REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, catorce de noviembre de dos mil seis
196º y 147º
ASUNTO : AP31-V-2006-000268
ASUNTO : AP31-V-2006-000268
PARTE ACTORA: ciudadanos LARRY HERNÁNDEZ SÁNCHEZ y YALITZA ZAMBRANO ESPAÑA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N° (s): 9.996.963 y 9.488.937, respectivamente y sin representación judicial constituida en autos.
PARTE DEMANDADA: ciudadanos CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ y SILVIA MARINA CEDEÑO ZANELLA, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad N° (s): 5.972.455 y 11.031.060, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS ZUMBO BAEZ, FLOBELA AMADOR, LEONARDO JOSÉ VILORIA GONZÁLEZ y MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N (s): 91.505, 121.807, 27.385 y 119.895, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesto por los ciudadanos LARRY HERNÁNDEZ SÁNCHEZ y YALITZA ZAMBRANO ESPAÑA, asistidos por la abogada MARÍA CHAVARRO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 116.218. La parte actora en su libelo de demanda manifestó que según consta de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual quedó anotado bajo el N° 12 del Tomo 31, Protocolo 1, en fecha 21 de marzo de 2006, celebraron contrato de compra-venta sobre el inmueble identificado como sigue: Apartamento N° 4-D, situado en el Piso 4, de la Torre “B” del Edificio denominado “Central Park”, ubicado en la Calle Sur8, hoy Avenida San Martín, entre las esquinas de Cruz Verde de la Vega y Palo Grande, de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Capital, acompañado al libelo de la demanda, marcado con la letra “A”, inmueble que hasta la fecha antes señalada, era propiedad de los ciudadanos ATILIO MONTILLA y GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA, titulares de las cédulas de identidad Nos 2.610.584 y 3.478.064, respectivamente quienes celebraron contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras con los ciudadanos CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ y SILVIA MARINA CEDEÑO ZANELLA, contrato que les fuera cedido por los anteriores arrendadores, y que el contrato de arrendamiento en cuestión, fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 27 de mayo de 2003, quedando anotado bajo el No 31, Tomo 52, acompañado al libelo de demanda, marcado con la letra “B”. Así mismo, señaló la actora que la notificación de la cesión a los arrendatarios se efectuó a través de documentos anexos, marcados con las letras “C” y “D”. Señaló la parte actora, que la duración del contrato de arrendamiento en cuestión, fue fijada en la cláusula SEGUNDA en un término de seis (06) meses fijos y no prorrogables, por otro lado, señaló la actora que en la cláusula TERCERA del referido contrato de arrendamiento, se convino en fijar el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 300.000,00), y que en la cláusula SÉPTIMA se estableció que “la falta de pago de una mensualidad de arrendamiento daría derecho a EL ARRENDADOR a pedir la desocupación del inmueble así mismo la resolución del presente contrato” (sic). Por lo que en virtud del incumplimiento de los arrendatarios en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses que van desde Enero hasta Mayo del 2006, la parte actora demanda la resolución del contrato de arrendamiento con la consecuente entrega del inmueble objeto de la relación locativa, fundamentando su acción en los artículos 1.133, 1159, 1.160 y 1167 del Código Civil y los artículos 33, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La parte actora, señala también en su libelo de demanda que los depósitos de las pensiones arrendaticias efectuados por los arrendatarios en la cuenta de ahorros del BANCO CARONÍ N° 0128-0135-12-3501792307, se realizaron extemporáneamente, según consta de copias certificadas de libreta de ahorros, acompañadas al libelo y marcadas con las letras “E”, “F”, “G”, “H” e “I”. Deduciendo como pretensión que en virtud de la falta de pago y la expiración del término del contrato, la entrega inmediata del inmueble; a pagar la suma de UN MILLON QUINIENTOS MI LBOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses desde Enero hasta Mayo de 2006 y la corrección monetaria de la mencionada suma.
En fecha 12 de mayo de 2006, se admitió la demanda por los trámites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de los ciudadanos CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ y SILVIA MARÍA CEDEÑO ZANELLA.
En fecha 22 de mayo de 2006, diligenció la parte actora, solicitando se libraran las respectivas compulsas de citación a los co- demandados y mediante auto de fecha 23 de mayo de 2006, este Tribunal acordó librar compulsas de citación a los co-demandados.
En fecha 26 de mayo de 2006, compareció la parte actora y consignó los emolumentos correspondientes a la citación.
En fecha 31 de mayo de 2006, diligenció el Alguacil Acc. de este Despacho JAVIER ABREU, quien consignó recibo de citación firmado en esa misma fecha por la co-demandada SILVIA MARÍA CEDEÑO ZANELLA.
En fecha 14 de junio de 2006, diligenció el Alguacil Acc. de este Despacho JAVIER ABREU, quien expuso la imposibilidad de citar al co-demandado CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ, luego de trasladarse al domicilio del mismo los días 01, 05 y 06 del mismo mes y año.
En fecha 15 de junio de 2006, compareció la parte actora y solicitó se librara cartel de citación al co-demandado CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 16 de junio de 2006.
En fecha 07 de julio de 2006, la parte actora consignó dos (02) ejemplares de carteles de citación publicados en prensa.
En fecha 27 de julio de 2006, la Secretaria Titular de este Tribunal, Abg. JESSIKA ARCIA PÉREZ, dejó constancia de haber dado cumplimiento a las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 25 de septiembre de 2006 y previa expedición de cómputo por secretaría, se designó al abogado PATRIZIO RICCI, Ipsa N° 69.120 como Defensor ad-litem del co-demandado CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ.
En fecha 10 de octubre de 2006, diligenció el Alguacil Acc. de este Despacho WLADIMIR PLAZA, quien consignó Boleta de Notificación, debidamente firmada por el abogado PATRIZIO RICCI.
En fecha 11 de octubre de 2006, diligenció el abogado PATRIZIO RICCI, en su carácter de Defensor Ad-litem del co-demandado CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ, quien renunció al lapso de comparecencia y prestó el juramento de ley.
En fecha 19 de octubre de 2006, diligenció el abogado PATRIZIO RICCI, en su carácter de Defensor Ad-litem del co-demandado CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ, dándose por citado en nombre de su representado.
En fecha 23 de octubre de 2006, el abogado PATRIZIO RICCI, en su carácter de Defensor Ad-litem del co-demandado CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ, contestó la demanda incoada en contra de su representado, negando, rechazando y contradiciendo todo lo alegado por la actora.
En fecha 23 de octubre de 2006, comparecieron los co-demandados CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ y SILVIA MARINA CEDEÑO ZANELLA, quienes asistidos por los abogados LEONARDO VILORIA y MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ, quienes contestaron al fondo de la demanda incoada en su contra, negando, rechazando y contradiciendo lo alegado por la actora y oponiendo las cuestiones previas contempladas en los ordinales 8° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y como defensa perentoria promovieron la falta de cualidad de los co-demandantes y por último consignaron copias certificadas de actuaciones cursantes por ante el Juzgado 2° de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contenidas en el expediente N° 06-8821, copias simples de jurisprudencia patria y vouchers de depósitos varios, efectuados por ante los Bancos Caroní e Industrial de Venezuela.
En esa misma fecha los co-demandados CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ y SILVIA MARINA CEDEÑO ZANELLA, confirieron poder Apud-acta a los abogados LEONARDO VILORIA y MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ.
En fecha 25 de octubre de 2006, los demandantes consignaron escrito de contestación a las cuestiones previas opuestas por los co-demandados y solicitaron se dejara sin efecto la contestación efectuada por los co-demandados, en virtud de constar en autos la contestación de la demanda que hiciera el defensor ad-litem.
En fecha 02 de noviembre de 2006, los co-demandados CARLOS ISAÍAS APONTE GONZÁLEZ y SILVIA MARINA CEDEÑO ZANELLA, confirieron poder Apud-acta a los abogados CARLOS ZUMBO BAEZ y FLOBELA AMADOR.
Abierta la causa a pruebas, en fecha 02 de noviembre de 2006, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas y anexos al mismo, consignaron vouchers de depósitos bancarios.
Mediante auto de fecha 03 de noviembre de octubre de 2006, este Tribunal ADMITIÓ las pruebas promovidas por ambas partes, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, en virtud de la prueba de informes promovida por la parte demandada, se ordenó oficiar a la agencia Maternidad Concepción Palacios del BANCO CARONÍ.
Estando la presente causa en estado de ser sentenciada, este Tribunal, procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
La representación judicial de la parte demandada en el presente juicio, ha propuesto como cuestiones previas las previstas en los ordinales 8º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prejudicialidad y la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda; como quiera que el presente juicio es inherente al arrendamiento de un inmueble, de acuerdo con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos las cuestiones previas, deben ser resueltas en la sentencia definitiva, es por lo que previo al pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, esta juzgadora se pronunciará sobre las cuestiones previas propuestas.
DE LA PREJUDICIALIDAD
La representación judicial de la parte demandada alega que en virtud de existir entre los codemandados y los anteriores propietarios del inmueble con quienes celebraron el contrato de arrendamiento, una relación locaticia de más de tres (3) años, tenían derecho a la preferencia ofertiva prevista en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que han interpuesto demanda de retracto legal arrendaticio contra los ciudadanos LARRY HERNANDEZ SANCHEZ, ATILIO MONTILLA y GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA, la cual cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual fue admitida y se encuentra en fase de citación, acompañando copias certificadas del expediente contentivo del mencionado juicio distinguido con el NO 06-8821.
Observa quien suscribe el presente fallo, que la demanda de retracto legal arrendaticio, ha sido instaurada con posterioridad admisión de la presente demanda y a la citación de una de las codemandadas en el presente juicio, en efecto, la admisión de la demanda fue en fecha 12 de Mayo de 2006, la citación de la codemandada SILVIA CEDEÑO, ocurrió en fecha 31 de Mayo de 2006, mientras que la demanda de retracto legal arrendaticio que pretende hacerse valer como cuestión prejudicial, fue instaurada en fecha 6 de Julio de 2006, admitida en fecha 10 de Julio de 2006, esto es con posterioridad a la admisión de la presente demanda. Por otra parte, la pretensión deducida en el juicio de retracto legal arrendaticio, según consta del libelo, es que se declare que ha sido incumplida la preferencia ofertiva y que se restablezca la situación jurídica infringida al estado anterior a la venta del inmueble. Ahora bien, para que prospere la prejudicialidad, es preciso que exista un proceso que deba ser decidido por otro juez y cuya resolución sea determinante, por ser un hecho fundamental a esta; igualmente se observa que en el presente juicio, la pretensión deducida es la entrega del inmueble por haber incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento y por estar vencido el término por el cual se celebró el contrato de arrendamiento; hechos que nada tienen que ver con la prosperidad de la acción de retracto legal arrendaticio, la cual en caso de prosperar quedaría limitada a dejar sin efecto la venta del inmueble en cuestión, pues la parte actora en dicho juicio y demandada en este, no solicitó se le subrogara en el negocio de jurídico de venta en las mismas condiciones en las que compró la parte aquí demandante; pues en el presente juicio lo controvertido es el cumplimiento del arrendatario de su obligación de pagar el canon de arrendamiento y el vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento, por lo que considera esta sentenciadora que la prosperidad de la demanda de retracto legal arrendaticio no es determinante en el dispositivo del fallo, al contrario, el presente juicio será determinante en el dispositivo de aquél, por cuanto es presupuesto de la acción de retracto legal arrendaticio que el arrendatario este solvente en sus obligaciones, por lo que se declara SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA DE PREJUDICIALIDAD propuesta por la representación judicial de la demandada. ASI SE DECIDE.
DE LA PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA.
Señala la representación judicial de la parte demandada que la relación arrendaticia que la parte actora pretende resolver en el presente juicio, es ciertamente una relación a tiempo determinado, pero que finalizado el término por el cual se celebró el contrato y su prorroga legal, la arrendadora le permitió a la arrendataria seguir ocupando el inmueble, por lo que de acuerdo al artículo 1600 del Código Civil, el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado, por lo que debió la parte actora intentar una demanda de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato, no indica la parte demandada, en modo alguno cual es la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, limitándose a señalar que la vía expedita era la del desalojo, por lo que no puede prosperar la cuestión previa así propuesta. ASI SE DECIDE.
SEGUNDO PUNTO PREVIO.
La pretensión deducida por la parte actora en el presente juicio, es la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado celebrado entre los ciudadanos ATILIO MONTILLA y GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA (arrendadores) y CARLOS ISAIAS APONTE GONZALEZ y SILVIA MANINA CEDEÑO ZANELLA (arrendatarios), el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van desde Enero hasta Mayo de 2006, y la entrega del inmueble por estar vencido el término por el cual se celebró el contrato, fundamentando la acción en los artículos 1133, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil; 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y los artículos 33, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .
La acción resolutoria, esta contenida en el artículo 1167 del Código Civil, el cual dice:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
Según la norma transcrita, el contratante que ha cumplido con su obligación, ante el incumplimiento de su co contratante, tiene dos alternativas, o demanda la resolución del contrato o demanda el cumplimiento del mismo, pero no pueden ejercerse ambas acciones en forma simultánea, pues se trata de dos acciones que no pueden acumularse, pues son incompatibles entre sí, en el presente caso, la actora ha demandado la resolución del contrato pero también ha demandado el pago de los cánones de arrendamiento insólutos, sin indicar que lo hace a modo de indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento del demandado, alegato, que le esta vedado suplir al juez, por los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil; y además ha demandado el cumplimiento del contrato, solicitando la entrega del inmueble por vencimiento del término, por lo que estamos ante la acumulación indebida de pretensiones, prohibida por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo cual hace la demanda contraria a disposición expresa la ley, y en consecuencia, contraria a derecho, por lo que de acuerdo al artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, debe DECLARARSE INADMISIBLE. ASI SE DECIDE.
No obstante haber sido declarada la inadmisibilidad de la acción propuesta, para mayor abundamiento, y a los fines de evitar que la parte actora intente nuevamente la demanda con los defectos que esta juzgadora señalará de seguidas, lo cual trae como consecuencia un dispendio de actividad jurisdiccional, en beneficio de la economía como uno de los principios rectores del proceso, esta juzgadora observa que la parte demandada, en la litis contestación, invocó la defensa de falta de cualidad e interés de la actora para intentar la acción de resolución de contrato de arrendamiento, esgrimiendo como fundamento fáctico de dicha defensa que la parte actora produjo acompañando al libelo el documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y que alegó ser cesionaria del contrato de arrendamiento, sin que acreditara en autos instrumento que demuestre tal cesión ni la notificación de la misma a los arrendatarios, lo cual constituye el instrumento fundamental, y sin que el mismo fuere un documento público y la parte actora hubiera señalado en el libelo la oficina pública donde el mismo se encontrara, por lo que la demanda no cumple con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Esta sentenciadora observa que la parte actora señala en el libelo que es propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución pretende; señala además que el contrato de arrendamiento fue celebrado por los ciudadanos ATILIO MONTILLA y GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA (arrendadores) y los ciudadanos CARLOS APONTE y SILVIA CEDEÑO (arrendatarios) , contrato que fue producido acompañando al libelo en copia certificada; ahora bien, dispone el artículo 1159 del Código Civil:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Establece el artículo 1166 Ejusdem:
“Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley”.
Preceptúa el artículo 1604 Ejusdem:
“Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiere estipulado lo contrario”.
Siendo que el contrato cuya resolución se demanda, ha sido celebrado por los ciudadanos ATILIO MONTILLA y GLADYS CECILIA ESCALONA DE MONTILLA (arrendadores) y los ciudadanos CARLOS APONTE y SILVIA CEDEÑO (arrendatarios), el mismo surte efectos únicamente entre las partes contratantes y sus herederos, pero no entre terceros, aunque adquieran el inmueble, pues los efectos del contrato subsisten entre las partes independientemente de la titularidad del derecho de propiedad; y como quiera que la parte actora ni alegó ni produjo ningún instrumento que haga constar que el contrato le fue cedido y debidamente notificado de la cesión, los arrendatarios demandados, es evidente que los ciudadanos demandantes, carecen de cualidad e interés para intentar la acción de resolución de un contrato donde no es parte, pues dicha legitimación le es dada por el legislador a las partes contratantes, por lo que resulta forzoso DECLARAR la falta de cualidad de la parte actora para intentar la acción de resolución de contrato, lo cual hace la demanda también INADMSIBLE. ASI SE DECIDE.
Constatada como ha sido la inadmisibilidad de la acción propuesta por la acumulación prohibida de acciones, así como por la falta de cualidad de la parte actora para intentar la acción propuesta, resulta inoficioso pronunciarse sobre el fondo de la controversia
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda interpuesta por los ciudadanos LARRY HERNANDEZ SANCHEZ y YALITZA ZAMBRANO ESPAÑA contra los ciudadanos CARLOS ISAIAS APONTE GONZALEZ y SILVIA CEDEÑO.
TERCERO: Por haber resultado totalmente vencida la parte actora, y de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le condena en costas.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, a los catorce (14) días del mes Noviembre de Dos Mil seis (2006). Años: 196º y 147º.
LA JUEZ,
Dra. RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA.
LA SECRETARIA,
Abg. JESSIKA ARCIA PEREZ.
En esta misma fecha siendo las 3: 20 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,
Abg. JESSIKA ARCIA PEREZ.
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