TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
196° y 147°
PARTE NARRATIVA
PARTE ACTORA: ALDO FALANGA ZUCCHERO (fallecido) y VERA MEUCCI de FALANGA, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.194.270 y E-826.892, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: RICARDO HOFFMANN KIDON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-2.993.946.
TERCEROS OCUPANTES: MARIA ROCIO ASUAJE HENRIQUEZ y OLMAR PADRÓN LEÓN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.230.624 y V-3.551.267, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: AZAEL SOCORRO MORALES, HUGO NIÑO ESCALONA, RICARDO KOESLING y JOSÉ MIGUEL AZOCAR, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.316, 17.839, 23.055 y 54.453, respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MERCEDES COROMOTO ESCOBAR y HERNAN OCTAVIO LÓPEZ RODRÍGUEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.433 y 66.014, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LOS TERCEROS OCUPANTES: LUIS GERARDO ASCANIO ESTEVES, CRISTINA ISABEL ALBERTO PEÑA, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.317, 66.391 y
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del inmueble el cual se identifica a continuación: “APARTAMENTO DESTINADO PARA VIVIENDA, DISTINGUIDO CON EL Nro. 11, DEL EDIFICIO “MARYFLOR”, SITUADO EN LA CALLE EL RETIRO, URBANIZACIÓN AVILA, LA FLORIDA, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL.”
Sentencia definitiva.
a) Planteamiento de la controversia.
Queda planteada la controversia cuando la parte actora alega que la compañía anónima SABRETO dio en arrendamiento el inmueble de autos al ciudadano RICARDO HOFFMAN KIDON en fecha 05 de septiembre de 1974, siendo adjudicado dicho inmueble a la parte accionante del presente juicio ALDO FALANGA ZUCCHERO y VERA MEUCCI de FALANGA, en fecha 02 de abril de 1976, con una duración de un año fijo prorrogable por periodos iguales de tiempo, fijándose como último canon de arrendamiento la suma de DIECISEIS MIL CIENTO SESENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.16.161,65) mensuales, por la Dirección de inquilinato en fecha 18 de agosto de 1992.
Que el demandado ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 1996, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 1997, adeudando la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 161.616,50). Compareciendo la parte demandada RICARDO HOFFMAN KIDON, aduciendo que el no ocupa el referido inmueble y que la ocupante y verdadera inquilina es ROCIO AZUAJE la cual fue notificada por la Dirección de Inquilinato en su oportunidad, y que viene ocupando el inmueble por más de diez años.
I
PUNTO PREVIO
Del mandato de amparo y la situación de los edictos
Debe resolverse como punto previo la situación respecto a la omisión de pronunciamiento de este tribunal sobre la citación por edictos en atención a la decisión de amparo dictada en sede constitucional por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como se hizo narración anterior, este tribunal conoció en alzada (segunda instancia) de la decisión definitiva dictada por el extinto juzgado Tercero de Parroquia quien conoció del asunto inicialmente.
Se debe resaltar que la acción de amparo fue propuesta por los ciudadanos MARIA ROCIO ASUAJE HENRIQUEZ y OLMAR PADRON LEON –terceros en este juicio- en contra de la decisión proferida por este Tribunal en fecha 16 de junio de 1999.
El referido fallo de amparo dictado por el Juzgado en referencia de fecha 29 de marzo de 2001, estableció:
“En tal virtud se ordena reponer la causa intentada por el fallecido ALDO FALANGA y la ciudadana VERA MEUCCI DE FALANGA al estado en que se encontraba antes de que se dictara el inconstitucional fallo de fecha 16 de junio de 1999; por parte del Juzgado octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ordenándose al Tribunal del Municipio que le corresponde conocer de dicho juicio que, como punto previo a cualquier otro asunto, se pronuncie con respecto a la citación por edictos que fuera solicitada por los herederos del ciudadano ALDO FALANGA y a las consecuencias que tal solicitud de citación pudo haber tenido dentro del proceso y, si fuere el caso proceda a dictar nueva sentencia definitiva con arreglo a las decisiones que debe tomar en forma previa”

Como consecuencia del anterior fallo en virtud de su data este Tribunal garantizando la estabilidad de las partes ordeno posterior a su avocamiento la notificación de todas las partes involucradas, incluyendo los terceros, lo cual se cumplió de conformidad sin que ninguna de las mismas hayan comparecido a efectuar algún nuevo alegato, conclusión u oposición a que este tribunal dictare nueva sentencia.
Centrado en el objeto de amparo, se pronuncia este juzgador sobre la citación por edictos de autos para que, como indica la misma sentencia una vez resuelta, si fuere el caso se proceda a dictar nueva sentencia. A tales efectos se pasa analizar la necesidad que tendría en juicio, la citación por edictos y su relación con la prosecución de la causa.
Es el caso que decidido el asunto por parte del Juzgado 3º de Parroquia y sometida a la apelación de turno, estando los autos en el Juzgado Octavo de Municipio consta la muerte de uno de los co-accionantes. En efecto, por diligencia del 24 de mayo de 1999 el propio apoderado actor, abogado José Miguel Azócar presenta diligencia en donde consigna el acta de defunción del ciudadano ALDO FALANGA ZUCCHERO (folio 144).
Consta de la referida acta, que los sucesores del co-accionante ALDO FALANGA ZUCCHERO, son su cónyuge VERA MEUCCI de FALANGA (quien es co-accionante) y sus hijas DANIELA FALANGA MEUCCI y ROSSELLA FALANGA MEUCCI. Como se sabe, este instrumento debe tenerse por auténtico conforme lo establece el art.457 del Código Civil y por tal fidedignos sus datos.
Ahora bien, en la misma diligencia el mismo apoderado judicial actor, consigna además instrumento poder que le otorgan los sucesores conocidos del de cujus co-accionante ALDO FALANGA ZUCCHERO, ciudadanos VERA MEUCCI de FALANGA y sus hijas DANIELA FALANGA MEUCCI y ROSSELLA FALANGA MEUCCI. Así las cosas, quienes aparecen como herederos conocidos del causante han comparecido a juicio, con lo cual considera quien decide no era necesario citar a los herederos desconocidos, cuando ya se sabe quienes representan a aquél causante.
Adición a lo anterior, dichos herederos conocidos se tienen tácitamente citados (in fine art.126 CPC), cuando su apoderado consiga poder en su nombre, con lo cual, se constituyó la sustitución procesal que preceptúa el art.144 eiusdem, ya que queda el juicio suspendido hasta tanto se “cite” a los herederos. Y en este caso, a juicio de quien decide ya aparecen citados tácitamente.
Otro elemento que destaca quien decide, es que existe un litis consorcio activo necesario entre ALDO FALANGA (hoy fallecido) y VERA MEUCCI de FALANGA, y que a falta del primero, quedó sustituido como parte sus causantes conocidos, por existir un estado de comunidad jurídica respecto al objeto de la causa (sobre un inmueble adjudicado al primero).
Por consiguiente, es concluyente para este juzgador que no era, ni es necesario citar a los herederos desconocidos, cuando consta de autos quienes son los herederos conocidos con los que se seguirá el juicio, siendo sobre éstos sobre los recaerá el efecto de la cosa juzgada material.
Por las razones suficientemente explicadas, se pasa a decidir el fondo de la controversia conforme sigue:
b) Desarrollo del Procedimiento.
En fecha 31 de octubre de 1997, se introdujo por ante el Juzgado distribuidor de Parroquia de esta misma Circunscripción Judicial, demanda de resolución de contrato de arrendamiento, quedando asignada la misma al Juzgado tercero de parroquia en esa misma fecha, quien con fecha 10 de febrero de 1998, admitió la demanda por el procedimiento breve y ordenó el emplazamiento de la parte demandada (folios 37 y 38).
En fecha 22 de julio de 1998, el juzgado tercero de parroquia decretó medida de secuestro sobre el inmueble de autos (folios 1 y 2 del cuaderno de medidas)
El 17 de septiembre de 1998, comparecieron los ciudadanos MARIO ROCIO ASUAJE HENRIQUEZ y OLMAR JOSÉ PADRÓN DE LEÓN, quienes manifestaron ser terceros ocupantes, y presentaron escrito de oposición a la medida de secuestro (folios 07 al 21 del cuaderno de medidas).
En esa misma fecha siendo la oportunidad para la contestación de la demanda compareció la parte demandada RICARDO HOFFMANN KIDON presentando escrito respectivo, alegando la falta de cualidad de la parte accionante, su falta de cualidad como demandado y que el inmueble lo ocupa un tercero que debe ser llamado a juicio (folios 60 y 61).
Consta que día 22 de septiembre de 1998, compareció la parte accionante del juicio, y presento escrito alegando su cualidad para intentar el juicio y se opuso a la tercería propuesta por el demandado (folios 74 al 77).
Abierto el juicio principal a pruebas solo la parte accionante hizo uso tal derecho.
Abierto a pruebas la oposición solo la tercera opositora hizo uso de tal derecho.
En fecha 30 de octubre de 1998, el juzgado tercero de parroquia de esta misma circunscripción judicial dicto sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda de marras por cuanto la parte demandada no tiene la legitimación pasiva necesaria requerida para responder a los actores (folio 104 al 108).
El 11 de noviembre de 1998, el juzgado tercero de parroquia dictó sentencia declarando procedente la oposición formulada por los terceros opositores y ordenó la restitución del inmueble a los mismos (folios 217 al 222 del cuaderno de medidas).
Propuesta la apelación contra la decisión definitiva conociendo luego de distribución de turno, este Juzgado octavo de municipio fijó el décimo (10) día despacho siguiente a la fecha de recibo del expediente para dictar sentencia (folio 141).
Consta que por diligencia del 24 de mayo de 1999, compareció el apoderado judicial de la parte accionante apelante y consignó instrumento poder y fotocopia del acta de defunción del co-demandante ALDO FALANGA ZUCCHERO (folio 141).
En fecha 26 de mayo de 1999, compareció la apoderado judicial del tercero ocupante y solicitó la citación de los herederos desconocidos del co-demandante (folio 145).
El 01 de junio de 1999, esté tribunal difirió la oportunidad de dictar sentencia por veinte días calendarios (folio 147) y dictó sentencia definitiva declarando con lugar la apelación propuesta por la parte actora en fecha 16 de junio de 1999(folios 153 al 156).
El apoderado judicial de los terceros solicitó aclaratoria de la sentencia, la cual le fue negada por extemporánea (folio 166).
El día 27 de julio de 1999, compareció la apoderada judicial de la parte tercera ocupante y presentó escrito de amparo sobrevenido (folios 167 al 175).
En fecha 02 de agosto de 1999, la juez Octavo de Municipio, Cirenia Salas de Quirós, se inhibió de seguir conociendo del presente juicio y se remitió el expediente al juzgado distribuidor de municipio correspondiente (folio 178 al 180), conociendo el caso, el juzgado Segundo de Municipio de esta misma circunscripción judicial (folio 182).
En fecha 01 de diciembre de 1999, la juez segunda de municipio, María Josefina Graziani, se inhibió de seguir conociendo del presente juicio y se remitió el expediente al juzgado distribuidor de municipio correspondiente (folio 186 al 188), correspondiéndole el conocimiento al juzgado Primero de municipio de esta misma circunscripción judicial cuyo juez se avocó al conocimiento de la causa (folio 192).
En fecha 14 de enero de 2000, la juez Primera de municipio, Lucia Poleo, se inhibió de seguir conociendo del presente juicio y se remitió el expediente al juzgado distribuidor de municipio correspondiente (folio 193 al 196). Y, nuevamente sometida a distribución consta que en fecha 27 de enero de 2000, el juzgado Décimo Octavo de municipio de esta misma circunscripción judicial se avocó al conocimiento de la causa. Asimismo declaró que no tiene materia sobre la cual decidir por cuanto ya culminó la fase de sustanciación y ordenó remitir el expediente original al tribunal de origen (antes tercero de parroquia ahora duodécimo de municipio).
El día 05 de mayo de 2000, se decretó la entrega material del inmueble de autos a la parte actora.
En fecha 11 de mayo de 2000, el Juzgado Duodécimo de primera instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Familia de esta misma circunscripción judicial con motivo de la acción de amparo constitucional decretó la medida innominada de suspender la ejecución del procedimiento (folio 324).
Ese juzgado por decisión del 16 de junio de 2000, dictó sentencia declarando con lugar el amparo constitucional en contra de las actuaciones de la Juez Décimo Octavo de municipio, ratificó la suspensión de la ejecución de la sentencia del juzgado Duodécimo de municipio, y declaró la nulidad de todas las actuaciones (folios 402 al 435).
En fecha 29 de marzo de 2001, el Juzgado Séptimo Superior en lo civil, mercantil y del tránsito de esta misma circunscripción judicial, actuando en sede constitucional, con motivo de la acción de amparo intentada por los terceros ocupantes dicto sentencia declarando con lugar el amparo constitucional, y repuso la causa al estado en que se encontraba antes de la sentencia dictada por el juzgado octavo de municipio en fecha 16 de junio de 1999, y que este se pronuncie con respecto a la citación de los herederos desconocidos del fallecido coaccionante ALDO FALANGA, y en caso de que fuere necesario proceda el mismo a dictar nueva sentencia (folios 443 al 471).
El día 08 de julio de 2005, este tribunal octavo de municipio se avocó al conocimiento de la causa. Asimismo se ordenó la notificación de las partes para dictar sentencia.
II. PARTE MOTIVA.
Alegatos de las partes.
a) De la parte demandante: Alega el accionante que en fecha 05 de septiembre de 1974, la compañía anónima SABRETO celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano RICARDO HOFFMANN KIDON, sobre el inmueble constituido por apartamento destinado para vivienda, distinguido con el Nro. 11, del edificio “MARYFLOR”, situado en la calle El Retiro, urbanización Ávila, La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una duración de un (01) año fijo prorrogable por periodos iguales de tiempo.
Adujo el accionante que la asociación civil RES-MAR en fecha 29 de junio de 1977, le adjudicó en plena propiedad el inmueble arrendado por lo que en su carácter de propietarios demandan la resolución del contrato por falta de pago.
Alega la actora que el canon de arrendamiento inicial era la cantidad de OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 850,00) mensual, el cual fue modificado posteriormente por regulación de la Dirección de Inquilinato en la cantidad de DIECISEIS MIL CIENTO SESENTA Y UN BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 16.161,65) mensuales, en fecha 18 de agosto de 1992.
Que el demandado ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 1996, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 1997, adeudando la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS DIECISEIS BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 161.616,50).
Es por esta razón por la que demandan la resolución del contrato de arrendamiento y la entrega inmediata del inmueble, el pago de las cantidades reclamadas como insolutas equivalentes a diez mensualidades desde el mes de octubre de 1996 a julio de 1997, más las que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.
b) De la parte demandada: En el momento de contestar la demanda la apoderada judicial de la parte demandada reconoció que su representado suscribió con la empresa administradora SABRETO C.A., contrato de arrendamiento por el inmueble de autos en fecha 5 de septiembre de 1974, aclarando el demandado que los accionantes de la demanda ciudadanos ALDO FALANGA ZUCCHERO y VERA MEUCCI de FALANGA no son los propietarios del inmueble, sino, la asociación civil RES-MAR.
Que a dichos ciudadanos se les adjudicó el inmueble, pero la propiedad la posee la asociación civil, y al no ser los propietarios carecen de la capacidad necesaria para intentar el juicio, no tienen la legitimidad activa ni el interés correspondiente por ni ser propietarios, ni arrendadores.
Alega la demandada que en el expediente administrativo que se siguió por ante la Dirección de Inquilinato, Nro. 25.965-F1, se notificó a la ciudadana MARIA ROCIO ASUAJE como inquilina del apartamento Nro. 11 donde que se había solicitado la regulación de dicho inmueble, evidenciándose con esto que la parte demandada en este juicio Ricardo Hoffman no es el inquilino ya que él lo desocupó hace más de dieciocho (18) años.
Aduce que queda demostrado que los legítimos propietarios del inmueble es la asociación civil RES-MAR, la cual intentó la regulación del inmueble; y en el presente juicio los sujetos de la relación jurídica no son los mismos de la relación procesal.
c) De los terceros: Consta de autos la intervención de los terceros MARÍA ROCIO ASUAJE HENRÍQUEZ y OLMAR JOSÉ PADRÓN DE LEÓN, quienes se opusieron a la medida de secuestro decretada por el Juzgado Tercero de parroquia de la circunscripción judicial del área metropolitana de Caracas (ahora Duodécimo de municipio), aduciendo ser legítimos ocupantes en su condición de poseedores actuales y arrendatarios del inmueble de marras. Invocan su intervención en los ordinales 1° y 2° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil.
Aducen que son los poseedores del inmueble y sus arrendatarios desde hace más de 20 años, rechazando la cualidad de propietarios que alegan tener los accionantes ya que en el documento que reproducen en el libelo no acredita titulo alguno y que los verdaderos titulares del derecho no han ejercido acciones personales y reales durante más de 20 años. Y que, se le violaron sus derechos y garantías constitucionales con el decreto de la medida de secuestro y su consecuente practica en fecha 13 de agosto de 1998, al serle despojados arbitrariamente la posesión legal que venían ejerciendo por más de 20 años.
Alegan que desde el mes de septiembre de 1974 la relación arrendaticia existente entre la compañía anónima SABRETO y el ciudadano RICARDO HOFFMAN KIDON, fue sustituida en su totalidad con el conocimiento de los antiguos propietarios del inmueble Pedro Herrera y Carmen Cecilia Breto de Herrero, a la compañía anónima SABRETO y los ciudadanos MARÍA ROCIO ASUAJE HENRÍQUEZ y OLMAR JOSÉ PADRÓN DE LEÓN, siendo esta una relación arrendaticia verbal, con un canon de arrendamiento de 850,00 Bs., siendo modificado el mismo por resolución de la Dirección de Inquilinato, quedando evidenciado en la copia de citación que se emplazó a MARÍA ROCIO ASUAJE HENRÍQUEZ como inquilina del inmueble de autos, en virtud de la declaración del presunto nuevo propietario del inmueble (asociación civil Resmar).
Manifiestan que la relación arrendaticia existente con la compañía anónima SABRETO, fue asumida posteriormente sin mediar cesión y notificación alguna por la asociación Civil Resmar, quedando prueba de ello cuando se le notificó en fecha 27 de agosto de 1992, que el contrato de arrendamiento quedó a tiempo indeterminado y el aumento del canon de arrendamiento en la suma de Bs. 16.161,65.
Aducen que venía cancelando los cánones de arrendamiento por ante el juzgado Octavo de parroquia y que poseen recibos de arrendamiento emanado por la asociación civil Resmar.
DE LAS PRUEBAS.
Para poder dictar un fallo congruente, visto las respectivas alegaciones de hechos, se pasa de seguidas a valorar todas y cada uno de los medios producidos por las partes, como indica el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
a) Pruebas de la parte actora:
1.- Consta a los folios 06 al 09, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de septiembre de 1974, entre la compañía anónima SABRETO (arrendadora) y el ciudadano RICARDO HOFFMANN KIDON, parte demandada (arrendatario), que tiene por objeto el inmueble de autos. Consta además, que ese recaudo fue producido luego en original el cual riela a los folios 41-42 al momento de que el apoderado actor, José Miguel Azócar solicitara medida de secuestro sobre el mismo inmueble.
No consta que la demandada haya impugnado el contenido del contrato ni desconocido su firma, antes pues reconoció expresamente la misma y la existencia del contrato. A tal fin puede revisarse su escrito de contestación (folio 60)
Este recaudo fue producido en el libelo como exige el artículo 434 Código Procedimiento Civil. Dicho instrumento de índole privado no fue desconocido por la parte contraria en su oportunidad razón por la que debe tenerse por reconocido a tenor de lo previsto en el artículo 444 Código de Procedimiento Civil, siendo legalmente promovido. Asimismo es pertinente para acreditar la relación arrendaticia inicial entre los señalados contratantes por el apartamento destinado para vivienda, distinguido con el Nro. 11, del edificio “MARYFLOR”, situado en la calle El Retiro, urbanización Ávila, La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital. Y así se establece.
2.- A los folios 13 y 14, consta en fotocopia simple Resolución relativa al expediente Nro.25.965-F1 de fecha 18 de agosto de 1992 dictada por la Dirección General de Inquilinato, en la cual regula la renta máxima del apartamento Nro.11, del edificio Mariflor, a solicitud de la Asociación Civil Resmar.
Dicha resolución presentada en copia fotostática simple, fue posteriormente acreditada en original a los folios 45-46 por el mismo apoderado actor José Miguel Azócar en diligencia fechada 14 de julio de 1998, por lo cual por el Principio de adquisición procesal tiene que ser evaluada por el juzgador. Así, tampoco consta que la misma haya sido impugnada ni tachada de falsa por la parte contraria, y aplicando la tesis del maestro Jesús Eduardo Cabrera respecto a la naturaleza de este tipo de documentos (administrativos-públicos) debe dársele pleno valor de pruebas.
De dicho recaudo se desprende la existencia de tal resolución administrativa, la acreditación del solicitante, la identificación del inmueble (el cual es el mismo de autos), la fijación del canon máximo, la fecha de su expedición, el número de expediente que contiene el procedimiento.
3.- Consta en los folios 15-36 y folios 46-56, copias simples del reglamento interno de la asociación civil RES-MAR, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, de fecha 29 de junio de 1977, bajo el Nro. 53, folio 269, Tomo 7, Protocolo Primero.
Sobre estos recaudos de índole público, no consta la interposición de tacha por ninguna de las razones del art.1380 del Código Civil, ni tampoco fueron impugnados por lo cual, han de tenerse por fidedignos de conformidad con lo establecido en el art.429 del Código de Procedimiento Civil, siendo por ello que se tienen por legalmente promovidos.
Debe otorgársele valor pleno de pruebas por ser además pertinente para acreditar la voluntad de los asociados de la Asociación Civil Res-Mar cuyos datos de registro reposan en dicho recaudo (folios 15 y 46) de decidir elaborar un Reglamento interno para definir la convivencia y ejecución del objeto civil de la asociación. En ese sentido, consta la reglamentación respectiva y en el capítulo III especialmente consta en forma expresa, la adjudicación de los apartamentos que constituyen el edificio Mariflor, destacándose la “adjudicación” del apto.11 al asociado Aldo Falanga (vuelto folio 49, folio 22).
En la etapa probatoria se limitó el accionante a ratificar el mérito que emana de los documentos que produjo junto al libelo, y especialmente promovió:
4. La confesión espontánea del demandado, bajo el argumento de que manifestó en su escrito de contestación que “...a los ciudadanos ALDO FALANGA y VERA MEUCI DE FALANGA, les fue “adjudicado” el inmueble destinado a vivienda ubicado en el edificio MARYFLOR...”
Sobre este planteamiento, no comparte quien decide la posición del promovente, porque lejos de que sea una confesión del demandado respecto a la “adjudicación”, sólo es una mera afirmación de una situación jurídica señalada por el actor, que no por ello a decir del demandado, le otorga cualidad para demandarlo, ya que precisamente manifiesta que aunque “adjudicado” el apartamento, el edificio sigue siendo propiedad del la Asociación Civil. En razón de ello, no constituye una confesión espontánea como supone el apoderado actor.
5. Produjo a los folios 82-89 y 92-102 sentencias emanadas de los Juzgados Tercero de primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda y del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionadas con el juicio que por simulación y Nulidad interpusiera el ciudadano OSCAR JOSÉ ACUÑA HIMIOB como inquilino del apartamento Nro.3 del edificio Maryflor, en contra de la Junta Directiva de la asociación civil Res-Mar, la cual concluyó con la caducidad de la acción, y por no guardar relación con los hechos litigados se desechan del proceso.
b) Pruebas de la parte demandada:
1.- La parte demandada al momento de dar contestación a la demanda consignó marcado “A” recaudos relacionados con el expediente Nro.25.965-F1, contentivo de la solicitud de regulación de alquileres tramitado ante la Dirección de Inquilinato, los cuales fueron impugnados por la representación judicial de la parte contraria en la primera oportunidad de presentarse a los autos luego de la producción de dichos recaudos (folios folio 75), por lo cual no puede tenerse con valor de pruebas por aplicación del art.429 del CPC, teniéndose estos recaudos como se dijo antes, especie de documentos públicos-administrativos.
c) Pruebas de los terceros ocupantes opositores:
Los terceros opositores quienes manifiestan ser ocupantes, al momento de presentar su escrito de oposición lo acompañaron de los siguientes recaudos los cuales en la oportunidad probatoria fueron algunos presentados nuevamente:
1. Marcado A al folio 22 (cuaderno de medidas), corre inserta copia simple de acta matrimonial de los ciudadanos MARÍA ROCIO ASUAJE HENRÍQUEZ y OLMAR JOSÉ PADRÓN DE LEÓN, celebrado en el juzgado Primero de parroquia de esta misma circunscripción judicial, la cual fue consta en copia certificada al folio 101. Este recaudo de carácter auténtico por aplicación del art.457 del Código Civil, no fue tachado de falso, razón para tenérsele legalmente promovido y además pertinente para acreditar la unión conyugal de los terceros intervinientes en juicio.
2. Marcado B, a los folios 23 al 33 (cuaderno de medidas) consta copia simple del expediente contentivo de la regulación de alquileres Nro. 25.965-F1, de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, que no siendo impugnadas por la accionante, se tienen por fidedignas siendo documentos públicos administrativos. De los mismos se desprende la solicitud de regulación de alquileres por parte de la Asociación Civil Resmar y como inquilino del apartamento 11, la ciudadana Rocío Azuaje.
3. Marcado C, a los folios 34 al 43 ( Cuaderno de Medidas) cursan en fotocopias simples recaudos relacionados con el expediente de consignaciones aperturado por el Juzgado 16º de Parroquia de esta Circunscripción Judicial solicitud de MARIA ROCÍO ASUAJE. Estos medios instrumentales no fueron impugnados, razón de tenérseles por fidedignos siendo públicos por aplicación de los arts.429 CPC y 1357 CC.
De los mismos consta las consignaciones que por la suma de Bs.16.163,62 hiciera la ciudadana MARIA ASUAJE a favor de la Asociación Civil Res-Mar por el mismo inmueble discutido en autos.
4. A los folios 44 al 61 (cuaderno de medidas), consta copias simples del reglamento interno de la asociación civil Res-mar, el cual fue presentado posteriormente en copias certificadas, folios 117-136, debidamente protocolizadas por ante la oficina subalterna de registro público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 29 de junio de 1977, bajo el Nro. 53, Tomo 7, Protocolo Primero.
Este medio de índole público no fue impugnado por la parte contraria, razón de tenérsele por fidedigno conforme disposición del art.429 del Código de Procedimiento Civil y en tanto pertinente para acreditar la voluntad de los asociados de la asociación civil, de constituir un reglamento de convivencia. Del mismo destaca la adjudicación del apartamento Nro.11 al ciudadano ALDO FALANGA.
5. Consta al folio 62 (cuaderno de medidas) copia simple de los recibos de pago de alquiler del apartamento Nro. 11, por la cantidad de Bs. 850,00, emanados de la Asociación Civil Res-Mar, correspondientes a los meses de septiembre de 1991 y octubre de 1990, a nombre de María Rocío Asuaje, consignados posteriormente en original a los folios 94-94. Los mismos por ser emanados de un tercero a la causa, ha debido promoverse la testimonial de quien los suscribe, a tenor de lo previsto en el art.431 del Código de Procedimiento Civil, y por ese motivo se desecha del proceso.
6. A los folios 63-64 y 97-98 (cuaderno de medidas), corre inserto copia simple del informe fiscal emanado del Ministerio de Fomento y al folio 65 (cuaderno de medidas) copia simple del cartel de notificación dictado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento emplazando a la ciudadana MARÍA ROCÍO AZUAJE, en su carácter de inquilina del apartamento Nro. 11.
Estos medios administrativos públicos se tienen por fidedignos no siendo impugnados por la contraria, todo de conformidad con lo establecido en el art.429 CPC.
7. Consta a los folios 66 al 79 (cuaderno de medidas), copia simple del documento de venta suscrito entre PEDRO HERRERA y CARMEN CECILIA BRETO DE HERRERO (vendedores) y la Asociación Civil RES-MAR (compradores), los cuales constan en copias certificadas a los folios 102 al 110, el cual fue debidamente protocolizado por ante la oficina subalterna de registro público del segundo circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 03 de mayo de 1976, bajo el Nro. 16, tomo 03, Protocolo Primero.
Este medio de índole público no fue impugnado por la parte contraria, razón de tenérsele por fidedigno conforme disposición del art.429 del Código de Procedimiento Civil y pertinente para probar la venta que del edificio se le hizo en esa fecha a la Asociación Civil.
8. A los folios 111 al 116 (cuaderno de medidas), consta copia certificada del acta constitutiva de la asociación civil Resmar debidamente protocolizada por ante la oficina subalterna de registro público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 02 de abril de 1976, bajo el Nro. 2, Tomo 17, Protocolo Primero. Este medio de índole público no fue impugnado por la parte contraria, razón de tenérsele por fidedigno conforme disposición del art.429 del Código de Procedimiento Civil y pertinente para probar la existencia de tal persona jurídica, su constitución, objeto.
9. Copias certificadas, a los folios 137 al 181, de las consignaciones efectuadas por María Rocío Asuaje a favor de la Asociación Civil Resmar, por ante el juzgado octavo de parroquia de esta misma circunscripción judicial.
De los mismos constan las consignaciones que por la suma de Bs.16.163,62 hiciera la ciudadana MARIA ASUAJE a favor de la Asociación Civil Res-Mar por el mismo inmueble discutido en autos.
II
PUNTO PREVIO
De la cualidad de las partes.

Debe resolverse como punto previo al fondo lo relativo a la falta de cualidad de las partes propuesta tanto por la parte demandada en su escrito de contestación, como por los terceros al momento de presentarse a juicio y oponerse a la medida de secuestro dictada en autos.
Ambos concuerdan, que tanto el actor como el demandado si bien son sujetos de la relación jurídica, no son los mismos sujetos de la relación procesal, siendo que, a decir de los mismos la propietaria del inmueble sobre el que recae el juicio es la ASOCIACIÓN CIVIL RES-MAR, a quien le atribuyen además el carácter de arrendadora; y como arrendataria la ciudadana ROCIO AZUAJE.
De esta manera observa quien decide que según los alegatos expuestos por la demandada y por los terceros, los accionantes ALDO FALANGA y VERA MEUCCI DE FALANGA no tienen cualidad activa, y el demandado RICARDO HOFFMANN KIDON tampoco tiene cualidad pasiva por no ser el arrendatario.
Aprecia este Juzgador que de las pruebas valoradas en la presente decisión puede apreciarse con meridiana claridad que existe un contrato de arrendamiento que no ha sido desvirtuado, el cual es celebrado por el inmueble de autos por la sociedad de comercio SABRETO como arrendadora y el ciudadano RICARDO HOFFMANN KIDON como arrendatario.
También quedó probado en autos que por acuerdo entre los miembros de la ASOCIACIÓN CIVIL RES-MAR constituida para regular la situación de sus miembros sobre el Edificio Mariflor, los mismos por documento debidamente registrado y no tachado de falso, convinieron en adjudicar el inmueble de autos constituido por el apartamento 11 del referido edificio, al ciudadano ALDO FALANGA.
También es un hecho probado en autos, que el referido ciudadano ALDO FALANGA falleció ab-intestato en la ciudad de Caracas dejando como herederos a su cónyuge (co-demandante) VERA MEUCCI DE FALANGA, a sus hijos DANIELA FALANGA MEUCCI y ROSSELLA FALANGA MEUCCI, quienes a su vez convalidan la representación de su padre mediante poder otorgado al abogado JOSE MIGUEL AZOCAR ROJAS.
Así las cosas, los contratos son ley entre las partes como indica el artículo 1.159 del Código Civil, y no pueden resolverse sino por los casos previstos por la ley o por acuerdos entre las partes. En el presente caso ni los terceros opositores ni el demandado han demostrado la ocurrencia de algunos de los casos previstos en el artículo 1.159 citado, para revocar el contrato de arrendamiento que inicialmente une a las partes, sociedad de comercio SABRETO como arrendador y el ciudadano RICARDO HOFFMANN KIDON como arrendatario.
La sola afirmación del demandado respecto a que él no ocupa el inmueble desde determinado tiempo, y que en su lugar lo hacen los terceros MARIA ROCIO ASUAJE y OLMAR JOSE PADRON DE LEON no es suficiente para que quede acreditado en autos que éstos últimos ocupan en carácter de arrendatario, ya que como se sabe toda afirmación o alegato debe corresponderse con una prueba de ello (1.354 C.C. y 506 C.P.C.).
Adicionalmente, mal pueden ser arrendatarios los terceros quienes en su defensa en oposición a la medida de secuestro invocan a su favor la adquisición de la propiedad por el transcurso de 20 años (prescripción adquisitiva).
Además, no fue probado en autos que la adjudicación del inmueble objeto de juicio al ciudadano ALDO FALANGA haya sido anulado bien por acuerdo entre los asociados de la respectiva asociación civil, bien por medio de sentencia judicial. Incluso frente a esta última premisa consta de informe fiscal que riela al folio 65 del cuaderno de medidas en donde la Dirección de Inquilinato a través del Departamento de Desalojos practicó inspección en el expediente 10.081 en la sede del Juzgado Tercero Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda y deja constancia de esa circunstancia.
Consta a su vez sentencia producida por la parte demandante y que riela a los folios 92 al 96, y cuya apelación conoció en alzada el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejando definitivamente firme la demanda que por simulación y nulidad interpusieron los ciudadanos OSCAR JOSÉ ACUÑA y MARIA ROCIO ASUAJE HENRIQUEZ.
En consecuencia, el documento público que contiene dicha adjudicación, que no ha sido anulado, y que aparece por vía reglamentaria ejerce una importancia probatoria manifiesta, y además absoluta para demostrar dicha circunstancia. (de la adjudicación del inmueble 11 del Edificio Mariflor).
En ese mismo orden de ideas el adjudicatario de la cosa inmueble (cuya propiedad global la tiene la asociación) se subrogó desde la fecha de adjudicación 29 junio 1977, en la condición de arrendador por la empresa SABRETO quien había celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano RICARDO HOFFMANN por documento privado del 05 de septiembre de 1974.
Con esta aclaratoria queda evidenciado que aquél contrato de arrendamiento quedó vigente y en tanto suficiente para demostrar la existencia de una convención que es ley entre las partes por mandato del ya indicado artículo 1159 del Código Civil. Luego, el que ocupe o no el inmueble por parte de los terceros indicados, es otro asunto que será decidido en la presente decisión, pues los mismos han intervenido con ese carácter y ciertamente pueden ser beneficiados o perjudicados con la decisión que aquí se tome.
Por lo anterior, queda comprobada la cualidad activa de los demandantes, ciudadanos ALDO FALANGA y VERA MEUCCI DE FALANGA, siendo que por el primero fallecido en el ínterin del juicio se mantienen su cónyuge co-demandante y sus hijas DANIELA FALANGA MEUCCI y ROSSELLA FALANGA MEUCCI.
Respecto a la cualidad del demandado, es concluyente para este juzgador que si se encuentra legitimado en autos, porque como se dijo no consta la revocatoria, ni por mutuo consenso ni por revocatoria por causa legal del contrato de arrendamiento que como arrendatario celebró con la sociedad de comercio SABRETO. Y mucho menos consta la condición por la cual ocupan los terceros OSCAR JOSÉ ACUÑA y MARIA ROCIO ASUAJE HENRIQUEZ, quienes no pueden considerárseles arrendatarios por no constar cesión del contrato y debida aceptación del arrendador (1150 Código Civil), ni la celebración de un nuevo contrato.
Lo único que ostentan los terceros es su afirmación que son arrendatarios ante el Juzgado Décimo Sexto de Parroquia al momento de efectuar consignaciones, y por esa manifestación aparecen en el expediente administrativo de solicitud de regulación de alquileres que curso ante la Dirección. No consta el retiro de esas sumas ni por la Asociación Civil que caso de hacerlo, debía enterarlo y entregarlo al adjudicatario del apto.11 –Aldo Falanga- , ni consta retiro por parte del mismo.
Por todo lo anterior se desecha la defensa contenida en el art. 361 CPC relativa a la falta de cualidad tanto activa como pasiva.
III
CONCLUSIONES PROBATORIAS
Luego del debate probatorio y de las pruebas adquiridas al proceso producidas por las partes y terceros, se entienden probados los siguientes hechos:
III.a)
a) Que existe un contrato de arrendamiento celebrado el 5 de septiembre de 1974, entre la compañía SABRETO actuando como arrendador y RICARDO HOFFMAN como arrendatario cuya resolución, rescisión, anulación o revocatoria no fue demostrada.
b) Que los ciudadanos PEDRO HERRERA y CARMEN CECILIA BRETO DE HERRERA dieron en venta un edificio (sin nombre, constituido por 4 plantas) a la asociación Civil Res-Mar en fecha 30 de marzo de 1976 (folios 66-77, cuaderno de medidas).
c) Que por documento debidamente protocolizado se constituyó asociación civil Res-Mar en fecha 02 de abril de 1976, al Nro.2, tomo 17, protocolo primero.
d) Que los miembros de la asociación civil Res-Mar acordaron reglamento debidamente protocolizado sobre la referida asociación del 29 de junio de 1977, siendo que por ese Reglamento se le adjudicó al ciudadano ALDO FALANGA ZUCCHERO el apartamento Nro.11 del edificio Mary-Flor.
e) Que la Asociación Civil Res-Mar solicitó ante la Dirección de Inquilinato la regulación del apartamento 11, y que, en los recaudos que reposan en la referida dirección, aparece señalada como arrendataria la ciudadana María Asuaje.
f) Que la ciudadana MARIA ASUAJE consignó sumas de dinero por concepto de arrendamiento a favor de la asociación civil Res-Mar en el tribunal 16º de Parroquia, por los montos regulados por la Dirección de Inquilinato y que no aparecen retirados por el beneficiario.
III.b)
De las pruebas analizadas y los hechos comprobados por la carga de pruebas prevista en el art.506 del CPC, es obvio que en el presente caso tenemos que: el arrendatario inicial RICARDO HOFFMAN no demostró haber cedido el contrato a quienes hoy ocupan MARIA ASUAJE y OLMAR PADRÓN DE LEÓN por lo que no aplica el art.1550 del Código Civil.
En el mismo orden, tenemos que el contrato de SABRETO como arrendador y RICARDO HOFFMAN como arrendatario no ha sido anulado, rescindido, resuelto o novado y que el mismo data de septiembre de 1974. También consta que los terceros ocupantes manifiestan en su escrito de oposición que son arrendatarios desde septiembre de 1974, lo que lleva a este juzgador a preguntar: Cómo existen dos partes que aparecen como arrendatarios de un mismo inmueble desde la misma fecha, uno por contrato verbal y otro por contrato escrito.?
Tampoco aparece demostrado en autos que el arrendador inicial SABRETO haya efectivamente autorizado el subarrendamiento del inmueble (apto.11) que entregó en arriendo inicialmente a RICARDO HOFFMAN. Y, en el caso de autos los terceros ocupantes manifiestan (folio 11, cuaderno de medidas) que los propietarios anteriores consintieron su arrendamiento que sustituyen al ciudadano RICARDO HOFFMAN, situación no demostrada en autos, bien por testimonial de los antiguos propietarios o de los vecinos del edificio, o por testimonio de alguno de los miembros de la asociación civil, bien por prueba documental que acreditare tal circunstancia (carta, telegrama, por ejemplo).
Entonces tenemos situaciones que se contraponen entre sí, una, la existencia de un contrato de arrendamiento privado entre SABRETO y RICARDO HOFFMAN, dos, que el propio demandado manifiesta que él no ocupa el inmueble y que en su lugar se encuentran los ciudadanos MARIA ASUAJE y OLMAR PADRÓN DE LEÓN, y tres, los terceros aducen ser inquilinos (por contrato verbal) desde la misma fecha de la existencia del contrato privado (desde septiembre de 1974).

Respecto a la solicitud de regulación por parte de la Asociación Civil ante la Dirección de Inquilinato, aunque jurídicamente tenga la representación jurídica de los asociados respecto a la propiedad global del edificio, no podía ni debía solicitar la regulación del apartamento 11, cuya adjudicación fue hecha al ciudadano ALDO FALANGA. De este modo, la Asociación sólo puede fungir como administrador del contrato de arrendamiento privado por ALDO FALANGA, en virtud de que éste se subrogó por el arrendador inicial SABRETO frente al arrendatario RICARDO HOFFMANN, por lo que no podría sin autorización expresa del adjudicatario, ni solicitar regulación, y menos recibir en su nombre sumas de dinero.
En consecuencia, no acreditado la condición por la que ocupan los terceros (quienes invocan adquisición de la propiedad por prescripción adquisitiva) y no demostrado que el demandado, se haya desvinculado del contrato inicial, es forzoso para quien decide entrar al fondo de la controversia y concluir que el demandado no acreditó ningún hecho extintivo de la obligación que se le reclama.
En efecto, el fundamento de hecho en que la actora sustento su acción, resolución de contrato por falta de pago, no fue desvirtuada por la parte demandada – arrendatario, quien no demostró haber pagado las pensiones de arrendamiento ni comprobó ningún hecho extintivo de su obligación, como le imponía el art.1354 del Código Civil.
En fuerza de tal consideración y atendiendo a lo alegado y comprobado por las partes en el presente juicio, así como de las conclusiones de hecho y derecho anteriormente expuestas, la demanda que nos ocupa debe prosperar en derecho y así expresamente se establece.
Respecto a los terceros conservan el ejercicio de sus derechos y demás acciones sobre su ocupación en el inmueble. Se deja constancia que los mismos han participado en juicio por aplicación del art.370, ordinal 2º, CPC, esto es en ocasión de oponerse a la medida de secuestro en condición de ocupantes, y ciertamente se verán afectados por la presente decisión final.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue ALDO FALANGA ZUCCHERO (sustituido procesalmente por sus herederos) y VERA MEUCCI de FALANGA en contra de RICARDO HOFFMANN KIDON, ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena al demandado hacer entrega material, real y efectiva del inmueble identificado como:
“APARTAMENTO DESTINADO PARA VIVIENDA, DISTINGUIDO CON EL Nro. 11, DEL EDIFICIO “MARYFLOR”, SITUADO EN LA CALLE EL RETIRO, URBANIZACIÓN AVILA, LA FLORIDA, MUNICIPIO LIBERTADOR DEL DISTRITO CAPITAL.”
TERCERO: Se condena al demandado al pago de las sumas reclamadas por el demandante a razón de CIENTO SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS DIECISÉIS BOLÍVARES CON 50/100 CENTIMOS (161.616,50) por cada mes desde octubre de 1996 hasta la fecha en que quede definitivamente firme el presente fallo.
CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el copiador de sentencias definitivas de este Juzgado en conformidad con los artículos 247 y 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el fallo fuera del lapso natural de sentencia, será necesaria la notificación de las partes de la presente decisión conforme a lo previsto en el artículo 251 del código de procedimiento civil.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los dos (02) días del mes de octubre de dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR
LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
EL SECRETARIO.,
ABG. FRANCRIS PEREZ GRAZIANI

En la misma fecha y siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia certificada de la misma, quedando anotada la misma en el Libro Diario bajo el Nro. 14 .-
EL SECRETARIO.,

Exp. Nro. 4841.-