República Bolivariana de Venezuela En su Nombre Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas PARTE ACTORA: Oswaldo René Villasmil Pérez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.162.324. APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Milexa Sánchez Bello, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, Abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº 7.358. 093, e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 90.089. PARTE DEMANDADA: María Coromoto Reyes García, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2.766.376, aún sin representación judicial acreditada en autos. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. En fecha 18.09.2006, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, previo al trámite administrativo de distribución de expedientes efectuado por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 11.08.2006, el escrito libelar contentivo de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, ejercida por el ciudadano Oswaldo René Villasmil Pérez, en contra de la ciudadana María Coromoto Reyes García, sobre el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre la ciudadana Dilia Pérez Carrujo y la demandada, en fecha 16.07.1991, el cual tiene como objeto el bien inmueble identificado con el Nº 05-01-04-33, ubicado en la Urbanización Guaicaipuro Norte, situada en la Avenida Mérida, Sarria, Municipio Libertador, Distrito Capital, por estimar vencida la prórroga legal. A continuación, en fecha 25.10.2006, la demandante consignó las documentales con las cuales fundamenta su pretensión. En tal virtud, procede de seguidas este Tribunal a pronunciarse respecto a la admisibilidad de la demanda interpuesta, con base en las consideraciones que se exponen a continuación: - I - ANTECEDENTES La abogada Milexa Sánchez Bello, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Oswaldo René Villasmil Pérez, en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por su representado, sostuvo lo siguiente: Que, ocurre ante esta competente autoridad a demandar, como en efecto demandó la Resolución de Prórroga Legal, en la persona de la ciudadana María Coromoto Reyes García. Que, en fecha 16.07.1991, la ciudadana Dalida Pérez Carruyo, madre de su representado, celebró un contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, mediante documento privado, en su condición de propietaria comunera y arrendadora, con la ciudadana María Coromoto Reyes García, en calidad de arrendataria, con fines de vivienda, siendo el canon de arrendamiento, para esa fecha por la suma de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,oo), por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes. Que, el inmueble dado en arrendamiento, consiste en una casa-quinta y el área de terrero que ocupa, ubicada en la ciudad de Caracas, en el lugar denominado Guaicaipuro Norte, en la avenida Mérida, Sarria, Urbanización Los Andes, Parroquia El Recreo, del antes Departamento Libertador, hoy Municipio Libertador, del antes Distrito Federal, hoy Distrito Capital y alinderada así: Norte: en veintidós metros con setenta centímetros (22,70 mts.), con casa que es o fue del señor Alejandro La Greca; Sur: en veintidós metros setenta centímetros (22,70 mts.), con casa que estaba en construcción, propiedad del mismo señor Alejandro La Greca; Este: en siete metros noventa centímetros (7,90 mts.), con la avenida Mérida, de la Urbanización los Andes, que es su frente, y Oeste: en siete metros ochenta centímetros (7,80 mts.), con terrenos que son o fueron del propio señor Alejandro La Greca, distinguido con el código catastral N° 05-01-04-33. Que, el referido inmueble le perteneció en calidad de comunera, según consta del documento registrado por la antes Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, hoy denominado Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 28.09.48, protocolizado bajo el N° 72, folio 135, Protocolo Primero, Tomo 6 adicional y según documento protocolizado por ante la misma Oficina de Registro, en fecha 23.03.62, bajo el N° 51, folio 189, Protocolo Primero, Tomo 1. Que, la mencionada relación arrendaticia, se inició con una vigencia de tres (03) años, para luego renovarse automáticamente por períodos de un (1) año, siempre y cuando una de las partes no manifestare por escrito su intención de poner fin al contrato, establecido lo antes dicho en la cláusula tercera del contrato antes señalado. Que, en virtud de ello, la relación arrendaticia se ha mantenido a tiempo determinado, por cuanto ninguna de las partes expresó su voluntad por escrito de no continuar con ella, por lo tanto, a su juicio, se entiende prolongado por espacio de quince (15) años, cumplidos éstos el día 30.07.06. Que, el canon de arrendamiento, a la fecha, según acuerdos verbales entre las partes a través del tiempo, está fijado en la suma de ciento veinte mil bolívares mensuales (Bs. 120.000,oo), el cual debe pagar la arrendataria por mensualidades anticipadas durante los primeros cinco (05) días de cada mes, mediante depósito a la cuenta de ahorro N° 211-006769-5, en el Banco de Venezuela, cuya titular es la arrendadora. Que, en fecha 30.07.2006, su mandante se dirigió al inmueble arrendado, a los fines de participarle a la arrendataria, que no se le renovaría el contrato, por cuanto el plazo legal del mismo expiraba ese día, al cumplirse quince (15) años de relación arrendaticia, que a partir de allí estaría disfrutando de la prórroga legal correspondiente, es decir de tres (3) años, por el hecho de que no puede ser arrendado un inmueble por más de quince (15) años, según lo preceptuado en el encabezado del artículo 1580 del Código Civil, menos aun puede ser válido un arrendamiento por ese lapso de tiempo, cuando la arrendadora tiene la administración, por tratarse de una propiedad comunera, aunado a la necesidad que tiene su mandante de ocupar el inmueble, al comprar los derechos de propiedad sobre el mismo a los otros comuneros, según consta en documentos debidamente protocolizados por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22.06.2006, bajo el N° 1, Protocolo Primero, Tomo 21, y según documento protocolizado por ante la misma Oficina de Registro, el día 22.06.2006, bajo el N° 49, Protocolo Primero, Tomo 20, y se consigue que el mismo estaba habitado por una persona distinta a la arrendataria, específicamente por una hermana de ésta, a la que apodan la Nena, según versión de los vecinos, por lo que ante esa situación, la esperó para conversar sobre lo señalado, a lo que ésta en forma grosera le dijo, “qué ella no tenía nada qué hablar con él, que en todo caso se dirigiera a su Abogado”. Que, se desprende de lo expuesto, que se está ante la presencia de una cesión del contrato de arrendamiento o un subarrendamiento en forma total del inmueble, porque cierto es que la arrendataria esta domiciliada en Terrazas del Club Hípico, avenida Ecuador, Edificio Cunu-Cunuma, piso 8, apto 82, Parroquia (sic) Baruta, Municipio Baruta, aunado a que también ha incumplido en forma reiterada con el pago del canon de arrendamiento, al cancelar en varias ocasiones tres y cuatro meses del referido canon, totalmente vencidos. Que, fundamenta la acción de Resolución de Prórroga Legal en los artículos 1167, 1579 y 1580 del Código Civil, así como en el artículo 882 del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 15, 20, 33, ordinal (d), único aparte del artículo 38, 39 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. - II - CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Planteada en estos términos la demanda propuesta, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes: El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido arraigada como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem. Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional. Por lo tanto, el derecho de acción es conferido por la Constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que esa reclamación sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la acción siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión deducida por cada una de las partes la que fenece cuando se origina la determinación que impone el órgano jurisdiccional al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, de modo que, ella se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita el derecho de acción. De modo que la demanda viene a ser “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996) En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el accionante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos procesales idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas acciones que el Legislador proveyó para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito, a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. Ahora bien, observa este Tribunal que el ciudadano Oswaldo René Villasmil Pérez, ejerció en contra de la ciudadana María Coromoto Reyes García, la acción resolutoria contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, sobre el contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre la ciudadana Dilia Pérez Carrujo y la demandada, en fecha 16.07.1991, el cual tiene como objeto el bien inmueble identificado con el Nº 05-01-04-33, ubicado en la Urbanización Guaicaipuro Norte, situada en la Avenida Mérida, Sarria, Municipio Libertador, Distrito Capital, por estimar vencida la prórroga legal. En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Es por ello que, el autor José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato). Asimismo, resulta pertinente precisar que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ex artículo 1.159 del Código Civil). Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ex artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias. Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”. En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél el precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia. Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la Ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal, como una potestad para el primero y, una obligación para el segundo, pero, si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, luego del vencimiento de la referida prórroga legal, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado. Así las cosas, nuestra Legislación establece diferentes acciones para terminar los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, como la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo consagra el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de modo que para verificar la idoneidad de la acción resolutoria escogida por el accionante para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, prevé que: “Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) De acuerdo con la disposición especial anteriormente citada, la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito, a tiempo determinado, conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, pero si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 ejúsdem. En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si la relación arrendaticia ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años. Siendo ello así, a criterio de este Tribunal, la acción resolutoria ejercida sobre la convención locativa accionada, no resulta la vía idónea para deshacer el vínculo contractual que une a las partes, ya que para el supuesto de haberse vencido la prórroga legal a que hace referencia el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debió reclamarse el cumplimiento del contrato, conforme a lo previsto en el artículo 39 ejúsdem. En efecto, en el caso sub júdice, la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda, copias simples del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre la ciudadana Dilia Pérez Carrujo, en su condición de arrendadora, y la ciudadana María Coromoto Reyes García, en su carácter de arrendataria, en fecha 16.07.1991, de cuya cláusula tercera se desprende que el plazo de duración de la convención locativa accionada fue pactado entre las partes por tres (03) años, contados a partir del día 30.07.1991, pudiéndose renovar automáticamente por periodos sucesivos de un (01) año, siempre que una de las partes no manifestare por escrito, a la otra, con noventa (90) días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de su respectiva prórroga, su intención de poner fin al contrato, lo que conduce a calificar la relación arrendaticia como “a tiempo determinado”, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil, ya al fenecer el término contractual de tres (03) años, el día 30.07.1994, el contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente y sucesivamente cada año, hasta la actualidad, toda vez que no se evidencia que la arrendadora en su oportunidad, ahora arrendador, haya notificado a la arrendataria sobre la no prórroga. Por lo tanto, aún cuando la relación arrendaticia haya continuado por más de quince (15) años, el supuesto de hecho al cual alude el artículo 1.580 del Código Civil, no resulta aplicable al caso en concreto, por cuanto la prohibición a que hace referencia dicha norma sustancial se refiere a cuando en un contrato de arrendamiento se conviene que el mismo tendrá una duración de quince (15) años o más, lo que no aconteció en la convención locativa accionada, dado que su duración se pactó por tres (03) años, a cuyo vencimiento, la misma se prorrogó automáticamente y sucesivamente cada año, hasta la actualidad, manteniéndose determinada de esta manera su vigencia. Por este motivo, para que el arrendador pueda deshacer el vínculo contractual que lo une con la parte demandada, deberá ejercer la acción resolutoria, por el incumplimiento de la arrendataria de deberes contractuales, pero no con base a una supuesta prórroga legal que aún no ha transcurrido, ya que para ello se requiere de la notificación escrita a que hace referencia la cláusula tercera de la convención locativa accionada. Siendo así, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Antonio García García, caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente: “…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes. Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal) Por lo antes expresado, concluye este Tribunal que no resultaba dable para el accionante ejercer la acción resolutoria contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, argumentando que la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal, ya que para ese supuesto fáctico la ley ha proveído a la acción de cumplimiento ejercitable cuando haya vencido la prórroga legal a que hace referencia el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no ha acontecido en el caso de marras, por cuanto aún no ha ocurrido la notificación exigida por la cláusula tercera de la convención locativa accionada, a fin de finiquitar el término de duración contractual, de modo que esta circunstancia conduce a determinar la contrariedad a derecho de la demanda, dado que la acción resolutoria no constituye la vía idónea y eficaz para obtener del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal. Así se declara. - III - DECISIÓN En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, ejercida por el ciudadano Oswaldo René Villasmil Pérez, en contra de la ciudadana María Coromoto Reyes García, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo. La presente decisión ha sido dictada dentro del lapso al cual alude el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de octubre del año dos mil seis (2.006).- Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.- El Juez Titular, César Luis González Prato La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo la tres de la tarde (3:00 p.m.). La Secretaria Accidental, Xiomara Margarita García Delgado CLGP.- Exp. N° 1030-06