TSJ Regiones - Decisión

Sentencia definitiva (FUERA DE LAPSO)
Exp.: 28.864 – Civil

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.-

PARTE ACTORA: ANTONELLA SONIA GALDI BAINI y ANNA MARIA GALDI BAINI, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-6.205.674 y V-6.205.675, respectivamente; en su carácter de sucesoras de TEODORO GALDI.-

APODERADOS: JOSÉ RIVERO BURGOS, GIOVANNI JOSÉ PÉREZ MORENO y GUSTAVO JOSÉ VÁSQUEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 91.452, 103.422 y 22.787, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: NICOLA DI MATTIA FERRI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-2.090.555.-

APODERADOS: MARIELA JOSEFINA MARTÍNEZ BLANCO y HÉCTOR EDUARDO RIVAS NIETO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 110.237 y 11.784, respectivamente.-

MOTIVO: resolución de contrato de arrendamiento.-
I
Se inicia este proceso mediante libelo de demanda presentado el 13/07/2005 y el 22/07/2005 ante el Juzgado distribuidor de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial por el apoderado de ANTONELLA SONIA GALDI BAINI y ANNA MARIA GALDI BAINI, por lo que se ordenó la acumulación del segundo libelo y se remitió a este tribunal, al cual le había correspondido el conocimiento de la causa después de realizar el correspondiente sorteo.
El 25/07/2005, el apoderado de las demandantes consignó los recaudos mencionados como anexos ante este Tribunal.
El 04/08/2005, el Tribunal admitió la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por ANTONELLA SONIA GALDI BAINI y ANNA MARIA GALDI BAINI contra NICOLA DI MATTIA FERRI, donde pretenden la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre su causante Teodoro Galdi y Nicola Di Mattia sobre el inmueble identificado con el nombre de Mi Reposo, el cual está ubicado en la urbanización Los Rosales, calle El Reposo, Parroquia Santa Rosalía, Departamento Libertador, Distrito Federal, y ordenó emplazar a la parte demandada para contestar la demanda el segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos haberse practicado la citación.
El 08/11/2005, el Alguacil suscribió diligencia y dejó constancia de haber citado personalmente a la parte demandada.
El 14/11/2005, el demandado procedió a contestar la demanda incoada en su contra.
El 30/11/2005, el apoderado de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas y el Tribunal se pronunció sobre las mismas mediante auto de fecha 01/12/2005.
El 06/12/2005, el apoderado de la parte actora presentó escrito.
El 08/11/2006, se agregó a los autos oficio Nº FMP-74º-AMC-2060-2006 de fecha 01/11/2006 emanado de la Fiscalía 74º del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas, donde requería información relacionada con este expediente específicamente sobre la ubicación del original de una letra de cambio; a cuyo efecto se libró y remitió el Oficio Nº 9863 informando que “no consta en autos ninguna letra de cambio en virtud de que el fundamento de la presente acción es un contrato de arrendamiento”.
El 14/02/2007, el apoderado de la parte demandada consignó escrito.
Establecido el trámite procesal correspondiente y vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:

II
En síntesis, los argumentos de las partes son los que se expresan a continuación:
El apoderado de la parte actora alega que el causante de sus representadas y el demandado celebraron un contrato de arrendamiento el 15/10/1988, donde se establecieron las siguientes obligaciones:
Se fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 34.000,oo) mensuales, el cual sería pagado puntualmente por mensualidades vencidas en la sede del Colegio Juan XXIII. Y agrega que ese canon fue incrementado posteriormente por la Dirección General de Inquilinato mediante Resolución Nº 007750 de fecha 05/04/04 a CUATRO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS ONCE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 4.398.911,55), de cuyo monto le correspondía un cincuenta por ciento (50%) a NICOLA DI MATTIA y el otro cincuenta por ciento (50%) a las accionantes, es decir, que a cada uno le correspondía la suma de DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.199.455,70).
Se estableció una fecha para que la arrendataria cumpliera con sus obligaciones, la cual fue modificada en un acto conciliatorio llevado a cabo el 26/10/2004 en el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde acordaron que el canon de arrendamiento de DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.199.455,70) sería pagado por el arrendatario por mensualidades vencidas los días quince (15) de cada mes.
Arguye que el arrendatario ha incumplido sus obligaciones legales y contractuales, específicamente la relativa al pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto ha dejado de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio y julio del año 2005, es decir, que le debe tres (3) mensualidades a razón de DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.199.455,70), lo que en total suma SEIS MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 6.598.367,10), porque la última cancelación la efectuó el 14/04/2005 en la cuenta corriente del Banco Industrial de Venezuela Nº 0105-0191-02266-3 a nombre de la sucesión de Teodoro Galdi.
El apoderado de la parte actora fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.264, 1.269, 1.286, 1.592 y 1.167 del Código Civil así como los artículos 33 y 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por ello demandó a NICOLA DI MATTIA FERRI, y solicitó:
1. La resolución del contrato de arrendamiento.
2. La entrega del inmueble en las mismas buenas condiciones en que declaró haberlo recibido en el contrato.
3. El pago de SEIS MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 6.598.367,10) correspondiente a los tres (3) cánones de arrendamiento a razón de DOS MILLONES CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SETENTA CÉNTIMOS (Bs. 2.199.455,70) cada uno, como compensación por los daños y perjuicios.
4. El pago de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 263.934,oo) diarios, por cada día de atraso en la entrega del inmueble.
5. Las costas y costos del juicio.
El apoderado de la parte actora estimó el valor de la demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo).
Por último pidió medida preventiva de embargo sobre bienes propiedad de Nicola Di Mattia.
Por su parte, el demandado sostiene que el 15/08/1988 suscribió un contrato de arrendamiento conjuntamente con Teodoro Galdi con la empresa Colegio Juan XXIII, S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 29/06/1981, bajo el Nº 140, Tomo 50-A-Pro., el cual tenía por objeto dos (2) inmuebles que eran de su propiedad. Y aclara que suscribió el referido contrato como arrendador y no como inquilino, porque es copropietario del inmueble y que la inquilina es la empresa Colegio Juan XXIII, S.R.L.
En cuanto al canon de arrendamiento aclara que el canon de arrendamiento que cancela la empresa es dividido en un 50% para los herederos y el otro para él, y que ese 50% que recibe le corresponde por ser copropietario. Agregó que como arrendador ha recibido lo que le corresponde del canon de arrendamiento. Y añadió que la empresa Colegio Juan XXIII y las demandantes llegaron a un acuerdo en cuanto al canon de arrendamiento ante el Juzgado de Municipio.
Afirma que no pueden demandarlo personalmente porque no es el inquilino y que no tiene esa cualidad, lo que prueba que no tiene legitimidad pasiva para ser demandado, en virtud de lo cual opuso “...la falta de cualidad (LEGITIMATIO AD CAUSEM) establecida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil” y pidió “...que sea declarada con lugar la falta de cualidad como punto previo”.
En cuanto a la petición de la parte actora para que se le cancele una cantidad por concepto de daño por cada día de atraso en la entrega del inmueble sostuvo que el daño debe ser especificado y que en el contrato se estableció una cláusula penal para pagar el 1% del canon de arrendamiento anual cuando vencido el término del contrato o su prórroga no se haga entrega del inmueble.
En lo que se refiere a la medida preventiva pidió al tribunal que no la acuerde por cuanto no es inquilino sino copropietario del inmueble y por lo tanto arrendador.

Falta de cualidad e interés de la parte actora
La parte demandada opuso como defensa de fondo su falta de cualidad como demandado y pidió que la misma sea declarada en un punto previo de la sentencia.
De los alegatos de ambas partes y de los elementos probatorios que fueron consignados en autos puede colegirse que en la demanda incoada por el apoderado de las ciudadanas ANTONELLA SONIA GALDI BAINI y ANNA MARIA GALDI BAINI, quienes actúan como sucesoras de Teodoro Galdi, se pretende la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado el 21/09/1988 entre su causante TEODORO GALDI y NICOLA DI MATTIA (arrendadores) y la sociedad de responsabilidad limitada denominada Colegio Juan XXIII (arrendataria) sobre uno (1) de los dos (2) inmuebles objeto del mencionado contrato e identificado con el nombre de Mi Reposo, donde funciona el mencionado plantel conjuntamente con el segundo inmueble denominado Fairy, los cuales están ubicados en la urbanización Los Rosales, Departamento Libertador, Distrito Federal.
Lo cierto es que NICOLA DI MATTIA FERRI y TEODORO GALDI SALCEDO aparecen como copropietarios del inmueble denominado Mi Reposo y en su carácter de arrendadores suscribieron un contrato de arrendamiento con el COLEGIO JUAN XXIII en fecha 21/09/1988, por lo que existe una relación arrendaticia que los vincula y de la cual derivan recíprocas obligaciones para ambas partes, donde la obligación principal de los arrendadores es hacer gozar a la otra de los dos (2) inmuebles denominados Mi Reposo y Fairy y la obligación principal del arrendatario es pagar el precio.
En este caso la sociedad de responsabilidad limitada COLEGIO JUAN XXIII no sólo es la arrendataria sino también es quien está obligada a pagar el canon de arrendamiento, lo que hace depositando en distintas cuentas para que así tanto los sucesores de TEODORO GALDI como NICOLA DI MATTIA FERRI puedan disponer de lo que ha sido consignado a su favor.
Así, encuentra quien decide que la cualidad en sentido amplio es sinónimo de legitimación y, deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular.
En sentido procesal expresa una relación lógica entre la persona del demandante concretamente considerada y, aquella a la que la ley concede el derecho de demandar. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico queda circunscrito a saber determinar dicha relación en el proceso. El criterio tradicional y, en principio válido, es el que afirma que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la falta cualidad.
En el caso bajo examine resulta patente para este jurisdicente que cobra relevancia el hecho referido a que el demandado de autos es uno de los coarrendadores y no el arrendatario, de modo que no hay correspondencia lógica entre el titular del estado jurídico sustancial con el titular de la acción, en otras palabras, ser accionista o administrador de la sociedad mercantil locataria no le otorga cualidad de arrendatario al demandado porque en la relación contractual éste y la demandante se encuentran en un mismo plano jurídico de igualdad, no se encuentran en posiciones distintas, de suerte que uno de los co-arrendadores no puede demandar al otro por resolución o cumplimiento de obligaciones contractuales que sólo le atañen al contratante situado en plano diverso de la convención en razón de ser éste titular del derecho sustancial(derecho propio) y por ende, titular del derecho de acción.
Así las cosas, no cabe duda para este sentenciador que la relación que vincula a los sucesores de TEODORO GALDI y NICOLA DI MATTIE FERRI es de co-propietarios o co-arrendadores del inmueble denominado Mi Reposo y que el arrendatario del inmueble es la sociedad de responsabilidad limitada COLEGIO JUAN XXIII, lo que obsta la procedencia de esta acción de resolución de contrato de arrendamiento y conlleva a que la demanda se declare improcedente, tal como lo hará este sentenciador en el dispositivo de este fallo. Así se decide.

Las pruebas que constan en el expediente se refieren a continuación:
Pruebas de la parte actora:
1) En los folios 11 al 15, cesión a TEODORO GALDI del 50% de los derechos sobre el terreno y la casa quinta en él construida denominada Mi Reposo, situada en la Urbanización Los Rosales, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía de esta ciudad de Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal; la cual fue protocolizada ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal el 21/09/1987, bajo el Nº 27, Tomo 36, Protocolo Primero.
2) En los folios 16 al 18, contrato de arrendamiento suscrito entre NICOLA DI MATTIE FERRI y TEODORO GALDI SALSANO (arrendadores) y la sociedad mercantil COLEGIO JUAN XXIII (arrendataria) sobre los inmuebles denominados Mi Reposo y Fairy, autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas el 21/09/1988, bajo el Nº 298, Tomo 1.
3) En los folios 19 al 21, Resolución Nº 7.750 de fecha 05/04/2004 emanada de la Dirección de Inquilinato en el expediente Nº 50.210, donde se fijó el canon de arrendamiento de la quinta Mi Reposo en Bs. 4.398.911,55 mensuales.
4) En los folios 22 al 28, declaración sucesoral y certificado de solvencia de la sucesión Teodoro Caldi Salsedo, entre cuyos bienes se encuentra el inmueble denominado Mi Reposo y cuotas de participación en la Sociedad Mercantil Colegio Juan XXIII, SRL, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 18/01/1981, bajo el No. 132, Tomo 50 A-Pro.
5) En los folios 29 y 30, actas del expediente Nº 20013869 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con ocasión a las consignaciones de la sociedad mercantil Colegio Juan XXIII, S.R.L. a favor de los sucesores de TEODORO GALDI, donde se realizaron actos conciliatorios en fecha 26/10/2004 y 05/11/2004.

Pruebas de la parte demandada:
A) En los folios 39 al 41, contrato de arrendamiento suscrito entre NICOLA DI MATTIE FERRI y TEODORO GALDI SALSANO (arrendadores) y la sociedad mercantil COLEGIO JUAN XXIII (arrendataria), autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima de Caracas el 21/09/1988, bajo el Nº 298, Tomo 1.
B) En los folios 47 al 58, título de propiedad de la Quinta Fairy, el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal el 06/03/1975, bajo el Nº 33, Tomo 27, Protocolo Primero.
C) En los folios 59 al 65, título de propiedad a favor de Paolo Lustro Zocco y NICOLA DI MATTIA FERRI de la Quinta Mi Reposo, el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal el 08/10/1979, bajo el Nº 4, Tomo 19, Protocolo Primero.
D) En los folios 66 al 95, relación de cheques emitidos por Nicola Di Mattia por Bs. 2.199.456,oo por el pago del alquiler a DI MATTIA y a la sucesión Teodoro Galdi, por el alquiler de: enero de 2005; febrero de 2005; marzo de 2005; abril, mayo y junio de 2005; julio y agosto de 2005; septiembre de 2005; y octubre de 2005.
A los fines de emitir este pronunciamiento se valoraron los instrumentos identificados con los números y letras 1), 2), 4), 5), A), C) y D). En cuanto a los instrumentos señalados 3) y B) devienen en impertinentes debido a la naturaleza de este fallo.
III
En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido:
PRIMERO: declarar CON LUGAR la falta de cualidad del demandado para sostener el presente juicio y, en consecuencia, IMPROCEDENTE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por las sucesoras de TEODORO GALDI, ciudadanas ANTONELLA SONIA GALDI BAINI y ANNA MARIA GALDI BAINI contra NICOLA DI MATIA FERRI, todos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión;
SEGUNDO: condenar en costas a la parte actora.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los DIECIOCHO (18) días del mes de ABRIL de dos mil siete (2007). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ,

GERVIS A. TORREALBA.
LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.