TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)
Exp.: 29.749 / CIVIL / RECURSO.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

DEMANDANTE: FRANCISCO ROMERO BRACAMONTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-3.174.173.

APODERADOS: HÉCTOR ALONSO HERRERA ORDOÑEZ y GUIDO ANTONIO PUCHE NAVA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 10.187 y 2.435.

DEMANDADA: MORAVIA ELENA BASTIDAS de IVANOVIC, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-4.766.381.

APODERADO: SARA CRISTINA SALOMÓN IVANOVICH, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 52.620.-

MOTIVO: resolución de contrato.

I
Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por la demandada MORAVIA ELENA BASTIDAS de IVANOVIC contra la sentencia dictada el 15/03/2006 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que incoara FRANCISCO ROMERO BRACAMONTE contra MORAVIA ELENA BASTIDAS DE IVANOVIC sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido como CASA Nº 4, situado en jurisdicción del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, Finca El Carmen, Vía El Rocío, Sector La Unión, cuya propiedad se atribuye el accionante.
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:
El 24/04/2006, la parte demandada apeló ante el a quo, recurso que fue oído en ambos efectos el 25/04/2006, por lo que subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de Primera Instancia, donde en virtud del reparto realizado se le asignó su conocimiento a este Juzgado, que le dio entrada el 23/05/2006 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.

II
En síntesis, los argumentos de las partes se compendian a continuación:
La parte actora señala que celebró un contrato de arrendamiento con MORAVIA ELENA BASTIDAS de IVANOVIC sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido como CASA Nº 4, situado en jurisdicción del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, Finca El Carmen, Vía El Rocío, Sector La Unión.
Indica que en las cláusulas cuarta y quinta del contrato se fijó el canon de arrendamiento en Bs. 300.000,oo mensuales y la arrendataria se comprometió a pagarlo los días último de cada mes.
Manifiesta que en la cláusula sexta se estableció la duración del contrato en un (1) año fijo con prórrogas sucesivas y automáticas, a menos que alguna de las partes manifestara por escrito su voluntad en contrario por lo menos con 3 meses de anticipación.
Y alega que en la cláusula décima quinta convinieron que el incumplimiento por parte de la arrendataria de cualquiera de las cláusulas sería causal de resolución del contrato.
Sostiene que su arrendataria ha incumplido su obligación de pagar el canon de arrendamiento desde abril de 2005 hasta noviembre de 2005, ambos inclusive, a razón de Bs. 300.000,oo mensuales, lo que en total suma Bs. 2.400.000,oo.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.167, 1.159, 1.160 y 1.592 del Código Civil e invocó las cláusulas cuarta y quinta del contrato.
Por ello demandó a MORAVIA ELENA BASTIDAS de IVANOVIC, y solicitó:
1. La resolución del contrato de arrendamiento.
2. La entrega del inmueble completamente desocupado de bienes y personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió.
3. El pago de Bs. 2.400.000,oo correspondientes a las pensiones vencidas e insolutas desde abril hasta noviembre de 2005 a razón de Bs. 300.000,oo cada una, como compensación pecuniaria; así como las subsiguientes a partir de esa fecha, es decir, desde el 30/11/2005 hasta la definitiva entrega del inmueble.
4. Los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, calculadas conforme a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela y calculados mediante experticia complementaria al fallo.
5. Las costas procesales.
Por su parte, la demandada opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la existencia de una condición o plazo pendiente, por cuanto el actor la demandó a pesar de haberle notificado su voluntad de no prorrogar el contrato en noviembre de 2005 y señalarle en esa oportunidad que el contrato culminaría el 01/04/2006, para comenzar a computar la prórroga legal a partir de esa fecha.
En cuanto a la contestación al fondo negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra.
Niega que adeude los cánones demandados como insolutos correspondientes a los meses transcurridos desde abril hasta noviembre de 2005.
Sostiene que su arrendador le aumentó el canon de arrendamiento a Bs. 400.000,oo mensuales.
Manifiesta que el inmueble requirió una reparación al presentar problemas de impermeabilización y que acordaron que la arrendataria sufragaría el gasto y el arrendador se iría descontando dicho monto del canon de arrendamiento. Y agrega que el costo total del trabajo fue de Bs. 1.125.000,oo pero que el arrendador se hizo cargo únicamente de los materiales y se negó a descontar Bs. 600.000,oo correspondientes a mano de obra.
Afirma que pagó el canon de arrendamiento del mes de abril de 2005 a razón de Bs. 400.000,oo en efectivo y que su arrendador le retuvo el recibo porque en su criterio le debía Bs. 15.000,oo por la remoción de unos escombros y que se negó a aceptar el pago de los cánones subsiguientes.
Señala que consignó los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Expresa que el arrendatario le cortó el servicio de agua y le exigió pagar Bs. 200.000,oo al atribuirle el consumo de un excedente que vino reflejado en uno de los recibos, lo que motivó que interpusiera la correspondiente denuncia ante la Prefectura de El Hatillo el 24/07/2005 que culminó con la firma de una caución el 24/07/2005. Narra que además fueron víctimas de otros actos violentos que atribuye al arrendador y sus familiares, las cuales se traducen en agresiones personales y daños a sus vehículos.
La demandada ante esta Alzada denunció que la sentencia del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estaría viciada de nulidad porque no se emitió un pronunciamiento previo en relación con la cuestión previa propuesta en contravención del artículo 884 del Código de Procedimiento Civil.
Ratificó los argumentos expuestos en su contestación en relación con la condición o plazo pendiente producto de la notificación de terminación del contrato.
Insistió en su solvencia como arrendataria, lo que a su criterio hacía inadecuada la pretensión del actor tendente a lograr la resolución del contrato de arrendamiento.
Además imputó al juzgado a quo que no se haya evacuado la prueba de informes que solicitó de la Prefectura del Municipio El Hatillo.
Por último se refirió nuevamente a los hechos violentos que atribuye al accionante y que motivaron la denuncia interpuesta ante la Prefectura del Municipio El Hatillo.
Vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:
Previamente ha de resolverse el punto que sigue:
Ante esta instancia la demandada le acuñó vicios a la recurrida que causarían su nulidad por no haberse emitido pronunciamiento previo que resolviera la cuestión preliminar del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; de lo que cabe advertir que tales motivos de nulidad carecen de fundamento, toda vez que el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios manda decidir tanto las cuestiones previas como las defensas de fondo en la sentencia definitiva, y examinada la recurrida, se encuentra que la referida preliminatoria fue despachada impróspera conforme puede verse a folios 89 y 90 del expediente. Asimismo se advierte que la demandada nuevamente invocó ante esta alzada alegatos relativos a la supuesta condición o plazo pendiente cuyo conocimiento le está vedado a este tribunal, toda vez que la misma fue declarada sin lugar por el tribunal a quo y tal punto de la decisión resulta inapelable por imperio del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.
No obstante, el tribunal extremando sus funciones deja ver que, si bien el transcurso de la prórroga legal impide el ejercicio de la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento del término por el lapso de duración que ella tenga, sin embargo, antes o durante el decurso de la misma pueden suceder hechos que hagan nacer en el arrendador interés para pedir ya no el cumplimiento, sino la resolución de la convención por falta del arrendatario en el cumplimiento de sus obligaciones, como puede ser la falta de pago de los arriendos, por ejemplo, cuestión que obviamente lo legitimaría para pedir la quiebra del contrato aun cuando corra la prórroga legal.
Aclarado lo anterior, deviene tempestivo conocer que conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, los litigantes tienen la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:
Pruebas de la parte actora:
1) Folios 09 al 12, original de contrato de arrendamiento celebrado entre FRANCISCO ROMERO BRACAMONTE (arrendador) y MORAVIA BASTIDAS IVANOVIC (arrendataria) con vigencia a partir del 01/04/2003 sobre un inmueble constituido por un apartamento situado en jurisdicción del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, Finca El Carmen, vía El Rocío, Sector La Unión, Casa Nº 4, en cuya cláusula décima sexta se estableció lo siguiente:
“DECIMA SEXTA: Garantía.- La falta de cumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de Dos (2) mensualidades consecutivas y precisas, le dará derecho a EL ARRENDADOR a exigir la inmediata desocupación de el inmueble arrendado, como la Resolución del presente Contrato de Arrendamiento”.

2) Folios 16 al 23, recibos sin cancelar de los cánones de arrendamiento desde abril hasta noviembre de 2005.
3) Folio 78 al 80, copia ad efectum videndi de título supletorio tramitado ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda por FRANCISCO BORJA ROMERO BRACAMONTE sobre unas bienhechurías construidas en terreno que le pertenece según consta de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 11/07/1989, bajo el Nº 34, tomo 5, Protocolo Primero; el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 31/05/1990, bajo el Nº 38, tomo 23, Protocolo Primero.
4) Folio 81 al 82, copia ad efectum videndi de título de propiedad de terreno que le pertenece a FRANCISCO BORJA ROMERO BRACAMONTE ubicado en el Municipio El Hatillo, Distrito Sucre, Estado Miranda, sector caserío La Unión, Finca El Carmen, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Quinto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el 11/07/1989, bajo el Nº 34, tomo 5, Protocolo Primero.
Pruebas de la parte demandada:
A) Folio 31 al 32, notificación de vencimiento del contrato de arrendamiento el 01/04/2006.
B) Folio 33, acta de defunción de Antonio Ivanovic Erfurt quien fuera esposo de MORABIA BASTIDAS de IVANOVIC.
C) Folios 34 al 59, copia certificada del expediente Nº 2005-8416 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde constan las consignaciones realizadas por MORAVIA BASTIDAS de IVANOVIC a favor de FRANCISCO ROMERO BRACAMONTE desde el 04/07/2005, donde constan los recibos emitidos por el arrendador durante los meses de febrero y marzo de 2005 y las consignaciones realizadas por la arrendataria del canon del mes de mayo de 2005 el 04/07/2005.
D) Folios 60 al 62 y 109 al 111, copia certificada de denuncia, notificación y caución tramitadas ante la Prefectura del Municipio El Hatillo con ocasión a la denuncia interpuesta por JONATHAN IVANOVIC BASTIDAS contra FRANCISCO ROMERO BRACAMONTE. También se promovió prueba de informes dirigida a la Prefectura del Municipio El Hatillo en relación con esta denuncia interpuesta por JONATHAN IVANOVIC BASTIDAS contra FRANCISCO ROMERO BRACAMONTE.
El documento privado referido con el número 1), se tiene por reconocido a tenor de lo dispuesto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil y se le otorga valor probatorio. Los instrumentos señalados con el número 2), se desechan del proceso por cuanto no fueron suscritos por el obligado conforme lo dispone el artículo 1.368 del Código Civil.
Los documentos públicos identificados con las letras y números 3), 4) y C), de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil se les otorga valor probatorio. En cuanto a la notificación referida con la letra A), también tiene valor de plena prueba en este juicio.
Los instrumentos identificados con las letras B) y D), se desechan del proceso porque no guardan relación con la cuestión controvertida.
Consideraciones para decidir:
La parte actora alegó que el arrendatario no había pagado el canon de arrendamiento desde abril de 2005 hasta noviembre de 2005, ambos inclusive, a razón de Bs. 300.000,oo cada uno, lo que en total suma Bs. 2.400.000,oo.
En este caso adquiere particular relevancia el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, que dice:
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La jurisprudencia ha señalado reiteradamente que para probar la obligación derivada de un contrato basta con presentar el instrumento donde consta su celebración, porque de él se derivan todos los efectos legales, previstos o no por las partes.
El actor demostró la obligación demandada presentando el contrato de arrendamiento, donde constan las obligaciones recíprocas que asumieron las partes, documento éste que merece plena fe probatoria, por ello a criterio de este sentenciador logró demostrar la existencia de la obligación demandada.
También ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer que a la parte actora no le corresponde demostrar el no pago o el incumplimiento, porque ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho, y que, en consecuencia, es el demandado quien debe probar que pagó o que cumplió con sus obligaciones contractuales.
La obligación de la arrendataria de pagar el precio del arriendo conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
La parte demandada no demostró haber pagado las reparaciones del inmueble cuyo monto invocó en su descargo así como tampoco pudo demostrar que hubiese pagado el canon de arrendamiento de abril de 2005.
La única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato debe estar delimitada por los principios recogidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario. El artículo 51 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite al arrendatario consignar el pago dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, sólo en caso de que el arrendador se haya rehusado expresa o tácitamente a recibir el pago.
Ahora bien, la arrendataria consignó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en las fechas que refleja el siguiente cuadro:
MENSUALIDAD FECHA LIMITE PARA CONSIGNAR FECHA DE LA CONSIGNACIÓN
MAYO-2005
JUNIO-2005
JULIO-2005
AGOSTO-2005 SEPTIEMBRE-2005 OCTUBRE-2005 NOVIEMBRE-2005 15/06/2005
15/07/2005
15/08/2005
15/09/2005
15/10/2005
15/11/2005
15/12/2005 04/07/2005
04/07/2005
04/08/2005
07/10/2005
07/10/2005
16/01/2005
16/01/2005
De lo anterior puede colegirse que la demandada no pagó el canon de arrendamiento de abril de 2005 y consignó extemporáneamente por demorados los cánones de mayo, agosto, octubre y noviembre de 2005, es decir, que se produjo la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas tanto en los meses de abril y mayo de 2005 como en octubre y noviembre de 2005, por lo que resulta demostrada la insolvencia de la arrendataria y la procedencia de la causal de resolución prevista en el contrato de arrendamiento. Así se decide.
El artículo 1.159 del Código Civil regula los efectos de los contratos y expresa que el contrato es ley entre las partes, por lo que éstas están obligadas a cumplir con las obligaciones que asumieron y dejaron evidenciadas en cada una de las cláusulas del mismo, los cuales además están regidos por el principio de buena fe que debe imperar en el momento en que las partes cumplan con sus obligaciones, tal como lo dispone el artículo 1.160 eiusdem. Asimismo el artículo 1.167 del Código Civil establece que ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede a su elección demandar el cumplimiento o la resolución del mismo y los daños y perjuicios a los que haya lugar.
En virtud de lo antes expuesto, al haberse configurado el supuesto previsto en la norma, resulta procedente y ajustado a derecho declarar la quiebra del contrato de arrendamiento, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Ahora bien, no escapa a la vista de este Tribunal el hecho de que la recurrida condenó a la demandada a pagar solamente el monto de los cánones que no fueron pagados o lo fueron extemporáneamente, es decir, la cantidad de Bs. 1.500.000,oo por los meses de abril, mayo, agosto, octubre y noviembre de 2005 y que no se pronunció en cuanto a las otras pensiones que transcurrieran desde el 30/11/2005 hasta la definitiva entrega del inmueble, ni sobre los intereses demandados, cuestión ésta que no fue impugnada mediante el recurso de apelación por la actora, motivo por el cual, ésta aceptó tácitamente los términos de la condena expresada en dicho fallo en todas y cada una de sus partes. En efecto, al ser la parte demandada la apelante, no podría esta decisión desmejorarle su condición, a pesar de haberse explayado con antelación que la actora efectivamente podía demandar tales pagos; ello en virtud del principio de la reformatio in pejus o de la prohibición de reforma en perjuicio, principio que consagra que la decisión de alzada no puede jamás desmejorar la condición del apelante que resulta condenado en ambas instancias. Por ende, al ser la demandada la única recurrente del fallo que le agraviaba, no puede este sentenciador condenarla a pagar tales montos, por cuanto el principio antes enunciado se lo prohíbe.
Por último, la recurrida adolece de un error que debe corregir esta alzada, ya que, como ha sido considerado por casación, en el punto concerniente al yerro tiene interés el orden público. En efecto, advierte este Tribunal que en el dispositivo de la recurrida, se condenó en costas a la demandada a pesar de haberse acogido la demanda del actor parcialmente, lo cual quiebra el criterio objetivo de vencimiento total admitido por la legislación venezolana, por lo que, en cuanto a este punto, resulta procedente la apelación de la demandada y la decisión de este Tribunal será modificatoria de la del a-quo en este específico asunto. Así se decide.
Por los razonamientos explanados este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.
III
En mérito de todo cuanto antecede este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación propuesta por la demandada contra la sentencia librada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 15 de marzo 2006, y en consecuencia, se revoca la condenatoria en costas que al perdidoso impuso la recurrida, quedando reformada la misma en este específico punto;
SEGUNDO: declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato interpuesta por FRANCISCO ROMERO BRACAMONTE contra MORAVIA ELENA BASTIDAS de IVANOVIC, ambos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión;
TERCERO: como consecuencia de la anterior declaración, condenar a la demandada MORAVIA ELENA BASTIDAS de IVANOVIC a entregar el inmueble constituido por un apartamento distinguido como CASA Nº 4, situado en jurisdicción del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, Finca El Carmen, Vía El Rocío, Sector La Unión, libre de bienes y personas, en el mismo estado en el que lo recibió;
CUARTO: como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, condenar a la demandada MORAVIA ELENA BASTIDAS de IVANOVIC a pagar Bs. 1.500.000,oo, por los cánones de arrendamiento consignados extemporáneamente por tardíos durante los meses de abril, mayo, agosto, octubre y noviembre de 2005 a razón de Bs. 300.000,oo cada uno;
QUINTO: sin costas para nadie al no haber vencimiento total.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad, devuélvase el expediente al a-quo.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los DIECISEIS (16) días del mes de ABRIL de dos mil siete (2007). Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ,

GERVIS A. TORREALBA.
LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.