TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece de octubre de dos mil seis
196º y 147º

ASUNTO : AP31-V-2006-000325
Se refiere el presente caso a una demanda de desalojo arrendaticio por vencimiento de prórroga legal que presentó la ciudadana EUCLIDES ISABEL HERNANDEZ CASTRO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No. V-13.952.056, asistida por los abogados en ejercicio Victoria Luisa Mora, José Silvestre Padrón y Alirio Agustín Rendón, IPSA # 26711, 39557 y 9879; contra la ciudadana ERIKA CAROLINA BERMUDEZ, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.12.641.642.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Expresa la parte actora en su libelo que el 1° de junio de 2005 celebró contrato de arrendamiento con la parte demandada, alquilándole un inmueble de su propiedad ubicado en el Pasaje 18 Callejón Bolívar No.34, Sector Boquerón Brisa de Propatria, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Ahora bien—sigue diciendo—en dicho contrato, que consta en documento notariado, fue convenido para que tuviese una duración fija de seis meses, sin prorroga, a contar a partir del 01° de junio de 2005; lo cual dio motivo a que se demandara la resolución del contrato por ante el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, que concluyó por sentencia declarando sin lugar la demanda; porque el contrato venció el 01 de diciembre de 2005, y su prórroga legal todavía en curso, al vencerse el 01 de mayo de 2006 , hacía improcedente la demanda.
Pero resulta que para la presente fecha la arrendataria no ha entregado el inmueble.
Después de invocar el art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, formula el Petitorio, donde demanda el cumplimiento del contrato con la entrega del inmueble por razón del vencimiento de la prórroga legal.
Contestación de demanda
■ Como punto previo analizaremos el pedimento de la parte actora, de que la demandada incurrió en fraude al decir, el día de contestación, que no tenía abogado para que el tribunal, aplicando el art. 4 de la Ley de Abogado, difiriera el acto para cinco días.
Es posible, como lo insinúa el apoderado actor, que ello pudiera haber sido un subterfugio para ganarse un lapso extra a fin de contestar con más tiempo ; ya que—dice—estando asistida en esa ocasión de un abogado, no se justifica que dijera que no tiene abogado y que esta indefensa.
Este juzgador en la duda prefiere pensar que en verdad no tenía abogado en esa ocasión; porque la circunstancia de que en ese momento la asistiera un profesional del derecho para decir lo que dijo, no significa que estuviera asesorada para contestar. Hay que privilegiar la buena fe (art.170, No. 1° CPC); y por encima de todo, el derecho a la defensa (art.49 CN).
Se desestima el pedimento de la parte actora de que se revoque nuestro auto de fecha 20-09-06 y se considere confesa a la parte demandada. Así se declara.
■ La parte demandada, haciéndose asistir por el abogado Manuel Antonio González, IPSA # 7395, pasó a contradecir la demanda, en la nueva oportunidad que se le abrió, aduciendo los siguientes argumentos:
1. Falta de requisitos legales en la notificación consignada por la parte actora. Impugna el documento contentivo de la notificación.
2. Dice que el documento a cargo del Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción, se encuentra sub-judice (bajo régimen judicial), en virtud de que en dicha causa no se ha dictado sentencia definitivamente firme; por lo que las afirmaciones hechas por la parte actora al folio dos (2) del libelo de demanda se encuentra pendiente de decisión judicial; por lo que pide que no se le dé ningún valor probatorio.
3. Se opone la solicitud de secuestro, ya que—dice—la parte actora dejó transcurrir el tiempo después del vencimiento de la prórroga. Período cumplido entre el 1 de diciembre de 2005 y el 15 de diciembre de 2006, fecha en que se admitió la demanda; lo que permitiría considerar que a partir de allí el contrato resulta renovado sin determinación de tiempo. Tácita reconducción del contrato.
4. Alega que los alquileres de los meses de diciembre de 2005 y siguientes hasta agosto se encuentran consignados judicialmente a la orden de la arrendataria
5. Por último consigna—dice—normas de orden publico sobre desalojo de vivienda en el Área Metropolitana.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado definida la presente controversia, pasemos entonces a examinar los medios probatorios aportados por las partes al proceso, en el mismo orden en que aparecen allegados a los autos. Iremos respondiendo a los temas invocados.
1.- Al folio 07 y ss. Corre en fotostato un documento contentivo de una sentencia dictada en un juicio anterior ventilado entre las mismas partes, sobre el mismo inmueble, que declaró sin lugar la demanda, proferida por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción.
La parte demandada dice que la impugna, no porque el fotostato no fuese fidedigno (art. 429 CPC); sino porque a su juicio dicha sentencia no es definitivamente firme.
Esta sentencia es definitiva porque le pone término al juicio, y es firme porque la única que la hubiera podido apelar es la parte actora que la trae a este proceso; ya que la parte demandada al resultar favorecida, no puede hacerlo (art.297 CPC).
Pero por otra parte, esta sentencia que se trae a los autos por el actor, no produce cosa juzgada; se presenta solo para apoyar lo dicho en el libelo de que el contrato fundamento de la demanda habría vencido el día 01 de diciembre de 2005; y la prórroga legal de seis meses concluyó el día 01 de mayo de 2006 .
Aspectos todos éstos que no vinculan a este Tribunal, ya que debemos analizar con total independencia los extremos fundamento de la demanda, como son: la duración del contrato; la posible existencia de prórroga contractual automática; y de existir la tal prorroga automática, la posible notificación que se haya cursado para impedir que la prórroga contractual automática se generase; el comienzo de la prorroga legal y su vencimiento; y la posible tácita reconducción del contrato; todo ello, sin importar las conclusiones a que habría podido arribar el otro Tribunal.
Así que esta sentencia poca o ninguna utilidad reporta en este juicio.
2.- Al folio 17 y ss. Corren en fotostato una participación de la parte actora a la parte demandada, diciéndole que el contrato de arrendamiento es de seis meses fijos sin prórroga, venciéndose el 01 de diciembre de 2005, y que tiene dos meses para desocuparlo y entregárselo.
Lo primero que habría que decir de esta participación, es que no aparece que se haya recibido por el arrendatario. Una notificación que no se haya realizado, o por lo menos no aparezca que se haya hecho, ya que no tiene la firma de la destinataria, no tiene valor alguno, siendo como es un “acto recepticio”.
Pero además, aún en el supuesto de que la demandada hubiera aparecido firmándola, los fotostatos de los documentos privados, no tienen valor alguno, de acuerdo con el art. 429 CPC; ya que ese valor se lo reserva dicha norma a los fotostatos de los documentos públicos o privado reconocidos, pero no a los simplemente privados, como es este.
3.- Al folio 13 y ss. Corre en fotostato un documento público notariado contentivo del contrato de arrendamiento objeto de este juicio. Fue traído a juicio por la parte actora.
Cabe darle valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC. Además también lo presenta la parte demandada.
Viniendo a los argumentos de prueba que se desprenden del mismo, se observa que en su cláusula segunda se estipuló que la duración del contrato sería de seis meses fijos, contados a partir del 01 de junio de 2005.
Cuando las partes estipulan un término fijo, y no establecen la posibilidad de prórrogas contractuales automáticas para el caso de que ellas no se avisen su intención de darlo por terminado, se entiende que el término estipulado es suficiente por si solo para interpelar al inquilino del vencimiento contractual, sin necesidad de recordárselo por medio de una notificación, que de hacerse sería redundante. “Dies interpellat pro homine”: el día interpela al hombre, consagrado en el art. 1269 del Código Civil, que estipula que si la obligación es dar o hacer (entiéndase, entregar la cosa arrendada una vez vencido el contrato) el deudor (entiéndase el inquilino) se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención.
Ahora bien, a contar a partir del vencimiento contractual, que en este caso cae seis meses después; esto es, ocurre el 01 de diciembre de 2005, comienza a decursar de pleno derecho, sin solución de continuidad, la prórroga legal de seis meses, de acuerdo con el art. 38 letra a) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; prórroga legal que concluyó 01 de junio de 2006.
Se observa que la parte actora calculó mal—como lo hizo la sentencia que presentó—, ya que dice que la prórroga legal concluyó el 01 de mayo de 2006, cuando en verdad finaliza un mes después, esto es, el 01 de junio de 2006. Si se cuenta desde el 01 de diciembre de 2005 hasta el 01 de mayo de 2006, van solo cinco meses. Los seis meses se cumplen el 01 de junio de 2006. Cálculo que el actor rectifica en el escrito de promoción (f.69). Error que no tiene importancia, porque hace más corta la prorroga legal de lo que en verdad es. Grave sería que se equivocara de más en el tiempo de la prorroga legal, porque el tiempo extra podría imputársele a una posible reconducción del contrato, convirtiendo el mismo en uno sin duración de tiempo (arg. ex-art.1600 CC)
En cuanto a la tácita reconducción del contrato, que ha sido invocada por la parte demandada en contestación, dicha defensa debe ser probada en autos por quien la alegó, a través de hechos y circunstancias fácticas que denoten que después del vencimiento de la prorroga legal, el arrendatario quedó y se dejó en posesión de la cosa (art.1600 CC). La tácita reconducción—“ese quedar el inquilino y dejársele en posesión del bien arrendado”—no es otra cosa que la presunción de que las partes quieren, desean, se proponen, seguir ejecutando las prestaciones del contrato, a pesar de su vencimiento. Esa intención o propósito debe ponerse en evidencia con hechos que lo denoten. Hechos que el demandado debe demostrar, ya que es el que se beneficiaría con esa defensa.
En este caso, habiendo concluido, como dijimos, la prórroga legal el 01 de junio de 2006, vemos que la parte arrendadora introdujo su demanda por razón de su vencimiento, doce días después (ver folio 01). No vemos entonces ninguna intención de su parte de seguir considerando vigente el contrato después del vencimiento de la prórroga legal. Pero repetimos, si esa intención existiera, que de existir debió haberse actualizado en esos doce días (art.1601 CC), es el demandado el que debe traer su prueba a los autos, por ser el único interesado en que el contrato se haya reconducido.
4.- Al folio 56 y ss. Corre en fotostato una Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas. La misma fue traída a juicio por la parte demandada. No arroja nada que la pueda favorecer; dado que allí lo que aparecen publicados son unos decretos declarando la adquisición forzosa de una serie de inmuebles, que pasarían al patrimonio del Distrito Metropolitano de Caracas, entre los cuales no se encuentra el que es objeto de este juicio.
Pero además, es bueno decir que la adquisición por un tercero de un inmueble arrendado, no extingue el contrato de arrendamiento que haya celebrado el anterior propietario con el inquilino; sino solo produce una subrogación del nuevo dueño en el mismo, como lo estipula el art. 20 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a la letra reza que “si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los términos pactados…” Con diferente redacción la misma figura de “la subrogación” la vemos consagrada igualmente en el art. 1604 del Código Civil, que dictamina que “aunque se enajene la finca subsistirá el arrendamiento…”Este principio de que la venta de la cosa arrendada no elimina el arrendamiento, nos viene del Código Napoleónico, en contrate con el antiguo Código Español de Goyena que, asumiendo que el contrato de arrendamiento establecía solo relaciones personales, preceptuaba la terminación automática del contrato cuando la cosa arrendada fuese vendida.
O sea, en un supuesto en que un tercero adquiera un inmueble arrendado, la relación arrendaticia no termina, sino continúa con el nuevo dueño, quien debería entonces apersonarse al juicio, que a la sazón estuviere cursando, a los fines de proseguirlo o terminarlo. El anterior dueño sufriría un decaimiento o pérdida sobrevenida de su “interés procesal”, que correlativamente lo asumiría el nuevo dueño, al convertirse en un “causahabiente posesorio” del propietario anterior.
5.- Al folio 78 y siguientes hasta el folio 97, ambas inclusive, rielan en fotostatos una serie de documentos representativos de consignaciones judiciales de cánones de arrendamiento que hiciera la parte demandada a favor de la parte actora. Fueron traídos a los autos por la parte demandada.
Salvo el contrato de arrendamiento que aparece también promovido junto con las consignaciones judiciales, y que ya fue examinado, estas consignaciones resultan desconectadas con el fundamento de la demanda de desalojo incoada; ya que la parte actora esta demandando la terminación del contrato por razón del vencimiento de la prórroga legal, lo que se conoce como cumplimiento de contrato. No demanda alquileres insolutos, ni resolución del contrato por falta de pago de los cánones. Lo que significa que la demostración de la solvencia del inquilino no enervaría el vencimiento de la prorroga legal.
Cuando un medio probatorio no guarda relación con el thema decidendum, resulta impertinente.
6.- Al folio 98 y ss. riela en original la Gaceta Oficial del Distrito Metropolitano de Caracas, cuya fotostato ya fue examinado en el No. 04 de estos análisis. Nos remitimos a lo allí expresado.
Aún cuando el Acuerdo No.59-2006 de esa Gaceta regula materia de reserva legal (Art.156 No.32 Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), es interesante observar como en el artículo cuarto del mismo (folio 98 vuelto) se exceptúan de su aplicación los arrendatarios que sobre los cuales cursen causas fundamentadas en el art. 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Esta norma del art. 34 del Decreto-Ley, además de establecer seis causales de desalojo, remite a otras causales como es el vencimiento de la prorroga legal, prevista en el art. 38 y 39 ejusdem, que también queda incluida dentro de la excepción que hace el mismo Acuerdo Metropolitano.

Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, estamos ya en condiciones de concluir:
• El contrato de arrendamiento objeto de este juicio no contempla prórrogas contractuales automáticas. Su duración fija era de seis meses, cumpliéndose el primero de diciembre de 2005, sin necesidad de notificación previa (art.1269 CC).
• El presente juicio se fundamentó en el vencimiento de la prórroga legal, de acuerdo con el art.38, a) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; la cual venció el primero de junio de 2006;
• La parte demandante acudió a demandar por ese motivo doce días después.
• No hay prueba de que durante esos días, esto es, entre el vencimiento de la prorroga legal y la fecha de la presentación de la demanda, hayan ocurridos comportamientos de las partes que actualizasen la tácita reconducción del contrato.
• No hay disposición, ni aún de origen local, que enerve o impida la prosperidad de la acción de devolución de la cosa arrendada por vencimiento de la prórroga legal.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA, que presentó Euclides Isabel Hernández Castro contra Erika Carolina Bermúdez, ambas partes arriba identificadas. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
1. Declara extinguido por razón del vencimiento de la prórroga legal el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas sobre el inmueble arriba identificado.
2. Condena a la demandada a que proceda a desalojar y entregarle a la parte actora el inmueble objeto del contrato, consistente en la primera planta, que forma parte de una casa habitación, ubicada en el Pasaje 18, Callejón Bolívar, distinguida con el No.34, Sector Boquerón, Brisas de Propatria, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
3. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece días del mes de octubre del año dos mil seis, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH

El Secretario
HECTOR VILLASMIL

Nota: En esta misma fecha, siendo las once de la mañana se publicó la anterior sentencia.

El Secretario