República Bolivariana De Venezuela EN SU NOMBRE Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas DEMANDANTE: Alejandro Guzmán Guzmán, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-1.152.993, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 2.078. DEMANDADA: Yesenia Saad Saad, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-14.680.756. APODERADO DEMANDADA: No constituido en autos. MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento (Apelación) EXPEDIENTE: N° 06-0842 - I - - Antecedentes - Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha dieciocho (18) de septiembre de 2006, por el abogado Alejandro Guzmán Guzmán, parte accionante en el presente juicio, contra la decisión proferida en fecha nueve (09) de agosto de 2006, por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara el referido abogado, contra la ciudadana Yesenia Saad Saad. En fecha veinte (20) de septiembre de 2006, el Juzgado a quo oyó libremente la apelación ejercida contra el citado fallo, ordenando la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia Distribuidor de turno a los fines consiguientes. Cumplidos como fueron los trámites de distribución correspondiente, en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2006, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fungiendo para ese momento como Tribunal Distribuidor, nos remitió el expediente contentivo de la presente causa, dándosele entrada mediante auto de fecha once (11) de octubre del mismo año. En la oportunidad antes referida, se fijo el décimo (10º) día de despacho siguiente, para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, previo avocamiento del Juez que suscribe el presente fallo. En fecha nueve (09) de octubre de 2006, la parte recurrente presentó escrito a manera de conclusiones, a través del cual peticionó a esta Alzada revoque el fallo apelado, en razón a que el Juzgador a quo interpretó erróneamente la Cláusula Tercera del contrato accionado, transgrediendo lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al sacar elementos de convicción fuera de lo expresamente pactado por las partes, al decidir la indeterminación en el tiempo del contrato locativo, cuando la intención de las partes expresó lo contrario. Además, el recurrente adujo que la prueba de testigo evacuada en el presente juicio no fue analizada ni valorada por parte del Juzgador a quo, infringiendo lo dispuesto en el artículo 508 ejusdem. - II - - Síntesis de los Hechos - Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento instauró el ciudadano Alejandro Guzmán Guzmán, contra la ciudadana Yesenia Saad Saad, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos: Que dio en arrendamiento a la ciudadana Yesenia Saad Saad, un bien inmueble de su propiedad, constituido por “Un Apartamento de una habitación amoblado, distinguido con el número Cuatro D (N° 4-D), ubicado en el cuarto piso del Edificio Residencial ‘Las Garzas’, situado en la Calle ‘C’, de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta, del Área Metropolitana de Caracas”, mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, del Estado Miranda, en fecha catorce (14) de junio de 2002, quedando anotado bajo el N° 16, Tomo 09 de los respectivos libros llevados por esa dependencia. Que la duración de la locación fue convenida en un (01) año fijo, que comenzaría a partir del día quince (15) de marzo de 2002, para finalizar el día catorce (14) de marzo de 2003, pudiendo ser renovado automáticamente por lapsos de tres (03) meses, a partir de la fecha de vencimiento y así sucesivamente, por cuanto la intención de las partes al respecto, consistió en que en ningún caso la locación se convirtiera a tiempo determinado. Que el canon de arrendamiento fue pactado, inicialmente, en la cantidad de Quinientos Veinticinco Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 525.000,00) pagaderos por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes corriente, siendo que, en tiempo posterior, la arrendataria actuando de forma espontánea y voluntaria, decidió aumentar la pensión de arrendamiento a partir del mes de julio de 2005, en la cantidad de Setecientos Treinta y Cinco Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 735.000,00), con la idea -según afirma- de seguir ocupando el inmueble y hacer uso de las prórrogas convencionales o, renovaciones contractuales, así como, la prórroga legal con carácter optativo, previstas en la contratación. Que la arrendataria ha incurrido en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, específicamente en el pago de los cánones de arrendamiento, dejando de pagar tres (03) meses, comprendidos entre el quince (15) de marzo de 2006, al catorce (14) de junio de 2006, a razón de Setecientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 735.000,00) por cada mes. Alegó asimismo, que la arrendataria posee dos (02) perros en el inmueble de autos, que según afirman los vecinos, han creado intranquilidad en las demás personas, con los ruidos y ladridos permanentes dentro del apartamento y, a veces, en los pasillos del edificio, alterando las normas de convivencia ciudadana y el Reglamento de Condominio del edificio en cuestión, que prohíbe la tenencia de animales. Que en virtud de las múltiples gestiones realizadas para lograr extrajudicialmente que la ciudadana Yesenia Saad Saad, cumpla en desocupar el inmueble de marras, lo cual ha resultado inútil, es por lo que ocurre a demandar, como formalmente lo hace, a la arrendataria ya identificada, para que convenga en o en su defecto sea condenada sobre lo siguiente: 1. En la resolución del contrato accionado y por consiguiente, la extinción por falta de pago. 2. En pagar la cantidad de Dos Millones Doscientos Cinco Mil Bolívares sin Céntimos (Bs. 2.205.000,00), por concepto de tres (03) meses de arrendamiento, dejados de pagar, comprendidos entre el quince (15) de marzo de 2006, hasta el catorce (14) de junio de 2006, a razón de Setecientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 735.000,00) por cada mes. 3. En hacer entrega al arrendador del inmueble de marras, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió, con excepción al mobiliario referido en la Cláusula Primera del contrato accionado. 4. En pagar al actor conforme a la Cláusula Penal contractual, una cantidad equivalente al diez por cierto (10%) del cano de arrendamiento mensual, por cada día que transcurra, hasta que se produzca la total y definitiva entrega del inmueble. 5. En pagar los intereses de mora sobre las cantidades insolutas, calculados a partir de la fecha de interposición de esta demanda, hasta la total y definitiva cancelación de la deuda y la entrega del inmueble arrendado, de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Fundamentó su acción en los artículos 11, 14, 27, 31, 33, 39 y 40 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271, 1.594 y 1.616 del Código Civil. Solicitó se decrete medida de secuestro del inmueble arrendado conforme a las previsiones contenidas en el artículo 599, en su ordinal 7°, del Código de Procedimiento Civil. Estimó su demanda en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares sin Céntimos (Bs. 5.000.000). Acompañó recaudos. En fecha veintitrés (23) de mayo de 2006, el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente causa ordenando el emplazamiento de la demandada, a fin que compareciera por ante esa Dependencia Judicial al segundo (2do) día de despacho, siguiente a la constancia en autos de su citación, para dar contestación a la demanda. Mediante diligencia de fecha tres (03) de julio de 2006, el Alguacil Titular del Circuito Judicial Los Cortijos, consignó a los autos la compulsa con el recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana Yesenia Saad Saad. En fecha seis (06) de julio de 2006, siendo la oportunidad legal para la contestación de la demanda, compareció personalmente la parte demandada y manifestó al Tribunal de la causa, que carecía de abogado que la asistiera o representara en tal acto procesal, razón por la cual, de conformidad con lo previsto en artículo 4 de la Ley de Abogados, en su único aparte, se difirió por cinco (05) días de despacho la contestación de la demanda. Así las cosas, en fecha trece (13) de julio del mismo año, la parte demandada, estando dentro de la oportunidad concedida, procedió a dar contestación a la demanda mediante escrito en el cual quedó expuesto lo que sigue: Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho invocado, solicitando sea declarada inadmisible. Alegó que el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, toda vez que la arrendataria ha permanecido en el inmueble por casi tres (03), luego de haber vencido la prórroga legal. Sostuvo que, de acuerdo a la redacción la Cláusula Tercera del Contrato locativo de autos, se entiende que una vez finalizado el lapso inicial de un (01) año fijo allí previsto, es decir el catorce (14) de marzo de 2003, el contrato se extinguió sin necesidad de notificación alguna y es, a partir de allí, cuando comenzó a transcurrir la prórroga legal de seis (06) meses, la cual venció el catorce (14) de octubre de 2003. Solicitó se declare la nulidad del contrato accionado, al considerar que viola el orden público, cuando establece que cualquier pago que reciba el arrendador al vencimiento de la prórroga legal, significará su prórroga, por un lapso fijo de tres (03) meses, a partir de la fecha de vencimiento del contrato o de su prórroga legal y así sucesivamente, pues -a su criterio- a través de dichas estipulaciones se pretende prohibir la tácita reconducción. Finalmente aportó, para desvirtuar la falta de pago de los cánones de arrendamiento, recibos originales de las consignaciones efectuadas por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Abierta la causa a pruebas, solo la parte demandante hizo uso de tal derecho, promoviendo sus respectivas probanzas, siendo admitidas por providencia de fecha veinticinco (25) de julio de 2006. Todos los medios de prueba que han sido promovidos en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en la parte motiva del presente fallo judicial, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos. La parte accionante presentó, en fecha veinte (20) de julio de 2006, escrito por medio del cual impugnó los documentos consignados en el acto de contestación de la demanda. Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, el Juzgador a quo procedió en fecha treinta (30) de mayo de 2006, a dictar sentencia, declarando -como ya se dijo- con lugar la presente acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento. Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de Alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado. - III - - Motivaciones para Decidir – Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan: La causa sub examine se defiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha dieciocho (18) de septiembre de 2006, por la parte accionante, Dr. Alejandro Guzmán Guzmán, contra la decisión proferida en fecha nueve (09) de agosto de 2006, por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró improcedente la Acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara el Dr. Alejandro Guzmán Guzmán, contra la ciudadana Yesenia Saad Saad, fundamentando su decisión con base a lo siguiente: “(…) III PUNTO PREVIO (…omissis…) Corresponde entonces a este operador jurídico interpretar cual fue la voluntad real de las partes, tomando en cuenta el principio de buena fe contractual ex artículo 1.160 del Código Civil, y lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, de acuerdo con lo que emerge del propio contenido del contrato de arrendamiento accionado, se desprende que sí bien es cierto las partes establecieron que el contrato tendría una duración de un (01) año fijo, y que al vencerse éste término quedaría extinguido sin necesidad de notificación alguna, no es menos cierto también que estipularon en la misma cláusula tercera contractual dos supuestos de hecho bien diferenciados de prórroga convencional, a los fines de prevenir la indeterminación en el tiempo. El primero de ellos está referido a cualquier pago que recibiere el arrendador posterior a la finalización del termino inicial, “en caso de que “LA ARRENDATARIA” hubiese manifestado su voluntad expresa de no querer hacer uso de la prórroga legal”; y el segundo, a cualquier pago que recibiere el arrendador posterior a la finalización de la prórroga legal “en cado de haberla utilizado”. (Lo resaltado es del texto) De lo precedente expuesto se colige que, el primero de los supuestos depende del hecho cierto de que la arrendataria hubiese manifestado expresamente al arrendador, su voluntad de no querer hacer uso de la prórroga legal; lo que es procedente de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al consagrar que tal derecho es potestativo para el arrendatario. Sin embargo, al no existir prueba alguna en el proceso que evidencie tal manifestación de voluntad por parte de la arrendataria, debe concluirse ante el rechazo que formuló la parte demanda (sic) en la contestación de la demanda, que una vez vencido el término de duración inicial -14 de marzo de 2003- operó obligatoriamente para el arrendador la prórroga legal de seis (6) meses, venciendo el día 14 de septiembre de 2003; así se decide.- La anterior resolución nos sirve para delimitar el punto en discusión, y es que de acuerdo con el segundo de los supuestos que establece la cláusula tercera contractual sub examine, vencida la prórroga legal en caso de haberla utilizado el arrendatario, sí el arrendador hubiese recibido cualquier pago en concepto de cánones de alquiler, dicho pago significará la prórroga del contrato por un lapso fijo de tres (3) meses a partir de la fecha de vencimiento. Surge entonces la interrogante: Pueden las partes convenir en un mismo contrato de arrendamiento que una vez vencida la prórroga legal, comiencen a transcurrir prórrogas sucesivas convencionales? La respuesta es NO. (…omissis…) De acuerdo con el artículo 1.599 del Código Civil, sí el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio (el día interpela por el hombre). De tal manera que, habiendo vencido el lapso de la prórroga legal en fecha 14 de septiembre de 2003, como quedó establecido ut supra, la permanencia de la arrendataria en la posesión del inmueble arrendado a partir de esa fecha, produjo la tácita reconducción sustentada en lo dispuesto en el artículo 1.600 eiusdem, sin que pueda pensarse que se trata de una prórroga del primigenio contrato de arrendamiento, convirtiéndose por tal motivo la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado ex artículo 1.614 del Código Civil. (…omissis…) (…) este juzgador considera que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado se encuentra parcialmente infectada de nulidad absoluta, cuando establece que “cualquier pago recibido por el arrendador por cancelación de cánones de arrendamiento, una vez finalizada la prórroga legal en caso de haberla utilizado la arrendataria, dicho pago significará la prórroga convencional del presente contrato por un lapso fijo de tres (3) meses y así sucesivamente, ya que la intención de las partes es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.” Y así se decide.- IV MOTIVACIONES PARA DECIDIR (…omissis…) Ahora bien, debe precisarse que la acción escogida por la parte actora para obtener la tutela de sus derechos, es la de resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado, cuya naturaleza jurídica en cuanto a su duración lo es a tiempo indeterminado sin que pueda pensarse que se ha venido prorrogando en el tiempo por períodos fijos de tres (3) meses, sino de un contrato que si bien comenzó siendo determinado, el mismo se indeterminó en el tiempo a partir del vencimiento de la prorroga legal, conforme lo establecido supra. Por ende, ante la afirmación de incumplimiento que dicha parte actora imputa a la parte demandada, la acción que procede incoar es la de Desalojo prevista en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios; y así se decide.- (…)”. Ahora bien, a los fines de resolver la presente controversia y antes de analizar las pruebas aportadas al proceso, este Sentenciador debe, previamente, determinar los límites en los cuales la misma ha quedado planteada, esto es, establecer el thema decidendum, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación. El caso que nos ocupa se constituye por la pretensión que mediante sentencia de condena, persigue la resolución judicial de un contrato de arrendamiento, celebrado entre el ciudadano Alejandro Guzmán Guzmán, en su carácter de arrendador y, la ciudadana Yesenia Saad Saad, en su carácter de arrendataria, cuyo objeto es un bien inmueble constituido por “Un Apartamento de una habitación amoblado, distinguido con el número Cuatro-D (N° 4-D), ubicado en el cuarto piso del Edificio Residencial ‘Las Garzas’, situado en la Calle ‘C’, de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta, del Área Metropolitana de Caracas”, mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, del Estado Miranda, en fecha catorce (14) de junio de 2002, quedando anotado bajo el N° 16, Tomo 09 de los respectivos libros llevados por esa Dependencia; en razón al incumplimiento, por parte de la arrendataria, de las obligaciones contraídas, dejando de pagar tres (03) meses de arriendo, comprendidos entre el quince (15) de marzo de 2006, al catorce (14) de junio de 2006, a razón de Setecientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 735.000,00) por cada mes, así como, alterando las normas de convivencia ciudadana y el Reglamento de Condominio del mencionado edificio. Ante tales pretensiones, se opuso la parte demandada, rechazando la demanda incoada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho invocado, solicitando se declare inadmisible, en razón a que el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, por lo que solicitó se declare su nulidad. Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal). Lo resaltado constituye el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando, el precitado principio, la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes. Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada. - V - - Del Mérito de la Causa - Ahora bien, considera necesario quien decide señalar, que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al asunto sometido a su consideración. En el caso que nos ocupa, la pretensión de la parte actora tiene como base la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil. En este estado, se hace necesario transcribir el precepto legal contenido en el artículo 1.167 del la Ley Sustantiva Civil, el cual establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello” Corre inserto a los folios del once (11) al catorce (14), contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta, del Estado Miranda, en fecha catorce (14) de junio de 2002, quedando anotado bajo el N° 16, Tomo 09 de los respectivos libros llevados por esa Dependencia, celebrado entre los ciudadanos, Alejandro Guzmán Guzmán, en su carácter de arrendador y, Yesenia Saad Saad, en su carácter de arrendataria, sobre un inmueble constituido por “Un Apartamento de una habitación amoblado, distinguido con el número Cuatro-D (N° 4-D), ubicado en el cuarto piso del Edificio Residencial ‘Las Garzas’, situado en la Calle ‘C’, de la Urbanización Santa Rosa de Lima, Municipio Baruta, del Área Metropolitana de Caracas”. Dicho instrumento, el cual no fue tachado, ni impugnado en la oportunidad procesal correspondiente, es valorado y apreciado como instrumento público conforme a lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual queda demostrada la existencia del contrato locativo cuya resolución se demanda. En consecuencia de lo anterior, queda establecida la existencia de una relación locativa, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, el cual en original se encuentra producido en los autos, así como por las normas legales que rigen la materia. Se permite este Sentenciador destacar que en el contrato en cuestión, las partes declararon lo siguiente: …“TERCERA: La duración de este contrato es de un (01) año fijo, que comenzará a contarse a partir del quince (15) de marzo del (sic) dos mil dos (2002) y finalizará el catorce (14) de marzo del (sic) dos mil tres (2003). En consecuencia al vencerse este término el presente contrato quedará extinguido sin necesidad de notificación alguna. Asimismo queda convenido entre las partes, que de recibir “EL ARRENDADOR” de “LA ARRENDATARIA”, cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la finaLIzación (sic) del término contractual antes estipulado en caso de que “LA ARRENDATARIA” hubiese manifestado su voluntad expresa de no querer hacer uso de la prórroga legal, o finalizada la misma en caso de haberla utilizado, dicho pago significará la prórroga del presente contrato por un lapso fijo de tres (03) meses a partir de la fecha de vencimiento del mismo o de su prórroga legal y así sucesivamente, ya que la intención de las partes, y así queda expresamente convenido, es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. (…)” Respecto de la trascripción que antecede, resulta fácil entender, que las partes al momento de contratar, establecieron un término fijo para la duración de la locación, a saber un (01) año fijo, el cual feneció el día catorce (14) de marzo de 2003. A partir de dicha fecha, surge la posibilidad en la arrendataria, conforme al contenido del artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de hacer uso de la prórroga legal o no. Se permite quien suscribe, establecer el alcance conceptual de la institución denominada prórroga legal, en nuestro derecho arrendaticio venezolano, siendo éste un beneficio acordado por el Legislador, al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad que, al vencerse el mismo, continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato locativo y la que les imponga la Ley. Para la procedencia de este beneficio, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, mediante contrato escriturado y relativo a los inmuebles contemplados en el artículo uno (01) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que, habiendo concluido el tiempo fijo de duración, el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones por él asumidas conforme a las disposiciones contractuales y legales. Frente al caso que nos ocupa, y luego de haberse realizado el respectivo análisis a las disposiciones contractuales de la relación locativa que vincula a las partes en el presente juicio, debe entenderse que, por tratarse de un arrendamiento cuya duración fue convenida, inicialmente por las partes en un (01) año fijo y, dado que la arrendataria continuó ocupando el inmueble con tal carácter, operó obligatoriamente para el arrendador, la prórroga legal al vencimiento del plazo estipulado en el contrato por tiempo determinado, correspondiendo un lapso máximo de seis (06) meses de duración, es decir, hasta el día catorce (14) de septiembre de 2003, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que previene: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b. (…) (…omissis…) Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” (Negrillas de esta alzada) Siguiendo nuestro análisis con relación a la Cláusula Tercera de la locación que hoy nos ocupa, observa este Juzgador que las partes acordaron lo que sigue: “…Asimismo queda convenido entre las partes, que de recibir “EL ARRENDADOR” de “LA ARRENDATARIA”, cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la finalización del término contractual antes estipulado en caso de que “LA ARRENDATARIA” hubiese manifestado su voluntad expresa de no querer hacer uso de la prórroga legal, o finalizada la misma en caso de haberla utilizado, dicho pago significará la prórroga del presente contrato por un lapso fijo de tres (03) meses a partir de la fecha de vencimiento del mismo o de su prórroga legal y así sucesivamente, ya que la intención de las partes, y así queda expresamente convenido, es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.” De todo lo anteriormente expuesto, debemos entender en el sub iudice que, si la prórroga legal venció el día catorce (14) de septiembre de 2003, entonces es en esa oportunidad cuando ocurre la expiración de la locación de comentarios, por lo que, llegado el caso en que las partes deseen continuar sus relaciones arrendaticias, con determinación de tiempo, resulta incuestionable el hecho que éstas deben suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, todo lo cual conlleva a considerar que la disposición contractual de comentarios, se encuentra parcialmente afectada de nulidad, toda vez que, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 7 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos allí establecidos para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables y, por ende, al estar interesado el orden público en la norma in comento, ésta no puede ser relajada por convenios celebrados entre particulares. Siguiendo este orden de ideas, se aprecia de la locación sub examine, que con posterioridad a la fecha del vencimiento de la prórroga legal, a saber, el día catorce (14) de septiembre de 2003, la arrendataria continuó en posesión del inmueble dado en arrendamiento, sin oposición alguna del arrendador, por lo que, indudablemente, se configuró el supuesto previsto en el artículo 1600 del Código Civil, cuyo texto es el siguiente: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” En razón a las consideraciones precedentemente expuestas, infiere esta Superioridad que, en el caso de marras, no se está frente a un contrato locativo de tiempo determinado, por el contrario, el mismo se indeterminó en el tiempo ante lo cual, la presente acción debió establecerse sobre la base de una acción de Desalojo Inquilinario, la cual está prevista en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no le era permitido al accionante de autos, incoar una acción resolutoria de contrato, lo cual se desprende suficientemente del escrito libelar. Continuando en el mismo orden de ideas, se hace necesario hacer referencia a doctrina de la casación, contenida en decisión de fecha veinticuatro (24) de Abril de 2002, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haz, caso Juan José Camacaro Pérez, en la cual se dispuso lo siguiente: “...En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. (...) En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. (Resaltado del Tribunal). Con vista al criterio sostenido por el Máximo Tribunal de la República, resulta evidente que, encontrándonos en presencia de un contrato a “tiempo indeterminado”, el accionante de autos no ha debido ejercer la Acción Resolutoria de Contrato, sustentando la misma en la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, sino que ha debido intentar una Acción de Desalojo Inquilinario con fundamento en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, circunstancia ésta que ha debido ser observada por el Juzgador A Quo, a los fines de declarar la inadmisibilidad de la acción propuesta. Así se declara. En virtud de la anterior decisión, este Tribunal considera inoficioso entrar al análisis de las probanzas aportadas a los autos por las partes. Así se acuerda. - IV - - D E C I S I Ó N - Como corolario de todo lo anteriormente expuesto, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional, declarar que las pretensiones accionadas se hacen improcedentes, en virtud de haberse ejercido una acción no acorde con la situación de hecho planteada, lo cual conduce a esta Alzada a confirmar el fallo recurrido, pero con distinta motivación, declarándose, en consecuencia, sin lugar el recurso de apelación ejercido y, se declara inadmisible la presente demanda. Así se decide.- - V - - D I S P O S I T I V A - Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara el ciudadano Alejandro Guzmán Guzmán, contra la ciudadana Yesenia Saad Saad, ambos plenamente identificadas en este fallo, decide así: PRIMERO: Declara SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte actora, ciudadano Alejandro Guzmán Guzmán, contra el fallo proferido en fecha nueve (09) de agosto de 2006, por el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Declara INADMISIBLE la demanda que por Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara el ciudadano Alejandro Guzmán Guzmán, contra la ciudadana Yesenia Saad Saad, quedando así modificada la decisión apelada. TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas del recurso, al no haber prosperado el mismo. Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil y, cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Dos (02) días del mes de Abril del año Dos Mil Siete (2.007). Años 196º de la Independencia y 148º de la Federación. El Juez Titular, Dr. Carlos Spartalian Duarte El Secretario, Ab. Jesús Albornoz Hereira En la misma fecha siendo las nueve y treinta minutos de la mañana (09:30 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. El Secretario, Ab. Jesús Albornoz Hereira CSD/JAH/Lisbeth Exp. Nº 06-0842.-