TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 196° y 147°

EXP. No. 2005-1635.-
DEMANDANTE: La ciudadana: MARIA CLAUDINA MUSKUS DE PÉREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° 5.235.928, representada judicialmente por los Abogados en ejercicio Dres. MIGUEL ÁNGEL PÉREZ LAVAUD, CARLOS EDUARDO GARCÍA NUÑEZ, GIUSEPPE ROSITO ARBIA, LUIS FERNANDO RODRÍGUEZ LAPENTA, KAREN HART ESSER y MIGUEL ÁNGEL SANTELMO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.839, 27.986, 39.729, 46.725, 85.217 y 107.324, respectivamente.

DEMANDADO: El ciudadano: JESÚS ENRIQUE ARAPE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 3.659.553, representado judicialmente por los abogados ELIO CESAR BURGUERA RINCÓN Y FELIX CARLOS ÁLVAREZ SIERRALTA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 104.733 y 64.484, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por los Abogados CARLOS EDUARDO GARCÍA NUÑEZ y MIGUEL ÁNGEL SANTELMO BRAVO, actuando en sus carácter de apoderados judiciales de la ciudadana MARIA CLAUDINA MUSKUS DE PÉREZ, ejerciendo la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en contra de JESÚS ENRIQUE ARAPE, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirman los apoderados judiciales de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:
a) Que su representada celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano JESÚS ENRIQUE ARAPE, parte demandada (antes identificado), sobre un inmueble integrado por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 4-A, situada en la planta N° 4.
b) Ambas partes pactaron en la cláusula segunda del contrato antes identificado que la duración del mismo seria de (01) año contado a partir del 01-05-2004, finalizando el 30-04-2005, asimismo se estableció un canon de arrendamiento de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.300.000,00).

c) Que el arrendatario JESÚS ENRIQUE ARAPE, parte demandada, no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal, en tal sentido debe pagar a la actora la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble, a partir del día 31/10/2005, que es el día siguiente al vencimiento de la prorroga legal, hasta su efectiva entrega.

Por todo lo antes expuesto es que solicita la parte actora en su petitum que la parte demandada convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: A dar cumplimiento al contrato de arrendamiento que tiene celebrado y en consecuencia haga efectiva entrega del inmueble arrendado, desocupado libre de bienes y personas por haber vencido el lapso de prorroga legal al cual se había acogido.
SEGUNDO: En pagar la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (1.300.000,00), por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2005.
TERCERO: En pagar la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (1.500.000,00), por concepto de cláusula penal prevista en la cláusula DÉCIMA NOVENA del contrato de arrendamiento desde el 01-11-2005 hasta el 15-11-2005.

CUARTO: En pagar las cantidades de dinero que se sigan causando por concepto de cláusula penal prevista en la cláusula DÉCIMA NOVENA del contrato de arrendamiento a razón de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,00), diarios, desde el 16-11-2005 y hasta la definitiva entrega del inmueble libre de bienes y personas.
QUINTO: En pagar los intereses de mora que se causen por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de septiembre y octubre de 2005 calculados a la tasa del 12% anual, hasta el definitivo pago.
SEXTO: solicita la condenatoria en costas del demandado.

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora que la fase de sustanciación de este procedimiento fue cumplida en su totalidad, en efecto.
En fecha 29/11/2005, mediante auto se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa correspondiente para que se practicara la citación de la parte demandada.
En fecha 01/12/2005, Se dictó auto mediante el cual se ordenó abrir cuaderno de medidas a los fines de proveer sobre la medida de secuestro solicitada.
En fecha 06/12/2005, mediante auto se acordó librar compulsa a nombre de la parte demandada ciudadano JESÚS ENRIQUE ARAPE, de conformidad con lo establecido en el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 24/02/2006, mediante diligencia compareció el Alguacil de este Tribunal EDUARDO JOSE GUTIÉRREZ, y expuso que se traslado a la dirección de la parte demandada ciudadano JESÚS ENRIQUE ARAPE, encontrando en el apartamento a la ciudadana ISA PEÑA, titular de la cédula de identidad N° 12.632.347, manifestándole la misma que su esposo no se encontraba en esos instantes.
En fecha 06/03/2006, mediante diligencia compareció el Alguacil de este Tribunal EDUARDO JOSE GUTIÉRREZ, y expuso que se traslado a la dirección de la parte demandada ciudadano JESÚS ENRIQUE ARAPE, encontrando en el apartamento a la ciudadana JUANITA DE PEÑA, titular de la cédula de identidad N° 3.075.667, manifestándole la misma, que su yerno no se encontraba en esos instantes, motivo por el cual consignó compulsa y recibo de citación sin firmar, por cuanto no pudo ser localizada la persona requerida.
En fecha 09/03/2006, mediante auto se acordó librar cartel de citación a nombre de la parte demandada ciudadano JESÚS ENRIQUE ARAPE, de conformidad con lo establecido en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 28/03/2006, compareció la Secretaria de este Tribunal VERHZAID MONTERO MARTÍNEZ, y mediante diligencia hizo constar que en fecha 27/03/2006, siendo aproximadamente las 5:35 horas de la tarde se traslado a la dirección de la parte demandada ciudadano JESÚS ENRIQUE ARAPE, y una vez en el lugar fijó cartel citación librado a su nombre.
En fecha 30/03/2006, compareció el abogado ELIO BURGUERA RINCÓN, apoderado judicial de la parte demandada y mediante escrito procedió a dar contestación a la demandada, mediante el cual impugno la cuantía de la demanda, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la falta de jurisdicción y la incompetencia del Tribunal por la cuantía, así como las cuestiones previas de los ordinales 8° y 11° del artículo 346 de la norma in-comento e igualmente contestó al fondo la demanda.
Mediante sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal, en fecha 31/03/2.006, se declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, contenidas en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 06/04/2.006, suscrita por el Abogado en ejercicio Dr. FELIX CARLOS ALVAREZ SIERRALTA, actuando en su carácter de autos, impugnó la decisión dictada por este Tribunal en fecha 31/03/2.006, solicitando la Regulación de la Jurisdicción y de la Competencia. Mediante diligencia de fecha 06/04/2.006, suscrita por el Abogado en ejercicio Dr. FELIX CARLOS ALVAREZ SIERRALTA, actuando en su carácter de autos, apeló de la decisión dictada por este Tribunal en fecha 31/03/2.006.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 10/04/2.006, se ordenó abrir cuaderno separado sobre los Recursos de Regulación de Jurisdicción y de Competencia.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 11/04/2.006, se fijo el día martes 18 de Abril del año 2.006, a las 12:00 meridiem, para que se llevara a cabo el acto conciliatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 18/04/2.006, el Abogado en ejercicio Dr. CARLOS EDUARDO GARCIA NUÑEZ, consignó escrito a fin de rebatir las cuestiones previas promovidas por la representación judicial de la parte demandada y su contestación a la demanda en los términos explanados en el mismo.

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 20/04/2.006, se fijo el día martes 25 de Abril del año 2.006, a las 12:00 meridiem, para que se llevara a cabo el acto conciliatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil.
Estando dentro de la oportunidad legal para promover pruebas, los Abogado en ejercicio Dres. FELIX ALVAREZ y ELIO CESAR BURGUERA RINCON, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, promovieron pruebas.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 25/04/2.006, se admitió el escrito de pruebas presentado por la parte demandada.
En fecha 28/04/2.006, se dictó auto mediante el cual se suspendió el proceso hasta que conste en autos las decisiones de los recursos interpuestos.
En fecha 08/05/2.006, se aperturaron los Cuadernos de Regulación de Competencia y de Jurisdicción.
En fecha 18/05/2.006, la parte actora solicitó medida de embargo, la cual fue negada mediante auto de fecha 23/05/2.006, siendo apelado el auto que negó la medida.
En fecha 30/05/2.006, se oyó la apelación en un solo efecto devolutivo.
En fecha 28/06/2.006, se dictó auto dándosele entrada al Cuaderno de Regulación de Competencia.
En fecha 12/07/2.006, se libro N° 04-400 de fecha 12/07/2.006, a los fines de la remisión de las copias certificadas sobre la apelación de la medida de embargo.
En fecha 08/08/2.006, se dictó auto dándosele entrada al Cuaderno de Regulación de Jurisdicción.
Siendo esta la oportunidad de dictar sentencia en el presente juicio, pasa éste Tribunal a pronunciarse en los siguientes términos:

II

IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA.

La parte demandada en la contestación de la demanda impugno la cuantía por exigua. Al respecto considera el Tribunal, que la estimación de la demanda efectuada por la actora en el libelo de la demanda, no se hace de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que establece, que cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara, caso en el cual, la parte demandada en la contestación de la demanda puede rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto sus contracción, ya que en el caso de marras, se esta demandando la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento y sus accesorios, los cuales sumados corresponden la cuantía de los Tribunales de Municipio, por lo que considera este Juzgado, que no siendo el caso de autos, de aquellos donde la parte actora debe estimar la demanda de conformidad con el artículo 38 ejusdem, es por lo que la impugnación efectuada por la parte demandada no puede prosperar en derecho y así se decide.

CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

La parte demandada opuso en la oportunidad de dar contestación a la demanda la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
“….Vengo a oponer la cuestión Previa prevista en el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por existir prejudicilidad entre la presente causa, con el procedimiento de regulación inquilinaria que solicitito nuestro mandante en fecha 17 de noviembre del año 2005 por ante la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, según consta en copia simple de dicha solicitud que anexo marcada “B” y cuyas actuaciones constan en el expediente signado con el N° 89.303. Siendo admitida dicha solicitud de regulación en fecha 22 de Diciembre del año 2005 por cuanto la ciudadana MARIA CLAUDINA MUSKUS DE PEREZ, identificada en autos arrendó dicho inmueble en contravención a lo establecido en el artículo 2 del Decreto Ley que establece “Los cánones de arrendamiento quedan sujetos a regulación bajo las condiciones establecidas en la Ley”. Puesto que de este artículo se desprende que los inmuebles que se rigen según el artículo primero del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios deben estar regulados previamente por este Organismo competente.”

Al respecto en sentencia dictada por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia signada con el N° APTEC323, de fecha 14 de Mayo de 2003, con ponencia de4l Magistrado Juan Rafael Perdomo, expediente N° 03045, se estableció:
“….Ahora bien, la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventilará dicha pretensión; y, c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla. (Vid. Sentencias de la Sala Político-Administrativa de 9 de octubre de 1997, 28 de mayo de 1998 y 10 de junio de 1999, entre otros numerosos fallos).

En el caso concreto si bien es cierto que está demostrada la existencia de un procedimiento administrativo, esta clase de procedimientos no constituye de acuerdo con la jurisprudencia pacífica y reiterada de este alto Tribunal, una cuestión prejudicial que deba resolverse en un “proceso distinto”, pues para que se declare procedente esta cuestión previa y que el proceso continúe su curso hasta llegar al estado de sentencia y se suspenda hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en él, es necesario que se trate de una controversia tramitada ante otro tribunal, cuya decisión con efectos de cosa juzgada debe influir en forma determinante en la decisión final a dictarse, lo cual no es el caso, porque lo pendiente es un procedimiento administrativo, razón por la cual esta Sala considera que no existe tal cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso judicial distinto y ello hace improcedente la cuestión previa….”

Por otra parte, se debe señalar, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento vencido, donde se esta demandando el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y la prorroga legal y el pago del canon de arrendamiento del ultimo mes de dicha prorroga legal, es decir, el mes de Octubre de 2005, y que por otra parte, la solicitud de regulación de canon de arrendamiento fue introducida el 17 de Noviembre de 2005, es decir, un día después de que la presente demanda fue introducida por ante el Tribunal distribuidor de turno (16-11-2005), por otra parte, considera este Tribunal que la decisión que tome la autoridad administrativa no incidiría en este proceso y que en caso de resultar favorable a la parte demandada, esta puede, demandar el reintegro antes de que le prescriba su derecho, por lo que este Juzgado considera que la cuestión previa opuesta no debe prosperar en derecho y así se decide.

CUESTIÓN PREVIA DEL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
La parte demandada opuso en la oportunidad de dar contestación a la demanda la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:
“….Vengo a oponer la Cuestión Previa prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el fundamento de la demanda contra nuestro mandante, parte de los supuestos que contemplan los artículos 35,36 y 37 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por supuesta culminación del lapso de la prorroga legal que nunca le fue notificada a mi mandante. Es decir que durante la relación arrendaticia, nunca medio notificación alguna entre las partes, lo que significa que a falta de esa notificación y por permanecer ocupando el inmueble, y el arrendador por su parte percibiendo los cánones, hizo que la relación se convirtiera en indeterminada, hasta la fecha del 3 de Octubre del 2005 en la cual el arrendador me envió una notificación que se había vencido la supuesta prorroga legal, notificación esta que consideramos extemporánea, puesto que el arrendador quiso reparar su falta informándome que debía abandonar el inmueble. Situación esta que significa que opero lo que la anterior legislación inquilinaria denominara la “tacita reconducción”, entendida esta con nuevo Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…como relación arrendaticia indeterminada. Esta relación arrendaticia la consideramos que versa sobre una relación indeterminada, debiendo ser la acción de desalojo….y no la aquí incoada la que se ejerció; por tanto, la pretendida acción en contra de mi mandante por cumplimiento de contrato y, daños y perjuicios, resulta a todas luces improcedente…Resultando así la necesidad de declarar con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse determinado la prohibición de l admitir la acción propuesta…”

La cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil esta referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda, ahora bien, la parte demandada alega dicha cuestión previa, basándose en el hecho de que nunca se le notificó de la no prorroga del contrato de arrendamiento y por lo tanto, este pasó a tiempo indeterminado, por lo que según su alegato debió demandarse el desalojo y no el cumplimiento del contrato de arrendamiento, en tal sentido, este Tribunal debe señalar, que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que se refiere el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda, en tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio, como por ejemplo, la prohibición de la ley de admitir las demandas que se originen de juegos de envite y azar, cuando ello sucede así, la demanda no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes indicadas, el demandado podrá oponer la cuestión previa en referencia, por lo que, considera este Juzgado, que el alegato expuesto por la demandada para oponer la cuestión previa del ordinal 11° en referencia, no puede conllevar a su declaratoria con lugar y así se decide.

DECISIÓN DE FONDO.

En la oportunidad para dar contestación al fondo de la demanda, la parte demandada rechazó la demanda tanto en los hechos como en el derecho, reconoció la relación arrendaticia, alegando que era cierto que debía entregar el inmueble el 30 de Abril de 2005, pero que antes de esa fecha la actora no desahucio, ni participo su voluntad de no renovar el referido contrato de arrendamiento, por lo que consideró que el arrendamiento se renovaba automáticamente materializándose lo que dispone el artículo 1600 y 1614 del Código Civil, que se desprende que no hubo desahucio y el arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, por lo cual no procede ni puede proceder nunca el cumplimiento del contrato de arrendamiento, porque debió demandarse fue el desalojo y no el cumplimiento del contrato y los daños y perjuicios, además de que no se evidencia de que antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, se hizo oposición a la renovación del contrato, por otra parte, la demandada negó deber la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300.000,00) correspondiente al mes de Octubre de 2005, toda vez que según su alegato, dicho pago se efectuó por medio de deposito número 00003472 de fecha 03 de Noviembre de 2005 en la Cuenta Bancaria del Banco Provincial bajo el N° 01080008180100026842 que pertenece al ciudadano Miguel Ángel Pérez. Así mismo, negó, rechazó y contradijo deber la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) correspondientes a la cláusula penal.
Trabada la littis con la contestación de la demanda, mediante la cual la parte demandada reconoció la relación arrendaticia, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

“Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”

Pruebas de la parte actora:
Instrumento poder que corre inserto a los folios 12 y 13, notariado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, el cual no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada, con el cual queda demostrada la representación de la parte actora, valorándolo el Tribunal como un documento autenticado.
Contrato de Arrendamiento que corre inserto a los folios que van del 14 al 18, notariado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de Abril del 2004, el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo que el Tribunal lo valora como documento autenticado, quedando probado con el, la relación arrendaticia.
Comunicaciones que corren insertas a los folios que van del folio 19 al 25, el Tribunal las desecha por cuanto las mismas no aparecen como recibidas y no aportan prueba alguna al iter procesal.
Comunicación que corre inserta al folio 26, aparece una firma como prueba de haber sido recibida sin que la parte demandada en la contestación de la demanda hubiese desconocido su contenido y firma, por lo que se tiene por reconocido su contenido de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, no obstante a ello, más adelante se explicara el porque la misma, no aporta elemento probatorio alguno a la solución de este caso.
Pruebas de la parte demandada:
Instrumento poder que corre inserto a los folios 62 y 63, notariado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual no fue impugnado, ni tachado por la parte actora, con el cual queda demostrada la representación de la parte demandada, valorándolo el Tribunal como un documento autenticado.
Copias simples que corren insertas a los folios que van del 67 al 70, del expediente N° 89.303, que cursa ante la Dirección General de Inquilinato, contentivo del procedimiento de regulación de alquileres y comprobante de recepción de solicitud de regulación de alquileres, que corre inserto al folio 71, que fueron consignadas a los fines de oponer la cuestión previa del ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil , la cual no prospero, por lo que el Tribunal desecha las copias y el comprobante de recepción de solicitud, por cuanto no aportan prueba alguna al iter procesal.
Planillas de deposito bancario las cuales corren insertas a los folios que van del folio 130 al 133, el Tribunal desecha dichas planillas por cuanto no guardan relación con los hechos debatidos, ya que con ellas se trata de probar el pago de cánones de arrendamiento que no han sido demandados, a excepción de la planilla N° 000003472 de fecha 03 de Noviembre De 2005, por un monto de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.3200.000,00), toda vez, que con ella la parte actora trata de probar el pago del único canon demandado, que es el del mes de Octubre de 2005, en cuanto a su valoración se hará más adelante.
En cuanto a la prueba de informe a pesar de ser remitido al Banco Provincial el oficio respectivo, no fue recibida respuesta del mismo.
Ahora bien, revisadas las pruebas de ambas partes, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Por otra parte, establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De igual forma estipulan los artículos del citado Código que a continuación se transcriben que:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En el caso de marras, la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del mismo y su prorroga legal de seis (6) meses, por haber tenido la relación arrendaticia una duración de un año, el la contestación al fondo de la demanda, la demandada reconoció la relación arrendaticia, pero alego en su defensa que nunca se le notificó la no prorroga del contrato de arrendamiento, y según su alegato, el mismo paso a tiempo indeterminado, y que la acción a intentar debió ser la de desalojo y no la de cumplimiento de contrato, al respecto se debe señalar, que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento establece:

“SEGUNDA: El plazo de vigencia del presente contrato es de un (1) año contado a partir del 1 de Mayo de 2004 por lo que terminará el 30 de Abril de 2005 sin prorroga alguna:”

En tal sentido, dicho contrato venció como se acordó en su cláusula segunda el 30 de Abril de 2005, y por cuanto no se estableció prorroga contractual, ni prorrogas sucesivas, llegado su vencimiento, es decir, el 30 de Abril de 2005, al día siguiente, automaticamente y de plano derecho comenzó a correr la prorroga legal de seis (6) meses, tal como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

“Artículo 38.-En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses…..”

En el presente caso, no era necesario que el arrendador notificara al arrendatario de la no prorroga del contrato, toda vez, que en la cláusula segunda del mismo, como ya se indico, las partes acordaron el inicio y el fin del contrato, es decir, comienzo el 01 de Mayo de 2004 y venció el 30 de Abril de 2005, y llegado su vencimiento, se debe aplicar el artículo 38 ejusdem, por lo que la notificación efectuada por la actora que corre inserta al folio 26 era innecesaria, por lo ya expuesto.
Por otra parte, la actora demanda el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre de 2005, que correspondería al último mes de la prorroga legal, estableciendo las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento lo siguiente:

“TERCERA: El canon de arrendamiento mensual que pagara LA ARRENDATARIA por el inmueble arrendado será la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300.000,00)….”

“CUARTA: El canon de arrendamiento mensual que se ha fijado en la cláusula TERCERA de este contrato lo pagará LA ARRENDATARIA puntualmente los cinco (5) primeros días de cada mes….”

Según la cláusula cuarta, los cánones de arrendamiento debían ser pagados los cinco (5) primeros días de cada mes, observándose de las pruebas aportadas por la parte demandada, que el deposito con el cual se pretende demostrar el pago del mes de Octubre de 2005, correspondiente a la planilla N°000003472, fue efectuado el 03 de Noviembre de 2005, sin que se acompañara la prueba de informes del Banco que demostrara el retiro de dicho deposito en prueba de su aceptación, por lo que el Tribunal considera insolvente a la demandada en el pago del canon de arrendamiento del mes de Octubre de 2005 y así se decide.
En cuanto al pago de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000,00) diarios por concepto de cláusula penal, se debe observar:
La cláusula décima novena del contrato de arrendamiento establece:
“DÉCIMA NOVENA: A titulo de daños y perjuicios, LA ARRENDATARIA conviene en compensar a la ARRENDADORA mediante el pago de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000) diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble.”

Por otra parte los artículos 8 y 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen:

“Artículo 8.-Para todos los efectos de la Ley debe entenderse como:………
b) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en virtud del incumplimiento de una cualquiera de las cláusulas del contrato.”

“Artículo 28.-Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.”

Por lo que, habiendo las partes acordado en el contrato el pago de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), por cada día de retraso en la entrega del inmueble y siendo permitido este acuerdo por la Ley que rige la metería, debe prosperar en derecho, desde el día 01 de Noviembre de 2005, hasta la fecha del a entrega definitiva del inmueble.
En cuanto a los intereses demandados de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre y Octubre de 2005, el Tribunal observa, que solo fue demandado el canon de arrendamiento del mes de Octubre de 2005 y no el pago del canon de arrendamiento del mes de Septiembre, por lo que mal puede la actora demandar los intereses de un canon de arrendamiento no demandado, en tal sentido, el Tribunal solo acuerda que la demandada pague los intereses de mora correspondientes al mes de Octubre de 2005, desde la fecha de introducción de la presente demanda, hasta la fecha en la cual la presente decisión quede definitivamente firme, para lo cual debe practicarse una experticia complementaria del fallo, debiéndose tomar en cuenta lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“Artículo 27.-Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.”

Por las consideraciones antes esgrimidas, este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por MARIA CLAUDINA MUSKUS DE PEREZ contra el ciudadano JESUS ENRIQUE ARAPE por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, a entregar a la parte actora el apartamento destinado a vivienda que forma parte del inmueble denominado Edificio “El Águila” del Conjunto Residencial Los Páramos, ubicado este en la Urbanización Los Naranjos, Avenida Principal, Etapa Central, Jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del Estado Miranda, distinguido con el número cuatro raya A (N° 4-A), situado en la planta N° 4, libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.300.000,00) por concepto del canon de arrendamiento del mes de Octubre de 2005.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00), por concepto de cláusula penal prevista en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento, a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) diarios, desde el 01 de Noviembre de 2005 hasta el 15 de Noviembre de 2005 y las cantidades de dinero que se sigan causando a razón de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) diarios por el mismo concepto, hasta la entrega definitiva del inmueble.
QUINTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora los intereses de mora correspondientes al canon de arrendamiento del mes de Octubre de 2005 de conformidad con lo establecido en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde la fecha de introducción de la presente demanda hasta la fecha en la cual la presente sentencia quede definitivamente firme, para lo cual se ordena practicar una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los diez y nueve (19) días del mes de Septiembre de 2.006.- Años 196° y 147°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
LA SECRETARIA TITULAR,

Abg. VERHZAID MONTERO
En esta misma fecha, siendo las 3:25 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,

Abg. VERHZAID MONTERO

Exp. N° 2006-1635.
LS