REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA
DE CARACAS.
Años: 193º y 144º

PARTE DEMANDANTE: HENRICH GIERSCHMANN R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº: 2.934.642.-
APODERADOS
JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDANTE: VICTOR GHERSI ALZAIBAR, CARLOS LUIS GHERSI ALZAIBAR y GISELA MARIA GHERSI ALZAIBAR, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 14.435, 30.147 y 19.803, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: ALVARO URDANETA LEÓN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº: 1.892.080.-

ABOGADO ASISTENTE
DE LA PARTE
DEMANDADA: ORLANDO DUGARTE TORRES, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 77.010.-

MOTIVO: DESALOJO.-

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN).-

EXPEDIENTE: 03-9867.-

I
SÍNTESIS DEL PROCESO
Sube en alzada el presente expediente, previa su distribución por ante el Juzgado Distribuidor de Turno, en virtud del recurso de apelación ejercido por el ciudadano Alvaro Urdaneta León, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha Veintiocho (28) de Mayo de Dos Mil Tres (2.003), la cual declara Con Lugar la demanda de Desalojo interpuesta por el ciudadano HENRICH GIERSCHMANN R., en contra del apelante.
En fecha 26 de Agosto de 2.003, el Tribunal le dio entrada, se avocó al conocimiento de la causa y fijo oportunidad para dictar sentencia.
En fecha 02 de Septiembre de 2.003, compareció el apoderado judicial de la parte actora consignando escrito de conclusiones.
Vencida la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:
II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
En el libelo de la demanda la apoderada judicial de la parte actora afirma lo siguiente:
1.- Que consta de documento autenticado, el 21 de Junio de 1.991, ante al Notaría Pública Cuarta del Municipal Autónomo Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el N° 35 del Tomo 88 de los Libros respectivos, que sui mandante celebro un Contrato con el ciudadano Alvaro Urdaneta León, por medio del cual le cedió a este en arrendamiento, una causa de su propiedad distinguida con el N° 250 ubicada en la Calle Cachimbo de la Urbanización Turumo del Estado Miranda.
2.- Que en la clausula tercera quedó especificada la duración de un año contado a partir del 1° de Julio de 1.991, prorrogable por un año mas, y que sin embargo podría ser rescindido dentro de su vigencia o de su prorroga de mutuo y amistoso acuerdo entre las partes y dentro de su prorroga siempre que una de las partes de aviso oportuno a la otra, con tres meses de anticipación.
3.- Que ha transcurrido el termino establecido en dicha cláusula y el arrendatario continuó ocupando el inmueble y su representado recibiendo los cánones de arrendamiento, operando la tácita reconducción y pasando a ser un contrato indeterminado en el tiempo.
4.- Que la relación arrendaticia continuó con las variaciones de los montos de los cánones de arrendamiento, siendo el primer canon fijado a razón de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo) y desde hace mas de dos años el canon quedó convenido en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo).
5.- Que desde hace aproximadamente tres (3) años, comenzaron los incumplimientos del arrendatario de sus respectivas obligaciones contractuales.
6.- Que el arrendatario decidió desde el 27 de Junio de 2.000, consignar los montos que según afirma adeuda por cánones de arrendamiento, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, según consta del expediente N° 20001514.
7.- Que dichas consignaciones fueron hechas de manera irregular, al punto de que la última data del 07 de Noviembre de 2.002 con la que pretendía solventar el pago del canon de arrendamiento del mes de Octubre de 2.002, evidenciándose de los meses correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.002 y Enero de 2.003.
8. Que en virtud de lo anterior demanda al ciudadano Alvaro Urdaneta Leon, en su condición de arrendatario para que convenga en Desalojar sin plazo alguno y entregar libre de bienes y personas el inmueble que le dio en arrendamiento.

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la parte demandada argumenta que rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho en virtud de lo siguiente:
1) Que no es cierto que no haya cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre del año 2.002 y Enero del 2.003, por lo que invoca la excepción perentoria del pago de los cánones demandados.
2) Que no consta en la demanda que el canon de arrendamiento fue regulado por la Dirección Sectorial de la Oficina de Inquilinato y que por ende al faltar un requisito y que por tanto al faltar uno de los requisitos de orden publico para acordar la solicitud de desalojo sea declarada inadmisible.
3) Que la parte actora no ha consignado el documento fundamental de la pretensión referido al contrato de arrendamiento presuntamente suscrito el 21 de Junio de 1.991, por ante la Notaría Publica Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el N° 35, Tomo 88, lo cual implica una violación al derecho a la defensa, ya que al no ser consignado con la demanda, se le ha impedido de ejercer cualquier medio de impugnación en cuanto al referido contrato.
4) Que los cánones de arrendamientos consignados se han asignado por la mora accipiendi en que incurrió el actor, con el fin de utilizar de forma fraudulenta un proceso para conseguir el desalojo del inmueble.

III
DE LAS PRUEBAS
Planteada la Litis en los términos anteriores, es decir, por una parte la pretensión de la parte actora consistente en el desalojo de inmueble objeto de la presente demanda, en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.002 y Enero de 2.003; y por otra parte el alegato de la parte demandada consistente en el rechazo y contradicción de la demanda; corresponde en consecuencia a las partes demostrar sus respectivos alegatos, motivo por el cual, pasa esta Sentenciadora a analizar las pruebas aportadas al proceso en los términos siguientes:

Pruebas de la Parte Demandante
Junto al libelo de la demanda de la parte actora, acompañó las siguientes pruebas:
1.- Copias certificadas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas correspondiente a las consignaciones arrendaticias efectuadas por el ciudadano Alvaro Urdaneta León a favor del ciudadano Henrich Gierschmann, por un lote de terreno de aproximadamente doscientos nueve metros cuadrados (Mts2 209) que forma parte de una parcela distinguida con el N° 250, ubicada en la calle Cachimbo de la Urbanización Turumo, Estado Miranda, y la vivienda construida en dicho lote. Documentos públicos a los cuales el Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al hecho de demostrar que arrendatario efectuó ante el mencionado Tribunal las pensiones correspondiente a los meses que van desde Junio de 2.000 hasta Octubre de 2.002.-
En la oportunidad para promover pruebas, la parte actora consigna original del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Henrich Gierschmann y Alvaro Urdaneta León, sobre un lote de terreno de aproximadamente Doscientos Nueve metros cuadrados (Mts2 209), que forma parte de la parcela distinguida con el N° 250, ubicada en la Calle Cachimbo de la Urbanización Turumo del Estado Miranda y la vivienda Construida en dicho lote, el cual fue debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda en fecha Veintiuno (21) de Junio de 1.991, inserto bajo el N° 35 Tomo 88 de los Libros de Autenticaciones llevados ante dicha Notaría. Documento publico que en virtud de no haber sido impugnado por la contraparte se le otorga pleno valor probatorio en cuanto al hecho de demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes.

Pruebas de la Parte Demandada
Junto al escrito de contestación a la demanda, la parte demandada consigna copias al carbón de tres recibos de pago ante el Banco Industrial de Venezuela, los cuales al estar debidamente certificados por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a los dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al hecho de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento de la siguiente manera: el mes de Noviembre de 2.002 fue cancelado en fecha 26 de Febrero de 2.003; el mes de Diciembre de 2.002 fue cancelado en fecha 26 Febrero de 2.003; y el mes de Enero de 2.003 fue cancelado en fecha 24 de Marzo de 2.003, por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000) cada uno.



IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Vistas y analizadas las actas que conforman el presente expediente, este Tribunal procede a decidir de la siguiente manera:
En primer termino, se evidencia que quedó plenamente demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, sobre un lote de terreno de aproximadamente Doscientos Nueve metros cuadrados (Mts2 209), que forma parte de la parcela distinguida con el N° 250, ubicada en la Calle Cachimbo de la Urbanización Turumo del Estado Miranda y la vivienda Construida en dicho lote en virtud del contrato de arrendamiento inserto a las copias certificadas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y ratificado por el original de dicho contrato en la oportunidad de promover pruebas.
En este sentido, se observa que el accionante procede a demandar el Desalojo de acuerdo a lo previsto en el Literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone lo siguiente:
Artículo 34: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”

Así las cosas, se constata del Título VII del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la existencia de un procedimiento expresa y legalmente establecido para las consignaciones arrendaticias. En este sentido, el artículo 51 ejusdem pautado lo siguiente:
Artículo 51: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Esta norma, es clara al permitir, en caso de que el arrendador se rehusare a recibir el pago, sería procedente la consignación ante un Tribunal competente, sin embargo para ello se impone al arrendatario que dichas consignaciones se verifiquen dentro de los Quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Al respecto se observa que el demandado al momento de promover pruebas consigna tres recibos de pagos debidamente certificados mediante sellos por el Tribunal de consignación. No obstante de ellos se desprenden en primer lugar, que el canon correspondiente al mes de Noviembre de 2.002 fue depositado o cancelado el Veintiséis (26) de Febrero de 2.003; en segundo lugar, que el canon correspondiente al mes de Diciembre de 2.002 fue depositado o cancelado el Veintiséis (26) de Febrero de 2.003; y en tercer lugar, que le canon correspondiente al mes de Enero de 2.003 fue depositado o cancelado el Veinticuatro (24) de Marzo de 2.003.
Así las cosas, resulta forzoso para este Tribunal declarar extemporáneos los pagos efectuados en virtud de los meses demandados, teniéndose los mismos como inexistente en virtud de no haber cumplido con la temporalidad que exige el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente, y teniéndose al demandado en estado de insolvencia por la falta de pago de los cánones correspondiente a los meses que van desde Noviembre de 2.002 hasta Enero de 2.003, se evidencia el incumplimiento de una de las dos obligaciones principales del arrendatario, que es la de pagar los cánones de arrendamiento, tipificada en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, en virtud de lo cual, este Tribunal considera procedente la acción de desalojo interpuesta por la parte actora, conforme a lo que establece el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.-

V
PARTE DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido por el ciudadano ALVARO URDANETA LEON, en contra de la Sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha Veintiocho (28) de Mayo de Dos Mil Tres (2.003).
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de Desalojo incoada por el ciudadano HENRICH GIERSCHMANN R., en contra del ciudadano ALVARO URDANETA LEON, ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo del presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada, salvo derechos de terceros, a entregar a la parte actora el inmueble constituido por lote de terreno de aproximadamente Doscientos Nueve metros cuadrados (Mts2 209), que forma parte de la parcela distinguida con el N° 250, ubicada en la Calle Cachimbo de la Urbanización Turumo del Estado Miranda y la vivienda Construida.
Se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber resultado vencida en el proceso conforme a lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
En estos términos queda CONFIRMADO el fallo dictado por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha Veintiocho (28) de Mayo de Dos Mil Tres (2.003). ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DECIDE.-
Por cuanto la presente decisión, se dicta fuera del lapso legal establecido, en virtud del imperante exceso de trabajo existente en este Tribunal, se ordena notificar a las partes de conformidad con los Artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.-
Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veintidos (22) días del mes de Septiembre de Dos Mil Seis (2.006).-
LA JUEZ TITULAR,


Dra. AURA MARIBEL CONTRERAS de MOY
LA SECRETARIA,

Abog. LEOXELYS VENTURINI.
En la misma fecha siendo las Once de la mañana (11:00 a.m.), se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIA,

Exp Nº 03-9867.-
AMCdeM/LV/Mauri.-