TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Sexto de Municipio
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece de octubre de dos mil seis
196º y 147º

ASUNTO: AP31-V-2004-000508

Se refiere el presente asunto a una demanda de cobro de gastos de condominio incoada por la empresa ADMINISTRADORA CATEDRAL C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 16 de septiembre de 1968, bajo el No.58, Tomo 57-A, representada por la abogada Laura Puizzi, IPSA # 22.738; contra el ciudadano LEONARDO SEGUNDO CEBALLOS MARQUEZ, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.3.949.755.
Planteamientos de la litis

Libelo de demanda (reforma al folio 65 y ss)
Refiere la apoderada-actor que su representada administra, en régimen de propiedad horizontal, la Torre E que forma parte del “Conjunto Residencial Don Pedro”, ubicado en la Avenida Intercomunal del Valle con Calle El Palmar, Parroquia El Valle, Municipio Libertador, cuyo apartamento No.01-01 fue adquirido por la parte demandada, según consta de documento protocolizado cuyos datos menciona.
Pues bien, se alega que la parte demandada no ha pagado las cuotas de condominio correspondientes a dicho apartamento de los meses que van desde febrero del 2003 hasta mayo de 2005, ambos inclusive, cuyas planillas de gastos condominiales acompaña.
Después de exponer lo que denomina “Fundamento de Derecho” de la demanda y de decir que su representada procede autorizada por la Junta de Condominio, formula su Petitorio, donde reclama al demandado el pago de las siguientes cantidades:
1. Bs.1.714.173,59, por concepto de la sumatoria de las cuotas de condominio fundamento de la demanda arriba señaladas.
2. Bs.163.534,12, por concepto de indexación de dichos montos desde sus respectivas fechas de vencimiento hasta el 31 de mayo de 2005. Cantidad que ha sido calculada—dice—conforme a los índices publicados por el Banco Central de Venezuela.
3. La cantidad que se determine por experticia complementaria al fallo por concepto también de indexación del principal por el tiempo que transcurra durante el juicio hasta que quede definitivamente firme la sentencia.
4. Las costas y costos del juicio.
Contestación de la demanda (folio 155 y sig.)
♣ Antes que nada, en cuanto al alegato de la parte actora de que la contestación se hizo un día después de concluido el lapso legal, cabe decir lo siguiente:
El fallo interlocutorio de las cuestiones previas se dictó el 8 de mayo de 2006; pero de acuerdo con el verdadero cómputo del lapso para sentenciar la incidencia de las cuestiones previas, “debió producirse” el 9 de mayo de 2006; o sea un día después; porque no nos percatamos que el 31 de marzo de 2006 no hubo despacho, como reza en el Diario. Al dictarse la sentencia interlocutoria de las cuestiones previas un día antes (en el día Noveno y no en el Décimo del art.352 CPC), el lapso de contestación de la demanda (si contamos a partir de dicha sentencia interlocutoria) concluiría también un día antes, el 22 (y no el 23) de mayo de 2006, que es la cuenta que sacó el actor; pero si contamos desde el día en que se debió dictar la sentencia (9 de mayo) como contó el demandado, la contestación de la demanda (23 de mayo de 2006) se hizo correctamente en el último día del lapso para contestar. No podemos declarar contumaz al demandado porque contó bien, esto es, porque en el cómputo que sacó haya excluido acertadamente un día en que no se dio despacho, que es lo correcto. Más bien, el error estuvo en el Tribunal que dictó su sentencia un día antes, siendo la oportunidad para sentenciar en este caso un término y no un lapso, de conformidad con el art. 352 CPC. Dicho descuido involuntario de dictar la sentencia interlocutoria en el día noveno y no el décimo no puede perjudicar al demandado ni tampoco aparejar nulidad de lo actuado, ya que ninguna de las dos partes invocó la falta, de acuerdo con el art.213 CPC. Así se declara.
♣ Resuelto ese tema, pasemos a resumir lo expuesto por el demandado en su contestación.
La parte demandada se hace representar por el abogado Carlos Alberto Cuicas Colón, IPSA # 80.058, quien en la oportunidad legal, después de que la actora subsanara la cuestión previa que fuera declarada con lugar, pasó a contestar la demanda, sin objetar la subsanación hecha por la parte demandante, invocando los siguientes argumentos:
1. Niega que su representado sea deudor de las cantidades demandadas. Dice que la anterior propietaria del apartamento: Telma Teresa Baldirio Toro, C.I. No. V-4.886,553, presentó una denuncia contra la empresa administradora (actora) ante El Instituto Para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), por cuanto la misma se negaba a entregar los recibos de condominio, hacía cobros excesivos y por concepto no causados, y realizaba cobros de intereses moratorios en contravención con el art.17 No.3 en concordancia con el art. 47 de la Ley de Protección al Consumidor y del Usuario. Por ello se le impuso una multa según decisión del 08 de agosto de 2005, la cual—dice—consignará en el lapso legal correspondiente.
2. En segundo lugar, argumenta que la anterior propietaria realizó un pago por Bs.243.385,45, mediante cheque No.21562198 del Banco del Caribe, por concepto de pago de condominio. Cheque que fue recibido por Odila Calderón, en su condición de Presidenta de la Junta de Condominio y propietaria del apartamento 02-04, según recibo—dice— que acompañará en su oportunidad.
3. Solicita que el Tribunal intime a la demandada para que exhiba los Libros de Actas de Asambleas del Condominio, de conformidad con el art.436 CPC .
4. Invoca también, para negar la deuda, que en fecha 11-03-2004 se realizó un depósito bancario en la cuenta No.10123373324 que tiene la actora en el Banco Mercantil. No dice el monto.
5. Rechaza la cantidad de Bs.163.534,12 por corrección monetaria; por cuanto no le es dable a los particulares indexar unilateralmente las cantidades que se le puedan deber, ya que de lo contrario estaríamos en presencia de una doble indexación .
6. Vuelve a repetir que no debe la cantidad demandada, por cuanto INDECU determinó que la actora venía realizando cobros indebidos por conceptos no causados e incluso cobrando intereses no previstos en la ley, incurriendo en anatocismo y en usura, por lo que se le impuso una multa.
7. La parte actora sigue incurriendo en contravención de la ley de Protección al Consumidor y al Usuario; por cuanto—dice—procedió a cambiar los recibos y no hace entrega de los mismos. Pide al Tribunal que intime, de conformidad con el art. 436 CPC, a la empresa administradora para que exhiba los recibos de condominios del apartamento de autos, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2006 .
8. Por último afirma que el ciudadano demandado ha sido discriminado por la administradora; ya que existen otros condóminos con mayores deudas que él que no han sido demandados. Esto también fue motivo de sanción por parte de INDECU, como demostrará en su oportunidad .
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Examen de las pruebas

1.- Al folio 08 y siguientes rielan en el expediente veintiuna planillas de liquidación de gastos condominiales correspondiente al inmueble de autos. Están a cargo de Telma Teresa Baldrio Toro como propietaria que era del apartamento 1-01; pero como quiera que esta persona vendió el apartamento a quien resultó en definitiva el demandado, dichos documentos le son oponibles a éste como causahabiente que es de élla; ya que los gastos de condominio son obligaciones “propter rem”; vale decir, siguen al inmueble independientemente de las manos a que pase, de conformidad con el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dictamina que “La obligación del propietario de un apartamento o local por los gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido…”
Dichas planillas corresponden a los meses que van desde febrero de 2003 a octubre de 2004, ambos inclusive. Suman Bs.1.227.956,44.
Ahora bien, el demandado argumenta que INDECU le impuso a la empresa administradora una multa porque cobraba conceptos no causados e intereses moratorios en contravención con la Ley de Protección al Consumidor y del Usuario. Pero no dice cuáles gastos comunes de los que aparecen en las planillas, son los no causados, siendo su obligación explanar en la contestación cuales gastos rechaza por indebidos, de conformidad con el art. 361 CPC: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente…”.
El art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal le concede a estas planillas “fuerza probatoria”, desde el momento que le otorga “fuerza ejecutiva”; por lo que el condómino que discrepe de la causación de algún gasto común en particular incluido en la planilla, debe explanarlo en su rechazo y después aportar pruebas de su alegato; de lo contrario se le estaría exigiendo al Juez que sentencie sin atenerse a lo alegado y probado en autos, sacando elementos de convicción fuera de los autos, supliendo excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados (art.12 CPC).
Por otra parte, en relación a intereses moratorios, en las planillas no aparece que se liquiden como tales intereses de mora, ni en el libelo se demandan.
Sin embargo, se observa en las planillas que se incluyen unos rubros que en algunas de ellas se les denomina “gastos de servicio de cobranza”, y en otras se les llama “tardanza en pago”. Aún cuando tales gastos no correspondan a intereses de mora, lo que sí es cierto es que no son gastos comunes; y como gastos no comunes la fuerza probatoria de la planilla no los alcanza, de acuerdo al art. 14 LPH; por lo que su demostración debe provenir de otros medios de prueba diferentes; habida cuenta que la planilla de gastos pasadas por el administrado a los condóminos—que es un medio probatorio atípico —esta reservada exclusivamente a los gastos comunes.
En este orden de ideas, si “los gastos de cobranza” no fuesen demostrados, dado el rechazo genérico de la demanda, que coloca sobre los hombros del acreedor la carga de probar las obligaciones que reclama (art.1354 CC), corresponderá excluirlos del monto demandado. Además, como quiera que en este caso el cobro se ha instaurado frente al adquiriente del inmueble, y sabemos que éste solo responde de los “gastos comunes” anteriores a su adquisición, pero no, de los gastos no comunes anteriores a su adquisición, de conformidad con el art. 13 de la LPH, es evidente que de los gastos no comunes aún probados no responde el adquiriente. Vale decir, los gastos no comunes no siguen el inmueble; ellos no son propter rem.
2.- A los folios 29 y 30, corre autorización que la Junta de Condominio del Edificio le otorga a la Administradora Catedral c.a. para instaurar juicios de cobro de gastos a los condóminos morosos. Esto fue motivo de una cuestión previa que fue acogida favorablemente; y habiendo sido subsanada, el demandado al contestar nada dijo respecto a la subsanación.
3.- Al folio 36 y sigs. corre copia certificada del documento público representativo del titulo de propiedad del apartamento de autos en cabeza de la ciudadana Telma Teresa Baldirio Toro, quien después, como veremos, se lo vende a la parte demandada.
4.- Al folio 68 y sigs. Corren siete planillas más de liquidación de gastos condominiales—acompañadas con la reforma del libelo—a cargo de Telma Teresa Baldrio Toro, como propietaria que era del apartamento 1-01; pero como quiera que esta persona vendió el apartamento a quien resultó en definitiva el demandado, dichos documentos le son oponibles a éste como causahabiente que es de élla; ya que, como antes dijimos, los gastos de condominio son obligaciones “propter rem”; vale decir, siguen al inmueble independientemente de las manos a que pase, de conformidad con el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dictamina que “La obligación del propietario de un apartamento o local por los gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido…”
Estas planillas de ahora corresponde a los meses que van desde noviembre de 2004 hasta mayo de 2005, ambos inclusive.
Suman Bs.486.217,15, las cuales añadidas a las anteriores—acompañadas con el libelo original que fue reformado—hacen un total de Bs.1.714.173,59, que es el monto demandado como principal.
Respecto a los gastos de cobranza o por tardanza en el pago, que vuelven aparecer también en estas nuevas planillas de ahora, cabe repetir lo mismo que se dijo con las planillas anteriores, en el No.01 de estos análisis.
Si sumamos lo que se esta cobrando en todas las planillas de gastos condominiales fundamento de esta demanda, por concepto de gastos de cobranza o gastos por tardanza en el pago, que como dijimos no corresponde a “gastos comunes”, y que por tanto la fuerza probatoria de dichas planillas no los cubre, de conformidad con el art. 14 de LPH, la suma llega a Bs. 277.060,66, que habrá que restársela del monto reclamado, el cual entonces quedaría reducido a Bs.1.437.112,93. Así se declara.
5.- Al folio 82 y siguientes corre en copia certificada documento protocolizado, representativo de la venta (22-11-04) del apartamento de autos que le hizo Telma Teresa Baldirio Toro al demandado.
Queda de esta forma demostrada la legitimación ad causa (cualidad pasiva) de éste para responder por la deuda de los gastos comunes causados antes de su adquisición, de acuerdo con el art. 13 LPH.
6.- Al folio 128 y sigs. Corre documento privado representativo de “Un Contrato De Administración” suscrito entre la administradora del condominio (parte actora) y tres miembros de la Junta de Condominio del Edificio.
Este documento fue aportado en la incidencia de las cuestiones previas para demostrar la condición de la empresa demandante como administradora del condominio; pero dijimos, cuando resolvimos en esa incidencia, que ese documento no puede sustituir al nombramiento del administrador acordado en Asamblea General de Copropietarios (art. 19 LPH). Fue subsanado con la aportación del Acta de Asamblea de Copropietarios. Subsanación que no fue objetada.
Pero además, en lo que corresponde a crear “cargas a los condóminos”, dicho contrato tampoco es idóneo o apto para crear obligaciones vinculantes en cabeza de los copropietarios “individualmente” hablando; salvo que recoja las ya aprobadas en asamblea o en consulta de copropietarios (arg. ex-art. 25 LPH) o las incluidas en la Ley o en el Documento de Condominio (art.30 LPH) o en el Reglamento de Condominio (art.26 LPH).
Decimos esto porque hemos observado que en estos contratos se acostumbra a incluir cláusulas creando tasas especiales por intereses moratorios, porcentajes o recargo por gastos de cobranza, etc. a cargo de los condóminos; las cuales cargas mientras no sean refrendadas en Asamblea de Propietarios no son vinculantes para los condóminos morosos, quienes, como terceros que son frente a ese contrato de administración, no los obligan dichas estipulaciones contractuales, de conformidad con el art.1166 CC.
7.- Al folio 147 y sigs hasta el folio 153 inclusive corre una serie de documentos traídos a los autos por la parte actora para subsanar la cuestión previa que fue declarada con lugar, por no haberse demostrado la condición de administradora de la parte actora y su autorización por la Junta de Condominio para demandar.
Subsanación que fue considerada como satisfactoria por el demandado, habida cuenta que pasó a contestar el fondo de la demanda sin hacer ninguna objeción respecto a dicha subsanación.
8.- Al folio 122 y sgs. Corre en copia certificada un Proveimiento Administrativo dictado por el Instituto Para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario, (INDECU) de fecha 30 de enero de 2006, mediante el cual se le impuso a la empresa Administradora Catedral C.A. una multa de doscientas unidades tributarias.
El documento que recoge o contiene dicha multa goza de presunción de autenticidad, por cuanto la Ley de Procedimientos Administrativos (LOPA) le reconoce “ejecutoriedad y ejecutividad” al acto administrativo contenido en él. O sea, si el acto administrativo es ejecutivo y ejecutorio, el documento que es su continente porque lo plasma, obviamente debe merecer fe pública, asimilándosele su valor probatorio al del documento público.
Ahora bien, viniendo a los argumentos de prueba que pueden desprenderse de dicho documento, atinentes a lo indebido de los rubros de deudas que pudieren estarse cobrando en este juicio, se observa que el motivo de la multa aparece fundamentado en el cobro de “unos gastos de cobranza que no se encuentran tipificados y en el cobro de intereses por encima del 3% anual previsto en el art. 1746 CC”.
Cuando analizamos las planillas de liquidación de gastos de condominio fundamento de la demanda, dijimos que en las mismas no aparecen que se hayan liquidados intereses moratorios por ningún monto. Además dijimos que los gastos de cobranza, de existir, deben probarse a través de medios probatorios conducentes o idóneos, y no por medio de las planillas condominiales generadas por la administradora; ya que éstas, de acuerdo con el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, solo son demostrativas de “los gastos comunes; no siendo comunes los tales gastos de cobranza. Por tal motivo los excluimos del monto reclamado. Además que los gastos no comunes del anterior propietario no vinculan al adquiriente del apartamento (art.13 LPH)
Por lo demás, el condómino no puede pretender que por habérsele impuesto a la empresa administradora una multa por ese motivo, se le deba considerar exento de pagar los demás gastos comunes del condominio reflejados en las planillas, cuando éstos no han sido cuestionados ni probados su improcedencia.
En cuanto a los demás documentos administrativos, nada aportan a la presente litis, ya que se refieren a un recurso de reconsideración en sede administrativa, que fue declarado sin lugar por el INDECU.
9.- Al folio 197 corren tres copias de planillas bancarias representativas de depósitos en cuenta corriente del Condominio y de Administradora Catedral c.a., realizadas por la anterior propietaria. Dos son de fecha 22-06-06 y 15-07-06 y la tercera es de fecha 11-03.04.
Respecto a estos medios de prueba cabe decir que son documentos privados que, como tales, deben traerse al juicio en la etapa de promoción de pruebas, de conformidad con el art. 434 CPC; de lo contrario, su presentación es extemporánea por tardía.
Pero además, unas copias de depósitos bancarios nada nos dicen en cuanto a la imputación de los mismos a unas determinadas planillas de gastos condominiales. Por algo el Código de Procedimiento Civil exige, en el procedimiento de oferta real y depósito, que el deudor que quiera liberarse de su deuda, describa la obligación que origina la oferta. No puede un deudor sustituir ese procedimiento previsto en la ley con el simple expediente de depositar unos dineros en una cuenta del acreedor, máxime cuando se trata de obligaciones periódicas que se causan mensualmente.
El depósito de dinero hecho en una entidad bancaria donde el acreedor tenga una cuenta, podría considerarse liberatorio, siempre que haya sido autorizado o consentido por éste, de conformidad con el art. 1286 CC .
10.- A los folios 198, 199 y 200, corren tres documentos privados representativos de tres planillas de gastos condominiales, emitidas por la empresa Oficina Técnica Criscar, a cargo de la propietaria anterior. Aparentemente aparecen canceladas.
Cabe decir lo mismo: los documentos privados deben presentarse o promoverse en el juicio en el lapso de promoción de pruebas, de acuerdo con el art. 434 CPC que dice “…deberán producirse dentro de los quince días del lapso de promoción, o anunciarse en él de donde deberán compulsarse, después no se le admitirán otros”
La promoción de estos documentos se esta realizando en el antepenúltimo día del lapso de evacuación, cuando resulta del todo extemporáneo promover documentos privados.
Pero independientemente de esa razón, estas planillas corresponden a los gastos de abril, mayo y junio de 2006, que son meses diferentes a los de los gastos condominiales que se están cobrando en el presente juicio.
En cuanto al argumento, derivado de esas planillas, de que la Administradora Catedral c.a. ha dejado de administrar El Conjunto Residencial Don Pedro, siendo que ahora lo administra la empresa Oficina Técnica Criscar, ello no se demuestra con estas planillas que ahora se examinan; ya que la administradora como apoderada que es del Condominio, su sustitución se demuestra con la respectiva acta de asamblea de copropietarios donde se haya producido el cambio, de conformidad con el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. Además de que un cambio de apoderado durante el transcurso de un juicio, no impide su curso ni exime al condómino moroso de las obligaciones reclamadas.

Conclusiones

Visto las planillas de gastos de condominio traídas por el actor con su demanda, a las que se le reconoce fuerza probatoria, de conformidad con el art. 14 de la ley de Propiedad Horizontal, y no habiendo probado el demandado el pago o el hecho que haya producido la extinción de esas obligaciones (art. 1354 CC), es evidente que debe sucumbir a la demanda incoada en su contra; salvo el cobro que se le hace por “gastos de cobranza”; ya que al quedar rechazada la demanda en contestación y no estar dicho rubro favorecido por la fuerza probatoria de las planillas de gastos condominiales fundamento de la demanda, que, como se explicó, solo alcanza exclusivamente a los “gastos comunes”, debe excluirse su monto de la suma reclamada, ya que dichos gastos de cobranza no fueron probados; y aún probados, por no ser comunes, no son propter rem frente al adquiriente. Así se declara.
En cuanto a la cantidad calculada en el libelo por concepto de indexación durante el tiempo anterior al juicio, el actor no trajo a los autos la prueba de los índices de precio al consumidor (IPC) publicados por el Banco Central de Venezuela durante ese tiempo, para corroborar si la cantidad calculada por el actor era la correcta; por lo que corresponde entonces hacer el cálculo por una experticia complementaria del fallo, de acuerdo con el art. 249 CPC.
Parte dispositiva

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara parcialmente con lugar la demanda que presentó Administradora Catedral c.a. contra el ciudadano Leonardo Segundo Ceballo Márquez, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia, condena a este último a pagarle a la primera la cantidad de un millón cuatrocientos treinta y siete mil ciento doce bolívares con noventa y tres céntimos (Bs.1.437.112,93), por concepto de gastos condominiales de los meses que van desde febrero de 2003 hasta mayo de 2005 amos inclusive. Se le condena también al pago de la cantidad que resulte de la corrección monetaria o indexación que se deberá hacer por una experticia complementaria del fallo, donde se tomará en cuenta los índices de precio del consumidor publicados por el Banco central de Venezuela y las fechas de último de mes como vencimiento de cada mes de gastos hasta la fecha del pago. No hay condena en costas por la naturaleza parcial del presente fallo.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despachó del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolintana de Caracas, a los trece días del mes de octubre del año dos mil seis, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH

El secretario
HECTOR VILLASMIL

Nota:
En esta misma fecha siendo las diez de la mañana se publicó la anterior sentencia.

El secretario