TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
195° y 147°
PARTE ACTORA RECONVENIDA: ISMAEL SAMPAYO MONTERO; extranjero, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.272.672.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ZULEIKA C. ALVARADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.000.811.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: CARMEN YARITZA CASTILLO, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 69.996.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANGEL EDUARDO YANEZ PEREIRA, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 13.695.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
a) Planteamiento de la controversia.
Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que la ciudadana ZULEIKA C. ALVARADO, ha incumplido con lo establecido en las cláusulas tercera, sexta, octava, novena, décima segunda y décima cuarta del contrato de arrendamiento que suscribiera con su poderdante en fecha 04-02-2003, por un inmueble de su propiedad, especialmente lo relativo a la falta de pago de los cánones de arrendamiento de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006. Por otro lado, la parte demandada en la contestación negó, rechazó y contradijo los hechos expuestos por la actora, reconviniendo la presente demandada por exceso en el cobro de los cánones de arrendamiento.
b) Desarrollo del Procedimiento.
Sometida a la distribución de turno se presentó libelo de demanda en fecha 17 de julio de 2005 y queda atribuida a este Juzgado, la cual fue admitida por los trámites del procedimiento breve en fecha 01-08-2006, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Consta gestión de citación cuando en fecha 11 de octubre de 2006, compareció el alguacil titular de este Juzgado, quien consignó diligencia dejando constancia de haberse trasladado a la dirección de la demandada a quien citó en fecha 10/10/06 (folio 32).
Siendo la oportunidad para dar contestación a la presente litis compareció la ciudadana ZULEIKA COROMOTO ALVARADO ROLDAN, en su condición de la parte demandada en el presente juicio, debidamente representada por su apoderado judicial abogado ANGEL EDUARDO YANEZ PERERIRA, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 13.695, y procedió a contestar y reconvenir la presente demanda. Dicha reconvención fue admitida el 19 de octubre de 2006.
En fecha 23/10/2006, estando en la oportunidad para dar contestación a la reconvención interpuesta por la accionada compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó su escrito de contestación negando los hechos reconvenidos.
Encontrándose el juicio abierto a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Alegatos de la parte demandante:
Aduce la representación judicial de la parte actora que en fecha 04 de febrero de 2003, su poderdante suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana Zuleika C. Alvarado, por un inmueble de su propiedad el cual está situado en la Urbanización Alta Vista, 4ta. Transversal, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, del Distrito Metropolitano de Caracas.
Asimismo, alega que la mencionada ciudadana no ha cumplido con lo establecido en la convención locataria dejando de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio 2006, que fue pactado originariamente en la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,00) siendo aumentado progresivamente hasta llegar al canon actual de Doscientos Cincuenta mil Bolívares (Bs. 250.000,00), lo cual ascienda a la cantidad de Un Millón Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.250.000,00).
Alegatos de la parte demandada:
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazo y contradijo en todas y cada una de sus partes las pretensiones del actor. Asimismo, el apoderado judicial de la parte demandada desconoció e impugnó el contrato de arrendamiento de fecha 04 de febrero de 2003, por cuanto a su decir, no suscribió e incumplió las cláusulas de dicho contrato, y que el verdadero contrato de arrendamiento fue suscrito el 20 de abril de 2001 por ante la Notaria Décima Cuarta del Distrito Metropolitano.
Igualmente, expone el apoderado de la demandada que son falsos todos los hechos alegados por la actora y que el motivo de la presente demanda viene dada por la negativa de su poderdante a dejarse aumentar el canon de arrendamiento de manera coercitiva por su arrendador, y que aún estando en conocimiento que estaban congelados los alquileres, el ciudadano Ismael Sampayo (arrendador) lo aumentaba de manera ilegal.
Con motivo de haber sido reconvenida la presente demandada, la misma quedó expuesta en los siguientes términos:
Alegatos del demandado reconviniente:
La representación judicial de la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación reconvino a la parte accionante en los siguientes términos:
Que la parte actora solo le entregó una parte de la casa que aduce ser suya, lo cual a su decir, no consta en ninguna parte. Que la accionante no identificó a su poderdante de manera exacta en el libelo de la demanda y que además no señaló su número de cédula.
Que el actor se contradice al señalar que su representada adeude los cánones de arrendamientos reclamados, por cuanto los mismos fueron consignados en el expediente N° 2006-0919 el cual se sustancia por ante el Juzgado 25° de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y que nunca el accionante le solicitó los recibos de luz, agua etc., porque el inmueble no tiene medidor o instrumento que permita determinar el valor del consumo, hecho este que no fue esgrimido en el libelo de la demanda.
Además expone que el actor argumenta de manera contradictoria que la prorroga legal no se produjo, por cuanto se había terminado el contrato, y que a su decir estamos en presencia ante una acumulación prohibida por cuanto no precisa si la presente acción es por incumplimiento en el pago o por vencimiento del término.
Asimismo, aduce el apoderado de la demanda que su representada canceló los cánones de arrendamiento de manera adecuada y que es su arrendador quien le adeuda a su poderdante los excesos cobrados con ocasión al arrendamiento que estaba fijado para el 30 de noviembre de 2002, y que a su decir asciende a la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,oo)
Alegatos del demandante reconvenido:
La representación judicial de la parte actora en escrito de contestación a la reconvención interpuesta por la parte demandada, desconoció e impugnó todos los documentos presentados por la parte demandada junto a su escrito de contestación.
Asimismo, el apoderado de la accionante negó, rechazo y contradijo todos los hechos esgrimidos por la demandada en su escrito de reconvención, fundamentado la misma en que la acción principal es la entrega del inmueble por haber vencido el contrato el 04 de febrero de 2006, y que la accionada no tiene derecho a la prorroga de Ley por haber dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo hasta julio del año en curso
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC:
a) De las pruebas de l a parte actora:
1.- Con el libelo de demanda la accionante produjo marcado “A” fotocopia simple de documento privado contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre ISMAEL SAMPAYO y ZULEIKA ALVARADO, que tiene por objeto el mismo inmueble identificado en el escrito libelar. Consta del escrito de contestación de demanda que la parte demandada desconoció e impugnó este recaudo, por lo que siendo privado no puede tenerse como valor de prueba por aplicación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se desecha dicho recaudo instrumental.
2.- Marcado “B” consta fotocopia simple de la cédula de identidad de la parte demandante la cual se desecha por impertinente con relación al juicio, ya que no se requiere a los fines litigiosos.
3.- Marcado “C” consta en fotocopia simple documento público por medio del cual se hace venta pura y simple a la ciudadana PETRONA ROMERO DE SAMPAYO, un inmueble constituido por una casa de habitación de tres (3) pisos, en el sitio denominado Alta Vista. Aún cuando no se está discutiendo propiedad del inmueble, sino la relación arrendaticia de marras debe tenerse como un indicio al adminicular su contenido con el contrato de arrendamiento producido por la demandada ante el Tribunal de consignaciones, ya que la relación viene dada porque es sobre el mismo inmueble por el cual la arrendataria efectúa consignaciones a favor del arrendador, lo que reconoce la cualidad activa y pasiva de los contratantes.
4.- A los folios 15 al 20 cursa solicitud efectuada por el ciudadano ISMAEL SAMPAYO ante el Juzgado especial de consignaciones (25º de Municipio), junto a auto emanado de ese Tribunal en el cual hace constar que a la fecha de su emisión 09-06-2006 no se encontró registrado algún procedimiento de consignaciones que haya efectuado la ciudadana Zuleika Alvarado a favor del solicitante arriba indicado. Esta documentación judicial se desecha por impertinente porque solo aporta la no existencia consignaciones para esa fecha, pero es un hecho alegado por la demandada que en fecha posterior efectuó consignaciones cuyos recaudos produjo y serán valorados más adelante.
5.- Marcados “F”, “G” y “H”, constan 36 recaudos denominados recibos los cuales se desechan porque carecen de firma, por lo que no puede demostrarse la autoría de las mismas, y en sí mismo, nada prueban.
b) Pruebas de la parte demandada:
Con la contestación de la demanda la parte demandada produjo:
1.- marcado “A-1” (folio 39) comunicación dirigida por el Director General de Inquilinato al Jefe Civil de La Parroquia Sucre, recaudo administrativo que se desecha porque en sí misma nada prueba con relación al fondo del litigio, como es la falta de pago alegado por el demandante, o el exceso de cobro alegado por el demandado en reconvención.
2.- Marcado “A-2” (folio 40) produjo el demandado documento contentivo en carta o misiva dirigida por el ciudadano Ismael Sampayo a la ciudadana Zuleika Coromoto Alvarado. Tratándose de una carta o misiva su fuerza probatoria se determina por las reglas previstas para los documentos privados por aplicación del artículo 1374 del Código Civil, y es el caso que habiendo sido impugnado por la parte demandante en la oportunidad de la contestación a la reconvención (folio 109), no puede tenerse como valor probatorio, ya que ha debido la parte demandada promover el cotejo de la firma que contiene dicha carta para demostrar que pertenece al arrendador.
3.- Marcados “A-3” y “A-4” cursa citación al ciudadano Ismael Sampayo emanado de la Prefectura del Municipio Libertador, la cual por si sola nada prueba respecto de los hechos del litigio, razón de desecharse del juicio.
4.- Marcado “1-A” cursa fotocopia simple de un contrato de arrendamiento producido en forma incompleta y desordenada, en el cual, en forma intercalada al folio 43 reposan las cláusulas primera a la sexta, del folio 44 cursan fotocopias de recibos, al folio 45 cláusulas décima a décima segunda y al folio 46 constancia de autenticación de notaría, sin que pueda determinarse que dicha certificación se corresponda al referido contrato. También marcado “1-B” cursa fotocopia de un contrato de arrendamiento desordenado, en cuyo contenido al folio 47 cursan las cláusulas al décimo cuarta, al folio 48 constancia de autenticación, y al folio 49 cláusulas décima quinta y firmas ilegibles. Estos recaudos se desechan por no ser producidos en forma legal, esto es, certificados por el funcionario quien lo expide por aplicación del artículo 1384 del Código Civil, siendo auténticos (aparentemente).
5.- A los folios 50 al 60 cursan fotocopias simples de expediente N° 2006-0919 del Juzgado 25° de Municipio en los cuales constan las consignaciones que efectuó la ciudadana Zuleika Alvarado a favor del ciudadano Ismael Sampayo. Sobre este recaudo solo consta que la parte contraria se limitó a impugnar su contenido (folio 109), y siendo documento judicial, tiene pleno valor probatorio porque debió tacharse de falso.
Estos recaudos son pertinentes para acreditar dos hechos fundamentales, primero, hace prueba en contra del mismo promovente ya que se evidencia que consignó el 14-06-2006, los montos correspondientes a los cánones de marzo y abril de 2006, en forma acumulativa y no como le obliga el art.51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es decir dentro de los 15 días siguientes al vencimiento del mes, y segundo, prueba de dichos recaudos que el arrendatario efectuó consignaciones a razón de Bs.250.000,oo por cada mes según recibos que acompañó en esa sede judicial (25º Municipio).
Sobre estos recibos emanados del arrendador (folio 124) al ser fotocopia simple de fotocopia simple, como dejó constancia la secretaria del tribunal 25º Municipio no puede certificarse que provengan de sus originales (folio 128), ya que deben ser tratados como impone el art.1384 del Código Civil. En tal sentido, no hay probanza suficiente que acredite que pertenezcan y emanen del arrendador. Y así se establece.
6.- Consta a los folios 61 al 100 recibos privados supuestamente emanados entre otro por el ciudadano Ismael Sampayo. La representación judicial de la parte demandante al momento de dar contestación a la reconvención desconoció la firma que emana de los mismos, por no constarle que sean de puño y letra de su representado (folio 110). Tratándose de documentos privados la parte contraria le correspondía probar la autenticidad de las firmas por medio de la prueba de cotejo o de testigos como indica el artículo 445 CPC., y en ningún caso insistió en su probanza razón por la cual quedan fuera del proceso.
7.- Consta de los folios 101 al 107 recibos bancarios emanados del Juzgado 25º de Municipio con sellos húmedos y firmas, que a pesar de haber sido impugnados en forma genérica por el actor, se tiene con valor de pruebas porque siendo recaudos judiciales ha debido tacharlos de falso, además, los datos de los mismos, fechas, número de depósitos y montos en bolívares, coinciden con la certificación que de “sus originales” verificó la secretaria del Juzgado 25º de Municipio según consta al folio 128, copia ésta que siendo certificada le da valor pleno conforme aplicación de los arts. 429 del Código de Procedimiento Civil y 1384 del Código Civil.
8.- En el lapso de pruebas marcados C-20 produjo a los folios 119-128 en fotocopias certificadas recaudos contentivos del expediente Nro.2006-0919 relativos a las consignaciones que ZULEIKA ALVARADO ISMAEL SAMPAYO, los cuales por ser emanados de funcionario que los certifica conforme previsión de art.1384 del Código Civil, han de tenerse como legalmente promovidos y pertinentes para acreditar la apertura de dicho expediente de consignaciones, los montos, las fechas, y motivos (meses).
Además, dentro de los recaudos producidos junto a tales consignaciones aparece un documento que contiene contrato de arrendamiento autentico de fecha 20 de abril de 2001.
Especialmente se verifica de los mismos el monto por el que se registran (Bs.250.000,oo)
De las conclusiones probatorias
Este sentenciador verificó los siguientes hechos luego del debate probatorio:
El actor alega la existencia de un contrato privado (folios 8, 9) que le fue impugnado por su contrario, por lo que queda fuera del proceso, como instrumento fundamental de la demanda, y la demandada por su lado, junto con el expediente de consignaciones produjo contrato auténtico del 20 de abril de 2001. No obstante es un hecho probado la existencia de la relación arrendaticia, convenida por amas partes, bien porque el demandado no lo negó, bien porque efectúa consignaciones de arriendo a favor del actor.
De otro lado, la demandada invoca estar solvente por haber efectuado las consignaciones de arrendamiento reclamadas a razón de Bs.250.000,oo de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2006. Respecto al juicio principal, probó (en su contra) que el 14 de junio consignó los cánones correspondientes a los meses de abril y marzo (vueltos folios 101, 102), y el 17 de julio consignó el mes de mayo (vuelto folio 103). De esta manera incurrió en incumplimiento de contrato lo cual da motivo para resolver el mismo.
Respecto a la pretensión de reconvención: El actor aduce que se “convino” un aumento de Bs.220.000,oo a la suma de Bs.250.000,oo, y los recibos que produjo el demandado como emanados del arrendador por éste último monto, fueron desconocidos y no probados su autenticidad, lo que quiere decir que no consta que emanen del mismo. No obstante, también es un hecho probado que al consignar el arrendatario esos montos ante el Tribunal 25º de Municipio, significa que si existe dicho acuerdo. Sin embargo, ello no puede implicar la renuncia de los derechos del arrendatario ya que como se sabe, conforme el art.7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los derechos de los inquilinos son irrenunciables.
En el presente caso, se analiza que existía prohibición de aumento por parte del Ejecutivo nacional por órgano de los Ministerios de Infraestructura y de la Producción y Comercio para efectuar ajustes o aumentos por cánones de arrendamiento. Es un hecho conocido que el Ejecutivo determinó que la vivienda es un servicio de primera necesidad (febrero de 2003), y con base a ello, los Ministerios en referencia dictaron la resolución del 04 de abril del 2003 que aparece en gaceta oficial Nro.328.223 en fecha 08 de abril de 2003, produciéndose lo que se conoce como la Congelación de alquileres, el cual hasta la fecha sigue vigente a través de resoluciones posteriores.
La resolución primigenia establece que se mantienen los montos de cánones convenidos hasta noviembre de 2002.
Ello implica que, como reconoce el propio actor, se aumentó de Bs.220.000,oo según adujo hasta Bs.250.000,oo y es un hecho probado que es por éste último monto por el cual, consigna el arrendatario.
Ahora bien, como quedó fuera de juicio el contrato privado impugnado (folios 17-18) que fijó en la suma de Bs.220.000,oo, no se probó que ese monto era el convenido, así que aplica la vigencia del contrato auténtico (folios 53-55) que fija el monto de Bs.180.000,oo desde el 04 de febrero de 2001. Y, tomando en cuenta que vencía el 04 de febrero de 2002, sin que se haya celebrado un nuevo contrato ni acordado en forma previa un aumento de alquileres, a partir de noviembre de 2002 (según la resolución oficial en referencia) no pudo aumentarse el monto de cada canon de arrendamiento por mes.
Así las cosas, el actor incurrió en cobros indebidos de cánones de arrendamiento que aunque hayan sido “aceptados” por la arrendataria, le son irrenunciables como derechos y deben serles devueltos por pago por exceso.
Son pues dos incumplimientos demostrados, el del demandado al consignar fuera de la forma establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (art.51) y el del actor que cobró en exceso de lo previsto inicialmente en el contrato.
Aunque el demandado por su parte no alegó la compensación de lo consignado (en exceso) frente a lo no pagado en su oportunidad, siendo legal la compensación por imperio del art.1332 del Código Civil, quedan saldadas los montos en bolívares, pero incurre igual en causal de resolución del contrato por no haber efectuado tales consignaciones en la forma debida (dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de la mensualidad, y no en forma acumulativa como lo hizo).
De tal forma y con las consideraciones anteriores, por la plena prueba existente en autos según exigencia del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda principal y la demanda de reconvención, debe declararse con lugar se decide.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue el ciudadano ISMAEL SAMPAYO contra ZULEIKA C., ALVARADO ambas partes identificadas en autos. Como consecuencia de lo anterior, se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado del 20 de abril de 2001.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la reconvención interpuesta por ZULEIKA C., ALVARADO contra ISMAEL SAMPAYO ambas partes identificadas en autos. Como consecuencia de lo anterior, el actor deberá pagar o devolver a la arrendataria las sumas que cobró en exceso por cánones de arrendamiento desde noviembre de 2002 cuando estaba convenido (según pruebas) en la suma de Bs.180.000,oo. Por ello, la actora deberá reintegrar los montos superiores a esta última suma desde noviembre de 2002 hasta la fecha en que se efectuó la última consignación. A objeto de la determinación de las cantidades a pagar, efectúese Experticia Complementaria del Fallo de conformidad con las previsiones del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Por la resolución contractual se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora libre de bienes y personas el inmueble signado como: Nro.02-11, ubicado en la Urbanización Alta Vista, 4ta. Transversal, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, del Distrito Metropolitano de Caracas.
CUARTO: Se condena a las partes al pago de las costas recíprocas, de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se ordena la notificación de las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los veinte (20) días del mes de noviembre de dos mil seis (2006). Años 196° y 147°
EL JUEZ TITULAR

LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
EL SECRETARIO

FRANCRIS PEREZ GRAZIANI
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
EL SECRETARIO

FRANCRIS PEREZ

LAPG/FP/gj, 1.-
Exp.- N° 8578.-