TSJ Regiones - Decisión

Sentencia definitiva (fuera de lapso)
Exp.: 21.307 / Civil.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.217.463.
APODERADOS JUDICIALES: abogados ALIRIO RENDON y JOSE ATIENZA, en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 71.912 y 9.879, respectivamente.

DEMANDADO: ciudadano GUSTAVO GALVIS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.147.148.
APODERADOS JUDICIALES: abogados YESSY GALVIS y DIANA MENDEZ, en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 41.700 y 81.427, respectivamente.

TERCEROS INTERVINIENTES: ciudadanos CARLOS ASCANIO ASCANIO, MERY MARGARITA SARABIA de ASCANIO, JESÚS ENRIQUE LUGO ROJAS, TARCIS DEL VALLE MORA de LUGO, JUSTO ALTDORFER VIVAS SÁEZ, GLENNYS BEATRIZ OCHOA MONTERO, ANGEL DAVILA, AMPARO QUINTERO de DAVILA, JAIME RODELO OCHOA, RICARDO GANDICA GONZÁLEZ, RAIZA COROMOTO ROMERO de GANDICA, YARIZA DEL VALLE MARTÍNEZ FERRER, DANIEL ANTONIO HERNÁNDEZ CASTILLO, SAUL CORONEL CAMARGO, MARGARITA RUIZ RODRÍGUEZ, FRANCISCO TORREALBA, JOSE DEL CARMEN CHACÓN CHACÓN, RAFAEL ANTONIO HERNÁNDEZ, DALIA MARGARITA ALBARRÁN, ARGENIS JOSE AZUAJE BETANCOURT, ARACELIS MATHEUS de AZUAJE, LUCILA DEL CARMEN FERNÁNDEZ BRACAMONTE, LOURDES MARIA BARRETO y MANUEL ANTONIO ERAZO VALVERDE, venezolanos los primeros y ecuatoriano el último de los nombrados, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V- 974.538, V- 3.483.263, V- 8.474.646, V- 6.953.965, V- 6.299.289, V- 9.958.090, V- 8.005.322, V- 14.594.237, V- 15.165.067, V- 4.473.291, V- 7.483.736, V- 12.395.248, V- 7.576.598, V- 12.668.783, V- 13.750.599, V- 5.115.983, V- 1.512.684, V- 5.354.574, V- 3.461.355, V- 3.479.849, V- 4.834.429, V- 8.716.381, V- 5.888.367 y, E- 81.983.436, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: abogados HECTOR BADILLO y MIRNA ABREU FRANCO, en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 92.922 y 93.878, respectivamente.

MOTIVO: nulidad de contrato.

Capítulo I
De la controversia entre los
ciudadanos ANA PUERTA y GUSTAVO GALVIS

I
Se inicia la actual controversia por escrito libelar presentado para su distribución en fecha 25 de mayo de 1999 por la ciudadana ANA PUERTA, mediante el cual demanda por NULIDAD DE CONTRATO al ciudadano GUSTAVO GALVIS.

Por auto proferido el 03 de junio de 1999 el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandado.

El 16 de mayo de 2000 el ciudadano GUSTAVO GALVIS se dio por citado y contestó la demanda incoada en su contra el 29 de junio de 2000.

Las partes demandante y demandada promovieron pruebas el 02 y el 03 de agosto de 2000, respectivamente. El Tribunal emitió pronunciamiento respecto a la admisibilidad de las mismas el 19 de septiembre de 2000.

Por escrito presentado el 17 de enero de 2001 el demandado rindió informes.

II
Siendo la oportunidad procesal correspondiente para dictar pronunciamiento respecto al mérito de la actual controversia, el Tribunal pasa a decidir lo que hubiere lugar con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:

Alega la ciudadana ANA PUERTA que en fecha 17 de enero de 1995, por documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 8, Tomo Nº 4, Protocolo Primero, adquirió una parcela de terreno ubicada en la Parroquia San Juan, Palo Grande a Martillo, antiguo callejón “A”, Número 6, Municipio Libertador del Distrito Federal y que durante los tres (03) años siguientes se dedicó a construir dieciséis (16) apartamentos distribuidos en 4 plantas, en la primera de las cuales (planta baja o planta calle) se encuentran localizados 5 apartamentos identificados Apartamento PB, Apartamento 1-A, Apartamento 2-A, Apartamento 3-A y Apartamento 4-A; en el nivel primer piso otros 5 apartamentos identificados Apartamento 1, Apartamento 1-B, Apartamento 2-B, Apartamento 3-B y Apartamento 4-B; en el nivel segundo piso otros 5 apartamentos identificados Apartamento 2, Apartamento 1-C, Apartamento 2-C, Apartamento 3-C y Apartamento 4-C; y un último apartamento en el nivel tercer piso identificado como Apartamento 3.

Con la finalidad de terminar la construcción de los referidos apartamentos tomó en préstamo la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 35.420.000,00), cuyo pago garantizó con hipoteca al ciudadano LUBERTO CONTRERAS, el prestamista y, que ante la necesidad de un nuevo financiamiento acudió al ciudadano GUSTAVO GALVIS, con quien habría tratado en varias oportunidades la posibilidad de un préstamo de dinero a interés y le habría planteado su disposición de constituir hipoteca a su favor para garantizar el pago del mismo, ante lo cual éste le habría señalado la conveniencia de celebrar un contrato de venta con pacto de retracto, con vencimiento a seis (06) meses, indicando además que si no podía ejercer el retracto al vencimiento del término, no habría inconveniente, ya que solo correrían los intereses que era lo que le interesaba y la venta solo constituiría una especie de garantía, contrato que celebraron el 10 de febrero de 1998, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, quedando anotado bajo el Nº 40, Tomo 22, Protocolo Primero.

Afirma que el ciudadano GUSTAVO GALVIS tramitó la entrega material del inmueble ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, lo que colocaría en evidencia la intención de apropiarse en forma indebida de las bienhechurías realizadas por ella, lo cual califica de inaudito pues para el momento de la operación aquél estaría en conocimiento de que gran parte de los apartamentos estaban comprometidos en venta y entregados a sus futuros propietarios, cuya mayoría ya residía en los mismos.

Aduce que el modo de proceder del ciudadano GUSTAVO GALVIS denota su intención fraudulenta, quien pretendería haber comprado por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000, 00) –a pesar de sólo habría entregado CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000, 00)- un inmueble con un valor de TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 350.000.000, 00). Agrega que el proceder del ciudadano GUSTAVO GALVIS le causó daños y perjuicios “…al indisponerla con los adquirentes de los distintos apartamentos…”, al extremo de verse forzada a fijar residencia fuera de su propiedad.

Resumidamente la ciudadana ANA PUERTA invoca vicios en los elementos de la negociación, a juicio de su representación: causa, consentimiento, cosa y precio. La primera sería ilícita, por tratar de revestir de legalidad un acto usurario, en tanto que la supuesta vendedora pretende un préstamo de dinero a interés; la segunda (el consentimiento), porque no habría contratado con el ciudadano GUSTAVO GALVIS de saber que este pretendía una venta y no un préstamo; que suscribió un documento donde confiesa que mantiene una hipoteca sobre un terreno y la casa sobre él construida; la tercera (cosa) que existiría una confusión sobre la identificación de lo que fue objeto de negociación ya que en el contrato solo hace referencia a una parcela y la casa sobre ella construida y no una edificación constante de dieciséis apartamentos y; por último, la cuarta (el precio) que sería vil ya que en el documento se pretende adquirir por la suma de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000, 00), una construcción que tiene un costo aproximado de TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 350.000.000,00). En razón de lo anterior, demanda la nulidad del contrato celebrado con el ciudadano GUSTAVO GALVIS el 10 de febrero de 1998, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado el documento bajo el Nº 40, Tomo 22, Protocolo Primero; para que le pague la suma de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000, 00) por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que le habría ocasionado y; requirió que se pronuncie este Tribunal sobre los derechos de los terceros adquirentes FRANCISCO ANTONIO TORREALBA LAREZ, DALIA MARGARITA ALBARRÁN LINARES, RICARDO GANDICA GONZÁLEZ, DANIEL HERNÁNDEZ y CARLOS ASCANIO ASCANIO, con quienes tiene pactada la venta de apartamentos.

En la oportunidad de la contestación el ciudadano GUSTAVO GALVIS rechazó la demanda y la contradijo señalando al efecto que es falso que haya convenido con la demandante en el otorgamiento de un préstamo de dinero garantizado con hipoteca, pactó la compraventa del inmueble descrito precedentemente, lo cual consta en el documento otorgado en fecha 10 de febrero de 1998 ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nº 40, Tomo 22, Protocolo Primero.

Señaló que el precio de la venta fue la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00) que recibió la demandante. En armonía con lo anterior, niega que la demandante hubiere hecho construcciones anteriores a la celebración de la venta, “…que es claramente una casa y el terreno en que se encontraba construida, abarcando el concepto de casa todas las construcciones que existían para la fecha del contrato de venta, por contraposición a los predios rústicos y los terrenos sin construir…” lo que adquirió.

Niega el demandado que hubiere hecho incurrir en error a la demandante acerca de la naturaleza de la negociación celebrada, la cual fue por el precio de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000, 00) y no por CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000, 00) como sostiene la ciudadana ANA PUERTA y, que dicho inmueble haya tenido un valor real TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 350.000.000, 00).

Rechazó que el Tribunal deba pronunciarse sobre supuestos derechos de terceros adquirentes de partes del inmueble, en atención de que la demandante carece de cualidad e interés para reclamar los derechos de estos en caso de que existieren, ni tiene él interés o cualidad para sostener ningún juicio que verse sobre los derechos de dichos terceros, pues conforme a lo establecido en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil no se puede hacer valer en juicio un derecho ajeno en nombre propio.

Acepta haber emitido una constancia en la cual señala que la ciudadana ANA PUERTA constituía hipoteca a su favor hasta por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000, 00), pero que ello no era cierto porque una hipoteca precisa de su registro, señalando que la misma fue expedida con la intención de que la vendedora acreditara que el inmueble no había sido enajenado en forma irrevocable, sujeto a condición resolutoria en razón del retracto convencional que consta en autos. Afirma que dicho instrumento privado no es un contra-documento para contradecir lo pactado en un documento público, y que no contiene ninguna admisión de que la negociación celebrada entre las partes tenga otra naturaleza que la expresada en el documento registrado.

Finalmente rechazó que la demandada hubiere padecido daño alguno por dolo, negligencia, impericia o inobservancia por hecho alguno que pueda atribuírsele, por todo lo cual pidió se declarase sin lugar la demanda y se condenare a la demandante al pago de las costas del proceso.

Pasa de seguidas el Tribunal a analizar el material probatorio adjuntado por las partes conforme al imperativo contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

La demandante allegó a su libelo los siguientes documentos: 1.- En copia certificada, instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal el 17 de enero de 1995, bajo el Nº 8, Tomo Nº 4, Protocolo Primero; 2.- En copia certificada, documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 10 de febrero de 1998, anotado bajo el Nº 40, Tomo 22, Protocolo Primero; 3.- En copia simple, constancia emitida por el ciudadano GUSTAVO GALVIS a favor de la ciudadana ANA PUERTA, el 01 de junio de 1998 y; 4.- En copia certificada, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Federal el 19 de junio de 1998, bajo el Nº 36, Tomo 38. El documento descrito bajo el número 3 se erige como una copia simple de un documento privado, apócrifo, carente de valor probatorio por imperio del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, así se declara. Por su parte, las mencionadas copias certificadas no fueron objeto de impugnación, tacha o desconocimiento, en razón de lo cual se les confiere pleno valor probatorio conforme al artículo antes mencionado.

Posteriormente arrimó al expediente copia certificada del instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 04 de febrero de 1999, anotado bajo el Nº 29, Tomo 4, Protocolo Primero, la cual no fue impugnada, tachada o desconocida, en razón de lo cual surte pleno valor probatorio.

Durante el lapso de promoción de pruebas la demandante trajo a los autos los siguientes documentos: 1.- En original, MIL CUATROCIENTAS SETENTA Y CINCO (1.475) facturas emanadas de distintas sociedades mercantiles; 2.- En copia simple, documento denominado inspección de carga total conectada emanado de la sociedad mercantil C. A., ELECTRICIDAD DE CARACAS; 3.- En original, instrumento denominado cálculo estructural e instalaciones sanitarias emanado del ingeniero Gustavo Herrera; 4.- En original, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Octava de Caracas en fecha 28 de marzo de 1996, bajo el Nº 37, Tomo 43; 5.- En original, documento autenticado ante la Notaría Cuadragésima de Caracas en fecha 30 de septiembre de 1996, bajo el Nº 93, Tomo 30; 6.- En original, instrumento privado emanado de la ciudadana CLAUDIA GRANCIOLI; 7.- En original, documento autenticado ante la Notaría Cuadragésima de Caracas en fecha 30 de septiembre de 1996, bajo el Nº 66, Tomo 30; 8.- En copia certificada, título supletorio conferido por el Juzgado Noveno de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a la ciudadana Ana Inocencia Puerta Carrillo; 9.- En copia simple, solicitud de entrega material presentada por el ciudadano GUSTAVO GALVIS ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito y; 10.- En copia certificada, declaración formulada por el ciudadano GUSTAVO GALVIS ante el Cuerpo Técnico de Policía Judicial expedida por la Secretaría del Circuito Judicial Penal. Aquellos descritos bajo los números 1, 3 y 6 se erigen como instrumentos privados emanados de terceros ajenos a la actual controversia, por virtud de lo cual debían ser ratificados en el decurso del lapso probatorio, cuestión que no se verificó, en razón de lo cual quedan desechados del procedimiento por imperio del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; mientras que aquél señalado con el número 2 es una copia simple de un documento privado, apócrifo, carente de valor probatorio conforme al artículo 429 ejusdem y, así se declara.

Los instrumentos enunciados 4, 5, 7, 8, 9 y 10 no fueron impugnados, tachados o desconocidos en la oportunidad correspondiente, por lo cual se les confiere pleno valor probatorio.

La demandante promovió las posiciones juradas del demandado y se comprometió a absolverlas. Sin embargo, ninguna de las partes compareció en la oportunidad de estampar las posiciones de la contraria, conforme se desprende del auto dictado el 14 de junio de 1999 y el cómputo elaborado el 12 de julio de 2000 inserto al folio noventa y dos (92) del presente expediente, en razón de lo cual se desecha dicha prueba del procedimiento y, así se declara.

La ciudadana ANA PUERTA promovió la testimonial de los ciudadanos HECTOR EDUARDO LOPEZ, PEDRO YOVANNY LOPEZ, MARIBEL CARDENAS, AGUSTIN EZEQUIEL DIAZ HERNANDEZ, MARLON FUENMAYOR, GUSTAVO HERRERA, MARIO TAPIAS, ALBERTO PARRA, LUBERTO CONTRERAS, FIDENCIA HERNANDEZ, DILCIA FUENMAYOR, MARTHA HERNANDEZ, LEONARDO PADILLA y, ELVIA FERRER, titulares de las cédulas de identidad números V- 4.820.500, V- 5.614.035, V- 6.037.337, V- 9.105, V- 13.951.681, V- 5.116.441, E- 81.824.866, V- 6.307.921, V- 2.814.661, V- 3.397.191, V- 15.164.814, V- 13.408.978, V- 13.160.607 y V- 7.952.074, respectivamente, de los cuales se evacuó únicamente el testimonio de los cuatro (04) primeros, quienes manifestaron contestemente como hechos relevantes a la litis que conocen a la ciudadana ANA PUERTA C.; que la mencionada ciudadana adquirió en el año 1995 un galpón ubicado en la esquina Palo Grande a Martillo, antiguo Callejón “A”, jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador del Distrito Federal y; que en el lapso comprendido entre el año 1996 y el año 1998 construyó un pequeño edificio constante de dieciséis (16) apartamentos a sus solas y únicas expensas. El testimonio de los restantes no fue evacuado en la oportunidad procesal correspondiente, en razón de lo cual quedan desechados del procedimiento.

Asimismo promovió inspección judicial en el inmueble objeto de la venta cuya nulidad se pretende, en razón de lo cual el Tribunal se trasladó y constituyó en la dirección señalada por la demandante dejando constancia de que se encuentra construido un edificio de tres (03) pisos, con cuatro (04) apartamentos en cada uno de ellos y tres (03) entradas independientes y; prueba de informes a la sociedad mercantil BANESCO, BANCO UNIVERSAL, cuya evacuación no consta en las actas procesales que conforman el presente expediente, por lo cual es desechada del procedimiento y, así se declara.

De la nulidad del contrato
Resumidamente la ciudadana ANA PUERTA invoca vicios en los elementos de la negociación, a juicio de su representación: causa, consentimiento, cosa y precio. La primera sería ilícita, por tratar de revestir de legalidad un acto usurario, en tanto que la supuesta vendedora pretende un préstamo de dinero a interés; la segunda (el consentimiento), porque no habría contratado con el ciudadano GUSTAVO GALVIS de saber que este pretendía una venta y no un préstamo; que suscribió un documento donde confiesa que mantiene una hipoteca sobre un terreno y la casa sobre él construida; la tercera (cosa) que existe una confusión sobre la identificación de lo que fue objeto de negociación ya que en el contrato solo hace referencia a una parcela y la casa sobre ella construida y no una edificación constante de dieciséis apartamentos y; por último, la cuarta (el precio) que es vil ya que en el documento se pretende adquirir por la suma de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000, 00), una construcción que tiene un costo aproximado de TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 350.000.000, 00).

En la oportunidad de la contestación el ciudadano GUSTAVO GALVIS rechazó la demanda y la contradijo señalando al efecto que es falso que haya convenido con la demandante en el otorgamiento de un préstamo de dinero garantizado con hipoteca, que pactó la compraventa del inmueble descrito precedentemente, lo cual consta en el documento otorgado en fecha 10 de febrero de 1998 ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nº 40, Tomo 22, Protocolo Primero.

Planteado el panorama en esos términos, encuentra el Tribunal que el objeto de decisión de la pretensión principal de la demandante se contrae a verificar la nulidad del contrato suscrito entre las partes como consecuencia de un vicio en los elementos de la negociación, que a juicio de su representación son: causa, consentimiento, cosa y precio.

En ese sentido, este Despacho encuentra pertinente precisar que el contrato como convención entre dos o más personas tendente a constituir, reglar, modificar, transmitir o extinguir un vínculo jurídico existente entre ellas, conforme a la prescripción del artículo 1.133 del Código Civil, presupone para su existencia la concurrencia de tres (03) elementos, a saber: 1.- consentimiento de las partes; 2.- objeto que pueda ser materia de contrato y; 3.- causa lícita (artículo 1.141 ejusdem).

El consentimiento, primero de los requisitos señalados, se entiende como el acuerdo de voluntades para crear obligaciones, es una manifestación de voluntad deliberada, consciente y libre, que expresa el acuerdo de una persona respecto de un acto externo ajeno. Para que éste sea válido implica que las partes contratantes estén exentas de irregularidades, anormalidades o vicios que invaliden el consentimiento otorgado por ellas.

Los vicios del consentimiento destacados por el legislador y estudiados ampliamente por la doctrina son el error, el dolo y la violencia. De manera general puede afirmarse que el primero consiste en una falsa apreciación de la realidad, en creer falso lo verdadero o verdadero lo falso; el dolo en las actuaciones intencionales de una de las partes o de un tercero con el fin de lograr que la otra parte se decida a contratar y; la violencia se trata de producirle a una persona sensata justo temor de verse afectada por un mal notable en su persona o sus bienes en caso de que no contratare. El fundamento legal de dicha afirmación se encuentra en el artículo 1.146 ibidem, el cual es del tenor siguiente:
“Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato”.

La ciudadana ANA PUERTA destaca que el consentimiento para celebrar el contrato de marras se encuentra viciado en razón de que no habría contratado con el ciudadano GUSTAVO GALVIS de saber que este pretendía una venta y no un préstamo omitiendo el señalamiento de alguno de los vicios antes mencionados. Sin embargo, observa el Tribunal que la circunstancia delatada no encuadra en alguno de los vicios del consentimiento referidos, pues no se considera como tal el silencio de una de las partes cuando no señala a la otra determinados hechos sobre los cuales ésta tenía la posibilidad de informarse por sí misma y, así se declara.

Por otra parte, la causa es la que produce el consentimiento, es la razón o fin por el cual se otorga el mismo, aún cuando se trata de un elemento independiente y autónomo de aquél, puede afirmarse incluso que en los contratos bilaterales es la prestación de la otra parte. Respecto a dicho elemento, la demandante alegó que sería ilícita, por tratar de revestir de legalidad un acto usurario, en tanto que la supuesta vendedora pretende un préstamo de dinero a interés. En el entendido de que un acto es lícito en la medida en que no contraríe el orden público, las buenas costumbres o disposición expresa de la ley, el legislador ha establecido en el artículo 1.158 de la ley sustantiva civil una presunción juris tantum no sólo de existencia de la causa, sino de su licitud.

Ahora bien, conforme a las reglas que rigen la carga y distribución de la prueba, las partes deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho, ello se desprende tanto del artículo 1.354 del Código Civil, como del 506 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la demandante, ciudadana ANA PUERTA CARRILLO, no promovió pruebas en el devenir del juicio capaces de acreditar que la causa del contrato celebrado con el ciudadano GUSTAVO GALVIS y cuya nulidad pretende, es ilícita, en razón de lo cual su pretensión está condenada al fracaso, así se declara.

Respecto al objeto del contrato la demandante señaló que existe una confusión sobre la identificación de lo que fue objeto de negociación, ya que en él sólo se hace referencia a una parcela y la casa sobre ella construida y no a una edificación constante de dieciséis apartamentos. Ante ello, debe precisar este sentenciador que, siendo el objeto el contenido de la obligación, no existe duda respecto a que por tal debe entenderse la prestación, actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar en beneficio de su acreedor. En el contrato de compraventa el objeto es la transmisión del derecho real de propiedad y, para ello la cosa debe existir, estar en el comercio, ser determinada o determinable y pertenecer a quien la transmite, elementos éstos cuya ausencia no ha sido alegada por la demandante, pues su errada referencia a lo que sería el objeto del contrato se refiere a un error en la determinación de la cosa, más no a su omisión y, así se declara.

En lo atinente al alegato esgrimido por la ciudadana ANA PUERTA de que el precio de la venta es vil al pretender el demandado adquirir por la suma de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000, 00), una construcción que tiene un costo aproximado de TRESCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 350.000.000, 00), encuentra este sentenciador que la irrisoriedad del precio establecido en un contrato de compraventa no se erige como una causal de nulidad del mismo, pues tal como se dejó sentado con anterioridad, ello sólo se produce ante la ausencia de los elementos de existencia: consentimiento, objeto y causa y, así se declara.

Dilucidado como ha quedado la improcedencia de los alegatos argüidos por la ciudadana ANA PUERTA a los fines de obtener la nulidad del contrato de compraventa con retracto convencional celebrado con el ciudadano GUSTAVO GALVIS, el Tribunal desestima dicha pretensión y, así se declara.

De la indemnización por daños
Alega la demandante que el proceder del ciudadano GUSTAVO GALVIS le causó daños y perjuicios “…al indisponerla con los adquirentes de los distintos apartamentos…”, al extremo de verse forzada a fijar residencia fuera de su propiedad, en razón de lo cual requiere dicho ciudadano le indemnice con el pago de la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000, 00).

El ciudadano GUSTAVO GALVIS rechazó que la demandada hubiere padecido daño alguno por dolo, negligencia, impericia o inobservancia por hecho alguno que pueda atribuírsele.

Encuentra este sentenciador que debido al carácter objetivo de las reclamaciones por concepto de daños derivados de hechos ilícitos, tal como sería lo alegado por la demandada -que el ciudadano GUSTAVO GALVIS la habría indispuesto con sus vecinos-, es imprescindible que el demandante acredite la existencia de un daño constituido por una afección a un bien o derecho tutelado por el ordenamiento jurídico o disminución patrimonial; una actuación u omisión atribuible al demandado y; la relación de causalidad entre tales elementos. Sin embargo, la demandante no allegó al expediente instrumentos capaces de acreditar la existencia de los elementos antes mencionados, en razón de lo cual su pretensión será desechada y, así se declara.

De los derechos de terceros
La ciudadana ANA PUERTA requirió que se pronuncie este Tribunal sobre los derechos de los terceros adquirentes FRANCISCO ANTONIO TORREALBA LAREZ, DALIA MARGARITA ALBARRÁN LINARES, RICARDO GANDICA GONZÁLEZ, DANIEL HERNÁNDEZ y CARLOS ASCANIO ASCANIO, con quienes tendría pactada la venta de apartamentos.

Por su parte, el ciudadano GUSTAVO GALVIS rechazó que el Tribunal deba pronunciarse sobre supuestos derechos de terceros adquirentes de partes del inmueble, en atención de que la demandante carece de cualidad e interés para reclamar los derechos de estos en caso de que existieren, ni tiene él interés o cualidad para sostener ningún juicio que verse sobre los derechos de dichos terceros, pues conforme a lo establecido en el artículo 140 del Código de Procedimiento Civil no se puede hacer valer en juicio un derecho ajeno en nombre propio.

La cualidad en sentido amplio es sinónimo de legitimación y, deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular.

En sentido procesal expresa una relación lógica entre la persona del actor concretamente considerada y, aquella a la que la ley concede el derecho de acción. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico queda circunscrito a saber determinar dicha relación en el proceso. El criterio tradicional y, en principio válido, es el que afirma que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la falta de cualidad.

De otra parte, es necesario esclarecer que la figura del interés procesal difiere de la cualidad, tratadas como sinónimos por la representación judicial del demandado.

El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil estipula:
“Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente”.-

La norma se refiere al interés procesal, a la necesidad del proceso como único medio para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. Lo que se pretende es recurrir ante el órgano jurisdiccional a objeto de compeler al obligado, aún en contra de su voluntad -por la fuerza pública si fuere necesario- a que reconozca o satisfaga una determinada prestación.

La figura tiene una causa remota en la prohibición de hacer justicia por mano propia que ha impuesto el Estado moderno al irrogarse con carácter exclusivo la función de juzgar y el monopolio de la violencia, si ella fuera imprescindible, para hacer cumplir lo juzgado. El interés procesal de obrar o contradecir en juicio no debe ser confundido con el interés sustancial en la obtención de un bien. Son cosas diametralmente distintas, ya que este último es el punto neurálgico del derecho subjetivo material, en tanto en cuanto se considera un interés protegido por la ley, es decir legítimo. Por el contrario, el interés procesal es como se ha dicho la necesidad de recurrir a la jurisdicción para obtener la prometida garantía jurisdiccional. Es oportuno resaltar que esa necesidad lo es por partida doble, ya que por una parte encuentra sustento en la prohibición de autotutela, y por la otra, en la incertidumbre que surge respecto de la existencia del derecho.

Cuando el artículo bajo examine requiere que para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, no hace alusión al interés sustancial, pues entonces tal precepto equivaldría a decir que para intentar la demanda el actor debe tener la razón, cuestión que resulta imposible si se toma en cuenta que ello estará condicionado al desenlace del proceso.

Hecha la reflexión anterior, luce manifiesto que existe interés sustancial en la persona de la ciudadana ANA PUERTA respecto a los derechos que tendrían los ciudadanos FRANCISCO ANTONIO TORREALBA LAREZ, DALIA MARGARITA ALBARRÁN LINARES, RICARDO GANDICA GONZÁLEZ, DANIEL HERNÁNDEZ y CARLOS ASCANIO ASCANIO, pues éstos habrían suscrito contratos de opción de compraventa sobre apartamentos presuntamente construidos en el terreno objeto del contrato cuya nulidad se pretende. La falta de cualidad se presenta en este caso en la persona del ciudadano GUSTAVO GALVIS, ajeno a la relación jurídica sustantiva que vincula a la ciudadana ANA PUERTA con los ciudadanos cuyos derechos requiere sean reconocidos, sin embargo ello no fue alegado por dicho ciudadano, en razón de lo cual queda desechada la ausencia de interés sustancial invocada y, así se declara.

De otra parte no es menos cierto que también se patentiza su interés procesal en compeler judicialmente al ciudadano GUSTAVO GALVIS al reconocimiento de los derechos que tendrían los ciudadanos FRANCISCO ANTONIO TORREALBA LAREZ, DALIA MARGARITA ALBARRÁN LINARES, RICARDO GANDICA GONZÁLEZ, DANIEL HERNÁNDEZ y CARLOS ASCANIO ASCANIO sobre el inmueble cuya propiedad se irroga y habría prometido transmitir a los últimos, a través de la entablación de este proceso. Con mayor fuerza queda sustentada esta afirmación si se toma en cuenta que la falta de interés procesal puesta de relieve por el ciudadano GUSTAVO GALVIS radica en el hecho de que la ciudadana ANA PUERTA estaría ejerciendo en nombre propio los derechos de los ciudadanos antes mencionados; pero tal como se dejó sentado con anterioridad, dicha ciudadana ha requerido el pronunciamiento respecto a los derechos que delata como propios de los ciudadanos FRANCISCO ANTONIO TORREALBA LAREZ, DALIA MARGARITA ALBARRÁN LINARES, RICARDO GANDICA GONZÁLEZ, DANIEL HERNÁNDEZ y CARLOS ASCANIO ASCANIO. No cabe duda de que la demandante sí tiene interés, tanto sustancial como procesal, para requerir el reconocimiento de los derechos de terceros a los que habría ofrecido en venta el inmueble objeto del contrato de marras antes de su celebración, por lo que el argumento queda desechado, y así se declara.

A pesar de lo anterior, se desprende de la tercería planteada con motivo del presente juicio que los ciudadanos FRANCISCO ANTONIO TORREALBA LAREZ, DALIA MARGARITA ALBARRÁN LINARES, RICARDO GANDICA GONZÁLEZ, DANIEL HERNÁNDEZ y CARLOS ASCANIO ASCANIO han pretendido la exclusión del derecho de propiedad que se irrogan los ciudadanos GUSTAVO GALVIS y ANA PUERTA, alegando al efecto que tendrían uno preferente, en razón de lo cual el Tribunal se pronunciará respecto a los derechos de éstos en el capítulo correspondiente al mérito de la tercería presentada y, así será decidido.

Devienen improcedentes las pretensiones deducidas en juicio por la ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO.

Capítulo II
De la tercería
Se inicia la actual controversia por escrito de tercería presentado en fecha 21 de febrero de 2001 por los abogados ARGENIS RODRIGUEZ y JOSÉ VIVAS, mediante el cual demandan en nombre de sus representados por NULIDAD DE CONTRATO a los ciudadanos ANA PUERTA CARRILLO y GUSTAVO GALVIS, el cual fue reformado el 06 de febrero de 2002.

Por auto proferido el 25 de febrero de 2002 el Tribunal admitió la demanda y su reforma ordenando el emplazamiento de los demandados.

Por escritos presentados el 1º y el 22 de marzo de 2002, por los ciudadanos GUSTAVO GALVIS y ANA PUERTA C., respectivamente, se verificó la contestación de la demanda.

Los terceros intervinientes y la ciudadana ANA PUERTA CARRILLO promovieron pruebas el 21 y el 26 de junio de 2002, respectivamente. El Tribunal emitió pronunciamiento respecto a la admisibilidad de las mismas el 31 de julio de 2002.

Siendo la oportunidad procesal correspondiente para dictar pronunciamiento respecto al mérito de la tercería propuesta, el Tribunal pasa a decidir lo que hubiere lugar con base en las consideraciones que de seguidas se explanan:

Afirman los terceros intervinientes en el escrito presentado el 21 de febrero de 2001 que, contrataron con la ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO la compraventa de diferentes inmuebles, específicamente quince (15) apartamentos que forman parte de un edificio distinguido con el Nº 6, ubicado en la Parroquia San Juan, Palo Grande a Martillo, Antiguo Callejón “A”, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual pertenecía en propiedad a la mencionada ciudadana en la oportunidad de celebración de sus convenciones.

Alegan que el ciudadano DANIEL HERNANDEZ según documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal el 15 de enero de 1998, bajo el Nº 12, Tomo 6 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, celebró con la ciudadana ANA PUERTA una opción de compraventa que versó sobre el apartamento identificado 11-C, situado en la tercera planta del edificio denominado Residencias Majoa, Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el precio de TRECE MILLONES CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 13.186.000, 00), del cual pagó la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000, 00) en calidad de inicial, restando el saldo de TRES MILLONES CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 3.186.000, 00), cuyo pago se habría acordado a plazo.

Señalan que los ciudadanos RICARDO GANDICA GONZÁLEZ y RAIZA COROMOTO ROMERO de GANDICA conforme documento otorgado ante la Notaría Pública Décima Quinta de Caracas el 29 de septiembre de 1996, anotado bajo el Nº 100, Tomo 32 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y posteriormente por documento otorgado ante la Notaría Primera del Municipio Libertador el 15 de septiembre de 1998, anotado bajo el Nº 43, Tomo 89 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, la ciudadana ANA PUERTA le habría ofrecido en venta el apartamento identificado 4-B, situado en la primera planta del edificio denominado Residencias Majoa, Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el precio de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000, 00), cuyo pago se acordó a plazo y habría honrado totalmente.

Apuntan que el ciudadano JAIME JOSÉ RODELO OCHOA celebró una opción de compraventa con la ciudadana ANA PUERTA, según documento otorgado el 12 de noviembre de 1996 ante la Notaría Décima Quinta de Caracas, anotado bajo el Nº 46, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que versó sobre el apartamento Nº A-3, situado en la planta baja del edificio denominado Residencias Majoa, Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el precio de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000, 00), cuyo pago se acordó a plazo y habría honrado parcialmente.

Destacan que el ciudadano JESÚS ENRIQUE ROJAS LUGO suscribió con la ciudadana ANA PUERTA una opción de compraventa, según documento otorgado el 22 de noviembre de 1996 ante la Notaría Cuadragésima de Caracas, anotado bajo el Nº 78, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y según documento otorgado el 04 de diciembre de 1997, anotado bajo el Nº 76, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría que versó sobre el apartamento Nº F-6, situado en la segunda planta del edificio denominado Residencias Majoa, Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el precio de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000, 00), cuyo pago se acordó de contado y habría honrado totalmente.

Agregan que los ciudadanos SAÚL CORONEL CAMARGO y MARGARITA RUÍZ RODRÍGUEZ suscribieron con la ciudadana ANA PUERTA según documento otorgado el 03 de diciembre de 1996 ante la Notaría Décima Quinta de Caracas, anotado bajo el Nº 62, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, donde la última se habría obligado a vender a los primeros uno cualquiera de los apartamentos que forman parte del edificio denominado Residencias Majoa, Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el precio de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000, 00); acuerdo que habría quedado modificado por otro en el que se habría pactado una opción de compraventa según documento otorgado en fecha 11 de diciembre de 1997, anotado bajo el Nº 43, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, que versó sobre el apartamento identificado 11-C del mencionado edificio Residencias Majoa, por el precio de ONCE MILLONES OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 11.080.000, 00), cuyo pago se acordó a plazo y habrían honrado parcialmente.

Apuntan que la ciudadana YARITZA DEL VALLE MARTÍNEZ FERRER celebró con la ciudadana ANA PUERTA un contrato de opción de compraventa otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 06 de junio de 1997, anotado bajo el Nº 81, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, donde la última se habría comprometido a vender a la primera uno de los apartamentos que forman parte del edificio denominado Residencias Majoa, ubicado en la Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el precio de DOCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 12.000.000, 00) cuyo pago se habría acordado a plazo y habría honrado parcialmente.

Señalan que el ciudadano FRANCISCO ANTONIO TORREALBA LAREZ celebró con la ciudadana ANA PUERTA un contrato de promesa de venta del apartamento Nº 2, otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 04 de septiembre de 1997, anotado bajo el Nº 30, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría donde la última se habría comprometido a vender a aquél el mencionado apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Majoa, ubicado en la Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el precio de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000, 00) cuyo pago se acordó de contado y habría honrado totalmente.

Agregan que el ciudadano MANUEL ANTONIO ERAZO VALVERDE celebró un contrato privado de opción de compra venta del apartamento distinguido 2-B, mediante el cual la ciudadana ANA PUERTA se habría comprometido a venderle el mencionado apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Majoa, Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el precio de DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 12.500.000, 00) cuyo pago se acordó a crédito y habría honrado parcialmente.

Indican que los ciudadanos CARLOS ASCANIO ASCANIO y MERLY SARABIA de ASCANIO celebraron con la ciudadana ANA PUERTA un contrato de opción de compraventa del apartamento identificado 12-C, otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 14 de noviembre de 1997, anotado bajo el Nº 38, Tomo 49, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, mediante el cual la última se habría comprometido a venderles el mencionado apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Majoa, Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el precio de DIEZ MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 10.700.000,00), cuyo pago habrían honrado totalmente.

Los terceros intervenientes hacen alusión a que el ciudadano JOSÉ DEL CARMEN CHACÓN CHACÓN celebró con la ciudadana ANA PUERTA un contrato de opción de compraventa del apartamento distinguido 10-C, otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 20 de noviembre de 1997, anotado bajo el Nº 58, Tomo 97 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, mediante el cual la última se habría comprometido a venderle el mencionado apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Majoa, situado en la Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por la cantidad de DIEZ MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 10.700.000, 00), cuyo pago habría honrado totalmente.

Agregan que la ciudadana ARACELYS MATHEUS de AZUAJE celebró con la ciudadana ANA PUERTA una opción de compraventa del apartamento identificado 1-A, otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 13 de marzo de 1998, anotado bajo el Nº 94, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, donde la última se habría comprometido a venderle a la primera el mencionado apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Majoa, ubicado en la Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el precio de ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 11.000.000, 00), cuyo pago habría honrado totalmente.

Indican que la ciudadana LOURDES MARÍA BARRETO de YÁNEZ suscribió una opción de compraventa del apartamento distinguido 2-A, otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 08 de junio de 1998, anotado bajo el Nº 94, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, en el cual la ciudadana ANA PUERTA se habría comprometido a venderle el mencionado apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Majoa, situado en la Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por la suma de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000, 00) cuyo pago pactado a plazo, habría honrado parcialmente.

Señalan que los ciudadanos RAFAEL ANTONIO HERNÁNDEZ y DALIA MARGARITA ALBARRÁN celebraron una opción de compraventa del apartamento distinguido 1-B, otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 01 de junio de 1998, anotado bajo el Nº 62, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, mediante el cual la ciudadana ANA PUERTA se habría comprometido a venderles el mencionado apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Majoa, Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000, 00) cuyo pago habrían honrado parcialmente.

Agregan que los ciudadanos ÁNGEL DÁVILA y AMPARO QUINTERO de DÁVILA suscribieron un contrato de opción de compraventa del apartamento designado con la letra “A”, otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 30 de junio de 1998, anotado bajo el Nº 81, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, en el cual la ciudadana ANA PUERTA se habría comprometido a venderles el mencionado apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Majoa, Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por el precio de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000, 00), cuyo pago habrían honrado parcialmente hasta por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000, 00).

Manifiestan que los ciudadanos JUSTO ALDOFGER VIVAS SÁEZ y GLENNIS BEATRIZ OCHOA MONTERO suscribieron un contrato de opción de compraventa del apartamento distinguido 1-A, otorgado en forma privada, mediante el cual la ciudadana ANA PUERTA se habría comprometido a venderles el mencionado apartamento que forma parte del edificio denominado Residencias Majoa, Avenida San Martín, Esquina de Palo Grande, Nº 0623, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, por la suma de TREINTA Y CINCO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 35.980.000, 00), de la cual habrían pagado según dicho documento la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000, 00).

Prosiguen los terceros en su relato afirmando que la ciudadana ANA PUERTA adquirió en propiedad el 17 de enero de 1995, según instrumento inscrito ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nº 8, Tomo 4, Protocolo Primero, un inmueble identificado como una parcela de terreno y la casa sobre el construida, situado en la Parroquia San Juan, Palo Grande a Martillo (antiguamente Callejón “A”), número 6, del Municipio Libertador del Distrito Federal, cuyas medidas y linderos son los siguientes: trece metros con veintiocho centímetros (13.28 mts.) de frente y treinta y tres metros (33 mts.) de fondo, colindante por el NORTE: con casa que es o fue de Francisco Kanash y Carlos Stein; SUR: con callejón “A”; ESTE: con casa que es o fue de Pedro Mande y; OESTE: con casa que es o fue de Soledad Conde, terreno sobre el cual se dedicó a la construcción de dieciséis (16) apartamentos, de los cuales les ofreció en venta quince (15).

Arguyen que durante la construcción de los referidos apartamentos realizó diversas negociaciones sobre el inmueble, las cuales se inscribieron ante la mencionada Oficina Subalterna de Registro (en fechas 25 de mayo de 1995, según documento asentado bajo el Nº 24, tomo 29; 13 de junio de 1996 según documento asentado bajo el Nº 46 del Tomo 35; 25 de abril de 1997 según documento asentado bajo el Nº 20 del Tomo 12; 08 de mayo de 1997 según documento asentado bajo el Nº 3 del Tomo 25, todos del Protocolo Primero), sin considerar el daño que podría generar a los compradores de los apartamentos, hoy terceros intervinientes.

Señalan que el 10 de febrero de 1998, con posterioridad a la suscripción de las ventas referidas precedentemente, la ciudadana ANA PUERTA celebró una venta con pacto de rescate sobre la parcela de terreno y la casa sobre el construida, situada en la Parroquia San Juan, Palo Grande a Martillo, (antiguamente Callejón A) distinguido con el Nº 6 del Municipio Libertador del Distrito Federal, con el ciudadano GUSTAVO GALVIS, según documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 10 de febrero de 1998, anotado bajo el Nº 40 en el Tomo 22, Protocolo Primero, cuya nulidad acusan afirmando que el mismo no tiene objeto ni causa lícita.

Los terceristas fundamentan su reclamación en el artículo 371 y el ordinal 1º del artículo 370, ambos del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 1.487 y 1.161 del Código Civil, los cuales los habilitan para ocurrir a la vía de la tercería, invocando que conforme a los elementos de sus contratos, éstos serían de venta.

Aducen que para el momento en que la ciudadana ANA PUERTA celebró el contrato instrumentado en documento inscrito el 10 de febrero de 1998, anotado bajo el Nº 40, Tomo 22, Protocolo Primero, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, ya no era propietaria del inmueble objeto de ese negocio jurídico, y que aun cuando figuraba como propietaria de un inmueble constituido por casa y terreno, no es menos cierto que el mismo no existía como tal, pues las construcciones edificadas sobre el terreno comenzaron a ejecutarse en el año 1996.

En opinión de los terceros intervinientes, con la venta de los apartamentos se enajenaba el terreno sobre el cual se levantaron, según lo que estatuye el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, de manera que según éstos la negociación celebrada entre los ciudadanos ANA PUERTA y GUSTAVO GALVIS no tiene aptitud para afectar los derechos de terceros adquirentes de buena fe.

Prosiguen indicando que la tradición se habría verificado ya que fueron puestos en posesión de la cosa vendida y, siendo que ya no hacía parte de su patrimonio, la ciudadana ANA PUERTA, habría procedido a la venta de la cosa ajena. Asimismo, agregan que no existe correspondencia entre el objeto del negocio celebrado por dicha ciudadana y GUSTAVO GALVIS, ya que sobre el terreno no se levantaba una casa sino una edificación distinta cuya estructura consiste en un inmueble de cuatro (4) niveles y dieciséis (16) apartamentos y, que en el documento otorgado por éstos se refiere que a la ciudadana ANA PUERTA le perteneció el inmueble por haberlo adquirido el 8 de mayo de 1997 por instrumento anotado bajo el Nº 3, Tomo 25, Protocolo Primero, lo que no es cierto, pues lo habría adquirido mediante documento otorgado en fecha 25 de abril de 1997, anotado bajo el Nº 20, Tomo 12, Protocolo Primero.

Invocan y solicitan la nulidad del instrumento y la nulidad del acto registrado mediante el cual se procedió a la liberación de la hipoteca y a la venta con pacto de rescate, otorgado el 10 de febrero de 1998, asentado con el Nº 40 en el Tomo 22, Protocolo Primero, pues conforme a la legislación vigente al tiempo del otorgamiento (Ley de Registro Público, Gaceta Oficial Nº 4.665 Extraordinario, edición del día 30 de diciembre de 1993, artículo 89), se exigen una serie de requisitos no cumplidos en el instrumento que impugnan, ya que no se hizo mención -entre otros- al título inmediato de adquisición de la propiedad.

En razón de que los ciudadanos ANA PUERTA y GUSTAVO GALVIS habrían celebrado una compraventa con pacto de rescate que versaba sobre bienes que anteriormente fueron vendidos a ellos, éstos aducen que se estaría en presencia de una venta de la cosa ajena, por lo cual “el objeto del contrato es ilícito, conforme a lo pautado en el Artículo 1.155 Ejusdem, lo cual consecuencialmente hace inválido el contrato de venta con pacto de retracto señalado, por cuanto, falta el requisito exigido en el Ordinal 2º del Articulo 1.141 del Código Civil”.

También alegan los terceristas que el contrato se encuentra fundado en una causa falsa, ya que “la intención de las partes era una venta con pacto de retracto de un inmueble constituido por un terreno y la casa sobre él construida, cuando lo cierto es, que la casa a la cual se refiere el comentado contrato, no existe, por cuanto, el inmueble existente, se encuentra constituido por un edificio de apartamentos, el cual (…) había sido construido anteriormente por la ciudadana Ana Inocencia Puerta Carrillo.”

El fraude procesal es otro de los motivos invocados por los terceristas en su demanda, quienes advierten que el codemandado GUSTAVO GALVIS tenía conocimiento de las construcciones edificadas sobre el terreno, ya que el título supletorio que hizo evacuar lo fue con posterioridad al que consignó la ciudadana ANA PUERTA.

Finalmente, requieren del Tribunal se declare la nulidad del documento de venta con pacto de retracto inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal en fecha 10 de febrero de 1998, anotado bajo el Nº 40 del Tomo 22, Protocolo Primero, con sustento en que “…se encuentra viciado de nulidad y en consecuencia, nulo de toda nulidad…” en razón de que no cumple con las disposiciones contenidas en el artículo 89 de la Ley de Registro Público vigente en el año 1998, como tampoco con las disposiciones contenidas en el artículo 89 de la Ley de Registro Público con vigencia al tiempo de la interposición de la demanda y, por cuanto para la fecha de dicha venta la ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO le había vendido a los terceros intervinientes los inmuebles anteriormente descritos.

Por escritos presentados el 1º de marzo y el 17 de abril de 2002, el codemandado GUSTAVO GALVIS negó, rechazó y contradijo en los hechos y en el derecho la demanda de tercería y su reforma y solicitó se la declare sin lugar y se condene al pago de las costas procesales.

Afirmó el mencionado ciudadano que adquirió de la ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO, conforme documento otorgado en fecha 10 de febrero de 1998 ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nº 40, Tomo 22, Protocolo Primero, un inmueble constante de una parcela de terreno y la casa (definida como ‘edificio para habitar’ según cita del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española), “que no es otra que la casa que en dicha parcela de terreno existía para el tiempo de la venta”.

Agrega que pactó un retracto convencional en un plazo de seis (6) meses contado a partir de la fecha de protocolización, y por cuanto el retracto no se ejerció oportunamente la propiedad del terreno y la casa quedó en su patrimonio, en tanto que el precio pactado y pagado en el patrimonio de la vendedora.

Apunta que la adquisición del terreno le confirió la “…propiedad del suelo y la de todo lo construido sobre su superficie, la casa que allí existía para el momento de la venta y existe actualmente…” (…) “… según lo que dispone el artículo 549 del Código Civil…”.

Rechazó y contradijo que se hubieren omitido las formalidades notables previstas en el artículo 89 de la Ley de Registro Público vigente a la fecha de la operación, por cuanto en dicho dispositivo se exigía la mención del título inmediato de adquisición del derecho vendido, por cuanto dicho requisito fue satisfecho y, que el contrato contenido en el referido documento careciera de objeto y causa lícita, ya que en el mismo el comprador perseguía la adquisición de la propiedad del terreno y la casa (que es su objeto), cuya compra-venta, enajenación y adquisición total no está prohibida por ninguna disposición legal; en tanto que la vendedora perseguía procurarse fondos de dinero mediante la venta de dicho inmueble.

Por otra parte, la representación judicial del ciudadano GUSTAVO GALVIS acepta en nombre de su mandante:
“… que la casa que forma parte actualmente y que formaba parte del inmueble adquirido como queda expuesto, pertenece a mi mandante por haberla comprado a ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO y no por haberla construido a sus propias expensas y que es la compra por el documento impugnado en la demanda de tercería el título de mi mandante sobre la referida casa que hizo construir dicha ciudadana, conforme al título supletorio que dicha ciudadana, con intención de defraudar a mi mandante, intentó convertir en título suficiente de posesión con posterioridad a la venta que hizo a mi mandante de dicha casa y necesariamente, por ser imposible su escisión, del terreno en que está construida, mediante declaración por el Tribunal de Familia y Menores incompetente ante el cual se evacuó el justificativo o título supletorio, evacuación y declaración de fecha 26/10/98, como lo narran los demandantes, esto es, vencido ya el plazo convencional para el ejercicio del retracto sobre el inmueble vendido…” y concluye “…Tal circunstancia y tal declaración no confieren a los demandantes derecho alguno sobre el inmueble, sea de propiedad o de cualquier otra índole o naturaleza, ni sobre ninguna parte ni dependencia de él, ni sobre ninguna alícuota de tales derechos...”.

Desconoció los documentos mencionados en la demanda con sustento en que no le son oponibles al no emanar de él por no tratarse de documentos registrados según lo establecido en el ordinal 1º del artículo 1.920 y el artículo 1.924, ambos del Código Civil.

Rechazó y contradijo que los demandantes hayan adquirido derechos, partes o dependencias construidas sobre la parcela de terreno de su propiedad, con anterioridad a la negociación celebrada con la ciudadana ANA PUERTA y, que en el negado supuesto de que las operaciones que afirman los terceristas haber realizado con ésta se hubieran efectivamente realizado en los términos mencionados en los documentos producidos con la demanda, ello no les confiere derechos sobre el inmueble, ya que él no tenia conocimiento de tales negocios, porque la vendedora no lo hizo saber, salvo la hipoteca que se canceló en el acto del otorgamiento, y según su representación judicial “…no cabía en la mente de mi (su) mandante que pudiese (sic) personas tan torpes que hubiesen celebrado operaciones de tal índole, prohibidas expresamente por la Ley que rigen la materia…”y, continúa afirmando en su contestación que tales operaciones no pueden ser registradas ni tienen efecto traslativo de propiedad: 1º porque carecen de objeto, de un cuerpo cierto y definido sobre el que pueda expresarse el consentimiento y perfeccionarse un contrato de venta con efectos reales; 2º porque son operaciones expresamente prohibidas por la Ley de Propiedad Horizontal; que la ignorancia de la Ley “no excusa de su cumplimiento “… menos aun cuando la ignorancia de los demandantes es tan evidentemente culpable y debida a su propia negligencia. …”.

Adujo que la tradición se verifica conforme a lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil y que “… no se puede hacer tradición de un objeto inexistente e indefinido de una venta inexistente como las alegadas por los demandantes…”. Sostiene que los terceristas nunca adquirieron derechos sobre los inmuebles que identifican en el libelo, por cuanto no se habría dado cumplimiento a lo que al respecto establece la Ley de Propiedad Horizontal, y que el inmueble en cuestión perteneció en propiedad a la vendedora hasta que lo vendió a su mandante, por lo cual los terceristas no tienen ni cualidad ni interés legítimo para demandar; y por último solicita al Tribunal entre otros pedimentos, se pronuncie sobre su derecho al uso, goce y disposición del inmueble adquirido por él conforme a lo que establece el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 545 del Código Civil.

Mediante escrito presentado el 22 de marzo de 2002 la ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO dio contestación a la demanda interpuesta por los terceros intervinientes y a su reforma conviniendo en la misma al haberse allanado absolutamente a los hechos planteados.

Pasa de seguidas el Tribunal a analizar el material probatorio adjuntado por las partes conforme al imperativo contenido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil:

Los terceros intervinientes allegaron con su escrito de tercería los siguientes instrumentos: 1.- En copia certificada, documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal el 15 de enero de 1998, bajo el Nº 12, Tomo 6 de los Libros de Autenticaciones; 2.- En copia simple, cinco (5) recibos emanados de INVERSIONES BELISARIO H. & ASOC.; 3.- En copia simple autorización extendida por la ciudadana ANA PUERTA a INVERSIONES BELISARIO H. & ASOC.; 4.- En copia simple, cuatro (4) cheques librados contra cuenta del ciudadano DANIEL HERNANDEZ y recibo emanado de INVERSIONES BELISARIO H. & ASOC.; 5.- En copia simple, catorce (14) recibos emanados del ciudadano JOSÉ OVIDIO ABREU; 6.- En original, trece (13) letras de cambio libradas por la ciudadana ANA PUERTA, contra el ciudadano DANIEL HERNANDEZ; 7.- En original, documento otorgado por ante la Notaría Pública Décima Quinta de Caracas el 27 de septiembre de 1996, anotado bajo el Nº 100, Tomo 32 de los Libros de Autenticaciones; 8.- En copia certificada, instrumento otorgado ante la Notaría Primera del Municipio Libertador el 15 de septiembre de 1998, anotado bajo el Nº 43, Tomo 89 de los Libros de Autenticaciones; 9.- En original, doce (12) letras de cambio libradas por la ciudadana MEIGUI PUERTA, contra el ciudadano RICARDO GANDICA; 10.- En original, treinta y cinco (35) letras de cambio libradas por la ciudadana ANA PUERTA, contra el ciudadano RICARDO GANDICA; 11.- En copia certificada, documento otorgado el 12 de noviembre de 1996 ante la Notaría Décima Quinta de Caracas, anotado bajo el Nº 46, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones; 12.- En original, veintisiete (27) letras de cambio libradas por la ciudadana ANA PUERTA contra el ciudadano JAIME RODELO OCHOA; 13.- En copia certificada, instrumento otorgado el 22 de noviembre de 1996 ante la Notaría Cuadragésima de Caracas, anotado bajo el Nº 78, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones; 14.- En copia certificada, instrumento otorgado el 04 de diciembre de 1997, anotado bajo el Nº 76, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito federal; 15.- En copia certificada, documento otorgado el 03 de diciembre de 1996 ante la Notaría Décima Quinta de Caracas, anotado bajo el Nº 62, Tomo 44 de los Libros de Autenticaciones; 16.- En copia certificada, documento otorgado en fecha 11 de diciembre de 1997, anotado bajo el Nº 43, Tomo 104 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal; 17.- En original, quince (15) letras de cambio libradas por la ciudadana ANA PUERTA contra el ciudadano SAUL CORONEL; 18.- En copia certificada, instrumento otorgado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 06 de junio de 1997, anotado bajo el Nº 81, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones; 19.- En copia simple, documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 04 de septiembre de 1997, anotado bajo el Nº 30, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones; 20.- En original, recibo emanado de la ciudadana ANA PUERTA a favor del ciudadano MANUEL ERAZO; 21.- En original, seis (6) letras de cambio libradas por la ciudadana ANA PUERTA contra el ciudadano MANUEL ERAZO; 22.- En copia certificada, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 14 de noviembre de 1997, anotado bajo el Nº 38, Tomo 49, de los Libros de Autenticaciones; 23.- En copia simple, recibo emanado de la ciudadana ANA PUERTA a favor de los ciudadanos CARLOS ASCANIO y MERY SARABIA; 24.- En copia certificada, documento autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 20 de noviembre de 1997, anotado bajo el Nº 58, Tomo 97 de los Libros de Autenticaciones; 25.- En original, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 13 de marzo de 1998, anotado bajo el Nº 94, Tomo 08 de los Libros de Autenticaciones; 26.- En original, documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 08 de junio de 1998, anotado bajo el Nº 94, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones; 27.- En original, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 01 de diciembre de 1998, anotado bajo el Nº 52, Tomo 116 de los Libros de Autenticaciones; 28.- En original, cuatro (4) recibos emanados de la ciudadana ANA PUERTA a favor de la ciudadana LOURDES de BARRETO; 29.- En original, cuatro (4) recibos emanados del ciudadano JOSE ATIENZA PETIT a favor de la ciudadana LOURDES de BARRETO; 30.- En original, instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 01 de junio de 1998, anotado bajo el Nº 62, Tomo 48 de los Libros de Autenticaciones; 31.- En copia simple, documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 30 de junio de 1998, anotado bajo el Nº 81, Tomo 57 de los Libros de Autenticaciones; 32.- En copia simple, documento presuntamente suscrito entre los ciudadanos ANGEL DAVILA y AMPARO QUINTERO por una parte y, la ciudadana ANA PUERTA por la otra; 33.- En original, documento presuntamente suscrito entre la ciudadana GLENNYS OCHOA por una parte y, la ciudadana ANA PUERTA por la otra; 34.- En original, tres (3) letras de cambio libradas por la ciudadana ANA PUERTA contra el ciudadano JUSTO VIVAS; 35.- En original, recibo emanado del ciudadano JOSE OVIDIO ABREU a favor de la ciudadana GLENNYS OCHOA; 36.- En copia simple, documento protocolizado el 17 de enero de 1995 ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 8, Tomo 4, Protocolo Primero; 37.- En copia simple, documento inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 10 de febrero de 1998, bajo el Nº 40 en el Tomo 22, Protocolo Primero y; 38.- En copia simple, constancia presuntamente emanada del ciudadano GUSTAVO GALVIS.

Dichos instrumentos fueron desconocidos en su totalidad por el ciudadano GUSTAVO GALVIS en la oportunidad de la contestación. Sin embargo, observa este Despacho que el único de los instrumentos señalados que emanaría del mencionado ciudadano es aquél descrito bajo el número 38, el cual por ser una copia simple de un documento privado, no surte valor probatorio a pesar del cotejo promovido por los terceros intervinientes, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, así se declara.

Los instrumentos descritos bajo los números 1, 7, 8, 11, 13, 14, 15, 16, 18, 19, 22, 24, 25, 26, 27, 30, 31, 36 y 37, no fueron impugnados, tachados o desconocidos, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio conforme al artículo 429 ejusdem.

Por su parte, aquellos signados bajo los números 6, 9, 10, 12, 17, 20, 21, 28, 33 y 34, no fueron objeto de impugnación, tacha o desconocimiento, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio conforme al artículo 444 ibidem.

Los documentos identificados 2, 3, 4, 5, 23 y 32 se erigen como copias simples de instrumentos privados, apócrifos, carentes de valor probatorio por imperio del artículo 429 de la ley adjetiva civil; mientras que aquellos distinguidos con los números 29 y 35 son instrumentos privados emanados de terceros ajenos al presente juicio, por lo que debían ser ratificados en atención del artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, carga ésta que fue incumplida, en razón de lo cual quedan desechados del procedimiento y, así se declara.

Durante el lapso de promoción de pruebas la representación judicial de los terceros intervinientes allegó al expediente, en original, documento presuntamente suscrito entre la ciudadana LOURDES BARRETO de YANEZ por una parte y, la ciudadana ANA PUERTA por la otra; en copia simple, documento otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del entonces Distrito Federal en fecha 20 de noviembre de 1997, anotado bajo el Nº 58, Tomo 97 de los Libros de Autenticaciones y; en copia simple, título supletorio conferido por el Juzgado Noveno de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a la ciudadana Ana Inocencia Puerta Carrillo. Dichos instrumentos no fueron impugnados, tachados o desconocidos, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio conforme a los artículos 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Asimismo, trajeron al expediente dieciséis (16) inspecciones judiciales extralitem practicadas por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Observa el Tribunal que se trata de una prueba preconstituida, evacuada sin la presencia de la futura parte en el juicio, privándole de la posibilidad de controlarla como prerrogativa del derecho a la defensa, en razón de lo cual dichas inspecciones son indicios que deberán acumularse a otros indicios o pruebas para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido y, así se declara.

La ciudadana ANA PUERTA trajo al expediente durante el lapso de promoción de pruebas los siguientes instrumentos: 1.- En original, quince (15) letras de cambio libradas por ella contra el ciudadano ANGEL DAVILA; 2.- En original, nueve (9) letras de cambio libradas por ella contra el ciudadano JESUS LUGO ROJAS; 3.- En original, cheque librado por la ciudadana LOURDES BARRETO a favor de la ciudadana ANA PUERTA; 4.- En original, cuarenta y cuatro (44) letras de cambio libradas por la ciudadana ANA PUERTA contra la ciudadana LOURDES BARRETO; 5.- En original, diecinueve (19) letras de cambio libradas por la ciudadana ANA PUERTA contra el ciudadano SAUL CORONEL; 6.- En original, treinta y nueve (39) letras de cambio libradas por la ciudadana ANA PUERTA contra el ciudadano MANUEL ERAZO; 7.- En original, sesenta y dos (62) letras de cambio libradas por la ciudadana ANA PUERTA contra el ciudadano JAIME RODELO; 8.- En original, ciento treinta (130) letras de cambio libradas por la ciudadana ANA PUERTA contra la ciudadana YARIZA MARTINEZ. Dichos documentos no fueron impugnados, tachados o desconocidos, en razón de lo cual surten pleno valor probatorio conforme al artículo 444 ejusdem.
De la falta de cualidad e
interés de los terceros intervinientes

Alegó la representación judicial del ciudadano GUSTAVO GALVIS que, el inmueble en cuestión perteneció en propiedad a la vendedora hasta que lo vendió, por lo cual los terceristas no tendrían ni cualidad, ni interés legítimo para demandar; y por último solicita al Tribunal entre otros pedimentos, se pronuncie sobre su derecho al uso, goce y disposición del inmueble adquirido por él conforme a lo que establece el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 545 del Código Civil.

Respecto a dicho alegato, encuentra pertinente este sentenciador ratificar lo establecido en el capítulo precedente en lo atinente a la distinción entre cualidad e interés jurídico. En ese sentido, resulta patente para quien decide que existe interés sustancial en la persona de los terceros intervinientes para demandar a los ciudadanos ANA PUERTA y GUSTAVO GALVIS por la nulidad del contrato de compraventa con pacto de retracto celebrado entre éstos sobre un inmueble en el cual se habría construido un edificio de cuyos apartamentos serían propietarios los terceros por virtud de la venta que a cada uno le habría hecho la primera de los nombrados, de manera tal que pretenden excluir tanto a la ciudadana ANA PUERTA, como al ciudadano GUSTAVO GALVIS de la propiedad de dicho inmueble y, así se declara.

De otra parte y, en lo que respecta al interés procesal, como la necesidad del proceso como único medio para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica, encuentra el Tribunal que éste existe en la persona de los terceros intervinientes en razón de que tanto la ciudadana ANA PUERTA, como el ciudadano GUSTAVO GALVIS se irrogan la propiedad del inmueble que los terceros alegan les corresponde, desconociendo de manera franca los derechos que éstos tendrían, de manera tal que la tercería de marras es el único medio para obtener el reconocimiento de los mismos en caso de que existieren y, así se declara.

De la naturaleza de los contratos celebrados entre
los terceros intervinientes y la ciudadana ANA PUERTA.

Afirman los terceros intervinientes en el escrito presentado el 21 de febrero de 2001 que, contrataron con la ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO la compraventa de diferentes inmuebles, específicamente quince (15) apartamentos que forman parte de un edificio distinguido con el Nº 6, ubicado en la Parroquia San Juan, Palo Grande a Martillo, Antiguo Callejón “A”, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal, el cual pertenecía en propiedad a la mencionada ciudadana en la oportunidad de celebración de sus convenciones, manifestando entre otras cosas que, habrían pactado que el pago del precio sería a plazo y que se encuentran en posesión de cada uno de dichos apartamentos.

Considera pertinente este sentenciador realizar ciertas aclaraciones respecto a los contratos traídos por los terceros intervinientes, interpretando la voluntad de las partes manifestada en los mismos, conforme al dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil de la forma siguiente:

La venta es un negocio jurídico eminentemente consensual que se perfecciona simplemente, cuando medie entre los sujetos acuerdo sobre el precio y la cosa u objeto y, dándose la circunstancia relevante del consentimiento exteriorizado sobre precio y cosa, se reconduce que se está en presencia de un verdadero contrato de compraventa debidamente perfeccionado, por lo que cualesquiera otras estipulaciones que sobre ese hecho hayan elaborado las partes, deben entenderse como obligaciones o modalidades propias de la compraventa emergente ya concluida.

En el caso de estos autos se observa que no obstante haberse nominado a cada uno de los contratos celebrados entre los terceros intervinientes y la ciudadana ANA PUERTA como “opciones compraventa” u “ofertas de venta”, las partes como “promitente vendedora” y “promitente compradora”, la lectura detallada y el análisis pormenorizado de los mismos evidencia que se tratan de compraventas con efectos obligacionales. En aquél celebrado entre la ciudadana ANA PUERTA y el ciudadano DANIEL HERNANDEZ, la primera indica que se obliga a venderle el apartamento identificado 11-C ubicado en la tercera planta del edificio Residencias Majoa y que la venta definitiva del inmueble se verificaría en la oportunidad de protocolización del documento de condominio, siendo el precio determinado por ambas partes la cantidad de TRECE MILLONES CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 13.186.000, 00), de los cuales el comprador habría pagado DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000, 00) y especificado el pago del saldo restante en cuotas. De igual forma, se establece que el ciudadano DANIEL HERNANDEZ se compromete a adquirir el inmueble objeto de la venta y la ciudadana ANA PUERTA declara poner al comprador en posesión real y efectiva del mismo; situación similar se desprende de los contratos celebrados entre la última y SAUL CORONEL y MARGARITA RUIZ RODRIGUEZ el 11 de diciembre de 1997; FRANCISCO TORREALBA el 04 de septiembre de 1997; CARLOS ASCANIO y MERY SANABRIA el 14 de noviembre de 1997; JOSE CHACON el 20 de noviembre de 1997; ARACELYS MATHEUS el 13 de marzo de 1998; LOURDES BARRETO el 8 de junio de 1998; RAFAEL HERNANDEZ y DALIA ALBARRAN el 01 de junio de 1998; RICARDO GANDICA y RAIZA de GANDICA el 15 de septiembre de 1998; ANGEL DAVILA y AMPARO QUINTERO el 30 de junio de 1998 y; JUSTO VIVAS y GLENNYS OCHOA; con variaciones en el precio de los apartamentos. Todo ello lleva a este Tribunal a inferir -ateniéndose a la intención de las partes depositada en el contrato, teniendo en miras las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe y, en armonía con las nociones anteriormente argüidas- que lo celebrado por la ciudadana ANA PUERTA y los ciudadanos antes mencionados no es un antecontrato o promesa de vender y comprar, sino que, a juicio de este Juzgado, ninguna duda cabe sobre el hecho de que el negocio concluido es una compraventa con efectos obligacionales, conforme a la cual el nacimiento y el perfeccionamiento del contrato se verifican en momentos diferentes, pues si bien éste ha nacido con el consentimiento, su perfeccionamiento ha sido diferido por las partes mediante la inclusión de elementos accidentales y, la remisión que en el texto del contrato se hace a un futuro documento definitivo, debe entenderse como una cuestión meramente adjetiva consistente en formalizar un negocio ya sustancialmente concluido y, así se declara.

De otra parte, las convenciones celebradas entre ANA PUERTA y los ciudadanos JESÚS LUGO ROJAS, TARCIS MOYA de LUGO, JAIME RODELO OCHOA, YARIZA MARTÍNEZ FERRER, LUCILA FERNÁNDEZ BRACAMONTE y, MANUEL ERAZO VALVERDE, se erigen como compraventas de cosas futuras conforme a lo dispuesto en el artículo 1.153 del Código Civil, toda vez que medió en ellos acuerdo sobre el precio y la cosa en construcción y, así se declara.

El ciudadano GUSTAVO GALVIS contradijo que los demandantes hayan adquirido derechos, partes o dependencias construidas sobre la parcela de terreno cuya propiedad se irroga, con anterioridad a la negociación celebrada con la ciudadana ANA PUERTA y, que en el negado supuesto de que las operaciones que afirman los terceristas haber realizado con ésta se hubieran efectivamente realizado en los términos mencionados en los documentos producidos con la demanda, ello no les confiere derechos sobre el inmueble, ya que él no tenia conocimiento de tales negocios.

Ahora bien, antes se afirmó que la ciudadana ANA PUERTA habría vendido a los terceros intervinientes los apartamentos que habría construido sobre el inmueble y, consta en autos que a su vez dio en venta al ciudadano GUSTAVO GALVIS por documento protocolizado en fecha 10 de febrero de 1998, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nº 40 en el Tomo 22, Protocolo Primero, la parcela de terreno sobre la cual se encontrarían los referidos apartamentos. Sin embargo, consta en autos que los instrumentos que sustentan el derecho que se irrogan los terceros intervinientes carecen de la publicidad registral exigida por el legislador patrio para todos aquellos actos traslativos de propiedad sobre bienes inmuebles, en aras de atribuirle a los mismos efectos erga omnes. Ello deriva en que dichos documentos surtan efectos únicamente entre las partes, más no le sean oponibles a terceros ajenos a la relación jurídica sustantiva que documentan, como es el caso del ciudadano GUSTAVO GALVIS y, así se declara.

De la nulidad de la compraventa con pacto de retracto

Acusan la nulidad del contrato celebrado entre la ciudadana ANA PUERTA y el ciudadano GUSTAVO GALVIS, inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 10 de febrero de 1998, anotado bajo el Nº 40 en el Tomo 22, Protocolo Primero, afirmando que el mismo no tiene objeto ni causa lícita, que esta última es falsa porque la casa que se menciona no existe, sino un edificio y, porque en el mismo no se habría hecho mención del título inmediato de adquisición en contravención de la Ley de Registro Público vigente.

Por su parte, el ciudadano GUSTAVO GALVIS rechazó y contradijo que se hubieren omitido las formalidades previstas en el artículo 89 de la Ley de Registro Público vigente a la fecha de la operación, por cuanto en dicho dispositivo se exigía la mención del título inmediato de adquisición del derecho vendido, por cuanto dicho requisito fue satisfecho y, que el contrato contenido en el referido documento careciera de objeto y causa lícita, ya que en el mismo el comprador perseguía la adquisición de la propiedad del terreno y la casa (que es su objeto), cuya compra-venta, enajenación y adquisición total no está prohibida por ninguna disposición legal; en tanto que la vendedora perseguía procurarse fondos de dinero mediante la venta de dicho inmueble.

Respecto al alegato de ilicitud y falsedad de la causa observa este Despacho que, dicho elemento de existencia del contrato es el que produce el consentimiento, es la razón o fin por el cual se otorga el mismo, aún cuando se trata de un elemento independiente y autónomo de aquél, puede afirmarse incluso que en los contratos bilaterales es la prestación de la otra parte, tal como se destacó en el capítulo precedente. Partiendo de la presunción juris tantum no sólo de existencia de la causa, sino de su licitud, establecida por el legislador en el artículo 1.158 de la ley sustantiva civil, encuentra el Tribunal que los terceros intervinientes se limitaron a indicar que sería ilícita, pero sin fundamentar su afirmación, en razón de lo cual resulta improcedente y, así se declara.

En lo atinente a la falsedad de la causa por virtud de que la casa que se menciona en el documento no existe, sino un edificio, resulta patente atendiendo a lo antes expuesto respecto a dicho elemento que, lo alegado por los terceros intervinientes no guarda relación con el mismo, se refieren a la cosa cuya propiedad ha sido transmitida, su errada referencia a lo que sería la causa del contrato sería un error en la determinación de la cosa, en razón de lo cual resulta improcedente su afirmación y, así se declara.

De igual forma, los terceros intervinientes invocaron que el contrato de marras carecía de objeto, más no las circunstancias que motivan tal información. Ante ello, debe precisar este sentenciador que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro procedimiento civil, la alegación de los hechos corresponde a las partes, tarea que no puede suplir el ente decisor. Así, ante la omisión de los terceros de indicar el sustento fáctico de la alegada ausencia de objeto en el contrato cuya nulidad pretenden, el Tribunal desecha dicho alegato y, así se declara.

Respecto al incumplimiento del artículo 89 de la Ley de Registro Público por cuanto en el contrato de marras no se habría indicado el título inmediato de adquisición de la propiedad que se transmite y el rechazo manifestado por el ciudadano GUSTAVO GALVIS, encuentra este Despacho que en dicho instrumento se dejó sentado lo siguiente: “…yo, ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO, Venezolanaza, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.217.463 y de este domicilio, por medio del presente documento, declaro: Que doy en venta reservándome el derecho de rescatarlo a el ciudadano GUSTAVO GALVIS…un inmueble de mi exclusiva propiedad constituido por una casa su respectivo terreno sobre el cual está construida….y me pertenece, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, Caracas, en fecha 8 de mayo de 1997, anotado bajo el Nº 3, Tomo 25, Protocolo Primero…”. Así las cosas, tenemos que en el documento cuya nulidad se pretende se indicó un instrumento conforme al cual la ciudadana ANA PUERTA habría adquirido el inmueble que en el mismo transmite en propiedad al ciudadano GUSTAVO GALVIS, de manera tal que se encuentra satisfecho el requisito cuya ausencia alegaron los terceros intervinientes y, así se declara.

De la venta de la cosa ajena
Aducen los terceros intervinientes que para el momento en que la ciudadana ANA PUERTA celebró el contrato instrumentado en documento inscrito el 10 de febrero de 1998, anotado bajo el Nº 40, Tomo 22, Protocolo Primero, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, ya no era propietaria del inmueble objeto de ese negocio jurídico, y que aun cuando figuraba como propietaria de un inmueble constituido por casa y terreno, no es menos cierto que el mismo no existía como tal, pues las construcciones edificadas sobre el terreno comenzaron a ejecutarse en el año 1996 y, no tenía aptitud para afectar los derechos de terceros adquirentes de buena fe, cuestión que fue rechazada por el ciudadano GUSTAVO GALVIS.

Como se afirmó precedentemente, la ciudadana ANA PUERTA habría vendido a los terceros intervinientes los apartamentos que habría construido sobre el inmueble y, consta en autos que a su vez dio en venta al ciudadano GUSTAVO GALVIS por documento protocolizado en fecha 10 de febrero de 1998, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nº 40 en el Tomo 22, Protocolo Primero, la parcela de terreno sobre la cual se encontrarían los referidos apartamentos. Sin embargo, los instrumentos que sustentan el derecho que se irrogan los terceros intervinientes carecen de publicidad registral, en razón de lo cual surten efectos únicamente entre las partes, más no le son oponibles a terceros ajenos a la relación jurídica sustantiva que documentan, como es el caso del ciudadano GUSTAVO GALVIS y, así se declara.

Del fraude procesal

El fraude procesal es otro de los motivos invocados por los terceristas en su demanda como sustento de su pretensión de nulidad, quienes advierten que el codemandado GUSTAVO GALVIS tenía conocimiento de las construcciones edificadas sobre el terreno, ya que el título supletorio que hizo evacuar lo fue con posterioridad al que consignó la ciudadana ANA PUERTA.

Dicho argumento fue rechazado por el ciudadano GUSTAVO GALVIS y contradicho señalando que sólo existe fraude procesal por parte de los terceros intervinientes y la ciudadana ANA PUERTA CARRILLO, a quienes califica de poseedores equívocos y dudosos de un inmueble de su propiedad.

Ante ello, debe el Tribunal precisar que, el fraude procesal en general es definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio de éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero; maquinaciones y artificios que pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, o por el concierto de dos o más sujetos procesales y, pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas y, mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente.

Puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre. También puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal. Sin embargo, tanto los terceros intervinientes, como el ciudadano GUSTAVO GALVIS alegaron como elementos constitutivos de un eventual fraude procesal circunstancias ajenas a un procedimiento seguido ante la jurisdicción, en razón de lo cual se desecha dicho alegato y, así se declara.

Devienen improcedentes los argumentos argüidos por los terceros como sustento de su intervención voluntaria dirigida en contra de los ciudadanos ANA PUERTA y GUSTAVO GALVIS.

Capítulo III
Del fraude de ley

Se advierte que, aún cuando resulte improcedente la demanda si, a juicio del Tribunal, del expediente surgen elementos que demuestren inequívocamente la utilización de las leyes con fines diversos a los que constituyen su naturaleza, podrá ser declarado el fraude y, por ende, la inexistencia del acto, cumpliendo así la función tuitiva del orden público que compete a los órganos que conforman el sistema de administración de justicia.

Dicho criterio, fue planteado por quien decide ya el 08 de octubre de 1991, actuando como Juez del Tribunal Séptimo Accidental de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, con motivo del juicio que por cobro de bolívares siguieron Mauro Bracho y Juana Ramos contra Planchados Industriales Dyno, S. R. L. y otros, aún cuando en dicha oportunidad el fraude tanto procesal, como a la ley estaba tímidamente en desarrollo en el foro patrio, de la forma siguiente:
“…la omisión de aquellos –hoy día co-demandados-, en designar al órgano físico encargado de ejercer su administración (de la compañía co-demandada), es una conducta que, aunque salva la letra de la ley, pues, en apariencia esa acefalía prolongada en el tiempo por 21 meses no comporta ilegalidad, sin embargo la violenta en su espíritu, porque sinuosamente se ha querido obtener un fin que persigue abortar la citación en ellos practicada para sustraerse a sus efectos haciéndose de una posible nulidad, mediante irreprochables medios jurídicos articulados inteligentemente...el juzgador de la cuestión previa opuesta, la desestimó considerando que PLANCHADOS INDUSTRIALES DYNO, S. R. L., fue correctamente citada para este procedimiento, encontrando ese rechazo su fundamento en que el objeto principal de la litis es el cobro de bolívares, y al cual debe abonarse, por ser de orden público, el principio de defensa del orden jurídico según el cual todo acto con objeto ilícito o inmoral queda fulminado por el vicio inficionado…”

En más reciente data, a saber el 1º de octubre de 2004, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Antonio García G., caso Promociones Latinas, C. A., manifestó respecto al tópico en examen:
“…se advierte que aun cuando resulte inadmisible el amparo constitucional con ese propósito, si, a juicio de la Sala, del expediente surgen elementos que demuestren inequívocamente la utilización de las leyes con fines diversos a los que constituyen su naturaleza, podrá ser declarado el fraude y, por ende, la inexistencia del acto, cumpliendo así la función tuitiva del orden público que compete a este Alto Tribunal.
En relación con este punto, es oportuno precisar que, para la declaración del fraude en sede constitucional, es necesario que, de los medios de prueba que consten en el expediente, aparezca patente o manifiesto el empleo de la ley con fines distintos de los que le corresponden…”.

El fraude de ley se presenta usualmente como un supuesto de infracción indirecta de un principio o del ordenamiento jurídico en su conjunto, mediante la ejecución de una conducta que en apariencia es conforme a una norma. Para los autores españoles Juan Ruíz y Manuel Atienza “…los actos en fraude de ley están permitidos prima facie por una regla, pero resultan, consideradas todas las circunstancias, prohibidos como consecuencia de la acción de los principios que delimitan el alcance justificado de la regla en cuestión…”(Ilícitos Atípicos. Editorial Trotta, 2000. Madrid, España), criterio que es cónsono con el expresado por Díez-Picazo y Gullón, para quienes se trata de la realización de “…un determinado acto o actos con el propósito de conseguir un resultado que prohíbe aquella norma, buscando la cobertura y el amparo de la que regula el acto y protege el resultado normal de él, que en el caso concreto satisface el interés de las partes por ser coincidente en última instancia con el vedado…” (Sistema de Derecho Civil.1994).

En relación con este punto, es oportuno precisar que, para la declaración del fraude, es necesario que, de los medios de prueba que consten en el expediente sea patente o manifiesto el empleo de la ley con fines distintos de los que le corresponden, en franca contravención de un principio del derecho o del ordenamiento jurídico en su conjunto, lo cual presupone que la complejidad del asunto no sea de tal magnitud que haga necesario el amplio debate contradictorio -en especial el probatorio- propio del juicio ordinario, para establecer hechos relevantes en cuanto al fraude evidenciado.

En el caso de autos, la demandante reclama la nulidad de un contrato de compraventa con pacto de retracto con sustento en la intención velada de las partes de documentar un mutuo o préstamo con pacto comisorio, de cuya ejecución, alega ha sido víctima. En tal sentido, aplicando lo expuesto al caso de marras, la pretensión de nulidad no es el medio idóneo para enervar los efectos de un contrato con sustento en que el mismo defraudaría la ley, sino la vía procesal ordinaria a los fines de obtener la declaración de dicho fraude y consecuente nulidad de la convención, toda vez que la procedencia de la primera de las mencionadas pretensiones está condicionada al alegato y prueba de la ausencia de uno de los elementos de existencia del contrato.

No obstante, observa el Tribunal de los hechos planteados con ocasión de la actual controversia que se pretende solapar un contrato de mutuo o préstamo con uno de venta con pacto de retracto, derivando esa actuación en una convención que, aunque sometida aparentemente a Derecho, no es la razón de ser de la negociación original, lo que permitió al demandado la ejecución de un pacto comisorio.

En ese sentido, se debe precisar que el pacto comisorio se trata de una cláusula en una convención que permite a cada una de las partes la rescisión del mismo si no cumple la opuesta con su obligación, a pesar de que la ley sustantiva civil dispone que dicho medio de extinción de las obligaciones sólo procede en los casos y bajo las condiciones expresadas en la ley (artículo 1.350 Código Civil).

Cuando para garantizar una deuda se constituye garantía real prendaria o hipotecaria, o una fianza a favor del acreedor, vencida la deuda y, ante la reticencia del deudor en satisfacer la obligación, el acreedor no puede apropiarse de la cosa dada en garantía, pues para satisfacer su crédito debe demandar la ejecución de la prenda, de la hipoteca o de la fianza por el procedimiento establecido en la ley adjetiva al efecto. En aras de rehusar la analizada prohibición y evitar la necesidad de ejecutar la garantía, se utiliza la figura de la compraventa con pacto de retracto, una forma contractual en la que no rige dicha prohibición, de manera que el mutuario concierta la venta de la cosa con el mutuante, reservándose el derecho de recuperarla en un plazo determinado equivalente a la duración del mutuo y con un precio igual al del importe dado en mutuo, siendo la contraprestación del mutuante por dicho importe y, si al expirar el plazo el deudor-vendedor no hace uso del retracto, el acreedor-comprador adquiere irrevocablemente el dominio de la cosa.

Aplicando lo anterior a la concepción del fraude de ley, tenemos que el principio de autonomía de la voluntad de las partes y el artículo 1.534 del Código Civil permite celebrar una compraventa con pacto de retracto, lo que se conoce como retracto convencional. Como consecuencia de ello, en caso de que el deudor-vendedor no satisfaga la deuda, tanto él como sus acreedores distintos al acreedor-comprador sufrirán un perjuicio, pues éste último se queda con un objeto de valor superior al de la deuda y obviando el procedimiento de ejecución de la garantía. Dicho perjuicio resulta injustificado, pues el principio que fundamenta la prohibición del pacto comisorio (aquél que propende a lograr un equilibrio justo entre los intereses del acreedor, del deudor y los demás acreedores) prevalece sobre el que justifica la compraventa con pacto de retracto (el principio de autonomía de la voluntad de las partes).

No puede el Tribunal hacerse eco de un negocio jurídico que abiertamente desdice el necesario equilibrio entre las partes. La situación expuesta la extrae este Despacho analizando las pruebas aportadas tanto en el cuaderno principal del presente expediente, como en aquél contentivo de la tercería propuesta en contra de ANA PUERTA y GUSTAVO GALVIS, atendiendo a las reglas de la sana crítica, de las cuales se evidencia la circunstancia de que la ciudadana ANA PUERTA, supuestamente, vendió con pacto de retracto al ciudadano GUSTAVO GALVIS, un inmueble identificado como “…una casa y su respectivo terreno sobre el cual está construida, distinguido con el número seis (6), situado en la Parroquia San Juan, Palo Grande a Martillo (antiguamente callejón A) del Municipio Libertador del Distrito Federal…” por la suma de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000, 00) monto que el Registrador Subalterno consideró conforme con el valor fiscal que por imperio del artículo 26 de la Ley de Registro Público y del Notariado está llamado a actualizar, partiendo de dicha identificación, a pesar de que en la extinción del gravamen hipotecario constituido por la ciudadana ANA PUERTA a favor del ciudadano LUBERTO CONTRERAS contenido en el mismo documento de dicha compraventa, se mencionó que el inmueble consistía en un terreno con una casa y bienchurías.

En fecha 09 de junio de 1998 el ciudadano GUSTAVO GALVIS rindió declaración ante la División Contra la Delincuencia Organizada del Cuerpo Técnico de Policía Judicial, en la cual manifestó entre otras cosas que: “…la ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO me solicitó un dinero en calidad de préstamo para pagar una hipoteca que tenía vencida y para terminar su construcción…”. Ante el cuestionamiento respecto a la fecha en la cual la ciudadana ANA PUERTA le habría solicitado un préstamo respondió que: “…el día diez de Febrero del año noventa y ocho le entregue el dinero solicitado, pero ya con días anteriores me lo había solicitado…”, señalando además que se trata de la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000, 00). Finalmente, manifestó que la ciudadana ANA PUERTA tenía hipotecado un inmueble de su propiedad de la forma siguiente “…la hipoteca pesa sobre el inmueble de ella que es un pequeño edificio ubicado en la parroquia San Juan, Palo Grande a Martillo antiguamente callejón A, distinguida con el número 6, Municipio Libertador Distrito Federal…”. Dichas afirmaciones son concordantes con la circunstancia de que el contrato objeto del presente juicio fue protocolizado en la misma oportunidad en la que el ciudadano GUSTAVO GALVIS le habría entregado a la ciudadana ANA PUERTA en calidad de préstamo, la misma cantidad por la cual ésta le vendió un inmueble.

De otra parte, consta al folio ciento cinco (105) de la pieza principal del expediente que, la ciudadana ANA PUERTA solicitó título supletorio suficiente de propiedad ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas respecto a las bienchurías que allí describe y que estarían construidas en el inmueble que habría dado en venta al ciudadano GUSTAVO GALVIS, el cual le fue conferido el 26 de octubre de 1998. Posteriormente, dicho ciudadano solicitó título supletorio suficiente de propiedad ante ese mismo Despacho sobre las bienchurías cuya construcción se irroga y cuya descripción es idéntica a aquella contenida en el escrito de solicitud presentado con anterioridad por la ciudadana ANA PUERTA, título éste que le fue conferido el 13 de enero de 1999 y que protocolizó el 04 de febrero de 1999. En armonía con lo anterior, es preciso destacar que, la representación judicial del ciudadano GUSTAVO GALVIS acepta en nombre de su mandante en el escrito de contestación presentado con motivo de la demanda de tercería:

“… que la casa que forma parte actualmente y que formaba parte del inmueble adquirido como queda expuesto, pertenece a mi mandante por haberla comprado a ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO y no por haberla construido a sus propias expensas y que es la compra por el documento impugnado en la demanda de tercería el título de mi mandante sobre la referida casa que hizo construir dicha ciudadana, conforme al título supletorio que dicha ciudadana, con intención de defraudar a mi mandante, intentó convertir en título suficiente de posesión con posterioridad a la venta que hizo a mi mandante de dicha casa y necesariamente, por ser imposible su escisión, del terreno en que está construida, mediante declaración por el Tribunal de Familia y Menores incompetente ante el cual se evacuó el justificativo o título supletorio, evacuación y declaración de fecha 26/10/98, como lo narran los demandantes, esto es, vencido ya el plazo convencional para el ejercicio del retracto sobre el inmueble vendido…”

Asimismo, infunde dudas a este Tribunal que la ciudadana ANA PUERTA habría ofrecido en venta el 27 de septiembre de 1996 a los ciudadanos RICARDO GANDICA y RAIZA de GANDICA, un apartamento que formaría parte de un edificio en construcción ubicado en el terreno alinderado igual que aquél que posteriormente daría en venta a GUSTAVO GALVIS y que distinguirían en la oportunidad de la venta del mismo; el 12 de noviembre de 1996 ofreció en venta al ciudadano JAIME RODELO OCHOA, un apartamento que formaría parte de un edificio en construcción ubicado en dicho terreno y que distinguirían en la oportunidad de la venta del mismo; el 22 de noviembre de 1996 ofreció en venta a los ciudadanos JESUS LUGO ROJAS y TARCIS MOYA de LUGO, un apartamento que formaría parte de un edificio en construcción ubicado en el terreno alinderado igual que aquél que posteriormente daría en venta a GUSTAVO GALVIS y que distinguirían en la oportunidad de la venta del mismo; el 03 de diciembre de 1996 ofreció en venta al ciudadano SAUL CORONEL CAMARGO, un apartamento que formaría parte de un edificio en construcción ubicado en el terreno mencionado y que distinguirían en la oportunidad de la venta del mismo; el 06 de junio de 1997 ofreció en venta a la ciudadana YARIZA MARTINEZ, un apartamento que formaría parte de un edificio en construcción ubicado en el terreno alinderado igual que aquél que posteriormente daría en venta a GUSTAVO GALVIS y que distinguirían en la oportunidad de la venta del mismo; el 04 de septiembre de 1997 ofreció en venta al ciudadano FRANCISCO TORREALBA LAREZ, un apartamento identificado con el número 2; el 14 de noviembre de 1997 ofreció en venta a los ciudadanos CARLOS ASCANIO ASCANIO y MERY SARABIA de ASCANIO, el apartamento identificado 12-C; el 20 de noviembre de 1997 ofreció en venta al ciudadano JOSE CHACÓN CHACÓN, el apartamento identificado 10-C y; el 15 de enero de 1998 ofreció en venta al ciudadano DANIEL HERNANDEZ, el apartamento identificado 11-C, todos dichos apartamentos parte de un edificio en construcción ubicado en el terreno alinderado igual que aquél que posteriormente daría en venta a GUSTAVO GALVIS. Estos elementos, en su conjunto, infunden en el Tribunal la creencia de que el contrato celebrado entre los ciudadanos ANA PUERTA y GUSTAVO GALVIS en fecha 10 de febrero de 1998 ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el Nº 4, Tomo 22, Protocolo Primero, se trata de un mutuo o préstamo simulado de cuyo provecho no puede hacerse eco este Juzgado, razón por la cual, declarará la nulidad del mismo y, así será decidido.

Sin embargo, la decisión de este Despacho no prejuzga sobre el mutuo o préstamo celebrado entre los ciudadanos ANA PUERTA y GUSTAVO GALVIS por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000, oo), cuya validez y exigibilidad debe ser dirimida en un juicio distinto a éste y, así se declara.

De otra parte observa este Tribunal que a folios 198 al 200 del expediente, cursa escrito de 08/08/2006 suscrito por la ciudadana ANA PUERTA, que denominó de “observaciones”, al cual arrimó una serie de recaudos y pide con base a ellos la nulidad del título supletorio librado a nombre de GUSTAVO GALVIS, que los terceros intervinientes “sean declarados fuera del proceso por falta de legitimidad e interés”, que GUSTAVO GALVIS reconozca su firma en el documento que ahí mismo señala. No obstante, la petición expuesta se hace en hora nona, pues independientemente de que no es la oportunidad que señala el artículo 513 del Código de Procedimiento Civil la cual se encuentra vencida desde hace mucho tiempo, se añade el hecho que los planteamientos invocados resultan medios de defensa o ataque que debieron oponerse desde el umbral del proceso, en razón de tal circunstancia y en el estado actual de los acontecimientos no puede el Tribunal acoger tales planteamientos. Así se decide.

III
En mérito de las consideraciones precedentes, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por NULIDAD DE CONTRATO e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS ha incoado la ciudadana ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO contra el ciudadano GUSTAVO GALVIS;

SEGUNDO: SIN LUGAR la TERCERIA interpuesta por los ciudadanos CARLOS ASCANIO ASCANIO, MERY MARGARITA SARABIA de ASCANIO, JESÚS ENRIQUE LUGO ROJAS, TARCIS DEL VALLE MORA de LUGO, JUSTO ALTDORFER VIVAS SÁEZ, GLENNYS BEATRIZ OCHOA MONTERO, ANGEL DAVILA, AMPARO QUINTERO de DAVILA, JAIME RODELO OCHOA, RICARDO GANDICA GONZÁLEZ, RAIZA COROMOTO ROMERO de GANDICA, YARIZA DEL VALLE MARTÍNEZ FERRER, DANIEL ANTONIO HERNÁNDEZ CASTILLO, SAUL CORONEL CAMARGO, MARGARITA RUIZ RODRÍGUEZ, FRANCISCO TORREALBA, JOSE DEL CARMEN CHACÓN CHACÓN, RAFAEL ANTONIO HERNÁNDEZ, DALIA MARGARITA ALBARRÁN, ARGENIS JOSE AZUAJE BETANCOURT, ARACELIS MATHEUS de AZUAJE, LUCILA DEL CARMEN FERNÁNDEZ BRACAMONTE, LOURDES MARIA BARRETO y, MANUEL ANTONIO ERAZO VALVERDE, contra los ciudadanos ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO y GUSTAVO GALVIS;

TERCERO: NULO el contrato de compraventa con retracto convencional celebrado por los ciudadanos ANA INOCENCIA PUERTA CARRILLO y GUSTAVO GALVIS, inscrito ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 10 de febrero de 1998, anotado bajo el Nº 40 en el Tomo 22, Protocolo Primero.

Sin costas para nadie dado que la nulidad se ha pronunciado cumpliendo la función tuitiva del orden público que compete a los órganos que conforman el sistema de administración de justicia.

Por cuanto la presente decisión se profiere fuera del lapso legalmente estipulado, se ordena su notificación a las partes mediante boleta, ello con ajuste a lo previsto en los artículos 233 y 251 ibídem.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los DIEZ (10) días del mes de OCTUBRE de dos mil seis (2006). Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

GERVIS ALEXIS TORREALBA.
LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA