TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
195° y 147°
PARTE ACTORA: EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 11.556.829.
PARTE DEMANDADA: XIMENA ELIANA LEIVA LONGE, de nacionalidad chilena, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.237.066.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: OMAR RODRIGUEZ MARTINEZ y FREDDY FIGARELLA ROSSI, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 39.613 y 3.157 respectivamente.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN AIDA RODRIGUEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 68.377.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Sentencia definitiva

a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que la ciudadana Ximena Eliana Leiva Longe, ha incumplido con lo establecido en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que suscribiera su poderdante con la citada inquilina en fecha 15 de octubre 2002, relativo a que la arrendataria asumiría los gastos menores entre ellos el condominio causados por el apartamento propiedad de su representada, dejando de cancelar los montos correspondientes por ese concepto desde el año 2004 hasta el mes de marzo de 2006. Por otro lado, la parte demandada en la contestación argumenta haber sido liberado de tal obligación por la parte de arrendadora de manera verbal.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda en fecha 16 de mayo de 2006, la cual quedó atribuida a este Juzgado quien la admitió por los trámites del procedimiento breve en fecha 24-05-2006, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Consta que en fecha 14 de julio de 2006, compareció el ciudadano alguacil de este despacho y consignó diligencia dejando constancia de haber consignado el recibo de citación, en virtud que la parte demandada ciudadana XIMENA ELIANA LEIVA LONGE se negó a firmar el mismo. Asimismo, en fecha 19/07/2006, previa solicitud de la parte actora, se libró boleta de notificación a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25-07-2006 la secretaria accidental de este Juzgado consignó diligencia dejando constancia de haber cumplido con el complemento de la citación.
En la oportunidad prevista para la contestación, que tuvo lugar en fecha 27/07/2006 compareció la parte demandada ciudadana XIMENA ELIANA LEIVA LONGE, debidamente asistida por la abogada CARMEN AIDA RODRIGUEZ, abogada en ejercicio inscrita en el I.P.S.A bajo el N°68.377 procediendo a contestar la presente demanda.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:
- Alegatos de la parte demandante: Aduce la representación judicial de la parte actora que la ciudadana Ximena Eliana Leiva Longe en fecha 15 de octubre de 2002, suscribió como arrendataria contrato de arrendamiento con su representada ciudadana Emma Rosa Mendoza de Borrero, como arrendadora, por un apartamento de su propiedad distinguido con el N° 182-B, ubicado en el piso 18, torre “B”, del Centro Residencial Mirador, situado en la Calle Norte 13, entre las Esquinas de Avilanes a Mirador, en Jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Asimismo, argumenta que ambas partes convinieron que la duración de dicho contrato era de dos (02) año fijos, el cual comenzaría a regir a partir del 15 de octubre de 2002 hasta el 15 de octubre de 2004, pudiéndose renovar si se le daba estricto cumplimiento a todas sus cláusulas.
Igualmente, aduce que en la cláusula séptima del mencionado contrato se convino que los gastos menores, entre ellos el condominio, correrían por cuenta de la arrendataria. Que siendo el caso la arrendataria no ha cumplido con esa obligación, al dejar de cancelar el condominio desde el año 2004 hasta el mes de marzo de 2006 demandando por ese motivo la resolución contractual.
Alegatos de la parte demandada: La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación reconoció los siguientes hechos:
-La existencia de la relación locataria existente con la ciudadana Emma Rosa Mendoza de Borrero.
-Que el tiempo de duración del referido contrato era por dos (02) años fijos, contados desde el día 15 de octubre de 2002 hasta el 15 de octubre de 2004.
-Que en las cláusulas séptima y décima segunda del mencionado contrato se estableció que los gastos menores entre ellos incluidos el condominio correrían por cuenta de su representada y que dichos gastos deberían de estar al día.
-El reconocimiento de que no cumplió con su obligación de pagar las cuotas de condominio correspondiente a los meses de enero de 2004 hasta marzo de 2006 (folio49)
Asimismo, la representación judicial de la parte demandada negó y rechazó que la actora con motivo de su incumplimiento a las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento haya tenido que cancelar a la administración del Danoral, intereses de mora, gastos de cobranza y honorarios profesionales.
Expone que la parte accionante en fecha 04 de marzo de 2005 le manifestó en forma verbal que no siguiera cancelando el condominio, porque ella (la arrendadora) asumiría dicha deuda y que la misma le había manifestado que había prohibido a la administradora que le recibieran el pago del condominio.
De igual forma aduce que en fecha 04 de marzo de 2005, suscribió convenimiento con la parte actora en la cual ésta le concedía un lapso de dos (02) años de prorroga legal, comenzando a regir a partir del fenecimiento del citado contrato de arrendamiento, por lo que, a su decir, mal puede demandar la accionante la resolución del contrato si el mismo para la fecha de la celebración del mencionado convenimiento se encontraba vencido.
Asimismo la parte demandada niega y rechaza que haya violado las cláusulas séptima y décima tercera del contrato de arrendamiento y de no ser el contrato a tiempo indeterminado sino determinado, razón por la cual no puede estar incursa en la causal prevista en el literal del “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La parte demandada alega estar solvente en los cánones de arrendamiento ante la negativa de la arrendadora de recibirle el pago, por lo que ha venido consignando desde el año 2005 por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Igualmente, rechaza adeudar a la parte actora la cantidad de un millón quinientos cuarenta y cinco mil ciento sesenta y seis bolívares con noventa céntimos (Bs.1.545.166,90), por concepto de gastos de condominio.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC:
a) Pruebas de la parte actora:
1.- Del folio 12 al 15 cursa en fotocopia simple documento de propiedad del inmueble de autos debidamente registrado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Distrito Federal, de fecha 07 de Octubre de 2005, anotado bajo el N° 17, Protocolo 1°, tomo 01, el cual siendo instrumento público se tiene por fidedigno por no haber sido tachado de falso por la parte contraria, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil estando legalmente promovido.
El mismo es pertinente para acreditar la propiedad del inmueble objeto del presente juicio por parte de la ciudadana Emma Rosa Mendoza de Borrero.
2.- De los folios 16 al 18, cursa en original contrato de arrendamiento privado suscrito entre las ciudadanas EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO, actuando como arrendadora y XIMENA ELIANA LEIVA LONGE, actuando como arrendataria que tiene por objeto el mismo inmueble de autos. Dicho recaudo al no ser desconocido por la parte contraria (art.444 CPC), ni tachado de falso por ninguna causal (1381 C.Civil) se tiene legalmente promovido, y con plena prueba, siendo además pertinente para acreditar la relación arrendaticia que se litiga en el presente juicio y que une a las partes en el proceso.
Así, estando en presencia de una convención, debe este Tribunal someterse a las estipulaciones del mismo, por mandato del artículo 1.159 del Código Civil, que refiere que los contratos son Ley entre las partes.
3.- A los folios del 19 al 31, 57 al 81 rielan en fotocopias simples los primeros y originales los segundos, recibos de condominios de Administradora Danoral, correspondientes a los meses de enero de 2004 hasta marzo de 2006 los cuales aduce el demandante se encuentran insolutos por el arrendatario, que se valoran con carácter de indicios de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, al adminicular su contenido con el contrato de arrendamiento, especialmente con la obligación asumida por el arrendatario en pagar los gastos generados por ese concepto, conforme a lo previsto en la cláusula séptima del contrato de marras.
4.- Del folio 32 al 33, rielan estados de cuentas y constancia de pago emitidos por la ciudadana Alicia Guia, quien es abogada del Edificio Mirador. Dichos instrumentos por ser emanados de terceros en la presente causa, se desechan por cuanto no fueron ratificados a los autos por prueba testimonial de quien emanan, conforme lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
b) Prueba de la parte demandada
1.- De los folios 85 al 118, cursa en fotocopia simple del expediente N° 2005-8594 de consignaciones del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, realizadas por la ciudadana Ximena Eliana Leivan Longe a favor de Emma Rosa Mendoza de Borrero. Dicho instrumento aunque se tiene legalmente promovido, se desecha del proceso por impertinente por cuanto nada tiene que ver con los hechos controvertidos en el presente juicio, siendo que no se está discutiendo sobre la falta de pago de los cánones de arriendo objeto de consignaciones, sino por la falta de cumplimiento en el pago del condominio por parte de la arrendataria.
2.- De los folios 119 al 124, constan fotocopias simples y originales de contratos de arrendamientos privados suscritos por las partes intervinientes en el presente juicio en los años 1997 y 1998 respectivamente, los cuales se desechan del proceso porque no se está litigando qué tiempo tiene ocupando en el inmueble la arrendataria, además, siendo el último contrato objeto de demanda (producido también por la demandada, folios 125, 127) es el que priva para dirimir el presente juicio. En efecto, sobre el mismo las partes convienen la obligación que asumió la arrendataria en el pago de los gastos que se generaren por condominio, sólo que la arrendataria se excepciona alegando que fue liberada de esa obligación posteriormente “en forma verbal”.
3.- A los folios 125-127 cursa contrato de arrendamiento en fecha 15-10-2002 entre las ciudadanas Emma Rosa Mendoza de Borrero y Ximena Eliana Leiva Longe. Dicho instrumento fue promovido por la actora y valorado como plena prueba anteriormente.
4.- A los folios 128-129 cursa documento de naturaleza privada, en la que en forma unilateral (solo firmado por la arrendadora ciudadana Emma Rosa Mendoza de Borrero), conviene que su arrendataria Ximena Eliana Leiva Longe está gozando una prorroga legal de dos (02) años contados a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado el 15-10-2002, es decir que se computaría, desde el 15-10-2004 hasta el 15-10-2006.
Dicho instrumento al ser emanado por la propia actora y promovido por la demandada le es oponible a la accionante. En consecuencia al no ser desconocido por la parte contraria en su contenido y firma, se tiene como legalmente promovido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Al mismo debe dársele valor de pruebas para acreditar que para la fecha de su suscripción (04 de marzo de 2005), se hizo constar el disfrute de la prorroga legal concedida a la arrendataria por su arrendadora, pero también pertinente para demostrar en la letra b, que se mantenían vigentes todas las cláusulas del contrato.
De las conclusiones probatorias
Este sentenciador verificó la demostración de los siguientes hechos:
1.- La existencia de la relación arrendaticia entre la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO, (arrendadora) y ciudadana XIMENA ELIANA LEIVA LONGE (arrendataria).
2.- Que efectivamente la propietaria del inmueble de autos es la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO.
3.- Que la ciudadana XIMENA ELIANA LEIVA LONGE en su condición de arrendatario en el presente juicio, no demostró estar solvente en el pago de los meses de condominio reclamados correspondiente a los meses de enero de 2004 a marzo de 2006, ni demostró por prueba fehaciente que quedó liberada de cumplir con tal obligación por “acuerdo verbal con su arrendadora”.
4.- Que la arrendataria demostró estar en pleno uso de la prorroga legal concedida por su arrendataria mediante convenimiento de fecha 04-03-2005, el cual comenzaría a regir a partir del 15-10-2004, y hasta el 15 de octubre de 2006. No obstante, al ser un hecho probado que la arrendataria no cumplió con el pago del condominio, como contractualmente se obligó, perdió su derecho a la prórroga legal como se establece en el art.40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5.- Que de las pruebas aportadas por la demandada nada probó o desvirtuó los hechos alegados por la parte actora.
En consecuencia, existiendo confesión espontánea de la demandada sobre el no pago de los gastos de condominio de los meses de enero de 2004 hasta marzo de 2006, quien pretende a su vez exceptuarse de cancelar la misma por ser liberada por la actora de manera verbal, hecho éste tampoco probado, incumple así el mandato del art. 1354 Código Civil.
Incumpliendo de esta manera con la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15-10-2006 y con su carga probatoria a que hace referencia el artículo 506 eiusdem, se debe resolver el contrato de arrendamiento conforme lo dispuesto en el art.1167 del Código Civil.
De tal forma y con las consideraciones anteriores, por la plena prueba existente en autos según exigencia del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda que nos ocupa debe prosperar. Y así se decide.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana EMMA ROSA MENDOZA DE BORRERO contra XIMENA ELIANA LEIVA LONGE ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de octubre de 2002, y como consecuencia de ello se condena a la demandada a entregar a la actora libre de bienes y personas el apartamento distinguido con el N°182-B, ubicado en el Piso (18), torre “B”, Residencias Mirador, entre las Esquinas de Avilanes a Mirador, en Jurisdicción de la Parroquia Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Se condena a la demandada al pago de las costas, por haber sido vencida en la presente litis, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesario notificar a las partes, en aplicación del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los 20 de Noviembre de 2006. Años 196° y 147°
EL JUEZ TITULAR

LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
EL SECRETARIO
FRANCRIS PÉREZ GRAZIANI

En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
EL SECRETARIO

FRANCRIS PEREZ G.

LAPG/FP/gj, 1.-
Exp.- N° 8527.-