TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diecinueve de octubre de dos mil seis
196º y 147º

ASUNTO: AN3A-V-2004-000008

PARTE ACTORA: MARIA CRISTINA GONZALEZ DE CARVALLO, titular de la cédula de identidad No. 3.178.307, actuando en su propio nombre y en representación de GUSTAVO GONZALEZ ORTA, TRINA ISABEL PRU DE MARSUIAN, MIRNA GOMEZ LAYA, NELSON GONZALEZ LAYA, PABLO GONZALEZ LAYA, NORAIDA GONZALEZ ARMAS y JOSE MIGUEL GONZALEZ ARMAS, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.710.271, 5.534.176, 1.751.417, 2.937.403, 4.081.723, 6.750.008 y 15.204.745, respectivamente, representados en el presente juicio por los abogados en ejercicio, Publio David Rojas Valderrama, Deyaeva del C. Rojas Gutiérrez, Dayana del V. Rojas Gutiérrez y Arquímedes Pens Torcat, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 8.479, 85.783, 93.682 y 4.865, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sucesores del ciudadano MELQUIADES ANDRES LÓPEZ GARAY, quien fuera titular de la cédula de identidad No. 24.106, a saber: CELIA MARGARITA BLANCO DE LOPEZ, ANDRÉS LÓPEZ, SERGIO ISMAEL LOPEZ, RAIZA LOPEZ, CELIA LOPEZ, RAYMA LOPEZ, SERGIO ANTONIO LOPEZ, y ANA LOPEZ. Las ciudadanas CELIA MARGARITA BLANCO DE LOPEZ, RAYMA LOPEZ DE BLANCO, CELIA LOPEZ BLANCO y RAIZA LÓPEZ BLANCO, están representados en juicio por el abogado en ejercicio, José Miguel Juncal, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.357; los herederos desconocidos y los co-demandados, ciudadanos, ANDRES LOPEZ, SERGIO LOPEZ, SERGIO ANTONIO LÓPEZ y ANA LÓPEZ, representados por la abogada en ejercicio, Lisette Villamediana, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 69.628.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

I
Conoce este Juzgado de la presente causa en virtud de la inhibición presentada por el Juez Titular del Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

Sostienen los demandantes en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

Que desde el 1º de mayo de 1990 hasta el 30 de abril de 1995, dieron en arrendamiento, en forma verbal y desde el 1º de mayo de 1995, en forma escrita, siendo el último contrato firmado de dicha relación, entre los fallecidos DOMINGO ARMANDO GONZALEZ PAREDES y MELQUIADES ANDRES LOPEZ GARAY, el inmueble constituido por un lote de terreno de 338 metros cuadrados y las construcciones que sobre él existen constituidas por un local comercial y una casa de fondo con acceso al zaguán situada en la calle Sucre del Municipio Chacao del estado Miranda, distinguido con el No. 18.
Que en fecha 17 de marzo de 2000, a través del Juzgado 20º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, le fue notificado el desahucio al arrendatario en vida, manifestándole la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato celebrado el 1º de mayo de 1.996.
Que consta del contrato que el fallecido común copropietario DOMINGO ARMANDO GONZALEZ PAREDES, dio en arrendamiento el identificado inmueble a MELQUIADES ANDRES LOPEZ GARAY.
Que a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llegado el día de vencimiento, 30-04-2.000, el contrato de fecha 1º de mayo de 1996, se prorrogó de pleno derecho por 3 años más, prórroga legal que expiró el pasado 30 de abril de 2.003.
Que según la cláusula segunda el arrendatario se obligó a utilizar el inmueble como local comercial de perfumería y esencias en general y como depósito, no pudiendo cambiar su destino, sin previa autorización por escrito de los arrendadores.
Que inicialmente el canon fue pactado en Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs. 170.000), para los primeros seis meses y Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000) para los segundos seis meses; no obstante, por acuerdo entre partes dicho canon sufrió modificación, siendo la última para regir desde el año 1998 a 1999, en Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000), siendo esta suma el canon vigente.
Que al vencimiento de la prórroga, el inquilino no entregó el inmueble y ha dejado de pagar las pensiones correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2002, y enero a abril de 2003, a razón de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000).
Que dado que conforme a la ley durante la prórroga legal la relación se tiene como determinada, procedieron a demandar el Cumplimiento del Contrato a la sucesión de MELQUIADES ANDRES LOPEZ GARAY, para que convenga o en su defecto sea condenada, a entregar el inmueble arrendado y al pago de la suma de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000), por concepto de las pensiones adeudadas, al pago de Dieciséis Mil Seiscientos Sesenta y Seis Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. 16.666,66) diarios, en base al canon de Quinientos Mil Bolívares, por concepto de daños y perjuicios, por cada día de ocupación del inmueble a partir del 30 de abril de 2.003, fecha en que venció la prórroga legal conjuntamente con las costas.
En el supuesto de considerarse improcedente la acción incoada, subsidiariamente interpusieron la acción de Resolución del Contrato con su consecuente entrega del inmueble arrendado y los pagos mencionados.
Solicitaron corrección monetaria, medida de secuestro sobre el inmueble y la citación de los demandados.

A través de auto dictado el 05 de mayo de 2.004, el Tribunal admitió la demanda presentada, fijando las 11 horas de las mañana del segundo día de despacho siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones, para que tuviera lugar al acto de la contestación.

Mediante diligencia de fecha 26 de mayo de 2004, el alguacil del Juzgado de Causa, consignó recibo de citación sin firmar por la co demandada, CELIA M. BLANCO DE LOPEZ; y las compulsas de citación de los codemandados RAYNA LOPEZ, RAIZA LOPEZ, CELIA LOPEZ, SERGIO I. LOPEZ, SERGIO A. LOPEZ, ANDRES LOPEZ, manifestando la imposibilidad de citarlos por no encontrarse en el inmueble al momento de su traslado. A solicitud de parte, el Tribunal por auto dictado el 02 de junio del citado año, acordó la citación por carteles, y librar la correspondiente boleta conforme al 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 20 de septiembre de 2004, compareció a los autos el abogado José Miguel Juncal, ya identificado, en su carácter de apoderado judicial de los codemandados CELIA M. BLANCO DE LOPEZ, RAYNA LOPEZ, RAIZA LOPEZ, CELIA LOPEZ, y a través de diligencia presentó poder que acredita su representación; y, adujo que el resto de los codemandados, ANDRES LOPEZ, SERGIO ANTONIO LOPEZ y ANA LOPEZ, son hijos del difunto MELQUIADES ANDRES LOPEZ, por haber sido adoptados, pero que se encuentran fuera del país; y que, el ciudadano SERGIO ISMAEL LOPEZ, con cédula 6.562.866, por error fue incorporado en la partida de defunción, quien sin ser su hijo legítimo vivió bajo su protección, solicitando la citación por edictos.

Dicha solicitud fue acordada por el Tribunal en fecha 22 de septiembre de 2004, librando en esa misma fecha el correspondiente Edicto; cuyas publicaciones fueron consignadas en autos, por diligencia de fecha 12 de enero de 2005, las cuales fueron objetadas por la representación de la demandada, siendo desechadas tales objeciones por auto dictado por el Juzgado.

Por auto de fecha 30 de mayo de 2005, y a solicitud de la actora, el Tribunal le designó a la abogada Lisette Villamediana, ya identificada, como defensora judicial de los herederos desconocidos del ciudadano MELQUIADES ANDRES LOPEZ GARAY, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de ley; y debidamente citada en juicio, en fecha 29 de junio de 2.005.

Contestada como fue la demanda presentada tanto por el apoderado judicial de los codemandados CELIA M. BLANCO DE LOPEZ, RAYNA LOPEZ, RAIZA LOPEZ, CELIA LOPEZ, y por la defensora judicial de los herederos desconocidos, la causa se abrió a pruebas, etapa durante la cual, ambas partes hicieron valer las probanzas que estimaron pertinentes, sobre las cuales se pronunció el Juzgado de causa.

El Juzgado Décimo de Municipio a través de decisión dictada el 25 de julio de 2005, repuso la causa al estado de designar defensor judicial a los co-demandados, ANDRES LOPEZ, SERGIO LOPEZ, SERGIO ANTONIO LOPEZ y ANA LOPEZ; cuya designación recayó en la persona de la abogada, Lisette Villamediana, ya identificada, continuando la causa su sustanciación de ley, por lo que se verificó nuevamente la contestación y la promoción y evacuación de pruebas.

A través de sentencia definitiva dictada el 25 de noviembre de 2005, el Juzgado declaró con lugar la acción de cumplimiento de contrato; fallo contra el cual recurrió la demandada, correspondiéndole su conocimiento en alzada al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción, por ante el cual, en fecha el 3 de abril de 2.006, ordenó reponer la causa al estado de dar apertura al acto de contestación de la demanda, declarando la nulidad de todo lo actuado con posterioridad a la constancia dejada por el alguacil del a quo, en fecha 15 de marzo de 2005.

Presentada la inhibición del Juez del Juzgado Décimo de Municipio; distribuida la causa, correspondió a este Juzgado seguir conociendo, en el cual por auto dictado el 03 de julio del año en curso, se le dio entrada, se dictó avocamiento del cual se ordenó notificar a las partes.

Verificado en autos el cumplimiento de las notificaciones ordenadas, y llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, se levantó acta, mediante la cual se hizo constar que a las 11 horas de la mañana, compareció el abogado José Miguel Juncal, en su carácter de apoderados judiciales de CELIA M. BLANCO DE LOPEZ, RAYNA LOPEZ, RAIZA LOPEZ, CELIA LOPEZ, y la defensora judicial del resto de los co-demandados ANDRES LOPEZ, SERGIO LOPEZ, SERGIO ANTONIO LOPEZ y ANA LOPEZ, quienes presentaron escrito a través del cual contestaron la demanda; estuvo presente en dicho acto, el apoderado de la actora.

Sostuvo el apoderado judicial de los co-demandados, José Miguel Juncal, al rendir contestación, entre otras cosas, lo siguiente:

Que sus representadas son hijas legítimas del difunto MELQUIADES ANDRES LOPEZ GARAY y que los restantes co-demandados, son hijos de crianza más no legítimos; lo cual se originó por un error al momento de realizarse la partida de defunción por persona ajena a las partes involucradas en el presente juicio.
Rechazó los supuestos derechos de propiedad del inmueble que tiene el causante DOMINGO ARMANDO GONZALEZ PAREDES, así como los inherentes al contrato, ya que éste fue firmado por él en su carácter de copropietario y que tal carácter y sus efectos legales resulta imposible sean trasladados de manera automática a los restantes copropietarios sin la debida declaración sucesoral; y en caso de ser así, para que se produjeran los efectos respecto al arrendatario, debían ser debidamente notificados al arrendatario, hecho que nunca ocurrió; y que por ende, sus mandantes realizaron el pago a favor de DOMINGO ARMANDO GONZALEZ PAREDES.
Que el contrato suscrito con el citado ciudadano DOMINGO ARMANDO GONZALEZ PAREDES, fueron firmados por 3 años consecutivos, y conforme al artículo 1.582 del Código Civil, si tenía la simple administración no podía arrendar por más de dos años, por lo que afirma que el contrato se indeterminó.
Respecto a la Notificación practicada por el Juzgado 20º de Municipio, señaló que no podía producir efecto alguno, ya que previamente el Juzgado 11º de Parroquia, el 06 de abril de 1999, a solicitud de la co-demandante (María Cristina González) practicó Notificación, mediante la cual le fue notificado a MELQUIADES ANDRES LOPEZ GARAY, que el contrato no sería renovado a su vencimiento el 1º de mayo de 1999, y que debía entregar el 6 de junio de 1999, entrega que no ocurrió, sus representados continuaron ocupando el inmueble, lo que aceptó tácitamente la arrendadora al retirar los cánones por todo ese período, reiterando así, que el contrato es indeterminado y que en ningún caso pudo operar la prórroga del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo improcedente la demanda, dado que ésta debe ejercerse conforme a lo previsto en el artículo 34 eiusdem.
Rechazó que la carta enviada por MELQUIADES ANDRES LOPEZ GARAY, referentes a las modificaciones del canon, sea prueba de aceptación de la ciudadana MARIA CRISTINA GONZALEZ, como administradora del inmueble.
Señaló que era falso que se adeudare cantidad alguna por canon arrendaticio, con fundamento en que todos los pagos se hicieron mediante consignación por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción, destacando que, si se observa algún retraso, se debe al paro del 2002, hecho público y notorio que trastornó las actividades.
Solicitó se declarara improcedente la demanda de Cumplimiento por estar en presencia de un contrato sin determinación en el tiempo; y destacó que la actora intentó simultáneamente dos acciones contradictorias entre sí, cumplimiento y resolución.

Por su parte la defensora judicial designada a los otros codemandados y de los herederos desconocidos, mediante escrito en la misma oportunidad, dio contestación, rechazando, negando y contradiciendo la demanda incoada.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos, mediante los cuales hicieron valer las pruebas que estimaron pertinentes, las cuales fueron debidamente admitidas por este Juzgado, salvo su apreciación en la definitiva.

La actora presentó escrito de conclusiones.

II

Estando dentro de la oportunidad legalmente establecida, este Tribunal pasa a sentenciar la presente causa, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:

En el caso bajo estudio, la parte actora invocando su condición de arrendadora, pretende el cumplimiento consistente en hacer valer el deber del arrendatario de devolver la cosa al arrendador al vencimiento del contrato y del lapso de prórroga legal; es decir, que la pretensión del demandante es lograr el cumplimiento forzoso, aún en contra de la voluntad del arrendatario, de su obligación de devolver el inmueble arrendado. En líneas generales cumplir una obligación significa adecuar la conducta del obligado por un deber jurídico al contenido previsto en el mandato jurídico imperativo de la norma.

Estima de gran importancia procesal –previo al conocimiento del fondo debatido- considerar el alegato esgrimido por el apoderado judicial de los co-demandados que, relativo a que ciertamente sus representados, ciudadanos CELIA BLANCO DE LÓPEZ, RAYNA A. LÓPEZ BLANCO, CELIA A. LÓPEZ BLANCO y RAIZA LÓPEZ BLANCO, eran herederas del arrendatario, MELQUIADES ANDRÉS LÓPEZ GARAY, pero que el resto de los co-accionados, ANDRES LOPEZ, SERGIO ANTONIO LOPEZ, SERGIO LOPEZ Y ANA LOPEZ, no eran sus hijos legítimos, solo que por error se les señala como tal en la partida de defunción.

La representación de la demandante, manifestó que dichos ciudadanos sí eran hijos por adopción del causante, tal como lo afirmara la citada representación judicial en diligencia de fecha 20 de septiembre de 2.004.

Respecto a dicho alegato debe señalar este Juzgado que, la actora acompañó marcada “D”, al libelo de demanda, acta de defunción distinguida con el No. 1399, la cual por su contenido y funcionario que la autoriza, merece fe pública; y como quiera que, en el presente juicio no fue demostrada la falsedad del contenido o de parte del mismo, dicho instrumento arroja en el presente proceso valor probatorio, con el cual quedó probado en actas, el fallecimiento del ciudadano MELQUIADES ANDRÉS LÓPEZ GARAY, quien fungiera –inicialmente- como arrendatario en la relación cuya extinción es pretendida en la causa bajo estudio, y así se declara.

De conformidad con lo establecido en el Código Civil, el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario; por lo que puede afirmarse que, ocurrido el fallecimiento del arrendadador o arrendatario, o de ambos, cada posición contractual pasa a ser integrada por los integrantes de Sucesión.

En el caso de autos, se plantea la discusión respecto a si parte de los ciudadanos accionados como integrantes de la Sucesión de MELQUIADES ANDRÉS LÓPEZ GARAY, son efectivamente sus hijos; que si bien es debatido ante la negativa de la representación judicial del resto de los demandados, la defensora judicial que los asiste, al rechazar, negar y contradecir la demanda incoada, debe entenderse que, tal negativa y contradicción lleva implícita la negativa, contradicción y rechazo del carácter de hijos e integrantes de la sucesión que le atribuye la parte demandante en la demanda.

El apoderado actor en la etapa probatoria correspondiente alegó la confesión espontánea que en ese sentido realizó la representación judicial de los co-demandados en diligencia de fecha 20 de septiembre de 2.004, siendo oportuno destacar que de conformidad con lo previsto en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, la confesión sólo puede tener lugar sobre hechos conocidos personalmente por el confesante; y en el caso bajo estudio, no se da tal circunstancia pues si bien tal representación en la citada diligencia señaló que era adoptados, la defensora que los representa en juicio rechazó, negó y contradijo categóricamente todos las alegaciones fácticas contenidas en la demanda, siendo precisamente uno de ellas, el carácter de hijos de MELQUIADES ANDRÉS LÓPEZ GARAY, que se le atribuye a los co-accionados, ciudadanos ANDRES LOPEZ, SERGIO ANTONIO LOPEZ, SERGIO LOPEZ Y ANA LOPEZ.

En tal sentido, se impone determinar de acuerdo a las reglas subjetivas de carga probatoria, conforme a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; y siendo que el punto discutido (si ANDRES LOPEZ, SERGIO ANTONIO LOPEZ, SERGIO LOPEZ Y ANA LOPEZ, son hijos de quien fuera el arrendatario, a los efectos de integrar la respectiva Sucesión), obedece en virtud de la afirmación fáctica efectuada por la demandante en la demanda; alegato rechazado, negado y contradicho por la defensora judicial, debe necesariamente concluirse que, la carga probatoria de tal argumento se trasladó a la actora, quien debía aportar al juicio la prueba procesal idónea a los fines de demostrar en juicio la filiación existente entre los citados ciudadanos accionados y el ciudadano MELQUIADES ANDRÉS LÓPEZ GARAY; prueba de tal hecho que al no haberse producido en juicio, trae como consecuencia –sin que ello implique reconocimiento o desconocimiento de la posesión de estado de dichos ciudadanos- que este Juzgado tenga –en la presente causa- como integrantes de la Sucesión MELQUIADES ANDRÉS LÓPEZ GARAY, a los accionados CELIA MARGARITA BLANCO DE LOPEZ, RAIZA LOPEZ, CELIA LOPEZ, y RAYNA LOPEZ, al no haberse demostrarse en el caso sometido a la consideración de este Juzgado, la condición de hijos y/o herederos del resto de los accionados del ya citado ciudadano MELQUIADES ANDRÉS LÓPEZ GARAY, y así se establece.

Del Fondo

Aduce la actora que los demandados en su carácter de arrendatarios incumplieron con la obligación que tenían de entregar el inmueble dado en arrendamiento, el día 30 de abril de 2.003, fecha en la cual venció el lapso legal de tres años que le correspondía en razón de la prórroga legal, el cual comenzó a computarse desde el día 30 de abril de 2000, oportunidad en la cual venció el tiempo fijo de la convención arrendaticia.

Desde el punto de vista del Código Civil en concordancia con lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que sea estimada favorablemente al actor una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado para obtener la devolución del inmueble objeto del contrato, se requiere, por una parte, que se trate justamente de una convención con fijación del término de duración y que tanto éste como el lapso de la prórroga legal, se hayan verificado, circunstancias estas que serán analizadas –en base a lo alegado y probado en autos- a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, a saber:

Objetada como ha sido por parte de la demandada, la naturaleza del contrato arrendaticio cuyo cumplimiento se pretende, este Despacho -como punto previo-, proceder a determinar si estamos en presencia de un contrato determinado –como lo afirma la demandante-; o si por el contrario, se trata de un arrendamiento sin determinación en el tiempo, como lo sustenta la parte accionada:

Al libelo de la demanda la parte actora acompañó como parte de sus instrumentos del cual se deriva su pretensión de cumplimiento, los siguientes instrumentos:

1.- Marcado con la letra “B”, contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano DOMINGO ARMANDO GONZALEZ PAREDES y MELQUIADES ANDRES LOPEZ GARAY, documento privado que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil quedó reconocido en juicio, al no haberse efectuado desconocimiento alguno, y así se establece.

De la lectura efectuada a la documental bajo análisis se determina que, en cuanto al tiempo de duración del arrendamiento, las partes convinieron un año contado a partir del 1º de mayo de 1996, prorrogable por lapsos de igual tiempo, salvo que alguna de las partes manifestare a la otra, su voluntad en contrario, por lo menos con treinta días de anticipación al vencimiento del plazo o de alguna de sus prorrogas. Es decir, las partes suscribieron un contrato con tiempo determinado.

2.- Marcado con la letra “F”, documento privado contentivo del contrato arrendaticio que, en fecha 1º de mayo de 1995, suscribieran las partes, el cual arroja valor probatorio de conformidad con lo establecido en el citado artículo 444, al no haber sido desconocido en forma alguna por la demandada; por el contrario, un ejemplar de dicho instrumento fue aportado al juicio por su representación judicial como sustento de la naturaleza que le atribuye a la relación.

3.- Marcada con letra “G”, Notificación Judicial distinguida con el No. 140, sustanciada por ante el Juzgado 20º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, respecto a la cual la parte demandada presentó objeción sólo desde el punto de vista de su validez, aduciendo que con anterioridad, en el año 1.994, el extinto Juzgado Undécimo de Parroquia de la misma Circunscripción, había practicado al arrendatario notificación de no prórroga; y que en razón de haberse verificado la fecha en que debía entregarse el inmueble, sin haberse entregado, continuando el arrendatario en el inmueble y el arrendador recibiendo los pagos, el contrato se había indeterminado.

De las documentales producidas en autos adminiculadas con las afirmaciones de las partes, constata este Juzgado que ciertamente la relación arrendaticia, cuya extinción se pretende, data desde el año 1.990; y que las partes en ejercicio de la autonomía para contratar –sin apartarse del ordenamiento jurídico- desde dicha oportunidad fueron estableciendo las reglas y condiciones bajo las cuales se desarrollaría tal vínculo arrendaticio.

Tal como lo argumentaron las partes, el arrendamiento se inició bajo la modalidad de contrato verbal; y con posterioridad, en el año 1994, las partes reglamentaron nuevamente el vínculo bajo la forma de contrato escrito. Luego, concretamente el día 1º de mayo de 1996, fue suscrito un nuevo y último contrato, que si bien obedece a una continuación de la relación arrendaticia ya iniciada en el año 1.990, con la suscripción de este último, debe afirmarse que, el contrato privado celebrado en fecha 1º de mayo de 1.996, es el vigente para la fecha y por ende sujeto a la exigibilidad de lo en él pactado.

Del referido documento privado se constata que la voluntad de las partes fue la de reglamentar –bajo otras condiciones distintas a las existentes- su relación arrendaticia, conviniendo respecto al tiempo de duración –de acuerdo a lo previsto en la cláusula tercera- un año fijo, contado a partir del 1º de mayo de 1.996, prorrogable por lapsos de un año, salvo que una de las partes manifestare a la otra, con por lo menos 30 días de anticipación, al vencimiento del tiempo inicial o de cualquiera de las prórrogas, su deseo en contrario.

Consta de la Notificación Judicial practicada por el Juzgado 20º de Municipio de esta Circunscripción Judicial que, en fecha 17 de marzo de 2.000, al arrendatario de forma personal, le fue notificada la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato a la fecha de su vencimiento que correspondía el día 1º de mayo del citado año 2.000.

No obstante ello, aduce la representación judicial de los codemandados que comparecieron a los autos, que la citada notificación no producía efecto alguno, ya que con anterioridad a ella, el Juzgado Undécimo de Parroquia de esta Circunscripción Judicial, había notificado al ciudadano Melquíades Andrés López Garay, antes identificado, que el contrato de arrendamiento no sería renovado a su vencimiento, el día 1º de mayo de 1.999, por lo que al continuar sus representados en posesión del inmueble y al haberse retirado los cánones de arrendamientos consignados, se produjo la aceptación tácita de tal circunstancia, indeterminándose la relación arrendaticia.

Aprecia este Tribunal, que a los autos fueron acompañados en copia simple, escrito de solicitud de notificación recibido por ante el señalado Juzgado de Parroquia, así como copia certificada del libro diario llevado por el citado Juzgado, que actualmente corresponde al Juzgado 20º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, copias que no fueron impugnadas ni tachadas, respectivamente, motivo por el cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio; constatándose de su estudio, que efectivamente en fecha 06 de abril de 1.999, fue recibido por el identificado Juzgado, solicitud de notificación judicial dirigida al ciudadano Melquíades Andrés López Garay, que expresa:

“El ciudadano GUSTAVO GONZALEZ ORTA (omisis) quien actuó en su propio nombre y en representación de DOMINGO GONZALES ORTA, y de la sucesión FRANCISCO MIGUEL GONZALEZ ORTA, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano MELQUIADES ANDRES LOPEZ GARAY, (omisis), sobre el inmueble distinguido como lote de terreno con un área de 338 Mts2, y el local comercial sobre el construido, distinguido con el No. 18, situado en la calle sucre del Municipio Autónomo Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda. De conformidad con el citado contrato, la duración del mismo es de doce (12) meses fijos contados a partir del 01 de Mayo de 1994, hasta el 01 de Mayo de 1995…” (Resaltado del Tribunal).

De lo trascrito se evidencia, que si bien se realizó una notificación de no prórroga del lapso de duración del contrato arrendaticio, dicha notificación judicial no puede concedérsele validez ni surte –a la fecha- efecto jurídico alguno entre las partes; ya que la citada notificación hace referencia al contrato cuya vigencia iniciaba el 1º de mayo de 1.994 hasta el 1º de mayo de 1.995, es decir, alude al contrato celebrado en fecha 1º de mayo de 1.994, el cual para el momento de la práctica de la notificación, no era el contrato vigente entre las partes, toda vez que, por la voluntad de los contratantes de celebrar otros contratos con posterioridad al mencionado, trajo como consecuencia, que los anteriores quedaran sin efecto alguno, y así se declara.

Conforme a lo analizado, reitera este Juzgado que, al constituir el último contrato arrendaticio que vincula a las partes, el celebrado en fecha 1º de mayo de 1.996, la Notificación realizada por el Juzgado 20º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 17 de marzo de 2.000, al arrendatario de forma personal, conforme a lo convenido por las partes en este contrato, vale decir, con por lo menos 30 días de anticipación a la fecha en que vencía la prórroga en curso, es la efectuada en forma válida y la surte plenos efectos jurídicos, y así se declara.

Podría hablarse de indeterminación del contrato en cuanto a su duración, si con posterioridad a la fecha en que expiró el lapso legal de prórroga, se hubieran verificado los extremos de hecho consagrados en el artículo 1.600 del Código Civil, estos son, que el arrendatario haya quedado y se le deje en posesión de la cosa arrendada; señalando el artículo 1.601 eiusdem, que si ha habido desahucio, arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción.

No obstante, de lo alegado y probado en autos, por el contrario, se evidencia que, la arrendadora oportunamente manifestó su deseo de no prorrogar el contrato, y vencida como fue la prórroga legal, si bien el arrendatario continúa en el inmueble, lo ha realizado contra la voluntad de su arrendador quien previamente le manifestó su desahucio, no constatándose de las actas que, la accionante en su condición de arrendadora haya ejecutado alguna conducta que conllevara a declarar la indeterminación en el tiempo del contrato accionado.

Sostiene el apoderado actor, que el contrato de arrendamiento también se indeterminó, en virtud de que los contratos fueron celebrados por el ciudadano DOMINGO ARMANDO GONZALEZ PAREDES, por tres años consecutivos, quien por el hecho de tener la simple administración del inmueble, no podía realizar arrendamientos por más de dos años.

En tal sentido, debe indicarse que la prohibición contemplada en el artículo 1.582 del Código Civil, se refiere al lapso máximo de duración por la que pueden celebrarse los contratos celebrados por simples administradores y no al lapso de duración de la relación arrendaticia como tal; aunada a la circunstancia que, en el caso de autos, se desprende del contrato cuyo cumplimiento se exige, que el arrendador celebró dicho contrato no solo en su carácter de administrador sino en su condición de co-propietario del inmueble arrendado, situaciones que en ningún caso, conlleva a la indeterminación de la convención, y así se establece.

De modo pues, que luego de realizarse el análisis que antecede, este Tribunal declara que el contrato cuyo cumplimiento es exigido a través del presente juicio, es determinado en cuanto a su duración, siendo –en consecuencia- la acción de cumplimiento incoada la procesalmente idónea para satisfacer la pretensión deducida, y así se declara.

En tal sentido, habiendo vencido el lapso de 3 años correspondiente a la prórroga legal, el 1º de mayo de 2.003, la arrendataria estaba obligada a entregar en dicha fecha, el inmueble dado en arrendamiento; entrega que en el caso de autos, no fue demostrada, por el contrario, la parte demandada en todo caso, afirmó mantenerse en el mismo en tal carácter –afirmando a su favor la indeterminación del contrato, defensa esta previamente analizada-, todo ello de acuerdo al contenido del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.

Ante dicho incumplimiento de entrega, la parte actora pretende el pago de la suma de Dieciséis Mil Seiscientos Sesenta y Seis Bolívares con Sesenta y Seis Céntimos (Bs. 16.666,66), en base al canon de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000), por concepto de daños y perjuicios por cada día de ocupación del inmueble a partir del 30 de abril del 2003.

En tal sentido, debe este Juzgado señalar que, las propias partes establecieron las condiciones y modalidades bajo las cuales se ejecutaría la relación arrendaticia que las vincula, siendo ellas, las plasmadas en el contrato escrito celebrado el 1º de mayo de 1996, previamente valorado. En dicho instrumento privado, las contratantes indicaron en la cláusula sexta, lo señalado a continuación:

“SEXTA: Si al término del contrato EL ARRENDATARIO no hace entrega del inmueble a pesar de estar notificado del deseo de no renovarlo pagará por concepto de lucro cesante y daños y perjuicio la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000) diarios. …”.

Considera este Juzgado que si bien es cierto que la arrendadora tiene derecho al resarcimiento de los daños ocasionados por la demora en la entrega de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil, no es menos cierto que, tal resarcimiento debe sujetarse a lo convenido contractualmente por las partes, en apego al contenido de los artículos 1.257, 1.258 eiusdem, que en el caso bajo estudio se contrae a lo establecido en la cláusula sexta del contrato, vale decir, al pago por parte de la arrendataria a la arrendadora de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000) y no a la pretendida por la actora de dieciséis Mil Seiscientos Sesenta y Seis Bolívares con Sesenta Seis Céntimos (Bs. 16.666,66), diarios contados a partir de la fecha en la que legalmente estaba a entregar la cosa arrendada.

De modo pues, que al haberse demostrado en autos la obligación que tenía la demandada de entregar el inmueble arrendado, en fecha 1º de mayo de 2.003, sin que se haya así, demostrado su cumplimiento, resulta forzoso para este Juzgado declarar la procedencia en derecho del resarcimiento de los daños ocasionados por tal incumplimiento, consistente en el pago a la arrendadora por parte de la arrendataria de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000) diarios contados a partir del día 1º de mayo de 2.003, hasta la fecha en que sea dictada decisión definitivamente firme en la presente controversia, por concepto de los daños y perjuicios causados por la demora en la entrega, en apego a lo convenido contractualmente por las partes, y así se establece.

No puede pasar por alto este Despacho, que a los autos corren insertas consignaciones efectuadas por ante el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a favor de la arrendadora, con posterioridad a la fecha en que debía verificarse la entrega de la cosa arrendada, concretamente, desde el mes de mayo de 2.003 a abril de 2.004, ambos inclusive, a razón de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000) por cada uno de los citados meses, siendo –en consecuencia- deber de este Órgano Jurisdiccional, resaltar que habiéndose declarado la procedencia en derecho del resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento con la entrega del inmueble a la fecha correspondiente, y quedando demostrado en autos tales pagos, que conforme a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo el arrendador o persona debidamente autorizada por éste, pueden retirar las cantidades consignadas, deben dichas sumas ser tomadas en consideración en el supuesto de verificarse la ejecución de ley, en aras de evitar dobles condenatorias.

Igualmente, la parte actora pretende el pago de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000) por concepto de los cánones insolutos correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.002 y enero, febrero, marzo y abril de 2.003, a razón cada uno de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000), última cantidad convenida entre las partes por pensión mensual de arrendamiento.

Al respecto, debe señalarse que la actora acompañó a la demanda, marcado con la letra “H”, documento de fecha 1º de abril de 1.997, contentivo de la comunicación que el ciudadano MELQUIADES ANDRES LOPEZ GARAY, remite a los co-propietarios del inmueble arrendado. Dicho instrumento si bien fue objetado por los co-demandados que comparecieron a los autos, el sustento de dicha objeción radica en la circunstancia de que la existencia de tal documento, no conducía a la aceptación de la ciudadana MARIA CRISTINA GONZÁLEZ, como administradora del inmueble, por no ser dirigida a ella y además haber sido redactada por quien fue el apoderado de la parte actora.

Analizado el mencionado documento, debe señalarse que de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, debe manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, en el acto de contestación a la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, entendiéndose el silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el documento. Observándose de las actas, que acompañado como fue la comunicación en referencia al libelo de demanda, la parte demandada no lo desconoció –conforme a la ley-, lo que conlleva a declarar que la comunicación bajo estudio quedó reconocida en juicio y por ende surte efectos probatorios en el mismo, y así se establece.

Del estudio del referido instrumento privado se constata que, ciertamente el canon vigente es de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000) mensual, en razón del propio acuerdo de las partes, y siendo en consecuencia los demandados quienes a la presente fecha representan la posición arrendataria en la relación, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil, constituye uno de sus deberes principales el pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos y de acuerdo a la normativa legal aplicable, y así se establece.

Invocaron los demandados la solvencia con el pago de los cánones arrendaticios reclamados en el petitum de la demanda, a cuyos efectos probatorios acompañaron a los autos, copia certificada expedida por el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales al no haber sido tachadas en forma alguna, surten el valor correspondiente, de acuerdo a lo indicado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.

En tal sentido, estudiadas tales consignaciones, constata este Despacho que, ciertamente los pagos mensuales por concepto de pensión arrendaticia correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2.002 y enero, febrero, marzo y abril de 2.003, se encuentran consignados –aún cuando fuera de la oportunidad legalmente prevista- circunstancia que en nada incide finalmente en lo debatido en el presente procedimiento, dado que en el mismo no se discute tempestividad como tal a los efectos de determinar resolución alguna, sino el pago en sí, como parte de la condena, en virtud del cumplimiento exigido, cada uno a razón de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000), a favor de quien fuera el arrendador, por ante el citado Juzgado de Municipio, resulta en consecuencia, improcedente en derecho, condenar al demandado al pago pretendido por el actor por tal concepto, por haber quedado en juicio demostrado que, las cantidades exigidas se encuentran a su favor y disposición en el citado Tribunal, siendo el beneficiario o la persona que éste autorizare los únicos que pueden realizar tal retiro, de acuerdo a lo consagrado en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.

Por último, destaca este Despacho que la representación judicial de los co-accionados que comparecieron al juicio, señaló al dar contestación que la actora había acumulado en la demanda acciones contrarias entre sí, siendo oportuno resaltar en ese sentido, que dicha circunstancia debió ser opuesta en juicio a través de la defensa procesalmente idónea para su tramitación, no siendo precisamente esta, como una defensa de fondo como fue invocada en el caso bajo estudio, motivo por el cual desestima en derecho tal argumento y así se establece.

III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la ciudadana MARIA CRISTINA GONZALEZ DE CARVALLO, en su propio nombre y en representación de GUSTAVO GONZALEZ ORTA, TRINA ISABEL PRU DE MARSUIAN, MIRNA GOMEZ LAYA, NELSON GONZALEZ LAYA, PABLO GONZALEZ LAYA, NORAIDA GONZALEZ ARMAS y JOSE MIGUEL GONZALEZ ARMAS, contra los sucesores del de cujus MELQUIADES ANDRÉS LÓPEZ GARAY, ciudadanos CELIA MARGARITA BLANCO DE LÓPEZ, RAIZA LÓPEZ, CELIA LÓPEZ, RAYMA LÓPEZ y RAYNA A. LÓPEZ BLANCO, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, en fecha 1º de abril de 1.996. Se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento constituido por un lote de terreno de 338 metros cuadrados y las construcciones que sobre él existen constituidas por un local comercial y una casa de fondo con acceso al zaguán situada en la calle Sucre del Municipio Chacao del estado Miranda, distinguido con el No. 18; y al pago a la demandante por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento con la entrega oportuna del inmueble, de la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000) diarios contados a partir del día 1º de mayo de 2.003, hasta la fecha en que sea dictada sentencia definitivamente firme en el presente juicio.

Dada la naturaleza del presente fallo, no hay especial condenatoria en costas.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia

Dada, firmada y sellada en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de octubre de 2006.

La Juez

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
El Secretario,

Abg. Juan E. Freitas Ornelas.

En esta misma fecha, 19-10-2.006, siendo las 3:28 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el respectivo copiador de sentencias del Tribunal a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
El Secretario,

Abg. Juan E. Freitas Ornelas