TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: BIENES RAICES INVERBROK, C.A., empresa mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo (2°) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 20 de Abril de 1998, quedando anotada bajo el N° 32, Tomo 125-A-Sgdo.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIA MARLENE DE ANDRADE RODRÍGUEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 51.193.

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES VALLE UFITA, C.A., empresa mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Cuarto (4°) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, en fecha 30 de Julio de 1999, quedando anotada bajo el N° 76, Tomo 42-A-Cto. y el ciudadano PASQUALE GIACOBBE CIUFFREDA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.555.517.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LEONARDO JOSÉ VITORIA G., CARLOS ZUMBO BÁEZ, MARÍA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NUÑEZ y FLORBELA AMADOR ESTEVES, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.385,91.505, 119.895 y 121.807, respectivamente

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 3314
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesta por la abogada MARÍA MARLENE DE ANDRADE RODRÍGUEZ, en su carácter de Apoderada Judicial de la empresa mercantil BIENES RAÍCES INVERBROK, C.A. contra la empresa mercantil INVERSIONES VALLE UFITA, C.A. y el ciudadano PASQUALE GIACOBBE CIUFFREDA, la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.-

Alegó la apoderada Judicial de la parte actora en su escrito libelar, que su mandante suscribió un contrato de arrendamiento con la empresa INVERSIONES VALLE UFITA, C.A., representada por el ciudadano PASQUALE GIACOBBE, sobre un inmueble constituido por un local distinguido con la letra y número PB-21/22, que se encuentra ubicado en el Centro Comercial METROCENTER, avenida Baralt con Avenida Universidad, entre las Esquinas de la Bolsa a Mercaderes, El Silencio, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que el plazo de duración del contrato fue de un (1) año fijo, el cual comenzó a contar a partir del 15/08/2005 y venció en fecha 15/08/2006, comenzando a partir de dicha fecha a correr la prorroga legal. Que la parte demandada ha incumplido con su obligación principal como arrendataria, por haber dejado de pagar los cánones de correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre de 2006, a razón de UN MILLÓN DOSCIENTOS TRES MIL TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 1.203.310,00), lo cual alcanza la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS NUEVE MIL NOVECIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 3.609.930,00), incumpliendo con las cláusulas vigésima sexta y vigésima séptima del contrato de arrendamiento. Que la arrendataria constituyó como fiador al ciudadano PASQUALE GIACOBBE CIUFFREDA, a fin de que respondiera por todas y cada una de las obligaciones que fueron asumidas en el contrato de arrendamiento. Que la arrendataria no tiene derecho a gozar de la prorroga legal debido a la falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2006, y el pago retardado de los meses de junio, julio y agosto de 2006, por haber sido cancelados en fecha 20/10/2006, razón por la cual procede a demandar a la empresa mercantil BIENES RAÍCES INVERBROK, C.A., en la persona de su Director PASQUALE GIACOBBE CIUFFREDA y éste en su propio nombre, a fin de que convenga o sea decretado por el Tribunal: Primero: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio y ordenar la entrega material del inmueble objeto del presente juicio. Segundo: Al pago de las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogado.

En fecha 15/01/2007, este Juzgado admite la demanda y ordena la citación de INVERSIONES VALLE UFITA, C.A., en la persona de su director PASQUALE GIACOBBE CIUFFREDA y éste en su propio nombre, a fin de que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda u oponer las defensas que juzgare procedentes. (Folio 19)

Mediante diligencia de fecha 17/01/2007, la apoderada judicial de la parte actora, consignó los recaudos correspondientes para la elaboración de la compulsa (Folio 20)

Por diligencia de fecha 23/01/2007, el Alguacil Titular de este Juzgado ciudadano RAFAEL ÁNGEL MARTÍNEZ, dejó constancia de haber recibido los emolumentos correspondientes al traslado para la practica de la citación de la parte demandada. (Folio 21)

Mediante diligencia de fecha 21/03/2007, la Abogada MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ, en su carácter de Apoderada Judicial de la co-demandada INVERSIONES VALLE UFITA, C.A., se da por citada en el presente juicio. Asimismo consignó documento poder otorgado por INVERSIONES VALLE UFITA, C.A., a los abogados LEONARDO JOSÉ VITORIA G., CARLOS ZUMBO BÁEZ MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ y FLORBELA AMADOR ESTEVES.- (Folios 42 al 45).

En fecha 23/03/2007, el co-demandado PASQUALE GIACOBBE CIUFFREDA, debidamente asistido por el abogado LEONARDO JOSÉ VITORIA GONZÁLEZ, otorgó poder apud acta a los abogados LEONARDO JOSÉ VITORIA G., CARLOS ZUMBO BÁEZ MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ NÚÑEZ y FLORBELA AMADOR ESTEVES.- (Folio 46).

En fecha 27/03/2007, estando dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, los abogados LEONARDO VITORIA G. y MARIA DE LOS ÁNGELES PÉREZ N., en su carácter de Apoderados Judiciales de la parte demandada consignaron escrito de contestación al fondo de la demanda, cuyo contenido en síntesis se contrae a lo siguiente:

Interpuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 numerales 5° y 6°, alegando que la demandante en la relación de los hechos de su escrito libelar manifestó falsamente que la relación arrendaticia comenzó el 30/06/1999, por cuanto la misma inicio en fecha 09/09/1999, según contrato de arrendamiento suscrito con la Sociedad Mercantil SERVICIOS DE MANTENIMIENTO TÉCNICO SEMANTEC, C.A., siendo el último contrato el suscrito en fecha 14/6/2005 con la Sociedad Mercantil BIENES RAÍCES INVERBROK, C.A., el cual se indeterminó en el tiempo por haber el arrendador dejado a su representada en posesión del inmueble una vez vencido el término de duración, por lo tanto la acción a intentar no es la resolutoria, sino la de desocupación prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo negó y rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes, alegando que la obligación por parte del arrendatario era una obligación compuesta por dos conceptos, es decir, cánones de arrendamiento y pagos por conceptos de condominio. Que los últimos cuatro meses cancelados por condominio ascienden a la suma de VEINTE MILLONES CINCO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (20.005.250,00), lo cual equivale a pagar dieciséis punto veintiséis (16,26) veces el canon de arrendamiento, demostrando el cumplimiento de la arrendataria. Que era una carga de la arrendadora la presentación al cobro del correspondiente recibo. Asimismo negaron que la relación arrendaticia se encuentre a tiempo determinado y en consecuencia que sea susceptible de ser accionado por vía de resolución de contrato, igualmente negaron estar en mora.

Visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Cónsono con lo anterior, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, ambas partes hicieron uso de éste derecho, las cuales serán analizadas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II
PUNTO PREVIO

Antes de pasar al análisis de las pruebas promovidas, así como el pronunciamiento sobre las cuestiones previas alegadas y el pronunciamiento sobre el mérito de la causa; en virtud del argumento vertido por el demandado en su defensa en la cual alegó que la acción intentada es improcedente en virtud de haberse indeterminado el contrato, siendo la acción incoada pertinente solo a los contratos a tiempo determinados corresponde decidir sobre la procedencia de la presente acción. Al respecto observa este juzgador:

Que la co-demandada INVERSIONES VALLE UFITA, C.A, se encuentra ocupando el inmueble objeto del presente juicio en calidad de arrendataria desde fecha 08/09/1999, que desde esa fecha las partes han suscrito varios contratos de arrendamientos sobre el mismo inmueble tal y como se desprende de las copias simples de los contratos de arrendamientos que cursan insertos a los folios 65 al 97 del presente expediente; en consecuencia, debe este Juzgador analizar los contratos que se sucedieron desde el inicio de la relación inquilinaria.

En ese sentido se observa que el contrato de arrendamiento que da inicio a la relación arrendaticia en fecha 08/09/1999 fue suscrito por el término fijo de un (1) año; sin embargo en fecha 13/12/2000, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento; es decir, habían transcurrido tres (3) meses luego del vencimiento del primer contrato.

Por otra parte, se observa que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 13/12/2000, que cursa inserto a los folios 75 al 84 del presente expediente, se estableció en su cláusula Segunda que este tendría una duración de un (1) año como término fijo, contado a partir del día 08/09/2000, lo cual indica que su vencimiento se cumplía en fecha 08/09/2001; sin embargo, para la continuación de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio fue suscrito un nuevo contrato en fecha 15/08/2002, pero para ese momento el contrato suscrito en fecha 13/12/2000 tenía más de Un (1) año de vencido, por lo que no puede entenderse que dicho lapso correspondiera a la prorroga legal, ya que tal como lo establece la norma prevista en el Literal “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón a que la relación arrendaticia tenía más de un (1) año y menos de cinco (5), le correspondía una prorroga legal máxima de un (1) año, por lo tanto considera este Juzgador que al dejar al arrendatario en posesión del inmueble objeto del presente juicio recibiendo el arrendador el pago de los cánones a su satisfacción, la relación arrendaticia paso a ser regulada como los contratos regulados por el artículo 1.600 del Código Civil, el cual dispone la llamada tácita reconducción, por lo tanto, la relación arrendaticia paso a ser a tiempo indeterminada, aún cuando se hayan realizados contrataciones posteriores a dicha fecha, las cuales no tienen valor en perjuicio del interés del arrendatario, pues son irrenunciables los beneficios otorgados por la ley para proteger a los arrendatarios de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, establecida la determinación del contrato y llegado a la conclusión de que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, debe este Juzgador analizar si la acción intentada es la correcta, por lo que se hace necesario determinar las normas de derecho aplicables al presente caso y si estamos en presencia no solo de la vía procesal adecuada, sino de la acción pertinente.

En ese sentido observamos: la norma prevista en el artículo 1167 del Código Civil, establece que si en el contrato bilateral una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De la interpretación de la mencionada norma se podría inferir, que cualquier contrato bilateral, sea a tiempo determinado ó indeterminado, podría demandarse su cumplimiento ó resolución, en caso de incumplimiento del contrato por alguna de las partes; pero no es asi, respecto a los contratos a tiempo indeterminado, ha surgido la duda por cuanto en principio se creyó que con el decreto ley sobre desalojo de vivienda, la resolución de los contratos a tiempo indeterminado quedaban subsumidos en dicho decreto, dejando sin efecto la disposición prevista en el artículo 1615 del Código Civil; y como dicha norma fue trasmutada a la nueva ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 que tiene establecida taxativamente las causales para que pueda prosperar un desalojo; algunos doctrinarios entre ellos Ricardo Enrique La Roche, en su texto El Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, Segunda edición de 2004, Pag. 88, sostiene: “…que tanto el Decreto Legislativos sobre Desalojo de Vivienda de 1947 como la nueva Ley determina las causales de desalojo en los contratos sin termino fijo, impidiendo así que el inquilino sea desalojado por la sola decisión del dueño, al no existir cláusula vigente de conclusión del contrato y según el reputado actor en la Pag. 95 del citado texto dice que: “merece una aclaratoria el parágrafo segundo del artículo 34 que venimos examinando. Pues este señala que quedaran a salvo -el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas contenidas en el presente artículo-. Cabe preguntarse si esas acciones son la resolución del contrato por causales no señaladas en el artículo. Evidentemente la respuesta es negativa, pues semejante interpretación de la norma llevaría a ser ociosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo son las acciones distintas al desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

Consono con el anterior criterio considera quien aquí juzga que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; establece en forma taxativa las causales ó requisitos de procedencia para que pueda operar un desalojo; pero no dice en ninguna parte que la única forma de terminar un contrato a tiempo indeterminado o verbal, sea a través de la vía del desalojo.

En ese sentido observamos que la norma prevista en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales..(omisis)…
Y en su Parágrafo Segundo: Quedan a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

De lo que se infiere que la vía resolutoria de los contratos a tiempo indeterminado es “El desalojo” siempre que la causal que se invoque, sea una de las causales previstas en el artículo 34 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

Y que la falta de pago o el incumplimiento de la obligación de pago de alquiler no da lugar a la resolución del contrato sino al Desalojo por falta de pago prevista en la causal “a”, del artículo 34 del Decreto ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios; por lo tanto, la actora en este caso siendo el contrato a tiempo indeterminado no debió demandar la Resolución del contrato, dejando claro que la Acción Resolutoria a este tipo de contratos solo se aplica por motivos o causales distintas a las causales taxativas expresadas en la referida Ley.

Por lo que es forzoso concluir que de acuerdo a lo dispuesto en el articulo 1167 del Código Civil, como a lo previsto en la cláusula segunda del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, solo podría demandarse la resolución de un contrato a tiempo indeterminado por causales distintas a las establecidas en el articulo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.

También en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, emanada de la Sala Constitucional, Exp N° 02-0570, Sent N° 834, Ponente Magistrado Pedro Rafael Rondon Haaz, tomada de Pierre Tapia se sentó la siguiente doctrina:
“…omisis …En caso de arrendamiento a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato, este error en la calificación de la demanda hace inadmisible la Procedencia del amparo interpuesto por el demandado confeso…”

Por lo que en acatamiento a la norma prevista en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, debe prevalecer este criterio y todos los Tribunales de Instancia deben acogerlo y acatarlo.

En otra sentencia nuestro más alto Tribunal en Sala de Casación Civil, sentencia de fecha 20 de Julio del 2.001, con ponencia del Magistrado Dr. FRANKLIN ARRIECHE G, expediente N° EXP. Nº 2001-000118, ha explanado la siguiente doctrina:

“El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de Contrato que se fundamenten en el Artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del Contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato. En virtud de todo lo antes expuesto, la Sala concluye, que en los casos en que la demanda se fundamente en supuestos diferentes a los previstos en el Artículo 34 de la referida Ley, es decir, por alguno de los motivos previstos en el Artículo 1.167 del Código Civil, de cumplimiento o de resolución de contrato, la sentencia de segunda instancia que se produzcan en estos juicios, tienen recurso de casación, siempre y cuando cumplan con los restantes requisitos de admisibilidad, previstos en el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil.”.

Por lo que es forzoso para este tribunal concluir que habiendo quedado suficientemente comprobado que el contrato de marras se indeterminó, debió la parte actora incoar su pretensión no a través de la acción resolutoria prevista en el Artículo 1.167 del Código Civil, sino observando lo dispuesto en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser el Desalojo la acción pertinente, por lo tanto al advertirse de autos la infracción de las normas de orden público, como son las disposiciones especiales inquilinarias, en virtud de la incorrecta elección de la acción por parte del demandante esta acción no puede prosperar, de manera que si el fundamento de la acción resolutoria preexiste en cualquiera de las causales previstas en el artículo 34 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, no es procedente la demanda de resolución de contrato por lo que este Tribunal debe desestimar la demanda por ser improcedente en base a esa calificación , sin entrar a conocer sobre el merito de la causa . asi se decide.

CAPITULO III
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, 1600, 1167 del Código Civil y 34 aparte “A” y parágrafo segundo de Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara IMPROCEDENTE la Demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento fue intentada por la sociedad mercantil BIENES RAICES INVERBROK, C.A. contra la empresa INVERSIONES VALLEUFITA, C.A. y el ciudadano PASQUALE GIACOBBE CIUFFREDA, ambas partes plenamente identificadas en autos
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.-

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Veinticuatro (25) días del mes de Abril de dos mil siete.
EL JUEZ TITULAR
RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO ACC.
RONMY SALIMEY
En esta misma fecha a las 02:30 p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO ACC.
RONMY SALIMEY
Exp. N° 3314
JRG/yul*