REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
196º y 147º

ASUNTO: AP31-V-2006-000412

PARTE DEMANDANTE: ELSA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 1.197.837, representada en juicio por el abogado, Héctor de Jesús Pérez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 91.635.

PARTE DEMANDADA: JOHANA OJEDA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 14.127.021, asistido en el presente juicio por los abogados en ejercicio, Luis María Fermín Rincones y Margot Gamez Ñañez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 2.916 y 20.031, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 12 de julio de 2.005, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.
Sostiene la accionante en la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Que el 22 de julio de 2001, celebró con la ciudadana JOHANA OJEDA, ya identificada, contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual se transformó a tiempo indeterminado, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento identificado 127, ubicado en el piso 12, Torre “B” del Conjunto Residencial San Juan, con frente sobre la calle Sur 16, entre las esquinas de San Pedro y Río, Municipio Libertador.
2.- Que en fecha 31 de marzo de 2002, le notificó a la arrendataria, su decisión de no prorrogar el contrato, por lo que disfrutada la prórroga legal, debái entregar el inmueble el 22 de diciembre de 2002.
3.- Que consta en acta convenio que suscribieron las contratantes que, la inquilina debía entregar el inmueble el 30 de enero de 2004.
4.- Que ante el incumplimiento con la entrega, por tercera vez le notificó que, por haber ocupado el inmueble por más de 5 años, le correspondía una prórroga de un año, que venció el 22 de junio de 2006.
5.- Que como la arrendataria no ha cumplido con el contrato celebrado –en principio- por escrito, y luego de forma verbal, en lo que respecta a la entrega del inmueble, de conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con la normativa sustantiva civil, intentó acción de desalojo. Solicitó la declaratoria de desalojo y la entrega del bien arrendado, y la correspondiente condena en costas. Estimó la demanda en la suma de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000) y señaló domicilio procesal.

A través de auto dictado el día 18 de julio de 2.006, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.
La parte actora mediante diligencia de fecha 19 de julio de 2006, confirió poder apud acta al abogado antes identificado, Héctor de Jesús Pérez.
Citada como fue la demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, el día 7 de agosto de 2006, compareció y otorgó poder a los profesionales del derecho identificados supra; y en la oportunidad legal correspondiente, su representación judicial, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, manifestando que a los hechos, la actora no puede aplicar el derecho que alega, siendo el contrato de arrendamiento por el inmueble objeto del juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, el 19 de junio de 2001, bajo el No. 61, Tomo 38.
Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de admitir la acción propuesta, aduciendo que solo puede demandarse el desalojo por las causales taxativamente establecidas y que las causas indicadas por la actora no pueden ser subsumidas en las previstas legalmente.

Abierto el juicio a pruebas, solo la actora consignó documento autenticado, en el cual -según el dicho del promovente- se señala que la accionante está en calidad de inquilina, ya disfrutó la prórroga legal y que debía entregar el inmueble que ocupa el pasado 9 de agosto de 2006.
En fecha 02 de octubre de 2006, el Tribunal realizó cómputo de los lapsos procesales verificados en el presente juicio.
II
Del exhaustivo estudio realizado al libelo de demanda, constata este Despacho que, la parte actora intentó acción de desalojo, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, pretendiendo –en consecuencia- la entrega del inmueble constituido por un apartamento distinguido 127, situado en el piso 12, Torre “B” del Conjunto Residencial San Juan, ubicado en la parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, que aduce ocupa la demandada en calidad de arrendataria, en virtud del contrato arrendaticio que celebraran, en principio por escrito y que posterioridad se transformó –según su dicho- en verbal.
La parte accionante acompañó al libelo, los siguientes instrumentos:
1.- Documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Federal, el 4 de mayo de 1.979, bajo el No. 14, Protocolo 1º, Tomo 15, Folio 95, el cual al no haber sido tachado por la demandada, es valorado por este Juzgado, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, desprendiéndose de su estudio, el carácter de propietario que sobre el inmueble de autos, tiene la ciudadana Elsa Martínez, demandante en el presente procedimiento, y así se establece.
2.- Copia simple de documento autenticado contentivo del contrato de arrendamiento, y otras documentales, que serán analizadas más adelante.
Por su parte, la demandada al dar contestación a la demanda incoada, además de rechazarla, negarla y contradecirla, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y de la lectura minuciosa del escrito, se determinó que sustenta tal rechazo –previo al señalamiento- que el contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, el 19 de junio de 2001, bajo el No. 61, Tomo 38, concluyendo al igual que la actora que, se trataba de un “contrato verbal a tiempo indeterminado” que, solo podía demandarse por las causales previstas en al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no subsumiéndose, la invocada por la demandante en ninguna de ellas, ya que no señala las razones para las cuales necesita el inmueble ni el incumplimiento afirmado.
Corresponde en primer lugar a este Juzgado, de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, emitir el debido pronunciamiento respecta a la cuestión previa opuesta:
De la Cuestión Previa
La parte demandada propuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que la acción de desalojo debe estar fundada en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, contiene dos disposiciones: la primera, se refiere a los casos en que la ley niega la acción, por no reconocer la existencia misma del derecho que en ella se pretende deducir, por ejemplo, el artículo 1.801 del Código Civil, que niega la acción para reclamar lo que se ha ganado en juego de suerte o azar, o en una apuesta; la segunda, alude a los casos en que la ley reconoce en principio la existencia de la acción, pero sujeta su enjuiciamiento a algún requisito o condición que no se ha cumplido, como sería la demanda de divorcio si no se funda en alguna de las causales consagradas en el artículo 185 del Código Civil.
Es de hacer notar, que la representación judicial de la parte demandada aún cuando al oponer la cuestión previa bajo análisis, no señaló de forma expresa a cuál de los supuestos previstos en la norma se está refiriendo, a la prohibición absoluta de admitir la acción incoada o a la prohibición relativa, es decir, al segundo de los supuestos antes indicados, determina este Despacho que invoca el último de los citados, ya que hace referencia a que la acción de desalojo sólo puede incoarse por las causas señaladas en la norma especial, y que la actora no cumplió con tal requerimiento.
De la lectura realizada al libelo, se determina que la acción incoada es la de Desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual fundamentó la actora, en la causal consagrada en el literal b) de dicho artículo; aún cuando hace referencia al vencimiento de la prórroga legal, como parte de su descripción.
Ciertamente como lo afirma la parte demandada, conforme a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales reguladas en dicha norma especial.
Ahora bien, dada la gran confusión que se evidencia, tanto del libelo como del escrito de contestación, en lo que respecta a ciertas normas inquilinarias y determinados aspectos que resultan fundamentales en el régimen arrendaticio, debe este Juzgado establecer –previamente- lo siguiente:
De conformidad con lo establecido en el Código Civil Venezolano, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
En el caso bajo estudio, ambas partes reconocen y convienen en el hecho que las vincula un arrendamiento, en virtud de un contrato que las mismas suscribieran por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, el 19 de junio de 2001, bajo el No. 61, Tomo 38, quedando así, probada en autos la relación arrendaticia existente entre las partes, y así se establece.
Sostienen ambas partes, que dicha relación se inició mediante tal documento y que posteriormente el contrato se “transformó en verbal a tiempo indeterminado”. Jurídicamente tal afirmación es incorrecta, toda vez que, en el régimen inquilinario solo puede hablarse de contratos escritos a tiempo determinado o sin determinación en el tiempo; o de contratos verbales, que siempre serán de naturaleza indeterminada en cuanto a su duración.
Un arrendamiento que se inició mediante contrato escrito, en ningún caso, se transformará en un contrato “verbal a tiempo indeterminado”, como lo argumentan ambas partes por intermedio de sus representaciones judiciales; lo que sí puede suceder, es que un contrato a tiempo determinado, habiéndose verificado determinadas circunstancias, como por ejemplo que, vencido el tiempo previsto contractualmente y expirada la prórroga legal, se deje con consentimiento al inquilino en el use, goce y disfrute de la cosa arrendada, se transforme en un contrato sin determinación en cuanto al tiempo de duración.
En el presente asunto, debe afirmarse que se está en presencia de un contrato escrito a tiempo indeterminado, dado que notificada como fue la voluntad de la arrendadora de no renovar el contrato, verificada el tiempo de la prórroga legal, la arrendataria permaneció y aún permanece en el inmueble, a voluntad de ambas contratantes; más en ningún caso verbal, como lo afirman los apoderados judiciales de las partes, y así se establece.
Establecida la naturaleza de la convención bilateral, debe afirmarse que efectivamente la acción procesalmente idónea para obtener la pretensión deducida, es la consagrada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en una de las causales consagradas en dicha norma; y tal como se afirmara con anterioridad, en el caso bajo estudio, la accionante sustentó el desalojo en una de las causales legalmente previstas, es decir, en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, consagrada en el literal b) del citado artículo 34. Circunstancia que conduce a este Juzgado a declarar que, la cuestión previa opuesta debe ser desechada por improcedente en derecho, dado que la causa por la cual se accionó sí está prevista en la citada Ley especial, concretamente en el literal b) del artículo 34 eiusdem; causal y normativa invocada de forma expresa por la actora en el libelo de la demanda, y así establece.
Del Fondo
El desalojo ha sido sustentado por la actora en la necesidad que tiene –en su condición de propietaria- de ocupar el inmueble, aduciendo que, en varias oportunidades le ha notificado tal circunstancia y que la demandada se niega a entregar el apartamento arrendado. El carácter de propietaria que tiene la actora respecto al inmueble cuya entrega pretende, quedó establecido en juicio, al analizarse el documento protocolizado acompañado a la demanda.
Además del documento público antes referido, la parte actora aportó con la demanda, los siguientes:
1.- Marcada con la letra “C”, documento privado suscrito por ambas partes, el cual al no haber sido desconocido ni impugnado en forma alguna, arroja valor probatorio en el proceso, de cuya lectura se desprende que, en fecha 31-03-2.002, la actora (arrendadora) le notificó a la arrendataria (demandada), su voluntad de no renovar el contrato, aduciendo la necesidad de ocuparlo en razón de que el inmueble que ocupa fue ofrecido en venta por sus dueños, y no tiene la capacidad para comprarlo.
2.- Marcada con la letra “D” documento privado denominado “Acta Convenio”, suscrito por ambas partes, el 31-07-2.003, el cual no fue ni tachado ni desconocido por la demandada, surtiendo así efectos probatorios en el juicio bajo estudio; documental de la cual se evidencia que, las partes convinieron que la arrendataria realizaría la entrega del inmueble el 30-01-2.004.
3.- Telegrama remitido por la actora el 17 de marzo de 2005, y recibido por la demandada el 23 del mismo mes y año, mediante el cual notifica que, a partir del 22 de junio de 2005, no se le renovará el contrato.
La más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala:
“… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …”.

Analizados en el caso de autos, los requisitos previamente señalados, concluye este Juzgado que, quedaron demostrado en autos, tanto lo indeterminado en el tiempo del contrato como el carácter de propietaria de la actora; más no así, ha quedado probada en juicio, la necesidad que la demandante en su condición de propietaria tiene de ocupar el inmueble dado en arrendamiento a la demandada, por las siguientes razones:
En el libelo de la demanda si bien la actora invoca la necesidad de ocupar el inmueble cuya entrega pretende, tal afirmación la realizó de manera genérica, pues no indicó las circunstancias o hechos que hacen configurar tal necesidad.
De los instrumentos aportados conjuntamente con la demanda, se observa que, si bien el día 31-03-2.002, (anexo marcado “C”), la arrendadora le notificó a la arrendataria accionada, su voluntad de no renovar el contrato, en virtud de que la vivienda que ocupaba había sido ofrecida en venta por sus propietarios y no podía comprarla; se aprecia con posterioridad, pasado un tiempo prudencial superior a un año, concretamente en fecha 31-07-2.003, las partes se conceden, nueva oportunidad para la entrega del apartamento, para el día 30-01-2.004, vale decir, siete meses después; y no conforme con ello, el 17-03-2005, la arrendadora accionante, mediante telegrama le concede a la inquilina, un tiempo por prórroga legal, no siendo ésta jurídicamente válida, dada la indeterminación en el tiempo que había sufrido el contrato.
Por otra parte, el apoderado actor, consignó documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 08 de agosto de 2.001, bajo el No. 12, Tomo 60, contentivo del contrato en el cual funge como arrendataria la parte demandante en el caso de autos, señalando en la diligencia mediante la cual realiza tal consignación que, su representada ya disfrutó su prórroga legal y que el pasado 9 de agosto del año en curso, debía entregar el inmueble que ocupa, con lo que se verificaba la causal de necesidad invocada en la demanda.
Respecto a la documental aportada como prueba de la necesidad de ocupar el inmueble objeto del presente procedimiento, alegada por la actora, debe este Despacho establecer que, de acuerdo al sólo contenido de dicho instrumento, y conforme al lapso de duración en el indicado, por no haberse traído a los autos otro elemento probatorio de tal afirmación, no puede afirmarse que la actora debía entregar el inmueble del contrato, el día 09-08-2.006, toda vez que, el lapso de duración estipulada fue de un año, sin prórroga, que vencía el 09-08-2.002, fecha a partir de la cual –en caso de verificarse los extremos de ley- comenzó a correr el lapso estipulado por ley de prórroga legal que, si la duración de la relación era de un año, como lo dice el contrato, era de seis meses que expiraban el 09-01-2.003.
En tal sentido, determina este Juzgado, del propio dicho del apoderado actor que, su mandante aún ocupa tal inmueble, no demostrándose con esa sola documental tal necesidad así como tampoco su obligación de entregar el inmueble.
De los señalados instrumentos no puede darse por demostrada la necesidad por la cual se accionó el desalojo, pues de los mismos se desprende que por voluntad de ambas partes no solo se ha diferido el tiempo en la entrega del apartamento (aún cuando tal hecho se verificó con anterioridad al día 09-08-2006, fecha en la que señala el apoderado actor, su mandante debía entregar el inmueble que ocupa, mediando ya, según el anexo a la demanda “C”, la supuesta necesidad); sino que la demandante no probó a través de ninguno de los medios probatorios procesalmente idóneos, la circunstancia que le impone la necesidad de ocupar el inmueble arrendado ni menos aún que ciertamente el día 09-08-2.006, estaba obligada a entregar o se le estaba constriñendo para ello; sin cuya prueba no resulta procedente la demanda incoada.
Por ende, no existiendo en autos, plena prueba de los hechos alegados en la demanda, se impone a este Juzgado el contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos afirmados en la demanda, y que en caso de duda, sentenciarán a favor del demandado.
III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentó la ciudadana ELSA MARTINEZ contra la ciudadana JOHANA OJEDA, ya identificados.
Se condena en costas a la parte actora, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los tres (3) días del mes de octubre de 2006.
La Juez

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
El Secretario
Juan E. Freitas Ornelas

En esta misma fecha, (03-10-2.006), siendo las 2:23 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,