una opción, como lo establece claramente el art. 1167 CC; pero mientras esa opción no sea ejercida—y no se ejerce sino con la presentación de la demanda—el contrato esta vigente y sería entonces posible su cumplimiento. Una vez demandada la resolución del contrato, que es cuando puede decirse que el arrendador ha optado por esa vía, la misma adviene un derecho adquirido suyo que no podría serle quitado sin su consentimiento por un ofrecimiento tardío del arrendatario, hecho dentro del juicio resolutorio. Tanto el art. 51 como el art. 56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, provienen, tienen su génesis, del art. 5 del antiguo Decreto Ley de Desalojo de Viviendas de 1947, que estuvo vigente hasta 1999. Allí también se hablaba de los quince días para consignar y se decía que se consideraría al inquilino solvente si hacía la consignación de conformidad con lo preceptuado. Pero en ese Decreto nunca pudo existir la intención del legislador de considerar ese plazo como perentorio; esto es, generador de resolución de pleno derecho una vez vencido; ya que el mismo, en su art. 1 letra a), contemplaba la posibilidad de consignar válidamente los cánones de arrendamiento más allá del vencimiento de ese plazo; incluso llevaba esa oportunidad hasta la misma contestación de la demanda de desalojo. Este criterio de considerar que el plazo de quince días no es perentorio, en el sentido de que su vencimiento por si solo no genera de pleno derecho la resolución del contrato, fue compartido por el Juez Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Dr. José Daniel Pereira, en su Sentencia de fecha 28 de marzo de 2006, cuya argumentación es lo suficientemente clara para convencernos de que el vencimiento del plazo de consignación no genera por si solo, automáticamente, la resolución de pleno derecho del contrato; sino que el inquilino, adelantándose a la demanda, puede consignar, aún tardíamente, los alquileres insolutos, purgando por lo menos el efecto resolutorio de la mora en que estaba incurso. Dicho lo anterior, observamos que la presente demanda fue presentada en fecha 18 de julio de 2006, y el comprobante de la consignación judicial examinado tiene fecha 03 de julio de 2006, lo que significa que cuando se “optó” por la demanda de resolución (art.1167 CC), hacía ya quince días que el inquilino había consignado judicialmente los alquileres, purgando el efecto resolutorio de su mora. ► En cuanto a las otras cuatro consignaciones judiciales restantes, que corresponden a los meses subsiguientes: julio, agosto, septiembre y octubre de 2006, por Bs.63.000,oo c/u, no muestran ningún retraso, pero no interesan a esta litis; habida cuenta que los meses señalados como insolutos en el libelo para demandar la resolución, fueron abril, mayo y junio de 2006, cuya consignación fue analizada y su validez afirmada supra. 4.- A los folios 59 y ss. Rielan fotostatos de las planillas antes examinadas; por lo que nos remitimos a lo dicho antes. 5.- A los folios 64 y 65 corre en original un contrato de arrendamiento suscrito (14-07-73) por la demandada con la empresa Inmobiliaria Ferlan, promovido en contestación por la parte demandada para demostrar que su estadía como inquilina en el apartamento de autos data desde 1973. Esta circunstancia tendría importancia si en el presente juicio se estuviera demandando la entrega del apartamento por razón del vencimiento de la prórroga legal y se discutiera la extensión de la misma en virtud de la duración de la relación arrendaticia, de conformidad con el art. 38 DLAI. Pero es el caso que aquí no se discute nada de eso; sino la demanda es por resolución del contrato en virtud del incumplimiento en los pagos de alquileres, para lo cual nada importa si la demandada ha estado allí como arrendataria desde el 1973 o desde 2003. 6.- A los folios 81 y ss. riela copia certificada del titulo protocolizado de propiedad del apartamento de autos, en cabeza de la parte demandante. Fue traído a los autos por la parte actora en el lapso de promoción. Nos remitimos a lo dicho en el No.02 de estos análisis cuando examinamos la copia fotostática simple de ese documento que trajo el actor con su demanda; la cual le dimos valor probatorio, ya que la parte demandada no ejerció contra dicho fotostato el recurso previsto en el art. 249 CPC, sino dijo “desconocerlo” porque—argumentó—era copia simple de un instrumento que consideró fundamental y porque no se mencionó en el libelo que se acompañaba para oponerlo al demandado, lo que en su criterio actualiza la cuestión previa No.06 del art. 346 CPC, la cual fue desestimada. Nos remitimos a lo antes dicho en el No.2 de estos análisis. Conclusiones Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos ya concluir que: • En este juicio, el título de propiedad protocolizado traído a los autos, primero en fotostato y después en copia certificada, no es un documento en que se funde la pretensión (art.340 #6 CPC); pero si en algún caso un documento público lo fuere, cabría presentarlo en fotostato con la demanda, de conformidad con el art. 429 CPC. • La parte demandante demostró entonces ser la propietaria del apartamento, lo cual la legitima ad-causa para accionar la resolución del contrato, aún cuando dicho contrato haya sido celebrado por la empresa administradora del inmueble. • La demanda de resolución se fundamentó en el incumplimiento en el pago de los alquileres de abril, mayo y junio de 2006, a razón de Bs.63.000,oo c/u. • Pero la parte demandada demostró, con comprobante de consignaciones judiciales, que se equiparan a documento público, que antes de ser demandada ya los tenía depositados a favor de la administradora, enervando así la acción resolutoria incoada en su contra. Así se declara. • El haber consignado los cánones de abril y mayo de 2006 fuera de los quince días previstos en el art.51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no invalida dicha consignación, porque ésta es anterior a la presentación de la demanda resolutoria; siendo que el vencimiento de ese plazo únicamente coloca al inquilino en estado de mora, que solo actualiza “la opción” del art.1167 CC, pero no produce de pleno derecho la resolución del contrato; siendo entonces posible purgar el efecto resolutorio de esa mora con una consignación tardía, siempre que se haga cuando todavía no se ha presentado la demanda resolutoria, como ocurrió en este caso, de conformidad con lo arriba explicado. Parte dispositiva En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que presentó INVERSIONES El LIRIO S.R.L contra la ciudadana PRISCA DIAZ, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas en razón del vencimiento. Publíquese, Regístrese y Déjese Copia Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los treinta días del mes de noviembre del año dos mil seis, en los Cortijos de Lourdes. El Juez JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH La Secretaria Acc. IVONNE CONTRERAS Nota: En esta misa fecha siendo las nueve y cuarenta y cinco de la mañana se publicó la anterior sentencia. La Secretaria Acc.