TSJ Regiones - Decisión

Expediente No.6878/06
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
-I-

PARTE ACTORA:
INVERSIONES ODAREN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 55, Tomo 11-A-Sgdo., en fecha 16 de octubre de 1.984.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
Dra. NELLY JOSEFINA DANIA GALAVIS, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 39.165.
PARTE DEMANDADA:
JOSE MANUEL ARREGUI AIZPURUA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portador de la cédula de identidad No.2.980.080.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
Dr. FRANMAR JAVIER BERMUDEZ RODRIGUEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 88.837.
MOTIVO:
DESALOJO.
-I-
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, de la demanda que, por DESALOJO, incoara la empresa INVERSIONES ODAREN, C.A., contra el ciudadano JOSE MANUEL ARREGUI AIZPURUA.
Admitida la demanda por auto de fecha 06 de junio del 2006, se ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos su citación.
En fecha 12 de julio del 2006 se libró compulsa y en fecha 25 de julio del 2006 se hizo entrega de la misma a la representación judicial de la parte actora, a fin de que, conforme a lo solicitado, gestionara la citación del demandado por intermedio de cualquier otro Alguacil o Notario de la jurisdicción.
Mediante diligencia de fecha 14 de agosto del 2006, la representación judicial de la parte accionante consignó las resultas de la citación del demandado practicada por otro Alguacil, en la cual la parte demandada fue citada personalmente.
En la oportunidad procesal correspondiente la parte demandada dio contestación a la demanda y opuso una cuestión previa.
Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron las pruebas que consideraron convenientes, las cuales se admitieron y se ordenaron evacuar con el resultado que más adelante se enunciará.
Por auto de fecha 09 de octubre del 2006, se difirió por cinco (05) días continuos la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
La representación judicial de la parte actora alegó en su escrito de demanda que su representada es propietaria de una parcela de terreno y la casa denominada “Denique” sobre ella construida, que forma parte de la parcela No. 3, manzana “E”, Grupo 9, en el Plano de Parcelamiento de la Urbanización Horizonte, situada en la transversal 12 de la citada urbanización, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Igualmente, continúa alegando el demandante que su representada dio en administración el inmueble antes mencionado a la empresa GOLDEN BRICK BIENES RAICES, S.R.L., la cual, desde el 30 de enero de 1989, suscribió los primeros seis contratos de arrendamiento con el ciudadano JOSE MANUEL ARREGUI AIZPURUA; asimismo, adujo que todos estos contratos fueron cedidos por la empresa GOLDEN BRICK BIENES RAICES, S.R.L., a su representada.
Continúa aduciendo el accionante que todos los contratos fueron pactados por el lapso de un año, sin embargo en los dos últimos contratos, por consideración al arrendatario y con la anuencia de su representada, le concedieron prórrogas para la desocupación del inmueble arrendado.
Igualmente, el accionante alegó que el arrendatario incumplía con sus pagos mensuales llegando a deber hasta 8 meses consecutivos, en virtud de lo cual su representada solicitó al arrendatario que desocupara el inmueble, toda vez que seguía incumpliendo con sus obligaciones contractuales.
Adujo, asimismo, que el último contrato firmado es por Bs.90.000,oo, de los cuales debe hasta la presente fecha Bs.4.950.000,oo, es decir, desde noviembre del 2001 hasta mayo del 2006.
Igualmente, alegó la representación judicial de la parte actora que su representada solicitó la regulación del inmueble arrendado, siendo fijado el canon de arrendamiento mensual por el organismo regulador correspondiente en Bs. 1.332.339,90.
Continúa alegando que el demandado, ciudadano JOSE MANUEL ARREGUI AIZPURUA, a pesar de las obligaciones asumidas en los contratos de arrendamientos, se ha negado a pagar puntualmente el canon de arrendamiento adeudando hasta la presente fecha los canones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre del 2001, enero a diciembre del 2002, enero a diciembre del 2003, enero a diciembre del 2004, enero a diciembre del 2005 y enero a mayo del 2006, a razón de Bs. 90.000,oo, cada uno, adeudando un total de Bs.4.950.000,oo.
En virtud de lo expuesto la parte accionante demanda a la parte demandada para que convenga o sea condenada por el Tribunal en:
1ºDesalojar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
2ºPagar la cantidad de Bs.4.950.000,oo, por concepto de los canones de arrendamientos adeudados, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del 2001, enero a diciembre del 2002, enero a diciembre del 2003, enero a diciembre del 2004, enero a diciembre del 2005 y enero a mayo del 2006, a razón de Bs. 90.000,oo, cada uno.
3ºLos intereses moratorios calculados desde la fecha de sus respectivos vencimientos hasta la total y definitiva desocupación del inmueble.
4ºEl monto correspondiente por concepto de indexación.
5ºLas costas y costos del proceso.
Por su parte, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada dio contestación a la demanda y opuso cuestión previa. En este sentido, la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la aseveración de la parte accionante de que el demandado no pagó en su debida oportunidad los canones de arrendamiento de los meses comprendidos desde noviembre del 2001 hasta mayo del 2006, ambos meses inclusive, a razón de Bs.90.000,oo, cada uno, ya que los mismos se encuentran depositados desde el mes de septiembre del 2001 hasta el mes de septiembre del 2006, en el Juzgado Vigésimoquinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, a favor de la empresa GRUPO Q 23 C.A.
Negó, rechazó y contradijo que al arrendatario se le haya comunicado el desalojar el inmueble arrendado, lo que se evidencia es que las partes acordaron que la desocupación se realizaría en una fecha cierta, lo cual no implica que se hayan efectuados constantes anuncios de desocupación.
Negó, rechazó y contradijo la legitimación activa de la parte actora, INVERSIONES ODAREN, C.A., por cuanto siempre se tuvo como arrendador a la firma GOLDEN BRICK BIENES RAICES, S.R.L. y posteriormente a la empresa GRUPO Q 23 C.A.
Negó, rechazó y contradijo que el arrendatario deba pagar interés moratorio alguno ya que no se encuentra en estado de insolvencia.
Negó, rechazó y contradijo que el arrendatario deba pagar cantidad alguna por concepto de indexación.
Negó y rechazó lo mencionado en el libelo de demanda referente a la regulación del inmueble, ya que el Ejecutivo Nacional tiene congelado los alquileres.
Por otra parte, la parte demandada opuso la cuestión previa de falta de cualidad o falta de interés de la parte actora para sostener el presente juicio prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Planteados así los términos de la presente controversia, quien aquí sentencia observa que durante el lapso probatorio ambas partes promovieron las pruebas que consideraron convenientes, en tal sentido la parte accionante:
1ºPromovió el mérito favorable de los autos en todo cuanto favorezca a su representado y en especial la evidente falta de pago de los canones de arrendamiento; al respecto, quien aquí sentencia observa que el mérito favorable de los autos no constituye probanza alguna y la falta de pago de los canones de arrendamientos deben ser probados mediante los respectivos medios probatorios previstos en nuestra Legislación, y así se declara.
2ºPromovió marcado “B” copia fotostática simple de título de propiedad inscrito en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 6, Tomo 24, Protocolo Primero, en fecha 20 de agosto de 1987; al respecto quien aquí sentencia observa que dicha copia fotostática no fue impugnada por la parte contra la cual se hizo valer, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma surte pleno valor probatorio respecto a su contenido, quedando demostrado que la parte actora, empresa INVERSIONES ODAREN, C.A., es propietaria de una parcela de terreno y la casa quinta denominada “Denique” sobre ella construida, que forma parte de la parcela No. 3, Manzana E, Grupo No. 9, en el plano de parcelamiento de la Urbanización Horizonte, ubicada en la transversal 12 de la citada urbanización, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, y asi se declara.
3ºPromovió marcado “C” original de instrumento privado consistente en contrato de administración celebrado entre las empresas GOLDEN BRICK BIENES RAICES, S.R.L. e INVERSIONES ODAREN, C.A.; al respecto quien aquí sentencia observa que dicho instrumento privado no fue impugnado por la parte contra la cual se hizo valer, por lo que el mismo hace pleno valor probatorio respecto a su contenido, quedando demostrado que la empresa INVERSIONES ODAREN C.A., dio a la firma GOLDEN BRICK BIENES RAICES S.R.L., la administración del inmueble arrendado identificado en autos, y asi se declara.
4ºPromovió originales marcados “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “I” de documentos privados consistentes en contratos de arrendamientos celebrados entre GOLDEN BRICK BIENES RAICES S.R.L. y el ciudadano JOSE MANUEL ARREGUI AIZPURUA; al respecto quien aquí sentencia que dichos instrumentos privados no fueron desconocidos por la parte contra la cual se hicieron valer, por lo que los mismos, a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, hacen pleno valor probatorio respecto a su contenido, quedando demostrado que la empresa GOLDEN BRICK BIENES RAICES S.R.L., dio en arrendamiento al ciudadano JOSE MANUEL ARREGUI AIZPURUA, el inmueble identificado en autos, y asi se declara.
5ºPromovió marcado “J” original de instrumento privado consistente en carta de fecha 30 de abril del 2001, suscrita por el ciudadano SERGIO MARGULIS, representante de la empresa GOLDEN BRICK BIENES RAICES, S.R.L.; al respecto quien aquí sentencia observa que dicho instrumento privado no fue impugnado por la parte contra la cual se hizo valer, por lo que el mismo hace pleno valor probatorio respecto a su contenido, quedando demostrado que el ciudadano SERGIO MARGULIS, representante de la empresa GOLDEN BRICK BIENES RAICES, S.R.L., dirigió comunicación fechada en Caracas, el 30 de abril del 2001, al señor VICTOR VELASQUEZ, representante de la firma INVERSIONES ODAREN, C.A., participándole que no continuará administrando el inmueble identificado en autos y que le hará la respectiva cesión de los contratos de arrendamiento, y asi se declara.
6ºPromovió marcado “K” original de instrumento privado consistente en cesión de derechos de contratos de arrendamiento; al respecto, quien aquí sentencia observa que dicho instrumento no fue impugnado por la parte contra la cual se hizo valer por lo que hace plena prueba de su contenido y, en consecuencia, quedo demostrado que en fecha 30 de abril del 2001la empresa GOLDEN BRICK BIENES RAICES, S.R.L., cedió a la firma INVERSIONES ODAREN, C.A., los derechos, obligaciones, acciones e intereses derivados de los contratos de arrendamientos celebrados entre GOLDEN BRICK BIENES RAICES, S.R.L. y el ciudadano JOSE MANUEL ARREGUI AIZPURUA, el cual tiene por objeto el inmueble identificado en autos, y asi se declara.
7ºPromovió marcado “L” copia fotostática simple de Resolución No.09576, fechada en Caracas, el 10 de agosto del 2005, expedida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; al respecto, quien aquí sentencia observa que dicha copia no fue impugnada por la parte contra la cual se hizo valer, por lo que la misma surte pleno valor probatoria de su contenido a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la existencia del acto administrativo por el cual la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fijó en la cantidad de Bs.1.332.339,90, el canon máximo mensual para vivienda del inmueble identificado en autos, y asi se declara.
8ºPromovió la prueba de informe, a tal efecto requirió al Tribunal oficiara al Juzgado 25 de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, solicitantole la información a que se refiere esta prueba promovida, lo cual fue acordado por este Despacho en fecha 26 de septiembre del 2006; al respecto, quien aquí sentencia observa que a la presente fecha no ha sido recibido del Juzgado 25 de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, el oficio de respuesta, por lo que con respecto a esta prueba de informe no tiene materia sobre la cual decidir, y asi se declara.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada:
1ºPromovió el mérito favorable de los autos en todo cuanto favorezca a su representado; al respecto, quien aquí sentencia observa que el mérito favorable de los autos no constituye probanza alguna, más aún cuando tampoco se especificaron cuales son los méritos que se quieren hacer valer, y asi se declara.
2ºPromovió marcado “A” copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas; al respecto, quien aquí decide observa que la referida copia no fue tachada por la parte contra la cual se hizo valer, por lo que la misma surte pleno valor respecto a su contenido a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano JOSE MANUEL ARREGUI, consigna por ante el referido Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, a favor de la empresa GRUPO Q 23, C.A., los canones de arrendamiento del inmueble constituido por la Quinta “Denique”, ubicada en la Transversal 12 de la Urbanización Horizonte, Municipio Sucre del Estado Miranda, y asi se declara.
3ºPromovió marcado “B” original de depósito bancario No.912688, fechado en Caracas el 06-09-06; al respecto, quien aquí sentencia observa que dicho instrumento no fue impugnado por la parte contra la cual se hizo valer, por lo que el mismo hace plena prueba de su contenido y, en consecuencia, quedó demostrado que el ciudadano JOSE M. ARREGUI, depositó en fecha 06 de septiembre del 2006 a favor de la empresa GRUPO Q 23 C.A., en la cuenta corriente No.0003-0012-87-0001037592 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, la cantidad de Bs.350.000,oo, y asi se declara.
4ºPromovió la prueba de informes, a tal efecto requirió al Tribunal oficiara al Juzgado 25 de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, solicitantole la información a que se refiere esta prueba promovida, lo cual fue acordado por este Despacho en fecha 27 de septiembre del 2006; al respecto, quien aquí sentencia observa que a la presente fecha no ha sido recibido el oficio de respuesta emanado del Juzgado 25 de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, por lo que con respecto a esta prueba de informe este Tribunal no tiene materia sobre la cual decidir, y asi se declara.
5ºPromovió marcado “B-1” originales de instrumentos privados consistentes en recibos de pago; al respecto quien aquí sentencia observa que los referidos instrumentos no fueron impugnados por la parte accionante, por lo que los mismos hacen plena prueba de su contenido y, en consecuencia, quedó demostrado que las empresas Q 23 C.A. bienes raices y GOLDEN BRICK bienes raices S.R.L., emitieron a favor del ciudadano JOSE MANUEL ARREGUI, recibos de pago de canones de arrendamiento correspondientes al inmueble identificado en autos, y asi se declara.
6ºPromovió marcado “C” copia certificada de los estatutos sociales de la empresa GRUPO Q 23 C.A., expedida por el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de agosto del 2006; al respecto quien aquí decide observa que dicha copia certificada no fue tachada por la parte contra la cual se hizo valer, por lo que la misma surte pleno valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada la existencia de la persona jurídica denominada “GRUPO Q 23, C.A.”, asi como su conformación, duración y objeto, y asi se declara.
Enunciadas, analizadas y apreciadas las pruebas promovidas en la presente juicio, este Juzgador observa que el presente juicio versa sobre una acción de desalojo ejercida por la abogado NELLY JOSEFINA DANIA GALAVIS, en su carácter de apoderada judicial de la empresa INVERSIONES ODAREN, C.A., contra el ciudadano JOSE MANUEL ARREGUI AIZPURUA, alegando que su representada es propietaria del inmueble identificado en autos y que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de las cuotas arrendaticias correspondientes a los meses comprendidos desde noviembre del 2001 hasta mayo del 2006, ambos meses inclusive, a razón de Bs. 90.000,oo, cada uno, para un total de Bs.4.950.000,oo, y que ha agotado todas las vias amistosas para lograr que el arrendatario cumpla con sus obligaciones de pago y desocupe el inmnueble arrendado.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente alegó un punto previo de falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente juicio, el cual fue resuelto en la forma antes expuesta en el texto del presente fallo, y dio contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo que el demandado se encuentre insolvente en el pago de sus cuotas arrendaticias, ya que los canones de arrendamiento los ha venido consignando desde el mes de septiembre del 2001 hasta la actualidad, en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, a favor de la empresa GRUPO Q 23 C.A., y negó, rechazó y contradijo, entre otras cosas, que al arrendatario se le haya comunicado la desocupación del inmueble.
Ahora bien, habiendo quedado comprendido la litis en los términos expuestos, quien aquí sentencia observa que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es, probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago, y si bien es cierto que en el presente juicio la parte demandada aportó a los autos copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias efectuadas en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, tampoco es menos cierto que dichas consignaciones fueron efectuadas a favor de un tercero, GRUPO Q 23 C.A., que no es parte en el presente juicio y que no figura como arrendador en los contratos de arrendamiento aportados a los autos por la parte accionante, más aún tampoco dichas consignaciones fueron realizadas a nombre del arrendador de los contratos de arrendamiento, empresa GOLDEN BRICK BIENES RAICES S.R.L., por lo que este sentenciador las considera ilegítimamente realizadas por cuanto no fueron en beneficio del arrendador, INVERSIONES ODAREN, C.A., ni tampoco del administrador, GOLDEN BRICK BIENES RAICES, S.R.L., y asi se decide.
Sentado lo anterior, constata este Juzgador que como quiera que no consta en autos pruebas que desvirtúen lo alegado por la parte accionante, a consideración de este Tribunal la presente demanda debe prosperar, y asi se declara.
Con respecto a los intereses moratorios demandados, quien aquí sentencia observa que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevee la posibilidad de demandar intereses moratorios en caso de reclamo de canones de arrendamiento insolutos, en virtud de lo cual este Tribunal lo acuerda de conformidad con lo establecido en el artículo 27 eiusdem. En consecuencia, se acuerdan los intereses moratorios, los cuales deberán ser calculados mediante experticia complementaria del presente fallo desde la fecha de la admisión de la demanda, exclusive, hasta la fecha en que se decrete la ejecución de la sentencia, inclusive, en los términos señalados en el referido artículo de la norma arrendaticia y así se declara.
Por otra parte, con respecto a la indexación demandada quien aquí decide observa que el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es de carácter social, especial y de aplicación preferente, no prevee la posibilidad de acordar indexación por cantidades imputables a canones de arrendamientos insolutos, en virtud de lo cual este sentenciador niega la solicitud de indexación y así se declara.
En consecuencia, conforme a lo expuesto y por cuanto la acción de desalojo ejercida en el presente juicio se encuentra tutelada por el Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, forzoso es para quien aquí sentencia declarar con lugar la demanda pero en forma parcial, por cuanto no se concede al accionante todo lo demandado, y así se decide.
-III-
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que, por DESALOJO, incoara la empresa INVERSIONES ODAREN, C.A., contra el ciudadano JOSE MANUEL ARREGUI AIZPURUA, todos suficientemente identificados en el texto del presente fallo.
En consecuencia:
1º Se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 30 de enero del 1992 entre la empresa GOLDEN BRICK BIENES RAICES S.R.L. y el ciudadano JOSE MANUEL ARREGUI AIZPURUA, el cual tuvo por objeto el inmueble identificado en autos constituido por una parcela de terreno y la casa quinta denominada “Denique” sobre ella construida, que forma parte de la parcela No. 3, Manzana E, Grupo No. 9, en el plano de parcelamiento de la Urbanización Horizonte, ubicada en la transversal 12 de la citada urbanización, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda.
2ºSe condena a la parte accionada a desalojar y hacer entrega libre de bienes y personas a la parte accionante del inmueble anteriormente identificado.
3ºSe condena a la parte accionada a pagarle a la parte accionante la cantidad de Bs.4.950.000,oo, por concepto de los canones de arrendamiento que van desde noviembre del 2001 hasta mayo del 2006, ambos meses inclusive, a razón de Bs.90.000,oo, cada uno.
4ºSe condena a la parte accionada a pagarle a la parte accionante los intereses moratorios ocasionados por el retardo en el pago de los canones de arrendamiento, calculados desde la fecha de la admisión de la demanda, exclusive, hasta la fecha en que se decrete la ejecución de la sentencia, inclusive, los cuales seran calculados mediante experticia complementaria del presente fallo.
5º Se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber resultado totalmente vencida.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita¬na de Caracas en Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de octubre del dos mil seis (2.006). Años 196º de la Inde¬pendencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

DR LUIS TOMAS LEON EL SECRETARIO,

Abg. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha siendo las dos y veinticinco de la tarde (2:25 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,