TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
196° y 148°
I. PARTE NARRATIVA
PARTEACTORA: ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el Nº 90, Tomo 20-A., de fecha 15 de octubre de 1959.
PARTE DEMANDADA: PROMOIDEAS 1822, C.A., sociedad mercantil inscrita en el registro Mercantil Primero de la Circunscripción del Estado Lara, el 20 de diciembre de 1993, bajo el Nº 54, Tomo 20-a., de los libros de Autenticaciones.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NELSON DIAZ GONZALEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 40.037.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROSA F., TARIVANI, GERARDO A., CASO SANTELLI, ADRIANA ANZOLA DE CASO y FERNANDO NUÑES, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 21.004, 39.098, 39.164 y 118.988 respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA

a) Planteamiento de la Controversia: Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora aduce que su representada suscribió contrato de arrendamiento en fecha 20 de junio de 2002 sobre el inmueble de autos con la sociedad mercantil PROMOIDEAS 1822, C.A. (arrendataria) por un período de seis (06) meses improrrogable, y que la referida sociedad mercantil ha dejado el cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2006, a razón de OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.825.000,00). Por otro lado, la parte demandada en su escrito de contestación alegó la falta de cualidad de la actora, así mismo negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su libelo de demanda.
b) Desarrollo del Procedimiento: En fecha 17 de julio de 2006 se introdujo por ante el Juzgado distribuidor de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, demanda por Desalojo quedando asignada a este Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en esa misma fecha.
Por auto de fecha 31 de julio de 2006, se admite la demanda por los trámites del Procedimiento breve y en consecuencia se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación al segundo día de la constancia en autos de haber sido citada.
Consta en el cuaderno de medidas decreto de secuestro preventivo en fecha 19 de septiembre de 2007, sobre inmueble de autos por la falta de pago alegada y por constar certificación del tribunal 25º de Municipio (de consignaciones) dejando constancia de no aparecer ningún expediente a favor del demandante ni el propietario por consignaciones hechas por el inquilino.
Dicha medida fue practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 02 de noviembre de 2006 y agregadas sus resultas a los autos el 28/11/06.
Llegados los autos del Juzgado ejecutor de medidas y encontrándose la parte demandada citada tácitamente al momento de la practica del secuestro, compareció e 13 de julio de 2006 a dar contestación a la presente litis, alegando la falta de cualidad del actor, desconociendo la existencia del contrato demandado por la antigua administradora del bien inmueble, aduciendo que existe un nuevo contrato de arrendamiento posterior celebrado con el apoderado del propietario, ciudadano Guillermo Carriles Meaño.
Consta además que la demandada en su contestación solicitó el llamamiento en su condición de tercero interviniente al ciudadano Guillermo Capriles Meaño, quien actúa a decir del demandado en nombre y representación de la ciudadana Daniela Capriles Díaz. Dicha tercería forzosa fue admitida el 01/12/2006, quedando la causa suspendida por 90 días continuos conforme lo previsto en el artículo 386 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07/12/2006 se libró la compulsa correspondiente al tercero interviniente, a fin de practicar su citación la cual resulto infructuosa tal y como se desprende de la diligencia consignada por el alguacil de este Juzgado el 19 de abril de 2006.
Mediante auto razonado de fecha 28/03/2007, dictado por este Juzgado se dejó constancia que el lapso de suspensión (de 90 días) había transcurrido, quedando así el juicio abierto a pruebas.
Consta presentación de pruebas en el referido lapso por los apdoeardos accionantes.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:
a) Alegatos de la parte demandante: La representación judicial de la parte actora alega que su representada en fecha 20 de junio de 2002 dio en arrendamiento a la sociedad mercantil Promoideas 1822, C.A., un inmueble denominado Quinta Opellina, ubicado en la Transversal conocida como Calle Capriles con Avenida Principal de las Palmas, de la Urbanización La Florida de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital.-
Argumenta que en las cláusulas cuarta y quinta del referido contrato quedó establecido el canon de arrendamiento en la cantidad de OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs.825.000,oo) mensual, los cuales serían cancelados los cinco primeros días de cada mes, y que su tiempo de duración sería de seis (6) meses fijos improrrogables
Que es el caso, que la sociedad mercantil arrendataria de la quinta Opellina no ha pagado los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2006, a razón de la cantidad supra indicada, incumpliendo a su decir con las obligaciones establecidas en la convención locataria y por tal motivo demanda la resolución del contrato estando en presencia de una relación bilateral (art.1167 C.Civil).
b) Alegatos de la parte demandada: El apoderado judicial de la parte demandada en su escrito de contestación alegó la falta de cualidad de la parte actora Administradora Metropolitana, C.A., por cuanto a su decir, en la mencionada cláusula cuarta se estableció el tiempo de duración que era de seis (06) meses y que fenecido dicho lapso el mismo se extinguiría sin necesidad de notificación alguna.
Del mismo modo expone la demandada que en vista que la actora (en su carácter de administradora) no solicitó el cumplimiento del referido contrato de arrendamiento, la propietaria del inmueble de autos autorizó a su padre ciudadano GUILLERMO CAPRILES MEAÑO como apoderado general, a celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con su representada en forma verbal. Afirma que a cuyo mandatario su representada le ha cancelado los cánones de arrendamiento de manera tempestiva y que incluso, convinieron en fijar como nuevo canon de arrendamiento la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,00). Que estos montos los ha venido depositando en el Banco Venezolano de Crédito en una cuenta a nombre del mencionado ciudadano.
La demandada en su contestación conjuntamente con la falta de cualidad aducida negó, rechazó y contradijo los alegatos de la actora por no ser ciertos en los siguientes términos:
- Que no es cierto que su representada adeude lo meses reclamados por la actora;
- Que el contrato de arrendamiento consignado como instrumento fundamental del presente juicio, se encuentra extinguido por el transcurso del tiempo, así como su prorroga legal.
Asimismo, reconoce ser arrendataria del inmueble de autos pero frente al apoderado general de la propietaria, Guillermo Capriles Meaño.
En esa misma oportunidad de contestación, solicitó la intervención forzosa del ciudadano Guillermo Capriles Meaño, quien actúa en nombre y representación de la propietaria del inmueble de autos ciudadana Daniella Josefina Capriles Díaz, a fin que acreditara en la presente causa, que ha venido recibiendo el pago de Novecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 950.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento, los cuales a su decir, se encuentran depositados en la cuenta signada con el Nº 039001223 que el referido ciudadano mantiene en el Banco Venezolano de Crédito. Que la cantidad reclamada por la actora ya fueron cancelados al mencionado ciudadano.
DE LA FALTA DE CUALIDAD

Hay una situación que debe resolverse previa a toda consideración de mérito, como es la procedencia o no de la falta de cualidad (del actor) advertida por la apoderada judicial del demandado al momento de dar contestación a la demandada.
La Sala Civil del Supremo Tribunal ha reiterado que la falta de cualidad es una cuestión jurídica previa, que debe resolverse antes de entrar al derecho reclamado. En efecto, teniéndose la cualidad como requisito de la acción, su determinación es de importancia capital, ya que por consecuencia lógica si no hay cualidad (sea activa o pasiva) mal puede tenerse “legitimación” para reclamar algún derecho subjetivo.
Sobre la cualidad, enseñó el maestro LUIS LORETO en su trabajo “CONTRIBUCIÓN AL ESTUDIO DE LA EXCEPCIÓN DE INADMISIBILIDAD POR FALTA DE CUALIDAD”; ENSAYOS JURÍDICOS, Editorial Jurídica Venezolana, 1987, pág.225, que:
“Dada la relación lógica de antecedente a consecuente en que se encuentra la cualidad con respecto al interés jurídico hecho valer en juicio, es posible y de gran interés práctico separar en el proceso la prueba de una, de la prueba del otro, ya que si se demuestra la no existencia de la primera, antecedente lógico, que funciona en la estructura del proceso como un punto prejudicial, es manifiesto que será innecesario pasar a demostrar la existencia del segundo, interés jurídico demandado.”
Del trabajo de Loreto se colige pues que la Cualidad es un requisito de la acción, de allí que si no está acreditado la cualidad, no puede considerarse la acción incoada como procesalmente procedente, y menos la pretensión de la misma que es su contenido (de la acción).
En ese contexto, consta de autos que la representación judicial de la parte demandada en su oportunidad procesal para dar contestación a la demanda alegó la falta de cualidad del actor para sostener el presente proceso, en virtud que su representada PROMOIDEAS 1822, C.A., celebró un nuevo contrato de arrendamiento en forma verbal con la propietaria del inmueble de autos, por intermedio del apoderado de la misma ciudadano GUILLERMO CAPRILES MEAÑO, a quien autorizó para celebrar dicho acto.
De esa manera insiste aue no existe contrato con la ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A, argumentando a su vez, que el anterior contrato de arrendamiento quedó extinguido cuando feneció su lapso natural de 6 meses y su prórroga de ley por el mismo tiempo. A su decir, al no haber solicitado la mencionada administradora el cumplimiento del referido contrato (al vencimiento) la misma dejó de tener cualidad e interés para sostener el presente juicio, porque su representada (Promoideas 1182, C.A.) celebró en forma verbal otro contrato junto al apoderado de la propietaria.
Aprecia quien decide que consta a los folios 09 y 18, copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A. (contratante inicial) con la sociedad mercantil PROMOIDEAS 1822, C.A., por el inmueble denominado Quinta OPELLINA, ubicado en la Transversal conocida como Calle Capriles con Avenida Principal de las Palmas, de la Urbanización La Florida de la Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicho instrumento autenticado (art.1357 C.Civil) no fue tachado por ninguna de las causales del art.1380 del mismo Código.
Así las cosas en principio dicho contrato tiene plenos efectos procesales, ya que la defensa del demandado se basó en que el mismo “feneció de pleno derecho” por expiración del término natural, alegación que respetuosamente no comparte este juzgador por las siguientes razones:
Por principio sustantivo, nuestro Código Civil Venezolano establece en su artículo 1.159 que:
“… Los contratos tienen fuerza de ley entre las parte. No pueden revocarse sino por mutuo acuerdo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”
(Negrillas del Tribunal.

Del citado artículo se desprende que los contratos no podrán revocarse sin el consentimiento de las partes contratantes, o por las causas autorizadas por la Ley. En el caso bajo examen, no consta que el contrato celebrado inicialmente entre ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A. como arrendador y PROMOIDEAS 1822, C.A. como arrendatario haya sido revocado por las mismas.
Uno de los fundamentos del derecho de las Obligaciones descansa en la seguridad jurídica y en el Principio de autonomía de la voluntad (de las partes), y al no constar en forma auténtica y clara “disolución” del vínculo jurídico que une a las partes contratantes, debe suponerse su existencia (vigencia) con las consecuencias y demás efectos legales. Hacer lo contrario sería una manera fácil de burlar los efectos de los contratos cuando haya mala fe de alguno de los contratantes, que no es el caso que nos ocupa en este juicio.
De forma tal, que si existe aún el contrato autenticado del 20 de junio de 2002 mal podría establecerse un nuevo contrato (de arrendamiento) por el apoderado de la propietaria Daniela Carriles, ya que tendría una obligación sin causa, lo cual hace que carezca de efectos como dispone el art.1157 del Código Civil. A fines ilustrativos este sentenciador menciona algunos ejemplos de obligaciones sin causa, todos previstos en nuestro Código Civil: art.1485 (perecimiento de la cosa vendida), art.1805 (sólo puede afianzarse una obligación válida), art.1635 (perecimiento de la cosa del contrato de obras), art.1588 (perecimiento de la cosa arrendada), entre otros casos.
En efecto, no puede tener efectos por no tener causa este nuevo contrato verbal de arrendamiento celebrado a discreción de la propietaria a través de su apoderado general, cuando no demostró que haya resuelto primero, el contrato de administración o representación que celebró con quien arrendó en su nombre (ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A.) y segundo, no demostró la disolución del contrato de arrendamiento que celebró en su nombre dicha administradora. En consecuencia, mal podría celebrarse un nuevo contrato de arrendamiento con la parte demandada por el mismo inmueble bajo administración y que es objeto del presente juicio, sin poner fin a la relación propietario-administrador, o arrendador-arrendatario, porque implicaría una forma unilateral que desconoce el disenso que priva en los contratos bilaterales o sinalagmáticos.
En orden de lo anterior cabe afirmar que existiendo el contrato entre ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A. y PROMOIDEAS 1182, C.A., el demandante si tiene cualidad para accionar en el presente juicio. Y así se establece.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
a) Pruebas de la parte demandante:

Junto al libelo de demanda la accionante produjo los siguientes:
1.- Consta a los folios 09 al 18, fotocopia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la Administradora Metropolitana, C.A., y la sociedad mercantil Promoideas 1822, C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta. Dicho instrumento de naturaleza auténtica (art.1157 del Código Civil) no fue impugnado por la parte contraria en su oportunidad, por lo que se tiene como legalmente promovido.
Este instrumento es pertinente para verificar la relación arrendaticia que existe entre los contratantes arriba indicados, y existiendo cualidad de ambos, será sobre el mismo el estudio de la presente litis.
2.- A los folios 19 y 20, cursan fotocopias simples de escrito de solicitud que hace ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A. ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Dichas actas judiciales deben tenerse por fidedignas al no ser impugnadas por la contraria a tenor de lo establecido en el art.429 CPC, tenidas en consecuencia como legalmente promovidas.
Del mencionado documento se desprende que en la fecha en referencia el Tribunal de consignaciones certifica que no aparecen consignaciones efectuadas por PROMOIDEAS, 1182 C.A. ni ningún tercero de los meses reclamados como insolutos, que es uno de los hechos en litigio (insolvencia).
b.) Pruebas de la parte demandada: Junto a su escrito de contestación la parte demanda, produjo los siguientes medios:
1.- A los folios 48 al 66 constan recaudos con las siguientes características:
1.a) folios 48, 56, 59 y 63 contienen comprobantes de pago emitidos por PROMOIDEAS 1822, C.A. y de donde destaca la relación de cheques emitidos por Bs.950.000,oo. Los mismos deben ser desechados primero por emanar de la propia parte demandada, por lo que mal podría oponérsele a la parte contraria (dada la prohibición procesal de que puedan las partes producirse sus propias pruebas), y segundo, aparecen por un concepto indeterminado de “pago alquiler oficina”, lo que implique que puede ser otro bien distinto al litigioso
1.b) folios 49, 52, 55, 57, 60, 64 se corresponden con vauchers de depósitos bancarios efectuados a favor de Guillermo Capriles, quien es un tercero en la causa llamado en intervención forzosa por el propio demandado, quien no compareció a juicio. Dicha persona no tiene cualidad en autos y por ende, no hay forma de relacionar tales depósitos en juicio.
1.c) folios 50, 54, 61, 65 aparecen recaudos de orden de emisión de cheque que nada prueban, no aparecen suscritos ni contienen sellos, razón de desecharse por impertinentes.
1.d.) folios 51, 53, 58, 61, 66 aparecen recaudos sin firmas, ni sellos por lo que se desechan por no saber de quien emanan donde aparece en su parte supeior Guillermo Capriles.
Observa quien decide que la demandada pretendió relacionar unas órdenes de emisión de cheques por Bs.950.000,oo a favor de Guillermo Capriles, con unos depósitos bancarios a favor del mismo por la misma suma, pero es el caso que aunque acreditado esos pagos consecutivos, se desprende imprecisión en el objeto (léase alquiler de oficina), y más aún, carecen de causa al demostrarse en juicio la falta de cualidad a favor de quien se hacen tales pagos.
Es decir, no hay si quiera presunción de prueba por escrito que acredite que efectivamente versa sobre el mismo inmueble de autos, y más aún existiendo tales pagos de un arrendamiento nuevo (entre Guillermo Capriles y Promoideas, 1182 C.A.), por el mismo inmueble (asunto no probado) implicaría desconocer y violentar el contrato anterior (hoy vigente entre Administradora Metropolitana, C.A. y Promoideas 1182, C.A.). Y así se declara, por tales razones se desechan tales medios.
2.) Del folio 67 al 72, riela fotostato simple de documento de venta del inmueble de autos, debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 21 de septiembre de 2006. Dicho documento de índole público a pesar de no haber sido impugnado su fotostato y en principio tenérsele por fidedigno y como legalmente promovido a tenor del art.429 CPC, se desecha del proceso por cuanto nada tiene que ver con lo hechos controvertidos en el presente juicio. Del mismo sólo deriva la venta que hace Guillermo Capriles como apoderado de Daniela Capriles del inmueble de autos a favor de Gustavo José López Jiménez y Yaquelin Senovia Pérez López del mismo inmueble de autos en fecha 21 de septiembre de 2006, pero nada demuestra sobre los hechos en litigio: el pago de los meses reclamados por el arrendador cuya cualidad quedó comprobada.
3.) A los folios 101 al 108 y folios 111, 112, 114, 115 en el lapso de pruebas nuevamente aparecen producidos otros comprobantes de egreso emanados de PROMOIDEAS, y depósitos bancarios con las mismas características de las señaladas en los medios de los folios 48 al 66 y por esas mismas razones se desechan del proceso, dada su impertinencia.
4.) En esa misma oportunidad probatoria aparecen recibos a los folios 109, 110 por Bs.825.000,oo emanados de “alquien” que firma por Daniela Capriles, que debe suponer quien decide se trata de su apoderado Guillermo Capriles, lo que implica que se desechan primero por ilegales al no ser promovido como tercero bajo testimonio que ratifique su contenido según art.431 CPC, y por impertinentes porque se ha repetido en este fallo que el mismo no tiene cualidad para participar en juicio, y mucho menos cuando no compareció al ser llamado como tercero.
DEL THEMA DECIDEMDUM.

Tal como lo preceptúa el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y con lo que respecta a la demandada, deberá probar algún hecho extintivo, invalidativo o modificativo de los hechos reclamados, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil.
- I -
Luego del debate probatorio quedaron probados por el actor los presentes hechos:
1) Quedó demostrada la cualidad activa que tiene el actor para intentar el presente juicio.
2) Quedó demostrada la relación arrendaticia que existe entre los contratantes arriba indicados.
3) Que no hay disolución del vinculo contractual de arrendamiento celebrado por las partes de juicio.
Por el contrario no fueron probados por el demandado:
1.) Que haya novación en el contrato de arrendamiento inicial entre ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A. y PROMOIDEAS, 1182 C.A.
2.) Que haya disolución de dicho contrato anterior (hoy vigente).
3.) Que se haya celebrado “contrato verbal” nuevo al “vencerse” el contrato inicial.
4) Que haya pagado los cánones reclamados.
- II -
Para concluir se analiza que al quedar demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes, y no existiendo en autos documento jurídico alguno que demuestre la faculta expresa del apoderado general Guillermo Capriles de recibir las pensiones arrendaticias en nombre de la ciudadana Daniela Josefina Capriles Díaz (propietaria del inmueble de autos) por aquél contrato inicial, mal podría considerar este Juzgador como vinculo alguno los depósitos bancarios efectuados por la demandada a favor del ciudadano Guillermo Capriles Maeño.
De tal forma, ante el incumplimiento de la parte demandada en su carga de probatoria a que hace alusión el art. 506 C.P.C e infringiendo con lo previsto en el art. 1354 Código Civil, y por encontrarse la plena prueba existente en autos según exigencia del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la demanda que nos ocupa debe prosperar. Y así se decide.
Estando en presencia de un contrato bilateral, se resuelve el contrato a tenor de lo indicado en el art.1167 de Código Civil.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO sigue la ADMINISTRADORA METROPOLITANA, C.A., contra la sociedad mercantil PROMOIDEAS 1822, C.A., ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la accionada al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo dentro del lapso natural de diferimiento para dictar sentencia, no se hace necesaria la notificación de las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los diecisiete (17) de abril de dos mil siete (2007). Años 196° y 148°
EL JUEZ TITULAR
Abog. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA,
Abog. NORKA ZAMBRANO ROJAS
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m. ), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA,

LAPG/NZR/gj.-
Exp.- N° 8576.-