TSJ Regiones - Decisión

Expediente No. 6810/06
CUADERNO PRINCIPAL

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Vistos.
PARTE ACTORA:
Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 15 de agosto de 1978, bajo el Nro. 28, Tomo 105-A Sgdo. (parte actora en el juicio principal).

APODERADAS JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
Dras. ANA ISABEL VICENTE GARRIDO, ELIZABETH ALEMAN DEXABET ROSALES CALZADILLA y YOLIMAR DUQUE MORALES, Abogadas en ejercicio de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.622, 58.364, 76.176 y 70.914, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
MARLENE DE LA CRUZ TOVAR LANDAETA, venezolana, mayor de edad, portadora de la Cédula de Identidad Nro. 5.592.609 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
Dr. ALEJANDRO MATA BENITEZ, Abogad en ejercicio, de este domicilio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 13.471.
MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
-I-
Con vista a la inhibición planteada por la Juez Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, conoce este Tribunal por distribución que hiciera el Juzgado Noveno Municipio igualmente de esta Circunscripción Judicial, de la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., contra la ciudadana MARLENE DE LA CRUZ TOVAR LANDAETA.
Admitida la demanda por auto de fecha 18 de enero de 2006, el entonces Tribunal de la causa ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diere contestación a la misma al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia de autos de su citación.
En fecha 6 de febrero de 2006, la parte demandada queda citada para la secuela del presente juicio.
Mediante escrito de fecha 8 de febrero de 2006, la parte accionada dio contestación a la demanda y reconvino de la misma, siendo admitida la mutua petición propuesta en fecha 09 de febrero de 2006.
Mediante escrito de fecha 13 de febrero de 2006 la parte actora reconvenida dio contestación a la reconvención.
Durante el lapso probatorio solo la parte actora hizo uso de tal derecho, promoviendo prueba instrumental con las resultas que mas adelante se analizarán.
En fecha 2 de marzo de 2006, la representación judicial de la parte demandada durante el lapso de sentencia, consignó diligencia en la que tacha incidentalmente el contrato de arrendamiento presentado como instrumento fundamental de la acción y la sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
Por otra parte, en el cuaderno principal, la Juez de la causa se inhibe de seguir conociendo la causa, remitiendo el expediente al Juzgado Distribuidor de turno.
Mediante auto de fecha 20 de abril de 2006, el Juez de este Despacho, en el cuaderno principal de la presente causa se avoca al conocimiento de la misma y ordena la notificación de las partes, siendo cumplidos los trámites ordenados.
Mediante sentencia de fecha 25 de septiembre de 2006, este Tribunal desechó la tacha propuesta por la parte demandada.
II
Siendo la oportunidad para decidir la presente causa pasa este Juzgador a hacerlo para lo cual previamente observa:
La representación judicial de la parte actora señaló en su demanda que:
Consta del contrato de arrendamiento que su representada celebró contrato de arrendamiento con MARLENE DE LA CRUZ TOVAR LANDAETA, sobre el apartamento número sesenta y uno (No. 61) del Edificio denominado TITANIO, inmueble ubicado al final de la Avenida La Paz, Sector La Quebradita, Urbanización La Paz, Parroquia La Vega de esta ciudad de Caracas, el cual comenzó a regir el día dieciocho (18) de abril de 2004, por el plazo de UN (1) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más, con una pensión mensual de arrendamiento estipulada por dicho contrato y vigente hasta la presente fecha es la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 279.589,55), la cual fue fijada por Sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, el 11 de agosto de 2.000.
Igualmente señaló la representación judicial de la parte accionante que la ciudadana MARLENE DE LA CRUZ TOVAR ‘ LANDAETA, adeuda a su representada la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS DIECISEIS MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 2.516.305.95) por pensiones de arrendamiento vencidas correspondientes a los meses transcurridos desde febrero de dos mil cinco (2.005) hasta octubre de dos mil cinco (2.005) ambos inclusive, a razón del canon de arrendamiento de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 279.589,55) mensuales.
Por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que la parte actora demanda a la ciudadana MARLENE DE LA CRUZ TOVAR LANDAETA, para que convenga o en su defecto sea condenada a ello por el Tribunal en que ha incumplido, con la obligación que tiene de pagar el canon mensual de arrendamiento. Que en virtud de dicho incumplimiento, el contrato de arrendamiento quedó resuelto y en consecuencia, debe entregar a la parte actora el apartamento arrendado, en perfecto estado y totalmente desocupado de bienes y personas. En pagar a la accionante a título de daños y perjuicios la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS DIECISEIS MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 2.516.305.95) equivalente a pensiones de arrendamiento insolutas, correspondientes a los meses transcurridos desde febrero de dos mil cinco (2.005) hasta octubre de dos mil cinco (2.005), ambos inclusive, así como los meses que se sigan venciendo hasta el día de la definitiva entrega del inmueble, a titulo de daños y perjuicios la suma de dinero que esté llamado a producir dicho a razón de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 279.589,55) mensuales. Por último, las costas, costos y honorarios profesionales de abogados causados por este procedimiento.
Por su parte la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda señaló:
Como punto previo la mala elección de la acción ejercida por la parte actora, señalando que de una simple revisión del Libelo de Demanda se denota que el apoderado actor indica en su particular segundo, que su representado suscribió en fecha 18 de Abril de 2.004, un Contrato de Arrendamiento con la ciudadana MARLENE DE LA CRUZ TOVAR LANDAETA por el inmueble allí descrito, fijándose por canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 279.589.55, mensuales. En el particular dos -indica la representación judicial de la parte demandada- que la duración del contrato de arrendamiento se pacto por un año contados a partir la fecha anteriormente expuesta, y que se podían acordar prorrogas siempre que una de las partes notificare a la otra por escrito con treinta (30) días de anticipación, por lo que en ese orden de ideas esas prorrogas debían ser “acordadas” por ambas partes y que al no constar documento escrito de su deseo de no prorrogar el contrato original que había vencido por transcurso del tiempo, por cuanto su poderdante se quedo en el inmueble, legalmente, este contrato, se convirtió en indeterminado, y de esta manera el apoderado actor no podía elegir la acción de resolución de contrato a tiempo determinado, ni mucho menos pedir y demandar en su petitorio primero que se resuelva el contrato a tiempo determinado celebrado por su mandante en fecha 18 de Abril de 2.004, ya que de acuerdo a la hipótesis legal y jurisprudencia la acción que tendría que intentar el demandante es la de Desalojo y no la de Resolución del Contrato de Arrendamiento.
Igualmente la representación judicial de la parte demandada contestó el fondo de la demanda alegando que el actor introduce con su libelo un Contrato de Arrendamiento por la suma de Bs. 279.589.55, mensuales, que ya venció en su tiempo original y sin haber notificado prorroga del mismo aduciendo, que su representada le adeuda cánones superiores y mas allá del vencimiento del mismo y pretende para tal fin aseverar y modificar los cánones de arrendamiento no establecidos en el contrato que ya venció, por lo que a todo evento, negó, rechazó y contradijo la demanda.
Asimismo alego el apoderado judicial de la parte demandada que como su poderdante, se quedó en el inmueble, se había acordado con la parte actora, suscribir un nuevo contrato por un canon de arrendamiento de Bs. 7.136,00 mensuales el cual iba a empezar a regir en el mes de abril del año 2.005, sobre la base de los siguientes supuestos:
Su poderdante, pagaba los recibos por consumo de agua, por lo que se iba hacer una compensación entre el contrato nuevo de alquiler, y el pago de los consumos de agua. En efecto el canon acordado era de Bs. 7.136,00, que era el que originalmente se había establecido debido a la congelación de alquileres, decretado por el gobierno bolivariano de la Republica Bolivariana de Venezuela, por lo que la parte actora estaba consciente de tal situación, y además que no podría cobrar el supuesto incremento de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo contencioso administrativo en fecha 11 de agosto de 2.000. Conforme lo expuesto al parte demandada impugnó en su totalidad la antes mencionada sentencia, ratificando su alegato de que la actora no podía exigir tal incremento a su representada, por existir un decreto de congelación de alquileres y porque no estaba firme la supuesta sentencia y que en el supuesto negado que estuviese firme, tendría que esperar que el gobierno del Republica Bolivariana de Venezuela descongelara dichos montos de alquiler.
Igualmente alegó la representación de la parte demandada que su representada entró en suspicacia y opto por consignar los cánones de arrendamiento, cuyo original luego adjunto de Bs. 7.136,00 que incluía los pagos de marzo del 2.005, hasta febrero de 2.006 lo que da un total de Bs. 85.632,00, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, expediente 2.006-0158.
La representación judicial de la parte demandada negó, rechazó y contradijo, que su representada por un contrato de arrendamiento ya vencido adeude o este obligada apagar a la actora la suma de Dos Millones Quinientos Dieciséis mil Trescientos cinco bolívares con 95 /100 (Bs. 2.516.305, 95) por los meses de de Febrero de 2005, hasta octubre de 2.005, a razón de Bs.279.589,55, porque no había sentencia firme que así la obligara, y estaban congelados los alquileres, y que además, se había convenido en celebrar un contrato escrito por la suma de 7136,00 mensuales, encontrándose en la actualidad su representada en posesión por un contrato de arrendamiento verbal.
Igualmente la parte demandada reconvino a la parte actora alegando que con fecha 18/04/2.004, su representada suscribió Contrato de Arrendamiento por un apartamento distinguido con el N° 61, ubicado en el edificio TITANIO, situado al final de la Avenida la Paz, sector la Quebradita, Urbanización La Paz, Parroquia la Vega, Jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital. Allí se estableció en principio un lapso de duración de un (1) año a partir de esa fecha y que vencido el mismo las partes deberán dar aviso previo escrito con un mes de anticipación. Pasado vencimiento su representada fue dejada en el inmueble extendiéndole recibos del arrendamiento posteriores al vencimiento del mismo por lo cual dicho contrato se indetermino luego de su vencimiento. Que se estableció y se hizo costumbre que como su poderdante, no estaba obligada a pagar el agua, de la totalidad del inmueble, sino el agua que le correspondía, y no la totalidad del agua del inmueble en el cual habitan otros inquilinos, y ante la negativa de hacer dicho corte de cuenta entre el arrendamiento original y los pagos de agua del inmueble está se oponía aduciendo que el canon de arrendamiento es de Bs. 7.136,00, y se iba a plasmar ello, en contrato escrito posteriormente.
De esta manera la parte demandada impugnó de acuerdo al Articulo 38 del Código de Procedimiento Civil y por tanto rechazo la estimación exagerada en relación a la cuantía de la demanda que hace el actor del valor de la demanda, ya que dicha estimación la hace precisamente, dándole la razón, de que el contrato, se convirtió a tiempo indeterminado y que en efecto, se establece en dicho articulo, que el valor se estimará acumulando las pensiones o cánones de un año, y al estimar el valor, de la demanda en Bs. 2.516.305,95, ello se hace en contra de la ley, y en contra de su acción.
Pues la estimación de la demanda que establece el legislador en el articulo 36 del Código de Procedimiento Civil, la reserva el legislador para los contratos a tiempo indeterminado, y cuando indica “si el contrato fuere a tiempo indeterminado el valor se determinara acumulando las pensiones o cánones de un año”. De esta manera si la actora pretende demandar por la totalidad del año, es decir por la suma de Bs. 2.516.305,95, estaría aceptando que el contrato se convirtió en indeterminado y por tanto eligió mal la acción. sobre el otro supuesto de que como pretende el actor que el contrato es a tiempo determinado, el mismo articulo 36 establece “que el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios”. Establecido esto no puede pretender que se condene a su representada a pagar sumas que exceden al vencimiento del termino del contrato.
Por la razones de hecho y derecho antes expuestas procedió a reconvenir a la sociedad Mercantil INVERSIONE IBEPRO S.R.L., inscrita en le Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito. Capital y del estado miranda, en fecha 15/010/19.78, anotado bajo el N° 28, tomo 105-A-Sgdo, de este domicilio, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: Que su representada tiene suscrito un contrato de fecha 18/04/2.004, que se venció en fecha 18/04/2.005, por el inmueble antes descrito. SEGUNDO: Que convenga o a ello sea condenado por el tribunal que debido a la congelación de alquileres se había obligado a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento por la suma de Bs. 7136,00, por el inmueble antes descrito. TERCERO: Para que convenga en que como consecuencia de los pagos que hizo su representada por dicho inmueble durante el lapso de 18/04/2.004 a el 18/04/2.005, (estando congelados los alquileres), esta obligada a hacer el reintegro de la sumas superiores no decidido por sentencia firme alguna, y por tanto que su representada no le adeuda nada por dichos conceptos de cánones de arrendamientos, ya que es a la inversa que es la actora, quien le adeuda la sumas cobradas en exceso en virtud de la congelación de alquileres. CUARTO Para que convenga o a su efecto así sea condenado por el tribunal en que vencido el lapso de duración del contrato de arrendamiento dejo a su representada en posesión del inmueble a la espera de la realización de un contrato por la suma de Bs 7.136,00 mensuales. QUINTO: Para que convenga o a su efecto así sea condenado por el tribunal en que vencido como esta el lapso de duración para el supuesto de indeterminación del contrato se condene de acuerdo a los hechos narrados a suscribir un nuevo contrato por la suma de Bs. 7.136,00 mensuales.
Por su parte, la representación judicial de la parte actora dio contestación a la reconvención alegando que Es cierto que su representada suscribió contrato de arrendamiento con la demandada sobre el apartamento No. 61 del edificio TITANIO situado al final de la Avenida La Paz, Sector La Quebradita, Urbanización La Paz, Parroquia La Vega, jurisdicción del Municipio Libertador del Distrito Capital, pero no el 18/04/004 como afirma la demandada sino el 18 de marzo de 2.004, ante el Notario Público Primero del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 75,Tomo 22 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Que es falso y por ello lo rechazó, que dicho contrato haya vencido el 18 de abril de 2.005, pues la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento contempla que: “La duración de este contrato es de UN AÑO FIJO, que comenzará a contarse a partir del día diez y ocho (18) de abril de dos mil cuatro (2.004), prorrogable automáticamente por períodos de UN (1) año, convenidos desde ahora siempre que una de las partes no notificare a la otra, por escrito, por lo menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más. Las prórrogas se considerarán como tiempo fijo y se regirán por las modalidades que regulan el plazo de duración inicial”. Es decir, que lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento fue que éste renovaría automáticamente su lapso de duración, sin necesidad de que una parte lo notificara a la otra y que lo que debía notificarse era el deseo de no prorrogarlo más. En otras palabras, si a la fecha de vencimiento, del contrato o de una cualquiera de las prórrogas, una parte no notificaba a la otra su deseo de darlo por terminado, éste se renovaría automáticamente por un período de un año más. Asimismo señaló la representación judicial de la parte actora que por tal motivo niega lo afirmado por la demandada-reconviniente de que el contrato de arrendamiento estuviera vencido por el transcurso del tiempo que originalmente se pactó y se haya convertido a tiempo indeterminado, lo cierto es que éste el 18 de abril de 2.005 se renovó automáticamente por un año más, manteniendo su condición de contrato a plazo fijo y que por ello, la acción de resolución de contrato es la procedente en este caso.
De igual modo la parte actora reconvenida señaló que la demandada afirma que no estaba obligada a pagar el agua de la totalidad del inmueble, sino el agua que le correspondía, pues en dicho inmueble hay varios apartamentos, lo cual aceptó la accionante, pero negó que la demandada en alguna oportunidad haya pagado el agua de la totalidad del edificio.
También la representación de la accionante señaló que es falso que la demandada haya sido dejada en el inmueble con la promesa de que se iba a hacer un nuevo contrato de arrendamiento donde se iba a establecer y acordar un canon de arrendamiento de la suma de Bs. 7.136,00 por estar congelados los alquileres y porque no había sentencia firme en cuanto al canon que pudiera ser exigida, debido a la misma congelación y que lo cierto es que la demandada quedó en el apartamento, debido a la prórroga automática de un año, por lo que es falso que su representada le hubiera prometido a la arrendataria nuevo contrato de arrendamiento y mucho menos por el canon de Bs. 7.136,00 y que el monto en realidad es la cantidad de ya DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 279.589,55), que era el vigente para el día en que se celebró el contrato de arrendamiento y sigue siéndolo hasta esta y fecha, pues ese monto fue el establecido por sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 11 de agosto de 2.000, que quedó firme el 4 de diciembre de 2.001 y la medida de congelación de alquileres entró en vigencia el 8 de abril de 2003, fecha en que fue publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, la Resolución Conjunta entre los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura Nos. 058 y 036, respectivamente de fecha 4 de abril de 2.004.
La parte demandante hizo valer la estimación de la demanda que hiciera de DOS MILLONES QUINIENTOS DIEZ Y SEIS MIL TRESCIENTOS CINCO BOLÍVARES
CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 2.516.305,95), la cual la demandada rechazó por exagerada por cuanto fue estimada en un monto igual a los nueve cánones de arrendamiento que adeudaba la demandada para el momento en que se interpuso la demanda, por concepto de alquileres y reclamados por mi representada como indemnización de daños y perjuicios, de acuerdo al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Con respecto a los puntos de la reconvención la parte actora reconvenida negó que el contrato suscrito con MARLENE DE LA CRUZ TOVAR LANDAETA haya vencido en fecha 18 de abril de 2005, pues en esa fecha se renovó automáticamente, por un año más de acuerdo a lo establecido en su cláusula tercera. Asimismo negó que su representada se haya obligado a suscribir un nuevo contrato de arrendamiento por la suma de Bs. 7.136,00 por el inmueble arrendado y menos debido a la congelación de alquileres. También negó la representación judicial de la parte demandante que su representada esté obligada a reintegrar sumas de dinero a la arrendataria, afirmo que la sentencia de fecha 11 de agosto de 2.000 dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la región Capital quedó firme el 4 de diciembre de 2.001 y sigue vigente hasta la presente fecha. Que es falso que su representada dejó a la arrendataria en posesión del inmueble a la espera de la realización de un contrato por la suma de Bs. 7.136,00 y que no está obligada a suscribir nuevo contrato de arrendamiento y menos por la suma de Bs. 7.136,00 mensuales y a ello no puede ser condenada por el Tribunal.
Planteados de este modo los términos del disenso, pasa este juzgador a decidir como punto previo al fondo la impugnación de la estimación de la demanda realizada por la parte accionante y la procedibilidad de la acción intentada por la parte accionante, las cuales se analizarán en forma conjunta por la relación jurídica existente entre una y otra, para lo cual observa:
La representación judicial de la parte demandada señaló que impugna la estimación de la demanda por considerarla exagerada, toda vez que la parte accionante debió tomar como base para su estimación la acumulación de las mensualidades arrendaticias a razón de SIETE MIL CIENTO TREINTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 7.136,00) mensuales, por un lapso de doce meses, por tratarse de un contrato de arrendamiento verbal y que en virtud de ello, tanto la acción de resolución de contrato arrendamiento ejercida por la accionante y la estimación de la demanda acumulando las cantidades litigadas por tratarse según la accionante de un contrato a tiempo determinado, es errónea e improcedente.
Al respecto, observa este Juzgador que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y objeto de tacha en la presente acción, debe ser apreciado en toda su extensión por haberse desechado la tacha propuesta por la demandante, mediante sentencia de fecha 25 de septiembre de 2006, conservando dicho instrumento todo su valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo señalado en los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil y así se declara. En tal sentido, señala dicho instrumento en su cláusula “Tercera” que el contrato de arrendamiento tiene un término fijo de duración de un (01) año de duración, prorrogable automáticamente por igual período, salvo notificación de no quererse prorrogar previa notificación con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato. En este orden de ideas, el contrato de arrendamiento se prorroga automáticamente sin necesidad de acuerdo previo de las partes, lo cual a todas luces, es totalmente contrario a la errónea interpretación aducida por la parte demandada, por lo que tal alegato, referido a que el contrato de arrendamiento se prorrogaría previo acuerdo expreso de las partes debe ser desechado, y así se declara.
Así las cosas, constata este Juzgador que nos encontramos ante un contrato con determinación de tiempo, cuya terminación por causas imputables a las partes, solo puede ser realizado por acuerdo de éstas, o por vía judicial mediante la acción de resolución de contrato. Conforme lo expuesto, se constata que la parte actora solicita la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, alegando incumplimiento del mismo por parte de la arrendataria, por lo que este Juzgador considera, sin determinar aún la procedencia del fondo del asunto denunciado por la parte actora, que la acción procedente para hacer efectiva su pretensión de terminación del contrato de arrendamiento por incumplimiento del mismo, es la resolución de contrato de arrendamiento, tal y como fue ejercido en el caso de marras, por lo que el alegato de la parte demandada respecto a la errónea elección de la acción propuesta por la parte accionante, debe ser desechado y así se declara.
En consecuencia, siendo el contrato demandado un contrato a tiempo determinado, las demandas sobre su validez y continuación deben ser estimadas, acumulando las mensualidades arrendaticias de cuyo litigio se trate. En este orden de ideas, salvo apreciación en el fondo de la demanda que lleve a este juzgador a considerar otro supuesto, la parte demandante estimó en forma correcta su demanda, esto es acumulando las mensualidades cuyo valor señala el referido contrato, a razón de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 279.589,55), mensuales, los cuales realizando una sencilla operación aritmética, en la que se multiplica por nueve meses reclamados como insoluto, se obtiene la estimación de DOS MILLONES QUINIENTOS DIECISEIS MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 2.516.305,95), tal y como lo realizó la parte accionante, por lo que a criterio de este Juzgador tal estimación fue realizada a través del procedimiento correspondiente, conforme lo dispuesto en la Ley y a las pretensiones de la accionante, debiéndose desechar el alegato de la parte demandada, que impugna tal estimación y así se declara.
Resuelto los puntos previos de la presente controversia, pasa este Juzgador a decidir el fondo del mismo, para lo cual observa:
Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, nuestra Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó sentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Ahora bien, del minucioso estudio de las actas procesales, que conforman el presente expediente constata este Juzgador, que durante el lapso probatorio, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, promoviendo el mérito favorable de los autos. Al respecto, este Juzgado observa que al no señalarse expresamente sobre qué hechos se pretende valer tal mérito favorable, del contrato de arrendamiento suscrito por las partes y autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 18 de marzo de 2004, Nro. 75, Tomo 22. Al respecto observa este Juzgador que dicho instrumento fue debidamente apreciado en el punto previo de la presente decisión, quedando demostrado el vínculo jurídico que une a las partes y los términos en que fue celebrado dicho contrato y así se declara.
Promovió copia certificada emanada de la Dirección General de Inquilinato, adscrito al del Ministerio de Infraestructura. Al respecto observa este Juzgador que dicha copia contentiva de la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, el 11 de agosto de 2.000, fue objeto de tacha en la presente acción, la misma debe ser apreciada en toda su extensión por haberse desechado la tacha propuesta por la demandante, mediante sentencia de fecha 25 de septiembre de 2006, conservando dicho instrumento todo su valor probatorio respecto de su contenido a tenor de lo señalado en los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil y así se declara. Quedando demostrado no sólo que dicha decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, el 11 de agosto de 2.000, fijó un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 279.589,55), para el inmueble objeto de la presente resolución, sino que dicha decisión fue decretada como firme en fecha 4 de diciembre de 2001, y así se declara
Por su parte, la representación judicial de la parte demanda, no obstante no promovió prueba alguna, consignó a los autos Copias certificadas emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Al respecto observa este Juzgador que dicha copia certificada no fue tachada por la parte accionante, por lo que a tenor de lo señalado en los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil, surten pleno valor probatorio respecto de su contenido, quedando demostrado que la ciudadana MARLENE DE LA CRUZ TOVAR LANDAETA realizó consignaciones a favor de INVERSIONES IBEPRO S.R.L. realizando la consignación en fecha 07 de febrero de 2006, conteniendo un depósito en forma acumulativa correspondiente a las consignaciones desde marzo de 2005 a febrero de 2006, razón de SIETE MIL CIENTO TREINTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 7.136,00) mensuales, y así se declara
Ahora bien, del análisis de las pruebas aquí apreciadas, se constató en forma fehaciente que las partes del presente juicio, se encuentran unidas jurídicamente a través de un contrato autenticado plenamente apreciado, quedando demostrado del mismo que el canon de arrendamiento de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 279.589,55) acordados por la parte, es el mismo señalado en la decisión del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, el 11 de agosto de 2.000, y así se declara.
Asimismo la representación judicial de la parte demandada señala en el lapso probatorio, mediante escrito de fecha 24 de marzo de 2006, que la parte accionante notificó a su representada la no prórroga del contrato de arrendamiento, por lo que al reconocerle la prorroga legal evidencia la solvencia en sus obligaciones arrendaticias. Al respecto observa este Juzgador, que si bien es cierto que a la parte demandada le fue notificado la voluntad de la arrendadora de no continuar con el contrato de arrendamiento, tal notificación no incide en las resultas del presente juicio ni en si misma puede ser considerada como prueba de la solvencia que la representación judicial de la parte demandada pretende alegar, en virtud de lo cual tal alegato se desecha y así se declara.
En este orden de ideas, se constata que dicha decisión la cual fue apreciada en su totalidad es de fecha anterior al decreto presidencial que congeló el precio de los alquileres para inmuebles destinados a vivienda, por lo que el alegato de la parte accionada referido a que el canon de arrendamiento acordado por las partes no puede ser aplicable a la relación de marras, debe ser declarado, y así se declara.
También quedó constatado, que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, no existiendo en autos prueba alguna de la existencia de una relación arrendaticia de carácter verbal, tal y como lo señaló la parte accionada, por lo cual tal alegato se desecha y así se declara.
Igualmente se constató que la parte accionada realizó consignaciones arrendaticias a favor de la arrendadora en forma acumulativa e intempestiva y por un monto mensual por debajo del acordado por las partes en el contrato de arrendamiento que los une jurídicamente, por lo que no puede considerarse que tales consignaciones fueron legítimamente realizadas, amén de no constar el pago referido al mes de febrero de 2005, no pudiéndose en consecuencia considerar la arrendataria solvente en sus obligaciones, y así se declara.
Por otra parte, no consta de autos, prueba alguna que demuestre el alegato de la parte accionante respecto al acuerdo verbal celebrado por las partes en el que se iba a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con un canon mucho menor al señalado en el contrato vigente, por lo que tal alegato debe ser desechado, y así se declara.
Ahora bien, conforme a lo expuesto y respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento demandado, observa este Sentenciador que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es que probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente en sus obligaciones de pago.
Ahora bien, no constan en autos pruebas que desvirtúen lo alegado por el accionante respecto a la falta de pago de los meses, desde febrero de 2005 hasta octubre de 2005, a razón de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 279.589,55), mensuales, según Resolución emanada del organismo regulador, los cuales fueron demandados como insolutos, por lo que a consideración de este Tribunal, la parte accionada debió probar que ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, esto es en el caso de autos, el pago de los cánones que fueron demandados como insolutos, lo cual no hizo durante la secuela del juicio, toda vez que no consta en autos el pago del mes de febrero de 2005 y los restantes meses demandados como insolutos no fueron legítimamente consignados, quedando así evidenciado el incumplimiento en que incurrió la parte accionada de sus obligaciones arrendaticias, y así se declara.
En consecuencia, conforme a lo expuesto, por cuanto la presente acción se encuentra tutelada por el Decreto con Rango de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, forzoso es declarar con lugar la demanda intentada, y así se decide.
Con respecto a los cánones de arrendamientos demandados como insolutos para ser pagados a título indemnizatorio, observa este Juzgador que por cuanto existen a favor de la parte accionante consignaciones arrendaticias las mismas deben ser imputadas a la cantidad reclamada en la demanda, autorizándose a ésta para su retiro, quedando a favor de la accionante el saldo deudor, sin menoscabo de las acciones pertinentes que por dicho saldo deudor le concede la Ley a la parte gananciosa para hacerlo efectivo, y así se declara.
Por último, con respecto a la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, observa este Juzgador que no existe en autos pruebas que sostengan los alegatos que sirvieron de base para que la accionada propusiera su reconvención, sino que por el contrario quedaron desvirtuados todos los alegatos aducidos por ella, por lo que la mutua petición debe ser desechada y así se decide.
Conforme a lo expuesto, respecto de la reconvención propuesta por la parte demandada forzoso es declarar sin lugar la misma, y así se decide.
-III-
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: Primero: SIN LUGAR, la impugnación de la estimación de la demanda realizada por la parte demandada. Segundo: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue incoado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES IBEPRO, S.R.L., contra la ciudadana MARLENE DE LA CRUZ TOVAR LANDAETA, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo. Tercero: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, de fecha 18 de marzo de 2004, Nro. 75, Tomo 22, que tenía por objeto el apartamento número sesenta y uno (No. 61) del Edificio denominado TITANIO, inmueble ubicado al final de la Avenida La Paz, Sector La Quebradita, Urbanización La Paz, Parroquia La Vega de esta ciudad de Caracas, condenándose a la parte accionada entregar a la parte actora el apartamento ya identificado, en perfecto estado y totalmente desocupado de bienes y personas. En pagar a la accionante a título de daños y perjuicios la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS DIECISEIS MIL TRESCIENTOS CINCO BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 2.516.305.95) equivalente a pensiones de arrendamiento insolutas, correspondientes a los meses transcurridos desde febrero de dos mil cinco (2.005) hasta octubre de dos mil cinco (2.005), ambos inclusive, así como los meses que se sigan venciendo hasta el día de la definitiva entrega del inmueble, a titulo de daños y perjuicios la suma de dinero que esté llamado a producir dicho a razón de DOSCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 279.589,55) mensuales, en tal sentido por cuanto existen a favor de la parte accionante consignaciones arrendaticias las mismas deben ser imputadas a la cantidad condenada al pago, autorizándose a ésta para su retiro, quedando a favor de la accionante el saldo deudor, sin menoscabo de las acciones pertinentes que por dicho saldo deudor le concede la Ley a la parte gananciosa para hacerlo efectivo.

.
Se condena en costas a la parte tachante conforme lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
A tenor de lo señalado en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación del presente fallo.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita¬na de Caracas. Caracas, a los xxxxxxxxxxxxx ( ) días del mes de de dos mil seis (2.006). Años 196º de la Inde¬pendencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. LUIS TOMAS LEON EL SECRETARIO,

Abg. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha siendo las dos y veinte de la tarde (2:20 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,