REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, veintidós de noviembre de dos mil seis 196º y 147º ASUNTO Nº AP31-V-2006-000376 “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil INVERSIONES SANOLI C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13 de Octubre de 1999, bajo el Nº 18, Tomo 212-A-Pro. Representada en la causa por los abogados Moisés Amado y Jesús Arturo Bracho, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nros. 37.120 y 25.402 respectivamente, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la notaría Pública Trigésimo Novena del Municipio Libertador, en fecha 25 de Enero de 2.005, quedando anotado bajo el Nº 79, Tomo 04 de los respectivos libros de autenticaciones y cursante a los folios 05 y 06 del expediente en su cuaderno principal. -PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana MANUELA HIERRO MANCERA, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad Nº V-6.976.506. Representada en la causa por los abogados Branka Kosak de Carrillo, Saúl Largo Mejía y María de Jesús Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, portadores de la cédulas de identidad Nº. V-3.801.108, V-14.032.909 y V-5.217.189 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los N°s 21.072, 100.085 y 18.413 respectivamente, según se evidencia de poder apud acta otorgado en fecha 10 de Octubre de 2.006 y cursante al folio 29 del expediente en su cuaderno principal. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce la presenta causa éste Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término, incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES SANOLI, C.A. en contra de la ciudadana MANUELA HIERRO MANCERA, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. En efecto, mediante escrito de fecha 29 de Junio de 2.006, la parte actora en la causa incoó acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en contra de la demandada, argumentando para ello, en síntesis, lo siguiente: 1.- Que en fecha 20 de Marzo de 1.957, le fue entregado en arrendamiento a la ciudadana Manuela Hierro Mancera, antes identificada, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número tres (03), que forma parte del edificio denominado “SANOLI”, situado en la Avenida Francisco de Miranda, esquina El Muñeco, Municipio Chacao del Estado Miranda, del cual es propietario y arrendadora por cesión de derechos por enajenación del inmueble. 2.- Que en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes y antes indicado, se estableció como duración del mismo, un (1) año contados a partir de la fecha de la firma del contrato, con prórrogas sucesivas por periodos iguales si las partes no manifestasen por escrito lo contrario dentro de un plazo de treinta (30) días antes del vencimiento del cada período. 3.- Que el contrato de arrendamiento se fue renovando anualmente por mutuo consenso entre las partes, y que en fecha 04/02/2003 se le notificó judicialmente a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento, en virtud que el plazo fijo del mismo vencía el 20/03/2003, otorgándosele el plazo de tres (3) años de Prórroga Legal que establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, fecha ésta que venció el 19/03/2006. 4.- Que habiendo vencido el plazo fijo del contrato de arrendamiento en fecha 20/03/2003, la arrendataria no entregó el inmueble arrendado acogiéndose al beneficio de prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. 5.- Que vencido el lapso de prórroga legal la arrendataria, ciudadana Manuela Hierro Mancera no ha cumplido con su obligación Contractual de entregar el inmueble en las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento, pese a las gestiones extrajudiciales y amistosas llevadas acabo para el cumplimiento de tal fin. 6.- Que por las razones antes expuestas, procede a demandar como en efecto lo hace, a la ciudadana Manuela Hierro Mancera, antes identificada, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que tratándose de un contrato a tiempo determinado y vencido como se encuentra la prórroga legal en fecha 19/03/2006, proceda al cumplimiento forzoso de la obligación contractual y legal que tiene para restituir el inmueble distinguido como apartamento número tres (03), que forma parte del edificio denominado “SANOLI”, situado en la Avenida Francisco de Miranda, esquina El Muñeco, Municipio Chacao del Estado Miranda, totalmente desocupado tanto de bienes como de personas, solvente en los servicios públicos y en las mismas buenas condiciones de conservación y mantenimiento en que le fue entregado. SEGUNDO: En pagar por concepto de indemnización compensatoria la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) mensuales, cantidades que se exigen desde el vencimiento de la prórroga legal hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. TERCERO: En pagar las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogados causados por el ejercicio de la presente acción. 7.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.599 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 literal “B” y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de Un Millón Ochenta Mil Bolívares (Bs. 1.080.000,00). (Folios 01 al 04). -DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA: Por su parte la demandada, mediante escrito de fecha 13 de Octubre de 2006, procedió a contestar la demanda incoada en su contra, argumentando en su defensa, grosso modo, lo que sigue: 1.- Impugnó y desconoció todos y cada unos de los recaudos consignados en el libelo de demanda por la parte actora, cursante a los folios 5 al 18 ambos inclusive. Asimismo, impugnó y desconoció el contrato de arrendamiento opuesto, por no emanar de la parte actora, y no constar además cesión alguna del señalado contrato a favor de la hoy demandante, que le irrogue el derecho de cumplimiento pretendido. 2.- Impugnó y desconoció en todas y cada una de sus partes la notificación judicial que le fuere practicada a su representada por el Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 04/02/2003, toda vez que la misma no cumplió con la distribución de ley conforme a Resolución Nº 381 dictada por el extinto Consejo de la Judicatura. 3.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como actor, alegando para ello que no consta en autos que Inversiones SANOLI C.A., haya suscrito contrato de arrendamiento con su representada, y menos aún que a la Empresa ADRIAGAS C.A., Inversiones SANOLI C.A., ni a JOANNIS SAPICA le haya cedido el contrato de arrendamiento. 4.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Ilegitimidad de la persona citada como demandada, alegando que su representada ciudadana Manuela Hierro, no celebró contrato verbal ni escrito con la Empresa Inversiones SANOLI C.A. Asimismo, no existe cesión alguna del mismo. 5.- Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 ordinal Sexto del Código de Procedimiento Civil, al faltar el documento fundamental de la pretensión, toda vez que el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, no es oponible a su representada por ser copia simple, emanado de terceros y por no constar en dicho contrato que la Empresa ADRIAGAS C.A., haya cedido el mismo a la Empresa INVERSIONES SANOLI C.A. 6.- Negó, rechazó y contradijo en cada una de sus partes la demanda incoada por la Empresa Inversiones SANOLI C.A., en contra de la ciudadana Manuela Hierro. 7.- Negó, rechazó y contradijo que a su representada le sea aplicable la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito, toda vez que la misma ocupa el inmueble, mediante un contrato verbal celebrado en fecha 27/01/1.997. 8.- Negó, rechazó y contradijo que a su representada haya sido notificada que el edificio había sido vendido y que la nueva propietaria era la empresa INVERSIONES SANOLI C.A. 9.- Negó, rechazó y contradijo que la Empresa Inversiones SANOLI C.A., le haya notificado anualmente a su representada la renovación del Contrato y menos aún que haya sido por mutuo consenso entre las partes. 10.- Negó, rechazó y contradijo que su representada haya sido notificada judicialmente en fecha 04/02/2003 de la voluntad de su arrendador Joannis Sapica de no prorrogar el contrato de arrendamiento que se vencía el 20/03/2003 y que le otorgaban la prórroga legal de tres (3) años. 11.- Negó, rechazó y contradijo que ha su representada se le haya vencido el plazo fijo del contrato de arrendamiento o que se haya acogido a la prórroga legal, ya que la relación con su arrendador Joannis Sapica, es por medio de un contrato verbal a tiempo indeterminado y no el sedicente contrato opuesto. 12.- Negó, rechazó y contradijo que la prórroga legal se hubiere vencido el 19/03/2006, ya que no consta en autos acta alguna en donde se verifique que su representada haya sido notificada de la misma, y menos aún consta contrato original suscrito entre su representada y el ciudadano Joannis Sapicas o Inversiones SANOLI C.A., y que al no existir el mismo es evidente que se está en presencia de un Contrato Verbal a Tiempo Indeterminado que celebró su representada en fecha 27/01/1.997. 13.- Negó, rechazó y contradijo que algún bufete de abogado, ni persona alguna se haya comunicado con su representada para tramitar gestiones amistosas o extrajudiciales para que entregare el inmueble dado en arrendamiento. 14.- Negó, rechazó y contradijo, en nombre de su representada que el contrato por el cual ocupa el inmueble su defendida sea a tiempo determinado, y que lo que existe entre su representada y el arrendador, ciudadano Joannis Sapica, es un contrato verbal a tiempo determinado, por lo que resulta improcedente los fundamentos de derecho alegados por el actor e inaplicables en el presente caso, ya que se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. 15.- Negó, rechazó y contradijo en nombre de su representada que el contrato verbal por el cual tiene en arrendamiento el inmueble objeto de la presente controversia su defendida, sea un contrato a tiempo determinado y que se encuentra vencida prórroga legal alguna, por cuanto no le es aplicable las causales a dicho contrato. 16.- Negó, rechazó y contradijo que su representada deba pagar costas, costos y honorarios de abogados causados por la demanda, pues dichos pagos deberán ser realizados por la accionante por la temeraria demanda incoada. Es éstos términos quedó la controversia planteada y sometida a decisión de éste Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito de fecha 13 de Octubre de 2.006, la parte demandante incoó acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en contra de la ciudadana MANUELA HIERRO MANCERA, ambos plenamente identificados en el presente fallo. (Folios 01 al 04) Por auto de fecha 03 de Julio de 2.006, se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y consecuencialmente, se ordenó el emplazamiento de la demandada para la contestación de la demanda. (Folios 19 y 20). En fecha 17 de Julio de 2006, la Secretaria del Juzgado dejó constancia de haber librado la compulsa de citación a la parte demandada. (Folio 22) Mediante diligencia de fecha 02/10/2006, suscrita por el Alguacil del Juzgado, se dejó constancia de haber entregado compulsa de citación a la demandada, quien se negó a firmar. (Folio 24) Mediante auto de fecha 06/10/2006, se acordó la notificación de la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 26) Mediante diligencia de fecha 10 de Octubre de 2006, la parte demandada, debidamente asistida por la abogada Branka Kosak de Carrillo, antes identificada, se dio por citada, y procedió a impugnar, desconocer y tachar en todas y cada una de sus partes los recaudos acompañados por la actora al escrito libelar. (Folio 30) En fecha 13/10/2006, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda. (Folio 31) En fecha 24/10/2006, se dictó sentencia interlocutoria declarando inadmisible la tacha incidental propuesta por la parte demandada, en diligencia de fecha 10/10/2006. (Folio 40 y 41) Mediante escrito de fecha 25/10/2006, la parte actora en la causa, presentó escrito de promoción de Pruebas, (Folios 42 y 43), el cual fue proveído por auto de fecha 26/10/2006. (Folios 49 y 50). Por auto de fecha 02/11/2006, se acordó prorrogar por un lapso de cinco (05) días de despachos siguientes a la fecha, el lapso de promoción y evacuación de pruebas, (Folio 56), conforme a solicitud que en ese sentido efectuara la parte actora mediante diligencia de fecha 01/11/2006. (Folio 55) Mediante escrito de fecha 02/11/2006, la parte demandada en la causa presentó escrito de promoción de pruebas (Folios 57 al 62), el cual fue proveído por auto de fecha 02/11/2006 (Folio 237). En fecha 06/11/2006 se evacuó la prueba de exhibición de documentos, promovida por la parte actora en su escrito de fecha 25/10/2006. (Folios 241 y 242). Por auto de fecha 08/11/2006, se acordó agregar a los autos, oficio Nº 11748 de fecha 06/11/2006, proveniente del Juzgado Octavo de Municipio de ésta Circunscripción Judicial, relacionado con la prueba de informes, promovida por la parte actora en fecha 25/10/2006, y solicitada por éste Juzgado según oficio Nº 06-287 de fecha 26/10/2006. (Folio 397) -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa: -I- -1ER. PUNTO PREVIO- -DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA- -DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES DE LA ACTORA- En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada alegó como defensa perentoria de fondo, la falta de cualidad de la actora para incoar la acción pretendida, toda vez que ésta no fue con quien habría contratado inicialmente el arriendo del inmueble. En efecto, tal alegato lo esgrimió aduciendo: (SIC)”…Es evidente ciudadano Juez, que fue consignado un contrato de arrendamiento en copia simple que fue debidamente impugnado y desconocido por el cual carece de toda validez para ser oponible a mi representada, mas aún allí lo que consta es que para el año de 1957 su arrendadora era la Empresa ADRIAGAS, y no existe ninguna cesión, por lo cual este tribunal debe declarar Sin Lugar la presente demanda por carecer de la cualidad que se abroga y del documento fundamental, y así pido sea declarado…”. (Fin de la cita textual). (Folios 33 al 34). Situación ésta que obliga a éste Juzgado de Municipio, aclarar primeramente la falta de cualidad planteada y por último su relación con la cesión o traspaso de derechos, lo que se realiza bajo las siguientes consideraciones: El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, textualmente dispone: ARTÍCULO 16.- Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferentes.” Interés que es calificado, en el sentido de buscar la obtención de una declaración de hecho, derecho a la existencia de una relación jurídica o su inexistencia, siempre y cuando comparta un beneficio mediato a su solicitante (interés sustancial), así como el de acceder a los órganos de justicia (interés procesal) para hacer efectivo su interés sustancial. Así, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil“, Tomo I, páginas 92 y Sgos., con relación a la interpretación del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, determinó: (SIC)”…La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecha libremente por el titular de la obligación jurídica… (…). La Doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la Ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza. …De allí que la disposición legal exija que el interés sea actual, es decir, que la amenaza del daño exista para el momento de proponer la demanda… …El interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe confundirse con el interés sustancial en la obtención de un bien (…). El interés procesal es, por el contrario, comos se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional (…). Quien no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer de derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba…” De donde se vislumbra, que ambos intereses deben complementarse en todo momento como uno sólo, es decir, se debe tener un interés legítimo en la obtención de alguna cosa o derecho para poseer el interés en accionar el aparato jurisdiccional, en otras palabras, debe existir en cabeza del que lo alega, un interés sustancial para tener efectivamente un interés procesal en incoar la acción, siendo imprescindible que ambos sean actuales. Interés que muchas veces se le confunde con el término jurídico “CUALIDAD”, usándolos en algunos de los casos como sinónimos, situación ésta errónea, por cuanto la primera es contenido de la última, es decir, el concepto de uno necesita de la otra para formularse. Así, la Doctrina moderna del Proceso ha tomado del derecho común la expresión “legitimación a la causa” (legitimatio ad causam) para designar éste sentido procesal de la noción Cualidad y distinguirla bien de la llamada “legitimación al proceso” (legitimatio ad procesum), y según que aquella se refiera al actor o al demandado, la llamada legitimación a la causa activa o pasiva (legitimatio ad causam activa et pasiva). Siguiendo el lenguaje empleado por el legislador patrio, en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, puede distinguirse ambas nociones de cualidad, diciendo, cualidad para intentar o sostener el juicio, o mas brevemente, puede decirse, cualidad activa o pasiva. Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial. Fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la Acción, basta en principio para tener cualidad, el afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera: “TODA PERSONA QUE SE AFIRMA TITULAR DE UN INTERES JURIDICO PROPIO, TIENE CUALIDAD PARA HACERLO VALER EN JUICIO (CUALIDAD ACTIVA) Y TODA PERSONA CONTRA QUIEN SE AFIRME LA EXISTENCIA DE ESE INTERÉS EN NOMBRE PROPIO, TIENE A SU VEZ, CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO (CUALIDAD PASIVA).” Desprendiéndose así, que el interés según la Doctrina mas calificada, tanto nacional como extranjera, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado están ligados de antemano por un vínculo de derecho, vínculo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hace valer en el proceso, sino que él consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último. Posición que se complementa con las enseñanzas del Dr. Luís Loreto publicada en la Obra “Ensayos Jurídicos Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1.987, Pág. 183, que expresa con respecto al tema de la cualidad como aquella (SIC)”…relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…”.(Fin de la cita). Es decir, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse o diferencia de la legitimatio ad procesum, como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito. Sentado todo lo anterior, igualmente ha de observarse lo dispuesto textualmente por el artículo 1.549 del Código Civil, que establece: ARTÍCULO 1.549.- La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se trasmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición. La tradición se hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido…”. Tradición que en definitiva resultaría de la convención por el cual el acreedor cede voluntariamente sus derechos contra el deudor, a un tercero, quien llega a ser acreedor en lugar de aquel. El enajenante del crédito o derecho se denominará cedente, el adquirente cesionario, y el deudor contra quien existe el crédito objeto de la cesión, cedido. Crédito objeto de la cesión, que el propio Emilio Calvo Bacca en su obra “Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado”, lo considera como: (SIC)”…no sólo el derecho de cobrar una deuda de dar sumas de dinero, sino cualquier derecho o acción contra terceros. El crédito tiene por complemento la acción; éste surge a causa del crédito. Pueden transferirse no solamente los créditos ya vencidos, sino también los créditos aún no vencidos, los futuros y los condicionales. Es principio general que el crédito se transmite tal cual es, con sus garantías, sus accesorios, hasta con sus defectos… …Pueden cederse tanto los créditos que consten por escritura pública, como por instrumento privado. Los títulos a la orden se transfieren mediante el endoso, los títulos al portador por simple tradición…”: (Fin de la cita textual). Por otro lado, el artículo 1.550 del Código Civil, dispone: ARTÍCULO 1.550.- El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después de la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado…”. De los cuales se infiere que pueden ser objeto de cesión cualquier derecho, acción o crédito, siendo suficiente para ello la existencia de un convenio entre las partes sobre el crédito o derecho cedido y el precio, para que ésta sea perfecta; y que para que dicha cesión tenga efectos frente a terceros (obsérvese que la norma habla de tercero y no del deudor), debe ser notificada al deudor o que éste la haya aceptado. Sin embargo, aún cuando puede cederse en principio cualquier tipo de crédito, existen limitaciones al mismo, pues en efecto, y según lo dispone el propio Código Civil, no podrían cederse derechos, acciones y créditos que versen sobre la venta realizada entre cónyuges; la venta de la cosa ajena; o los derechos sobre la sucesión de una persona viva, aún con su consentimiento, ya que los mismos se encuentran prohibidos expresamente por el ordenamiento jurídico venezolano por lo que no podrían cederse. Así, en el caso de autos, se evidencia que la parte demandada en la causa, alegó que no pudo haber cesión de los derechos de arrendamiento que existían para el momento de la cesión y traspaso que le hiciera el antiguo propietario del inmueble en fecha 31 de Marzo de 2003 a Inversiones SANOLI C.A., pues en el contrato de venta del inmueble esta situación no se estableció, alegato éste que no se corresponde con los hechos libelados, dado que en definitiva y conforme a lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ocurrió en el caso de autos, fue y así lo sostiene quien decide, una subrogación del nuevo adquirente del inmueble en la condición de arrendador del antiguo propietario, mas no una cesión de derechos, lo cual debió ocurrir de manera expresa para serle opuesta a la arrendataria, dado que según el propio contrato protocolizado en fecha 31 de Marzo de 2003, cursante a los folios 16 al 18 del expediente y valorado por éste Juzgado a tenor de lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo único que ocurrió fue la venta y subrogación del nuevo adquirente sobre el derecho de propiedad del inmueble que detentaba el antiguo arrendador-propietario, sin que ello implicase que el actual propietario no asumiera la posición de arrendador en virtud de la subrogación ocurrida. Aunado al pronunciamiento anterior en que se determinó la existencia de la subrogación del actual propietario en la condición del propietario primigenio frente a la arrendataria del inmueble, es conveniente observarle a la hoy demandada, que indistintamente la acción de Cumplimiento incoada o cualquier otra que correlacione al contrato de arrendamiento, puede ser interpuesta o ejercida, ya sea por el propietario de la cosa (quien en definitiva tiene la titularidad del derecho y por ende su disposición) o por el contratante (arrendador en el contrato de arrendamiento), no pudiendo pretenderse alegar la falta de cualidad al actual propietario del inmueble con relación al contrato de arrendamiento, dado que ello sería tanto como desconocer el derecho de propiedad y disposición de la cosa, pues bastaría alegar la venta del inmueble, para perpetuarse en la ocupación del mismo, hecho éste que en definitiva no es el pretendido por el legislador en la norma del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. En virtud de lo anterior, éste Juzgado de Municipio desecha del proceso el alegato de falta de cualidad de la actora para sostener el presente juicio formulada por la demandada en su escrito de contestación de la demanda de fecha 13 de Octubre de 2.006. Así se decide. -2do. PUNTO PREVIO- -DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 3°- En su escrito de contestación a la demanda de fecha 13 de Octubre de 2006, la parte demandada procedió a promover la cuestión previa contenida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad de la persona que se presenta como actor, por considerar que al no existir cualidad de su parte (demandante) para incoar la acción por no ser este con quien primigeniamente se habría contratado, mal podría presentarse en juicio como actor a demandar, debiendo serlo la empresa ADRIAGAS. En efecto, el señalado alegato resultó formulado en los términos que siguen: (SIC)”…Opongo la cuestión previa contenida en el articulo 346 ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil, que es la ilegitimidad de la persona que se presenta como actor, se alega la presente cuestión previa por las razones siguientes: No consta en autos que inversiones SANOLI C.A., haya suscrito algún contrato de arrendamiento con mi representada MANUELA HIERRO, y menos aún que a la empresa Adriagas C.A., le haya cedido el contrato de arrendamiento alguno ni a Inversiones SANOLI C.A., ni a Joannis Sapica S., por lo que éste Tribunal debe declarar SIN LUGAR la presente demanda al carecer de objeto fundamental alguno de la demanda y la falta de cualidad de arrendador que se abroga, por lo cual pido al Tribunal declare Con Lugar la presente cuestión previa opuesta y Sin Lugar la presente demanda…”. (Fin de la cita textual). Folio 36. Respecto a lo cual este Juzgado pasa a decidir con fundamento en: Conforme lo dispone textualmente el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 3°: (SIC)”…dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarlas promover las siguientes cuestiones previas: 1.- OMISSIS; 2.- OMISSIS; 3.- La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representantes del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…”. De cuyo contenido, se desprenden varios supuestos de la norma, a saber: A.- La falta de postulación en el apoderado, ya sea porque no es abogado (artículo 4 de la Ley de abogado y 166 del Código de Procedimiento Civil) o porque no tiene el libre ejercicio de la profesión (ejemplo: por ser el mandatario o apoderado funcionario público); B.- La ineficacia del poder o relación de representación entre el mandante y el apoderado o representante legal por no llenar el mismo los requisitos legales previstos en la ley (artículo 150, 151 y 152 del Código de Procedimiento Civil) y; C.- La insuficiencia del poder para proponer la demanda (artículo 154 del Código de Procedimiento Civil). Asimismo y conforme lo dispone el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, para gestionar cualquier asunto en proceso civil y a través de apoderados, resulta indispensable encontrarse facultados estos últimos de mandato o poder, es decir, encontrarse facultado para ejecutar uno o más negocios por cuenta del mandante, quien a su vez le ha encargado de ello (artículo 1.684 del Código Civil). Pero ese mandato debe estar otorgado en forma pública o auténtica por así disponerlo el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil, ello es, debe encontrarse revestido de formalidades intrínsecas y extrínsecas que le otorgarán tal forma, tal como ser otorgado ante un funcionario público competente para ello (Registrador, Notario, Juez). Por otro lado, la norma del artículo 155 ejusdem prevé el supuesto de hecho por medio del cual se otorgue mandato o poder judicial en nombre de otra persona, ya sea ésta natural o jurídica, resultando necesario en éstos casos, llenar los siguientes requisitos para decir que el mismo se encuentra “legalmente otorgado” o lo que es lo mismo, en forma pública o auténtica, a saber: 1.- Enunciar en el poder o en su sustitución, los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce; 2.- Exhibir tales documentos al funcionario por ante el cual se otorga el poder o mandato; y 3.- Que el funcionario deje expresa constancia en nota respectiva, de los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar apreciación o interpretación jurídica de los mismos. En éste sentido, se pronunció la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, cuando en sentencia Nº 00209 del 12 de Febrero de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. Hadel Mostafá Paolini, en el expediente Nº 2001-0142, expresó: (SIC)”…En efecto, la norma antes transcrita dispone que el otorgante de un poder debe exhibir al funcionario que autoriza el acto los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que se ejerce, y a su vez, el funcionario debe dejar constancia en la nota respectiva, el haber tenido a su vista tales instrumentos sin adelantar apreciación alguna o interpretación jurídica de los mismos…”. Así se reitera. Nota Jurisprudencial que llevada a los autos y actas del expediente, en concatenación con los alegatos de la demandada, evidencian la confusión de términos en que ha incurrido en su alegación, pues una cosa es la falta de cualidad para estar en juicio y otra cosa es la falta de legitimidad para estar en él, pues uno se corresponde con la capacidad de goce (legal o jurídica) y la otra con la capacidad de obrar (ejercicio), dado que aquella (ilegitimidad del actor), se corresponde con los defectos que pudiera tener el “representante” del actor en juicio, por ser insuficiente el mandato otorgado. Es así, pues de los autos y en específicos de los folios 05 y 06 del expediente, se desprende del instrumento poder que acredita la representación del “actor” en el proceso que, por ser persona jurídica la otorgante (Inversiones SANOLI C.A.) el correspondiente Notario dejó constancia: (SIC)”…El Notario que suscribe certifica que tuvo a su vista: Estatutos Sociales de Inversiones SANOLI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 13/10/1999, bajo el Nº 18, Tomo 212-A-Pro. Igualmente deja constancia que dio cumplimiento de informar a las partes otorgantes sobre la naturaleza, trascendencia y consecuencias legales del documento que otorgan tal como lo exige el ordinal 2° del artículo 78 del Decreto Nº 1554 de fecha 13/11/2001, con Rango y Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado…”. (Fin de la cita textual). (Folio 06). Por lo que habiéndose otorgado “el poder” en las formas de ley, mal pudiera declararse Con Lugar la cuestión previa opuesta, mas cuanto en el punto previo anterior, se dejó plasmada de forma categórica y expresa, la cualidad de la actora para incoar la pretensión que nos ocupa, que si bien no se corresponde con la presente cuestión previa, resultaba conveniente destacar. Así se decide. Resultando válido y con pleno efectos jurídicos el poder o mandato así otorgado, al haberse dado cumplimiento a los requisitos de la norma contenida en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la cuestión previa aquí bajo análisis, debe impretermitiblemente ser desechada del proceso y consecuencialmente declarada Sin Lugar en la dispositiva del presente fallo. Así se decide. -3er. PUNTO PREVIO- -DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 4- La parte demandada asimismo y mediante escrito de contestación de fecha 13 de Octubre de 2006, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona citada como demandado, por no guardar su representada ningún tipo de relación contractual con la demandante. Tal alegato, lo formuló con fundamento en: (SIC)”…Opongo la cuestión previa contenida en el articulo 346 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, que es la ilegitimidad de la persona citada como demandado, se alega la presente cuestión previa por las razones siguientes: Mi representada Manuela Hierro, nunca celebró ningún un contrato con inversiones SANOLI C.A., ni verbal y mucho menos escrito, ni existe cesión alguna donde conste que el mismo hubiera sido cedido a persona alguna durante estos largos 49 años y menos aun notificaciones por lo cual pido al Tribunal declarar CON LUGAR la presente cuestión previa opuesta y SIN LUGAR la presente demanda…”. (Fin de la cita textual). Folio 36 y 37). Resultando decidida bajo las siguientes consideraciones legales: Observándose que conforme a los alegatos de la demandada, la cuestión previa se referiría a la falta de capacidad procesal de la propia demandada y no de la persona citada como representante de la demandada, es decir, esta última en la que debe existir una relación de representación entre el demandado y la persona citada en su representación, pues así debe inferirse de lo dispuesto en la citada norma del ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando expresa “de la persona citada como representante de la demandada, por no tener el carácter que se atribuye”, es decir, la persona citada no es la representante de la demandada, presentándose en la generalidad de los casos, en los supuestos en que son demandadas personas jurídicas cuando se practica su citación en personas que carecer de facultad legal para representarlas en juicio. Tal posición la comparte el profesor Ricardo Henríquez La Roche en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, al expresar: (SIC)”…procede ésta cuestión previa cuando la persona señalada como representante de otro o personero de un ente moral, no tiene el carácter que se le atribuye. La depuración de éste vicio es esencial a la debida integración del contradictorio, pues si no existe tal cualidad, no se estará llamando a juicio al verdadero demandado con legitimación a la causa…”. (Fin de la cita textual). Resultando subsanable la misma a tenor de lo previsto en el artículo 351 ejusdem, mediante la comparecencia en juicio del representante legítimo, ya sea mediante una nueva citación o corrigiendo el poder que le atribuye la representación. En éste mismo orden de ideas resulta enriquecedor a los efectos de dilucidar la cuestión previa planteada, traer a colación lo sostenido por el autor Mario Pesci Feltri Martínez, en su obra “ESTUDIOS DE DERECHO PROCESAL CIVIL, 2da. Edición”, cuando al momento de estudiar la contenida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y sus efectos en el proceso, explica: (SIC)”…Finalmente, la posibilidad de que se le da al demandado mismo de oponer la cuestión previa carece de sentido jurídico, porque o bien no se entera de la existencia del juicio y mal puede hacer valer tal cuestión previa o se entera y entonces no tiene sentido que oponga ésta cuestión previa, ya que haciéndose presente en la oportunidad legal establecida para defenderse, como ha decidido reiteradamente la jurisprudencia dictada durante la vigencia del Código anterior, subsana cualquier vicio en la citación puesto que su presencia indica que ha tenido conocimiento de la existencia de la demanda y de la fijación de la oportunidad para contradecirla. No tendría sentido que se presentara el demandado para oponer una cuestión previa que podría subsanar comportándose como lo indica el aparte 3° del artículo 350…”. (Fin de la cita textual, páginas 279 y 280). Lo que subsumido al caso de autos, resalta la improcedencia de la cuestión previa planteada, al ser la propia parte demandada, mediante apoderado judicial constituido en autos, quien se presenta a oponer la misma, subsanando con ello la posible ilegitimidad de la citación efectuada, pues resultaría ilógico y fuera de todo contexto jurídico, la declaratoria Con Lugar de la misma cuando se ha logrado el fin del acto de la citación, pues se presentó en juicio con conocimiento de causa, quien alegó haber sido citado ilegítimamente y no mediante el disfraz de una falta de cualidad e interés mal interpretada por la apoderada judicial de la demandada. En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado declara SIN LUGAR la presente cuestión previa referida a la contenida en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. -4° PUNTO PREVIO- -DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 6°- En su escrito de contestación a la demanda, la parte demandada procedió a oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6° del articulo 340 ejusdem, referida al defecto de forma de la demanda, al no constar en autos, el documento fundamental de la pretensión de la demandante. Alegato que pasó a formular, en los términos que siguen: (SIC)”…Opongo la cuestión previa contenida en el articulo 346 ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, que es defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el articulo 340, ordinal 6, se alega la presente cuestión previa por las razones siguientes: No es oponible a mi representada el supuesto contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, primero: por ser copia simple, segundo: es emanado de terceros, tercero: no consta en dicho contrato que la empresa Adriagas haya cedido ni a los propietarios originales del inmueble ni a ningún propietario posterior, menos aún que se lo hayan cedido el contrato a la empresa Inversiones Sanoli C.A., por lo cual mal puede ser opuesto ni por Inversiones Sanoli C.A., no por ninguno de los propietarios anteriores, lo cual hace evidente, que mi relación arrendaticia después de la muerte de la Sra. Luisa Sanoja de Oliveira, después de 1.976, se convirtió en un contrato verbal a tiempo indeterminado con los demás propietarios, en consecuencia a los fines de demandarme no me es aplicable los artículos referidos a los contratos a tiempo determinado, sino a los contratos a tiempo indeterminado, en dicho es totalmente improcedente una demanda en contra de mi representada a tenor del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”. (Fin de la cita textual). (Folio 37). Resultando necesario resolver lo siguiente: La demanda como escrito contentivo de la pretensión del actor, debe llenar ciertos requisitos mínimos que el legislador ha impuesto, no se manera caprichosa, sino concientemente a la postre de la eventualidad admisibilidad de la demanda, y así lograr que el Juez a la hora de efectuar el análisis cognoscitivo que derivará en la sentencia, pueda estructurar de manera coherente la misma, es decir, servirán de parámetros dentro de los cuales el Juzgador determinará las cuestiones debatidas en el proceso y resueltos en la sentencia. Es por ello que el legislador patrio, en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vigente, ideó la manera y el recurso por el cual el demandado le señale al Juez de mérito, la falta o ausencia de éstos requisitos cuya mención ya se ha hecho, es así que en el citado artículo se dispone: Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: 1°.- Omissis; 2°.- Omissis; 3°.- Omissis; 4°.- Omissis; 5°.- Omissis; 6°.- El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”. Norma que para tener sentido, debe a su vez ser concatenada con lo dispuesto en los Nueve (9) numerales del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente estatuyen: Articulo 340.- El Libelo de la demanda deberá expresar: 1°.- La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda. 2°.- El Nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene; 3°.- Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación y registro. 4°.- El Objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señalas y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarias si se tratare de derechos u objetos incorporales; 5°.- La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones; 6°.- Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo; 7°.-Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas; 8°.- El Nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder; y 9°.- La sede del demandante a que se refiere el artículo 174…”. (Negrillas del Tribunal). Es decir, procura los mínimos requisitos que debe contener el libelo contentivo de la pretensión demandada, a los efectos de esbozar lo que en definitiva ha de resolver en la sentencia de fondo, el Juzgador. Requisitos de entre los cuales merece especial atención, el dispuesto en el ordinal 6° del artículo parcialmente transcrito, no sólo por ser el centro del fundamento de la cuestión previa propuesta por la demandada reconvincente, sino además por ser el mas discutido por lo Doctrina nacional y Extranjera. Así, el autor Román J. Duque Corredor, en su obra “APUNTACIONES SOBRE EL PROCEDIMIENTO CIVIL ORDINARIO”, en relación a éste punto de Defecto del Libelo De la Demanda por falta del documento fundamental de la pretensión, expresa: (SIC)”…En el Código Derogado, si bien se señalaba en el artículo 238, que el instrumento en que se fundaba la demanda debía de acompañarse al libelo; sin embargo no se regulaba como un requisito de forma de la demanda como se consagra ahora en el ordinal 6° del artículo 340 del Código Vigente. En efecto, bajo la vigencia del Código de 1.916, el incumplimiento de tal obligación no traía consigo la procedencia de la excepción dilatoria por defecto de forma de la demanda, por cuanto el ordinal 7° del artículo 248 del viejo Código, sólo contemplaba como motivo de ésta excepción, el no haberse llenado en el libelo los requisitos que indicaba el artículo 237 eiusdem o la acumulación indebida de acciones y dentro de aquellos requisitos, como se expresó, no figuraba el relativo a los instrumentos fundamentales de la demanda. Tal incumplimiento sólo tenía consecuencias en materia probatoria. En efecto, si el demandante no acompañaba a su libelo el instrumento en que se basaba su demanda, perdía la oportunidad de promoverlo posteriormente, aún siendo público, salvo que hubiera designado en el libelo la Oficina o el Lugar donde se encontraba o que fuera de fecha posterior, o si siendo posterior, el demandante no hubiera tenido conocimiento de él… …En el nuevo Código, al incorporarse ese requisito a los extremos formales obligatorios de la demanda, su incumplimiento puede dar lugar a la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 eiusdem, que permite oponer tal cuestión por el incumplimiento de cualesquiera de los requisitos señalados en el citado artículo 340 ya citado, y entre ellos, por supuesto, el establecido en el ordinal 6°. Si embargo, ¿Que interés puede presentar para el demandado proponer la cuestión previa de defecto de forma, porque el demandante no hubiera señalado los instrumentos en que funda su pretensión, o si habiéndolos señalado, no los acompañó al libelo? En efecto, si se propone la cuestión previa mencionada, dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento del demandado, el demandante puede subsanar el defecto de su demanda por diligencia o escrito ante el Tribunal conforme lo prevé el artículo 350 eiusdem. Es decir, mencionando dichos instrumentos si no los acompaña, con lo cual se le dio oportunidad de promoverlos oportunamente, ya que de no haberse planteado tal cuestión previa, de acuerdo con el artículo 434 del nuevo Código, no le hubiere sido posible promover dichos instrumentos con posterioridad. En consecuencia, será el interés práctico del demandado el que en definitiva determinaría la conveniencia o no de proponer la respectiva cuestión previa de defecto de forma de la demanda…” (Editorial Jurídica ALBA S.R.L., Carcasa 1.990, Pág. 86). Es decir y a tenor de lo dispuesto en el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el demandante tiene como carga procesal, el de consignar junto con su libelo de demanda, los instrumentos fundamentales en los cuales deriven inmediatamente el derecho deducido en la causa o proceso, los cuales a su vez y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 434 ejusdem, no se le admitirán después, salvo, que se haya indicado en el libelo la Oficina o el Lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos. En el caso de autos es evidente la improcedencia de la cuestión previa planteada, toda vez que tratarse ella en esta oportunidad sería adelantar el fondo del fallo en cuestión, pues se encuentra controvertida la existencia o no de la relación locativa entre la hoy demandante y la demandada, cuando en el propio libelo de demanda, se argumenta la inexistencia de contrato escrito entre las partes del juicio, sino en todo caso un contrato verbal, es decir, existe la relación arrendaticia sobre el inmueble, encontrándose en discusión sólo quienes se encontrarían ligados en la relación, razón esta por la cual se desecha del proceso la cuestión previa planteada, siendo declarada SIN LUGAR. Así se decide. -DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA- Resueltas como fueron las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 13 de Octubre de 2006, pasa este Juzgado de seguidas al análisis y decisión del fondo de la causa bajo las siguientes consideraciones: Alega la parte demandante como fundamento de su pretensión de cumplimiento por vencimiento del termino, la existencia de una relación locativa sobre el inmueble objeto sub litis, con la arrendataria (hoy demandada) desde el año 1957, la que con ocasión a la cesión y traspaso de la propiedad del inmueble en fecha 31 de Marzo de 2003 a la hoy demandante, le irroga la cualidad de arrendadora propietaria de éste. Situación que fue negada y rechazada por la apoderada judicial de la demandada, cuando mediante escrito de contestación de fecha 13 de Octubre de 2006, adujo la inexistencia de relación arrendaticia entre la demandante y la demandada, pues únicamente reconoce como arrendador del inmueble a la Sociedad Mercantil ADRIAGAS C.A., quien sería la arrendadora primigenia de la relación arrendaticia. Ante esta controversia suscitada en la causa, observa éste Juzgado que la relación arrendaticia sobre el inmueble en cuestión quedó demostrada en el mismo momento del acto de exhibición de documento, el cual se llevó a cabo en fecha 06 de Noviembre de 2006 (Folios 241 y 242), en el que la propia arrendataria demandada, argumentó: (SIC)”…Exhibo copia certificada del expediente de consignaciones, signado con el Nº 2002-5075 de la nomenclatura del Juzgado 25° de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el cual cursa al folio seis (06), contrato de arrendamiento suscrito por mi representada con la Empresa Adriagas C.A., de fecha 20 de Marzo de 1.957, en el cual se evidencia que el mismo nunca fue cedido a nadie, por lo cual solamente el valor probatorio que tiene es que es un contrato a tiempo indeterminado y que la cláusula sexta, no le es aplicable a dicho contrato, por lo cual este Tribunal debe declarar improcedente la presente demanda por cumplimiento de contrato...”. (Fin de la cita textual). Lo que si bien, reconoce la existencia del contrato de arrendamiento en cuestión, desconoce expresamente que el mismo, la una o relacione contractualmente con la ahora demandante, Sociedad Mercantil Inversiones Sanoli, lo que en definitiva no se corresponde con la realidad, pues conforme se desprende de las copias certificadas consignadas por la parte demandada al momento del acto de exhibición de documento así como en el decurso de la fase probatoria del juicio, esta consignó en copias certificadas, planillas de consignaciones de arrendamiento efectuadas en el expediente Nº 2002-5075 de la nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que adquieren su valoración probatoria en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, en las que la demandada expresamente reconoció al momento de las consignaciones arrendaticias, como su arrendadora a INVERSIONES SANOLI C.A. por lo que mal podría luego alegar la inexistencia de tal relación. Tal aseveración la efectúa este Juzgado en virtud de lo que se desprende de las consignaciones efectuadas del canon de arrendamiento por ante el ya mencionado Juzgado de consignaciones y correspondientes a los meses de Febrero de 2005, Marzo de 2005, Abril de 2005 y Mayo de 2005, en las que expresamente reconoce como beneficiario la arrendataria a (sic)”… Joannis Sapicas y/o Inversiones SANOLI C.A…”. (Folios 195 al 206 y 353 al 365), por lo que habría de desechar del proceso el antes alegato de desconocimiento de la demandante como su arrendadora, mas cuando en el punto previo referido a la falta de cualidad de la actora, se determinó que esta (demandante) si tenía y tiene cualidad activa para comparecer en juicio y ejercer su pretensión de cumplimiento. Así se decide. La que concatenada con la copia del contrato de arrendamiento cursante al folio 250 del expediente, demuestra a todas luces la existencia de la relación locativa escrita y no verbal de la demandada, ciudadana Manuela Hierro y la hoy actora, por cesión y traspaso de la propiedad del inmueble que le efectuara el ciudadano Joannis Sapicas Salisele, conforme a documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 31 de Marzo de 2003, registrado bajo el Nº 9, Tomo 8, Protocolo Primero y Nº 43, Tomo 2 del Protocolo Tercero (Folios 44 al 46), cuya valoración en la causa se confiere en atención a lo previsto en los artículo 1357, 1359, 1360 y 1920 ordinal 1° del Código Civil. Así se decide. No obstante el anterior señalamiento de existencia y reconocimiento de la relación arrendaticia entre las partes contendientes del presente juicio, resulta forzoso para este órgano jurisdiccional, atender, por estarse frente a una relación arrendaticia que data de más de cuarenta (40) años de antigüedad (1957), determinar si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o ante un contrato a tiempo indeterminado, lo que en definitiva influiría sopesadamente sobre el fondo del asunto debatido. En efecto, tal determinación se realiza bajo las siguientes consideraciones: El articulo 1.580 del Código Civil, si bien dispone expresamente que los inmuebles no pueden arrendarse por mas de quince (15) años y en caso de que ello ocurriera se le reducirían al termino de cinco (05) años, dicha regulación se encuentra prevista no solo para los contratos que en su inicio se estipulen un término superior al fijado por la norma, sino incluso para aquellos, en que por virtud de la prórroga automática de la duración del contrato, su vigencia se haya extendido por un término mayor, dado que pensar lo contrario, pudiera dar pié a un fraude a la ley, pues al amparo de la prórroga automática, se contrataría por un período superior al fijado normativamente, por lo que en cualquier caso, con vigencia o no de la prórroga automática, existiendo una relación arrendaticia superior a los quince (15) años, ésta se vería reducida al termino de cinco (05) años, en cuyo supuesto continuaría la relación locativa, pero sin determinación de tiempo. Así se decide. En éste orden, las partes contratantes y hoy contendientes de la litis, al momento de estipular las cláusulas que regularían la relación locativa, y para cuya demostración aportaron al proceso, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de Marzo de 1957, cuya valoración se le otorga a tenor de lo previsto en los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil, en su cláusula tercera, pactaron: (SIC)”…SEXTO: La duración del presente contrato será de un año (01) que se contará a partir de la fecha de este contrato y se considerará prorrogable por períodos iguales si las partes no manifestaren por escrito lo contrario en un plazo de treinta (30) días antes del vencimiento de cada período …”. (Fin de la cita textual). (Folio 250). O lo que es lo mismo, convinieron en la prórroga automática del contrato por tiempo igual a un año, contados a partir de la expiración del término inicial de duración del contrato, salvo que mediara con una anticipación de treinta (30) días a la expiración del termino de duración, la voluntad inequívoca de cualquiera de las partes, de no querer prorrogarlo. Situación que generó que una vez vencida la vigencia inicial del contrato, éste se prorrogara automáticamente por un período similar y así sucesivamente, hasta alcanzar en la actualidad una relación arrendaticia superior a los Cuarenta y Nueve (49) años de duración, implicando la aplicabilidad de lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, pues se insiste, habiendo prórrogas o no, el legislador resultó contundente a reducir dicho lapso a cinco (05) años, sucediendo en una relación sin determinación de tiempo. Así se decide. En éste sentido y vista la naturaleza indeterminada de la duración del contrato locativo de marras, resulta evidente la inaplicabilidad al caso de marras de la notificación judicial de no prórroga del contrato de arrendamiento en cuestión, la cual fuere materializada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 04 de Febrero de 2003 (Folios 07 al 13) y cuya valoración probatoria adquiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, pues ella sólo (notificación de prórroga) le es aplicable a los contratos a tiempo determinado, pues así lo ha previsto expresamente el legislador en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando dispuso: Articulo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:…”. Por lo que sólo y únicamente resultaba aplicable la notificación de no prórroga y la consecuente prórroga legal, a un contrato a tiempo determinado, de cuya especie no es el de autos, por lo que ni la notificación de no prórroga ni la prórroga legal le eran aplicables a la relación existente entre la ciudadana Manuela Hierro e Inversiones SANOLI C.A. Asimismo y visto la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, aunado a lo anterior, no podría solicitarse el cumplimiento del mismo por vencimiento del término, pues es precisamente ésta “duración”, la que se encuentra indeterminada en el tiempo, por lo que debía la actora incoar su pretensión en base a lo dispuesto en cualquiera de los ordinales del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y referidas a los contratos verbales o sin determinación de tiempo. Así se decide En base a ello y visto que la acción aquí bajo decisión se corresponde con una pretensión de Cumplimiento por vencimiento del término y no estando determinado éste término de duración del contrato, resulta evidente que la pretensión que nos ocupa debe ser declarada SIN LUGAR en la parte dispositiva del presente fallo, tal y como expresamente será determinado con las demás consecuencias jurídicas que de ello derivan. Así se decide. -DISPOSITIVOS- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a lo dispuesto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la ley, decide: -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el alegato de Falta de Cualidad e interés de la actora para intentar y sostener el presente juicio, formulado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 13 de Octubre de 2006. -SEGUNDO: Se declaran SIN LUGAR las cuestiones previas promovidas por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 13 de Octubre de 2006 y referidas a las contenidas en los ordinales 3°, 4° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340 ejusdem. -TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 276 ejusdem, se CONDENA en costas a la parte demandada en la causa, de la incidencias de cuestiones previas propuesta. -CUARTO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO incoara la sociedad Mercantil INVERSIONES SANOLI C.A. en contra de la ciudadana MANUELA HIERRO MANCERA, ambas partes plenamente identificadas en la presente causa. -QUINTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA en costas del proceso a la parte demandante en la causa, Sociedad Mercantil INVERSIONES SANOLI C.A., en virtud de resultar totalmente vencida en la causa. -SEXTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es dictado dentro del lapso de diferimiento acordado por auto de fecha 17 de Noviembre de 2006, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los VEINTIDOS (22) días del mes de NOVIEMBRE del año DOS MIL SEIS (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación. EL JUEZ. NELSON GUTIERREZ CORNEJO. LA SECRETARIA. ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA. En la misma fecha, siendo las DOCE Y CUARENTA Y CUATRO MINUTOS DE LA TARDE (12:44 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento Nº 07 del libro diario del Juzgado. LA SECRETARIA. ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA. NGC/KSO/* 30 Páginas, 02 Piezas.